(Tiểu luận) định giá tài sản đề tài định giá tài sản theo phương pháp thặng dư đối với dự án chung cư

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG BÀI THẢO LUẬN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Đề tài: Định giá tài sản theo phương pháp thặng dư dự án chung cư Lớp HP: 2246EFIN3011 Giảng viên: Nguyễn Minh Hiền Nhóm: Hà nội, ngày 31 tháng 10 năm 2022 Bảng đánh giá thành viên nhóm STT Họ tên Mã SV Công việc 37 Nguyễn Quỳnh Trang (Nhóm trưởng) 20D280055 - Xây dựng dàn ý - Sửa chữa Word - Phân chia công việc 28 Nguyễn Ngọc Quỳnh 20D280113 - Làm chương II – 2.2 30 Vũ Thị Thanh Tâm 20D280115 - Làm chương II – 2.5, 2.6 32 Đỗ Thị Thơm 20D280051 - Làm chương I – 1.4, 1.5 - Làm chương II – 2.1 33 Vũ Lê Anh Thư 20D280123 - Làm PowerPoint - Viết mở đầu, kết luận 34 Phùng Thị Hồng Thúy 20D280122 - Làm chương I – 1.1, 1.2, 1.3 35 Nguyễn Hồng Quỳnh Trang 20D280124 - Thuyết trình - Làm chương II – 2.4 36 Nguyễn Phương Trang 21D180201 - Làm chương II – 2.4 48 Nguyễn Thị Thu Nguyệt 18D180275 - Làm chương II – 2.3, 2.5 Đánh giá Trường Đại học Thương mại Lớp học phần: 2246EFIN3011 Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập - Tự - Hạnh phúc BIÊN BẢN HỌP NHÓM (LẦN 1) Thời gian: 05/10/2022 Thành phần tham gia: Tất thành viên nhóm Nội dung họp: - Phân chia công việc - Tổng kết nội dung cần làm giao hạn nộp Đánh giá họp: Cuộc họp diễn cách sn sẻ, thuận lợi, thành viên tích cực trao đổi đưa ý kiến đóng góp cho thảo luận Nhóm trưởng Trang Nguyễn Quỳnh Trang Trường Đại học Thương mại Lớp học phần: 2246EFIN3011 Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập - Tự - Hạnh phúc BIÊN BẢN HỌP NHÓM (LẦN 2) Thời gian: 20/10/2022 Thành phần tham gia: Tất thành viên nhóm Nội dung họp: - Sữa chữa nội dung - Tổng kết lại nội dung cần sửa hoàn chỉnh Word Đánh giá họp: Cuộc họp diễn cách suôn sẻ, thuận lợi, thành viên tích cực trao đổi đưa ý kiến đóng góp cho thảo luận Nhóm trưởng Trang Nguyễn Quỳnh Trang MỤC LỤC A LỜI MỞ ĐẦU B NỘI DUNG .7 CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm 1.2 Nguyên tắc chủ đạo 1.3 Quy trình định giá BĐS phương pháp thặng dư 1.4 Ưu điểm, nhược điểm phương pháp thặng dư 1.5 Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư .10 CHƯƠNG II VẬN DỤNG 11 2.1 Bước 1: Xác định vấn đề: Định giá bất động sản (dự án chung cư An Bình) 11 2.2 Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá 12 2.3 Bước 3: Khảo sát trường thu thập tài liệu 13 2.4 Bước 4: Phân tích tài liệu ước tính giá trị 16 2.5 Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá .18 2.6 Bước 6: Báo cáo thẩm định giá .20 C KẾT LUẬN 21 D TÀI LIỆU THAM KHẢO 22 A LỜI MỞ ĐẦU Theo quy định Khoản Điều Luật Nhà năm 2014: “Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh” Trong tình hình kinh tế phát triển, nhu cầu tiêu chuẩn sống người dân ngày nâng cao, đặc biệt gia đình trẻ người dân nhập cư có mong muốn sở hữu nhà thành phố lớn Ít có dự án cấp phép, nguồn cung cho thị trường nhà chung cư chủ yếu đến từ dự án triển khai có xu hướng giảm nhu cầu mua nhà người dân cao Trong thẩm định giá, hoạt động thẩm định giá chung cư chiếm vị trí quan trọng lẽ chung cư nói riêng hay bất động sản nói chung có vị trí quan trọng lượng cải quốc gia Hoạt động thẩm định giá phương pháp thặng dư phương pháp đơn giản dễ thuyết phục khách hàng, nhiên có số nhược điểm định Nhìn chung, việc xác định bất động sản có tiềm phát triển để xây dựng chung cư cần thiết cho chủ đầu tư Vì vậy, việc xác định bất động sản có tiềm phát triển để xây dựng chung cư cần thiết cho chủ đầu tư Với lý trên, đề tài thảo luận: “Định giá tài sản theo phương pháp thặng dư dự án chung cư” Nhóm - Bộ mơn Định giá tài sản tiến hành nghiên cứu Document continues below Discover more from:trình Lịch Giáo sử Đảng Lịch sử Đảng Trường Đại học… 312 documents Go to course 193 48 35 Anh (chị) so sánh Cương lĩnh trị… Giáo trình Lịch sử… 95% (64) Gt lich su dang 140219040314 php… Giáo trình Lịch sử… 96% (26) Đề cương Lịch sử Đảng Cộng sản Việt… Giáo trình Lịch sử… 91% (23) Tìm hiểu đường chi viện của… Giáo trình Lịch sử… 100% (6) LỊCH SỬ ĐẢNG Phân tích chủ trươn… Giáo trình Lịch sử… B NỘI DUNG 100% (4) HƯỚNG DẪN LÀM BÀI THẢO LUẬN Giáo trình 100% (3) Lịch CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯsử… TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm Phương pháp thặng dư dạng đặc biệt phương pháp đầu tư Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá bất động sản có tiềm phát triển dựa sở lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản trừ tất chi phí dự kiến phát sinh để tạo phát triển 1.2 Nguyên tắc chủ đạo Phương pháp đòi hỏi phải quán triệt đủ nguyên tắc định giá tài sản Tuy nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo Theo nguyên tắc này, giá trị BĐS xác định sở diện hay thiếu vắng làm cho giá trị tổng tài sản tăng lên hay giảm Xét mặt lý thuyết, thị trường cạnh tranh hồn hảo, khơng có nhà đầu tư có lợi đặc biệt so với nhà đầu tư khác Tỷ suất lời trung bình thị trường giá hợp lý cần phải trả cho số vốn bỏ vào đầu tư, số vốn Các hội đầu tư bình đẳng cho tất người Tỷ suất lời trung bình vốn đầu tư coi phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản Để xác định giá trị môt tài sản, sử dụng cách cộng tới, theo giá trị thực (giá trị khách quan- giá trị công bằng) tài sản, dự án đầu tư thị trường cạnh tranh số chênh lệch thu nhập thị trường chi phí hội thị trường đầu tư vào tài sản hay dự án Với quan niệm vậy, giá trị BĐS mục tiêu cần xác định cách trừ lùi Nó số lại sau xác định giá trị thị trường chi phí hội trường cho dự án đầu tư vào tài sản 1.3 Quy trình định giá BĐS phương pháp thặng dư Bước 1: Xác định cách sử dụng tốt cho BĐS mục tiêu, có tính đến quy định xây dựng hạn chế khác Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển theo hướng sử dụng tốt hiệu nhất, cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư Tổng giá trị phát triển bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân l ô, dự kiến bán hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành sở điều tra, khảo sát chuyển nhượng thực tế thị trường nhà cửa, hộ, cơng trình kiến trúc, đất phân lơ, dự án hồn thành mà có đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng khu liền kề khu lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến tính đến xu hướng mức độ biến động giá trị thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán cho phù hợp với thực tế Bước 3: Ước tính tổng giá trị phát triển Chi phí phát triển bao gồm tất khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ để xây dựng kết cấu hạ tầng(bao gồm xây dựng đường sá,hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, ); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc phận lô đất để bán theo quy hoạch chi tiết quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung;lợi nhuận nhà đầu tư(có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh) Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải xác định sở đơn giá, suất vốn đầu tư, định mức theo hướng dẫn theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền Trường hợp chưa quan nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến dự án tương tự khu vực liền kề khu vực lân cận Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, nhiều giai đoạn khác ước tính khoản doanh thu chi phí thực theo năm phải chiết khấu khoản doanh thu chi phí giá trị tại thời điểm định giá đất theo công thức sau: Tổng giá trị phát triển = Tổng chi phí phất triển = Bước 4: Xác định giá trị lại (hay gọi giá trị thặng dư) cách lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển Giá trị thặng dư BĐS = Giá trị phát triển gộp cơng trình phát triển dự kiến - chi phí phát triển bao gồm lợi nhuận cơng tý phát triển (nhà đầu tư) Công thức: Vtđ = Vpt - Cpt Trong đó: Vtđ: giá trị thặng dư Vpt: giá trị phát triển dự kiến Cpt: chi phí phát triển dự kiến Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu cách dựa vào giá trị lại yếu tố giả định cấu thành giá vốn BĐS mục tiêu, gồm giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐs, chi phí tài lợi nhuận có liên quan 1.4 Ưu điểm, nhược điểm phương pháp thặng dư *Ưu điểm: - Được sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm phát triển - Đây mức giá thích hợp để đưa mức giá thực đấu thầu - Mơ lại cách thức phân tích đánh giá hội đầu tư vào bất động sản Vì có giá trị quan trọng để tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt thực dự án phát triển bất động sản *Nhược điểm: - Khó khăn việc xác định sử dụng tốt có hiệu - Chi phí giá bán bị thay đổi tùy theo điều kiện thị trường - Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán - Phương pháp khơng tính đến giá trị thời gian tiền 1.5 Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư Phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển khơng phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội SDTNVHQN Để nâng cao khả ứng dụng, cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện tính tốn đại đánh giá phương án phát triển BĐS 10 CHƯƠNG II VẬN DỤNG 2.1 Bước 1: Xác định vấn đề: Định giá bất động sản (dự án chung cư An Bình) a Các đặc tính vật chất tài sản mục tiêu: - Vị trí: Dự án An Bình City có vị trí địa lý trắc địa số 234 Phạm Văn Đồng nằm đại giới hành phường Cổ Nhuế Quận Bắc Từ Liêm phường Mai Dịch quận Cầu Giấy Với mặt tiếp giáp với hướng: + Phía Bắc: Giáp đường quy hoạch rộng 15m + Phía Nam: Giáp đường quy hoạch rộng 15m Bộ Cơng An + Phía Đông: Giáp đường quy hoạch rộng 21.5m lô VP1,VP2,CX2 + Phía Tây: Giáp đường quy hoạch rộng 30m lơ KS b Các đặc tính pháp lý tài sản mục tiêu: - Chủ đầu tư dự án: Công ty XNK Tổng hợp Hà Nội - Mục đích định giá khách hàng: mua bán, cho thuê - Loại giá trị ước tính: giá thị thị trường c Phương pháp định giá tài liệu cần thiết cho việc định giá: - Phương pháp định giá: Phương pháp thặng dư - Các tài liệu cần thiết cho việc định giá d Mức phí thỏa thuận thời gian hồn thành: - Mức phí thỏa thuận: Chủ đầu tư dự án chia tiến độ toán chung cư An Bình City thành 06 đợt: + Đợt 1: toán 20% ký kết hợp đồng + Đợt 2: toán 10% + Đợt 3: thah toán 20% + Đợt toán 20% + Đợt toán 20% + Đợt toán 5% nhận sổ đỏ 11 - Thời gian hoàn thành: Vào quý I/2018 2.2 Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá a Quyền tài sản: - Thứ nhất, quyền sở hữu hộ chung cư trình toán khoản tiền thuê mua nhà chung cư - Thứ hai, nghĩa vụ bảo trì thời gian chưa toán hết khoản tiền thuê mua - Thứ ba, bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua chưa toán đủ tiền thuê mua b Trạng thái cung cầu thị trường: Thiếu hụt nguồn cung, chung cư giữ đà tăng giá Tình trạng cân cung cầu, giá bất động sản dự báo bắt đầu chu kỳ tăng trưởng năm 2022 Giá nhà cịn tăng cao nữa, có phân khúc chung cư Số liệu số đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội tháng đầu năm 2022 tăng 9% so với trung bình giá năm 2021 c Về mặt pháp lý tài sản: - Giấy phép xây dựng: Ngày 30 tháng 11 năm 2016, Sở xây dựng Quyết định số 104/GPXD cấp cho Công ty Cổ phần Xuất nhập Tổng hợp Hà Nội phép xây dựng cơng trình Tổ hợp cơng trình nhà thương mại kết hợp công cộng gồm khối nhà chung cư cao tầng ký hiệu A1 – A8, sử dụng chung tầng hầm thuộc dự án Ngôi An Bình (An Bình City) - Giấy chứng nhận thẩm quyền thiết kế phòng cháy chữa cháy: Văn số 475/PCCC&CNCH-P6 cục cảnh sát PCCC CNCH ngày 11 tháng năm 2018 việc nghiệm thu PCCC dự án Tổ hợp cơng trình nhà thương mại kết hợp công cộng gồm khối nhà chung cư cao tầng ký hiệu A1 – A8, sử dụng chung tầng hầm thuộc dự án Ngôi An Bình (An Bình City) 12 d Lên chương trình, thời biểu công tác thẩm định: Công việc cần làm Thời hạn công việc Khảo sát thực tế: chụp tất khu vực tổng thể chi tiết góc độ khác nhau, chụp đường dẫn vào chung cư An Bình ngày Thu thập thơng tin: Các thơng tin liên quan đến pháp lý chung cư An Bình ngày Các thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán ngày Các thơng tin yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường ngày Số liệu kinh tế xã hội, môi trường quy hoạch yếu tố có tác động đến giá trị chung cư An Bình Các thơng tin yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng ngày đến mục đích sử dụng chung cư An Bình (địa chất, đồ địa chính, ) Phân tích thơng tin: Phân tích thơng tin đặc điểm chung cư An Bình Phân tích thơng tin đặc trưng chung cư An Bình thẩm định giá Phân tích việc sử dụng tài sản tốt có hiệu chung cư ngày An Bình Xác định giá trị chung cư An Bình cần thẩm định giá: ngày Lập báo cáo kết thẩm định giá ngày 2.3 Bước 3: Khảo sát trường thu thập tài liệu a Quy mô - Tên dự án : Ngơi An Bình (An Bình City) – Khu nhà cao tầng - Tên công ty: Tập đồn Geleximco – cơng ty CP (Geleximco) - Vị trí: 232 – 234 Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm, Hà Nội (Thành phố giao lưu ) - Tổ hợp : Gồm 08 tòa nhà cao từ 28 – 35 tầng + Diện tích khu chung cư: 44.324 m2 (4,4 ha) 13 + Diện tích xây dựng cơng trình: 14.000 m2 + Mật độ xây dựng: 31,6% + Tổng số hộ tồn dự án: 2732 + Diện tích điển hình: 72.39 – 72.87 m2; 81.88 m2; 82.72 – 82.76 m2; 88.82 – 88.84 m2 112.72 – 112.88 m2 - Tầng hầm: + Diện tích tầng hầm liên thơng: 50.266,5 m2 + Diện tích tầng hầm lửng: 13.022,5 m2 - Tầng 2: Khu dịch vụ thương mại, văn phịng, nhà hàng, khơng gian cơng cộng - Thời gian dự kiến bàn giao quý IV/2018 b Giá - Giá trị hộ: 2,1 tỷ – 3, tỷ: + Giá bán hộ bao gồm VAT (10%) chưa bao gồm phí bảo trì (2%) + Giá bán hộ chưa trừ chiết khấu phần quà tặng (nếu có) c Tiện ích - Cơng viên sinh thái, hồ điều hòa rộng 15 14 - Tuyến phố thương mại với hàng trăm thương hiệu uy tín - Trường mầm non đạt chuẩn quốc gia.Thiết kế nội thất đỉnh cao - 02 bể bơi trời rộng 1200 m2 - Các cơng trình tiện ích đẳng cấp: Quảng trường vị thần, quảng trường nhạc nước, quảng trường mùa hạ, vườn treo… - Các khu nướng BBQ, tập Yoga, y tế, khu dưỡng sinh, chơi cờ dành cho người già, trẻ em, hệ thống phòng tập GYM & SPA, siêu thị, trung tâm thương mại, hệ thống nhà hàng d Số hộ - Tổng số hộ: 2,732 hộ: 10 hộ/sàn tòa A1, 12 hộ/sàn – A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8 + Tòa A1: 254 hộ + Tòa A2: 390 hộ + Tòa A3: 390 hộ + Tòa A4: 306 hộ + Tòa A5: 306 hộ + Tòa A6: 390 hộ + Tòa A7: 390 hộ + Tòa A8: 306 hộ e Thiết kế nội thất Các hộ gồm nhiều thống, có đường nối thơng dự án, tạo kết nối thơng thủy tịa nhà Thiết kế nội thất căn hộ đa dạng, hài hòa với nhiều hướng hợp phong thủy, mang đậm sắc thái Á Đông Thiết kế nội thất khoa học, tối ưu ánh sáng tự nhiên gió cho hộ hành lang tầng hộ Không gian nội thất hộ đại + Có từ – phịng ngủ + 02 WC + 01 phòng khách 15 + 01 phịng bếp + 02 ban cơng 2.4 Bước 4: Phân tích tài liệu ước tính giá trị a Phân tích tài liệu: Chung cư An bình có thơng tin sau: - Diện tích: 44.324 m2 (4,4 ha) chia làm lơ đất: + Diện tích lơ đất TM1: 21.631,0 m2 + Diện tích lơ đất TM2: 22.693,0 m2 + Diện tích xây dựng cơng trình: 14.000 m2 tương đương với tỷ lệ phép xây dựng 31,6%, lơ đất diện tích xây dựng 7.000 m2 - Chung cư xây dựng thành tòa nhà chung cư hệ thống cửa hàng cho th: + Lơ đất TM1 gồm tịa chung cư, 28 tầng/tịa + Lơ đất TM2 gồm tịa chung cư, 35 tầng/tòa + Tầng 1: Bãi gửi xe; Tầng 2: hệ thống cho thuê S = 1.750 m2/tòa + Tầng trở lên để làm chung cư để bán, số có diện tích 73 m 2; 81,88 m2; 82.76 m2; 88 m2 112.8 m2 520; 555; 573; 535 549 Căn vào quy hoạch, thiết kế chi tiết dự án liệu nhà đầu tư cung cấp, qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trưởng xây dựng, thẩm định viên thu nhập thông tin thời điểm thẩm định sau : 16 - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình qn 2.000.000 đồng/m2 - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.000.000 đồng/m2 - Chi phí xây dựng tồ nhà bình qn 7.000.000 đồng/m2/tầng - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí phát sinh thời điểm bắt đầu dự án với lãi suất 15%/năm - Chi phí quảng cáo bán hộ 1,5% doanh thu - Cửa hàng cho thuê: 200.000 đồng/m2/năm - Bãi gửi xe: 100.000.000 đồng/tòa/năm - Giá bán hộ: 28.000.000 đồng/m2 - Tỷ suất chiết khấu 10% (lãi suất tiền gửi ngân hàng thương mại với kỳ hạn năm) - Lợi nhuận nhà đầu tư dự kiến 16% tổng chi phí phát triển quy thời điểm dự án b Phân tích ước tính giá trị: Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất sau: - Ước tính tổng doanh thu: Giả thiết khoản thu bán hộ chung cư, cho thuê hàng bãi xe phát sinh không thời điểm cuối năm (1) Doanh thu từ việc bán hộ chung cư = Diện tích x Số x 28.000.000 (2) Doanh thu từ bãi gửi xe = 100.000.000 x Số (3) Doanh thu từ cửa hàng cho thuê = Diện tích x Số tầng x 200.000 Như vậy, tổng doanh thu quy thời điểm tại: - Ước tính tổng chi phí: Giả thiết khoản phát sinh đầu năm là: chi phí thiết kế, quy hoạch dự án Giả thiết chi phí phát sinh cuối năm bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, chi phí xây dựng hộ, chi phí quảng cáo bán hộ, trả lãi tiền vay ngân hàng 17 Giả thiết nhà đầu tư vay ngân hàng 60% chi phí phát sinh thời điểm bắt đầu dự án với lãi suất 15%, thời gian vay năm + Chi phí phát sinh thời điểm bắt đầu thực dự án:  Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án = Diện tích x 2.000.000 + Chi phí phát sinh thời điểm cuối dự án:  Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng = Diện tích x 2.000.000  Chi phí xây dựng hộ = (Diện tích x Số tầng) x 7.000.000  Chi phí quảng cáo bán hàng = 1,5% x  Trả tiền lãi ngân hàng = 60% x Chi phí phát sinh thời điểm bắt đầu thực dự án x 15% - Tổng chi phí phát triển (chưa bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) quy thời điểm = Tổng chi phí phát sinh thời điểm đầu dự án + (Tổng chi phí phát sinh thời điểm cuối dự án ÷ (1+10%)) - Lợi nhuận nhà đầu tư = Tổng chi phí phát triển (chưa gồm lợi nhuận nhà đầu tư) quy thời điểm x 16% - Tổng chi phí phát triển quy thời điểm = Tổng chi phí phát triển (chưa gồm lợi nhuận nhà đầu tư) + Lợi nhuận nhà đầu tư - Giá trị ước tính khu đất = Tổng doanh thu quy thời điểm - Tổng chi phí phát triển quy thời điểm 2.5 Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất sau: - Ước tính tổng doanh thu: + Doanh thu từ việc bán hộ chung cư: + Doanh thu từ bãi gửi xe: + Doanh thu từ cửa hàng cho thuê: 18 Như vậy, tổng doanh thu quy thời điểm tại: - Ước tính tổng chi phí: + Chi phí phát sinh thời điểm bắt đầu thực dự án:  Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án: + Chi phí phát sinh thời điểm cuối dự án:  Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng:  Chi phí xây dựng hộ:  Chi phí quảng cáo bán hàng:  Trả tiền lãi ngân hàng: - Tổng chi phí phát triển (chưa bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) quy thời điểm là: - Ước tính lợi nhuận nhà đầu tư: - Tổng chi phí phát triển quy thời điểm là: - Xác định giá đất: + Giá trị ước tính khu đất: 2.6 Bước 6: Báo cáo thẩm định giá Kết luận: Vậy phương pháp thặng dư, ta thẩm định giá trị chung cư An Bình là: 19