Báo cáo định giá tài sản định giá bất động sản theo phương pháp so sánh

HỌC VIỆN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁT TRIỂN KHOA KINH TẾ - - BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN GVHD : Ths Trần Hồng Minh Nhóm: 10 SVTH: Hoàng Thị Vân Anh – KTĐT10A - 7103101001 Trần Thị Lan Anh – KTĐT10A – 7103101002 Tống Thị Giang – KTĐT10A – 7103101016 Nguyễn Thị Linh – KTĐT10A – 7103101030 Trần Thị Luyên – KTĐT10A - 7103101032 Hà Nội - 2022 LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, nhóm chúng em xin gửi lời tri ân sâu sắc đến ThS Trần Hồng Minh Trong q trình tìm hiểu học tập mơn Định giá tài sản, nhóm chúng em nhận giảng dạy hướng dẫn tận tình, tâm huyết thầy Thầy giúp chúng em tích lũy thêm nhiều kiến thức hay bổ ích Từ kiến thức mà thầy truyền đạt, nhóm chúng em xin trình bày lại báo cáo định giá bất động sản Tuy nhiên, kiến thức môn Định giá tài sản chúng em hạn chế định Do đó, khơng tránh khỏi thiếu sót q trình hồn thành tiểu luận Mong thầy xem góp ý để tiểu luận chúng em hồn thiện Kính chúc thầy hạnh phúc thành công nghiệp “trồng người”, chúc thầy ln dồi sức khỏe để tiếp tục dìu dắt nhiều hệ học trò đến bến bờ tri thức Chúng em xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1: Khái niệm 1.1.2: Đặc điểm chủ yếu bất động sản 1.2 Định giá bất động sản 10 1.2.1: Khái niệm 10 1.2.5: Quy trình định giá bất động sản 12 CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH 15 2.1 Khái niệm .15 2.2 Xác định lựa chọn thông tin thị trường để định giá theo PPSS 15 2.3 Ưu nhược điểm 17 2.4 Điều kiện áp dụng phạm vi áp dụng 18 2.5 Khắc phục hạn chế .18 CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 19 3.1 Khái niệm .19 3.2 Xác định lựa chọn thông tin thị trường để định giá theo PPTN 19 3.3 Ưu, nhược điểm 20 3.4 Điều kiện phạm vi áp dụng 20 3.5 Khắc phục hạn chế .21 CHƯƠNG 4: ĐỊNH GIÁ VIÊN THU THẬP VÀ LỰA CHỌN THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG ĐỂ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 22 4.1 Thời gian thu thập thông tin 22 4.2 Điều kiện thu thập thông tin: .22 4.3 Các nguồn thu thập thông tin 23 4.4 Áp dụng thực tiễn thẩm định giá đất trống .23 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 28 5.1 Kết luận: 28 5.2 Kiến nghị: .28 TÀI LIỆU THAM KHẢO 29 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản ĐG Định giá PPSS Phương pháp so sánh PPTN Phương pháp thu nhập TĐV Thẩm định viên LỜI MỞ ĐẦU Tồn cầu hóa, với phát triển cách mạng công nghiệp 4.0 làm thay đổi thị trường bất động sản toàn cầu thị trường bất động sản Việt Nam khơng nằm ngồi xu Quản lý thị trường bất động sản bốn hoạt động chủ yếu để tạo lập đồng yếu tố thị trường kinh tế Việt Nam Nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế phát triển hội nhập thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam năm qua đạt tăng trưởng phát triển vượt bậc, tăng trưởng nguồn vốn từ thành phần kinh tế khác đưa vào thị trường bất động sản, đa dạng loại hình bất động sản thị trường, tăng trưởng khối lượng giao dịch bất động sản Tuy nhiên, hội nhập tồn cầu hóa kinh tế nay, thị trường bất động sản cần hoàn thiện để đáp ứng tốt u cầu tồn cầu hóa thị trường bất động sản phù hợp với yêu cầu hội nhập nội dung quan trọng cần nghiên cứu làm rõ bối cảnh cụ thể thị trường bất động sản Việt Nam Trước đây, thị trường bất động sản mang tính quốc gia thị trường mang tính quốc tế, thị trường bất động sản nước ta bị hút trở thành phận phụ thuộc kinh tế giới, ảnh hưởng tồn cầu hóa đến thị trường bất động sản nước ta thể số yếu tố như: nguồn vốn đầu tư vào dự án bất động sản, đa dạng hóa loại hình bất động sản thị trường, ứng dụng công nghệ hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản …đặc biệt việc nghiên cứu chu kỳ sản phẩm định giá bất động sản có tính đến ảnh hưởng phạm vi toàn cầu Định giá bất động sản trở thành ngành quan trọng kinh tế Các kết nghiên cứu giá đất, nguyên tắc phương pháp định giá bất động sản đưa vào ứng dụng rộng rãi hoạt động định giá, tạo điều kiện cho giao dịch dân thị trường bất động sản mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp bất động sản diễn thuận lợi Nhu cầu định giá bất động sản ngày trở nên cấp thiết, hoạt động định giá có ý nghĩa quan trọng, đảm bảo công xã hội, đảm bảo quyền lợi tổ chức doanh nghiệp cá nhân tham gia kinh tế, tính minh bạch thị trường bất động sản Để tìm hiểu chi tiết cụ thể phương pháp định giá bất động sản, nhóm chúng em xin trình bày rõ ràng tiểu luận CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1: Khái niệm Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: ₋ Đất đai ₋ Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng ₋ Các tài sản khác gắn liền với đất đai ₋ Các tài sản khác pháp luật quy định 1.1.2: Đặc điểm chủ yếu bất động sản ₋ BĐS có tính cố định vị trí: Khi nói đến tính cố định vị trí bất động sản thường xem xét khoảng cách từ vị trí đến trung tâm Khoảng cách ngắn giá trị bất động sản cao ngược lại, thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần phải xem xét gắn liền với vị trí cụ thể để ước tính giá trị khả sinh lời bất động sản… Ngoài giá trị khả sinh lời bất động sản thường chịu tác động yếu tố mơi trường: trị, kinh tế, văn hóa, xã hội Vì giá trị tài sản bị chịu tác động yếu tố thỏa mãn giá trị bất động sản cao nhiêu (bao gồm hạ tầng kinh tế hạ tầng xã hội) ₋ BĐS có tính bền vững: Được thể hai yếu tố: tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế khoảng thời gian mà bất động sản tồn mang lại hiệu kinh tế Trong đầu tư tuổi thọ ngắn định tới tồn giá trị đầu tư tính tốn dựa giá trị lợi ích hay hiệu kinh tế mà tài sản mang lại Vì thẩm định giá cần phải xem xét tính bền vững bất động sản để ước tính giá trị bất động sản phù hợp ₋ Tính khác biệt: Được thể tính cố định vị trí bất động sản vị trí có điểm thuận lợi bất thuận lợi tùy theo mục đích sử dụng chủ thể để lựa chọn Vì thẩm định giá thiết không so sánh rập khuân bất động sản với để ước tính giá trị tài sản ₋ Tính khan hiếm: Do tổng quỹ đất quốc gia khơng đổi bên cạnh số yếu tố khác thường xuyên thay đổi như: tốc độ gia tăng dân số, tốc độ thị hóa, nhu cầu có khả tốn, động thái thị trường,… thay đổi làm cho bất động sản khan trở nên khan đẩy giá bất động sản lên cao Trong thẩm định giá hàng hóa mang tính khan BĐS đặc biệt phải giải mối quan hệ cung cầu, giá tài sản cần thẩm định Bên cạnh nhà nước cần có sách chống đầu thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS hướng ₋ Tính có giá trị lớn: BĐS đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản có giá trị lớn chi phí để tạo giá trị tài sản lớn Việc đầu tư vào tài sản có giá trị lớn địi hỏi Nhà Đầu Tư phải có lượng vốn vừa đủ vừa đảm bảo khả đầu tư Vì phải tính đến rủi ro trình đầu tư xác định tham số trình đầu tư thay đổi thị trường tham số q trình tính tốn tài sản có giá trị lớn kéo theo số tuyệt đối tiền lớn ₋ Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Sự tồn BĐS bị chịu ảnh hưởng đời bất động sản khác Ảnh hưởng tích cực tiêu cực tác động trực tiếp tới giá trị bất động sản hai khía cạnh: ảnh hưởng vật chất ảnh hưởng kinh tế Vì định giá bất động sản phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình, bất động sản khác đời tránh lãng phí q trình đầu tư, tránh tình trạng lạc hậu cơng trình xây dựng khoảng thời gian ngắn 1.1.3: Phân loại bất động sản - Theo đặc tính vật chất + Đất đai + Cơng trình kiến trúc tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc + Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất + Cơng trình kiến trúc + Đất đai 1.2 Định giá bất động sản 1.2.1: Khái niệm Định giá bất động sản việc thu thập, phân tích đánh giá thơng tin, số liệu để ước tính giá trị bất động sản Giá trị bất động sản quy tiền, giá trị sử dụng cho nhiều mục đích mua bán, chuyển nhượng, đấu giá, cho tặng, thừa kế, đầu tư, góp vốn… Vì bất động sản loại tài sản phức tạp nhất, bị ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Chính việc xác định giá trị bất động sản cơng việc khó mang tính chủ quan 10 CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH 2.1 Khái niệm Định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp, việc ước tính giá trị bất động sản dựa chứng thị trường bất động sản tương tự giao dịch thời gian gần 2.2 Xác định lựa chọn thông tin thị trường để định giá theo PPSS ₋ Lựa chọn thông tin BĐS giao dịch thời gian gần so sánh với BĐS mục tiêu mặt, yếu tố chủ yếu phản ánh hướng tới giá trị như: kiểu cách, điwwù kiện mơi trường, vị trí,… ₋ Tình trạng vật chất BĐS: Là yếu tố thể thuộc tính vậ chất BĐS Đó cơng cụ hữu ích mang tính cụ thể trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc xây dựng, trang bị tiện nghi thiết kế… ₊ Đặc điểm mặt bằng: yếu tố thể thuộc tính vật chất cơng dụng hữu ích BĐS Các đặc tính mặt bằng, gồm: kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng nét đặc trưng địa lý như: tình trạng nhiễm, đặc điểm hệ thống nước đặc tính địa độ cao, độ dốc, đọ lún cửa song, biển, đồi núi… Trên thực tế, đặc điểm mặt quan trọng để người ta xác định vị trí, địa điểm coi sử dụng tốt hiệu BĐS hay không ₊ Đặc điểm cơng trình xây dựng có liên quan: bao gồm chất lượng xây dựng chất lượng kiến trúc gara, đường nội bộ, tường xây, hàng rào, bãi cỏ, vườn phong cảnh tổng thể ₊ Đặc điểm vị trí địa lí hay địa điểm Là yếu tố phản ánh đặc điểm hạ tầng xã hội BĐS Nó phản ánh điều kiện khả tiếp cận tới trung tâm kinh tế, trị văn hóa xã hội 15 chủ thể sở hữu BĐS trường học, cửa hàng, bệnh viện, nơi làm việc, nơi vui chơi giải trí dịch vụ cơng cộng khác Đặc điểm yếu tố thể ở: khoảng cách số lượng, chất lượng dịch vụ có tính xã hội ảnh hưởng đến giá trị BĐS mục tiêu Là yếu tố phản ánh đặc điểm khác mơi trường xã hội có liên quan đến BĐS phong tục tập quán, văn hóa, lối sống người hàng xóm, tình trạng sử dụng BĐS xung quanh, khả lại xóm ngõ đặc điểm công viên, khu vườn liền kề BĐS ₋ Tình trạng pháp lý Căn pháp lý quyền sử dụng đát, quyền sở hữu cơng trình đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ mạch đất, hồ sơ, vẽ biên tốn bàn giao cơng trình Các quy định pháp lý quyền hạn trách nhiệm cho thuê, thời gian, giá thuê Yêu cầu tối thiểu vệ sinh mơi trường phịng cháy chữa cháy cách âm Tình trạng phạm vi phạm giới hạn không gian kiến trúc xây dựng, hành lang an tồn giao thơng, an tồn đê điều, lưới điện quốc gia, giới hạn xây dựng bên cạnh danh lam thắng cảnh, di tích văn hóa, tình trạng vi phạm giới đừng đỏ, chi giới xây dựng, chiều cao tịa nhà, chiều cao tầng, vị trí thoát nước,… ₋ Nguồn gốc giao dịch thị trường Các chứng thị trường lựa chọn thơng qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua, bán, kết giao dịch thành công sàn giao dịch, phương tiện thông tin đại chúng, phiếu điều tra thực tế thị trường thẩm định viên giá, chứng ghi văn quan nhà nước, doanh nghiệp sản xuất, kimh doanh… ₋ Điều kiện thông tin cần áp dụng Thông tin bất động sản so sánh thông tin phải thu thập tài sản giao dịch thành công mua bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá với địa điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm đinh giá 16 Trường hợp giá BĐS có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công đến thời điểm cần thẩm định giá trước thực việc điều chỉnh giá BĐS so sánh yếu tố so sánh lựa chọn, cần phải điều chỉnh giá giao dịch thành cơng số giá thích hợp 2.3 Ưu nhược điểm Ưu điểm ₋ Phương pháp định giá gặp khó khăn mặt kỹ thuật Nó khơng có cơng thức hay mơ hình cố định Việc định giá dựa diện giao dịch thị trường Từ rút kết luận dấu hiệu có giá trị ₋ Là phương pháp phản ánh toàn đánh giá thị trường Việc làm dựa chứng rõ ràng thừa nhận thực tế giá trị bất động sản Chính nhanh chóng quan pháp lý chứng thực nhận tin tưởng khách hàng ₋ So sánh sở phương pháp định giá bất động sản khác phương pháp chi phí phương pháp thặng dư Nhược điểm Vì phương pháp đối chiếu, so sánh sử dụng BĐS tương tự để đánh giá BĐS mục tiêu nên thực phải có giao dịch BĐS tương tự khu vực sử dụng để so sánh Nếu có BĐS so sánh đáp ứng đựơc u cầu trên, kết có độ xác Các thơng tin chứng thường mang tính chất lịch sử, điều khơng thể tránh khỏi Vì vậy, việc định giá mang tính thời điểm Nếu sử dụng thông tin khứ để định giá BĐS vào thời điểm kết khơng xác có sai lệch lớn Phương pháp cần có tìm kiếm, thu thập phân tích thơng tin cách tỉ mỉ, xác nhanh nhạy nên địi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường tiến hành định giá cách thích hợp 17 2.4 Điều kiện áp dụng phạm vi áp dụng Điều kiện áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất thị trường có loại đất tương tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh với loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Để áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần: ₋ Phải thu thập thông tin liên quan tài sản tương tự mua bán thị trường phải so sánh với tài sản thẩm định giá ₋ Chất lượng thơng tin cao: Phù hợp, xác, kiểm tra ₋ Thị trường phải ổn định Phạm vi áp dụng ₋ Các tài sản có tính đồng như: hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng, nhà kho mặt bằng, nhóm văn phịng nhóm cửa hiệu ₋ Đất trống ₋ 2.5 Khắc phục hạn chế Cần thu thập thông tin thị trường để tạo nên sở liệu đầy đủ Xây dựng tỉ lể điều chỉnh giá trị phù hợp để sử dụng cho trường hợp có chênh lệch yếu tố so sánh BĐS 18 CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 3.1 Khái niệm Định giá BĐS theo phương pháp thu nhập “phương pháp định giá dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc khai thác BĐS thành giá trị BĐS để ước tính giá trị thị trường BĐS cần định giá.” 3.2 Xác định lựa chọn thông tin thị trường để định giá theo PPTN  Nguồn gốc thông tin: ₋ Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm từ cho thuê bất động sản cần định giá thông qua điều tra thị trường bất động sản cho thuê tương tự ₋ Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống thông qua điều tra thị trường bất động sản cho thuê tương tự ₋ Thẩm định viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, tu, bảo dưỡng tài sản thông qua điều tra từ thị trường bất động sản cho thuê tương tự  Điều kiện thông tin cần đáp ứng: ₋ Với bất động sản có dự án cải tạo, đầu tư phức tạp đòi hỏi thẩm định viên đánh giá cách kỹ việc lập dự toán, phân biệt cách rõ ràng dòng tiền thu chi đảm bảo độ tin cậy hiệu kinh tế dự án đầu tư ₋ Bất động sản sử dụng phải tương đồng rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất vị trí so với bất động sản thẩm định giá ₋ Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến thẩm định viên phải nghiên cứu kỹ đặc điểm vùng sở kinh tế địa phương đặc điểm bất động sản khả ổn định người thuê 19 3.3 Ưu, nhược điểm Ưu điểm:  Xét mặt lý thuyết, phương pháp có sở lý luận chặt chẽ nhất, tiếp cận trực tiếp lợi ích mà BĐS mang lại cho NĐT  Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng tiền, nói chung phương pháp đơn giản, cơng thức tính tốn rõ ràng, dễ hiểu  Có thể đạt độ xác tương đối cao có thơng tin thương vụ so sánh được, khoản thu nhập dự báo trước với độ tin cậy cao Nhược điểm:  Khi phân tích thương vụ tương tự, cần điều chỉnh xem xét nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thuê tương lai… dẫn đến việc gặp chút khó khăn q trình thuyết phục khách hàng thơng tin điều chỉnh  Trong nhiều trường hợp thiếu sở dự báo cho khoản thu nhập tương lai  Địi hỏi phải xác định xác tổng thu nhập từ BĐS năm phải dự đốn thu nhập tồn thời gian kinh tế lại BĐS  Tham số để tính tốn giá trị BĐS địi hỏi độ xác cao, việc xác định chúng lại phải tiến hành điều kiện dự kiến trước, độ xác kết tính tốn thường bị hạn chế mức độ chuẩn xác thông tin dự báo Vì vậy, phương pháp thường sử dụng định giá hàng loạt, mà thường sử dụng để định giá BĐS cá biệt 3.4 Điều kiện phạm vi áp dụng - Phù hợp định giá BĐS có khả mang lại khoản thu nhập ổn định dự báo trước cách hợp lý 20 - Trong điều kiện xu hướng thương mại hóa BĐS, BĐS đưa vào kinh doanh tạo thu nhập, có sở tính dịng thu nhập phát sinh áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị - Với BĐS có dịng thu nhập phát sinh khơng sử dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF) - Phương pháp thường áp dụng để tư vấn cho định lựa chọn phương án đầu tư 3.5 Khắc phục hạn chế - Trong q trình tính tốn giá trị BĐS sử dụng tham số mà kết tính tốn bị hạn chế thu mức độ chuẩn xác thông tin dự báo sử dụng phương pháp định giá khác để kiểm tra, trường hợp kết kiểm tra có chệnh lệch lớn áp dụng phương pháp khác để tính tốn - Trường hợp thiếu sở dự báo cho khoản thu nhập tương lai sử dụng kết hợp thêm phương pháp định giá theo chi phí - Trong việc xem xét thương vụ tương tự, việc xem xét điều chỉnh mặt tránh điều chỉnh để bên chủ sở hữu bên đầu tư thống ý kiến, đơi bên có lợi kết hợp tham gia thương vụ 21 CHƯƠNG 4: ĐỊNH GIÁ VIÊN THU THẬP VÀ LỰA CHỌN THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG ĐỂ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 Thời gian thu thập thông tin: Tháng 9/2022 4.2 Điều kiện thu thập thông tin: a) Thông tin ưu tiên thu thập từ kết giao dịch thành công thị trường Trong trường hợp sở giá trị thị trường giao dịch bên mua, bên bán có khả tiếp cận thông tin tài sản nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định pháp luật, tự nguyện, không chịu sức ép từ bên ngồi Thơng tin thu thập phải đảm bảo khách quan theo thực tế giao dịch tài sản dựa chứng cụ thể để chứng minh mức giá tài sản giao dịch thành công thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin báo cáo thẩm định giá Tùy tình hình thực tế tài sản mà thẩm định viên thu thập chứng thị trường lựa chọn từ dẫn (hoặc tất dẫn) sau: thông qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; kết giao dịch thành công sàn giao dịch; phương tiện thông tin đại chúng; phiếu điều tra thực tế thị trường thẩm định viên; chứng ghi văn quan nhà nước, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh,… Đối với thông tin giá tài sản giao dịch thành công thị trường thu thập thông qua vấn qua điện thoại, vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, mạng Internet… thẩm định viên phải có thẩm định, xem xét, đánh giá kiểm chứng thận trọng bảo đảm thơng tin sử dụng trước sử dụng vào phân tích, tính tốn b) Đối với tài sản chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh mức giá chào bán (thường cao giá phổ biến thị trường) với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lý, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng làm mức giá so sánh 22 Đối với tài sản chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh mức giá chào mua (thường thấp giá phổ biến thị trường) với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lý, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh c, Giao dịch tài sản so sánh lựa chọn phải diễn gần thời điểm thẩm định giá khơng q 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá d, Thẩm định viên phải lưu giữ chứng: giá tài sản giao dịch thành công chào mua chào bán thị trường; thời điểm diễn giao dịch, địa điểm giao dịch, nhiều bên tham gia giao dịch, chứng so sánh… Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra quan quản lý nhà nước thẩm định giá cần thiết phục vụ việc xử lý tranh chấp kết thẩm định giá (nếu có phát sinh) 4.3 Các nguồn thu thập thông tin ₋ Phỏng vấn trực tiếp ₋ Qua phương tiện thông tin đại chúng ₋ Từ sàn giao dịch bất động sản ₋ Thông tin mạng Internet… 4.4 Áp dụng thực tiễn thẩm định giá đất trống Thửa đất cần định giá đất quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, giáp mặt ngõ 43 phố Cầu Cốc, xa siêu thị, trường học, bệnh viện, tập trung đơng dân cư, có diện tích 100m2 (kí hiệu đất A), đường nhựa, mặt cắt 5m Việc xác định giá đất A theo phương pháp so sánh trực tiếp thực sau: Thời điểm xác định giá đất: tháng năm 2022 Khảo sát thị trường, thu thập thông tin giá đất 03 đất (kí hiệu đất B, C D) đô thị chuyển nhượng thành công khoảng thời gian năm đến thời điểm xác định giá, có đặc điểm tương tự với đất A Giả sử thời gian từ tháng năm 2021 đến tháng 10 năm 2022, giá đất phổ biến thị trường thị đặc biệt khơng có biến động 23 Tiến hành thu thập thông tin 03 đất so sánh B, C, D: STT Yếu tố so sánh Thửa đất Thửa đất B A Mục đích sử Đất đô thị Đất đô thị dụng đặc biệt đặc biệt Vị trí Giao thơng Thửa đất C D Đất đô thị Đất đô thị đặc biệt đặc biệt Tiếp giáp Tiếp giáp Tiếp giáp Tiếp giáp mặt ngõ 43 mặt đường mặt đường mặt phố phố Cầu Tây Mỗ, Hữu Hưng, Cầu Cốc, Cốc, xa cách cách gần siêu thị, siêu thị, đất A đất A trường học, bệnh viện, trường học, khoảng khoảng bệnh viện, 600m, gần 800m, gần tập trung tập trung siêu thị, siêu thị, đông dân đông dân trường học, trường học, cư cư bệnh viện bệnh viện Đường Đường Đường Đường nhựa, mặt nhựa, mặt nhựa, mặt nhựa, mặt cắt rộng 5m Thửa đất cắt (bao cắt (bao cắt (bao gồm vỉa gồm vỉa gồm vỉa hè) rộng hè) rộng hè) rộng 10m 10m 10m Thời điểm Tháng 10 Tháng Tháng chuyển nhượng năm 2021 năm 2022 năm 2022 Diện tích, kích thước - Diện tích 100m2 70m2 150m2 80m2 - Mặt tiền 10m 7m 15m 8m Chiều sâu 10m 10m 10m 10m - 24 Tài sản gắn liền Khơng Khơng Có giấy Có giấy Khơng Khơng Có giấy Có giấy với đất Tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất chứng nhận chứng nhận chứng nhận chứng nhận quyền sử quyền sử quyền sử quyền sử dụng đất dụng đất dụng đất dụng đất Tốt Tốt Tốt Tốt Giá trị đất 1.159 triệu 2.484 triệu 994 triệu chuyển nhượng đồng đồng đồng Các yếu tố hạ tầng khác Cấp nước Qua khảo sát thị trường, thẩm định viên thu thập tương quan giá đất thị trường theo yếu tố vị trí; giao thơng; diện tích, kích thước sau: - Về vị trí: Vị trí đất A tiếp giáp mặt ngõ 43 phố Cầu Cốc đánh giá 100%; đất B tiếp giáp mặt đường Tây Mỗ, giá trị đất A 35%; đất C tiếp giáp mặt đường Hữu Hưng, giá trị đất A 35%; đất D tiếp giáp mặt phố Cầu Cốc, giá trị đất A 30% - Về giao thông: Thửa đất A có đường nhựa, mặt cắt rộng 5m đánh giá 100%; đất cịn lại có đường nhựa, mặt cắt rộng 10m đánh giá 110% - Về diện tích, kích thước: Thửa đất A có mặt tiền 10m, đánh giá 100%; đất B có mặt tiền 7m, đánh giá 97%; đất C có mặt tiền 15m, đánh giá 105%; đất D có mặt tiền 8m, đánh giá 98% Cách giải STT Yếu tố so sánh Thửa đất Thửa đất B A Mục đích sử Đất thị Đất đô thị dụng đặc biệt đặc biệt 25 Thửa đất Thửa đất C D Đất đô thị Đất đô thị đặc biệt đặc biệt Vị trí Tiếp giáp Tiếp giáp mặt ngõ 43 mặt đường mặt đường mặt phố phố Cầu Tây Mỗ, Hữu Hưng, Cầu Cốc, Cốc, xa cách cách gần siêu thị, Tiếp giáp siêu thị, đất A đất A trường học, trường học, khoảng khoảng bệnh viện, bệnh viện, 600m, gần 800m, gần tập trung tập trung siêu thị, siêu thị, đông dân đông dân trường học, trường học, cư cư bệnh viện bệnh viện −35% −35% Tỷ lệ điều chỉnh Tiếp giáp −30% Đường Đường Đường Đường nhựa, mặt nhựa, mặt nhựa, mặt nhựa, mặt cắt rộng 5m cắt (bao cắt (bao cắt (bao gồm vỉa gồm vỉa gồm vỉa hè) rộng hè) rộng hè) rộng 10m 10m 10m Tỷ lệ điều chỉnh −10% −10% −10% Thời điểm Tháng 10 Tháng Tháng chuyển nhượng năm 2021 năm 2022 năm 2022 Giao thơng Diện tích, kích thước - Diện tích 100m2 70m2 150m2 80m2 - Mặt tiền 10m 7m 15m 8m Chiều sâu 10m 10m 10m 10m +3% −5% +2% Không Không Không - Tỷ lệ điều chỉnh Tài sản gắn liền Khơng 26 với đất Tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất Có giấy Có giấy chứng nhận chứng nhận Có giấy Có giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử quyền sử quyền sử quyền sử dụng đất dụng đất dụng đất dụng đất Tốt Tốt Tốt Tốt Giá trị đất 1.159 triệu 2.484 triệu 994 triệu chuyển nhượng đồng đồng đồng −42% −50% −38% Các yếu tố hạ tầng khác Cấp nước Tổng tỷ lệ điều chỉnh = 843,5 triệu đồng V= Vậy giá trị đất A 843,5 triệu đồng giá trị 1m2 đất là: 8,435 triệu đồng/m2 27 = CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận: ₋ Phương pháp thẩm định giá khác địi hỏi thẩm định viên có lựa chọn thông tin khác nhau, nhiên bên cạnh điểm khác đó, thơng tin thị trường dùng để kiểm định cần điểm chung đảm bảo, cụ thể là: chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy, mang tính thời điểm Mỗi phương pháp thẩm định có ưu điểm hạn chế định, địi hỏi thẩm định viên cần lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp ₋ Với kết nghiên cứu trang bị cho TĐV quy trình chuẩn thẩm định giá, cách thức lựa chọn, xác định thông tin để định giá BĐS hợp lý, cách khắc phục nhược điểm phương pháp thẩm định giá BĐS 5.2 Kiến nghị: ₋ Khi áp dụng phương pháp thẩm định giá yêu cầu TĐV phải tuân thủ trình tự quy trình thẩm định giá nguyên tắc, tiêu chuẩn thẩm định giá ₋ Cần xem xét cách khách quan, khoa học, trung thực yếu tố ảnh hưởng đến BĐS Cần tìm hiểu thơng tin, xem xét thơng tin cách đa chiều để sử dụng hiệu thông tin 28 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam - Bộ Tài Nghiên cứu phương pháp định giá bất động sản xu hướng tồn cầu hóa thị trường bất động sản Việt Nam Nguồn: https://moc.gov.vn/tl/tintuc/61849/nghien-cuu-phuong-phap-dinh-gia-bat-dong-san trong-xu-huongtoan-cau-hoa-cua-thi-truong-bat-dong-san-o-viet-nam.aspx PGS.TS Lê Thị Kim Nhung/ TS Vũ Xuân Dũng, 2017 Giáo trình định giá tài sản, nhà xuất Hà Nội Sự cần thiết việc định giá bất động sản Nguồn: https://vnvc.com.vn/Sucan-thiet-cua-viec-dinh-gia-bat-dong-san-616.html Th.S Trần Hoàng Minh Slide Định giá tài sản HV Chính sách Phát triển Vì phải thẩm định giá BĐS Nguồn: https://www.hqa.com.vn/vi-sao-phaitham-dinh-gia-bat-dong-san.html 29