Tuy nhiên, cùng với q trình cơng nghiệp hóa, hiện đạihóa đất nước, nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhà cầu đầu tư phát triển sảnxuất kinh doanh tăng lên khi đó việc xác định gi
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG BÀI THẢO LUẬN HỌC PHẦN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH (ĐỊNH GIÁ NHÀ MẶT ĐẤT) Giảng viên hướng dẫn : Nguyễn Minh Hiền Nhóm thực :5 Mã lớp học phần : 2311EFIN3011 Hà Nội – 2023 BẢNG ĐÁNH GIÁ THÀNH VIÊN ST T 42 Họ tên Mã sinh viên Nguyễn Thị Luyến 20D280105 43 Lê Vũ Ngọc Mai 20D290026 44 Nguyễn Thị Ngọc Mai (Nhóm trưởng) 20D280106 45 Vũ Thị Huế 20D290084 46 Đặng thị Hồng Ngọc 20D180170 47 Lê Thị Nguyệt 20D290102 48 Phạm Thị Minh Nguyệt 20D280039 49 Lê Thanh Nhàn 20D280109 50 Lê Thị Tuyết Nhi 20D180173 51 Vũ Phương Nhi 20D280110 Nhóm trưởng đánh giá Điểm MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản .10 12 Thẩm định giá bất động sản kinh tế thị trường 15 .15 16 16 17 .20 26 Phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản .29 29 30 30 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 35 Xác định vấn đề 35 Lập kế hoạch thẩm định giá 35 Khảo sát trường thu thập tài liệu .36 Phân tích tài liệu ước tính giá trị .43 Chuẩn bị báo báo thẩm định giá 47 Báo cáo thẩm định giá 49 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .50 Một số vấn đề đặt .50 Giải pháp .50 Kiến nghị 55 KẾT LUẬN 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Khi đề cập đến phát triển kinh tế thị trường, không kể đến phát triển tầm quan trọng ngày lớn hoạt động thẩm định giá kinh tế quốc gia Sự cần thiết khơng riêng nước có kinh tế lớn mạnh mà quan trọng kinh tế tất nước giới có Việt Nam Ngành thẩm định giá Việt Nam có bước muộn so với nước giới, hoạt động chưa đa dạng, tảng kinh nghiệm lý luận chưa hồn thiện Tuy nhiên, với q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, nhu cầu phát triển sở hạ tầng, đô thị, nhà cầu đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên việc xác định giá trị tài sản nhiều đa dạng Trong thẩm định giá, hoạt động thẩm định giá bất động sản chiếm vị trí quan trọng bất động sản tài sản lớn chiếm tỷ trọng cao lượng cải quốc gia Hoạt động thẩm định giá bất động sản hầu hết công ty chủ yếu tiến hành phương pháp so sánh, phương pháp so sinh phương pháp dễ thực hiện, khơng có cơng thức cố định kỹ thuật đơn giản, thể đánh giá giá trị thị trưởng, sử dụng chứng rõ ràng nên có tính thuyết phục cao, có nhược điểm Từ vấn đề nêu trên, nhóm em định tìm hiểu đề tài " Định giá Bất động sản theo phương pháp so sánh " ( Định giá nhà mặt đất) Mục tiêu đề tài Làm rõ nội dung phương pháp định giá so sánh áp dụng công tác định giá số loại bất động sản, bất động sản cụ thể nhà mặt đất Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu hoạt động sử dụng phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản Đối tượng nghiên cứu đề tài lý luận thực tiễn áp dụng phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản Kết cấu đề tài Ngoài lời mở đầu kết luận, nội dung gồm chương: Chương I: Cơ sở lý luận chung phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản Chương II: Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản Chương III: Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản , bất động sản “một phần đất tất tài sản vật chất gắn liền với đất” , bất động sản “tài sản dạng đất đai cơng trình xây dựng” , bất động sản “đất đai bao gồm tất tài ngun thiên nhiên cơng trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất” , quy định: “Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: + Đất đai; + Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác pháp luật quy định.” , bất động sản đất đai cơng trình người tạo nên gắn liền với đất Đó vật hữu hình với tài sản nằm trên, phía hay mặt đất , bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền phụ thuộc vào đất, tài sản không di dời quy định pháp luật Tóm lại BĐS tài sản bao gồm đất đai tài sản khác gắn liền với lô đất Những tài sản khác là: Tồ nhà cơng trình xây dựng lơ đất, cơng trình ngầm mặt đất; Cây trồng lâu năm, nguồn nước phạm vi lơ đất; Cơng trình kỹ thuật kết nối lộ đất với hạ tầng kỹ thuật khu vực trung tâm Những trang, thiết bị tiện ích cố định phạm vi lô đất Như vậy, bất động sản tài sản cố định vị trí địa lý định Tính cố định vị trí Xuất phát từ bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai nên bất động sản cố định vị trí, khó có khả di dời khó có khả Document continues below Discover more from:tế thương Kinh mại Trường Đại học… 183 documents Go to course Đề cương KTTM ĐC 44 Kinh tế thương… 100% (10) tăng thêm diện tích Do đất đai tài nguyên thiên nhiên có hạn bị giới hạn khơng gian Do đó: Giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể Khi đánh KINH giá BĐSTẾ cầnTHƯƠNG phải xem xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS, tức khoảng cách MẠI ĐẠI CƯƠNG từ BĐS đến trung tâm văn hóa, trị, xã hội 210cũng BĐS trung Kinh đến tế giá trị BĐS, tâm Do thay đổi “tính vị trí” BĐS ảnh hưởng 100% (6) thương… đến hoạt động đầu tư định giá BĐS Giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố môi trường yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tinh chất xã hội điều kiện môi trường, Nhóm câu hỏi Tính bền vững kttmđc Do đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng, gần bị hủy hoại 14 trừ có thiên tai xảy như: sóng thần, lũ quét, làm đất đaiKinh bị xói tế mịn, vùi lấp 100% (6) Các cơng trình xây dựng đất có tính kiên cố sử dụngthương… lâu dài từ 30-60 năm sửa chữa tơn tạo sử dụng tới 70-100 năm Do đó: Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lí, tránh đầu tư lãng phí đầu tư làm nhiều lần KINH TẾ THƯƠNG Khi định giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế MAI tuổi1 thọ vật lí, tuổi GIÁO Trình 208 thọ ngắn định đến tồn BĐS Kinh tế 100% (3) Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS thường có xu hướng giảm dần thương… đến cuối chu kì kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Cần phải so sánh giá trị mang lại chi phí cho BĐS Khi đầu tư thiết kế, phải tính tốn dự báo tính cầu Thi kinh tếnhu thương thay đổi phát sinh mại - 9.2 bất động Khơng có hai bất động sản giống hệt Sự khác Kinh tếkhác sản vị trí bất động sản, quyền pháp lí bất động sản, 100% (2) thương… hướng, điều kiện hạ tầng kinh tế xã hội, lợi thương mại, lợi giao Tính khác biệt Khơng có hai bất động sản giống hệt Sự khác bất động ơn KTTMĐC sản vị trí bất động sản, quyền pháp lí bất động sản, khác hướng, điều kiện hạ tầng kinh tế xã hội, lợi thương mại, lợi revision giao thông, phong thủy bất động sản, Hay khác kết cấu, kiến trúc cơng trình Kinh tế 100% (2) xây dựng đất Trong khu vực hai mảnh đất cạnh có thương… yếu tố không giống Ngay thị trường bất động sản khó tồn hai cơng trình giống hệt khác vị trí hay khơng gian bất động sản khác Sự dị biệt bất động sản có tác động đến giá trị bất động sản Vì vậy, đầu tư phát triển phải ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu tính khác biệt cho người tiêu dùng Tính khan Sự khan bất động sản xuất phát từ đặc điểm đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, hữu hạn, khơng có khả tăng thêm số lượng, diện tích Từ đặt vấn đề: Quan hệ cung – cầu BĐS thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu BĐS, người đầu lâu dài thường có lợi giá ln có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có sách chống đầu BĐS Có giá trị lớn Đặc điểm bất động sản xuất phát từ tính khan đất đai chi phí để xây dựng cơng trình đất lớn Đất đai bị giới hạn diện tích dân số gia tăng theo cấp số nhân giá trị để có quyền sử dụng đất ngày lớn Từ đó: Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS địi hỏi phải có lượng vốn lớn dài hạn Vốn đầu tư cho BĐS tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh – chấp Thường phát sinh quan hệ vay vốn để toán mua bán Tính ảnh hưởng lẫn Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Từ đó: Nhà nước phải thống quản lí BĐS Khi đầu tư xây dựng cơng trình BĐS phải tính đến ảnh hưởng tới cơng trình khác Khi định giá BĐS, phải tính đến khả ảnh hưởng cơng trình BĐS khác đời Nhìn theo khía cạnh mà bất động sản chia thành nhiều loại Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân loại tiêu thức sau đây: 1- Đất đai: Đó đất đai tự nhiên bao gồm đất trống đất sử dụng 2- Cơng trình kiến trúc tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc: (i) Nhà cửa xây dựng cố định di dời (ii) Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai hệ thống điện lưới, điện thoại, ăng ten cáp truyền hình, hệ thống lọc cấp nước, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa (iii) Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng điều hòa, thang máy, hệ thống chống trộm tự động 3- Các tài sản khác gắn liền với đất đai (i) Vườn lâu năm (ii) Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối (iii) Các cơng trình du lịch, vui chơi thể thao (iv) Các cơng trình khai thác mỏ Trong : 1- Cơng trình kiến trúc loại: (i) Nhà dùng cho th để bán; (ii) Cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất nhà xưởng, kho tăng mặt khu cơng nghiệp; (iii) Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại cửa hàng cho th, chợ, trung tâm thương mại; (iv) Khách sạn văn phịng cho th; (v) Cơng trình kiến trúc khác nhà thờ, bệnh viện, trường học, 2- Đất đai: Theo điều 12 luật đất đai năm 2003, vào mục đích sử dụng, đất đai phân biệt thành vùng khác là: Đồng bằng, trung du miền núi Trong vùng lại chia thành nhóm: Nhóm đất nơng nghiệp, phi nơng nghiệp chưa sử dụng Trong nhóm lại chia thành loại: Nhóm đất nơng nghiệp, gồm: Đất trồng hàng năm: Trồng lúa, cỏ hàng năm khác Đất trồng lâu năm Đất rừng sản xuất Đất rừng phòng hộ Đất rừng đặc dụng