Tuy nhiên, cùng với q trình cơng nghiệp hóa, hiện đạihóa đất nước, nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhà cầu đầu tư phát triển sảnxuất kinh doanh tăng lên khi đó việc xác định gi
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản
, bất động sản là “một phần đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”.
, bất động sản là “tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”.
, bất động sản là “đất đai bao gồm tất cả các tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”.
“Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
, bất động sản là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình cùng với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất.
, bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền và phụ thuộc vào đất, những tài sản không di dời được quy định bởi pháp luật Tóm lại BĐS là một tài sản bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với lô đất Những tài sản khác có thể là:
Toà nhà hoặc những công trình xây dựng trên lô đất, công trình ngầm dưới mặt đất;
Cây trồng lâu năm, nguồn nước trong phạm vi lô đất;
Công trình kỹ thuật kết nối lộ đất với các hạ tầng kỹ thuật khu vực và trung tâm.
Những trang, thiết bị tiện ích cố định trong phạm vi lô đất Như vậy, bất động sản là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định.
Tính cố định về vị trí
Xuất phát từ bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai nên bất động sản cố định về vị trí, khó có khả năng di dời được và khó có khả năng
Go to course tăng thêm về diện tích Do đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn và bị giới hạn về không gian Do đó:
Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xem xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm văn hóa, chính trị, xã hội cũng như các BĐS trung tâm Do vậy sự thay đổi “tính vị trí” của BĐS sẽ ảnh hưởng đến giá trị BĐS, đến hoạt động đầu tư và định giá BĐS.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tinh chất xã hội và điều kiện môi trường,
Do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, gần như không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai xảy ra như: sóng thần, lũ quét, làm đất đai bị xói mòn, vùi lấp. Các công trình xây dựng trên đất có tính kiên cố có thể sử dụng lâu dài từ 30-60 năm nếu được sửa chữa và tôn tạo thì có thể sử dụng tới 70-100 năm Do đó:
Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lí, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần.
Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lí, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.
Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm Cần phải so sánh giữa giá trị mang lại và chi phí cho BĐS.
Khi đầu tư thiết kế, phải tính toán và dự báo tính năng cũng như các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.
Không có hai bất động sản nào giống hệt nhau Sự khác nhau giữa các bất động sản có thể về vị trí bất động sản, quyền pháp lí đối với bất động sản, khác nhau về hướng, điều kiện hạ tầng kinh tế xã hội, lợi thế thương mại, lợi thế giao.
Không có hai bất động sản nào giống hệt nhau Sự khác nhau giữa các bất động sản có thể về vị trí bất động sản, quyền pháp lí đối với bất động sản, khác nhau về hướng, điều kiện hạ tầng kinh tế xã hội, lợi thế thương mại, lợi thế giao thông, phong thủy đối với bất động sản, Hay sự khác nhau về kết cấu, kiến trúc của các công trình xây dựng trên đất Trong cùng một khu vực hai mảnh đất cạnh nhau cũng có những yếu tố không giống nhau Ngay trên thị trường bất động sản cũng rất khó tồn tại hai công trình giống hệt nhau do khác nhau về vị trí hay không gian của mỗi bất động sản Đ ề c ươ ng KTTM ĐC
KINH TẾ THƯƠNG MAI 1 GIÁO Trình
Kinh tế thương… 100% (2) 6 ôn KTTMĐC - revision
Kinh tế thương… 100% (2)5 là khác nhau Sự dị biệt của mỗi bất động sản có tác động đến giá trị của bất động sản.
Vì vậy, trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt cho người tiêu dùng.
Sự khan hiếm của bất động sản xuất phát từ đặc điểm của đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nó hữu hạn, không có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích Từ đó đặt ra vấn đề:
Quan hệ cung – cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS.
Thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường
Khái niê •m của định giá bất đô •ng sản: Định giá BĐS có thể hiểu là sự ước tính về giá trị của BĐS cụ thể dưới hình thái tiền tê • bằng phương pháp phù hợp trong điều kiê •n của của mô •t thị trường cụ thể nhằm đáp ứng cho mô •t mục đích đã được xác định rõ.
Sự cần thiết của định giá bất đô •ng sản: Thị trường Bất động sản luôn tồn tại hai loại giá đất bao gồm có giá do Nhà nước quy định và mức giá trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường (giá thị trường) Trên thị trường Bất động sản, các bên trao đổi, mua bán, chuyển nhượng gặp nhau và tham khảo giá thị trường đối với những lô đất tương tự (về mặt pháp lí và các điều kiện kinh tế - kĩ thuật) Tuy là khách quan giao dịch nhưng hoạt động trao đổi vẫn bị chi phối bởi những yếu tố khác như đầu cơ, ép giá, Để hoạt động trao đổi, mua bán diễn ra một cách đảm bao hơn, các bên tham gia có thể sử dụng kết quả định giá bất động sản do các tổ chức định giá chuyên nghiệp thực hiện BĐS là một trong những tài nguyên do Nhà nước quản lí Thị trường bất động sản cũng là một trong số các thị trường quan trọng, nó không chỉ ảnh hưởng đến đời sống xã hội mà nó còn ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh Về vấn đề kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản có tác động rất lớn đến các thị trường khác, có vai trò quan trọng trong nền kinh tế Vì vai trò của nó, hoạt động định giá bất động sản giúp giá trị bất động sản trở về với giá trị thực của nó, giúp thị trường này vận động hiệu quả và tác động gián tiếp đến các thị trường khác Hơn nữa, việc định giá bất động sản công khai, minh bạch giúp nhà nước có thể thu đầy đủ các loại thuế về đất, tránh thất thu Ngân sách nhà nước Ngoài ra, định giá bất động sản còn giúp cho những người có nhu cầu vay vốn ngân hàng có tài sản đảm bảo là bất động sản Hoạt động định giá đúng và khách quan giúp cho khách hàng vay vốn có thể vay được số vốn tối đa để sử dụng cho mục đích của mình và cũng giúp cho Ngân hàng có thể giải ngân hợp lí thu được khoản lợi nhuận mong muốn mà mức độ rủi ro là thấp nhất, khi khách hàng không có khả năng trả nợ có thể thu hồi được vốn Ngoài ra, còn rất nhiều vai trò khác như định giả để góp vốn cổ phần, thu thuế, cổ phần hóa doanh nghiệp,
Khi thẩm định giá trị BĐS, thẩm định viên là người trung thực, khách quan đứng giữa xem xét mọi vấn đề để đưa ra được mức giá hợp lý, tại đó người mua và người bản đều được thỏa mãn Việc đưa ra một mức giá công bằng giữa các bên thúc đẩy việc mua bán, trao đổi, chuyển nhượng BĐS diễn ra một cách nhanh chóng Thẩm định giá BĐS còn có thể phục vụ cho mục đích thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng. Thẩm định giá BĐS giúp ích cho Nhà nước trong việc quản lý tài nguyên đất và thị trường bất động sản một cách hiệu quả Ngoài ra, thẩm định giá BĐS là một phần trong thẩm định giá doanh nghiệp, kết quả định giá còn được sử dụng để tư vấn cho khách hàng, phục vụ cho các mục đích thu hồi, đền bù của Nhà nước, phát mãi tài sản, đấu thầu, đấu giá,
Theo chuẩn mực của Ủy ban chuẩn mực Thẩm định giá Quốc tế (ISVC) và Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN cơ sở giá trị của định giá là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
Sử dụng giá trị thị trường khi tìm được tài sản tương tự về kỹ thuật với tài sản cần định giá đang được mua bán trên thị trường, đây là cơ sở đề so sánh.
Sử dụng giá trị phi thị trường khi không tìm được trên thị trường tài sản tương tự về mặt kỹ thuật so với tài sản cần định giá, do đó không có cơ hội đề so sánh.
Cơ sở chủ yếu của định giá BĐS là:
Giá trị thị trường là chuẩn mực của định giá
Có thể sử dụng giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường)
Cơ sở giá trị thị trường
Giá trị thị trường của tài sản được định nghĩa theo IVSC – Tiêu chuẩn số 01 trong Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế: “Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua Sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”.
Cơ sở giá trị thị trường cũng được nêu rõ hơn trong Tiêu chuẩn số 02 - Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam: “Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”
Giá trị thị trường là mức giá trị được thị trường thừa nhận, người mua và người bán đều chấp thuận GTTT là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị, GTTT được là căn cứ chủ yếu của hoạt động thầm định giá được sử dụng hầu hết với các loại tài sản Việc ước tính giá trị của bất động sản theo giá trị thị trường tức là nó dựa vào khả năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến, khách quan trên thị trường Hiện nay, khi thẩm định giá BĐS, giá trị thị trường là cơ sở chủ yếu đề ước tính giá trị của BĐS mục tiêu.
Cơ sở giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường của tài sản được định nghĩa theo IVSC - Tiêu chuẩn số 02 trong Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế: “Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.”
Cơ sở giá trị phi thị trường cũng được nêu rõ hơn trong Tiêu chuẩn số 03 - Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam: “Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lí, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, ”
Trên thực tế, có những tải sản cần thẩm định giá nhưng chúng ít được giao dịch trên thị trường như nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trường học, Vì ít được giao dịch hoặc có giao dịch nhưng thời gian không gần với thời điểm thẩm định Việc lấy chứng cứ thị trường để so sánh là không khả quan nên khi thẩm định giá trị các loại tải sản này người ta dùng cơ sở giá trị phi thị trường trong quá trình định giá.
Những lợi ích mà bất động sản mang lại được các chủ thể đánh giá rất khác nhau, nó phụ thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của bất động sản đó với mỗi người, tùy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng bất động sản Đó là cơ sở của việc ước tính giá trị bất động sản đối với mỗi người.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản.
Con người luôn sử dụng bất động sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà bất động sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà bất sản có thể mang lại Vì vậy giá trị của bất động sản được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:
Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản
Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận thị trường Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản là phương pháp dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính và xác định giá trị trường của tài sản
Phương pháp so sánh được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế đó là: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.
Theo nguyên tắc này giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được đã hoặc đang giao dịch trên thị trường Như vậy xét về nặt kĩ thuật theo phương pháp này người ta không cần xây dựng các công thức hay mô hình tính toán cố định trong việc định giá BĐS mà đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên thị trường Nội dung của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường tương đương với tài sản cần định giá , tiến hành thực hiện những điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản cần định giá.
Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.Thị trường phải ổn định: nếu thị trường thị trường biến động sẽ có sai số lớn ngay khi đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt
Trên thực tế nó là phương pháp chung để định giá các BĐS dùng cho mục đích bán, thế chấp và thường dùng trong các trường hợp: (i) Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu (ii) Các mảnh đất trống Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính Từ đó cho phép các thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn.
: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng Đồng thời, cũng là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết. Để đạt mục tiêu trên, trong bước này cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau: Nhận biết các đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: Vị trí, kích thước
Nhận biết các đặc tính pháp lý của tài sản mục tiêu, như: Các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép và các điều khoản hạn chế khai thác, chuyển nhượng
Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: Mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, báo cáo tài chính
Xác định loại giá trị sẽ ước tính: Qua các thông tin ban đầu và mục đích của khách hàng, thẩm định viên cần phải khẳng định ngay loại giá trị sẽ được sử dụng trong hợp đồng là loại giá trị nào: Giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp, giá trị thay thế, giá bồi thường
Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá.
Xác định ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá.
Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành.
: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Trong bước này thẩm định viên cần làm các công việc sau:
Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá.
Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá, bao gồm: Các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường.
Nhận biết các cơ quan, các tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.
Lên chương trình, thời biểu công tác, bao gồm: (i) Lập danh mục và thứ tự các công việc: Thu thập và phân tích số liệu (ii) Xác định thời hạn cho phép của từng công việc (iii) Xác định những phần việc có thể ủy nhiệm.
Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá.
: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin. Để có thể thu thập được những thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định viên trước hết phải phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu Các loại tài liệu cần thu thập, bao gồm:
Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu Các thông tin này có thể do khách hàng cung cấp hoặc có thể qua khảo sát thực tế tài sản Thời gian thu thập loại thông tin này sẽ thay đổi tùy theo loại tài sản định giá.
Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điểu chỉnh như: Các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất thuế tài sản, lệ phí môi giới, thu tiền về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Xác định vấn đề
Phương pháp so sánh chủ yếu áp dụng trong định giá BĐS là giao dịch mua, bán phổ biến trên thị trường Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không cần xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị.
Phương pháp này thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công nhận.
Cần thiết phải có thông tin thị trường rõ ràng về những giao dịch BĐS tương tự nếu không sẽ không áp dụng được.
Các thông tin thường phải mang tính chất lịch sử, ở thời điểm khác nhau, việc đưa về cùng một mặt bằng đánh giá là khó khăn, đặc biệt các BĐS ở nước ngoài. Phương pháp này sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục. a Các đặc dính vật chất của bất động sản mục tiêu số 17 ngách 8/100/218 Đê La Thành – Đống Đa – Hà Nội diện tích xây dựng 135 m2 , 3 tầng. b Các đặc tính pháp lý cúa bất động sản mục tiêu
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính chủ chuẩn.
Mục đích: Bán căn nhà riêng.
Giá trị sẽ được sử dụng trong hợp đồng là giá trị thị trường. c Phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá
Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh.
Các tài liệu cần thiết cho việc định giá là:
+ “ ” trong Nghị định 44/ 2014/NĐ-CP
+ Bảng giá đất Hà Nội 2022 được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành tại Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 3/12/2019 về Quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày31/12/2024.
Lập kế hoạch thẩm định giá
Trong bước này thẩm định viên cần làm những công việc như sau:
Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá, bao gồm: Các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường
Nhận biết cơ quan, các tổ chức có thể có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.
Lên chương trình, thời biểu công tác bao gồm:
Bước 1: Lập danh mục và thứ tự các công việc Thu thập và phân tích số liệu
Bước 2: Xác định thời hạn cho phép của từng công việc
Bước 3: Xác định những phần việc có thể uỷ nhiệm
Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá.
Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
Căn nhà của bà Tống thị Huyền ở địa chỉ số 17 ngách 8/100/218 Đê La Thành – Đống Đa – Hà Nội
Diện tích sổ đỏ: 45m2; Chiều rộng 4,5m; chiều sâu 10m
Hệ thống điện nước ổn định, kết cấu móng tốt, trên tường chưa có vết rạn nứt nhìn chung cả ngôi nhà trông vẫn còn kiên cố, vững chắc.
Nội thất bằng gỗ còn tương đối mới
: Nhà ở hợp pháp, có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng, không có tranh chấp liên quan.
Nhà được xây dựng 3 tầng gồm 8 phòng, 1 phòng khách, 1 phòng bếp, 3 phòng ngủ, 1 phòng thờ (có thể làm phòng ngủ), 2 phòng vệ sinh
Năm 2006 gia đình bà có cơi nới thêm 1 phòng vệ sinh ở tầng 3 và xây phòng thờ và tạo 1 khoảng không gian để có khoảng không gian phơi quần áo và tập thể dục
Có thể cho thuê thành phòng trọ
Nằm ở vị trí thoáng, mặt ngõ rộng 3m
Năm ở trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với những trục đường chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng
Nhà gần nhiều của hàng, trường học, cửa hàng ăn uống, gần Rạp chiếu phim quốc gia xung quanh chủ yếu dân cư là dân văn phòng, người dân đi lại nhiều, khu vực dễ dàng kinh doanh.
Gần trung tậm hội chợ triển lãm Giang Võ và Khách sạn Hà Nội
Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường Đại học lớn của Hà Nội như : Đại học
Mỹ thuật Công Nghiệp, Nhạc Viện Hà Nội, Đại Học Văn Hóa.
: Phòng khách + bếp + 1 phòng ngủ + 1 phòng vệ sinh: Diện tích 135, bao gồm các nội thất cơ bản như bàn ghế, ti vi, tủ lạnh, hút mùi, tủ, kệ cầu thang
: 2 phòng ngủ + 1 phòng vệ sinh: Diện tích mỗi phòng ngủ là 18, giống ảnh,đầy đủ nội thất cơ bản: Giường, tủ, đệm, rèm, nóng lạnh
: Phòng thờ phòng lát sàn gỗ, diện tích lớn, chưa có nội thất + sân phơi đồ trống rộng để cho trẻ con chơi, tập yoga + 1 phòng vệ sinh mới xây
Nhà ở hợp pháp, có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng, không có tranh chấp liên quan.
Bất động sản so sánh 1
Căn nhà số 138 ngõ 318 đường Đê La Thành
88m2 Nhà 2 tầng, chiều rộng 4,4m, chiều dài 10m, ngõ rộng 2,5m
+ Nhà bao gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách và 1 phòng bếp, 1 phòng thờ ( có thể làm phòng ngủ)
+ Có khu phơi đồ rộng rãi
+ Có thể cho thuê thành phòng trọ
+ Hệ thống điện còn chập chờn, nước chảy yếu
+ Nội thất bằng gỗ vẫn còn sử dụng tốt
Nhà ở hợp pháp, có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng, không có tranh chấp liên quan.
+ Gần các trường Đại học lớn của Hà Nội như : Đại học Mỹ thuật Công
Nghiệp, Nhạc Viện Hà Nội, Đại Học Văn Hóa.
+ Gần bệnh viện, các TTTM
Bất động sản so sánh 2
Căn nhà số 11 ngách 1365 ngõ 1194 đường Chùa láng
Nhà 3 tầng bao gồm 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, 1 phòng bếp và 1 phòng khách, 1 phòng thờ ( có thể làm phòng ngủ)
Có khu phơi đồ rộng rãi
Chiều rộng 5m, dài 9m đường rộng 3,5m
Có thể cho thuê thành phòng trọ
Hệ thống điện còn chập chờn, nước chảy yếu
Nội thất đồ gỗ, cũ, vẫn sử dụng được
Gần Đại học Giao thông vận tải, Bệnh viện Phụ sản Hà
Bất động sản so sánh 3
: Nhà số 24 ngách 126/56 Hào Nam
Nhà 2 tầng bao gồm 1 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh, 1 phòng khách và 1 bếp 1 phòng thờ (có thể làm phòng ngủ)
Có khu phơi đồ rộng rãi
Có thể cho thuê thành phòng trọ
Chiều rộng mặt tiền 4m, chiều dài 10m ngõ rộng 3m
Hệ thống điện nước ổn định, không bị rò rỉ
Nội thất: không có nội thất
Nhà ở hợp pháp, có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng, không có tranh chấp liên quan.
: Gần ga tàu điện Cát linh
Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
Mức điều chỉnh được tính cho mỗi nhà vệ sinh là 30 tr, phòng ngủ là 70 tr Đơn giá xây dựng cho 1m BĐS này là 4,5triệu /m 2 2
Xây dựng thêm một tầng lầu là 600 triệu
Phí sửa chữa, lắp lại đường điện, nước là 30 triệu
Vị trí gần các trường Đại học lớn tăng thêm 20 triệu
Giá trị để trang trí nội thất là 1,5 tỷ
Bất động sản thẩm định giá có diện tích xây dựng lớn hơn bất động sản so sánh 1,3 ; được xây dựng cao tầng đem lại giá trị sử dụng cao hơn. Bên cạnh yếu tố diện tích xây dựng thì diện tích nền cũng là yếu tố rất cần được cân nhắc Hai bất động sản so sánh 1,3 có diện tích sử dụng tương đối nhỏ so với bất động sản thẩm định giá và bất động sản so sánh 2 nên việc ước tính giá trị chênh lệch cũng có chút chưa chuẩn xác.
Bất động sản mục tiêu có vị trí được cho là tốt, đường và ngõ vừa phải, đi lại thuận tiện hơn khác với bất động sản so sánh 3 thì bất động sản so sánh1,2 và bất động sản mục tiêu đều gần các trường đại học lớn Để xét về ảnh hưởng đến giá trị thì bất động sản so sánh 1,2 có ảnh hưởng đáng kể nhất bởi những ưu thế về vị trí đem lại những thuận lợi đặc biệt.
: Ngôi nhà cao tầng được xem là có ưu thế hơn so với ngôi nhà thấp tầng vì chúng đem lại khả năng sử dụng cao hơn trên diện tích đất nền cố định Tuy nhiên, trong sinh hoạt hàng ngày, đôi khi cao tầng không hẳn là được ưu thích vì việc đi lại có thể sẽ bất tiện cho người sử dụng Ngôi nhà từ 3-4 tầng được xem là tối ưu nhất cho một gia đình bình thường sinh hoạt Việc định giá BĐS các BĐS đã nêu ở đây có chút khó khăn bởi giá trị của nhà cao tầng sẽ còn tùy thuộc vào mục đích sử dụng Chênh lệch giá trị của số tầng ước tính theo chi phí xây dựng Việc ước tính chênh lệch ở đây cũng chỉ là tương đối theo tham khảo trung bình thị trường.
: Yếu tố này đem lại giá trị trong kinh doanh nhiều hơn là trong sử dụng để ở Các BĐS nêu ra đều đạt ở ngưỡng đủ 4 m bề mặt ngang nên chênh lệch giá trị không đáng kể, chỉ có BĐS so sánh 3 có vị trí ưu thế hơn kết hợp với mặt tiền rộng 5 m được đánh giá là mang lại giá trị tương đối cao cho BĐS.
Số phòng khách, phòng bếp ăn, khu phụ (phơi đồ, tiêu cảnh,.) của các BĐS là như nhau, nếu có khả năng chuyển đổi cách sử dụng thì chúng cũng có khả năng đem lại lợi ích như nhau nên chúng ta không cần đánh giá chênh lệch giá trị do nó ảnh hưởng.
Số phòng ngủ là yếu tố được xem xét nhiều nhất Với một ngôi nhà để ở cho một gia đình bình thường thì 2-3 phòng ngủ là phù hợp, còn nếu kết hợp cho thuê thì mỗi phòng tăng thêm sẽ đem lại một khoản thu, lợi ích cho người nắm quyền sử dụng Tham khảo qua giá thuê trọ hiện nay thì có thể ước tính tương đối chính xác giá trị tăng thêm của các phòng nhỏ lẻ này cho BĐS.
Phòng thờ: Về công năng sử dụng của phòng thờ và giá trị của nó thì còn tùy thuộc và quyết định của người nắm quyền sử dụng Nếu vẫn giữ làm phòng thờ như thiết kế ban đầu thì giá trị cũng không cao vì giá trị của phòng thờ ở mặt tâm linh là chính Tuy nhiên nếu xem xét để đối phòng thờ thành phòng ngủ, kết hợp cho thuê trọ thì giá trị của nó sẽ khác so với ban đầu Trong phần so sánh này, chúng em lựa chọn đổi phòng thờ thành phòng ngủ vì nó đem lại lợi ích cao hơn cho người sử dụng nên giá trị của nó với mục đích ấy là chính xác hơn.
: Nội thất không ảnh hưởng gì nhiều đến giá trị BĐS mà chỉ làm tăng thêm hay bớt đi giá trị của BĐS bằng đúng mức giá trị nội tại của nội thất Ở đây, hầu hết các bất động sản đều được trang bị nội thất và có giá trị nội thất tương đương nhau nên không làm ảnh hưởng đến giá trị chung.
Các bất động sản đã nêu hầu như đều có kết cấu móng tốt, trên tường chưa có vết rạn nứt nhìn chung cả ngôi nhà trông vẫn còn kiên cố , vững chắc Nhưng dịch vụ chung của bất động sản so sánh 2,3 lại có sự chênh lệch rõ rệt so với bất động sản thẩm định giá và bất động sản so sánh 3. Điều này làm giảm giá trị chung của bất động sản, chi phí khắc phục chính là giá trị chênh lệch
: cả bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh đều mang lại giá trị kinh doanh về đều có thể chuyển đổi thành phòng trọ. các BĐS đều có tình trạng pháp lý như nhau, không có gì đáng xem xét
Chuẩn bị báo báo thẩm định giá
Bất động sản so sánh 1:
Giá điều chỉnh diện tích xây dựng cho phù hợp là:
4.500.000 * 47 = 211.500.000 (đồng) Giá trị điều chỉnh do chênh lệch số phòng ngủ và phòng vệ sinh là :
Hệ thống điện nước chập chờn: trừ 30.000.0000 (đồng)
Giá trị chênh lệch 1 tầng: 600.000.0000 (đồng)
Vậy giá điều chỉnh bất động sản so sánh 1 để phù hợp với bất động sản cần định giá là 7.300.000.000 + 211.500.000 + 130.000.000 - 30.000.000 + 600.000.000
Bất động sản so sánh 2:
Giá trị điều chỉnh do chênh lệch số phòng ngủ và phòng vệ sinh là:
Giá trị chênh lệch 1 tầng: 600.000.000 (đồng)
Vậy giá điều chỉnh bất động sản so sánh 2 để phù hợp với bất động sản cần định giá là:
Bất động sản so sánh 3:
Giá điều chỉnh diện tích xây dựng cho phù hợp là:
Giá trị điều chỉnh do chênh lệch số phòng ngủ và phòng vệ sinh là :
Giá trị chênh lệch 1 tầng : 600.000.0000 (đồng)
Giá trang trí nội thất : 1.500.000.000 (đồng)
Không có vị trí gần các trường đại học
Vậy giá điều chỉnh bất động sản so sánh 3 để phù hợp với bất động sản cần định giá là:
Giá trị ước tính theo phương pháp so sánh của BĐS mục tiêu là:
: BĐS mục tiêu có giá trị ước tính theo phương pháp so sánh khoảng8.583(tỷ đồng).
Báo cáo thẩm định giá
Qua thời gian tìm hiểu thu thập thông tin thị trường trong 2 tháng, từ những dữ liệu thu được nhóm xin đưa ra các ý kiến về BĐS cần định giá như sau:
BĐS mục tiêu là BĐS tại số 17 ngách 8/100/218 Đê La Thành – Đống Đa – Hà Nội, có các thông tin cụ thể như đã nêu ở trên.
Mục tiêu định giá là ước tính giá trị của BĐS trên thị trường theo phương pháp so sánh.
Quá trình tìm kiếm thông tin thực tế trên thị trường, nhóm cũng đã gặp một số khó khăn như: khó tiếp cận thông tin cụ thể chi tiết, các thông tin tìm được chỉ ở mức tương đối đủ cho đánh giá sơ bộ; các thông tin thị trường khá biến động, giá trị ước tính chỉ là trung bình trong giai đoạn gần đây; giá trị các giao dịch chuyển nhượng của các BĐS so sánh có bị ảnh hưởng bởi nhu cầu mục đích riêng của cả bên bán và bên mua mà không thể tính toán điều chỉnh được,….
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
Một số vấn đề đặt ra
Thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng là những lĩnh vực phức tạp, đòi hỏi kinh nghiệm chuyên môn cao Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh đơn giản, dễ áp dụng tuy nhiên để có kết quả thẩm định giá bằng chính xác cần kết hợp của rất nhiều yếu tố:
Trình độ chuyên môn, đạo đức của thẩm định viên: thẩm định giá bất động sản đòi hỏi có trình độ chuyên môn cao Để đưa ra mức giá hợp lí thẩm định viên cần phải nắm vững kiến thức định giá và có kỹ năng , kinh nghiệm thực tế Trình độ quản trị của tổ chức, đơn vị thẩm định giá: đó là trình độ lập kế hoạch thẩm định giá, trình độ quản trị nguồn thông tin, dữ liệu và quản trị nguồn nhân lực, …
Số lượng và chất lượng của các căn cứ thẩm định giá: số lượng và chất lượng thông tin thu thập, các văn bản pháp lý áp dụng,…
Sự kết hợp giữa khách hàng và tổ chức thẩm định giá: Đó là việc tạo điều kiện để cho cuộc định giá thực hiện đúng thời gian, khả năng cung cấp thông tin cần thiết cho bên thẩm định, sự tham giá, cam kết và tương tác mật thiết giữa đội ngũ quản lý trong suốt quá trình thẩm định
Uy tín của nhà dịch vụ và cam kết, bảo mật thông tin
Giải pháp
Kết quả thẩm định giá bất động sản phụ thuộc vào việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phủ hợp Phương pháp xác định giá trí bất động sản được coi là phù hợp nếu nó chỉ ra được những lợi ích thực sự mà bất động sản mang lại cho chủ sở hữu nó, cho nhà đầu tư, đồng thời cho phép người ta có cơ sở thực tiễn để lượng hóa những lợi ích đó Có nghĩa là nó được người yêu cầu thẩm định sử dụng với mục đích tham khảo, nhưng có cơ Ủy rõ rằng, sát với giá giao dịch trên thị trường trong việc thực hiện mục đích của họ Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp có thể liệt kê bao gồm: mục đích, quy mô, đặc điểm của bất động sản cần định giá.
Theo đó chỉ nên lựa chọn phương pháp so sánh trong trường hợp có đầy đủ thông tin chất lượng cao, phù hợp, đáng tin cậy và có thể kiểm tra được trong điều kiện thị trường tương đối ổn định, thường để thẩm định giá các bất động sản dùng cho mục đích mua bán, thế chấp và dùng trong hầu hết các trường hợp.
Kết quả cuối cùng của một cuộc thẩm định giá bất động sản là đưa ra được giá trị của bất động sản Nhưng để đưa ra được kết luận về giá trị BĐS cần phải trải qua một quá trình rất phức tạp Trong quá trình đó việc xây dựng phương pháp thẩm định giá tác động rất lớn tới hiệu quả của cuộc thẩm định giá Do vậy việc xây dựng phương pháp thẩm định giá là yếu tố rất quan trọng đối với một tổ chức thẩm định giá. Theo em, để mang lại hiệu quả cao trong thẩm định giá thì phương pháp so sánh cần phải được xây dựng theo các bước, trình tự rõ ràng, mang tính khoa học, dễ hiểu, dễ thực hiện và phải phù hợp với bất động sản cần thẩm định.
Mỗi phương pháp thẩm định được áp dụng trong điều kiện cụ thể và có ưu, nhược điểm riêng Sử dụng theo các phương pháp khác nhau có thể đem lại kết quả khác nhau Do vậy, không có phương pháp thẩm định giá nào được coi là chính xác nhất với từng loại BĐS, nguồn thông tin thu thập được và mục đích thẩm định giá Vì vậy, nên kết hợp phương pháp so sánh với các phương pháp khác nhằm kiểm chứng kết quả và tạo cơ sở tin tưởng hơn cho các bên tham gia.
Nếu có một cơ sở thẩm định giá rõ ràng thì kết quả thẩm định sẽ đáng tin cậy hơn Cơ sở và điều kiện thẩm định giá được đề cập tới ở đây bao gồm: Hệ thống văn bản pháp luật; hệ thống thông tin; trình độ chuyên gia thẩm định giá Hiện nay, ở Việt Nam cơ sở và điều kiện thẩm định giá vẫn còn nhiều bất cập Để nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại IVC em xin đưa ra một số giải pháp sau: a) Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu về bất động sản làm cơ sở cho công tác tra cứu thông tin so sánh.
Trong hoạt động thẩm định giá BĐS, thông tin về TSSS là rất quan trọng bởi chính những thông tin này góp phần quyết định giá trị bất động sản cần thẩm định Vì vậy, để có được kết quả thẩm định giá có độ tin cậy cao cần phải có nguồn thông tin so sánh có chất lượng Chất lượng các thông tin thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra được Thông thường, trong quá trình thẩm định giá, công ty chỉ dừng ở việc tìm ra 3 tài sản so sánh, vậy, để đảm bảo tính chính xác, công ty nên sử dụng từ 3-6 TSSS Như vậy, đơn giá xác định được sẽ mang tính khách quan và phù hợp với giá thị trường hơn.
Thực tế việc tìm ra bất động sản tương đồng với bất động sản thẩm định, đặc biệt với những lô đất có diện tích lớn, nằm trong khu vực đô thị là điều không phải dễ dàng Do đó, công ty cần xây dựng mạng lưới thông tin thu thập ở từng địa bàn cụ thể trên cơ sở tổ chức phân vùng thu thập thông tin Điều này phù hợp với định hướng phát triển trong tương lai đó là mở rộng chi nhánh công ty sang các tỉnh thành trong nước Từ đó, công ty có thể xây dựng được một cơ sở dữ liệu về bất động sản của riêng mình Đây sẽ là nguồn thông tin rất có ý nghĩa đối với hoạt động định giá, thẩm định giá của công ty đặc biệt đối với hoạt động thẩm định giá bằng phương pháp so sánh, giúp cho các thông tin về các BĐS cần được thu thập ngày càng phong phú hơn. Tuy nhiên, để cơ sở dữ liệu này thực sự phát huy được hiệu quả của nó thì cán bộ thực hiện cần phải liên tục cập nhật các thông tin về đơn giá trong tương lai, đây là một công việc khá khó khăn, đòi hỏi công ty phải bỏ ra một lượng chi phí khá lớn cũng như thời gian thu thập, sắp xếp và quản lý thông tin một cách chặt chẽ, hiệu quả.
Việc vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định IVC còn có hạn chế cũng là do công tác thu thập thông tin còn chưa tốt Để hoàn thiện công tác này, có thể sử dụng một số giải pháp sau:
Thứ nhất, trước khi tiến hành thu thập thông tin, các thẩm định viên cần xác định được những thông tin cần thu thập, đồng thời cần phải phân biệt được các nguồn thông tin chủ yếu và thông tin thứ yếu.
Các thông tin cần thu thập bao gồm:
Thông tin về tài sản mục tiêu, TSSS.
Thông tin về các giao dịch thị trường làm căn cứ để so sánh, phân tích, điều chỉnh,
Thông tin về các văn bản pháp lý của nhà nước và của chính quyền địa phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.
Thông tin về điều kiện hạ tầng kinh tế, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của BĐS cần thẩm định giá và BĐS so sánh.
Xác định chính xác các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho TĐV tránh được khả năng bỏ sót các thông tin, nhất là những thông tin quan trọng.
Trong mỗi loại thông tin, TĐV cũng cần phải liệt kê các thông tin chi tiết, phân biệt được nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu để có cơ sở đánh giá giá trị BÐS. Để thuận lợi cho việc đánh giá và điều chỉnh sau này, trong quá trình thu thập thông tin, các TĐV nên vẽ lại sơ đồ vị trí BĐS toạn lạc và vị trí các TSSS với BĐS mục tiêu TĐV cũng nên lập một biểu mẫu chung bao gồm danh mục chi tiết các thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất cả các BÐS.
Thứ hai, ngoài thu thập thông tin, công việc xử lý, đánh giá thông tin cũng vô cùng quan trọng, quyết định trực tiếp đến kết quả cuối cùng của cuộc thẩm định Kỹ thuật xử lý, đánh giá thông tin phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn của TĐV, quyết định đến thành công của các phương pháp thẩm định Do vậy khi đưa ra lập luận để đưa ra kết quả, TĐV cần phải xem xét thật tỉ mỉ các yếu tố liên quan đến thị trường, đồng thời cũng nên ứng dụng các phần mềm hỗ trợ, phân tích: phần mềm thống kê, phân tích tài liệu b) Nâng cao việc đào tạo, bồi dưỡng các chuyên gia định giá
Thẩm định giá là công việc vừa mang tính khoa học vừa mang tính nghệ thuật. Để làm tốt công tác thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên phải có tính chuyên nghiệp rất cao Tính chuyên nghiệp của thẩm định viên thể hiện ở năng lực chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức, đồng thời để hành nghề phải dựa trên những nguyên tắc, chuẩn mực và phương pháp thống nhất Cụ thể khi xác định giá trị BĐS thẩm định viên phải thẩm định theo một trình tự chặt chẽ, dễ hiểu, công khai không gây ra hiểu nhầm; cung cấp thông tin đầy đủ để mọi người đọc và hiểu rõ số liệu, nguyên nhân và hiểu rõ các phân tích và kết luận rút ra trong báo cáo thẩm định giá; Trình bày các giả thiết và điều kiện mà thẩm định dùng làm căn cứ; các kết luận được rút ra Hơn nữa tổ chức thẩm định giá BĐS nhất thiết phải là những người có trình độ chuyên môn nhất định và có những kinh nghiệm nghề nghiệp để phân tích tổng hợp, đưa ra các nhận định chính xác về tình hình và xu thế biến động của thị trường Những tổ chức thẩm định giá phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn đó thì việc định giá mới chất lượng, hiệu quả và có độ tin cậy cao.
Nhìn chung đội ngũ nhân viên ở công ty Cổ phần Thẩm định IVC có trình độ năng lực nhưng ngành thẩm định giá mới bắt đầu được đào tạo tại các trường đại học, cao đẳng nên phần lớn họ chưa được đào tạo từ chuyên ngành thẩm định giá chính quy, do vậy công ty Cổ phần Thẩm định IVC cần tiếp tục nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ nhân viên của mình, đồng thời cần mở rộng quy mô phòng, bổ sung 2 đến 3 chuyên viên thẩm định giá có chuyên môn và dày dặn kinh nghiệm nhằm mục đích đáp ứng tiến độ công việc Việc nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định viên có thể được thực hiện thông qua các hình thức sau:
Tổ chức, thẩm định giá với các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá khác nhằm giúp các nhân viên học hỏi và tiếp thu kinh nghiệm.
Phối hợp với các trung tâm đào tạo thẩm định giá tổ chức các buổi học cho nhân viên hoặc tổ chức các buổi nói chuyện, mời các giảng viên, chuyên gia, những người hành nghề lâu năm có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá tới giảng, trao đổi kinh nghiệm sau giờ làm việc hoặc ngày nghỉ, nhằm tạo điều kiện tối đa cho nhân viên mà không ảnh hưởng tới công việc.
Tiếp tục tạo điều kiện cho nhân viên học tập, nâng cao năng lực chuyên môn, khuyến khích các nhân viên thi thẻ thẩm định viên.
Bản thân các thẩm định viên cần:
Chủ động học tập, nâng cao năng lực chuyên môn.
Tự động cập nhật và nắm bắt những văn bản, quy định pháp luật, thông tin chính sách có liên quan đến công việc thẩm định giá.
Trau dồi đạo đức nghề nghiệp, tích lũy kinh nghiệm.
Kiến nghị
3.1 Hoàn thiện khung pháp lý về thẩm định giá
Khi nền kinh tế càng phát triển thì hoạt động thẩm định giá càng có vai trò quan trọng Chính vì vậy, nhà nước cần quan tâm hơn nữa tới việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động này Đối với 13 tiêu chuẩn thẩm định giá, là những văn bản cụ thể nhất hướng dẫn hoạt động thẩm định giá, ra đời từ năm 2005, tới nay đã có thời gian có hiệu lực thực tế khá dài, đã bộc lộ khá nhiều sai sót Tuy Bộ Tài chính đã có những sửa chữa để hoàn thiện hơn nhưng vẫn còn gây khó khăn cho việc tiếp cận hoạt động thẩm định giá cho những người mới vào nghề Vì thế, Bộ Tài chính cần tổ chức hội thảo lấy ý kiến để chỉnh sửa văn bản này ngày càng hoàn thiện hơn Đồng thời tổ chức lấy ý kiến của các công ty TĐG, các TĐV đang hành nghề về thực trạng hoạt động TĐG hiện nay, những khó khăn, vướng mắc liên quan tới các quy định pháp luật. Tạo hành lang pháp lý lành mạnh nhất cho sự phát triển hoạt động thẩm định giá.
Hiện nay, đã có rất nhiều những văn bản pháp quy: luật, nghị định, thông tư và các văn bản dưới luật quy định về giá đất nhưng vẫn còn có nhiều bất cập trong việc quy định giá đất Hơn nữa, tại Việt Nam, cơ chế quản lý về đất đai còn kém khiến cho các văn bản pháp lý không kịp thay đổi để phù hợp với sự biến động phức tạp của thị trường BĐS Việc điều chỉnh giá đất do nhà nước quy định được thực hiện rất chậm trong khi giá đất đai lại luôn biến động, có thể thay đổi theo từng ngày, từng tháng.Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào những yếu tố như: khả năng sinh lời,mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng nhưng cần quy định rõ về định tính và định lượng cho từng trường hợp cụ thể, chủ yếu vẫn phải dựa trên giá đất thực tế trên thị trường so sánh với giá đất trao đổi thực tế của những nơi có vị trí tương tự, cho phép địa phương linh động, dễ dàng hơn và không bị ràng buộc một cách cứng nhắc vào quy định, phân loại của nhà nước.
Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa vụ pháp chế và cục quản lý giá để đưa ra quy định chi tiết hơn đối tượng điều chỉnh áp dụng cho tất cả các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ thẩm định giá mang tính chất tư vấn và sử dụng dịch vụ tư vấn thẩm định giá, đó là các doanh nghiệp định giá, thẩm định viên về giá, các cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng kết quả thẩm định giá, cơ quan quản lý nhà nước về thẩm định giá Qui định chi tiết hơn quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá , của thẩm định viên về giá.
Xây dựng chi tiết hơn quy định về việc xử lý tranh chấp kết quả về thẩm định giá, khen thưởng, xử lý vi phạm và khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực thẩm định giá Các cơ quan có thẩm quyền cần phối hợp với nhau để đưa ra những hình thức khen thưởng lẫn xử phạt kịp thời Điều này cần sự phối hợp của vụ thi đua khen thưởng và cục quản lý giá.
Các văn bản pháp luật trước khi ban hành cần lấy ý kiến rộng rãi của các thành phần để nó được phù hợp với thực tế Cần xem xét chuyển việc quản lý thành phần để nó được phù hợp với thực tế Cần xem xét chuyển việc quản lý các vấn đề liên quan đến nghiệp vụ, đào tạo, hợp tác quốc tế cho hội thẩm định giá Việt Nam để hội có thể phát huy vai trò liên kết, hợp tác giữa các doanh nghiệp , giữa ngành thẩm định giá Việt Nam và thẩm định giá thế giới Vì vậy sự phối hợp hoạt động giữa hội thẩm định giá Việt Nam với cục quản lý giá là rất cần thiết.
3.2 Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất. Hiện nay việc chỉ đạo và hướng dẫn của Nhà nước còn nhiều hạn chế, chưa có cơ quan chuyên môn nào làm tham mưu cho chính quyền về nhà đất, chưa quy định rõ trách nhiệm của các Bộ, ngành trong việc quản lý nhà nước về giá đất, dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, chưa phù hợp với thực tế Việc thẩm định giá đất ở một số địa phương được giao cho sở Tài chính hoặc sở Tài nguyên môi trường, sở Xây dựng nên khả năng chuyên môn, tổng hợp vẫn còn nhiều hạn chế, chưa có tính khách quan, độc lập theo đúng bản chất của giá đất Vì vậy, để khắc phục được những yếu điểm trên, Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhiệm cho cơ quan chuyên môn về tham mưu, thẩm định giá đất ở trung ương và địa phương Các cơ quan này có nhiệm vụ dự kiến, kiểm tra, thẩm định giá đất giúp cơ quan có thẩm quyền định hướng phát triển phù hợp Mặt khác, cần hoàn thiện công tác ứng dụng tin học trong việc thẩm định giá đất cho từng vùng, từng tỉnh, và cho từng mảnh đất cụ thể, thẩm định giá theo quy trình nhất định Nhà nước ban hành các chuẩn mực về định giá tại Việt Nam để làm cơ sở cho việc định giá Bất kỳ người định giá nào cũng phải tuân theo những chuẩn mực này và chịu trách nhiệm trước khách hàng và pháp luật về kết quả định giá.
3.3 Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên
Nhận thấy sự cần thiết của thẩm định giá trong nền kinh tế những năm gần đây nhu cầu học tập và thi lấy thẻ thẩm định viên ngày càng tăng, nhất là ở các công ty BĐS.
Nguồn nhân lực là một vấn đề nan giải, một bài toán khó đối với tất cả các quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển Nguồn nhân lực trong ngành định giá ở Việt Nam đứng trước tình trạng nguồn cung cấp khan hiếm, nhất là nguồn nhân lực có chất lượng cao Trong thời gian qua, nhu cầu định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng ngày càng tăng, số lượng các công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá ngày cáng nhiều, song các đơn vị đào tạo các nhân lực cho lĩnh vực này còn rất ít Hiện nay, cả nước chỉ mới có một số các trường đào tạo chuyên ngành BĐS, định giá, trong đó, chủ yếu là đào tạo ngắn hạn, theo tín chỉ Vì vậy trong thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều trường đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của toàn xã hội
Mặt khác, Nhà nước cũng cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng đào tạo ở các đơn vị này Hiện nay đội ngũ TĐV ở nước ta nhìn chung vẫn còn thiếu trình độ chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp Hầu hết họ đều là những người chuyển từ các lĩnh vực khác sang chưa qua đào tạo bài bản, chưa có kỹ năng nghề nghiệp Hơn nữa, chất lượng đào tạo của nhiều trường chưa cao, không sát với thực tế thị trường Do đó, nâng cao chất lượng đào tạo là hết sức cần thiết Ngoài việc tổ chức đào tạo trong nước, các trường đại học cũng nên liên kết đào tạo với các nước có ngành định giá phát triển như Singapore, Anh, để học hỏi thêm kinh nghiệm, đào tạo đội ngũ TĐV đạt tiêu chuẩn quốc tế Đồng thời, nên mở rộng và nâng cao trình độ đào tạo về các lĩnh vực có liên quan như: quy hoạch, phong thuỷ Tiếp tục hoàn thiện việc cấp chứng chỉ hành nghề định giá cho các cá nhân, tổ chức có đủ năng lực và trình độ Dần từng bước gắn trách nhiệm của người định giá đối với các báo cáo định giá.
Việc cấp chứng chỉ hành nghề do 2 cơ quan chức năng là Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính thực hiện Bộ xây dựng cung cấp chứng chỉ định giá BĐS và Bộ Tài chính cấp thẻ thẩm định viên Tuy nhiên, thực trạng yêu cầu của việc cấp chứng chỉ hành nghề của 2 cơ quan này đang diễn ra rất ngược nhau Điều này dẫn đến một thực tế là số cán bộ thẩm định giá về BĐS khá nhiều, trong khi số thẩm định viên có khả năng hành nghề thẩm định giá cả BĐS và động sản là rất ít Vậy kiến nghị Bộ Tài chính và
Bộ Xây dựng thống nhất việc cấp thẻ hành nghề thẩm định giá trong thời gian tới, cùng với đó tổ chức đào tạo chính quy và chuyên sâu hơn về lĩnh vực thẩm định giá. Kiến nghị Bộ Tài chính mở thêm các kỳ thi thẻ thẩm định viên để đáp ứng kịp thời nhu cầu thẩm định giá trong xã hội hiện nay.
3.4 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động thẩm định giá
Việc xây dựng cơ sở dữ liệu là bước phát triển khác của việc quản lý đất đai hiện nay Cơ sở dữ liệu tổng quát về BĐS được phân vùng lưu trữ tại cơ quan quản lý tại địa phương và chịu sự giám sát của Sở Tài nguyên - Môi trường Cơ sở dữ liệu đó tập trung vào việc lưu trữ các thông tin liên quan đến lịch sử giao dịch BĐS, đặc biệt là mức giá đã giao dịch thành công là bao nhiêu Việc tổ chức lữu trữ một cơ sở dữ liệu về BĐS giao dịch sẽ có những tác động tích cực đến hoạt động thẩm định giá, thúc đẩy hoạt động này phát triển toàn diện Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về BĐS sẽ tác động tới hoạt động định giá ở những khía cạnh như:
Tạo ra hệ thống thông tin toàn diện đáp ứng thiết thực cho quá trình thu thập thông tin về BĐS cần định giá.
Là cầu nối giữa người định giá với khách hàng thông qua quá trình hưu trữ lịch sử các giao dịch BĐS
Tác động tích cực tới việc lành mạnh hóa của thị trường BĐS, thông tin các cuộc giao dịch được cập nhật thường xuyên và công khai tránh tình trạng giá ảo
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS nói chung và hoạt động định giá BĐS nói riêng là rất quan trọng Để hoàn thiện công tác định giá BĐS, sự can thiệp của Nhà nước là không thể thiếu và vô cùng cấp bách Tuy nhiên, sự can thiệp này chỉ mang tính định hướng vĩ mô, muốn hiệu quả cần sự phối hợp đồng bộ của các cán bộ, ngành, địa phương có liên quan khác
3.5 Cần có các biện pháp quản lí nhằm đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh
Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường bất động sản rất bất ổn, sự mất cân bằng cung cầu bất động sản thường xuyên làm cho giá bất động sản luôn có sự biến động đòi hỏi người thẩm định viên cần có sự cập nhật, đổi mới liên tục trong hoạt động thẩm định giá để có thể tìm ra giá trị thẩm định sát với giá trị thị trường vào thời điểm thẩm định giá Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần hoàn thiện hành lang pháp lí giúp ổn định thị trường bất động sản, giúp thị trường này hoạt động đúng với giá trị thật của nó.