Tiểu Luận - Quản Trị Bất Động Sản - Chuyên Đề - Thiết Lập Kế Hoạch Quản Lý Dự Án Bất Động Sản

Bộ Tài Trường Đại học Tài chính- Marketing CHUYÊN ĐỀ THIẾT LẬP KẾ HOẠCH QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN I – TỔNG QUÁT Phân tích thị trường: Sau 20 năm đổi mới, thị trường BĐS nước ta có bước phát triển vượt bậc lượng chất Hơn lúc hết nhu cầu đào tạo kỹ sư cho quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh tế quản lý BĐS ngày trở nên cấp thiết Hiện nay, hầu hết công trình BĐS lớn nước ta cơng ty nước ngồi quản lý Các cơng ty nước đủ sức tiếp cận đến cơng trình nhỏ, đơn lẻ Cụ thể là:  Các công ty BĐS dường tập trung vào việc xây dựng BĐS mà thiếu lưu ý người mua tiêu chuẩn quản lý, dịch vụ cung cấp ước tính phí quản lý tương lai khu chung cư đưa vào sử dụng  Các tiêu chuẩn khu hộ, đô thị dường dừng lại chất lượng xây dựng, tiện ích chưa có tiêu chuẩn rõ ràng quản lý, dịch vụ cung cấp phí dịch vụ Khái niệm dịch vụ cung cấp phí dịch vụ nhằm tạo nên môi trường sống hợp lý tiện nghi xa lạ nhiều cư dân Vì vậy, việc phải đóng phí dịch vụ rõ ràng mẻ chưa nằm ý thức nhiều người dân giống việc phải đóng khoản phí điện, nước, điện thoại,  Tại số khu hộ đưa vào hoạt động, việc xây dựng chế quản lý, nội quy , hình thành ban quản lý tòa nhà đại diện cho quyền lợi cư dân cịn gặp nhiều khó khăn bất cập thiếu kinh nghiệm thực tế chưa có quy định hướng dẫn cụ thể Nhà nước Trong giai đoạn đầu, để đảm bảo việc vận hành hoạt động ổn định khu hộ, nhiều công ty phát triển BĐS phải đương công việc quản lý  Thị trường công ty cung cấp dịch vụ BĐS chuyên nghiệp chưa phát triển Số lượng công ty khơng nhiều, điển hình có số cơng ty cung cấp dịch vụ nước giá điều bí mật cơng ty này, tùy thuộc vào quy mô BĐS thỏa thuận với chủ đầu tư sử dụng nhiều hay dịch vụ Qua đó, cho thấy quản lý BĐS hoạt động tương đối phức tạp, liên quan đến quyền lợi trách nhiệm nhiều đối tượng tham gia có ảnh hưởng lớn đến vấn đề xã hội, yếu tố quản lý nhà nước việc vô quan trọng  Đối với khách hàng – việc quản lý khơng góp phần tạo nên môi trường sinh hoạt chung văn minh , tiện nghi, mà cịn góp phần vào việc tham gia tăng giá trị BĐS  Đối với cơng ty phát triển BĐS góp phần khơng nhỏ việc xây dựng hình ảnh uy tín thương hiệu họ Như việc quản lý tốt BĐS có ý nghĩa xã hội vơ to lớn địi hỏi nhìn nhận quan tâm đắn từ xã hội Trong tương lai thị trường BĐS tiếp tục phát triển mạnh với nhiều dự án đời Vì vậy, chất lượng dịch vụ ngày đòi hỏi cao kèm với chất lượng BĐS Cơng ty BĐS khơng thể tự quản lý cần chuyên nghiệp cung cấp dịch vụ Thị trường BĐS phát triển kéo theo tính chun nghiệp hóa loại hình kinh doanh BĐS Do quản lý BĐS sân chơi tiềm tương lai Phân tích giá trị BĐS: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS:  Chu kỳ thị trường: chẳng hạn suy giảm kinh tế thị trường nói chung, nghĩa người đủ khả mua để mua BD9S, dẫn đến nhu cầu giảm, từ làm giá giảm Mặt khác, người ta không đủ khả để mua nhà có nhu cầu lớn dịch vụ cho thuê nhà Trong kinh tế phát triển, người tiêu dùng có thêm tiền để chi tiêu họ có nhu cầu cao nhà Điều thực đẩy giá nhà lên làm giảm số lượng người thuê nhà xuống  Trạng thái kinh tế quốc gia ảnh hưởng đến tỷ lệ việc làm, khả mua nhà, tín dụng tỉ lệ lãi suất Tất ảnh hưởng đến cung cầu BĐS Lãi suất yếu tố quan trọng tác động lớn đến nguồn vốn BĐS Khi lãi suất giảm, mức cho vay chấp giảm, giá lúc giảm, giá phải chăng, làm tăng nhu cầu mua nhà, khơng có trường hợp thuê Mặt khác, giá nhà tăng, người đủ khả mua nhà, nhu cầu cho thuê ngày tăng Kể từ năm 2000, lãi suất giảm xuống mức thấp 30 năm trở lại Kết với khoản vay giá rẻ có nhiều người thuê nhà chuyển sang hình thức mua Đến năm 2003, tỷ lệ nhà trống( cho thuê) giảm xuống gần 10%, mức cao kể từ cục điều tra dân số bắt đầu thống kê năm 1950  Xu hướng dân số địa phương ảnh hưởng đến thay đổi giá trị BĐS Số lượng lớn dân di cư nhập cư tỉnh thành chẳng hạn kết hôn, chuyển công tác, hội việc làm nhiều, điều dẫn đến nhu cầu nhà tăng lên, làm tăng làm tăng giá trị BĐS lên Bên cạnh đó, giảm dân số có tác dụng ngược lại dẫn đến tình trạng thừa cung  Kết số liệu thống kê dân số làm thay đổi giá trị BĐS Tình trạng số lượng người nghỉ hưu tăng làm tăng giá trị BĐS loại hình dành cho người cao tuổi, nghỉ hưu (cộng động hưu trí) Tuy nhiên, lại làm giảm giá trị BĐS thuộc phân khúc hộ cao cấp, nhà biệt thự,  Các sách phủ ảnh hưởng đến giá trị BĐS Giá Các bất động sản nhà xã hội, công trình thuộc nhà nước trường học, bệnh viện, thấp thuế bất động sản lại cao hưởng số chế độ, sách hỗ trợ Nhà Nước Và điều đề cập quan tâm tới điều tra thống kê dân số 10 năm tiến hành năm 2010 Nội dung quản trị BĐS Quản lý BĐS dịch vụ vô quan trọng cần thiết dự án BĐS nay, bao gồm:  Quản lý khách hàng: hoạt động nhà quản lý nhằm tạo môi trường tốt cho việc sinh hoạt, làm việc sử dụng tiện ích BĐS khách hàng bao gồm: quản lý hợp đồng, chăm sóc khách hàng, quản lý, hồ sơ khách hàng, quản lý việc tuân thủ quy tắc công cộng  An ninh cho BĐS: hoạt động nhằm đảm bảo an toàn, an ninh trật tự cho người tài sản BĐS bao gồm: tố chức cấu bảo vệ, xử lý cố phòng cháy chữa cháy đảm bảo an tồn – huấn luyện, phương án PCCC, quy trình bảo vệ, kiểm sốt xử lý tình trạng khẩn cấp  Vệ sinh môi trường: hoạt động nhằm đảm bảo vệ sinh, ngăn nắp chất lượng môi trường BĐS bao gồm: xây dựng tiêu chuẩn vệ sinh tòa nhà, lập kế hoạch vệ sinh, quy trình vệ sinh, quản lý vả xử lý rác thải  Quản lý dịch vụ: hoạt động nhà quản lý nhằm kiểm soát chất lượng công việc nhà cung cấp dịch vụ, hàng hóa, bao gồm dịch vụ hàng hóa cho tịa nhà dịch vụ hàng hóa theo yêu cầu khách hàng tìm kiếm, lựa chọn nhà cung cấp, quy trình quản lý  Quản trị tài chính: bao gồm vấn đề liên quan đến tài kế tốn kế hoạch tài (phân tích điểm hịa vốn, kế hoạch lợi nhuận thua lỗ, kế hoạch lưu chuyển tiền tệ, kế hoạch cân đối tài ), ngân sách hàng năm (báo cáo nghiên cứu thị trường, mục tiêu kinh doanh, kế hoạch chi phí kế hoạch doanh thu, )  Quản lý hệ thống kỹ thuật: hệ thống kỹ thuật cơng trình ví mạch máu thể cơng trình Để “cơ thể cơng trình mạnh khỏe địi hỏi hệ thống kỹ thuật phải luôn tình trạng tốt vận hành cách hồn hảo Việc quản lý, vận hành, bảo trì, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật nhằm đảm bảo BĐS hoạt động an tồn, đảm bảo tối đa chi phí vận hành trình bảo trì thực cách hiệu quả, nâng cao tính chuyên nghiệp giá trị BĐS như: vận hành hệ thống kỹ thuật tịa nhà, quy trình bảo trì, bảo dưỡng tịa nhà, quy trình sữa chữa  Giám sát, kiểm sốt: thực để đảm bảo hoạt động BĐS diễn theo quy trình, quy định thơng qua việc xác định tần suất giám sát, phương pháp giám sát, giám sát khách hàng  Khai thác: kế hoạch khai thác bao gồm: đánh giá đặc điểm ưu BĐS , phân tích thị trường, chiến lược thực hiện, đội ngũ quản lý, kế hoạch tài 4 Lập kế hoạch quản trị  Kế hoạch gì? Kế hoạch thơng thường hiểu khoảng thời gian cho dự định hành động thơng qua ta hy vọng đạt mục tiêu đề Kế hoạch thực cách thức khơng thức, cơng khai minh bạch bí mật  Tại phải lập kế hoạch quản trị? Kế hoạch nghiên cứu BĐS tổng hợp trình nghiên cứu đánh giá đối tượng quản lý, hoạch định giải pháp quản lý, phương án khai thác, xây dựng kế hoạch thực đảm bảo đầy đủ yếu tố cấu thành hoạt động quản lý, nhằm đảm bảo BĐS vận hành an toàn, chất lượng dịch vụ tốt, khai thác có hiệu cao II THIẾT LẬP KẾ HOẠCH QUẢN LÍ BẤT ĐỘNG SẢN Khái quát Quản lý bất động sản dịch vụ chuyên nghiệp nhằm khai thác tài sản cách tốt – nâng cao hiệu đầu tư – giảm chi phí quản lý vận hành bất động sản cho nhà đầu tư Dịch vụ bao gồm từ giai đoạn Nghiên cứu khả thi -> Kế hoạch tiếp thị -> Bố trí nhân điều hành quản lý tài sản, tất nhằm bảo đảm điều kiện hoạt động tốt cho nhà; nâng cao hiệu kinh doanh đầu tư Dịch vụ quản lý BĐS giúp Nhà đầu tư: Gia tăng lợi nhuận: Qua quản lý chuyên nghiệp, khách hàng sẵn sàng trả giá cao để dịch vụ hoàn hảo Khách hàng nhà bạn lâu đựợc quản lý cách chuyên nghiệp Giảm bớt chi phí: Với đội ngũ nhân chuyên mơn hóa hệ thống quản lý, chúng tơi có kinh nghiệm quản lý vận hành tòa nhà với chi phí tối ưu Giảm thời gian quản lý, rủi ro nhân thiếu kinh nghiệm Chăm sóc tài sản Chăm sóc tài sản kỹ thuật quy trình yếu tố trì vận hành tịa nhà cách trơn tru mang lại hài lòng co khách hàng; giảm chi phí sữa chữa, thay Đối tượng khách hàng: - Các công ty đầu tư BDS chuyên nghiệp, chuyên khai thác tòa nhà vừa nhỏ - Các Nhà đầu tư Bất động sản cá nhân - Các nhà đầu tư muốn chuyển đổi cơng tịa nhà sở hữu - Các văn phòng hạng sang: A, B, C Các lợi dịch vụ Quản lý trọn gói:  Giúp khách hàng lựa chọn loại hình đầu tư Bất động sản,  Giúp Chủ đầu tư tiết kiệm chi phí đầu tư: chi phí xây dựng, lắp đặt thiết bị, nhân công…  Trách nhiệm thời gian Chủ đầu tư Bất động sản giảm xuống nhiều  Khơng cịn lo toan tìm khách hàng thuê, quản lý nhân công, sửa chữa hỏng hóc kỹ thuật, giải tranh chấp khách hàng Nêu vấn đề  Lập phương pháp quản lý - Nghiên cứu phân tích đối tượng quản lý + Mục đích đầu tư dự án: mua bán, cho thuê, kinh doanh bất động sản… + Loại hình, cơng bđs: theo giấy phép: chung cư hộ, cao ốc văn phòng, khách sạn, thương mại dịch vụ…  Việc nhằm đánh giá tiềm năng, mức độ xây dựng phương án khai thác đạt hiệu cao + Đặc điểm kiến trúc, kết cấu bđs: đánh giá đặc điểm kiến trúc, hình dáng, khơng gian, mặt bằng, tiện ích, kết cấu xây dựng…  Nhằm phục vụ cho việc đưa phương án quản lý vận hành bđs PCCC, an ninh, vệ sinh, phương thức khai thác… + Đặc điểm hệ thống trang thiết bị bên bđs: kiểu loại, xuất xứ, đặc tính hệ thống trang thiết bị, máy móc…  Nhằm xây dựng kế hoạch phương án quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà hệ thống PCCC… + Phân hạng chất lượng cấp bđs: cao ốc văn phòng hạng A, B, C; khách sạn sao5 sao; chung cư cao cấp, trung bình, thấp… - Yêu cầu quản lý + Thiết lập kế hoạch quản lý: Quy trình quản lý tịa nhà + Quản lý nhân sự: Quản trị nhân tất hoạt động, sách định quản lý liên quan có ảnh hưởng đến mối quan hệ doanh nghiệp cán công nhân viên Quản trị nhân địi hỏi phải có tầm nhìn chiến lược gắn với chiến lược hoạt động công ty Mục tiêu chủ yếu quản trị nhân nhằm đảm bảo đủ số lượng người lao động với mức trình độ kỹ phù hợp, bố trí họ vào cơng việc, vào thời điểm để đạt mục tiêu doanh nghiệp CHỦ ĐẦU TƯ/ CHỦ SỞ HỮU ĐẦU TƯ/ CHỦ SỞ HỮUU TƯ/ CHỦ SỞ HỮU/ CHỦ ĐẦU TƯ/ CHỦ SỞ HỮU SỞ HỮU HỮUU CÔNG TY QUẢN LÝN LÝ TRƯ/ CHỦ SỞ HỮUỞ HỮUNG BAN QUẢN LÝN LÝ Bộ phận giám sát phận giám sátn giám sát Tiếp tân – p tân – hành chánh  Quản lý hạ n lý chăm sóc khách hàng Quản lý hạ n lý hạ tầng kỹ thuậtng kỹ thuận giám sátt Vệ sinh sinh An ninh Kinh doanh, tiếp tân – p thị Chủ đầu tư: Chủ đầu tư xây dựng cơng trình người (hoặc tổ chức) sở hữu vốn người giao quản lý sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình Chủ đầu tư người phải chịu trách nhiệm toàn diện trước người định đầu tư pháp luật mặt chất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu tư quy định khác pháp luật Chủ đầu tư quyền dừng thi công xây dựng cơng trình u cầu khắc phục hậu nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình vi phạm quy định chất lượng cơng trình, an tồn vệ sinh mơi trường Vai trị chủ đầu tư việc quản lý dự án: Khi Chủ đầu tư xây dựng cơng trình khơng đủ điều kiện lực người định đầu tư thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án, nghĩa tổ chức tư vấn trông coi quản lý dự án xây dựng cơng trình quản lý cơng trình Người định đầu tư trực tiếp quản lý dự án Chủ đầu tư xây dựng cơng trình khơng có đủ điều kiện lực quản lý dự án Trường hợp Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án chủ đầu tư thành lập Ban Quản lý dự án Ban Quản lý dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật chủ đầu tư theo nhiệm vụ, quyền hạn giao  Công ty quản lý Là công ty cung cấp đầy đủ dịch vụ quản lý cho nhiều loại hinh bđs, cung cấp giải pháp tồn diện nhằm bảo vệ tối đa hóa giá trị tài sản giảm thiểu chi phí giúp chủ đầu tư yên tâm với tài sản Tùy thuộc vào quy mơ loại hình bđs, cơng ty đưa chiến lược quản lý giải pháp kinh doanh phù hợp Cơng ty quản lý bđs tham gia từ giai đoạn dự án xây dựng bđs hoàn thiện để vào khai thác  Trưởng ban quản lý Phân tích cơng việc giai đoạn phân cơng trách nhiệm cụ thể cho nhân viên chủ chốt tham gia quản lý dự án Việc quan trọng khơng dự án triển khai khơng thành cơng vấn đề phân công trách nhiệm không rõ ràng  Bộ phận giám sát  Kiểm tra hàng ngày định kỳ dịch vụ, tiện ích Tịa nhà  Giám sát tính tn thủ quy trình nhà thầu an ninh, làm sạch, kiểm soát trùng, rác thải, sân vườn, bảo trì kỹ thuật… Đảm bảo trì tiêu chuẩn an tồn, an ninh, vệ sinh, cảnh quan… theo yêu cầu Chủ đầu tư Công ty  Quản lý, giám sát hoạt động phận Lễ tân, An ninh nội bộ, … để trì dịch vụ tốt đến khách hàng  Đảm bảo hoạt động bảo dưỡng tiến hành theo yêu cầu an toàn lao động  Phòng ngừa giảm thiểu tối đa rủi ro tài sản cho Chủ đầu tư  Tham gia xây dựng, cập nhật triển khai hệ thống quy trình quản lý;  Thực vai trị cầu nối thông tin khách hàng, nhà thầu với Ban Quản lý Tòa nhà  Tiếp tân – hành chánh,vận hành  Hỗ trợ kịp thời khách thuê;  Hỗ trợ chủ đầu tư phê duyệt phương án lắp đặt nội thất kiểm soát nhà thầu lắp đặt nội thất;  Công tác bảo dưỡng hệ thống, ngăn ngừa cố kỹ thuật thực nhân viên kỹ thuật chun nghiệp, có trình độ cao có kinh nghiệm thực tế tịa nhà;  Thanh kiểm tra, kiểm kê tài sản định kỳ;  Mời thầu quản lý hợp đồng với nhà thầu làm sạch, an ninh, kiểm sốt trùng,…  Xây dựng tiêu chuẩn, đào tạo, giám sát chất lượng nhà thầu;  Thường xuyên báo cáo vấn đề quan trọng cho chủ đầu tư  Hỗ trợ, tư vấn cho khách thuê thủ tục hành chính;  Quản lý hỗ trợ chương trình xúc tiến thương mại cho khách thuê;  Báo cáo cơng tác thu phí quản lý phí cho chủ đầu tư hàng tháng, hàng quý, hàng năm;  Phối hợp mua khoản bảo hiểm có yêu cầu;  Phối hợp với chủ đầu tư khách thuê giải tranh chấp liên quan đến thuê mặt văn phòng  Quản lý chăm sóc khách hàng  Quản lý chăm sóc khách hàng hoạt động thường xuyên Ban quản lý nhằm đảm bảo môi trường tốt cho việc sinh hoạt, làm việc sử dụng tiện ích bđs khách hàng, mang đến hài lòng cho dân cư, khách thuê sinh sống làm việc tịa nhà  Các cơng việc bao gồm: quản lý thực hợp đồng, chăm sóc khách hàng, quản lý hồ sơ khách hàng, quản lý việc tuân thủ quy tắc cộng đồng  Vệ sinh Vệ sinh công nghiệp kết hợp vệ sinh thông thường vệ sinh đại với máy móc, thiết bị, dụng cụ, hóa chất chuyên dụng phương pháp xử lý tối ưu nhằm đem lại thỏa mãn cao cho khách hàng Dịch vụ vệ sinh tốt dịch vụ đáp ứng đủ yêu cầu nghỉ ngơi, an toàn vật chất, an toàn tinh thần thỏa mãn mong muốn khách hàng  Bộ phận an ninh Đội ngũ nhân viên bảo vệ đào tạo nghiệp vụ bản, am hiểu luật pháp kinh nghiệm thực tế tòa nhà mục tiêu quan trọng Để đảm bảo an toàn, an ninh cho cộng đồng dân cư, nhân viên an ninh chung cư có nhiệm vụ trách nhiệm sau: + Ngăn chặn việc vào tòa nhà trái phép Nếu thấy có người khả nghi tịa nhà, cần tìm hiểu rõ thơng tin người báo cáo cho cảnh sát nghi ngờ tội phạm Các trường hợp xâm phạm khác bị đưa khỏi tòa nhà + Ghi lại tất kiện xảy tòa nhà: thang máy hư hỏng, rị rỉ nước, có chng báo động… + Nếu xảy trường hợp khẩn cấp, cần phải hỗ trợ gọi đến dịch vụ khẩn cấp  Kinh doanh tiếp thị Tìm kiếm khách hàng mục tiêu quan trọng hàng đầu tòa nhà nhằm mang lại doanh thu cách nhanh chóng trì hoạt động ổn định Khai thác bất động sản hoạt động kinh doanh nhằm biến tiềm năng, tiện ích, lợi mặt bất động sản thành lợi nhuận cho chủ đầu tư, chủ sở hữu bất động sản + Quản lý khách hàng Giải vấn đề phát sinh tăng cường mối quan hệ với khách hàng tòa nhà: Phục vụ chu đáo, đáp ứng tất yêu cầu khách hàng Phối hợp tổ chức kiện cho khách thuê Tiến hành lấy ý kiến đánh giá khách thuê hàng quý, tổng hợp ý kiến nhằm cải thiện chất lượng dịch vụ Đưa ý tưởng nâng cao hình ảnh tịa nhà nhằm thu hút khách thuê + Quản lý an ninh Phịng ngừa rủi ro kiểm sốt luồng người Hướng dẫn quản lý chìa khóa Quy trình kiểm sốt cơng nhân, nhà thầu Quy trình kiểm sốt tài sản, thiết bị tịa nhà Quy trình kiểm sốt phương tiện o Sổ theo dõi phương tiện ra/vào o Sổ theo dõi phương tiện đậu đỗ bãi xe o Sổ theo dõi ô tô, xe máy để qua đêm o Sổ bàn giao thẻ xe, phương tiện o Biên việc thẻ xe o Biên hủy thẻ xe o Quy trình tuần tra Quy trình xử lý tình hành vi khơng mong muốn Báo cáo ngày, tuần, tháng -Quản lý vệ sinh Quy trình làm khu vực cơng cộng Quy trình làm khu vực ngoại cảnh Quy trình làm vách kính Quy trình làm sân vườn Quy trình làm thiết bị cao Danh mục công việc vệ sinh định kỳ Quy trình kiểm sốt nhà thầu trùng Quy trình kiểm sốt nhà thầu chăm sóc cảnh -Sửa chữa,bảo trì,vận hành hệ thống kĩ thuật Quy trình vận hành hệ thống báo cháy Quy trình vận hành hệ thống sprinkler Quy trình vận hành hệ thống chữa cháy vách tường Quy trình vận hành tủ hạ tổng (MSB) Quy trình vận hành máy phát điện Quy trình vận hành hệ thống bơm nước sinh hoạt Quy trình vận hành hệ thống chiller Quy trình vận hành hệ thống quạt thơng gió Quy trình vận hành hệ thống quạt tăng áp Quy trình vận hành hệ thống quạt thơng gió bãi đậu xe Quy trình vận hành bể bơi Quy trình cứu hộ thang máy Quy trình vận hành hệ thống CCTV Quy trình vận hành hệ thống Access Control Quy trình vận hành hệ thống BMS Quy trình vận hành hệ thống Car Parking Quy trình bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật Quy trình bảo dưỡng hệ thống báo cháy Quy trình bảo dưỡng hệ thống sprinkler Quy trình bảo dưỡng hệ thống chữa cháy vách tường Quy trình bảo dưỡng hệ thống ngăn cháy Quy trình bảo dưỡng bình chữa cháy Quy trình bảo dưỡng hệ thống đèn chiếu sáng cố/đèn Exit Quy trình bảo dưỡng hệ thống quạt tăng áp Quy trình bảo dưỡng tủ hạ tổng (MSB) Quy trình bảo dưỡng tủ điện phân phối Quy trình bảo dưỡng hệ thống chiếu sáng Quy trình bảo dưỡng hệ thống chống sét Quy trình bảo dưỡng máy phát điện Quy trình bảo dưỡng hệ thống bơm nước sinh hoạt Quy trình bảo dưỡng chiller Quy trình bảo dưỡng tháp giải nhiệt Quy trình bảo dưỡng FCU/PAU Quy trình bảo dưỡng hệ thống quạt thơng gió Quy trình vận hành hệ thống quạt thơng gió bãi đậu xe Quy trình bảo dưỡng hệ thống cửa tự động Quy trình bảo dưỡng thiết bị phịng GYM Quy trình bảo dưỡng hệ thống mạng/thoại Quy trình bảo dưỡng thang máy Quy trình bảo dưỡng hệ thống gas trung tâm Quy trình bảo dưỡng máng trượt rác + Quản lý hình ảnh: - Để gia tăng giá trị cho bđs, trách nhiệm cơng ty quản lý ngồi việc bảo dưỡng, trì tình trạng vật lý tịa nhà mà cịn phải ý đến việc quản lý hình ảnh chung cư mắt cộng đồng Công ty quản lý xây dựng website riêng cho dự án, cổng thơng tin thức giới thiệu , quảng bá hình ảnh dự án đến cộng đồng Hơn thế, diễn đàn để dân cư chia sẻ kinh nghiệm, giao lưu tình cảm tạo nên cộng đồng sinh sống văn minh, nhân văn đại - Có thể nói nhà giá trị tài sản lớn đa số người dân Việt Nam Nhiều người dân khơng muốn mua nhà chung cư theo họ quan niệm, khu chung cư thường nhanh xuống cấp dẫn đến giá trị hộ giảm sút theo năm tháng Chính vậy, để gia tăng giá trị cho bất động sản, trách nhiệm công ty quản lý ngồi việc bảo dưỡng, trì tình trạng vật lý tòa nhà phải ý đến việc quản lý hình ảnh chung cư mắt cộng đồng THIẾT LẬP QUẢN LÝ CAO ỐC VĂN PHÒNG Nghiên cứu đối tượng quản lý THÔNG SỐ KĨ THUẬT Tên cao ốc: Saigon Centre building( ốc văn phòng hạng A) Địa chỉ: Lê Lợi, Q.1 Kết cấu cao ốc: 03 Hầm + 25 tầng Tổng diện tích sử dụng: 25000m2 Diện tích sàn: 1000m2 Thang máy : thang máy - Toilet: Mỗi tầng có hệ thống Toilet nam hệ thống Toilet nữ riêng biệt Diện tích cho thuê: 300, 500, 700m2 Thiết kế ý tưởng giai đoạn hai dự án gồm hai tòa cao ốc Tòa tháp thứ cao 88 tầng trung tâm bán lẻ cao cấp, văn phòng hạng A khách sạn Tòa tháp thứ hai có chiều cao 66 tầng có chức thương mại xây dựng kết nối với tịa nhà 88 tầng Tiện ích: -Tịa nhà thang máy cao cấp tốc độ cao,02 thang 02 thang thoát hiểm; - Hệ thống báo cháy chữa cháy tự động; - Hệ thống điện pha 220/380V Máy phát điện dự phịng 100% cơng suất - Hệ thống internet, điện thoại lắp sẵn khu vực tòa nhà - Khu toilet riêng, vệ sinh lúc nơi - Bãi đậu xe rộng rãi: tầng hầm khn viên tịa nhà - Vị trí tịa nhà nằm trung tâm thành phố Giá trị xây dựng cơng trình - Tổng vốn đầu tư: 689,78 triệu đồng - Thời gian khai thác 50 năm Giá thuê Saigon Center : 672,000VND ~ 32USD/m2/tháng Khoản mục Gt đầu tư VAT Suất đầu tư I.Chi phí xây 238,870 20,68 8.990 1.Hạ tầng kĩ thuật 3,989 0,3389 0.153 2.Phần móng 99,189 9,9189 3.733 3.Phần thân 135,692 13,5692 5.107 II.Chi phí thiết bị 310,067 31,0067 1.400 1.Thang máy 38,115 3,8115 0.172 2.Cơ điện 132,097 13,2097 0.596 3.Hoàn thiện kiến 56,732 5,6732 0.256 4.Chiếu sáng,… 88,123 8,8123 0.376 III.Chi phí 140,843 14,0843 689,780 121,058 dựng trúc khác+Dự phòng Tổng cộng Yêu cầu quản lý +Gia tăng hiệu quả, lợi nhuận cho hoạt động kinh doanh tòa nhà Chiến lược, phương án quản lý: Chúng nỗ lực đưa chiến lược giải pháp tiếp thị nhằm:  Thu hút quan tâm công chúng dự án Chủ đầu tư; 10.390  Xây dựng hình ảnh thân thiện Chủ đầu tư dự án khách hàng;  Quảng bá hình ảnh dự án Chủ đầu tư đến với khách hàng;  Quảng bá thơng tin vị trí cần cho th đến với khách hàng…  Phát triển doanh thu cho Chủ đầu tư;  Duy trì tỷ lệ diện tích cho th cao tình hình thị trường gặp khó khăn;  Thu hút giữ chân khách hàng tốt nhất…  Bên cạnh đó, chun gia mơi giới cho th văn phịng tìm kiếm đối tác cho th văn phịng  Bảo vệ lợi ích chủ sở hữu việc đàm phán điều khoản hợp đồng;  Giám sát trình cho thuê theo thỏa thuận hợp đồng… Ví dụ cụ thể CƠ CẤU TỔ CHỨC DỰ KIẾN KINH PHÍ QUẢN LÍ *Phí dịch vụ : 126,000VND ~ 6USD/m2/tháng - Thuế VAT : 10% - Phí gởi xe máy : 210,000VND ~ 10USD/xe/tháng - Phí gởi xe : 2,100,000VND ~ 100USD/xe/tháng - Tiền điện sử dụng : Theo giá điện kinh doanh nhà nước * Phí dịch vụ bao gồm : Hệ thống điều hịa khơng khí thơng gió cho khu vực chung hành chánh (giờ tiêu chuẩn) [từ 8h00 đến 18h00 (từ thứ hai đến thứ sáu) thứ Bảy từ 8h00 đến 12h00 [Trừ chủ nhật ngày lễ] Lương cho nhân viên chi phí quản lý tịa nhà; Làm vệ sinh mơi trường tịa nhà khu cơng cộng; Thu gom rác sinh hoạt/ văn phòng; Dịch vụ nhà vệ sinh nam nữ tầng; Diệt côn trùng định kỳ; Bảo vệ an ninh tòa nhà 24h/7; Điện dự phòng từ máy phát điện với hệ thống chuyển mạch tự động; Dịch vụ thang máy; Bảo trì, bảo dưỡng thiết bị máy móc thuộc hệ thống chung tịa nhà; Chiếu sáng khu vực công cộng cho khu đậu xe; Nước sử dụng sinh hoạt;