Tiểu Luận - Quản Trị Bất Động Sản - Chuyên Đề - Quản Lý Bất Động Sản Văn Phòng Cho Thuê

CHỦ ĐỀ : QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ I Đặt vấn đề Một số khái niệm Văn phịng cho th cơng trình có mái che, có tường bao quanh, cửa vào cho thuê hay nhiều cá nhân tổ chức định để làm nơi giao dịch, sinh hoạt văn hóa cất giữ đồ đạc, vật chất Cao ốc văn phòng hiểu tòa nhà cao tầng xậy dựng để cho, cá nhân, tổ chức thuê với mục đích thực đa chức mà khơng dùng để Có khả chứa đựng phục vụ cho nhiều nhân viên văn phịng Thơng thường cao ốc văn phịng hay tọa lạc mặt tiền đường phố lớn trung tâm đông người qua lại Phân loại cao ốc văn phòng cho thuê Hiện Việt Nam chưa có tiêu chuẩn xếp hạng văn phịng thống Việc đưa tiêu chí để xếp hạng tồ nhà văn phịng chủ yếu công ty lớn giới dịch vụ Bất động sản CBRE, Savills hay Cushman đưa Căn vào đó, xét hài lịng tiêu chí khách th để đánh giá cao ốc văn phịng hạng A, hạng B hay hạng C Như vậy, ta phân loại văn phòng cho thuê theo hạng: hạng A, B, C 2.1 Văn phòng hạng A Là cao ốc văn phịng hạng A cần có tiêu chí sau:  Vị trí: Tọa lạc vị trí “đắc địa” khu trung tâm kinh doanh, có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận, tiền sảnh sang trọng có trang bị điều hịa, có tầng hầm đỗ xe, ln bảo trì tốt  Diện tích sàn: từ 1000m2 trở lên  Tổng diện tích: từ 20.000m2 trở lên  Giá cho thuê: giá cho thuê văn phòng hạng A không thấp 30USD/m2/tháng  Dịch vụ công nghệ: Phải có hạ tầng tốt, trang thiết bị đại: - Thang máy tốc độ cao: thời gian chờ không 25s, công suất lớn 15%, chất lượng cao tiếng ồn thấp, có thang vận chuyển hàng hóa - Hệ thống lị sưởi, thơng gió điều hồ: tổng diện tích xấp xỉ 70m2 với 25 watt/m2 cho thiết bị có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng nước tự động - Có hệ thống cấp điện tự động, hệ thống báo cháy tự động, phải có thang hiểm riêng - Hệ thống thơng minh tịa nhà: phịng điều hành, phòng quản lý lượng điện lượng dự phòng - Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho dịch vụ thiết yếu hệ thống thơng gió, 50% cho thắp sáng thang máy - Điện: Tối thiểu 25 watt/m2, hệ thống điện có chất lượng tốt ln ln bảo trì - Ánh sáng: có chất lượng tốt nhất, từ 400 lu-xơ trở lên  Internet: kết nối băng thông rộng phải có nhiều gói băng thơng cho khách th lựa chọn  Quản lý tịa nhà: phải có tổ chức quản lý giám sát chuyên nghiệp  Kiến trúc, đơn vị xây dựng, đơn vị phát triển đơn vị quản lý: phải quốc tế viện nghiên cứu địa chất chấp nhận 2.2 Văn phịng hạng B Nhìn chung, tịa nhà hạng B có tiêu chí với tịa nhà hạng A, vị trí trung tâm chất lượng thấp so với tòa nhà hạng A  Vị trí: thuộc vùng ngoại biên ven đơ, đường vào tốt  Diện tích sàn: từ 500m2 – 1000m2 , thiết kế đẹp mắt, tầng, độ cao trần 2,5m2, chịu lực 300kg/m2 , hành lang rộng tối thiểu 1,8m, thiết kế đẹp thuận tiện, ánh sáng 400 lu-xơ  Tổng diện tích: 10000m2  Giá thuê: giao động từ 20USD-28USD/m2/tháng  Dịch vụ công nghệ: yêu cầu trang bị chất lượng cao, hệ thống thang máy có sức chứa 12-16 người, tốc độ nhanh thời gian chờ ngắn, tối thiểu thang máy/4 tầng, sản phẩm tiếng  Yêu cầu mặt kỹ thuật: tiền sảnh, phịng ngồi thiết kế thuận tiện, đồng ký hiệu, độ rộng khoảng 3m Cửa vào mở tối đa rộng 900mm Nền nhà – tầng hầm láng kim loại, tường thạch cao, đường dây điện thoại IDD( International Direct Dialling - dịch vụ gọi điện thoại quốc tế trực tiếp)  Internet: băng thông rộng  Kiến trúc, đơn vị xây dựng, đơn vị phát triển, đơn vị quản lý: phải quốc tế địa phương công nhận 2.3 Văn phòng hạng C Văn phòng hạng C có tiêu chuẩn thấp hạng B hạng C Kiến trúc, đơn vị xây dựng, đơn vị phát triển, đơn vị quản lý địa phương công nhận Việc quản lý công ty nước thực Văn phịng hạng C chuyển đổi mục đích từ loại hình khác nhà ở, để kinh doanh  Giá cho thuê: từ 16,5USD-20USD/m2/tháng Hoặc theo BOMA PHÂN LOẠI Thị trường cao ốc văn phòng cho thuê Thị trường văn phòng cho thuê nơi người cho thuê văn phòng gặp gỡ người thuê văn phòng Trong điều kiện kinh tế phát triển, nhu cầu thuê văn phòng doanh nghiệp tăng cao Nếu khơng có thị trường doanh nghiệp khơng thể th văn phịng mà có lựa chọn tự xây văn phòng làm trụ sở làm việc, văn phòng đại diện Khi khơng có thị trường nhà đầu tư khơng triển khai dự án khơng tiếp cận người th, thị trường văn phịng cho thuê giúp thỏa mãn nhu cầu nguyện vọng Thị trường văn phịng cho th góp phần làm thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Trong giai đoạn phân khúc khác thị trường trầm lắng( nhà ở, đất nền, chung cư ), thị trường văn phòng cho thuê phát triển thu hút nhà đầu tư rót vốn vào Việc tăng trưởng hay sụt giảm thị trường văn phịng cho th có ảnh hưởng đến thị trường Bất động sản, đến kinh tế nói chung  SỰ CẦN THIẾT CỦA QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ VĂN PHÒNG CHO THUÊ - Nếu bất động sản khơng quản lý tốt thì: + Chất lượng tài sản nhanh chóng bị xuống cấp + Không khai thác hết tiềm bất động sản + Chi phí vận hành cao khơng mang lại hiệu + Không thu hút khách hàng + Khách hàng cũ không tiếp tục hợp đồng - Chính thế, cần phải có đội ngũ quản lý bất động sản văn phòng cho thuê chuyên nghiệp để: + Thu hút khách thuê tốt + Ít sai sót + Giá trị đầu tư cao + Duy trì giá th thơng qua lợi tiềm ẩn + Có lợi cho bên quản lý bên quản lý II Nội dung công việc quản lý bất động sản văn phòng cho thuê Quy trình quản lý 2.1 Quản lý hợp đồng * Thiết lập quy trình quản lý Hợp đồng: – Danh mục khách hàng – Ký kết hợp đồng – Biên bàn giao mặt – Biên bàn giao sửa chữa nội thất – Theo dõi q trình thực hợp đồng , tốn – Kế hoạch lý hợp đồng – Thanh lý hợp đồng 2.2 Quản lý khách hàng * Thiết lập quy trình quản lý khách hàng: – Bảng đánh giá thỏa mãn khách hàng – Sổ theo dõi phòng họp – Bảng nhật ký làm việc với khách hàng – Bảng nhật ký vi phạm quy định, quy chế khách hàng – Bảng khiếu nại khách hàng – Bảng tổng hợp khiếu nại khách hàng – Phương pháp giải khiếu nại tối ưu 2.3 Quản lý trật tự an ninh * Thiết lập quy trình quản lý trật tự an ninh: – Kế hoạch tuần tra bảo vệ – Nhật ký đào tạo PCCC Cháy nổ – Nhật ký cháy, nổ – Nhật ký khách hàng vào cổng – Nhật ký xử lý cố bảo vệ – Đánh giá định kỳ chất lượng dịch vụ bảo vệ, an ninh 2.4 Quản lý kỹ thuật tòa nhà * Thiết lập quy trình quản lý kỹ thuật: – Thơng báo sửa chữa – Yêu cầu sửa chữa – Kết sửa chữa – Nhật ký bảo trì bảo dưỡng tịa nhà – Hệ thống cảnh báo bảo trì bảo dưỡng – Quy trình bảo trì cơng trình xây dựng – Quy trình bảo hành cơng trình xây dựng – Quy trình bảo dưỡng sử dụng máy điều hồ – Quy trình bảo dưỡng sử dụng thang máy – Quy trình bảo dưỡng hệ thống điện tòa nhà 2.5 Quản lý vệ sinh tịa nhà * Thiết lập quy trình quản lý vệ sinh tòa nhà: – Nhật ký vệ sinh – Hệ thống cảnh báo vệ sinh – Kế hoạch vệ sinh khu nhà – Kế hoạch vệ sinh khu tiền sảnh, hành lang, lối chung tầng – Kế hoạch vệ sinh khu nhà vệ sinh chung tầng – Kế hoạch vệ sinh khu cầu thang bộ, thang máy nhà – Kế hoạch vệ sinh khu vực văn phòng – Kế hoạch vệ sinh khu bãi đỗ xe nhà – Đánh giá định kỳ chất lượng dịch vụ vệ sinh tòa nhà 2.6 Quản lý giám sát tòa nhà * Thiết lập quy trình giám sát hoạt động Tịa nhà: – Kế hoạch giám sát tòa nhà – Biên giám sát – Nhật ký giám sát vệ sinh – Nhật ký giám sát sửa chữa bảo dưỡng – Nhật ký giám sát khách hàng – Nhật ký giám sát an ninh 2.7 Khai thác bất động sản Đối với chủ đầu tư, công ty quản lý bất động sản văn phòng cho thuê sẽ:  Xây dựng phương án tốt nhằm tối đa hóa diện tích th Tòa nhà  Xây dựng giá cho thuê hợp lý  Tìm kiếm, lựa chọn khách thuê  Xây dựng kế hoạch lấp đầy khách thuê tòa nhà nhanh hiệu  Thiết lập điều kiện cho thuê phù hợp  Tư vấn trình thực cho thuê quản lý hợp đồng th III Mơ hình tổ chức, kế hoạch thực Phân tích thị trường khu vực lân cận Phân tích sản phẩm Marketing tìm kiếm khách hàng IV Các khó khăn quản lý bất động sản văn phòng cho thuê cách khắc phục a Khó khăn  Bảo đảm hoạt động diễn xuyên suốt tòa nhà(quan trọng nhất) - Sao điều hòa ko đủ mát? - Cầu thang máy chậm thế? - Chỗ đỗ xe chật thế? - Bảo vệ, lễ tân vơ lễ thế? - Vệ sinh, xử lý rác - “Phí” cho Phường, Quận, cơng chính, hội người cao tuổi , hội hiếu học đến xin tài trợ, ủng hộ - Tình trạng mát , trộm cắp,thất xảy tịa nhà - Kiểm sốt khách khứa vào tịa nhà - Tình trạng hỏa hoạn, cháy nổ bất cẩn đáng lo - Lo lắng bảo trì, bảo dưỡng để tịa nhà ln tình trạng hoạt động tốt - Các hoạt động giữ gìn hình ảnh đẹp tịa nhà tâm trí khách hàng b Cách khắc phục  Bảo đảm cân đối chi tiêu - Lên kế hoạch dự tốn chi tiêu cho chi phí hàng năm  Có kế hoạch lý phù hợp - Các đồ dùng dùng vp cần sạch, đẹp, lịch sự, khơng thể dùng nội thất lâu dài cũ gây hình ảnh xấu, cần có kế hoạch lý phù hợp  Quản lý nhân - Quản lý nhân viên phận: lễ tân, bảo vệ, vệ sinh, quản lý, bảo dưỡng, kỹ thuật - Có chế tài thưởng – phạt hành vi, thái độ mức độ hoàn thành công việc