bài thi môn định giá tài sản tiểu luận thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí

Tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.- Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, do có sự khác nhau về vị trí của BĐS, kết cấu và kiến trúc, quyền đối v

Họ và tên: Nguyễn Huy Lê Công Mã Sinh viên: 2073402010008.

Khóa/Lớp: (tín chỉ):CQ58/15.0.3 (Niên chế):CQ58/15.08

Ngày thi 15/03/2022: Giờ thi 9h15:

BÀI THI MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Hình thức thi: Tiểu luận

Thời gian thi: 3 ngày

Tên tiểu luận: Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 3

PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO CHI PHÍ 3

1.1TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1.1Nội dung cơ bản về bất động sản 3

1.1.2Định giá bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 5

1.1.3Các cách tiếp cận và phương pháp định giá bất động sản cơ bản 6

1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO CHI PHÍ 6

1.2.1Cơ sở lý luận 6

1.2.2Các bước thực hiện 6

1.1.3Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp 7

1.1.4Điều kiện áp dụng 8

PHẦN II TÌNH HUỐNG VÀ GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 8

2.1Tình huống 1 và cách giải quyết với phương pháp chi phí 8

2.1.1Tình huống 8

2.1.2Giải quyết tình huống 1 9

2.1.3Nhận xét, đánh giá tình huống 1 9

2.2Tình huống 2 và cách giải quyết với phương pháp chi phí 10

2.2.1Tình huống 2 10

2.2.2Giải quyết tình huống 2 11

2.2.3 Nhận xét, đánh giá tình huống 2 12

KẾT LUẬN 12

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TĐV: Thẩm định viên

MỞ ĐẦU

*Lý do chọn đề tài:

Thẩm định giá bất động sản có vai trò quan trọng giúp cho Nhà nước, các tổ chức, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh bất động sản Có thể nói quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản là yếu tố quan trọng quyết định kết quả, chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản Chính vì vậy mà em đã quyếtđịnh lựa chọn đề tài “Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí” để làm bài tiểu luận kết thúc học phần

*Kết cấu tiểu luận:

PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO CHI PHÍ

PHẦN II TÌNH HUỐNG VÀ GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

1.1 TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Nội dung cơ bản về bất động sản

a)

Khái niệm bất động sản

‘‘BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể cả những tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.’’

Đặc điểm chủ yếu bất động sản :

- Tính cố định về vị trí: Do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định

về vị trí, địa điểm và không chuyển dịch Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS gắn kiền với từng vị trí cụ thể và chịu tác động của yếu tố môi trường Khi yếu

tố vị trí thay đổi, khả năng sinh lời và giá trị của BĐS cũng sẽ thay đổi Do vậy, TĐV phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư và TĐG BĐS

- Tính bền vững: Đất đai không bị hao mòn, không bị hủy hoại, trừ trường hợp

có thiên tai như động đất, núi lửa, sạt lở đồng thời, các công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành bình thường mà chi phí sử dụng lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý chấm dứt khi bị hư hỏng, không thể đảm bảo cho việc

an toàn sử dụng Do đó TĐV phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý Tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó

- Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, do có sự khác nhau

về vị trí của BĐS, kết cấu và kiến trúc, quyền đối với BĐS, quang cảnh, môi trường Tính khác biệt của BĐS có thể là một yếu tố thuận lợi nếu biết khai thác song cũng có thể trở thành yếu tố bất lợi lớn trong một số trường hợp TĐV phải chú ý đến đặc điểm này và tránh so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau

- Tính khan hiếm: Đặc điểm này do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí, Khi định giá BĐS phải xem xét đến quan hệ cung cầu và cần các chính sách chống đầu cơ BĐS

- Tính có giá trị lớn: BĐS thường có giá trị rất cao, xuất phát từ giá trị đất đai cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất đai là rất lớn Do đó, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn Đồng thời, vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho hoạt động kinh doanh thông qua hoạt động thế chấp TĐV định giá đối với tài sản thế chấp thì cần phải nắm bản chất của giao dịch để lựa chọn các kỹ thuật đánh giá cho thích hợp

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động bởi một BĐS khác Chẳng hạn, các công trình kết cấu hạ tầng được đầu tư xây dựng cũng góp phần nâng cao giá trị sử dụng

của BĐS trong khu vực Khi định giá BĐS, TĐV phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời

1.1.2 Định giá bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

a)

Định giá bất động sản

Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó tại thời điểm nhất định

b)

Cơ sở thẩm định giá bất động sản

- Giá trị thị trường: Là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán và một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc

- Giá trị phi thị trường: Là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hay các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó

c)

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS

- Các yếu tố mang tính vật chất: những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng

tự nhiên, vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng như vị trí, diện tích, kích thước, Thông thường, các thuộc tính hữu dụng tự nhiên của BĐS càng cao thì giá trị của BĐS sẽ càng lớn Tuy nhiên, giá trị BĐS còn phụ thuộc vào khả năng khai thác của mỗi người Do vậy, ngoài công dụng của BĐS, TĐV phải xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành thẩm định

- Các yếu tố về tình trạng pháp lý: Hai BĐS có các yếu tố mang tính vật chất như nhau nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị khác nhau Tình trạng pháp lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS, thông thường tình trạng quyền khai thác các thuộc tính các BĐS càng rộng thì giá trị BĐS càng cao và ngược lại

- Các yếu tố mang tính kinh tế: Giả thiết rằng tại một thời điểm, các yếu tố khác

là cố định, BĐS được mua bán trên thị trường; khi đó giá trị BĐS tùy thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu Giá trị BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại

- Các yếu tố khác: như tập quán, tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS Ví dụ như xem phong thủy, chọn tuổi xây nhà Giá trị một BĐS có thể đắt với người này nhưng lại có thể dễ chấp nhận với người khác

1.1.3 Các cách tiếp cận và phương pháp định giá bất động sản cơ bản

-Căn cứ để xác định phương pháp thích hợp nhất:

+ Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi những yếu tố nào

+ Sự tin cậy của các tài liệu trên thị trường

+ Mục tiêu của công việc định giá

-Các phương pháp định giá BĐS cơ bản :

+ Phương pháp so sánh

+ Phương pháp thu nhập

+ Phương pháp chi phí

+ Phương pháp thặng dư

1.2THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ:

*Khái niệm thẩm định giá :

- Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ

- Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông

lệ quốc tế

=>Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà

tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó Tại một thời điểm nhất định.

1.2.1 Cơ sở lý luận

Dựa trên giả định rằng giá trị của một BĐS cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự và coi đây như là một vật thay thế.Do vậy, nếu

có đầy đủ thông tin hợp lý thì người mua sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự

1.2.2 Các bước thực hiện

* Bước 1 Ước tính riêng giá trị của mảnh đất trống thuộc BĐS mục tiêu cần:

định giá trong điều kiện được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

* Bước 2 : Ước tính những chi phí hiện tại để tái tạo mới, thay thế những công trình hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

* Bước 3 : Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân

* Tính tỷ lệ giảm giá

- Tuổi đời hiệu quả :

H = Tuổi hiệu quả Tuổi kinh tếx 100%

-Tỷ lệ giảm giá của kết cấu chính:

Trong đó :

H: Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỉ lệ %

Hki: Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỉ lệ %

Tki: Tỉ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình

n: Số kết cấu chính trong công trình

*Bước 4: Ước tính giá trị còn lại của chi phí xây dựng thuộc BĐS mục tiêu (Bước 4 = Bước 2- Bước 3)

*Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu

(Bước 5 = Bước 1+ Bước 4)

1.1.3 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp chi phí

* Ưu điểm :

- Sử dụng để định giá đối với những BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt

- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, các BĐS hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích

- Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV Do vậy, nếu TĐV có trình độ chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sốt khi cung cầu có những biểu hiện thái quá

*Nhược điểm :

- Việc TĐG theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên hạn chế của phương pháp so sánh cũng đúng với phương pháp chi phí

- Chi phí nói chung không bằng với giá trị và không phải chi phí nào cũng tạo

ra giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách cộng tới các bộ phận, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên chủ quan và khó thực hiện

- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt thành thạo về kỹ thuật xây dựng

1.1.3 Điều kiện áp dụng :

- Là phương pháp thích hợp khi TĐG rất nhiều loại BĐS có mục đích riêng biệt như nhà thờ, bệnh viện, trường học đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít có chứng cứ thị trường để so sánh

- Được sử dụng để TĐG các BĐS nhằm xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác

- Là phương pháp thông dụng của tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

- Được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS

- Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác

PHẦN II TÌNH HUỐNG VÀ GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN DỰA VÀO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

2.1 Tình huống 1 và cách giải quyết với phương pháp chi phí:

2.1.1 Tình huống:

Bất động sản là trung tâm thương mại đã đưa vào sử dụng hiệu quả tới thời điểm định giá là 10 năm, bất động sản này cần được định giá cho mục đích chuyển nhượng biết:

-Diện tích sàn là 20.000 m và diện tích đất là 5.000 m , có đầy đủ pháp lý về 2 2

quyền sử dụng đất

-Chi phí xây dựng hiện hành ước tính 25 triệu đồng /m2 sàn xây dựng

- Tuổi thọ kinh tế của tòa nhà được ước tính là 50 năm

- Một lô đất trống bên cạnh cũng có diện tích là 4.000 m2 , không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, vừa được bán với giá 100.000 triệu đồng Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất

do Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích

- Giá đất Nhà nước quy định tại khu vực này là 2 triệu đồng /m2

2.1.1 Giải quyết tình huống 1

*Bước 1:

- Chi phí hợp thức hóa về mặt pháp lý của mảnh đất là:

50% x 2 triệu đồng /m2 x 5.000 m2 = 5.000 triệu đồng

-Giá trị mảnh đất trống sau khi hợp thức hóa về mặt pháp lý là:

100.000 + 5.000 = 105.000 triệu đồng

*Bước 2:Chi phí hiện hành của các công trình xây dựng:

20.000 m2 x 25 triệu đồng /m2 = 500.000 triệu đồng

*Bước 3:Mức độ giảm giá của công trình xây dựng:

10 x 500.000 triệu đồng = 100.000 triệu đồng

*Bước 4: Chi phí thay thế giảm giá của công trình:

500.000 triệu đồng – 100.000 triệu đồng = 400.000 triệu đồng

*Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản

105.000 triệu đồng + 400.000 triệu đồng = 505.000 triệu đồng

Vậy ước tính giá trị thị trường của bất động sản là 505.000 triệu đồng

2.1.2 Nhận xét, đánh giá tình huống 1

Áp dụng phương pháp chi phí để định giá BĐS trên là phù hợp

+ Vì BĐS là trung tâm thương mại, có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh Đồng thời, BĐS này cũng chưa có kế hoạch phát triển cụ thể trong tương lai, việc dự báo lợi ích tương lai là khó khăn nên không thể sử dụng các phương pháp khác để thẩm định giá BĐS này

+ Có các số liệu về kết cấu, tình trạng BĐS là phù hợp khi áp dựng phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình này

-Bên cạnh đó tồn tại một số hạn chế khi sử dụng phương pháp chi phí: + Tính toán giá trị của BĐS theo đơn giá đất và đơn giá xây dựng do Nhà nước ban hành nhiều khi không đúng với giá trị thực tế của nó

+ Việc ước tính khoản giảm giá mang tính chủ quan của TĐV nên kết quả thẩm định độ chính xác chưa cao Tình huống 1, uớc tính mức giảm giá công trình dựa vào tuổi thọ đơn giản Lấy tỷ lệ phần trăm giữa tuổi thọ hiệu quả và hiệu quả kinh tế làm tỷ lệ giảm giá của công trình Tỷ lệ này được nhân với chi phí xây dựng mới công trình tương tự để tìm ra giá trị hao mòn tích lũy của công trình Điều này là không phù hợp với thực tế vì không xem xét độc lập các hạng mục có thể sửa chữa được và cũng không xét thấy rằng những hạng mục có tuổi thọ ngắn có thể có số năm tuổi thọ kinh tế còn lại ngắn hơn tuổi thọ kinh tế còn lại của tổng thể công trình

+ Cách làm trên chưa cân nhắc đến yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS Giá trị BĐS mới chỉ được kết luận bằng một số tiền cụ thể mà chưa quan tâm tới những giá trị vô hình ẩn chứa trong các BĐS và quan điểm, mong muốn của người mua, người bán BĐS không được quan tâm

+ Hạn chế về thời gian sử dụng báo kết quả thẩm định giá Vì phương pháp chi phí sử dụng các đơn giá thị trường Mà thị trường thì luôn biến động, nên kết quả thẩm định giá chỉ chính xác nhất tại thời điểm công bố báo cáo và có giá trị trong một thời gian nhất định

2.1 Tình huống 2 và cách giải quyết với phương pháp chi phí