buổi thảo luận thứ ba vấn đề chung của hợp đồng tt

+ Tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất thi phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất c

TRUONG DAI HOC LUAT TP HO CHi MINH

KHOA LUAT DAN SU -118 -

MON HOC: HOP DONG VA BOI

THUONG THIET HAI NGOAI HOP DONG BUOI THAO LUAN THU BA

VAN DE CHUNG CUA HOP DONG

1 Võ Minh Thư 2253801011287 2 Bạch Hoài Thương 2253801011288 3 Phạm Uyên Thy 2253801011297 4 Nguyễn Hồ Thủy Tiên 2253801011299 5 Tô Thanh Tùng 2253801011321 6 Lê Thị Thanh Tuyền 2253801011324 7 Phạm Minh Uyên 2253801011332 8 Trần Ngọc Bảo Uyên 2253801011334 9 Đặng Thị Thùy Vân 2253801011335

TP HO CHi MINH, NGAY 28 THANG 9 NAM 2023

NWF

DANH MUC TU VIET TAT

— BLDS: Bộ luật Dân sự; — CSPL: Cơ sở pháp lý; — TAND: Tòa án nhân dân; ~ TANDCC: Tòa án nhân dân cấp cao; — TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao; — UBND: Uy ban nhan dan

MỤC LỤC VAN DE 1: HOP DONG VI PHAM QUY DINH VE HiNH THUC

Tóm tắt Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của TAND tỉnh Quảng Ngãi (trở

thành Án lệ số 55/2022/AL) 5 2c 21221 1121121171111111211711212111121111 1111 1 Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GDT ngày 29/11/2018 của TANDCC tại Đà Nẵng

Cau 1.1 Doan nao trong Ban an sé 16 cho thay hop đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công 110i 890x738; 22775 l

Câu 1.2 Doan nào trong Bản án số l6 cho thấy Toà án đã áp dụng Diéu 129 BLDS

2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm "2 IlIibfv 0) 8 22 -aadddda _ _Laaa 3 Câu 1.3 Vigc Toa an ap dung Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyêt phục không? Vì sao? 120111211 12211 12111121115 211 18111101118 1001111911111 Hku 3

Câu 1.4 Trong Bản án số l6, “Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khí chỉ xác định

Câu 1.5 Trong Bản án số l6, đoạn nao cho thấy, khi áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm thủ tục chuyên nhượng và bên nhận chuyên nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có thâm quyền đề được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháph Ii)W4HEiiiäÃỶẢ 4 Câu L7 Đoạn nảo trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đât ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực? -: ¿5 2 c< 552 5 Cau 1.8 Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình tÍTỨC Q.2 02001 020112211 121111211 15211 111111011281 11 1011110111811 gà 5 Cau 1.9 Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 dé công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng Câu 1.10 Trong Quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao? L2 Q1 1201121 1121111211151 110111191101 11 111g H111 H11 11H ng và 6 VAN DE 2: DON PHUONG CHAM DUT, HUY BO DO KHONG THUC HIEN DUNG HOP DONG

Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của TAND tinh Vinh Long 7 Câu 2.1 Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do lv 2Nvìt;ìì:0EHaiaaaaaaiiiiääẳỶỒẮẲỒẮ.Ả 7

Câu 2.2 Theo TAND tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ? 9

Câu 2.3 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toả án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về huy bỏ hay vô hiệu hợp đồng) - - Q0 01022011211 112111 1211115111111 51 1111 treờ 9

Câu 2.4 Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không? Vì

SAO Q00 HH HT TT T 1151511111111 k1 kg 0111115111111 11k 0011111511111 11 111 xxz 10 Câu 2.5 Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long Q0 011020102201 1211 1121111111111 1111111111 1111 H1 H1 KH k HH KH KH HH chu 10 Câu 2.6 Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm 5 0 200220101101 11011111 11111111 1111111111 1111111111111 ca II Câu 2.7 Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyên nhượng nêu trên không? Vị sao? Nêu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ Q2 Q22 12222111222 11 222222 13

VAN DE 3: DUNG TEN GIUM MUA BAT DONG SAN Tom tắt Quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 của Hội đồng thâm phan

TANDTC Q2 22221121121 121111 2111115118111 1112011111112 111121111111 TH TH H1 1k 14 Câu 3.1 Việc Tòa án nhân đân tôi cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao? 14 Câu 3.2 Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao? 15 Câu 3.3 Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam 12275 16 Câu 3.4 Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu nhả trên không? Hướng siải quyết này của Tòa án nhân dân tôi cao đã có tiên lệ chưa? — 16 Câu 3.5 Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giả trị hiện tại của nhà đât có tranh châp được xử lý như thê nào? 17 Câu 3.6 Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu có, nêu Án lỆ ỞÓ 20221221121 121121 1211111212 Ẹ1111151 2011111181111 111111121111 11 TH 11111 1x re 18 Câu 3.7 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao 18

VAN DE 4: TIM KIEM TAI LIEU

Yêu cầu Lie eecccccccecsceecessesscssececsessseecssseseesresecsiesessisseceessessesiesessesietessisetteeseseeteestess 20 VOU CAU Qo cc cccccccccesseseeseesscseesecsssscecssesesseesresessictsssssicsessessesiesissesietessisstteeseseetesstess 21 DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO

VAN DE 1: HOP DONG VI PHAM QUY DINH VE HINH THUC

Tóm tắt Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của TAND tỉnh Quảng Ngãi (trở thành Án lệ số 55/2022/AL)

Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ M và bà Phùng Thị N BỊ đơn: Ông Đoàn C va ba Tran Thi L Tranh chấp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dung: Nguyên đơn khởi kiện đòi bị đơn quyền sử đụng đất Năm 2009, bị đơn đã thỏa thuận và lập hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, cụ thể là lô B trong phần đất của bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư Sau đó, vì giá

mặt tiền tăng, nguyên đơn đồng ý và đã đưa 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 sẽ đưa khi

làm xong thủ tục chuyên nhượng Đến tháng 10/2016 khi thủ tục đã hoàn thành thì phía bị đơn không làm thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa buộc phía bị đơn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng cho nguyên don như đã thỏa thuận trước

Quyết định của Tòa án: Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng thửa đất đang tranh chấp

CSPL: Điều 116; khoản 2 Điều 129; khoản I Điều 502; điểm b khoản I Điều 688 BLDS năm 2015

Lý giải: + Đây là giao dịch đang được thực hiện về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của BLDS năm 2015 nên áp dụng BLDS năm 2015 là đúng với quy định

tại điểm b khoản l Điều 688 BLDS năm 2015

+ Tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất thi phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đôi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyên sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện đề chuyền nhượng

+ Bên nguyên don đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực

Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 của TANDCC tại Đà Nẵng Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ Mến và bà Phùng Thị Nhiễm

BỊ đơn: Ông Đoàn Cưu và bà Trần Thị Lắm Tranh chấp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nội dung: Ngày 10/08/2009, vợ chồng ông Cưu, bà Lắm và con trai lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm một lô B tự chọn

khi được Nhà nước giao đất, với giá là 90.000.000 đồng Sau đó, nguyên đơn đã giao đủ

số tiền 90.000.000 đồng cho bị đơn nhưng lại không có lô đất B nên hai bên đã thỏa

thuận răng nguyên đơn sẽ giao thêm 30.000.000 đồng đề lấy lô khu A Vợ chồng ông Cưu, bà Lam nhận được tông số tiền là 110.000.000 đồng do ông Mến, bà Nhiễm thỏa

thuận giao trước 20.000.000 đồng Giao dịch chuyên nhượng quyên sử dụng đất không có công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức Tuy nhiên, việc bị đơn có đơn phản tố là không hợp lý, do đã quá thời hạn 2 năm đề tuyên bố hợp đồng vô hiệu

Quyết định của Tòa án: Tòa công nhận hiệu lực của hợp đồng Căn cứ tại điểm a

khoản I Điều 337, Điều 343 và Điều 345 Bộ luật Tổ tụng dân sự năm 2015, Tòa hủy toàn

bộ bản án đân sự phúc thâm vì đã sai sót khi xác định hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu do vi phạm về nội dung và hình thức của hợp đồng Tòa công nhận hiệu lực của hợp đồng mặc dù hợp đồng vi phạm quy định về hình thức do không có công chứng, chứng thực nhưng đã quá thời hạn 2 năm đề tuyên bố hợp đồng vô hiệu, và giao lại cho TAND tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại theo thủ tục phúc thâm

Cau 1.1 Doan nao trong Ban an sé 16 cho thay hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?

Trong Bản án số 16, đoạn cho thấy hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực là: “ trong đó có một lô A va hai lô B, nên ngày 10/8/2009 nguyên đơn ông MI, bà N cùng phía bị đơn ông C, ba L va anh Đoàn Tấn LI thỏa thuận và lập “Giấy chuyển nhượng đất thô cư” (Bút lục 27) ”

Trong Bản án số 16, đoạn cho thấy hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng, chứng thực là:

Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đôi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng băng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyên sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyên nhượng

Câu 1.2 Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?

Đoạn cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 cho hợp đồng

chuyên nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực trong

Bản án số 1ó là: “Về nội dung, hình thức phủ hợp với quy định của BLDS năm 2015 nên

áp dụng BLDS năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015” và “Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 BLDS nam 2015 thì tuy giao

dịch chuyên nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực”

Câu I.3 Việc Toả án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao?

Việc Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 trong trường hợp như trên là có

thuyết phục Cụ thẻ, tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định: “2 Giao dịch dân

sự đã được xác lập băng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thi theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp nảy, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”

Trong trường hợp này, nguyên đơn đã giao tiền cho bị đơn và bị đơn đã giao đất, giấy chứng nhận quyên sử dụng đất cho nguyên đơn, nguyên đơn đã xây móng nhà và cho bà MI thuê làm quán buôn bán Tuy hợp đồng vi phạm về mặt hình thức là không có công chứng, chứng thực nhưng các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ trong giao địch nên việc Tòa căn cứ vào Điều 129 BLDS năm 2015 dé tuyên bố giao dịch có hiệu lực là hợp lý

Cau 1.4 Trong Ban an s6 16, Toa an ap dung Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục không? Vì sao?

Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 khi chỉ xác định

Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ là có thuyết phục

Cụ thê, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015:

Giao dịch dân sự vĩ phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2 Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định

3

bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Xét thấy, giao địch đã được xác lập thành văn bản và bên nguyên đơn đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ:

Nội dung hợp đồng chuyến nhượng đất là Giấy chuyên nhượng đất thổ cư ngày

10/8/2009 đã được thực hiện bằng việc nguyên đơn giao 90.000.000 đồng cho phía bị

đơn Sau đó vì bị đơn không được cấp đất tái định cư là lô B nên các bên thay đổi thỏa

thuận thành chuyên nhượng lô A với giá 120.000.000 đồng, phía nguyên đơn đưa tiếp 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng sẽ giao khi hoàn tất thủ tục chuyên nhượng

Can cứ lời trình bày của ông Phạm Văn Hai (Bút luc 190) va lời trình bày của ba Nguyễn Thị MI (Bút lục L18) có cơ sở xác định bị đơn đã giao đất và giấy chứng nhận quyên sử dụng đất cho nguyên đơn, nguyên đơn đã xây móng nhà và cho bà MI thuê làm quán buôn bán

Như vậy tuy hợp đồng vi phạm về mặt hình thức đo không có công chứng, chứng thực nhưng đang được thực hiện và các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ nên việc

Tòa áp dụng theo Điều 129 BLDS năm 2015 là hợp lý Câu 1.5 Trong Bản án số 16, đoạn nào cho thấy, khi áp dụng Điều 129 BLDS, bên

bán không cần phải làm thủ tục chuyên nhượng và bên nhận chuyển nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có thâm quyên đề được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật?

Trong Bản án số 16, đoạn cho thấy khi áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không

cần phải làm thủ tục chuyên nhượng và bên nhận chuyền nhượng được liên hệ cơ quan Nha nước có thâm quyền đề được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật là:

Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 thì tuy

giao dịch chuyển nhượng quyền sử đụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản l Điều 502 BLDS năm 2015 nhưng bên nguyên đơn

đã thực hiện giao cho phía bị đơn L10.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử

dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực Tòa án cấp sơ thâm công nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không cần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thắm quyên đề được công nhận quyền sử đụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật

4

Câu I.6 Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án có thuyết phục không? Vì sao? Hướng giải quyết của Tòa án là thuyết phục Trong Bản án tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất, tuy hợp đồng giữa nguyên đơn (ông M) và bị đơn (ông C và bà L) được xác lập vi phạm về mặt hình thức nhưng khi xác lập hợp đồng và thực hiện giao dịch thì ông C vẫn chưa được Nhà nước cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thê hiện nội dung thỏa thuận Nhưng vì hợp đồng này vẫn đang được thực hiện và việc ông M đã thanh toán cho ông C số tiền 110.000.000 đồng cho việc mua đất có nghĩa là bên mua cơ bản đã thanh toán gần xong với bên bán rồi Theo khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thi theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp nảy, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”

Cho nên đây là giao dịch đang được thực hiện Việc Toà áp dụng khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 là có căn cứ và phù hợp đề giải quyết tranh chấp trên

Cau 1.7 Doan nao trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?

Trong Quyết định số 93, đoạn cho thấy hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 chưa được công chứng, chứng thực: “Về hình thức hợp đồng: Đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01/01/2017, thời hiệu được áp dụng

theo qui định của BLDS năm 2015 (điểm d khoan | Diéu 688 BLDS nam 2015) Giao

dịch chuyển nhượng quyền sử đụng đất lập ngày 10/8/2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức”

Câu 1.8 Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên

bồ hợp đồng vô hiệu vẻ hình thức

Theo khoản 3 Điều 132 BLDS năm 2015 thì khi hết thời hiệu quy định tại khoản |

Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực Cho nên hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức là hợp đồng sẽ có hiệu lực

Cau 1.9 Doan nao trong Quyết định số 93 cho thấy Toà án đã áp dụng quy định về

thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyến

nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực? Trong Quyết định số 93, đoạn cho thấy Tòa án áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS năm 2015 đề công nhận hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất là:

5

“[5] Về hình thức của hợp đồng Tuy nhiên từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên

đơn khởi kiện là 18/4/2017, đã quá thời hạn hai năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp

đồng vô hiệu theo quy định tại khoản | Điều 132 BLDS năm 2015 Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất trên có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 BLDS năm 2015”

Câu I.10 Trong Quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao?

Theo Nhóm l, quyết định của Tòa án khi công nhận hợp đồng chuyến nhượng quyên sử dụng đất đù chưa được công chứng, chứng thực là có thuyết phục Vì:

Căn cứ khoản I Điều 132 BLDS năm 2015 thì thời hiệu để Tòa tuyên giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm, nhưng trong vụ việc thì ông Cưu, bà Lắm trong suốt 2 năm đó

không yêu cầu Tòa tuyên giao dịch vô hiệu Mà mãi đến khi ông Mến, bà Nhiễm khởi

kiện ông Cưu, bà Lắm vì 2 ông bà không thực hiện nghĩa vụ sang tên quyền sử dụng đất cho họ thì ông Cưu, bà Lắm mới phản tổ yêu cầu Tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 bên Hơn nữa, giao dịch dân sự vô hiệu và hủy hợp đồng là hoàn toàn khác nhau và hợp đồng không được công chứng, chứng thực không phải là căn

cứ đề Tòa tuyên hủy hợp đồng theo Điều 423 BLDS năm 2015

Nên tiếp tục căn cứ vào khoản 2 Điều 132 thì Tòa tuyên giao dịch dân sự chuyên nhượng quyên sử dụng đất ngày 10/08/2009 có hiệu lực

VAN DE 2; DON PHUONG CHAM DUT, HUY BO DO KHONG THUC

HIEN DUNG HOP DONG

Tóm tắt Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 của TAND tỉnh Vĩnh Long

Nguyên đơn: Công ty TNHH một thành viên Đông Phong Cần Thơ

Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng: Ông Nguyễn Thành Tơ Người đại diện theo ủy quyền của ông Tơ: Ông Ngô Hồng Thủy Bi don: Ba Nguyễn Thị Dệt

Nội dung: Hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo” người đại

điện Nguyễn Thị dệt nhưng trên thực tế Công ty TNHH SX-TM Thanh Thảo do ông

Trương Hoàng Thành là Giám đốc đại điện Mặt khác, hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng người đứng ra ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định pháp luật Buộc ông Liêm và bà Dệt phải trả cho ông Nguyễn Thành Tơ số tiền 67.880.000 đồng Ngoài ra, còn buộc bà Dệt làm thủ tục sang tên chiếc xe ô tô biên kiểm soát số 64C-00876 cho ông Nguyễn Thành Tơ

Quyết định của Tòa án: Quyết định vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô ngày 26/5/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ và ông Trương Văn Liêm

CSPL: Điều 122; Điều 131; khoản 2 Điều 244 BLDS BLDS năm 2015

Lý giải: + Về chủ thể: Hợp đồng ghi bên mua là “Trang trí nội thất Thanh Thảo”, người đại diện Nguyễn Thị Dệt là không đúng vì bà Dệt không đại diện cho Trang

trí nội thất Thanh Thảo

+ Mặt khác: Hợp đồng ghi đại diện bên mua là bà Nguyễn Thị Dệt nhưng

đứng ra giao dịch ký kết lại là ông Trương Văn Liêm là không đúng quy định của pháp luật

Câu 2.1 Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm

o Giống nhau;

CSPL: Điều 422 BLDS năm 2015

- Đều là các trường hợp dẫn đến kết quả hợp đồng chấm dứt - Hậu quả pháp lý: Hợp đồng không có hiệu lực kế từ thời điểm giao kết - Trách nhiệm hoàn trả: Các bên hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền

o Khác nhau;

Điều kiện

chấm dứt hợp đồng Trường hợp chấm

dứt hợp đồng Trách nhiệm thông báo

Trách nhiệm bồi

thường thiệt hại

(Điều 407 BLDS năm 2015)

- Hợp đồng dân sựvi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng

- Hợp đồng dân sự vô hiệu do: + VỊ phạm điều cắm, trái đạo đức xã hội

+ Giả tạo + Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hanh vi dân sự xác lập, thực hiện

+ Nhằm lẫn + Bị lừa đối, đe dọa + Người xác lập không nhận thức và

điều khiển hành vi của minh

+ Không tuân thủ quy định về hình

thức

+ Có đối tượng không thê thực hiện

được

- Hợp đồng không đủ điều kiện có

hiệu lực thì đương nhiên vô hiệu - Bên có lỗi gây thiệt hại có trách

nhiệm bồi thường (có thê là một

trong số các bên trong hợp đồng, có thê là người thứ ba)

(Điều 423 BLDS năm 2015)

- Một trong các bên trong hợp đồng vi phạm các điều khoản có trong hợp đồng hoặc một bên yêu câu hủy hợp đồng

- Một bên có quyền hủy bỏ hợp

đồng và không phải bồi thường khi

bên kia vi phạm hợp đồng

- Bên hủy hợp đồng phải thông báo cho bên kia về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì

phải bồi thường

- Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại (một trong số các bên trong hợp đồng)

- Bên yêu cầu hủy hợp đồng nếu

không có lỗi thì không phải bồi

thường Bên vi phạm hợp đồng phải bôi thường phần hợp đồng đã được thực

hiện (nếu có thỏa thuận)

Câu 2.2 Theo TAND tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ? Theo TAND tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu

trong Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 là hợp đồng vô hiệu, căn cứ theo quyết định của Tòa án tại bản án số 06/2017/KDTM-PT: “Vô hiệu hợp đồng mua bán xe

ô tô ngày 26/5/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn Liêm”

Câu 2.3 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng)

Hướng giải quyết của TAND tỉnh Vĩnh Long về việc vô hiệu hợp đồng nêu trong Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 là hợp lý

Đề tuyên hủy bỏ hợp đồng thì ngoài các điều kiện được quy định lần lượt tại các

Điều 423, 424, 425, 426 BLDS năm 2015 thì trước hết hợp đồng ấy phải là hợp đồng đã

được giao kết và có hiệu lực trước thời điểm hủy bỏ hợp đồng Xét về hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 trong Bản án trên, ta có thê thấy rằng hợp đồng này không đáp ứng đủ

các điều kiện đề có hiệu lực trên cơ sở pháp lý là khoản I Điều 122 BLDS năm 2015:

1 Giao dịch đân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; e) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cắm của luật, không trái đạo đức xã hội

Xét thấy rằng, hợp đồng trên đã không đáp ứng được điều kiện về chủ thê vì trong hợp đồng có ghi bên mua là “Trang trí Thanh Thảo”, người đại diện là bà Nguyễn Thị Dệt, trong khi người đại diện chính xác phải là Công ty TNHH-SX-TM Thanh Thảo do ông Trương Hoàng Thành là Giám đốc đại diện Chủ thê tham gia giao dịch dân sự trên không có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dan sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, nên hợp đồng trên vô hiệu

Qua đó, vì hợp đồng này vô hiệu nên việc hủy bỏ hợp đồng là không cần thiết Vậy nên, hướng giải quyết của Tòa án về việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu là hợp lý

Câu 2.4 Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không? Vì

sao? Khi hợp đồng bị vô hiệu thì phạt ví phạm hợp đồng sẽ không được áp dụng

CSPL: Khoản I Điều 418 BLDS năm 2015: “Phạt ví phạm là sự thỏa thuận giữa

các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp khoản tiền cho bên bị vi

phạm”

Dựa vào CSPL trên ta xét hai điểm lưu ý như sau: Thứ nhất, phạt vi phạm là sự thỏa thuận nằm trong hợp đồng giữa các bên; Thứ hai, bên vị phạm phải nộp khoản tiền cho bên bị vi phạm, tức chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng khi họ vi phạm nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng

Hai điểm trên cho thấy rằng phạt vi phạm chỉ được áp dụng khi một bên trong hợp đồng vi phạm nghĩa vụ quy định trong hợp đồng Tuy nhiên, khoản I Điều 131 BLDS năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyên, nghĩa vụ dân sự của các bên kế từ thời điểm giao dịch được xác lập”

Như vậy, khi hợp đồng bị vô hiệu thì nghĩa vụ dân sự giữa các bên sẽ không phát

sinh, thay đôi hay chấm dứt Nói cách khác, khi hợp đồng bị vô hiệu thì không làm phát

sinh nghĩa vụ đã được quy định trong đó giữa các bên tham gia, nên phạt vi phạm hợp đồng sẽ không thể áp dụng do các bên không bị phát sinh nghĩa vụ, nên vi phạm nghĩa vụ (điều kiện cần) sẽ không xảy ra Như vậy, có thể kết luận rằng, khi hợp đồng bị vô hiệu, các nghĩa vụ trong đó sẽ không phát sinh và không thê dẫn tới áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khi ví phạm nghĩa vụ

Câu 2.5 Hướng giải quyết của Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên

như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Toà án nhân đân tỉnh Vĩnh Long

Hướng giải quyết của TAND tinh Vinh Long đối với vấn đề “Áp dụng phạt ví

phạm khi hợp đồng bị vô hiệu” trong Bản án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 là

hợp lý Trong phần “NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN” có một đoạn nêu lên quan điểm của Tòa về vấn đề này như sau: “Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu trên là vô hiệu theo qui định tại các Điều 122 của BLDS nên không có căn cứ tuyên hủy hợp đồng cũng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng của cả nguyên đơn và bị đơn vì hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên ngay từ thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết trong hợp đồng”

TAND tỉnh Vĩnh Long không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng vì hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên ngay từ thời điểm giao kết là

phủ hợp với Điều 13I BLDS năm 2015 và hợp lý khi áp dụng điều khoản trên để bác yêu

cầu xét phạt vi phạm hợp đồng, phạt ví phạm được áp dụng khi một bên vi phạm nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng, do hợp đồng bị vô hiệu không làm phát sinh nghĩa vụ của các bên nên việc vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng sẽ không xảy ra dé lam phat sinh trách nhiệm về vi phạm hợp đồng