Nhà khôngchỉ là nơi dé trú ân, nương thân bình thường mà còn là trung tâm phân phối kinh tế ởquy mô gia đình, một cơ sở dé kiểm soát an ninh.Nha ¿XH NƠXH là một loại hình nhà ở thuộc quả
Những nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển nhà ở xã hội
Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội
Một số cơ chế khuyến mãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH được quy định trong điều 34 nghị định 71 bao gồm: được miễn tiền dùng đất, thuê đất; được vận dụng thuế suất giảm giá thuế trị giá gia tăng; được bộ xây dựng cung cấp miễn phí bề ngoài mặt và những tiễn bộ kỹ thuật khoa học lúc thi công xây dung; thuế giá trị gia tăng bằng ko và miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 4 năm, miễn thuế tiêu dùng đất 3 năm từ khi giao đất; được chính quyền cho vay vốn giảm giá hoặc bù lãi suất Một số giảm giá khác như được chỉ định thầu.
“Quyết định số số 65/2009 QD-TTG ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế chính sách nhà ở cho sinh viên những trường đại học cao dang, trung cap nhiéu nam kinh nghiém va day nghé thué quy dinh tai điều một như sau:
Nhà nước trực tiếp đầu tư và khuyến khích các thành phần kinh tế tham dự đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh sinh viên tại các trường đại học cao đăng, trung cấp giỏi và dạy nghề thuê dé ở trong thời kỳ học tập
Quyết định số số 67/2009 QD-TTG ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực thành pho thué quy dinh tai điều một như sau:
Nhà nước khuyến khích những thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán (trả tiền 1 lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê sắm đối có người mang thu nhập thấp tại khu vực đô thị (sau đây gọi chung là nhà ở thu nhập thấp) theo phương thức xã hội hóa.
Nhà ở thu nhập thấp là một trong những mục tiêu cơ bản của kế hoạch tăng trưởng kinh tế - xã hội của địa phương; chỉ tiêu này phải được xây dựng hàng năm, từng công đoạn, phù hợp có điều kiện kinh tế - xã hội , đặc điểm của từng địa phương và phải được diễn ra thực hiện, quy định chế độ trách nhiệm.
Quyết định số 96/2009/ QD-TTG ngày 22/7/2009 của Thủ tướng Chính phủ sửa đổi một số diéu của quyết định số 65/2009/ QD-TTG, 66/2009/ QD-TTG va
67/2009/ QD-TTG ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phú như sau:
Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng trong khoảng ngày quyết định này với hiệu lực thi hành tới hết ngày 31 tháng 12 năm 2009 đối có hoạt động dau tư, kinh doanh nhà ở để cho học sinh, sinh viên những trường đại học, cao đăng, trung cấp chuyên nghiệp, cao đăng nghề, trung cấp nghề thuê; cho người lao động khiến cho việc tại những khu công nghiệp thuê; để bán, cho thuê, cho thuê sắm đối sở hữu người mang thu nhập thấp với khó khăn về nhà ở
Miễn thuế thu nhập phải nộp năm 2009 đối với người thu nhập trong khoảng hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở dé cho sinh viên những trường đại học, cao dang nghề, trung cấp nghề thuê; cho người lao động làmviệc tại các khu công nghiệp thuê; dé bán, cho thuê, mua đối có người có thu nhập thấp có cạnh tranh về nhà ở”
1.2.2 Nhân tổ quy hoạch và quỹ đất phát triển nhà ở xã hội
Theo quy định hiện hành, các công trình phát triển thành phố phải dành 20% tổng diện tích đất ở dé sắp xếp NOXH Tuy nhiên, đối sở hữu những công trình đã khai triển trước đây thì không bồ trí quỹ đất hoặc quỹ dat 20% đã được địa phương đầu tư xây dựng cho các mục đích khác; các công trình mới phải mất thời gian rất dài mới có được quỹ đất sạch đề triển khai Chính bởi thế, tại thời điểm hiện tại, quỹ đất phát trién NOXH rat hạn hẹp, nhất là tại những địa phương với nhu cầu cao ve NOXH
(như Hà Nội, Hồ Chí Minh).
Mặt khác, trong quá trình lập quy hoạch phân khu và quy hoạch chỉ tiết thành thị mang ý kiến bồ trí tập kết các dự án NƠXH vào một khu vực để các cư dân tương đồng về điều kiện sống dễ điều hành cũng như tránh sự thương tôn tâm lý do khoảng cáchthu nhập, sự xa rời lối sống giữa nhà ở cao cấp và NƠXH 1.2.3 Tài chính cho phát triển nha ở xã hội
Bên cạnh vấn đề về đất đai, thì việc cung cấp tài chính cho các công trình
NƠXH cũng đang gặp khó Không tính các Công trình NƠXH dành cho sinh viên, ăn theo vốn đầu tư trái phiếu chính phủ, thì những Công trình khác đều mong đợi vào vốn xã hội hóa, tức thị vốn đầu tư từ tổ chức Nhưng chăng hè tô chức nào cũng thắm thiết với những Dự án NOXH, lúc đối tượng thụ hưởng đều là người mang thu nhập rẻ, khả năng thu hồi vốn chậm.
Năm 2013, Chính phủ ban hành quyết nghị số 02/NQ-CP hỗ trợ thị trường, trong chậm tiễn độ có gói cứu trợ tương trợ nhà ở hơn 30.000 tỷ đồng tương trợ cho những Dự án NƠXH và nhà ở thương nghiệp giá tốt Gói hỗ trợ này do ngân hàng nhà nước tái cấp von duyệt y một số ngân hàng dé thực hiện Gói tín dụng này được triển khai tạo điều kiện rất dễ dàng cho những chủ đầu tư và các nhà tài trợ về tài chính khi mua NƠXH và nhà thương mại giá phải chăng Ngoài ra gói tín dụng 30.000 tỷ chỉ mang giá trị đến 30/6/2016 và theo luật nhà ở 2015, các Công trình NƠXH sẽ được vay ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội trong khi những hướng dẫn về vay vốn từ ngân hàng chính sách xã hội đối sở hữu những chủ đầu cơ Công trình NƠXH hiện vẫn chưa được ban hành Cần có sự chuyên tiếp giữa những Công trình vay gói 30.000 tỷ sang việc vay ngân hàng chính sách xã hội dé tạo tiện lợi cho những chủ đầu tư và người dân
1.2.4 Nhân tổ công nghệ và NVL cho phát triển nhà ở XH
Theo quy định hiện hành, Công trình NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng đối với giá bán đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư vun đắp cơ sở công nghệ thi không có quy định cụ thé Những chi phí này được nhà nước hỗ trợ/ tương trợ 1 phần hoặc ko hỗ trợ tùy theo từng Dự án, từng địa phương dẫn tới chi phí NƠXH có Dự án phân bồ thêm giá thành đền bù giải phóng mặt bang và đầu cơ hạ tầng khoa học, có Dự án thì không phân bổ hoặc chỉ phân bé một phan mức giá này.
Cần có sự thống nhất trong những chỉ tiêu và bí quyết phân bổ các giá bán này dé đảm bảo sự sáng tỏ và công bằng đối với các chủ đầu tư cũng như người dùng những
Công trình NƠXH có phát trién NƠXH là một chủ trương vô cùng đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo thời cơ cho hàng triệu người thuộc lực lượng đối tượng chính sách xã hội có cơ hội mang | mái nhà yên ấm, ôn định chỗ ở lạc nghiệp, góp phần vào những chính sách an sinh xã hội trong giai đoạn phát triển quốc gia, hướng tới những tiêu chí Công nghiệp hóa, Hiện đại hóa như Dang đã đề ra Tổng tổ chức đầu cơ phát triển nhà và thành phố mong muốn, những trắc trở đặt ra từ thực tiễn triển khai những Công trình tăng trưởng NOXH của tổng tô chức sẽ được những cơ quan nhà nước mang thắm quyền nghiên cứu, giải quyết dé các chính sách tăng trưởng NƠXH ngày một hoàn thiện, khuyến khích và tạo điều kiện thuận tiện cho chủ đầu tư đóng góp hăng hái vào thực hiện thành công các mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở đất nước tới năm 2020, tầm nhìn tới năm 2030 đã đề ra
Tài chính cho phát triển nhà ở xã hội - 5-5552 8 1.2.4 Nhân tố công nghệ và nguyên vật liệu cho phát trién nha ở XH
Bên cạnh vấn đề về đất đai, thì việc cung cấp tài chính cho các công trình
NƠXH cũng đang gặp khó Không tính các Công trình NƠXH dành cho sinh viên, ăn theo vốn đầu tư trái phiếu chính phủ, thì những Công trình khác đều mong đợi vào vốn xã hội hóa, tức thị vốn đầu tư từ tổ chức Nhưng chăng hè tô chức nào cũng thắm thiết với những Dự án NOXH, lúc đối tượng thụ hưởng đều là người mang thu nhập rẻ, khả năng thu hồi vốn chậm.
Năm 2013, Chính phủ ban hành quyết nghị số 02/NQ-CP hỗ trợ thị trường, trong chậm tiễn độ có gói cứu trợ tương trợ nhà ở hơn 30.000 tỷ đồng tương trợ cho những Dự án NƠXH và nhà ở thương nghiệp giá tốt Gói hỗ trợ này do ngân hàng nhà nước tái cấp von duyệt y một số ngân hàng dé thực hiện Gói tín dụng này được triển khai tạo điều kiện rất dễ dàng cho những chủ đầu tư và các nhà tài trợ về tài chính khi mua NƠXH và nhà thương mại giá phải chăng Ngoài ra gói tín dụng 30.000 tỷ chỉ mang giá trị đến 30/6/2016 và theo luật nhà ở 2015, các Công trình NƠXH sẽ được vay ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội trong khi những hướng dẫn về vay vốn từ ngân hàng chính sách xã hội đối sở hữu những chủ đầu cơ Công trình NƠXH hiện vẫn chưa được ban hành Cần có sự chuyên tiếp giữa những Công trình vay gói 30.000 tỷ sang việc vay ngân hàng chính sách xã hội dé tạo tiện lợi cho những chủ đầu tư và người dân
1.2.4 Nhân tổ công nghệ và NVL cho phát triển nhà ở XH
Theo quy định hiện hành, Công trình NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng đối với giá bán đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư vun đắp cơ sở công nghệ thi không có quy định cụ thé Những chi phí này được nhà nước hỗ trợ/ tương trợ 1 phần hoặc ko hỗ trợ tùy theo từng Dự án, từng địa phương dẫn tới chi phí NƠXH có Dự án phân bồ thêm giá thành đền bù giải phóng mặt bang và đầu cơ hạ tầng khoa học, có Dự án thì không phân bổ hoặc chỉ phân bé một phan mức giá này.
Cần có sự thống nhất trong những chỉ tiêu và bí quyết phân bổ các giá bán này dé đảm bảo sự sáng tỏ và công bằng đối với các chủ đầu tư cũng như người dùng những
Công trình NƠXH có phát trién NƠXH là một chủ trương vô cùng đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo thời cơ cho hàng triệu người thuộc lực lượng đối tượng chính sách xã hội có cơ hội mang | mái nhà yên ấm, ôn định chỗ ở lạc nghiệp, góp phần vào những chính sách an sinh xã hội trong giai đoạn phát triển quốc gia, hướng tới những tiêu chí Công nghiệp hóa, Hiện đại hóa như Dang đã đề ra Tổng tổ chức đầu cơ phát triển nhà và thành phố mong muốn, những trắc trở đặt ra từ thực tiễn triển khai những Công trình tăng trưởng NOXH của tổng tô chức sẽ được những cơ quan nhà nước mang thắm quyền nghiên cứu, giải quyết dé các chính sách tăng trưởng NƠXH ngày một hoàn thiện, khuyến khích và tạo điều kiện thuận tiện cho chủ đầu tư đóng góp hăng hái vào thực hiện thành công các mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở đất nước tới năm 2020, tầm nhìn tới năm 2030 đã đề ra
Chưa hết, NƠXH cũng gặp phải hội chứng cải cách hành chính Đối với những nghị quyết 66, 67.‘NOXH dành cho hai đối tượng: công nhân tại các khu công nghiệp và người sở hữu thu nhập thấp tại đô thị, bộ xây dựng đã với đến 6 thông tư hướng dẫn thi hành.
Sau 1 năm thực hiện các chính sách về NOXH , có thé thấy rang đây là những chính sách có đa dạng chất nhân bản, hướng đến các đối tượng nghèo và đang gặp trắc trở nhất của xã hội về nhà ở Tuy khoảng thời gian một năm không thé đủ dài dé đưa 1 chính sách trở thành tuyệt vời Sẽ còn rộng rãi vấn đề cần phải điều chỉnh để các chính sách này thực thụ di vào cuộc sống, dùng cho được đúng đối tượng Thế
10 nhưng, 1 năm sở hữu hàng trăm Công trình NOXH được triển khai, với thé thay đây sẽ là thị phần đa dạng tiềm năng, tạo thêm nguồn cung về nhà ở, nhu cầu đang rất thiếu của người dân, cho xã hội
Chủ trương đã có trong khoảng lâu, nhưng việc khai triển những Dự án nhà ở cho người với thu nhập phải chăng vẫn rất chậm trong nhiều năm qua, do những trở ngại trong việc hoạch định chính sách, huy động quỹ đất, tài chính, việc xác định tiêu chí, đối tượng được mua căn hộ.
Bài học kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội 5c c5zc5+ 10 1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Singapore
Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Nhật Bản
Nhật Bản có chiến lược xây dựng NƠXH Với chiến lược này Chính phủ Nhật Ban đã phan dau trong năm dé khai triển cải thiện chế độ NƠXH phù hợp với tình hình đất chật người đông.
Những biện pháp tiêu dùng trong chính sách phát triển NƠXH chậm tiến độ là giải pháp hành chính, trong đó sở hữu giải pháp ra đời phòng ban chuyên trách đảm đương điều hành thực hiện những chính sách, thay mặt nhà nước đảm nhận chức năng giám sát điều hành thực hành chính sách về nhà ở.
Chính phủ Nhật Bản thực hiện cung cấp NƠXH bằng hình thức cho thuê NƠXH nhằm giải quyết cạnh tranh về nhà ở cho các hộ gia đình cóthu nhập trung bình và thấp Nguồn nguồn vốn xây dựng NƠXH do nhà nước cung cấp, Chính quyền địa phương chịu phận sự sắp xếp đất, tổ chức xây dựng và điều hành Chính phủ Nhật Bản đã rất khéo léo sử dụng chính sách nhà ở cho thuê giá thấp và sử dụng thị trường dé điều tiết giá nhà Người nghèo ở Nhật Ban ko cần phải mua đất mà chỉ cần thuê nhà ở Chính phủ chú trọng công tác quy hoạch, công tác hệ thống giao thông, coi hệ thống giao thông là tiền đề cho sự vững mạnh nhà ở cho sự lớn mạnh tại những khu vực ngoại ô và thị thành Coi giao thông là nội dung chủ yếu trong việc tạo dựng sườn của tỉnh thành Trên hạ tầng đó tăng trưởng nhà ở tại các khu vực ngoại thành.
Dé người dân có thé tiếp cận được với NOXH, Chính phủ đã ban hành chính sách nguồn vốn phê chuẩn việc vận dụng chính sách cho vay ưu đãi lãi xuất tốt dé khuyến khích công ty tham gia xây dựng nhà ở Cho người dân vay vốn mua căn hộ mang lãi suất tốt chỉ bằng 1/3 lãi suất thường nhật và thời hạn hoàn trả vốn là 35 năm Không những thế, chính phủ còn vận dụng chính sách ưu đãi và miễn giảm thuế như thuế bất
12 động sản, thuế với tài sản nhất mực nhằm khuyến khích người dân tự vun đắp nhà ở và mua nhà.
Khác với các quốc gia khác, Chính phủ Nhật Bản không trực tiếp tham dự vào công tác đầu tư vun đắp và kinh doanh nhà ở dân dụng, công việc điều hành đầu tư chủ yếu do những đơn vị cộng tác nhà ở đảm nhiệm Nha dau tư thé dùng tài chính của Chính phủ dé xây dựng nhà ở, hay có thé xin quyền sử dụng đất theo đúng thủ tục pháp luật Ngoài ra Chính phủ còn xây dựng mối quan hệ phát trién với những công ty tác động lớn đến những tô chức dé lôi kéo nguồn vốn xã hội cho lớn mạnh
Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Trung Quéc
Bắc Kinh (Trung Quốc) trong các năm 1998 tới bây giờ đã chỉnh trang thi thành, tăng trưởng nhà, nhất là NOXH Chính phủ Trung Quốc ban hành chính sách đảm bảo nhà ở của những gia đình NƠXH ở thành thị vào năm 2007 Trong văn bản này, Chính phủ đã xác định rõ cách khắc phục, xây dựng và hoàn thiện nhà cho thuê giá thấp, cải tiến chế độ nhà ở phù hợp có điều kiện kinh tế, đồng thời cũng đưa những trở ngại về nhà ở của người lao động thời vụ, người dân sống trong những khu nhà 6 chuột cần được cải thiện chỗ ở Chậm tiến độ chính là quan điểm và là nhiệm vụ của Chính phủ trong công việc bảo vệ lợi ích của người dân Thứ nhất, trong văn bản quy định đã xác định nhà ở đảm bảo gồm nhà ở cho thuê giá phải chăng, nhà ở sở hữu từng mức thích hợp với điều kiện kinh tế của mỗi người Thứ hai, đối tượng về NOXH của Trung Quốc được mở gồm những đối tượng có nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế Thứ ba, tiền nguồn vốn cho hệ thống nhà ở cho thuê giá phải chăng được tăng từ 5% đến 10% thu nhập trong khoảng chuyên nhượng đất Và vốn đầu tư được trích trong khoảng quỹ phòng ngừa rủi ro vốn vay và chi phí quản lý, số tiền lãi của quỹ tiết kiệm nhà ở được chuyên dụng cho vun đắp nhà ở thu nhập thấp Thứ tư, Chính phủ Trung Quốc đề nghị các tỉnh thành phải đưa chương trình NƠXH vào chương trình nghị sự quan trọng của địa phương
Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Hoa Kỳ
Đối với người dân Mỹ, nhà ở là hạng mục lớn nhất trong giá trị tài sản của người dân Thị trường bất động sản của Mỹ là thị trường có cơ chế lớn mạnh, thị trường phát huy phần nhiều các nguồn tài nguyên vốn mang và là thị phần với sự điều tiết, kiểm soát và can thiệp cao độ của Nhà nước Trong các năm qua, thị trường Bất động sản của Mỹ đã ảnh hưởng mạnh đến nền kinh tế của Mỹ, song song nước Mỹ cũng là nước khắc phục tot van dé nhà ở cho người dân thực hiện chỉ tiêu to “người
13 người có nhà ở” Dé làm được điều này, Chính phủ Mỹ dựa vào đất đai dé kiêm soát quy hoạch Chính phủ lập quy hoạch và bao gồm đại quát quy hoạch và điều lệ những khu vực dé điều tiết kiểm soát đối với việc mở mang đất đai Đối với những khu vực quy hoạch mới, nhất thiết phải đảm bảo nhà ở cho các người mang thu nhập trung bình và rẻ Va dé bù đắp thiệt hại kinh tế của tổ chức vững mạnh nhà đất, chính quyền địa phương có thể nới lỏng điều hành giám sát quyền sử dụng đất của các khu vực duyệt y quy định giá đất tại mỗi khu vực Chính phủ Mỹ xây dựng ưu đãi đối sở hữu nhà đầu tư, người sử dụng nhà như miễn giảm thuế, miễn giảm thuế thu nhập, thuế đất.
Bên cạnh đó Chính phủ Mỹ xây dựng chính sách thuê nhà và hỗ trợ nhà ở băng việc xây dựng “ chứng chỉ nhà ở” là giấy chứng thực nhà ở cho những người cóNOXH và trung bình Những người với chứng chỉ này sở hữu có thé tự do tuyên lựa phòng, nhà cho thuê và chỉ phải nộp tiền thuê ko vượt quá 30% so mang thu nhập của gia đình Nếu thiếu giấy chứng thực thì phải dùng tiền mặt để trả cho Nhà nước Hiện giờ, Chính phủ Mỹ thực hành chính sách hỗ trợ cung cấp tài trợ cho những gia đình cần nhà ở và được tương trợ bởi những bang trên cả nước.
Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Pháp
Tại Pháp, chính sách NƠXH rất thành công hiện giờ, ngoài 4,8 triệu căn
NOXH cho thuê, còn với thêm 950.000 căn thuộc dạng thương mại do những doanh nghiệp về NƠXH vun đắp và bán Tổng cùng có 14 triệu người Pháp (22% số hộ gia đình) sống trong NOXH ( thuê và sở hữu) Nhà nước điều tiết dựa vào 3 yếu tố:
(1) Nhân tố công nghệ (tiêu chuẩn chất lượng, tiện nghi, phương pháp âm, cách thức nhiệt, an toàn kỹ thuật );
(2) Nhân tố hành chính sở hữu đa số nguyên tắc, quy định cụ thể;
(3) Nhân t6 vốn đầu tư gồm ba nhân tô : tương trợ trực tiếp từ Ngân sách Nhà nước,cho vay giảm giá và khuyến mại về thuế
Một số hàm ý bài học . ¿- + +z+cxc2xeExvExerkrrrkerkrerrees 13 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIÊN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH
Trong bối cảnh thị trường bất động sản VN bây giờ, mang một số ngụ ý bài học với thể rút ra từ kinh nghiệm quốc tế và lớn mạnh NƠXH (mà bộ phận quan trọng là nhà ở thu nhập thấp):
Một là, NƠXH là 1 bộ phận quan trọng, rất đang được dé ý của mỗi quốc gia trong thời kỳ vững mạnh Không kể nơi nào, khi nào cũng có thé phát triển nhà ở thương mại Những nước đều có 1 phòng ban chính sách và khai triển thực hiệnvề NOXH
Hai là, thi phần nhà thu nhập thấp (khái quát chung NƠXH ) là 1 phòng ban của thi trường bắt động sản Thị phần nhà thu nhập rẻ có thê sẽ vận hành tốt khi nhà ở thương nghiệp (Trung và cao cấp) vướng mắc Tăng cường thị trường nhà thu nhập tốt có thé sẽ góp phan tạo xung lực cho thị trường bat động san đại quát.
Ba là, giải quyết vấn đề NƠXH không chỉ là giải quyết vấn đề nhà ở, mà còn là vấn đề an sinh xã hội , ôn định kinh tế và hướng tới phát triển vững bền Việc giải quyết vân đề NƠXH ngoài tính thị trường còn tác động tới những hàng ngũ dân cư cần được dé ý trong xã hội , nhất là các thành phó — đặc thù là đô thị to trong công đoạn phát triển.
Bồn là, Thanh Hóa, một trong các thành thị lớn và quan trọng của VN, đang trong quá trình phát triển cả về quy mô, cấp độ đô thi cũng như thị trường bat động sản, rất cần coi xét, định hướng, lớn mạnh vấn đề NƠXH- đặc biệt là nhà thu nhập thấp Việc học tập kinh nghiệm quốc tế, xem xét định hướng vận hành vào thực tế VN, đặc biệt của Thanh Hóa là rất quan trọng Trong khoảng đó, góp phần tăng trưởng chính sách cũng như quản lý, vận hành chung cho cả nước đúng sở hữu vi trí vai trò của mình, là 1 trong những khó khăn không chỉ của những nhà hoạch định chính sách, những nhà quản lý, những nhà thương buôn, những nhà nghiên cứu, của những người dân mà là của tất cả các đối tác tham gia.
Năm là, thị phần bất động sản VN đã có các bước tăng trưởng mạnh mẽ trong 20 năm qua Trong 5 năm qua, thị trường đã có những bước điều chỉnh cả về quy mô, cả về cơ cấu, cả về định hướng Trong thời gian ngắn hạn, việc định hướng thị phần vào nhóm NƠXH dường như là điều chỉnh chiến lược Giả dụ hội tụ cả về chính sách, điều hành, cả về tài năng để thúc đây phân mảng thị trường này, cùng với những khuynh hướng chung của nên kinh tế, thị phan bất động sản sẽ tạo được thé mới dé đón đầu cú hích TPP- một cơ hội mới của thị phần bất động sản VN.
NƠXH là một nhiệm vụ quan trọng trong hệ thống nhà ở của mỗi quốc gia.
Chính sách cũng như sự quản lý của mỗi đất nước đối sở hữu phát triển nhà cần với một phòng ban về van đề NOXH (trong Đó phan quan trọng là nhà thu nhập thấp).
Về phần mình, NƠXH sẽ đóng góp vai trò tăng cường an sinh xã hội hướng đến phát triển bền vững thị thành, xã hội Hơn nữa, thị trường nhà thu nhập thấp sẽ góp phần khơi thông thị trường bất động sản trong một sỐ giai đoạn, một số tình huống, trong khoảng chậm tiễn độ, góp phần xúc tiến thị phần bất động sản
THUC TRẠNG PHÁT TRIEN NHÀ Ở XÃ HOI TẠI THÀNH PHO THANH
HÓA 2.1 Khái quát về thành phố Thanh Hóa
“Thanh phố Thanh Hóa nam 2 bên bờ sông Mã hùng vĩ, phía bắc và đông bắc giáp huyện Hoằng Hóa, phía nam giáp thị tran Quảng Xương, phía đông nam giáp TP Sam Sơn, phía tây giáp huyện Đông Sơn, phía tây bắc giáp quận Thiệu Hóa Thanh Hóa trở nên thành phó Thanh Hóa năm 1994 Thành phố Thanh Hóa hiện nay có diện tích cỡ 146,77 km2, dân số 435.298 người (2016), là 1 trong những thành phó trực thuộc tỉnh sở hữu quy mô dân số, diện tích và mang số tổ chức hành chính lớn nhất trong các thành phố trực thuộc của VN.
Hệ thống thành phố Thanh Hóa hình thành trong khoảng lâu đời và có mối quan hệ khăng khít có nhau Thành phố Thanh Hóa là thị thành mới, nằm 2 bên bờ sông Mã, có vị trí, cảnh quan sinh thái rất thuận tiện, khí hậu khá ôn hòa Thành phố Thanh Hóa nằm ở trọng tâm đồng bằng Thanh Hóa, sở hữu phổ thông núi đất, núi đá nằm rải rác có các cánh đồng rộng - hẹp, nông - sâu.” Điều kiện tự nhiên
“Thanh phố Thanh Hóa nằm ở trọng tâm đồng bằng với núi dat, núi đá nằm tản mát xen kẽ có đồng băng Thành phố được bao bọc bởi các con sông và những ngọn núi Các con đường vào nội thành đều phải qua sông, qua cầu Hệ thống núi gồm mang núi Hàm Rồng nằm án ngữ cửa ngõ phía bắc, núi Nhồi nằm phía tây thị thành và núi Mật Sơn nằm trên địa phận thị trấn Đông Vệ Đô thị còn sở hữu sông Mã uốn lượn vòng quanh núi Hàm Rồng trước khi đồ ra biển và những con sông máng chuyên dụng cho thủy lợi (sông Thọ Hạc, sông Cốc, sông Lai Thành, sông Nhà Lê, sông Kênh Bắc) Trong tỉnh thành sở hữu một số hồ như hồ Thành, hồ Núi Long, hồ rạp hát, hồ Máy Đèn, hồ Tân Sơn
Nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, thành phố Thanh Hóa sở hữu 2 mùa nóng và lạnh rõ rệt Mùa nóng từ cuối xuân đến giữa mùa thu Mùa lạnh từ khi giữa mùa thu đến hết mùa xuân năm sau.
Hàng năm với lượng mưa làng nhàng đạt 1730 - 1980mm: mùa mưa đa dạng từ tháng 5 đến tháng 10 Nhiệt độ trung bình năm 23,6 độ C Độ am trung binh ca năm hơi cao khoảng 80- 85%, độ 4m xuống thấp cực điểm lúc có gió mùa Đông Bắc, hanh khô (50%) và những ngày sở hữu gió tây khô nóng (45%); nhưng sở hữu khi, độ âm lên cao đến 90% Hang năm với khoảng 1.700 giờ nắng, tháng nắng phổ biến nhất là tháng 7, tháng có ít nắng nhất là tháng 2, 3.”
2.1.2 Đặc điểm về kinh tế - xã hội Phát triển kinh tế đi đôi với xây dựng đô thị văn minh, hiện đại
Quyết nghị Đại hội Đại biéu Dang bộ TP Thanh Hóa lần thứ XX, nhiệm kỳ 2015 - 2020 đã đề ra ba chương trình trung tâm là vững mạnh dịch vụ, trọng điểm là nhà sản xuất du lịch; sở vật chất kỹ thuật đô thị đồng bộ và mở mang không gian tỉnh thành theo quy hoạch; tiếp diễn thực hành chương trình “Xây dựng tỉnh thành văn minh - công dân thân thiện” Hai bước đột phá trong nhiệm kỳ là cải cách giấy má hành chính và phát triển cơ sở thành thị.
Thành phó cũng đặt ra chỉ tiêu vững mạnh kinh tế với tốc độ gia tăng trị gid phân phối bình quân hang năm giai đoạn 2015 - 2020 đạt 16 - 17%/nam, trong đó triển khai nông - lâm nghiệp, thủy sản nâng cao 4,5%; công nghiệp - vun đắp tăng
Quy hoạch và quỹ đất phát triển nhà ở xã hội
Đối với các cán bộ, công chức được nhà nước phân phối nhà chung cư trước đây thì toàn bộ chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng chưa được sang sửa kịp thời Một đối tượng khác cũng đang gặp khó khăn về nhà ở là những hộ gia đình trẻ có vợ (chồng) làm cho trong cơ quan Nhà nước hoặc cả hai đều là cán bộ công chức sở hữu trình độ chuyên môn, nghiệp vụ nhưng mức lương được hưởng thấp. Đây chính là hàng ngũ lao động chủ lực của quốc gia, rất nhiều các đối tượng này do thời gian công tác còn ít, khả năng thu thập còn eo hẹp, chưa đủ điều kiện tích lũy dé
29 tậu hoặc thuê nhà ở theo giá thị trường và rất cần sự tương trợ của nhà nước đề giúp họ cải thiện chỗ ở.
Quỹ nhà ở mà nhà nước đầu tư xây dựng trong khoảng trước năm 1992 chỉ được cung ứng cho khoảng 30% số lượng cán bộ, công nhân, nhân viên Những đối tượng đã được phân phối quỹ nhà ở nay phần nhiều đã nghỉ hưu, phần nhiều nhà ở được phan phối trước day hiện giờ đã bị xuống cấp hoặc đã được chuyền nhượng cho người khác Tương tự, chỉ sở hữu số ít cán bộ, công chức, viên chức đã được cung ứng nhà ở trong giai đoạn bao cấp và những người được ở nhà công vụ hoặc được khắc phục đất làm cho nhà ở, còn lại phần lớn cán bộ, công chức phải tự khắc phục nhà ở, gây phản ứng trong nhóm cán bộ, công chức.
Cùng mang tốc độ đô thị hóa, lôi kéo một lượng rất to cần lao từ bên ngoài, đòi hỏi về nhu cầu nhà ở rất to Thành phố Thanh Hóa đã đưa ra mục tiêu nỗ lực đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 1.700.000 m2 sàn, tương đương mang khoảng 10.000 căn hộ trong thời kỳ 2012-2015.
2.3 Đánh giá công tác phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP Thanh Hóa 2.3.1 Những kết quả đạt được
Nhà nước đã ban hành sách hỗ trợ và đầu tư phát triển mạnh các dự án NƠXH Không những thé tới bây giờ, khái niệm NƠXH van còn tương đôi xa lạ với người dân, đặc trưng là các đối tượng chính mà NƠXH hướng đến Tuy vậy, việc phát triển NƠXH trong những năm qua của thành phố Thanh Hóa cũng đạt được những kết quả tốt. Ưu điểm: Thanh Hóa được coi là 1 trong những thành phố đi đầu trong khu vực miền trung bây giờ trong van dé day mạnh vững mạnh quỹ NOXH, các chính sách của thành phố nhằm lôi kéo đầu tư cũng như những cơ chế nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho cả đối tượng tham gia lập quỹ NƠXH cũng như các đối tượng nghèo được thuê, thuê mua nhà ở trên địa bàn thành phố đã phần nào phát huy hiệu quả trong những năm qua Quỹ nhà ở của thành phố đã được tăng lên đáng ké, phan nào khắc phục nhu cầu cần thiết về nhà ở của đô thị.
Hạn chế: Thực tại hiện nay những đối tượng như cán bộ, công chức, viên chức - những đối tượng năm trong diện được hưởng lương trên địa bàn thành phố Thanh Hóa đang phải sống rất cạnh tranh do thiếu chỗ ở Một số phải chấp nhận sống trong các khu nhà tạm thời có diện tích khiêm tốn, một số khác phải thuê nhà ở bên ngoài.
Mặc dù Nhà nước ta đã có chính sách phân phối nhà ở cho những đối tượng là công
30 chức, nhân viên nhà nước từ những năm về trước nhưng cho đến nay, chất lượng những ngôi nhà đều rất thấp
Một phần do chất lượng xây dựng và ngoại hình của các ngôi nhà ko còn thích hợp với điều kiện, một phần do đã được sử dụng nhiều năm nên xuống cấp nhanh chóng Vì vậy, hiện tại vấn đề cải tạo các chung cư cũ thuộc Nhà nước và xây dựng các chung cư mới đề cho thuê và cho mua đang là vấn đề rất bức bách.
Không chỉ đối tượng là các công chức, viên chức, cán bộ công nhân viên mà vấn đề nhà ở cho công nhân đang khiến việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cũng là đối tượng mà NƠXH đang hướng đến Một thực tại hiện nay ở những khu công nghiệp đó là người công nhân đang phải sống trong những điều kiện vô cùng khó khăn, hầu hết phải đi thuê nhà có chất lượng nhà ở tốt Một số khu công nghiệp cũng đã có các khu nhà ở dành cho công nhân nhưng số lượng nhà như vậy là chưa đủ để đáp ứng nhu cầu Cho nên, việc vững mạnh quỹ NƠXH cho công nhân tại các khu công nghiệp dang là tiêu chí được thành phố hướng đến dé từng bước nâng cao chất lượng sống tại các khu vực này.
Van dé thu hút đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập rẻ hiện giờ cũng đang gặp nhiều cạnh tranh, bản thân thị trường nhà ở này cũng ko đem đến phổ biến lợi nhuận cho các nhà dau tư, thời gian thu hồi vốn lâu Vì vay mà trong những năm qua, hầu như sở hữu rất ít khu NƠXH được thực hiện khi mà nhu cầu ngày càng tăng cao Điều này gây áp lực lớn tới van đề phát triển nhà ở ngày nay.
Nhu cầu NƠXH hiện giờ của đô thị là cần thiết Chính quyền thành phố Thanh Hóa cũng đã xây dựng đề án NƠXH cho thành phố và đang tiến hành thực hành.
Trong việc nâng cao điều kiện sống của người dân, trong khoảng thời gian dài những sức ép về nhà ở hiện giờ sẽ phần nào được khắc phục, từng bước thực hành tiêu chí của nước ta đến năm 2010, điện tích bình quan đầu người đạt 15 m° sàn đối có nhà ở tinh thành và đạt 20 m7 sàn bình quan đầu người năm 2030 Cố gang đến năm 2030 trên khuôn khổ toàn thành phố 100% số hộ mang nhà ở ôn định, mỗi hộ sở hữu căn hộ độc lập.
2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân Vấn đề còn tôn tại
Công đoạn giải tỏa mặt băng cho việc xây dựng những Công trình NƠXH còn nhiều vấn đề khó khăn, thời kì giải tỏa mặt bang chậm Nhiều Dự án sau lúc hoàn thành bị bỏ hoang, chưa được dùng hợp lý, gây thiệt hại cho nhà đầu tư, thất thoát nguồn vốn và phí phạm quỹ đất Vẫn còn NƠXH nhái, chưa đảm bảo.
3l Đối có các đối tượng chính sách khác, trong thời gian vừa mới đây thành phố đã bước đầu đáp ứng được nhà ở cho một số bộ phận những gia đình thương binh, liệt sĩ, gia đình có công với cách mạng và người nghèo Tuy nhiên trên thực tiễn, những thủ tục nhằm xác định đối tượng và khắc phục vấn đề nhà ở cho các đối tượng chính sách còn rườm rà, chưa có sự hợp nhất, còn rộng rãi van đề bat cập.
Một số khu công nghiệp, khu chế xuất, khu khoa học cao trên địa bàn thành phố cũng đã xây những khu nhà ở dành cho công nhân đang Ngoài ra, giả dụ so sở hữu như cầu đích thực của những lao động chưa mang nhà ở thì quỹ nhà ở này vẫn chưa đích thực đáp ứng được cả về số lượng và chất lượng.
Thứ nhất, kết quả tất yếu của thời kỳ công nghiệp hóa, Hiện đại hóa là số lượng người hưởng lương, nhất là công nhân làm cho việc trong những khu khu công nghiệp, khu chế xuất ngày một nâng cao nhanh.
Thứ hai, hiện nay khó khăn chung của các địa phương là thiếu 1 chính sách nhà ở có hình thức là 1 chính sách xã hội rộng to, đồng bộ, ôn định trong tương lai, với tính chiến lược dành cho người lao động hưởng lương trong cơ chế thị phần định hướng xã hội chủ nghĩa Nhà nước chưa thực hiện được vai trò chủ đạo của mình trong việc bảo đảm nhà ở cho người hưởng lương, thỉnh thoảng bộ máy công quyền còn thả lỏng công việc điều hành, giám sát khiến xuất hiện bị động như cơ chế xin-cho, uỷ thác cho doanh nghiệp vững mạnh nhà ở theo các quy luật của kinh tế thị trường do vậy các tổ chức chỉ trú trọng xây dựng các khu nhà ở thương mại dành cho những đối tượng thu nhập cao mà ít chú trọng đến thị phần nhà ở cho người thu nhập thấp.
Định hướng phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP Thanh Hóa
Một số giải pháp phát trién nhà ở xã hội tại thành phố Thanh Hóa
Giải pháp về giải phóng mặt bằng cho dự án
Nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tac bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, én định cuộc sống cho người bị thu hồi đất, bảo đảm bang hoặc tốt hơn nơi ở cũ Có cơ chế, chính sách dé khuyến khích người phải di chuyển chỗ ở thực hiện tái định cư tự nguyện, được tự lựa chọn hình thức tái định cư bằng việc nhận nhà hoặc nhận tiền, phù hợp với nhu cầu, khả năng của các hộ dân Giảm dan các vụ việc khiếu kiện, không dé phát sinh “điểm nóng” và tình trạng khiếu kiện đông người do nguyên nhân thu hồi đất, giải phóng mặt bang.
Thành phố phải xây dựng cơ chế, chính sách, sử dụng vốn Nhà nước và huy động các nguồn lực xã hội hợp pháp dé giải phóng mặt bằng thực hiện dự án và giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, tạo quỹ đất “sạch” chuẩn bị mặt băng thực hiện các dự án.
Thành phố cũng phải khuyến khích các hộ gia đình đủ điều kiện tái định cư được nhận hỗ trợ bằng tiền để tự lo tái định cư theo phương thức tự nguyện; đặt hàng các doanh nghiệp xây dựng nhà tái định cư theo tiêu chuẩn nhà ở dé phục vụ nhu cầu tái định cư; đa dạng hình thức tái định cư, tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất được lựa chọn hình thức tái định cư phù hợp. Đối với khu vực ngoài vùng quy hoạch của dự án, thành phố giao UBND các quận quyết định đầu tư xây dựng hạ tang kỹ thuật khu tái định cư dé giao đất cho các hộ dân Nghiên cứu, xem xét phương án xây dựng nhà ở chung cư tại các khu vực phù dé phục vụ tái định cư chung cho khu vực.
Cùng với đó, phải quan tâm, chia sẻ với người dân, nhất là với những hộ phải di đời đến nơi ở mới Nơi ở mới phải có chất lượng sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.
Ngoài ra, cần thực hiện tốt việc công khai, minh bạch các cơ chế chính sách, lợi ích của nhân dân trong giải phóng mặt bằng, tạo cơ sở dé thực hiện giám sát, gilp người dân có đất thu hồi yên tâm thực hiện trách nhiệm của minh.
Giải pháp về quỹ đất cho nhà ở xã hội - 2: 55522 34 3.2.3 Giải pháp về quy hoạch xây dựng -. 2 2 s2 s+cx+zxerse¿ 35 3.2.4 Giải pháp hoàn thiện về cơ chế - chính sách 35 KẾT LUẬN - St 3S E921 E12151512151511151111111151111111111 11211111 EEEEEExsxe 37
“Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn dé tao dựng quỹ nhà ở nhằm khắc phục nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội( theo hình thức bán trả dần hoặc cho thuê) như ở Hàn Quốc, Venezuela, điểm hay của chính sách này là nhà nước có quỹ nhà ở thuộc mình quản lý để dễ điều tiết thị trường Đối tượng chính sách xã hội cần hỗ trợ thừa hưởng khuyến mại trực tiếp, không phải qua trung gian.
Giải pháp tối ưu trong van dé chọn lựa địa điểm dé thi công dự án là sử dụng một phần quỹ đất trong các công trình đã thu hồi đất hoặc đất đã được quy hoạch cho phát triển nhà ở trên khu vực thành phố đồng thời công trình khu NƠXH gan với nha ở thương mại, hoặc các khu dân cu tạo điều kiện hỗ trợ cơ sở vật chất kỹ thuật hạ tầng xã hội, phát triển kinh tế, đảm bảo cho các hộ dân được sử dụng những dự án khoa học và xã hội đã sẵn có, nhằm giảm giá thành đầu tư và đảm bảo sự hòa đồng giữa những phân khúc dân cư kích thích sự vươn lên trong xã hội.”
3.2.3 Giải pháp về quy hoạch xây dựng
Tiến hành nhiều biện pháp nhăm xem xét, rà soát các dự án phát triển nhà ở, đề xuất diện tích đất dé xây dựng quỹ NOXH, song song xác định quy hoạch những diện tích đất để đầu tư xây dựng quỹ NƠXH, nhất là các công trình nằm trong khu vực Thành phố đang được mở rộng
Mật độ xây dựng cần được chọn lựa ở mức độ bình thường từ 30 đến 40% phù hợp sở hữu quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng tạo điều kiện bố trí không gian cây xanh tạo cảnh quan, tăng chất lượng sống cho người dân.
Sắp đặt tách biệt khối nhà theo phương thức thuê và khối nhà theo phương thức mua đảm bảo tỷ lệ giành dé cho thuê va mua theo nhu cầu Bao đảm sự kết nối giữa liên lạc của dự án với hệ thống giao thông của thành phó, sắp xếp hệ thống giao thông nội bộ hợp lý và tiết kiệm.
3.2.4 Giải pháp hoàn thiện về cơ chế - chính sách
Thành phố Thanh Hóa cần có những cơ chế, định hướng rõ rang, minh bach, công băng, cần sớm ban hành các phương án quản lý vì nếu không có chế tài sẽ không bảo đảm nhà ở đến được đúng đối tượng Do đó:
Cần công khai và minh bạch về quỹ dat dé đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân và nhà ở thu nhập thấp dé các nhà dau tư và xã hội cùng biết.
Nhanh chóng hoàn thành thủ tục cấp số đỏ cho những dự án đã đền bù giải tỏa xong vì đó là là những dự án đất “sạch” nên sẽ dễ dàng thu hút đầu tư hơn.
Cần phải công khai quy trình và thời gian hoàn thành thủ tục cấp phép đầu tư dự án các loại nhà ở xã hội theo hướng rút gọn hợp lý.
Về lâu dài, cần có quy định cụ thể, yêu cầu các dự án xây dựng khu dân cư mang tính chất kinh doanh phải dành một tỷ lệ tối thiểu nhà ở được xây dựng để làm nhà ở xã hội.
Tăng cường các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội
Chính sách hỗ trợ đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Chính sách về đất đai, chính sách về vốn, hỗ trợ đền bù giải tỏa, chính sách hỗ trợ hạ tầng bên ngoài dự án như: tường rào, đường, nước, điện góp phần giảm giá thành nhà ở xuống thấp nhất - Chính sách hỗ trợ đối với các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội
KET LUẬN Cụm từ NƠXH trở nên quen thuộc hơn đối với dư luận khi hàng loạt các dự án NOXH được khởi công xây dựng và hy vọng sẽ tạo được nguồn cung dôi dào về nhà ở cho nhu cầu đang bức thiết hiện nay.
Chủ trương đã có từ lâu, nhưng việc triển khai các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn rất chậm trong nhiều năm qua, do những khó khăn trong việc hoạch định chính sách, huy động quỹ đất, vốn đầu tư, việc xác định tiêu chí, đối tượng được mua nhà.
Sau khi thực hiện các chính sách về NƠXH, có thể thấy răng đây là những chính sách mang nhiều chất nhân văn, hướng tới những đối tượng nghèo và đang gặp khó khăn nhất của xã hội về nhà ở Tuy khoảng thời gian đó không thê đủ dài để đưa một chính sách trở nên hoàn hảo, sẽ còn rất nhiều vấn đề cần phải điều chỉnh để các chính sách này thực sự đi vào cuộc song, phục vụ được đúng đối tượng Thế nhưng, với hàng trăm dự án NƠXH được triển khai, có thể thấy đây sẽ là thị trường nhiều tiềm năng, tạo thêm nguồn cung về nhà ở, nhu cầu đang rất thiếu của người dân, cho xã hội
Nhandan.org.vn Dothiphattrien.com.vn Kientruc.vn
Thanhhoa.gov.vn vi.wikipedia.org
