quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản

Nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường bắt động sản

Khái niệm Quản lý Bắt động sản 22

Khoản 5 Điều 3 Luật kinh doanh bat động sản 2014 quy định: “Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất”.

Sự cần thiết của quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

Dựa trên các đặc điểm của bất động sản có thé thay bat dong san là một ngành kinh doanh đặc biệt Bất động sản không thê được sản xuất như các hàng hóa khác do sự có hạn của đất đai, có giá trị lớn và giá cả ngày càng tăng Đất đai được quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu

Thị trường bất động sản có mối quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường tín dụng tài chính, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, Những công trình, bất động sản không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế — xã hội mà còn ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, chất lượng cuộc sông, sinh hoạt của nhân dân

Nhà nước cần quản lý thị trường đất đai để đảm bảo sự phát triển phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn Quản lý hiệu quả góp phần tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế tham gia, kiểm soát giá cả và giảm thiểu tác động xấu của thị trường Qua việc quản lý bằng pháp luật, cơ quan nhà nước giám sát tình hình sử dụng đất để đưa ra chính sách, biện pháp sử dụng hiệu quả Nhà nước cũng tiến hành thống kê, quy hoạch đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước, xây dựng các công trình phục vụ người dân.

Nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản theo quy định Luật KD BĐS 2014 22

Nội dung quản lý (điều 76 Luật kinh doanh bất động san 2014)

Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản

Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bât động san

Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

Xây dựng hệ thống thông tin vẻ thị trường bất động sản

Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản

Phô biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bắt động sản

Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản

Xử lý vi phạm (điều 79 Luật kinh doanh bất đông sản 2014)

Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản thì tủy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật Xử lý thu hồi dự án bất động sản: Thu hồi dự án dé giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật, trừ trường hợp dự án có chủ đầu tư đề nghị được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Mục 6 Chương II của Luật này Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyên lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới dự án và đồng thời chủ đầu tư bị thu hồi dự án không được giao làm chủ đầu tư

Chính sách quản lý của Nhà nước đối với thị trường kinh doanh bất động sản 23

Điều 7 Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản

1 Nhà nước khuyến khích tô chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kính doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa ban

2 Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tô chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư

3 Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư

4 Nhà nước đầu tư và khuyến khích tô chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tang xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

5 Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ôn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ôn định và có hiệu lực, nhằm: Tạo điều kiện để TTBĐS hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ pháp luật; Đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán; ° Đảm bảo thu thuế từ hoạt động của TTBĐS nộp vảo ngân sách Nhà nước Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan, nhằm: ° Đảm bảo cho TTBĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của của bản thân TTBĐS cũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trường này;

Điều tiết lại phân phối thu nhập, ưu tiên những người có thu nhập trung bình và thấp, giúp giải quyết các vấn đề xã hội cấp bách, đặc biệt là về nhà ở.

Xây dựng hệ thông đăng ký bất động sản, nhằm:

Đảm bảo kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ BĐS;

Đảm bảo đăng ký biến động phát sinh trong quá trình giao dịch BĐS (chuyển đối,

Xây dựng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất, nhằm: ° Lam cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trường:

Làm cơ sở cho việc bồi thường khi thu hồi BĐS để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quôc gia, công cộng, việc thu thuê BĐS

Xây dựng hệ thông thông tin mở - Ngân hàng dữ liệu về bất động sản, nhằm: Đáp ứng cho tât cả các tô chức, công dân có nhu câu về giao dịch BĐS; Đáp ứng yêu câu quản lý BĐS của các cơ quan nhả nước

CHUONG 3: THUC TIEN AP DUNG LUAT KINH DOANH BAT DONG SAN

3.1 Những điểm mới giữa Luật kinh doanh bat dong san 2014 va 2006

Từ ngày 01/07/2015, Luật Kinh doanh bat động sản 2014 có hiệu lực thị hành, thay thế Luật Kinh doanh bắt động sản 2006 Luật noi bat những điểm mới sau:

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã nâng mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lên 20 tỷ đồng, tăng so với mức 6 tỷ đồng quy định trong Luật 2006 Đáng chú ý, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên được miễn thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai nộp thuế theo quy định.

2 Tăng thêm phạm vi điều chỉnh: Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tô chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh đoanh bất động sản Đối tượng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: tô chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tô chức, cá nhân nước ngoài, theo đó tô chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ sau: Môi giới bất động sản; sản giao dịch bất động sản; tư van bat động sản và quản lý bất động sản

3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã loại bỏ một số dịch vụ kinh doanh bất động sản như: định giá, đấu giá, quảng cáo bất động sản

4 Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bat động sản của tô chức, cá nhân trong nước

Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bat động sản dưới các hình thức: Mua nhà, công trình xây dựng đề bán, cho thuê, cho thuê mua

Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại ° Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyền nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa dé chuyên nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; ° Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây đựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua Tương tự, đối với đất nhận chuyển nhượng từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, chủ sở hữu cũng có quyền xây dựng nhà, công trình xây dựng với mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.

Đối với đất thuê của tô chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây đựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất; ° Nhận chuyên nhượng toàn bộ hoặc một phần du an bat động sản của chủ đầu tư đề xây dựng nhà, công trình xây dựng đề bán, cho thuê, cho thuê mua;

Người nước ngoài được phép đầu tư bất động sản tại Việt Nam thông qua các hình thức kinh doanh như: Thuê nhà, công trình để cho thuê lại; Xây dựng nhà, công trình để cho thuê đúng mục đích sử dụng đất; Đối với đất thuê của Nhà nước, nhà đầu tư được xây dựng nhà ở cho thuê; Đầu tư xây dựng nhà, công trình phi nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Nhận chuyển nhượng dự án bất động sản; Đối với đất giao của Nhà nước, nhà đầu tư được xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Xây dựng nhà, công trình tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cửa khẩu.

26 kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây đựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

5 Tăng thêm các loại hợp đồng kinh doanh bắt động sản:

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ° Hợp đồng chuyền nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

6 Quy định cụ thể thời điểm có hiệu lực của hợp đồng:

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng

7 Tăng thêm quyền lợi và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng:

Khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư bàn giao nhà, công trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng Chủ đầu tư có quyền yêu cầu khách hàng thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng (hoặc chỉ được thu không quá 95% giá trị hợp đồng nếu khách hàng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Ngoài ra, chủ đầu tư có quyền yêu cầu khách hàng phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn thỏa thuận.

27 ô _ Khụng bàn giao nhà, cụng trỡnh xõy dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác ô Yờu cầu bờn mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bờn mua gay ra ¢ Cac quyén khac trong hop déng Nghia vu: ¢ Th6ng bao cho bén mua cac han ché vé quyén so hiru nha, céng trinh xdy dimg

(nếu có) ô Bao quản nhà, cụng trỡnh xõy dựng đó bản trong thời gian chưa ban giao cho bờn mua ô - Thực hiện cỏc thủ tục mua bỏn nhà, cụng trỡnh xõy dựng theo quy định của phỏp luật ô - Giao nhà, cụng trỡnh xõy dựng cho bờn mua theo đỳng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hỗ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng ô _ Bảo hành nhà, cụng trỡnh xõy dựng đó bỏn theo quy định tại Điều 20 của Luật này ôồ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mỡnh gõy ra ô - Thực hiện nghĩa vụ tài chớnh với Nhà nước theo quy định của phỏp luật ô - Cỏc nghĩa vụ khỏc trong hợp đồng

3.2 Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật

Luật Kinh doanh bat dong sản năm 2014 đã được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ § thông qua ngày 25 tháng L1 năm 2014 và có hiệu lực thi hành tử ngày 01 tháng 7 năm 2015 Sau gần 7 năm được áp dụng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật KDBĐS) đã tạo ra một hệ thống cơ sở pháp lý tương đối đầy đủ, đồng bộ để giúp thị trường bất động sản phát triển ôn định, thu hút được nhiều nguồn lực trong và ngoài nước vào lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì Luật Kinh doanh bắt động sản 2014 cũng đã bộc lộ những vấn đề nảy sinh cần điều chỉnh, để đồng bộ, không chéng chéo với các luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và bảo đảm thị trường bất động sản phát triển minh bạch Cụ thé:

Thir nhat, LuO Of KD BDS 2014 khong cA sO phan biO Ct hai kh{BAi niOm KD BDS vOA doanh difech v={e BDS

Theo Khoản 1 Điều 3 Luật KD BĐS 2014, kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động đầu tư để xây dựng, mua bán, cho thuê, môi giới, sàn giao dịch, tư vấn hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi Điều này bao gồm cả hai phân khúc thị trường BĐS được quy định trước đây tại Luật KD BĐS 2006.

KD BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS (vì dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sản giao dịch