bài thảo luận đăng ký thống kê đất bất động sản 01

BAI THAO LUAN NHOM 1

TINH HUONG 7 & TINH HUONG CUA NHOM

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thanh Lân

Lớp học phần : Đăng ký — thống kê đất & bất động sản 01

10/2021

Đănh giá thành viên nhóm

Nguyễn Hà Khánh Uyên | 11195679 | Thiết kê slide 100%

Nghiên cứu, tìm hiểu yêu cầu mục a

Đồ Thúy Linh 11192785 | Thuyết trình 100% Nghiên cứu, tìm hiểu yêu cầu mục d, e và

A TINH HUONG GIANG VIEN CUNG CAP

Tinh huống 7: Tôi được cấp số đỏ một mảnh đất có nhà ở tại Huyện Sóc Sơn, với điện tích: rộng l4In x dài 20m, thuộc điện tích đất ở, nằm trong khu dân cư hiện hữu, không thuộc điện giải tỏa, quy hoạch Do

can tiền đề đầu tư kinh doanh, tôi rao bán 12 phần điện tích thửa đất và hiện có người đồng ý mua với giá

cao (35 triệu/ mm”) và yêu cẩu tôi làm hợp dong dat coc Xin hoi:

a Các quy định pháp lý liên quan đến thủ tục về đặt cọc thực hiện như thể nào? Trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan đến nội dung đặt cọc là ra sao?

b Anh/Chị hãy tư vấn cho tôi làm thủ tục chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này tại đâu? Quy trình thực hiện ra sao? Các cơ quan quan ly nha nước sẽ thực hiện những công việc gì? c Các nghĩa vụ tài chính mà tôi phải thực hiện trong thương vụ chuyên nhượng này là gì? Tỉnh toán các nghĩa vụ đó như thế nào?

d Gia ste điện tích đất làm nhà ở của gia đình tôi là S0m2 (04 tang) xây dựng từ năm 2016 (trên phần điện tích đất còn lại), nay tôi muốn bồ sung tài sản trên vào giấy chứng nhận cần phải làm thủ tục gi? Nghĩa vụ tài chính bao nhiêu?

Thong tin về đơn giá xây dựng nhà ở tại địa phương được xác định sau đây:

xã Don gia XD moi va Tỷ lệ chất lượng

H ang muc nha o (ĐVT: triệu đồng) “Năm xây dựng con lui (2) ệ chất lưy

Nia 1 tầng, tường bao xây gạch, mi L8 Dưới 5 năm 85

Nha I tang, cain hộ khép kín, kết cau

tường gạch Chịu lực, mái BTCT đồ 3,2 Từ 5 đến 10 năm 65 tại chô

Nhà từ 2 đên 3 tầng, kết câu khung ¬ <a

Chịu lực BTCT; tưỜng bao xây gạch; 4,5 Trên ana den 45 sàn, mái BTCT đồ tại chô

Nhà từ 3,5 tầng, kết cầu khung chịu Trên 20 năm đến

luc BTC1 tường bao xây gạch; sàn, 6,0 50 nam 35

e Có người tư vấn cho tôi đề có thé có tiền nhanh đề đầu tư thì tôi có thê thể chấp thửa dat cho cá nhân hoặc ngân hàng Tôi đang cân nhắc phương án này Xin anh/chị phân biệt giúp tôi vé thé chap va mua bán/ chuyên nhượng đất đai? Thế chấp đất giữa cho cá nhân và ngân hàng?

GIẢI QUYẾT VẤN ĐÈ

a Cac quy định pháp lý liên quan đến thủ tục về đặt cọc thực hiện nhự thể nào? Trách nhiệm pháp lý

của các bên liên quan đến nội dung đặt cọc là ra sao? Các quy định pháp lý liên quan đến thủ tục về đặt cọc: 1 Điều kiện của các chủ thể tham gia đặt cọc

- Người tham gia giao dich có năng lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự nguyện (Điều 117 Bộ Luật Dân Sự 2015)

- Bên nhận đặt cọc phải là chủ thê có quyền sử dụng đất 2 Điều kiện đối với tài sán dùng để đặt cọc

- Theo quy định tai Khoan 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 thì đối tượng của đặt cọc là “một khoản

tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”, không bao gồm các quyền tai san, bát động sản

- Tiền là đối tượng của đặt cọc phái là Đồng Việt Nam, không thê là ngoại tệ (Quy định tại Điều 22 Pháp

- Phải đảm bảo việc thực hiện hợp đồng hoặc bảo đảm việc giao kết hợp đồng

4 Các giấy tờ liên quan đến thủ tục đặt cọc - Các loại giấy tờ định danh của cả hai bên

- Các giấy tờ, văn bản chứng minh tài chính của bên đặt cọc

- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu về mảnh đất được đặt cọc của bên nhận đặt cọc

5 Hình thức của đặt cọc

- Việc đặt cọc có thẻ xác lập bằng bất cứ hình thức nào (văn bán hoặc bằng miệng), nhưng vẫn phải đảm

bảo không vi phạm điều cắm của luật, không trái đạo đức xã hội (theo Bộ luật dân sự 2015)

- Nếu xác lập bằng văn bản, có thê được thê hiện bằng một văn bản riêng nhưng cũng có thê được thé hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng chính thức

- Pháp luật không quy định thỏa thuận đặt cọc phái bắt buộc công chứng hay chứng thực Trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan:

s® - Trong trường hợp hợp đồng dân sự được g1ao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiễn;

® - Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

® - Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác

b Anh/Chị hãy tr vẫn cho tôi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này tại đâu? Quy trình thực hiện ra sao? Cúc cơ quan quản Ïÿ nhà nước sẽ thực hiện những công việc gì? Trước hết, cần liên hệ với chỉ nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Sóc Sơn đề thực hiện đo đạc tách

thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng Sau khi nhận được công văn chấp thuận về việc

tách thửa đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cần tiền hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển

nhượng bắt động sản Sau đó nộp một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa tại chỉ nhánh Văn phòng đăng ký dat dai huyện Sóc Son

Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chỉ tiết thi hành một số điều của luật dat dai và khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính Hồ sơ bao gồm: + Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK (Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa

chính);

+ Bán gốc Giấy chứng nhận đã cấp

+ Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu)

+ Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có dat)

+ Chứng minh thư, hộ khâu của hai bên chuyển nhượng (có công chứng)

Quy trình thực hiện:

Đối với chỉ nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Sóc Sơn:

+ Do đạc địa chính để chia tách thửa đất;

+ Lập hồ sơ trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn lién với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hề sơ địa chính, cơ sở đữ liệu đất đai, văn phòng đăng ký kinh doanh

sẽ trao Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người

được cấp

+ Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế (cụ thể Chi cục thuế huyện Sóc Sơn) để xác định và thông báo

thu nghĩa vụ tài chính

Đối với UBND huyện Sóc Sơn:

+ Xác nhận hiện trạng sử dụng đất, TS gắn liền trên đất so với nội dung kê khai đăng ký cấp lại giấy

chứng nhận

+ Niêm yết công khai kết quá kiêm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày;

+ Xem xét giải quyết các ý kiến phan ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến CN Văn phòng đăng ký

đất đai huyện Sóc Sơn

+ Giao giấy chuyên nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thê đăng kí

Đối với Sở Tài nguyên Môi trường:

+ Kiểm tra và ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đắt,

+ Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp về nơi tiếp nhận hồ sơ là UBND huyện

Đối với cơ quan thuế: Chỉ cục thuế huyện Sóc Sơn: + Tính toán nghĩa vụ tài chính

+ Thông báo kết quá cho Văn phòng đăng ký đất đai

c Cúc nghĩa vụ tài chính mà tôi phải thực hiện trong thương vụ chuyển nhượng này là gì? Tính toán các nghĩa vụ đó như thể nào?

-_ Lệ phí trước bạ:

Hiện nay theo bảng giá đất của xã Minh phú, huyện Sóc Sơn quy định là 726.000đ/1m2 Giá của khách hàng mua 1a 35 trigu/1m2

=> Lệ phí trước bạ tính theo phí chuyển nhượng của người mua:

Giá trị chuyên nhượng = x 14 x 20 x 35 triệu = 4,9 tỷ

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x GIá chuyển nhượng

- — Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập = 2% x Giá trị chuyển

cá nhân nhượng 2% x 49 ty = 98 triéu

- Léphi thm dinh hé so: Theo nghi quyét sé 06/2020/NQ-HDND vé viéc ban hanh mét sé quy dinh

thu phi, lệ phí trên địa bàn thành phố Hà Nội, tối đa 5 triệu/l hỗ sơ

Phí thâm định hỗ = 0,15% x Giá chuyển

Căn cứ và mức thu phí được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp

hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng thì: Từ trên 3-5 tỷ đồng thì phải nộp: 2,2 triệu đồng + 0,05% của phân giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng

Phí công chứng hợp đồng = 2,2 triệu + 0,05% x 1,9 tỷ = 3,15 triệu đồng

- _ Lệ phí chứng thực hợp đồng: Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Thông tư 226/2016/TT-BTC quy định

mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí chứng thực quy định về phí chứng thực hợp đồng,

d Giả sử diện tích đất làm nhà ở của gia đình tôi là 80m2 (04 tầng) xây dựng từ năm 2016 (trên phần

diện tích đất còn lại), nay tôi muốn bỗ sung tài sản trên vào giấp chứng nhận cần phải làm thủ tục gì? Nghĩa vụ tài chính bao nhiêu ?

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người thực hiện thủ tục chuẩn bị hồ sơ gồm những thành phân sau:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT BTNMT Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký

bố sung tài sản gan liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận bao gồm:

- Don đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất theo Mẫu số 04/ÐK;

- Giấy phép xây dựng nhà ở;

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thấm quyển cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép

không ánh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thâm quyền phê duyệt

- So dé về tai san gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã

có sơ dé tai sản phù hợp với hiện trang);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tải chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài

sản gắn liền với đất (nếu có)

Bước 2: Nộp hỗ sơ

Sau khi chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như trên, người thực hiện thủ tục nộp tại Bộ phận một của của Chi nhánh

Văn phòng đăng ký đất đai huyện Sóc Sơn Trường hợp hỗ sơ đã đầy đủ, cơ quan cấp giấy biên nhận và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, trong thời hạn 03 ngày, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ hoàn thiện hồ sơ theo quy định của pháp luật Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Khi nhận được hỗ sơ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện những việc sau:

® Cập nhật thông tin vào hề sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đắt đai;

©- Gửi thông tin đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người thực hiện thủ tục; chuẩn bị hồ sơ chuyên cho cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận

Cơ quan tài nguyên và môi trường sau khi nhận được hồ sơ sẽ tiến hành kiểm tra và trình cơ quan có thắm quyền cấp giấy chứng nhận; sau khi duyệt chuyên hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký

dat dai dé trả kết quả

Lệ phí đăng ký tài sản trên đất: Do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quyết định cho mỗi địa phương Bước 4: Trả kết quá

Người thực hiện thủ tục mang theo phiếu hẹn trả kết quả đến Chi nhánh văn phòng đăng ký dat dai dé lay kết quả

Nghĩa vụ tài chính:

+ Lệ phí trước bạ = 0,5 % giá tính lệ phí trước bạ

s Gia mét (01) Ty lệ (%) chat

Gia tinh 1é phi == - W nà me x mét vuông x lượng còn lại của

trước bạ "bs (m2) nha nhà chịu lệ phí

° (doéng/m2) trước ba

= 80 x 6 triéu x 0,65 =_ 312 triệu đồng

f> Mức lệ phí trước bạ cần nộp = 0,5% x 312tr = 1,56 triệu đồng + Thuế sử dụng đất = Diện tích dat tinh thuế x Giá 1m2 đất x Thuế suất

Khái niệm Thế chấp quyền sử dụng đất là việc nguoi sir

dung dat ding quyén str dung đất của minh dé

dam bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế

chap

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất chuyên giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng sử dụng Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử

dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên

° Đất không có tranh chấp;

Điều kiện s Quyển sử dụng đất không bị kê biên

dé bao dam thi hành án;

° Trong thời hạn sử dụng đất ° Người sử dụng đất có Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp tại

khoản 1 Diéu 168 va Khoan 3 Điều 186

Luật Dat dai 2013

¢ Hop déng chuyên nhượng quyền sử

dụng đất phải được lập thành văn bản,

phải được phép của cơ quan nhà nước có thâm quyền Các bên phải làm thủ

tục và đăng kí tại Uỷ ban nhân dân cấp

có thâm quyên theo quy định của pháp

luật về đất đai

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ trường hợp quy định tại khoản 3

Điều 186 Luật đất đai năm 2013

® Sau khi ký kết hợp đồng thé chấp, người sử

Bên chuy ổ nh ượg quyên s ửd ụg đâât có quyên:

- Ðượ nh ậ tên quyên s ửi gg đâât như đã thoả thuận trong hợp đông - Trong trường hợp bên nhận chuyển

9