BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN
BAI TAP NHOM
MON DANG KY THONG KE DAT DAI
Đề bài: Giải quyết tình huỗng về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat lan dau va han mite tach thiva
Họ và tên SV : Nguyễn Hoàng Ngọc Lĩnh - 11213245 Đỗ Thu Phương - 11214745
Nguyễn Anh Quân - 11214949 Vũ Đức Long - 11218837 Lê Hà Vy - 11226977
GVHD : Nguyễn Thanh Lân
HÀ NỘI, NĂM 2024
Trang 2
MỤC LỤC
A LÝ THUYẾT TÌNH HUỐNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN SỬ
DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU cu nu ng ng nhà nà nà ng ha 1 | ĐĂNG KÝ, CẤP GCNQSDĐ, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VOI DAT cecccceccceececeeeueeeeeeeeeeeaueeaveraeersnsevaveanntaesss LH 11H HH TH Hà nà Hà 1
|I QUY TRÌNH, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SAN GAN LIEN VOI ĐẤT 4 |II NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH KHI XIN CẤP GCNQSDD, QSH NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN TRÊN
B LÝ THUYẾT VỀ HẠN MỨC TÁCH THỬA - << 9
| TÁCH THỬA ĐẤT LÀ GÌ LH SH TH T HH TT TH KT TT TT TT nh nh gen va 9 Il DIEU KIỆN TÁCH THỬA ĐẤT Lc Qnnnn ST HH ng ng ng ch nh nh ru 9
Ill CAC TRUONG HOP ĐƯỢC TÁCH THỬA ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN ENN TK K KT TT Ki no KĐT TK Ki nà Ki Kế ki tin ph gi kg 10 IV THỦ TỤC TÁCH THỬA TH HH TT ĐK Ki Kế kh kh nu 11 C GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG - cu nh crxx 14
| TÌNH HUỐNG THẦY GIAO VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN SỬ DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU .14
Il TINH HUONG NHOM VE HAN MU TÁCH THỪA cu TH Hs nh nh ng 26
Trang 3A LY THUYET TINH HUONG VE CAP GIAY CHUNG NHAN SU DUNG DAT
(1) Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất
Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đât đó
(2) Thửa đất có nhiều người chung thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận
Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu câu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện
(3) Được cấp Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật
Trường hợp không thuộc đối tượng phái thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thâm quyền cấp
(4) Trường hợp là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người => Ghi tên l người nhưng giá trị vẫn là của 2 người
Trường hợp là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên vợ hoặc chồng thì được cấp đối sang giấy chứng nhận đề ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu câu
(5) Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giây tờ hoặc Giấy chứng nhận thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận
1.2 Quy định về được cấp GCN và không được cấp GCN 1.2.1 Các trường hợp được cấp GCN
Nhà nước cap Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Nguoi đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101
và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
2
Trang 4©) Người được chuyền đổi, nhận chuyên nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận gop von bang quyên sử dụng đất: người nhận quyên sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyên sử dụng dat đề thu hôi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hanh a an cua co quan thi hanh án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thầm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đầu giá quyên sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
ø) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước;
1) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện CÓ;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đôi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mắt (Khoản 1, Điều 99, Luật Dat đai 2013)
1.2.2 Các trường hợp không được cấp GCN
1 Tô chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp
quy định tại Điều 8 của Luật đất đai
2 Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường,
thị trần
3 Người thuê, thuê lại đất của người SỬ dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cầu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
4 Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng
5 Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cap Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
6 Người sử dụng đất có đủ điều kiện cập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với dat nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thấm quyên
7 Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đề sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dâu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.”
(Điều 18, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013)
2 Trường hợp cấp GCN (số đồ) cụ thể đối với trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đỉình/ cá nhân
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trang 51 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng dat 6n định mà có một trong các loại giấy tờ tại khoản 1, Điều 100, Luật Đất đai 2013 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất; “Điều 100 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ
về quyền sử dụng đất
1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ôn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thâm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nha nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phú Cách mạng lâm thời Cộng hòa miễn Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Gidy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Số đăng ký ruộng đất, Số địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
€) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyên sử dung đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nha tình nghĩa, nhà tình thương găn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyên sử dung đất, mua bán nhà ở sắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày l5 tháng 10 năm 1993;
ä) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liễn với đất 6; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thâm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ ”
2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy to quy dinh tai khoan 1 Điều 100 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyên quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 mà chưa thực hiện thủ tục chuyên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cập Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thị hành án của cơ quan thị hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết ‹ định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tô cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thâm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật
4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
Trang 6đất: trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật
(Điều 100, Luật Đất đai 2013)
3 Tham quyền cấp giấy chứng nhận, đính chính, và thu hồi giấy chứng nhận
QSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liền với đất
Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định thâm quyền như sau:
° UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho tô chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
- UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà
ở găn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam
II Quy trình, thủ tục đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất 1 Quy định chung
1.1 Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1.1.1 Hợp dong, văn bản giao dịch về quyền sử dung dat, quyền sở hữu tài sản gắn liền với dat của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên
1.1.2 Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư
(Điều 64, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013)
1.2 Việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai
1.2.1 Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác định Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp
thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
Giá đât để xác định nghĩa vụ tài chính do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định; trường
hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thê thì do cơ quan thuê xác
định
1.2.2 Cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kế từ ngày nhận được sô liệu địa chính
Cơ quan có thấm quyên ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp người sử dụng dat, chủ sở hữu tải sản gắn
liền với đất không phải nộp, được nợ nghĩa vụ tài chính hoặc đã hoàn thành nghĩa vụ tài
Trang 7chính đối với trường hợp phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc có quyết định miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
1.2.3 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ xác định phí và lệ phí có liên quan đến quản lý, sử dụng dat đai, trừ lệ phí trước bạ quy định tại khoản | Điều này mà người sử dụng dat phải nộp khi thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất; thông báo và hướng dẫn cho người sử dụng, đất nộp theo quy định của pháp luật
1.2.4 Thời điểm tính thu tiền sử dụng dat d6i voi trường hợp công nhận quyền sử dụng đất là thời điểm Văn phòng đăng ký đât đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế Thời hạn Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế không qua 15 ngày kê từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; thời hạn cơ quan thuê thông báo nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất không quá 05 ngày kể từ ngày nhận được thông tin địa chính do Văn phòng đăng ký đất đai chuyên đến
Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai chuyển thông tin chậm hoặc cơ quan thuế chậm
xác định nghĩa vụ tài chính thì thời điểm tính thu tiền sử dụng đất được xác định là thời
điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ
1.2.5 Việc xác định giá đất đê tính thu nghĩa vụ tài chính khi cấp lại Giấy chứng nhận đã
cấp không đúng quy định của pháp luật được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định của pháp luật do lỗi của cơ quan nhà nước thì giá đất được xác định tại thời điểm đã cấp Giấy chứng nhận trước đây:
b) Trường hợp việc cập Giấy chứng nhận không đúng quy định của pháp luật do lỗi của người sử dụng đất thì giá đất được xác định tại thời điểm cập lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đât;
c) Bộ Tài chính quy định cụ thể việc thu, nộp và hoàn trả nghĩa vụ tài chính theo quy định tại khoản này
(Điều 63, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Dat dai 2013) 2 Trinh ty, thu tuc dang ky dat dai, tai san gan liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khac gan liền với đất lần đầu và đăng ký bo sung đối với tài sản găn liền với đất
2.1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký
2.2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thì Ủy ban nhân dân câp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc
như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm
sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch Trường hợp đăng ký tài san gan liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký: trường hợp không có giấy tờ quy
định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh
Trang 8chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tô chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây
dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ:
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại điểm a khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký dat đai thực hiện trích đo địa chính thửa đât hoặc kiêm tra ban trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niém yết công khai kết quả kiêm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn góc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các y kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai
2.3 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã đề lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại khoản 2 Điều này:
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đôi hoặc kiêm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đôi với tô chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tô chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản do;
d) Kiém tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký; đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đối so với giấy tờ quy định tại các Điều 3l, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có):
8) Trường hợp người sử dụng dat dé nghi cap Giay chung nhan quyén str dung dat, quyền sở hữu nhà ở và tài san khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nop nghia vụ tải chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ky cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
Trang 9đất: cập nhật bô sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền Sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gan liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã đề trao cho người được cấp 2.4 Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công VIỆC Sau:
a) Kiểm tra hỗ sơ và trình cơ quan có thâm quyên cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thâm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê dat va trinh co quan co tham quyên cập Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
b) Chuyên hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký dat dai
2.5 Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay co nhu cau cap Giay chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký dat dai, cơ quan tải nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại diém g khoan
3 và khoản 4 Điều nay
(Điều 70, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013)
II Nghĩa vụ tài chính khi xin cấp GCNQSDD, QSH nhà ở và tài sản trên đất
Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước công nhận QSDD bang viéc cap Giay chứng nhận QSDD, quyên sở hữu nhà ở va tài sản khác gắn liền với đất Vì đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên người sử dụng đất phải làm thủ tục ở các cơ quan hành chính nhà nước Do đó, người sử dụng đất phải đóng lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ; lệ phí đo đạc địa chính, phí thâm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ (Điều 6, 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Thông tư 250/2016/TT-BTC)
Điều 6 Giá tính lệ phí trước bạ 1 Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất
a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phó trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ
b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai
lệ phí trước bạ
Riêng:
- GIá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê
theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê là
giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương
8
Trang 10- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức dau giá theo quy định của pháp luật về đầu thầu, đầu giá là giá trúng đầu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng c) Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyên quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà
2 Giá tính lệ phí trước bạ đối với tài sản khác
a) Gia tinh lệ phí trước bạ đối với tài sản khác là giá chuyền nhượng tài sản thực tế trên
thị trường
Giá chuyên nhượng tài sản thực tế trên thị trường được căn cử vào hóa đơn bán hàng hợp pháp; giá thành sản phâm (đối với tài sản tự sản xuất, chế tạo đề tiêu dùng); trị giá tính thuế nhập khâu theo quy định của pháp luật về hải quan, cong (+) thuế nhập khâu, cộng (+) thuế tiêu thụ đặc biệt, cộng (+) thuế giá tri gia tăng (nếu có) (đối với tài sản nhập khẩu)
Riêng đổi với tài sản đã qua sử dụng (trừ tài sản đã qua sử dụng nhập khẩu) thì giá tính lệ
phí trước bạ được xác định căn cứ vào thời gian đã sử dụng và gia tri con lai cua tai san
b) Bộ Tài chính ban hành Bảng giá tính lệ phí trước bạ theo quy định tại điểm a khoản
này để làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với tài sản quy định tại khoản 6, khoản 7 Điều
2 Nghị định này và vỏ, tổng thành khung, tổng thành máy của tài sản quy định tại khoản 6, khoản 7 Điều 2 Nghị định này
Trường hợp giá chuyên nhượng tài sản thực tế trên thị trường thấp hơn giá tính lệ phí
trước bạ do Bộ Tài chính ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ là giá do Bộ Tài chính ban
hành
Trường hợp phát sinh tài sản mà tại thời điểm nộp tờ khai lệ phí trước bạ chưa có trong
Bảng giá tính lệ phí trước bạ do Bộ Tài chính ban hành thì Cơ quan Thuế áp dụng giá tính lệ phí trước bạ theo quy định tại điểm a khoản này đề làm căn cứ tính lệ phí trước bạ Trong thời hạn 3 ngày làm việc kê từ thời điểm tài sản được đăng ký trước bạ, Cơ quan Thuế báo cáo Bộ Tài chính đề ban hành giá tính lệ phí trước bạ bố sung
Trường hợp giá chuyên nhượng tài sản thực tế trên thị trường có biến động tăng hoặc
giảm 20% trở lên so với giá tính lệ phí trước bạ tại Bảng giá tính lệ phí trước bạ thì Bộ
Tài chính ban hành giá tính lệ phí trước bạ bố sung đảm bảo giá tính lệ phí trước bạ sát với giá chuyên nhượng tài sản thực tế trên thị trường
Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành quy định tại Điều này Điều 7 Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
Nhà, đất mức thu là 0,5%
Như vậy, những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất là: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ, lệ phí đo đạc địa chính, phí thâm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Trang 11B LY THUYET VE HAN MỨC TÁCH THỬA
I Tach thira dat la gi
Tách thửa đất hiểu một cách đơn giản là việc chia một thửa đất thành hai hay nhiều mảnh
đất có diện tích nhỏ hơn
Theo quy định của pháp luật, dựa vào quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định
43/2014/NĐ-CP được sửa đôi, bỗ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, ta có thể nhận
thức được tách thửa đất là thủ tục phân chia quyện sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một thê hợp nhất thành nhiều phần khác nhau
Biểu hiện của thủ tục tách thửa đất chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất hình thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyên sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất
II Điều kiện tách thửa đất
Đề một mảnh đất có thê phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tai san gan liền
với đất thành nhiều phần khác nhau thì cần đáp ứng những điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất dai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/T1-BTNMT Dưới đây là quy định của pháp luật về điều kiện tách
thửa đất theo Điều 188 Luật Đất Đai 2013:
1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản I Điều 168 của Luật này:
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng dat
= Nhu vay, dé tach thửa dat cần phải đáp ứng một số yêu cầu theo Luật định Mảnh đất muốn tách cần phải được cấp hoặc có đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất Thửa đất phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiêu theo quy định của Ủy ban nhân dân cap tinh cua dia phuong do Bén canh d6, manh dat phai la manh dat khong co tranh chap Diéu d6 cé nghia la néu manh dat chua duoc xac dinh vé quyên sở hữu thì mảnh đất đó sẽ không được tách theo quy định Bên cạnh đó, mảnh đất đang không bị kê biên để bảo đảm thi hành án có nghĩa là Tòa án đang không giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu của mảnh đất đảm bảo việc thi hành án Cuối cùng, mảnh đất vân đang còn thời hạn sử dụng
III Cac trường hợp được tách thửa đất theo quy định pháp luật hiện hành Theo quy định của Luật Đất đai 2013, các trường hợp được tách thửa đất đê đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật bao gồm các trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Chuyên nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
10
Trang 12Theo Khoản Ì Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Tài sản gắn liền VỚI đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ¿ Ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất." Như vậy, mảnh đất đã được chuyên nhượng về quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu tài sản theo quy định trên của luật thì trong trường hợp này tách thửa đất là hoàn toàn đúng quy định
- Trường hợp 2: Thừa kế quyền sử dụng đất và quyền SỞ hữu tài sản gắn liền với dat Nếu chủ sở hữu mánh đất qua đời và dé lai quyền thừa kế mảnh đất bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gan liền với đất, người nhận thừa kế hay còn là chủ sở hữu mảnh đất lúc bây giờ cũng có quyền tách thửa đất
-_ Trường hợp 3: Tặng cho quyên sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Nếu chủ sở hữu mảnh đất ban đầu tặng cho người khác mảnh đất đồng nghĩa đã cho tặng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người kia Như vậy, người được cho tặng có quyền tách thửa đất này theo đúng như quy định của pháp luật
- Trường hợp 4: Thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài san gan liền với đất Điều này có nghĩa là bên thế chấp dùng mảnh đất đê bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao mảnh đất cho bên nhận thế chấp Theo Điều 318 của Luật Dân sự 2015 quy định:
"1 Trường hợp thê chấp toàn bộ bát động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác 2 Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thé chấp, trừ tường hợp có thỏa thuận khác
3 Trường hợp thé chap quyên sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tai san thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
4 Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng đề thế chấp Tô chức bảo
hiểm chỉ trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng dé thé chap thì tổ chức bảo hiểm chỉ trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thé chap.”
- Trường hợp Š: Cho thuê quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Chủ sở hữu mảnh đất cho người khác thuê quyền sử dụng
mảnh đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bên thuê có thể được
tách thửa đất
- Trường hợp 6: Góp vôn bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Ví dụ: A,B,C cùng nhau thành lập công ty cô phần và A,B,C là cỗ đông sáng lập A góp vốn thành lập công ty bằng quyền sử 11
Trang 13dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền VỚI đất là một mảnh đất mà A đang sở hữu Như vậy, A,B,C đều có quyền tách thửa đất theo hợp đồng và quy định của pháp luật
IV Thủ tục tách thửa
Đầu tiên, về thủ tục tách thửa:
“Căn cứ Điều 73 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư số 24/2014/TT.BTNMT quy định về hồ sơ xin tách thửa:
Điều 9 Hồ sơ nộp khi làm Thủ tục dé tách gộp thửa dat
1L Hồ sơ phái nộp khi làm thủ tục tách thửa, hợp nhất thửa đất:
a) Don dé nghị tách thửa, hợp nhất theo Mẫu số 11/ÐK; b) Bán chính Giấy chứng nhận đã cấp
Điều II Việc nộp giấy tờ khi làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất
1 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận không được yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất nộp thêm giấy tờ ngoài giấy tờ yêu cầu nộp theo quy định quy định tại Điều 9 và Điều 10 Thông tư này
2 Khi nộp hồ sơ về quyền sử dụng đất và quyên sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy
định tại Điều 100 Luật Đắt đai, các Điều 18, 31, 32, 33 và 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-
CP (nếu có) đề làm thủ tục đăng ký, thay đối đăng ký lần đầu theo quy định tại các Điều
8, 9 và I0 Thông tư này, người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:
sau:
a) Nộp bản sao giấy tờ công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
b) Nộp bản sao tài liệu và xuất trình bản chính đề cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, đối
chiếu, xác nhận trên bản sao;
c) Nộp giấy tờ gốc (bản chính)
3 Trường hợp nộp bản sao giây tờ quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này, khi nhận Giấy chứng nhận, người có Giấy chứng nhận phải nộp bản chính giấy to về quyền sử dụng và quyền sở hữu đất tài sản gắn liền với đất cho cơ quan cap giấy chứng nhận để lưu trữ theo quy định tại Thong tư này; trừ giấy phép xây dựng: quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giây chứng nhận dau tu
4 Khi nop hỗ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gan liền với đất đề làm thủ tục câp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký thay đôi tài sản gắn liền với đất thì người nộp
hồ sơ Bạn có thê chọn một trong các định dạng sau:
a) Nộp bản sao công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng,
chứng thực;
b) Nộp bản sao và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, đối chiêu, xác
nhận trên bản sao;
c) Nộp bản chính (trường hợp có 02 bản chính)
Trong trường hợp bạn cung cấp, bạn muốn chia thành 2 lô đất Sau đó, đơn đăng ký của
bạn sẽ được nộp theo thủ tục sau:
12
Trang 14« - Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường:
Ngay (rong ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ, hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc đề lập hồ sơ địa chính
Trường hợp phải phân chia thửa đất, đo đạc địa chính, trong thời hạn bảy (07) ngày làm việc, kế từ ngày nhận được hồ sơ, văn phòng đăng ký quyền sử dung dat thực hiện đo đạc
địa chính thửa đất mới tách thửa, lập trích lục bản đô địa chính, lập bản sao hồ sơ địa
chính gửi về cùng cấp của cơ quan Tài nguyên và Môi trường:
« - Trong thời hạn ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, bản sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký xác nhận đôi với thửa đất mới;
« - Trong thời hạn ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được báo cáo, Ủy ban
nhân dân cấp huyện xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận cho Phòng Tài
nguyên và Môi trường;
« - Ngay trong ngày nhận Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm bàn giao Bản chính
Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất
Thứ hai, về phí và lệ phí thủ tục đề tách thửa đất:
Khi thực hiện tách thửa, cá nhân, tổ chức có nghĩa vụ tài chính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân — 2% x Ciá chuyền nhượng (Trường hợp tách thửa do chuyển nhượng quyền sử dụng dat)
Lệ phí trước bạ (Đôi với cá nhân, tỗ chức đề nghị cấp LURC cho thửa đất mới) = (Diện
tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí) Phí khảo sát, bản đồ địa chính
« _ Trong trường hợp này, bạn không cung cấp bạn đang 6 tinh nao, vi vay ching tôi không thê tính toán mức phí cụ thê bạn phải trả
13