Bài Thu Hoạch Môn Luật Đất Đai Quy Định Về Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Cho Cơ Sở Tôn Giáo.pdf

Giảng viên hướng dẫn:

Nguyễn Thị Thanh Xuân

BỘ MÔN LUẬT KINH DOANH

* * *

BÀI THU HOẠCHMÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

QUY ĐỊNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT CHO CƠ SỞ TÔN GIÁO

TP HỒ CHÍ MINH, 6/2024

Sinh viên thực hiện:

Ghi họ tên: Nguyễn Dương Thu Hiền

MSSV: K225022016

Giảng viên hướng dẫn:

Nguyễn Thị Thanh Xuân

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

GCN Giấy chứng nhậnUBND Uỷ ban nhân dânTP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 1

LỜI CẢM ƠN 3

LỜI MỞ ĐẦU 4

I Cơ sở lý luận chung về đất cơ sở tôn giáo 5

1 Lý luận chung về đất cơ sở tôn giáo 5

2 Quy định về cấp GCN quyền sử dụng đất cho cơ sở tôn giáo 6

2 Quyền sử dụng đất của cơ sở tôn giáo bị hạn chế 10

III Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định về cấp GCN quyền sử dụng đất cho cơ sở tôn giáo 12

KẾT LUẬN 16

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 17

Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn cô Kính chúc cô thật nhiều sức khỏe, côngtác tốt và gặt hái được nhiều thành công trong sự nghiệp giảng dạy.

LỜI MỞ ĐẦU

Từ xưa đến nay, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, mỗitất đất là một “tấc vàng” giúp cho con người có thể canh tác, sản xuất và trồng trọttrên ấy, đất đai đã góp một phần không nhỏ vào sự tồn tại và phát triển của xã hội loàingười Trong hành trình phát triển đó, việc quản lý đất đai không chỉ là một vấn đề vềkinh tế mà còn là một phần không thể thiếu trong việc duy trì và phát triển các giá trịvăn hóa, tôn giáo của một quốc gia Bởi các cơ sở tôn giáo đóng vai trò quan trọngtrong đời sống tinh thần của người dân, do đó mà việc bảo đảm quyền sử dụng đất sẽgiúp các cơ sở này ổn định và phát triển Vì vậy mà việc thiết lập các quy định về cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ sở tôn giáo trở nên vô cùng quan trọng, đòihỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng và sự linh hoạt trong quản lý

Trên cơ sở đó, Luật đất đai không chỉ là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền sở hữu và sửdụng đất của các cá nhân, tổ chức mà còn là công cụ để thúc đẩy sự phát triển cân đốicủa đất đai trong xã hội Trong đó các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho cơ sở tôn giáo là đặc biệt cần thiết bởi các quy định này không chỉ đảmbảo quyền lợi của các tổ chức tôn giáo trong việc sử dụng đất mà còn đóng vai tròquan trọng trong việc duy trì và phát triển các hoạt động tôn giáo, góp phần vào sự ổnđịnh và hòa bình xã hội Cụ thể, việc nghiên cứu các quy định này sẽ làm rõ và hệthống hóa các quy định hiện hành, đưa ra cái nhìn toàn diện hơn về thực trạng và nhucầu của các cơ sở tôn giáo nhằm giúp các cơ quan chức năng đưa ra các chính sáchquản lý phù hợp và hiệu quả hơn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các cơ sởtôn giáo hiện nay

Vì lý do nói trên nên em đã chọn đề tài “Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho cơ sở tôn giáo” cho bài tiểu luận cuối kỳ Trong bài tiểu luận này, em sẽtập trung phân tích về quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ sởtôn giáo, đồng thời đánh giá vai trò và ảnh hưởng của những quy định này đối với cảquản lý đất đai và sự phát triển của các cộng đồng tôn giáo Trên tinh thần đó, emcũng sẽ liệt kê một số bất cập về thực trạng sử dụng đất của cơ sở tôn giáo, có nhữngso sánh giữa Luật đất đai hiện hành (Luật đất đai 2013) và Luật đất đai mới (Luật đấtđai 2024), qua đó đề xuất những giải pháp phù hợp nhằm tối ưu hóa hiệu quả củachúng

I Cơ sở lý luận chung về đất cơ sở tôn giáo

1 Lý luận chung về đất cơ sở tôn giáo

Để làm rõ về đất cơ sở tôn giáo thì đầu tiên cần hiểu rõ thế nào là cơ sở tôn giáo Theo

Khoản 14 điều 2 Luật tín ngưỡng, tôn giáo 2016: “Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ,nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, trụ sở của tổ chức tôn giáo, cơ sở hợp phápkhác của tổ chức tôn giáo” Định nghĩa về “cơ sở tôn giáo” cũng được ghi nhận tại

Khoản 4 điều 5 Luật đất đai 2013, trong quy định này thì cơ sở tôn giáo thuộc nhómngười sử dụng đất Như vậy, theo quy định của Luật đất đai, cơ sở tôn giáo được xácđịnh là một trong những chủ thể được sử dụng đất Vì vậy mà cơ sở tôn giáo cũng cócác quyền và nghĩa vụ như người sử dụng đất, điều này được quy định chi tiết trongLuật đất đai 2013, tại Điều 166, 170 và 181

Căn cứ theo Luật đất đai 2013, đất cơ sở tôn giáo là loại đất thuộc nhóm đất phi nôngnghiệp (Điểm g khoản 2 điều 10) và không phải trả tiền sử dụng đất (Khoản 5 điều54) Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của các cơ sở tôn giáo bị hạn chế Cụ thể là đất cơsở tôn giáo không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sửdụng đất, cũng như không được thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; vàkhi Nhà nước thu hồi đất, các cơ sở tôn giáo không được bồi thường về đất (Khoản 2điều 173 Luật đất đai 2013)

Về nguồn gốc, căn cứ theo Luật đất đai 2013, đất cơ sở tôn giáo được hình thànhthông qua 3 nguồn gốc: thông qua việc nhà nước giao đất (khoản 2 điều 159), thôngqua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (điểm i khoản 1 điều 169 và khoản 4điều 102), và thông qua kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai; quyết định vềgiải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án củaTAND; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án (điểm l khoản 1 điều 169).Về định nghĩa, đất cơ sở tôn giáo được hiểu theo Điều 159 Luật đất đai 2013 như sau:

“1 Đất cơ sở tôn giáo gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánhđường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổchức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.2 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào chính sách tôn giáo của Nhà nước, quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệtquyết định diện tích đất giao cho cơ sở tôn giáo.”

Nhìn chung, Điều 159 Luật đất đai 2013 đã xác định rõ phạm vi đất cơ sở tôn giáo, đólà các loại đất thuộc cơ sở tôn giáo bao gồm nhiều hình thức khác nhau như chùa, nhàthờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ

chức tôn giáo, và các cơ sở khác được Nhà nước cho phép hoạt động Nếu tổ chức tôngiáo đó tồn tại, nhưng không được Nhà nước cho phép, thì đất của tổ chức tôn giáo đócũng không được Nhà nước công nhận là đất cơ sở tôn giáo Điều này đảm bảo rằngcác loại cơ sở tôn giáo được nhận diện và quản lý rõ ràng trong hệ thống pháp luật đấtđai Bên cạnh đó, Khoản 2 của điều luật này cũng quy định về chính sách giao đất củaNhà nước Cụ thể, đất cơ sở tôn giáo được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụngđất Đây là một chính sách quan trọng nhằm hỗ trợ các hoạt động tôn giáo, thể hiện sựtôn trọng và bảo vệ quyền tự do tôn giáo của người dân Bằng cách không thu tiền sửdụng đất, không những Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tôn giáotrong việc xây dựng và duy trì các cơ sở của mình mà còn phản ánh sự công nhận vàtôn trọng của Nhà nước đối với vai trò của các tổ chức tôn giáo trong đời sống cộngđồng.

2 Quy định về cấp GCN quyền sử dụng đất cho cơ sở tôn giáo

2.1 Thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất

Về thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất cho cơ sở tôn giáo thì UBND tỉnh là cơ

quan có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy này, cụ thể: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnhcấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chứcnăng ngoại giao.” Ngoài ra, UBND tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và

môi trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất (Khoản 1 điều 105 Luật đất đai 2013)

2.2 Điều kiện cấp GCN quyền sử dụng đất

Về điều kiện cấp GCN quyền sử dụng đất cho cơ sở tôn giáo, Khoản 4 điều 102 Luậtđất đai 2013 có quy định:

“Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;

b) Không có tranh chấp;c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm2004.”

Theo quy định của Điều 102, điều kiện đầu tiên để cơ sở tôn giáo được cấp GCNquyền sử dụng đất là phải được Nhà nước cho phép hoạt động, tức là chỉ những cơ sở

tôn giáo hợp pháp và được công nhận mới được cấp GCN quyền sử dụng đất Đây làmột điều kiện hợp lý, vì nó giúp Nhà nước quản lý và giám sát các hoạt động tôn giáo,đảm bảo chúng phù hợp với luật pháp và các quy định hiện hành Điều kiện thứ haiyêu cầu đất của cơ sở tôn giáo phải không có bất kỳ tranh chấp nào với các bên khác.Yêu cầu này là vô cùng cần thiết nhằm đảm bảo tính minh bạch về quyền sử dụng đất,giúp cho quyền sử dụng đất của cơ sở tôn giáo không bị ảnh hưởng bởi các mâu thuẫnhoặc kiện tụng Cuối cùng, để được cấp GCN quyền sử dụng đất thì yêu cầu đặt ra vớicơ sở tôn giáo là đất đó không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho saungày 01 tháng 7 năm 2004 Ngày này có thể được quy định như một mốc thời gian đểtránh những tranh cãi hoặc lợi dụng pháp luật về đất đai Cụ thể, điều kiện này nhằmtránh việc các cơ sở tôn giáo sử dụng việc chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho đất saungày 01/07/2004 như một cách để lách luật hoặc lợi dụng chính sách đất đai Tuynhiên, việc này cũng có thể gây khó khăn cho những cơ sở tôn giáo thực sự cần đấtsau thời điểm này và không có ý định lợi dụng chính sách

2.3 Trình tự thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất

Về trình tự thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất, bên cạnh Luật đất đai 2013, Chínhphủ còn ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành Luật đất đai.Điều 28 trong văn bản này quy định về thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng.Cụ thể, điều luật đi sâu vào ba vấn đề:

Thứ nhất, rà soát và kê khai Khoản 1 điều 28 quy định Các cơ sở tôn giáo như chùa,nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo, trụ sở tổ chức tôn giáo, vàcác cơ sở tôn giáo khác được Nhà nước cho phép hoạt động, nếu chưa có GCN quyềnsử dụng đất, phải tự rà soát, kê khai việc sử dụng đất và báo cáo UBND cấp tỉnh Sauđó, các cơ sở tôn giáo cần báo cáo về: tổng diện tích đất sử dụng; phân loại nguồn gốcđất; diện tích đất đã cho mượn, ở nhờ, thuê; diện tích đất bị lấn, chiếm

Thứ hai, kiểm tra và xử lý Khoản 2 điều 28 quy định UBND cấp tỉnh là chủ thể cóthẩm quyền kiểm tra thực tế, xác định ranh giới thửa đất và quyết định xử lý:(1) Diện tích đất sử dụng ổn định trước 15/10/1993: Giải quyết dựa trên nhu cầu sửdụng đất của cơ sở tôn giáo và các bên liên quan, đảm bảo quyền lợi phù hợp với thựctế

(2) Diện tích đất sử dụng từ 15/10/1993 đến 01/07/2004: Giải quyết theo quy định vềmượn đất, thuê đất giữa hộ gia đình, cá nhân

(3) Diện tích đất mở rộng không phép, bị lấn chiếm, có tranh chấp: UBND cấp tỉnhgiải quyết theo quy định pháp luật

Thứ ba, cấp GCN quyền sử dụng đất Căn cứ theo Khoản 3 điều 28 Luật đất đai 2013,sau khi xử lý và đủ điều kiện, cơ sở tôn giáo được cấp GCN quyền sử dụng đất, theohình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, với thời hạn sử dụng đất ổn định lâudài Trường hợp đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nôngnghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạtđộng từ thiện (kể cả trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho trước ngày 01tháng 7 năm 2004) thì được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất theo hình thức và thời hạn sử dụng đất tương ứng với mụcđích đó như đối với hộ gia đình, cá nhân.

Tổng quan, những điều kiện trên để cơ sở tôn giáo được cấp GCN quyền sử dụng đấttheo Luật đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhằm cân bằng giữa việc bảo vệquyền lợi của các cơ sở tôn giáo và việc quản lý chặt chẽ đất đai tôn giáo của Nhànước, tuy nhiên, có thể cần có thêm sự linh hoạt hoặc các quy định bổ sung để giảiquyết những trường hợp đặc biệt

II Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ sở tôn giáo

1 Quy trình cấp GCN quyền sử dụng đất phức tạp và kéo dài

Hiện nay, việc cấp GCN quyền sử dụng đất cho cơ sở tôn giáo còn tồn tại khá nhiềukhó khăn và vướng mắc trong quy trình Cụ thể, mặc dù thủ tục được quy định khá rõtrong Điều 28 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nhưng khi áp dụng vào thực tiễn, quy trìnhnày diễn ra vô cùng phức tạp, đòi hỏi nhiều thủ tục và giấy tờ Các cơ sở tôn giáo đểphải trải qua nhiều bước kiểm tra và xác minh từ các cơ quan nhà nước Điều này cóthể gây khó khăn cho các cơ sở tôn giáo, đặc biệt là những cơ sở thiếu nguồn lực hoặchiểu biết về pháp lý để hoàn thành các thủ tục cần thiết

Ngoài ra, Khoản 2 điều 181 quy định: “Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đấtkhông được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; khôngđược thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, đồng nghĩa với việc tổ chức tôn

giáo không được phép tự tạo quỹ đất Tuy nhiên, một số nơi hiện nay không có đất vìnhiều địa phương đã hết quỹ đất, không có quy hoạch chưa có quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất để bố trí giao đất và cấp GCN quyền sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo đểxây dựng cơ sở thờ tự Điều này gây ảnh hưởng đến các tổ chức tôn giáo bởi một số tổchức tôn giáo có sự gia tăng về số lượng tín đồ, dẫn đến gia tăng nhu cầu về cơ sở thờtự nên họ rất cần quỹ đất để xây dựng hay mở rộng cơ sở tôn giáo Để đáp ứng nhucầu sử dụng, một số tổ chức tôn giáo đã thực hiện các giao dịch như mua, bán, sang

nhượng, nhận hiến tặng tài sản, sau đó làm thủ tục xin Nhà nước thu hồi và giao lạicho tổ chức tôn giáo Tuy nhiên, quá trình này đòi hỏi sự tham gia ý kiến của nhiều cơquan chức năng, dẫn đến thủ tục kéo dài so với quy định Có thể thấy, quy hoạch tổngthể về sử dụng đất cơ sở tôn giáo chưa được cơ quan chức năng hướng dẫn và quantâm đúng mức Chính vì thiếu quy hoạch cho nên mỗi khi tổ chức tôn giáo có nhu cầuxin cấp đất để xây dựng cơ sở thờ tự thì chính quyền địa phương rất lúng túng, bịđộng trong giải quyết Cũng vì những nguyên nhân này mà dẫn đến việc thời gian cấp1

GCN quyền sử dụng đất đối với cơ sở tôn giáo bị kéo dài và khiến cho một số nơi thờtự không thể sữa chửa hay xây dựng mới, dẫn đến khó khăn trong sinh hoạt tôn giáo.Một nguyên nhân khác khiến nhiều cơ sở tôn giáo vẫn chưa được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất là do sự không rõ ràng và phức tạp trong các vấn đề liên quan DùKhoản 2 điều 28 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnhnơi có đất kiểm tra thực tế, xác định ranh giới cụ thể của thửa đất và quyết định xử lýtheo các trường hợp cụ thể, nhưng thực tiễn cho thấy đây không phải là một vấn đề dễ.Cụ thể, ranh giới, mốc giới đất sử dụng của các cơ sở tôn giáo chưa được thống nhấtvới đất do UBND xã quản lý cũng như đất của các hộ dân giáp ranh Việc chưa thốngnhất được có thể do lịch sử sử dụng đất phức tạp hoặc thiếu sự rõ ràng về quyền sởhữu đất, dẫn đến tranh chấp đất đai Đây cũng được coi là một trong những lý do dẫnđến việc chậm trễ hoặc không thể cấp GCN quyền sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo.Bên cạnh đó, nguồn gốc sử dụng đất của họ thiếu minh bạch, diện tích sử dụng thườngxuyên biến động Một số trường hợp, các cơ sở tôn giáo đã tự ý chuyển đổi, chuyểnnhượng, hiến tặng hay mở rộng sang đất công; thậm chí tự động chuyển mục đích sửdụng đất và xây dựng các công trình kiên cố khi chưa có sự cho phép của cơ quan nhànước có thẩm quyền 2

Minh họa cho điều này, tại TP.HCM, Thánh thất Cao Đài Tiên Thiên do Giáo hữuThượng Cung Thanh - Trưởng ban đại diện Hội thánh Cao Đài Tiên Thiên trông coi,đang đối mặt với tình trạng tranh chấp đất đai kéo dài dai dẳng suốt nhiều thập kỷ qua.Theo lời kể của Giáo hữu Thượng Cung Thanh, cơ sở Hội thánh đã được xây dựng từ90 năm trước và chưa từng ghi nhận bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến quyền sở hữuđất đai cho đến sau năm 1975 Tuy nhiên, sau từ thời điểm đó, tình trạng lấn chiếm đất1 PGS.TS Phạm Hữu Nghị: Pháp luật về đất tôn giáo - Thực trạng và những vấn đề đặt ra,Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, ngày 30/04/2023

2 Mạnh Tú: Hải Dương - Tập trung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cơ sởtôn giáo, Chuyên trang thông tin Chính sách và cuộc sống - TTXVN, 2023,

su-dung-dat-cho-cac-co-so-ton-giao/13376.html, [truy cập ngày 09/06/2024]