Chuyên đề thực tập: Phân tích những yếu tố tác động đến quyết định mua nhà của những người sinh sống và làm việc ở Hà Nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN

KHOA TOÁN KINH TẾ

CHƯƠNG MO ĐẦU 55: 22t 2 tt tri 4

1 Mục đích chính của nghién CỨU 5 6+ E3 E3 Svk*Sk*g n nhgưk, 4

2 Cấu trúc nghiên cứu, các yếu tố được dé cập đến 2 ¿2 s+cz+5zc: 53 Đối tượng, phạm vi nghiÊn cứu 2 s¿+¿++++x2z++£x++zxtzxeerxerxeerxee 5

4 Đóng góp đề tài mang lại 2- 2 +¿©+++2x++EE2EEEEE2EEEEEEEEESExCEEErrkrrrrrrei 5

CHUONG I: TONG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN 6

1 Phân tích các nhân tố trong mô hình nghiên cứu đề xuất . - 61.1 M6 hình nghiên cứu dé xuẤt: -¿- 2 2 x+2E+E+E++EEerxerxerxersee 61.2 Mô hình kết hợp TPB, TAM và các yếu tố khác . - 101.3 Phân tích các nhân tô và đưa ra giả thuyẾt - ¿2-2 s+cscse¿ 11

1.3.1 Khái niệm về “nhà ở” va lợi ích mang lại (Nhận thức về sự hữu

100 =.— 11

1.3.2 Yếu tô “Anh hưởng từ xã hội đến quyết định mua nhà” (Chuan

¡0840170 ã7ẼẺ7 12

1.3.3 Sự hấp dẫn tir những lựa chon vi tri căn nhà khác ngoài Hà Nội

(Rào cản chuyên đỔII) ST HT E11 1121111111111 1e Txerree 131.3.4 Yếu tố “Ảnh hưởng từ giá cả đến quyết định mua nhà” (Giá cả) 131.3.5 Khái quát về yêu tổ “Phương hướng căn hộ” (Nhận thức kiểm soát

hành vi) 2 ©5c s2 EEE12E122112712112711211711211211 21.111 creee 14

1.3.6 Quyết định mua nhà ở Hà Nội 2 5¿©2+25z+2x2zxvzscee 16

CHUONG II: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2-52 5z2seczzz 17

1 Qua trinh thuc hién nghién A0 11l 17

2 THÀNH LẬP, THIET KE NGHIÊN CỨU 2 2 s+s+x£+sz+ez# 18

2.1 _ Lựa chọn, xây dựng thang ỔO - - - c 3+ v* St skksieesreersee 18

2.2 Bảng hỏi điỀu tra 5c- 5c Set 2121121212111 cre 192.3 Phương thức lay mau, thu thập dữ liệu - ¿2 s+-++c++ 21

2.4 _ Thông tin mẫu - + ¿2 ©E+SE£EE+E+E#EEEEEEEEEEEEEEEEEErkrkrrrrerrree 22

2.5 Phuong pháp phân tích số liệu 2 +¿©+2++z++zx++zx++zxees 222.5.1 Phân tích thống kê mô tả - 2 ¿2 E+S£+E£+E£EE£EE+EE+EzEerxers 22

2.5.2 Phân tích độ tin cậy - + St s nh ng rưệp 22

2.5.3 Phân tích nhân tỐ - 2 2 £+E+EE+EE+EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEErkrrkerkee 222.5.4 Phân tích hồi quy da biến 2- 2+ 522 2+EE+EEeEEeEEzEzrxerseee 23

CHƯƠNG III: KET QUÁ NGHIÊN CỨU -2- 22 5£25£+2E2£xzzxvzxecred 24

1 Đặc điểm mẫu khảo sát: ¿- 2 SE EEEE 2E EEEEEEEE11111 211111111 xe 24

1.1 Lam sạch số liệu ¿- ¿SE SE+SE2E2EEEEE2EEEEEEEEEE2EEEEcrkerkee 24

1.2 Thống kê mô tả về đặc điểm nhân khẩu học - 2+ 24

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 2

2 Đánh giá độ tin cậy của thang ỞO - sàn HH ng nưệt 26

3 Đánh giá của mọi người về các yếu tố liên quan đến quyết định mua nhà 27

3.1 Đánh giá chung về các yếu tỐ -: 2¿©+¿©c++cx++zxerxeerxeerxrrei 273.2 Đánh gia vé Loi ích mang lại của nha ở Ha Nội 283.3 Đánh giá về Ảnh hưởng của xã hội đối với quyết định mua nhà ở Hà

NỘI 25c 212 221 22122112712211 T11 T111 T1 11 1 go 29

3.4 Đánh giá về Rao cản chuyền đôi đối với việc đưa ra quyết định mua

0 -:›Õ+Õ1¬a 30

3.5 Đánh giá của mọi người về yếu tố Ảnh hưởng từ giá cả 31

3.6 Đánh giá sự ảnh hưởng của yêu tổ Phương hướng căn hộ 32A, Kết quả nghiên CỨU ¿25252 E+SE£EE£EE2EE2EEEEEE171112112112171 11111, 33

4.1 Mô hình lý thuyẾt -+-©2++-++22++Ex+2ExtEEESEESEkerkrerkrerkerree 334.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) - 2 + ©z+cxz+zx+zxs+rxez 334.2.1 Phân tích nhân tô khám phá với các biến độc lập - 354.2.2 Phân tích nhân tổ khám phá với biến phụ thuộc 384.3 Kết quả ước lượng ¿ 2¿©2++x++Ext2EEEEESEEEEkerkrsrkrrrree 38

KET LUẬN VÀ KHUYEN NGHỊ 2-52 SE 1211221121121 111211 re, 42

TÀI LIEU THAM KHẢO -2 2 52+SE£2EE2E2EE2EEEEE2EEE2EE2EE2EE 21x erkerrree 45PHU LUC 1: BANG KHẢO SÁTT -2¿-©52+2<‡2EEEE2 1221127121171 EEEkrred 46

PHU LUC 2: BANG SO LIEU TRUC QUAN 22©75c<ccxccxccez 49

SV: Lê Hoang Đức - 11191094 3

CHUONG MỞ DAU

1 Mục đích chính của nghiên cứu

Đây là chủ đề không còn xa lạ với tất cả mọi người, đối với việc đưa ra quyết

định mua hay thuê một căn hộ để thỏa mãn những nhu cầu cá nhân và tập thể các hộ

gia đình Tuy nhiên, việc căn hộ có thực sự làm hài lòng những người sẵn sàng chi

trả hay không còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu to.

Tuy nhiên, trên những thành phó lớn như Hà Nội hay Hồ Chí Minh, việc lựa

chọn lại không phải là vấn đề thực sự khó khăn Với sự phồn thịnh cùng mức sốngcao, thu nhập cũng được cải thiện, việc tiết kiệm không còn là vấn đề, nhưng kéo

theo đó là sự gia tăng giá cả của các mặt hàng nhanh chóng mặt Vô hình chung

việc này đã khiến cho việc đưa ra quyết định cho hành vi mua nhà trở nên nặng nềvà đáng cân nhắc hơn về nhiều khía cạnh, và cũng đã có những người quyết định

sông và làm việc ở những nơi như thế bằng việc thuê nhà như một giải pháp ngắn

hạn cho kế hoạch dai hạn.

Với những người muốn sinh sống ở những thành phố nhỏ, việc mua nhà đất luôn

được đề cao bởi không gian rộng rãi thoáng mát và mức giá tốt hơn so với chung.

cư Tuy nhiên, với những người muốn sinh sống tại thành phố lớn như Hà Nội, số

lượng người di cư vào là rất lớn và ít có dấu hiệu dừng lại, trong khi việc quỹ đất

thu hẹp, các nguồn lực để xây dựng các công trình hạ tang déu dang gap vướng

mắc, từ đó việc áp lực nhà ở trở thành một trong những vấn đè nan giải nhất hiện

giờ Theo như các chuyên gia về dân số, nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng dicùng với sự gia tăng dân số thủ đô do lượng lớn người trẻ đồ về học tập tại các

trường đại học và tìm kiếm cơ hội việc làm, ví dụ như vào năm 2018, nguồn cungbất động sản đáp ứng không đủ và vẫn còn thiếu đến 1.2 triệu mét vuông sàn nhà ở

xã hội Một số biện pháp giãn dân như quy hoạch, mở rộng quỹ đất dé xử lý van dé

di cư, cũng như các vấn đề nhu cầu thiết yếu như việc làm, học hành và y tế, dần dà

giảm được áp luc từ dòng người đồ về Hà Nội cũng như việc có cuộc sống tại thànhphố lớn được cải thiện và đảm bảo hơn Các thông tin mới nhất cũng cho thấy được

sự phát triển tốt của bất động sản trong năm 2023 này sau khi đại dịch Covid đã

phan nào 6n định Do vậy, yếu tố bất động sản đã và đang không còn là van dé quan

trọng đối với việc mua nhà ở Hà Nội, mà chủ yếu sẽ dựa vào đánh giá và cách nhìn

nhận của người tiêu dùng đối với nhà ở Hà Nội.

Với đề tài “phân tích những yếu tố tác động đến quyết định mua nhà của nhữngngười sinh sống và làm việc ở Hà Nội”, tuy không thé đưa ra một cái hình toàn diện

nhất cho toàn bộ những vấn đề đi kèm với việc đưa ra quyết định cho hành vi,

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 4

nhưng nhìn chung, dựa trên những yếu tô được đưa ra và phân tích chúng trong

nghiên cứu này sẽ phần nào giải đáp những thắc mắc và giúp cho việc quyết địnhhành vi lựa chọn những yếu tố cần thiết cho một căn hộ đề sinh sống ngắn hạn hay

lâu dai trở nên dé dang và ôn định hơn.

2 Cau trúc nghiên cứu, các yêu tô được dé cập đên.

Nghiên cứu này ngoài chương mở đâu và kêt luận, chia ra làm 3 chương chính:

- _ Chương 1: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý luận

- _ Chương 2: Phương pháp nghiên cứu

- _ Chương 3: Kết quả nghiên cứu

Các yêu tô được đê cập đên:

- _ Lợi ích mang lại của nhà ở Hà Nội

- Su hấp dẫn từ lựa chon nhà ở khác ngoài Hà Nội

- Anh hưởng của xã hội đến quyết định mua nhà ở Hà Nội- Anh hưởng của giá cả đến quyết định mua nhà ở Hà Nội

- Phuong hướng căn hộ

- _ Quyết đỉnh mua nha

3 Đồi tượng, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng hướng đến: Những người nhập cư, chuẩn bị nhập cư, đã nhập cư,

thường trú hay sinh ra và lớn lên tại Hà Nội, sinh sống và làm việc, có ý định mua

nhà tại Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu: Tập trung nghiên cứu và phân tích những yếu tố liên quantác động đến quyết định mua nhà của mọi người.

4 Đóng góp đề tài mang lại

Đầu tiên, về đóng góp của đề tai, ta xét trên hai phương diện cơ bản nhất,

“phương diện lý luận” và “phương diện thực tiễn”.

- Phuong diện lý luận: tong quát, đưa ra những thước đo về mức độ cầnthiết của các yếu tố và những lý thuyết, mô hình liên quan đến van déthương mại như mua ban, trao đổi hàng hóa.

- Phuong diện thực tiễn: Kiểm định và đánh giá mức độ tác động của các

yếu tố, từ đó góp phần đưa ra những khuyến nghị thỏa đáng cho những

chính sách mới trong việc giải quyết những vấn đề còn tồn đọng về đất

đai Hà Nội nói chung và cho những người đang có ý định chuyển đến Hà

Nội sinh sống và làm việc nói riêng.

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 5

CHUONG I: TONG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ

1 Phân tích các nhân tô trong mô hình nghiên cứu dé xuât và các khái niệmliên quan

1.1 Mô hình nghiên cứu dé xuât:

Trước tiên, chúng ta đề cập đến mô hình thuyết hành động hợp lý (Theory

Có một mô hình được gọi là Thuyết hành động hợp lý (TRA), được phát

triển bởi Ajzen & Fishbein từ năm 1967, được chỉnh sửa và mở rộng theo thời gian.

Theo mô hình này, xu hướng tiêu dùng là yếu tố tốt nhất dé dự đoán hành vi tiêu

dùng Đề hiểu rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng mua, chúng ta cần xem

xét hai yêu t6 khác nhau là thái độ và chuẩn chủ quan của khách hàng.

Thái độ của khách hàng được đo lường thông qua nhận thức về các thuộc

tính của sản phẩm Người tiêu dùng sẽ chú ý đến các lợi ích và mức độ quan trọngcủa các thuộc tính khác nhau dé đưa ra quyết định mua Nếu chúng ta biết được

trọng số của các thuộc tính này, chúng ta có thể dự đoán gần như chính xác kết quả

lựa chọn của người tiêu dùng.

Chuẩn chủ quan của khách hàng được đo lường thông qua y kiến của những

người có liên quan đến người tiêu dùng như gia đình, bạn bè hay đồng nghiệp Các

người này có thé ảnh hưởng đến hành vi mua của người tiêu dùng dựa trên mức độ

dong tình hoặc phan đối đối với quyết định mua Mức độ ảnh hưởng phụ thuộc vào

động lực của người tiêu dùng dé theo đuôi mong muốn của những người này.

Mức độ ảnh hưởng của những người liên quan va động lực của người tiêu

dùng là hai yếu tố quan trọng dé đánh giá chuẩn chủ quan Mức độ thân thiết củanhững người liên quan đối với người tiêu dùng càng mạnh, sức ảnh hưởng của họ

đến quyết định mua càng lớn.

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 6

Trong các mô hình lý thuyết hành động hợp lý, niềm tin của người tiêu dùngđối với sản phẩm hoặc thương hiệu sẽ ảnh hưởng đến thái độ của họ đối với hànhvi mua hàng, từ đó ảnh hưởng đến xu hướng mua hàng của họ chứ không trực tiếptác động đến hành vi mua hàng của họ Do đó, thái độ có thể giải thích lý do của xu

hướng mua sắm của người tiêu dùng, trong khi xu hướng là yếu tố tốt nhất để giải

thích hành vi mua hàng của họ.

Tuy nhiên, theo Ajzen (1991), lý thuyết hành vi dự định TPB (Theory of

Planned Behavior) đã được đưa ra vì sự hạn chế của hành vi con người mà cá nhâncó ít sự kiểm soát Theo đó, yếu tố thứ ba mà Ajzen cho răng ảnh hưởng đến ý định

của con người là yếu tố "nhận thức kiêm soát hành vi" Yếu tố này phản ánh việcmột cá nhân dễ hay khó trong việc thực hiện hành vi và hành vi đó có bị kiểm soáthay hạn chế hay không.

Niém tin kiém

soát và sự dễ sử Kiếm soát

dụng hành vi

Một hành vi được anh hưởng bởi ba nhân tố Nhân tổ đầu tiên là thái độ, làđánh giá tích cực hoặc tiêu cực về hành vi Nhân tố thứ hai là ảnh hưởng xã hội, môtả sức ép xã hội ma con người cảm nhận dé thực hiện hay không thực hiện hành vi

đó Cuối cùng, TPB được dé xuất bởi Ajzen, bổ sung yếu tô kiếm soát hành vi cảm

nhận vào mô hình TRA Kiểm soát hành vi cảm nhận phản ánh sự dễ dàng hay khókhăn khi thực hiện hành vi, phụ thuộc vào sự sẵn có của các nguồn lực và cơ hội Yếu

tố kiểm soát hành vi tác động trực tiếp đến xu hướng thực hiện hành vi, và nếu đương

sự chính xác trong cảm nhận về mức độ kiểm soát của mình, thì kiểm soát hành vicòn dự báo cả hành vi TPB được xem như tối ưu hơn mô hình TRA trong việc dự

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 7

đoán và giải thích hành vi của người tiêu dùng trong cùng một nội dung và hoàn cảnh

nghiên cứu Vì TPB b6 sung yếu t6 kiểm soát hành vi cảm nhận, giúp khắc phụcnhược điểm của TRA

Ngoài ra, chúng ta còn có lý thuyết về mô hình chấp nhận công nghệ(Technology Acceptance Model) Là một trong những phần mở rộng có ảnh hưởng

nhất của thuyết hành động hợp lý (TRA) được phát triển bởi Fred Davis và RichardBagozzi vào năm 1989 TAM thay thé nhiều yếu tố về thái độ của TRA bằng hai yếu

tố chấp nhận công nghệ là tính dễ sử dụng và nhận thức sự hữu ích:

- _ Nhận thức sự hữu ích được Davis định nghĩa là: Mức độ mà một người tin

rang sử dụng một hệ thống cụ thé có thé sẽ làm nâng cao hiệu suất cộng

việc của người đó.

- Tinh dễ sử dụng được Davis định nghĩa là: Mức độ mà một người tin rằngviệc sử dụng một hệ thong cu thé không cần phải nỗ lực và dễ dàng sử dụnghệ thông đó.

Mô hình TAM gặp phải tình trạng thiếu biến liên quan đến việc kiểm soát hành

vi bên ngoài như thời gian, cơ hội và hợp tác với người khác Cùng với đó TAM

không có biến giải thích cho yếu tố văn hóa, xã hội cần thiết phải giải thích trong

hành vi.

Dựa trên 3 lý thuyết cơ bản đã đề cập ở trên, việc áp dụng mô hình lý thuyết

vào nghiên cứu giải thích ý định mua nhà của mỗi cá nhân, bao gồm biến phụ thuộc

là quyết định mua nhà và các biến độc lập ảnh hưởng đến ý định này Việc tập trung

phân tích vào những yếu tố đã được chứng minh bởi các học thuyết khiến quyết định

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 8

mua nhà trở nên dễ dàng và hợp lý hơn Vì vậy, việc sử dụng mô hình kết hợp giữa

TPB và TAM là phù hợp đề giải thích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

tại Hà Nội.

Cả hai mô hình TAM và TPB đều là những mô hình đã được sử dung rộng rãitrong nghiên cứu hành vi khách hàng tại nhiều lĩnh vực khác nhau, không chỉ trongngành tài chính và ngân hang Các mô hình này đã được kiểm chứng tính thực tế

thông qua các công trình khoa học của các nhà nghiên cứu hàng đâu trên toàn thê giới

"Nhận thức sự hữu ích" đến "Quyết định hành vi” (Jyoti D.M, 2009) Nghiên cứu

của Davis, Bagozz1 và Warshaw (1989, trích trong Chutter, M.Y, 2007) về VIỆC SỬdụng hệ thong mới đã chứng minh rằng "Nhận thức sự hữu ich" và "Nhận thức tinhdễ sử dụng" có tác động trực tiếp đến ý định sử dụng Do đó, nghiên cứu này chỉ tậptrung xem xét tác động trực tiếp của "Nhận thức sự hữu ích" và "Nhận thức tính dễ

sử dụng" đến ý định hành vi Trong mô hình TPB và TAM được đề xuất, yếu tố

"Nhận thức kiểm soát hành vi" đã bao gồm yếu tố "dé sử dụng", vì vậy không cần

xét đến yếu tố "Nhận thức tính dễ sử dụng" trong mô hình dưới đây.

Hình 1.5: Mô hình kết hợp TPB và TAM sử dụng trong đề tài:

1.2 Mô hình kết hop TPB, TAM và các yếu tố khác

Bên cạnh các yêu tô từ mô hình TPB và TAM như đã nêu trên, nghiên cứucòn xét đến các yếu tố có khả năng ảnh hưởng đến ý định sử dụng.

- Su hấp dẫn đến từ những lựa chọn nhà ở khác ngoài Ha Nội: Bên cạnh

những căn nhà ở Hà Nội đang dan thâm hut số lượng do quỹ dat và giá trị

tăng nhanh chóng mặt (tình trạng “khát” do lượng người nhập cư cao),

những căn nhà ở ngoài Hà Nội vẫn còn tồn tại rất nhiều Jones và cộng sự(2000) chi ra rang Sự hap dẫn của các sản phẩm thay thế được là một

trong 3 loại rào cản chuyền đôi (Mối quan hệ giữa cá nhân và Nhận thứcchi phí chuyên đổi) Xét trong thực tế, năm 2015, thành phố có 8 khu

công nghiệp hoạt động, với 1.434,2 ha và khoảng 138.581 công nhân,

người lao động; năm 2020 có tổng số 10 khu công nghiệp hoạt động với

diện tích 1.347,42 ha; trong đó, có 9 khu với diện tích 1.270,5 a đã hoạt

động ổn định có tỷ lệ lắp day đạt gần 100%, thu hút gần 165 nghìn người

lao động.

- Giá cả: Giá tiền cho một loại hàng hóa hay dịch vụ thường được nhắc đếncùng với chất lượng của nó dé thé hiện giá trị cảm nhận của sản phẩm,

dich vụ đó (Valarie A.Zeithaml, 2015).

- Yéu tố nhân khâu học: Các yếu tố nhân khẩu học có tác động đáng ké đếnhành vi tiêu dùng, tuy nhiên nghiên cứu này không đưa yếu tố này vào

giả thiết chính thức vì như De Pelsmacker và đồng nghiệp (2015) đã chỉ

ra rằng: "Chỉ xét riêng về yếu tố nhân khẩu học là không đủ dé định nghĩangười tiêu dùng" Nghiên cứu nay cũng không tiễn hành phân tích tác

động của các yêu tố nhân khâu học đối với van đề nghiên cứu Tuy nhiên,trong quá trình thu thập và phân tích dữ liệu, các yếu tố như giới tính,

tình trạng hôn nhân, sẽ được sử dụng dé so sánh và đưa ra khuyến nghị

1.3. Phân tích các nhân tố và đưa ra giả thuyết

1.3.1 Khái niệm về “nha 6” và lợi ích mang lại (Nhận thức về sự hữu ích)Trong từ điển Tiếng Việt, nhà ở được hiểu như là một danh từ chỉ công trình xây

dựng có mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở, thường cùng với gia đình.

Theo như khoản 1 điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở là những công trình xây dựngvới mục đích cư trú và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Trong đó, nhà ở chia ra làm nhiêu loại như sau:

Nhà ở thương mại: là loại nhà ở được xây dựng nhằm mục đích mua bán,cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

Nhà ở riêng lẻ: là loại nhà ở được xây dựng trên các thửa đất riêng biệt cóthâm quyền sử dụng của các hộ gia đình, cá nhân, gồm nhà biệt thự, nhà

ở liền kề và nhà ở độc lập

Chung cư: là loại nhà cao tầng có nhiều căn hộ khác nhau trên các tầng,chung lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho

cư dân Tùy vào mục đích sử dụng, có thé có chung cư dành cho ở và cả

kinh doanh Các căn hộ có thé thuộc về các sở hữu riêng hoặc chung

Nhà ở công vụ: là dạng nhà ở được dùng cho các đối tượng được quyền

sử dụng nhà ở công vụ theo quy định của bộ Luật Nhà ở 2014 thuê trongthời gian đảm nhận chức vụ, công tác

Nhà ở phục vụ tái định cư: là dạng nhà ở được xây dựng nhằm phục vụ,

bồ trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tai định cư khi Nhà nướcbuộc thu hồi đất ở hay giải tỏa lay mặt bằng theo quy định của pháp luật.Nhà ở xã hội: là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước đối với các đối tượng

được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định.

Theo đó, các lợi ích đáng kể có thé thống kê được ở đây như sau:

Bảo vệ con người khỏi tác động xấu của thiên tai, che năng chắn mưa

Phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân hay hộ gia đình

Dem lai cảm giác thân thuộc, thoải mái cũng như sự riêng tư

Có thé xem như là của cải về mặt vật chất và tinh than, ngoài mục đích dé

ở, sinh sống và làm việc cũng được dùng cho mục dich kiếm lợi nhuận.

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 11

Qua đó, chúng ta có thang đo về “Nhận thức sự hữu ích” (Ở đây là lợi ích

L2 Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội phù hợp hơn với tôi

L13 Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội mang lại nhiều lợi ích hơn

cho tôi trong tương lai

Giả thuyết cho nhóm nhân tô này có quan hệ đông biến với biễn phụ thuộc, dovậy giả thuyết nghiên cứu được xây dựng là:

H1: Nhận thức sự hữu ích có tác động thuận chiêu đến quyết định mua nhà ở Hà

1.3.2 Yếu tố “Ảnh hưởng từ xã hội đến quyết định mua nhà” (Chuẩn chủ

Trong những nghiên cứu của Borith, L, Kasem, C & Takashi, N (2010), việc

đo lường ảnh hưởng của chuẩn chủ quan tới quyết định hành vi được thực hiện bởi

3 nhóm nhân tố:

" Ý kiến của gia đình, bạn bè

= Ý kiến của cộng đồng

= Chính sách khuyến khích của chính quyền

Tuy nhiên, do các vấn đề nan giải về quỹ đất ngày càng hạn hẹp, đắt đỏ dẫn

đến tình trạng “khát”, nên nhân tố về chính sách khuyến khích của chính quyềnkhông cần xét tới Thay vào đó, tôi đề xuất nhân tô về sự lan truyền bởi mạng xãhội, báo chí hay những lời khuyên đến từ chuyên gia về thị trường nhà ở, bởi

những người viết báo hay những chuyên gia ít nhiều đã có những kiến thức, kinh

nghiệm và trải nghiệm nhất định trong bất động sản dé đưa ra được những nhận

định có căn cứ dẫn dắt đến hành vi mua nhà cho những người khác.Bảng 1.2: Thang đo “Chuẩn chủ quan”

Mã biến Thang đo

XHI Gia đình tôi khuyến khích tôi mua nhà ở Hà Nội

XH2 Ban bè tôi khuyên tôi nên mua nhà ở Hà Nội

XH3 Ảnh hưởng từ các trang mang xã hội, quảng cáoXH4 Ảnh hưởng từ các gợi ý của chuyên gia

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 12

Giả thuyết cho nhóm nhân tổ này đồng biến với biến phụ thuộc, do vậy

giả thuyết nghiên cứu xây dựng là:

H2: Chuẩn chủ quan có tác động thuận chiều đến quyết định mua nhà ở

Hà Nội.

1.3.3 Sự hấp dẫn từ những lựa chọn vị trí căn nhà khác ngoài Hà Nội (Ràocan chuyển đổi)

Trên phương diện là một người tiêu dùng, chúng ta có rất nhiều lựa chọn cho vị

trí của một căn nhà, và không chỉ ở Hà Nội mới có được một căn nhà thỏa mãn các

nhu cầu của chúng ta, cộng hưởng với việc các vấn đề về quỹ đất vẫn còn là một bàitoán khó, việc chúng ta lựa chọn một căn nhà không phải ở Hà Nội là một điều dễ

hiểu, thậm chí còn đem lại những lợi ích nhất định Tuy nhiên, chính những ưu

điểm đó lại đem đến những rào cản ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở Hà Nội.

Jones và cộng sự (2002) cho rằng, rào cản chuyên đổi là bat cứ nhân tố nào có

thé làm cho việc thay đôi nhà cung cấp của khách hàng trở nên khó khăn hoặc tốn

kém Theo đó, chúng ta có thể liệt kê một số rào cản nhất định:

- _ Các khuôn mẫu tài chính như giá thành, chi phí sinh hoạt, chi phí phát

- _ Không gian sống chat chội, nhà thấp bé, nội thất lộn xộn - _ Kết hôn, chăm sóc gia đình

- _ Các khoản nợ, điểm tín dụng kém,

Ở Việt Nam, cụ thể ở Hà Nội, việc học sinh, sinh viên gánh trên mình các

khoản nợ tương đối hiếm gặp (tỉ trọng thấp), do vậy mà ta không cần xét đến yếu tốnày Dựa vào những rào cản tìm hiểu được, thang đo được xây dựng bao gồm 4

Giả thuyết cho nhóm nhân tổ này nghịch biến với biến phụ thuộc, do vậy giả

thuyết nghiên cứu xây dụng là:

H3: Rào cản chuyển đổi tác động ngược chiều đến quyết định mua nhà ở Hà

1.3.4 Yếu tố “Ảnh hưởng từ giá cả đến quyết định mua nhà” (Giá cả)

Trong hoạt động tiêu dùng, việc xác định giá sản phẩm hàng hóa là vô cùngquan trọng, ảnh hưởng trực tiếp tới hành vi của người tiêu dùng Nếu giá cả của sảnphẩm phù hợp với tâm lý người tiêu dùng thi sẽ thúc đây tiêu dùng, ngược lại nêu

giá cả không thỏa mãn, việc tiêu thụ sẽ trở nên hết sức khó khăn.

Tính tương đồng cũng được tìm thấy trong một số các nghiên cứu khác về sựảnh hưởng từ giá cả tác động đến hành vi Ví dụ như trong nghiên cứu về sự chấp

nhận và sử dụng dịch vụ di động của Venkatesh và cộng sự (2012), họ sử dụng 3

yếu tô trong nhóm nhân tố giá cả gồm:

- _ Giá cả hợp lý

- Gia tri mang lại

- Tuong quan giá tri nhận được — giá cả

Dựa vào đó, nghiên cứu này chọn 4 nhân tố làm thang đo lường Giá cả, baogồm những thang đo dưới đây:

Bảng 1.4: Thang đo “Ảnh hưởng của giá cả”Mã biến Thang đo

GCI Tôi nghĩ giá nhà ở Hà Nội là hợp lý

GC2 Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội có nhiều giá trị hơn so với số tiền

bỏ ra

GC3 Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội giá tốt hơn ở những vị trí khác

GC4 Tôi nghĩ giá nhà ở Hà Nội sẽ gia tăng trong thời gian tới

và tôi có thể kiếm lợi nhuận từ nó

Giả thuyết cho nhóm nhân tổ này đồng biến với biến phụ thuộc, do vậy giả

thuyết nghiên cứu xây dựng là:

H4: Giá cả tác động thuận chiêu tới quyết định mua nhà ở Hà Nội.

1.3.5 Khái quát về yếu tố “Phương hướng căn hộ” (Nhận thức kiểm soát

hành vi)

Hướng căn hộ cũng là một điểm rất được xem trọng khi quyết định xây dựng hay

lựa chọn một căn hộ cho mình Chúng ta cần xem xét đến 4 loại hướng nhà quantrọng như: khí hậu, mệnh trạch (tuổi tác), phương vi và giao tiếp.

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 14

Với loại hướng dựa vào khí hậu nhiệt đới gió mùa của Việt Nam, những điêm có

lợi và bât lợi có thê kê đên như là:

- _ Hướng Nam (cận Nam như Tây Nam, Đông Nam): Hướng tốt, đón giómát, ánh sáng tốt, khí hậu ôn định, không khí 4m áp

- Hướng Tây: Chịu nang gắt vào buổi chiều

- _ Hướng Đông: chịu nắng chói vào buổi sáng

- _ Hướng Bắc: Bat lợi vào mùa động khi có gió lạnh.

Dịch học phương Đông quy định 8 hướng tương ứng với 8 quẻ của bát quái

theo tự nhiên, phân thành 2 nhóm: tây tứ mệnh và đông tứ mệnh Nguyên tắc là những

người trong đông tứ mệnh ở nhà đông tứ mệnh và những người theo tây tr mệnh ở

nhà tây tứ mệnh Việc đi sâu vào từng hướng sẽ có các phân tích về ngũ hành sinhkhắc để xác định hướng hợp và không hợp.

Phương vị là hướng của một vật hay người dựa trên một điểm gốc nào đó Ví

dụ “trước mặt thoáng đãng, sau lưng có chỗ dựa, tả long hữu hồ” là ý nói đến hướng

xung quanh của một chủ thé Khi chủ thé di chuyển hay quay về đâu thì trước sauphải trái thay đổi theo.

Các nhà cùng dãy nhà và buôn bán giống nhau nhưng lại khác nhau vì mỗi nhà

bên trong và bên ngoài, trước sau phải trái có phương vị khác nhau.

Tốt xấu theo hướng giao tiếp là phải ứng xử với môi trường xã hội Vì thế, nhàcần quay mặt ra những vị trí thuận lợi cho việc giao tiếp Cha ông ta dạy * “nhất cận

thị — nhị cận giang — tam cận 16” là nói lên những lợi điểm khi mua đất cất nhà, từ

xưa đến nay vẫn giữ được giá trị.

Khi xem xét hợp hướng của một ngôi nhà, ta phải xem xét cả 4 tiêu chí: mệnh

trạch, phương vi, hướng khí hậu và hướng giao tiêp Nêu gặp hướng không tot, ta có

thê xoay trở vi trí đê khắc phục.

Nếu phân tích theo hướng mệnh trạch, mỗi người có đến 4 hướng cát và 4

hướng hung, dê dàng điêu chỉnh đê phôi hợp với hướng giao tiêp và hướng khí hậu.Không nên suy nghĩ lệch theo một hướng như “chọn nhà hướng hợp tuôi hay hướnggió mat”.

Phong thuỷ có câu “nhất vị, nhị hướng” tức là vị trí, cách xếp đặt quan trọng

hơn cả Nếu gặp hướng không tốt thì có thể xoay trở vị trí dé khắc phục Mặt

khác, hướng nhà phải được hiểu một cách toàn diện và duy vật, chứ không phải chỉ

dựa trên một cơ sở nào đó Cho nên, nếu ta là người tin vào phong thủy và kĩ lưỡng

khi chọn hướng nhà thì phải xem xét cả 4 yêu tố Không thể suy nghĩ lệch theo một

hướng: "Chọn nhà hướng hợp tuôi hay hướng gió mát".

_ Các tiêu chí trong phong thủy không chỉ áp dụng cho chọn hướng nhà mà còn

có thê áp dụng cho việc bô trí nội thât và trang trí nhà cửa Ví dụ như việc chọn màu

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 15

sắc phù hợp dé tạo cảm giác thoải mái và âm cúng, hoặc sử dung cây côi đê làm chokhông gian nhà thêm sinh khí và tươi mới.

Tuy nhiên, phong thủy chỉ là một phần nhỏ trong việc chọn hướng nhà và bốtrí nội thất Các yếu tổ khác như kinh tế, vị trí, điều kiện sống và thị trường cũng rat

quan trọng Việc chọn hướng nha cần phải tính toán kỹ lưỡng và xem xét nhiều yếu

tố khác nhau dé đảm bảo sự thoải mái và hai lòng cho gia đình.

Trong đời sống hiện đại, phong thủy vẫn là một lĩnh vực được nhiều người

quan tâm va áp dụng Tuy nhiên, việc áp dụng phong thủy | cần phải được thực hiện

đúng cách và có sự hiểu biết sâu sắc về các tiêu chí và quy tắc trong phong thủy Nếu

không, việc chọn hướng nhà và bố trí nội thất theo phong thủy có thê gây ra tác động

ngược lại và ảnh hưởng đến cuộc sống của gia đình.

Tuy nhiên, điều trước tiên ta cần làm là phân tích xem bốn loại hướng trên tốtxâu bao nhiêu phan, khả năng khắc phục nhiêu hay ít, có ảnh hưởng gì đến môitrường, con người, kết cầu xây dựng nhiều hay không Tổng hợp lại, ta sẽ lựa chọnđược hướng phù hợp nhất Cần phải nhớ nguyên tắc "đa cát thắng thiểu hung" dé

chọn giải pháp nào đạt nhiều điều tốt hơn chứ không nhất thiết phải đạt tốt tối đa Do

vậy, nghiên cứu lựa chọn 4 nhân tố làm thang đo lường nhận thức kiểm soát hành vi

như sau:

Bang 1.5: Thang đo “Phương hướng nhà ở”

Mã biến Thang đo

PHI Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội có hướng theo khí hậu rat tốt

PH2 Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội có hướng theo giao tiếp có nhiều lợi ích

PH3 Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội có hướng theo phương vi it rủi ro hơn

PH4 Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội có hướng theo mệnh trạch giúp tôi may

mắn hơn

Giả thuyết cho nhóm nhân tố này đồng biến với biến phụ thuộc, do vậy giả thuyết

nghiên cứu xây dựng là:

H5: Phương hướng có tác động thuận chiều đến quyết định mùa nhà ở Hà Nội.

1.3.6 Quyết định mua nhà ở Hà Nội

Borith, L,Kasem, C & Takashi, N,2010; Chen, C.F & Chao, W.H, 2010, tinh

toán quyết định hành vi bang những nhận định nhằm khẳng định tính nhất quán và

độ tin cậy của biên phụ thuộc này, có thê tìm hiéu qua 3 nhân tô sau:

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 16

Bảng 1.6: Thang đo “Quyết định mua nha”Mã biến Thang đo

QDI Tôi sẽ mua nhà ở Hà Nội ngay lập tức

QD2 Tôi sẽ mua nhà ở Hà Nội trong tương lai gần

QD3 Tôi có ý định khuyên gia đình bạn bè lựa chọn mua nhà ở Hà

Nội

CHƯƠNG II: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1 Quá trình thực hiện nghiên cứu

Quá trình sẽ được thực hiện theo các bước được trình bày dưới đây:

Cơ sở lý luận và tình hình nghiên cứu

Nghiên cứu, điều tra sơ bộ | ss! Khảo sát sơ bộ

Điều chỉnh bảng hỏi sơ bộ —————> Khao sát chính thức|

Điêu tra khảo sát

2 Thanh lập, thiết kế nghiên cứu

Trong phan này, chúng ta sẽ đề cập đến những yếu tố sau:

- Thang đo hoàn chỉnh được sử dụng- _ Độ tin cậy và phù hợp của thang do

- Quy trình chọn lọc mẫu

- Loại công cụ dùng dé thu thập thông tin

- Quy trình thu thập dữ liệu

Tiếp đến chúng ta xác định mẫu cho nghiên cứu Phương pháp chọn mẫu phi

xác suất thuận tiện đã được sử dụng với quy mô mẫu khoảng 200 mẫu thu thập

Sau đó là lựa chọn công cụ đề thu thập dữ liệu, bằng bảng câu hỏi đề thu

thập thêm thông tin Sau khi xây dựng bảng câu hỏi, chúng được gửi đi dé tìm kiếm

những nguoi có hứng thú với bản khảo sát Những thông tin thu lại sẽ được xử lý vaxuất ra dưới dạng số liệu thống kê Thống kê suy diễn dé thê hiện kết quả nghiên

Đến với phần tiếp theo, chúng ta sẽ xem xét kĩ càng hơn về cách lựa chọn

thang đo, mẫu thông tin, công cụ thu thập, quá trình thu thập và xử lý các số liệu

thông kê.

2.1 Lựa chọn, xây dựng thang do

Chúng ta nhắm đến sự hài lòng của những người khách hàng qua những yếu

tố, vì vậy thang đo được sử dụng đến trong bài là Thang đo Likert 5 cấp độ bao

gồm: Rất không hài lòng, Không đồng ý, Trung lập, Hài lòng, Rất hài lòng Day làthang đo đã được công nhận va sử dụng phổ biến trong nhiều nghiên cứu về kinh tế,

xã hội nhằm đánh giá tính chat đa chiều của các khái niệm Các biến phân loại cònlại được xây dựng bằng thang đo cấp bậc.

Bảng 2.1: Xây dựng thang đo sơ bộ

Nhóm các yêu t6 | Yếu tô câu thành Loại thang đo

Lợi ích mang lại | Thoải mái Likert 5 cấp độ

Phù hợp

Mang lại nhiều lợi ích

Ảnh hưởng từ xã | Gia đình Likert 5 cấp độ

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 19

Giá trị mang lại

Tương quan giá trị nhận được — giá cả

Giá trị tương lai

Phương hướng Hướng khí hậu Likert 5 cấp độ

căn hộ

Hướng phương vị

Hướng giao tiêp

Hướng mệnh trạch

Thông tin phân loại vê nhân khâu học

Thông tin phân | Giới tính Định danhloại về nhân khâu

học Trình độ học vân Câp bậc

Tình trạng hôn nhân Định danh

Nghề nghiệp Định danh

Mức thu nhập theo tháng Cấp bậc

Phí sinh hoạt mỗi tháng Cấp bậc

2.2. Bang hỏi điều tra

Nghiên cứu xây dựng bảng hỏi điều tra theo 3 bước:

- BướcI: Hình thành bảng hỏi sơ bộ

Dựa trên cơ sở đề ra, nhu cầu nghiên cứu và hệ thống thang đo đã đề

xuât, bảng hỏi sơ bộ được hình thành.

Các yếu tố được đánh giá theo thang do:Hoàn toàn không đồng ý

Không đồng ý

Trung lập

Đồng ý

Hoàn toàn đồng ý

WRWN Bảng 2.2: Bang hỏi sơ bộ

Yêu tô Biên quan sát Mã biên

Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội giúp cuộc sống của | LII

tôi thoải mái hơn

Lợi ích Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội phù hợp hơn với LI2tôi

Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội mang lại nhiều lợi | LI3

ích hơn cho tôi trong tương lai

Gia đình tôi khuyến khích tôi muanhàở | XHI

Ảnh hưởng từ những người môi giới, các | XH4

gợi ý từ chuyên gia

Tôi nghĩ nhà ở bên ngoài cần xử lý ít giầy | RCI

tờ hơn so với nhà ở Hà Nội

Rào cản Tôi nghĩ nhà ở bên ngoài có ít chi phí sinh | RC2

hoạt và phát sinh hơn so với nhà ở Hà Nội

chuyên đổi Tôi nghĩ không gian xung quanh nhà ở RC3

bên ngoài thoáng đãng và rộng rãi hơn nhà

ở Hà Nội

Tôi nghĩ nha ở ngoại thành dé sông và làm | RC4

việc hơn khi ở nhà ở Hà Nội

Tôi nghĩ giá nhà ở Hà Nội là hợp lý GCI

Ảnh hưởng Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội có nhiêu giá trị hơn | GC2

SO với sô tiên bỏ ra

của giá cả Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội giá tốt hơn ở GC3

những vị trí khác

Tôi nghĩ giá nhà ở Hà Nội sẽ gia tăng GC4

trong thời gian tới

Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội có hướng theo khí | PHIhậu rất tốt

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094

Phương hướng | Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội có hướng theo giao | PH2căn hộ tiếp có nhiều lợi ích

Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội có hướng theo PH3phương vi it rủi ro hơn

Tôi nghĩ nhà ở Hà Nội có hướng theo PH4

mệnh trạch giúp tôi may mắn hơn

Quyết định Tôi sẽ mua nhà ở Hà Nội ngay lập tức QDI

mua nhà ở Tôi sẽ mua nhà ở Hà Nội trong tương lai | QD2

Hà Nội Tôi có ý định khuyên gia đình bạn bè lựa | QD3chọn mua nhà ở Hà Nội

- Bước2: Khao sát sơ bộ

Ta sử dụng bang hỏi dé thực hiện khảo sát nhằm tổng hợp lại những đóng

góp của những người được khảo sát, đây là nhóm những người được lựa

chọn lân cận với trình độ đại học, có hiểu biết về các lĩnh vực hoặc nhữngchuyên gia về nhà ở và những tiêu chí đi kèm theo.

- Budc3: Hoàn thiện bảng khảo sát

Trên cơ sở bộ dữ liệu thu được từ quá trình khảo sát sơ bộ, nghiên cứu

hoàn thiện bảng hỏi chính thức nhằm phục vụ cho việc điều tra chính

thức, qua đó cải thiện chất lượng bảng khảo sát bang bố cục, câu chữ, ngữ

Từ đó, ta có bảng khảo sát chính thức được hoàn thiện và trình bày ở

phần Phụ Luc 1.

2.3 Phương thức lấy mẫu, thu thập dữ liệu

Tổng thé nghiên cứu: Nghiên cứu được thực hiện bởi những người trong độ

tuôi đê xuât tại Hà Nội, có kiên thức vê những tiêu chí được đê cập đên.

Về kích thước mẫu: Theo Bollen, 1989, trích trong Châu Ngô Anh Nhân,

quy định tỉ lệ giữa số mẫu và số biến quan sát phải đạt tối thiêu 5:1 Qua đó với 21biến quan sat, số mẫu tối thiêu cần có là 105.

Cách lấy mẫu: Qua phương thức khảo sát và gửi qua email đến mọi người

Khảo sát trực tiếp được thực hiện với những đối tượng trong độ tuổi (chủ yêu

là sinh viên từ các trường đại học, những người mới ra trường và những người có

công ăn việc làm, có nhu cầu, xu hướng mong muốn được sống và làm việc ở Hà

Bảng hỏi khảo sát được tạo và thiết kế trên Google Docs, sau đó được đính

kèm và gửi tới những người tham gia qua Email.

2.4 Thông tin mẫu

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 22

Khảo sát được thực hiện với tổng cộng 200 mẫu khảo sát được gửi ổi, trong

đó 130 mẫu được gửi qua email và 70 mẫu khảo sát trực tiếp.

Các kết quả nhận được sau khi qua kiểm duyệt đều hợp lệ Toàn bộ mẫuđược xử lý bằng SPSS 20 dé phân tích tương quan, độ tin cậy, phân tích nhân tó,

phân tích hôi quy và kiêm định giả thuyêt của nghiên cứu

2.5 Phương pháp phân tích số liệu

Sử dụng phần mềm IBM SPSS Statistic 20 kết hợp xử lý dữ liệu trênMicrosoft Excel Office 365 dé bắt day phân tích số liệu.

Cụ thé từng bước như sau:

2.5.1 Phân tích thống kê mô tả

Mau thu thập được sẽ được tiến hành thống kê phân loại theo các biến phân

loại theo các tiêu chí phân loại như Diện tích mặt băng hi vọng và Giá cả hi vọng

cho căn nhà.

2.5.2 Phân tích độ tin cậy

Nhằm phân tích độ tin cậy của thang đo, nghiên cứu sử dụng 2 công cụ là hệ

số Cronbach’s Alpha và phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA).

Hệ số Alpha của Cronbach là một phép kiểm định thống kê về mức độ chặt

chẽ mà các câu hỏi trong thang đo tương quna với nhau (Hoàng Trọng & Mộng

1+p*(N-—1) ”

hệ sô tương quan trung bình giữa các mục hỏi và N là sô mục hỏi (sô biên quan sát)

Ngọc,2005) Hệ số này được tính theo công thức a = N + trong đó ø làTheo quy ước, một tập hợp các mục hỏi dùng dé đo lường đánh giá tốt phảicó hệ số a > 0,8 Tuy nhiên, đối với “trường hợp khái niệm đo lường là mới hoặcđối với người trả lời trong bối cảnh nghiên cứu” thì hệ số Alpha từ 0,6 trở lên là

đảm bảo cho phép đo về độ tin cậy và chấp nhận được (Hoàng Trọng & Mộng

Ngọc, 2005)

2.5.3 Phân tích nhân tố

Phương pháp phân tích nhân tố được sử dụng dé tiến hành rút gọn các biếnđộc lập, băng cách loại bớt các biến quan sát nhưng không làm mắt đi ý nghĩa giảithích và thông tin của nhóm nhân tố đó (Hoàng Trọng & Mộng Ngọc, 2005).

Phương pháp phân tích nhân tố được dùng dé thu gọn các biến độc lập, bằngcách loại bỏ các biến quan sát không cần thiết nhưng vẫn giữ được thông tin và ý

nghĩa của nhóm nhân tố tương ứng (Hoàng Trọng & Mộng Ngọc, 2005).

Dé kiểm tra tính phù hợp của phân tích nhân tổ với dữ liệu, ta sử dụng giá trịthống kê Kaiser-Meyer-Olkin (KMO) Nếu giá trị KMO lớn hơn 0.5, phương pháp

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 23

phân tích nhân tổ là thích hợp (Hair & cộng sự, 2009), ngược lại, nếu KMO nhỏhơn 0.5, phương pháp phân tích nhân tố sẽ không phù hợp với dữ liệu.

Số lượng nhân tố sẽ được xác định dựa trên chỉ số Eigenvalue, đại diện cho

phan biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố Theo tiêu chuẩn của Kaiser, những

nhân tố có Eigenvalue nhỏ hon 1 sẽ bị loại bỏ khỏi mô hình nghiên cứu (Hair &

cộng sự, 2009).

Đề đánh giá chất lượng phân tích nhân tố, ta sử dụng tiêu chuẩn phương sai

giải thích Tông phương sai giải thích phải lớn hon 50% (Hair & cộng sự, 2009).

Đề đảm bao chất lượng của phân tích nhân tố, ta cần xác định độ giá trị hội

tụ Hệ sô tương quan giữa các biên và hệ sô truyên tải nhân tô phải lớn hơn hoặc

băng 0.5 trong một nhân tô (Garbing & Anderson, 1988).

Phương pháp trích hệ số yếu tố Principal Component với phép xoay Varimax

được sử dụng dé dam bảo số lượng nhân tố là thấp nhất (Hoàng Trọng & Mộng

Ngọc, 2006).

2.5.4 Phân tích hồi quy đa biến

Chúng tôi đã thực hiện phương pháp lựa chọn biến Enter Dé đánh giá tínhphù hợp của mô hình, chúng tôi sử dụng hệ số xác định R^2 điều chỉnh và kiêm

định F để đánh giá khả năng mở rộng của mô hình cho tổng thể Chúng tôi cũng sửdụng kiểm định t để kiểm tra giả thuyết rằng các hệ số hồi quy của tong thé băng 0.

Đề đảm bảo tính tin cậy của phương trình hoi quy cudi cung, chúng tôi đã

thực hiện một loạt các kiểm tra vi phạm giả định cần thiết trong hồi quy tuyến tính.

Các giả định được kiểm tra bao gồm tính độc lập của phần dư sử dụng thống kê

Durbin-Watson, hiện tượng đa cộng tuyến tính sử dụng đại lượng chấp nhận đượcvà hệ số phóng đại VIF

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 24

CHƯƠNG III: KÉT QUÁ NGHIÊN CỨU

Từ nghiên cứu được thiết kế ở chương 2 và dữ liệu thu được qua quá trìnhkhảo sát, chương 3 sẽ lần lượt phân tích các phân tích, phân tích độ tin cậy, phântích nhân tố, phân tích mô hình hồi quy đa biến, cuối cùng là kiểm định các giảthuyết của mô hình nghiên cứu.

1 Đặc điểm mẫu khảo sát:1.1 Làm sạch số liệu

Với bộ số liệu thu thập được, tôi thực hiện phân tích thống kê mô tả để xácđịnh trong mỗi biến liệu có quan sát lỗi hay không Những quan sát bị lỗi là là

những quan sát không nằm trong những giá trị có thể xảy ra của biến Sau khi làmsạch số liệu, bộ số liệu đều là quan sát tốt.

1.2 Thong kê mô ta về đặc điểm nhân khẩu hoc

Mẫu nghiên cứu cho thay sự chênh lệch giữa các yếu tố được dé cập tới và

thê hiện trong bảng dưới đây:

Bảng 3.1: Thống kê mô tả đặc điểm nhân khâu học

Yếu tô Kí Quan sát Số Phần

hiệu lượng trăm

Giới tính GT Nam 97 48,5%

Nữ 103 51,5%

Dưới cao đăng, đại học 4 2%

Trình độ học vấn HV Cao đăng, đại học 105 | 52,5%

Tháng CT Từ 3-5 triệu 59 29,5%Từ 5-10 triệu 21 10,5%

Trên 10 triệu 7 3,5%

Kết quả thống kê cho thấy:

Thông tin về giới tính: Mẫu khảo sát có số lượng nam nữ không có sựchênh lệch đáng kể với nam gồm 48,5% và nữ là 51,5%

Thông tin về trình độ học vấn: Trình độ học vấn dưới cao đăng đại họcchỉ chiếm 2%, số đông còn lại gồm 52,5% là người đang ở trình độ cao

đăng đại học và 47,5% là người có trình độ sau đại học

Thông tin về tình trạng hôn nhân: Số người còn độc thân chiếm 49%, cònlại là những người đã lập gia đình chiếm 51%

Thông tin về nghề nghiệp: Học sinh, sinh viên chiếm 46,5% sô người

tham gia khảo sát, nhân viên văn phòng chiếm 19,5% số người tham gia

khảo sát, nội trọ chiếm 12,5% số người, công nhân chỉ chiếm 9,5% số

người, số người đã nghỉ hưu chiếm 4,5%, còn lại là những nghề khác với

6,5% số người tham gia khảo sát.

Thông tin về thu nhập theo tháng: Có 95 người thu nhập dưới 5 triệu/

tháng chiếm 47,5%, có 69 người có thu nhập từ 5-10 triệu/ tháng chiếm

34,5%, 24 người có thu nhập từ 10-30 triệu/ tháng chiếm 12%, chỉ có 10

người có thu nhập từ 30-50 triệu/ tháng và 2 người có thu nhập trên 50

triệu/ tháng, lần lượt chiếm 5% và 1%.

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 26

- _ Thông tin về chi phí sinh hoạt theo tháng: Có 33 người chi dưới 1 triệu

cho các nhu cầu chiếm 16,5%, có 70 người chỉ từ 1-3 triệu chiếm 35%,

59 người chi từ 3-5 triệu chiếm 29,5%, 21 người chi từ 5-10 triệu chiếm

10,5%, chi có 7 người chi trên 10 triệu chiếm 3,5%

2 Đánh giá độ tin cậy của thang do

Hệ số tin cậy Cronbach's Alpha được sử dụng dé đánh giá độ tin cậy của một

thang đo và được đặt tên theo tên của nhà tâm lý học Lee Cronbach vào năm 1951.

Phân tích hệ số này là một công cụ hữu ích cho các nhà nghiên cứu dé kiểm tra sựtương quan giữa các biến quan sát của cùng một nhân tố Hệ số Cronbach's Alpha

cung cấp thông tin về mức độ liên kết của các biến trong nhân tố và giúp loại bỏ cácnhân tô không phù hợp trước khi phân tích nhân tô EFA.

Tuy nhiên, hệ số Cronbach's Alpha chỉ đo độ tin cậy của thang đo chứ không đođộ tin cậy của từng biến quan sát Hơn nữa, không thé quyết định biến nào cần bị

loại bỏ hay giữ lại dựa trên hệ số này Dé loại bỏ các biến không cần thiết trong

thang đo, cần tính toán hệ số tương quan của các biến với biến tổng dé xác định cácbiến không giải thích nhiều cho thang đo.

Đánh giá thang đo dựa trên giá trị của hệ số Cronbach’s Alpha:- _ Từ 0,6 trở lên: Thang đo đủ điều kiện

- _ Từ 0,7 đến 0,8: Thang do sử dụng tốt- Tw 0,8 trở lên: Thang đo rất tốt

Chú ý rằng ngoài việc xem xét về số liệu thống kê, khi loại bỏ một biến, cần

xem xét cả giá trị nội dung mà biến đó mang lại, khi nội dung biến có ý nghĩa quan

trong, không nhất thiết chi dé tăng hệ số Cronbach’s Alpha mà loại đi một biến

quan trọng.

Kết quả thang đo tin cậy Cronbach”s Alpha của bộ số liệu được tóm tắt trong

bảng dưới đây:

Bang 3.2: Hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha

Yêu tố Cronbach’s Alpha | N of items

Loi ich mang lai 0,912 3

Rao cản chuyên đồi 0,893 4

Ảnh hưởng từ xã hội 0,904 4

Ảnh hưởng từ giá cả 0,928 4

Phương hướng căn hộ 0,868 4

Kết quả phân tích độ tin cậy Cronbach’s Alpha của thnag do cho thấy các

thang đo đều đủ điều kiện phân tích và không phải loại bỏ thang đo nao.

SV: Lê Hoàng Đức - 11191094 27