báo cáo thực tập công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng ở tp hồ chí minh

“Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyên đôi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chap, bảo lãnh, góp vốn băng

BAO CAO THUC TAP

DE TAI: CONG CHUNG HOP DONG THE CHAP QUYEN SU DUNG DA

TAI VAN PHONG CONG CHUNG O TP HO CHi MINH

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : VÕ MINH ĐỨC

LOI CAM DOAN

Tôi Phương Thảo xin cam đoan đề tài nghiên cứu khoa học “Công chứng hợp đồng thể chấp quyền sử đụng đất tại văn phòng công chứng ở tp Hồ Chí Minh” là nghiên cứu

của riêng của cá nhân tôi Các số liệu, trích dan trong dé tai đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Nếu không có sự trung thực nảo trong nghiên cứu này, tôi xin hoàn

toàn chịu trách nhiệm

Sinh viên Nguyễn Lâm Phương Thảo

LOI CAM ON

Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu cùng quý thầy, cô Trường Đại học Quốc tế Hồng Bàng đã truyền đạt, chia sẻ cho em những kiến thức quý báu trong suốt thời gian học tập tại Trường

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới giảng viên ThS Võ Minh Đức - người đã

tận tình hướng dẫn và hỗ trợ em trong suốt quá trình làm bài báo cáo này Do còn hạn

chế về kinh nghiệm cũng như trình độ nên bài báo cáo này không tránh khỏi những

thiếu sót Em rất mong nhận được sự nhận xét từ thầy để bài báo cáo thực tập được

hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn đến toàn thê anh chị làm việc tại Công ty TNHH Xây dựng

và Công nghệ Hồng Lam đã hỗ trợ và hướng dẫn em cũng như tạo điều kiện giúp đỡ

em trong suốt quá trình thực tập để em có thể có thêm nhiều kinh nghiệm và hoàn

thành tốt báo cáo thực tập tốt nghiệp này

Bước đầu đi vào thực tế của em còn hạn chế và còn nhiều bỡ ngỡ nên không tránh

khỏi những thiếu sót, kĩ năng hạn hẹp em không thể tránh khỏi những sai lầm, em

mong thấy cô và anh, anh chị có thê thông cảm và bỏ qua cho em Với vốn kiến thức

được tiếp thu trong quá trình học không chỉ là nền tảng cho quá trình nghiên cứu khóa

luận mà còn là hành trang quý báu đề em bước vảo đời một cách vững chắc và tự tin

Cuối cùng, em xin kính chúc quý thầy cô cùng các anh, chị cán bộ đang làm việc tại

Công ty TNHH Xây dựng và Công nghệ Hồng Lam thật nhiều sức khỏe và thành công trong sự nghiệp cao quý

Em xin chân thành cảm ơn!

Hỗ Chí Minh, ngày 24 tháng 4 năm 2023

Sinh viên

Nguyễn Lâm Phương Thảo

CONG TY TNHH XAY DUNG CONG HOA XA HOI CHU NGHIA VIET NAM

TP Hô Chí Minh, ngày tháng năm 2023

NHẬN XÉT SINH VIÊN THỰC TẬP TÓT NGHIỆP

Họ và tên sinh viên thực tập: Nguyễn Lâm Phương Thảo

Lớp LEL9DH-LEI thuộc Khoa Kinh tế - Quản trị, ngành Luật Kinh TẾ

Trường Đại học Quốc tế Hồng Bàng

Thực tập tại Cơ Quan/ Đơn Vị: Công ty TNHH Xây Dựng và Công Nghệ Hồng Lam

Địa chỉ: 299 Liên Phường, Phú Hữu, Quận 9,Thành Phố Hỗ Chí Minh

Nhận xét của Cơ Quan/ Đơn Vị (Quý Cơ Quan/ Đơn Vị có thê nhận xét theo các tiêu chí sau: Chấp hành nội quy k) luật, giờ làm việc, chấp hành phân công, tình thân, thái

độ thực tập, khả năng ứng dụng chuyên môn vào công việc cụ thể, .)

Trong suốt quá trình thực tập tham gia thực tập tại Công ty TNHH Xây Dựng và Công Nghệ Hồng Lam, tôi có một vài nhận xét về sinh viên Nguyễn Lâm Phương Thảo như

sau:

CHUC VU (ký ghi rõ họ tên và đóng dấu)

NHAN XET CUA GIANG VIEN HUONG DAN

GIANG VIEN HUONG DAN

(ký và ghi rõ họ tên)

DANH MUC CAC TU VIET TAT

MUC LUC TRANG PHU BIA

LOI CAM DOAN

LOI CAM ON

NHAN XET SINH VIEN THUC TAP TOT NGHIEP

NHAN XET CUA GIANG VIEN HUONG DAN

DANH MUC VIET TAT

CHƯƠNG | LY LUAN CHUNG VE HOAT DONG CONG CHUNG QUYEN SU’

1.1 Khai niém, dac diém ctia hoat động công chứng - 2n 2212212221222 3 1.1.1 Khái niệm của hoạt động công chứng - 5: 22 222121211123 1151131155111 212 3 1.2 Khái niệm, đặc điểm của hoạt động Công chứng Hợp đồng Thế chấp quyền sử

5081111777 5 ccc cece cece ceseecesesecsesesessesesesaesesessesesesaeseasssesssesaesessssessesseesttsesensaees 5 1.2.1 Khai niém va dac diém hop déng thé chap quyén str dung dat ccc 5 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm của hoạt động Công chứng Hợp đồng Thé chap quyén str

5081111777 5 ccc cece cece ceseecesesecsesesessesesesaesesessesesesaeseasssesssesaesessssessesseesttsesensaees 8 1.2.3 Đặc điểm công chứng hợp đồng công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dung

0 9

1.3 Ý nghĩa của hoạt động Công chứng Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đắt 10

1.4 Quy định của Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyên sử dụng đắt |

1.4.1 Thâm quyền công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đắt 11

1.4.2 Té chire hanh nghé céng chim ge cccecccccccsessesessesscsessesesseseseseversesvsnsesevevsvsees 12 1.4.3 Điều kiện dé tro thanh cong ching Viti cece cecsesesscsesesesesseesersesesesesecees 13 1.5 Trình tự thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 14

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG, MỘT SỐ KIÊN NGHỊ, GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHAP LUGNG CONG CHUNG HOP DONG THE CHAP QUYEN SU DUNG DAT ececaecacueeseceeueeseescsesaeeecaecaeecsecacsecsecsesecaeescaecaesecsecaeecaeeseaecaeesseesaeecesieesiecsscssueesenseeteeaeees L7 2.1 Sơ lược về văn phòng công chứng - 5c St 1E EE1E212121121111211111111 1 111 rre 17 2.1.1 Thông tin khái quát và chức năng nhiệm vụ 5-2-5 2222211222221 12222 +2 17 2.1.2 Vị trí, cơ cấu tô chức 22s: 222211 122111222111222111221112.1.1 11.01 1 1c 18 2.2 Tình trạng thực hiện pháp luật công chứng trên địa bàn thành phố Hỗ Chí Minh 21

2.3 Tình trạng thực hiện pháp luật công chứng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Kim KẾT LUẬN 222222002022 022 cnn nh HH nh nan xe co 22

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 23

PHAN MO DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay, trước xu thế hội nhập với nền kinh tế phát triển hướng công nghiệp hóa,

hiện đại hóa đã tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế trên thị trường Trước tình phát

triển đó, thị trường giao dịch bất động sản cũng phát triển một cách đột biến trên cơ sở giao địch nhà ở và đất đai Từ đó, phát sinh nhiều quan hệ pháp luật và những vấn đề

pháp lý đối với các cơ bản của đất đai

Căn cứ vào Điều 119 Nghị định sơ 181/2004/NĐ-CP về việc thi hành Luật Đắt đai

“Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyên đôi,

chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chap,

bảo lãnh, góp vốn băng quyền sử đụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà

H AUD nước hoặc chứng thực của Uy ban nhân dân xã, phường, thị trân” Với quy định trên,

việc công chứng sẽ đảm bảo được sự quản lý chặt chẽ trong hoạt động quản lý của nha nước Ngoài ra, tạo thêm đều kiện thuận lợi chơ người sử dụng đất trong quá trinh thực hiện các quyền cơ bản của mình theo quy định của Pháp luật

Tuy nhiên, việc thực hiện theo quy định nảy sẽ khiến việc quản lý đất đai mắt kiêm

soát và có những hạn chế nhất định Theo quy định của Luật công chứng, hiện nay,

công chứng phải được thực hiện lẫn nội dung và hình thức Việc công chứng về mặt

nội dung vẫn còn bị bó hẹp bởi không quản lý được hồ sơ địa chính dẫn đến trường

hợp mắt thời gian giữa các bên liên quan Bởi khi công chứng Văn phòng công chứng

phải trực tiếp liên hệ với Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất , để xác nhận tính hợp

pháp của giấy tờ Ngoài ra, trên thực tế, một số văn phòng khi công chứng, chứng

thực dựa vào giấy chứng nhận mà không kiếm tra tính pháp lý của yêu cầu công

chứng Dẫn đến trường hợp công chứng sai do giấy tờ bị sai phạm và hành vi làm giả

giấy tờ Trước những bất cập đó, tôi chọn đề tài “ Công chứng hợp đồng thế chấp

quyên sử dụng đất tại văn phòng công chứng ở tp Hồ Chí Minh” để thực nghiên cứu

2 Tổng quan đề tài nghiên cứu

Trong lĩnh vực công chứng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được diễn ra thường xuyên và đang được quan tâm, đã có nhiều nghiên cứu với nhiều khía cạnh khác nhau Tuy nhiên vẫn có nhiều tranh cãi và vẫn tồn tại nhiều ý kiến, quan điểm trái chiêu

Những công trình bài viết nêu trên chưa đi sâu vào tình hình công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Do đó, dưới góc độ nghiên cứu và làm rõ những vẫn

l

đề và lí luận của thực tiễn việc Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử đụng đất ở

Việt Nam nhăm hoàn thiện pháp luật và bảo đảm quyên và nghĩa vụ cơ bản của các

bên trong quá trình thực hiện hợp đồng được đảm bảo tính pháp lý

3 Mục dích nghiên cứu

Luận văn tông hợp những kiến thức lý luận về thực hiện pháp luật về công chứng: trên

cơ sở nghiên cứu thực tiễn việc thi hành Luật Công chứng trên địa bàn thành phố Hồ

Chí Minh đề đánh giá khách quan những mặt được, chưa được của hoạt động công

chứng quyền sử dụng đất đai Từ đó đưa ra một số ý kiến nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật công chứng trên địa bản

4 Đối tượng nghiên cứu và Phạm vi nghiên cứu

- _ Đối tượng nghiên cứu

Những vấn đề có tính lý luận và thực tiễn về pháp luật công chứng có liên quan đến

việc công chứng, chứng thực hợp đồng tranh chấp quyền sử dụng đất trên địa ban

Thành Phó Hồ Chí Minh trong thời gian qua và những giải pháp đề hoàn thiện về quy

định về công chứng, chứng thực

- Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu và phân tích những tồn tại, bất cập của pháp

luật công chứng và thực hiện pháp luật về công chứng đề đưa ra những kiến nghị

nhăm hoàn thiện pháp luật công chứng trong thời gian tới

Về thời gian: Các tài liệu được thu thập trong giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2023

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: Sử dụng thông tin, tư liệu liệu về hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Phương pháp tông hợp và phân tích: đánh giá làm rõ thực trạng công tác công chứng,

chứng thực về giao địch quyền sử đụng đất Đề xuất một số giải pháp phù hợp với thực tiễn, sóp phần hoàn thiện hơn về công chứng, chứng thực quyên sử dụng đất

CHUONG 1 LY LUAN CHUNG VE HOAT DONG CONG CHUNG QUYEN

SU DUNG DAT

1.1 Khái niệm, đặc điểm của hoạt động Công chứng

1.1.1 Khái niệm của hoạt động Công chứng

Hiện nay, cùng với sự phat triển của nền kinh tế việc xuất hiện các quan hệ mua bán, trao đôi giao lưu hàng hóa ngày một phô biến và phức tạp Điều đó đòi hỏi sự minh bach, tính rõ ràng về trách nhiệm liên quan đối với các bên trong giao dịch được đặt lên hàng đầu Do đó, họ cần đảm bảo về tính hợp pháp trong các giao dịch, dẫn đến việc họ cần có cơ chế đề bảo vệ đến quyền và nghĩa vụ trong quá trình thực hiện các giao địch Không những dừng lại ở đó, ngoài việc có giá trị với người dân thì còn đối với nhà nước, họ có nhu cầu quản lí chặt chẽ các hoạt động đời sống của nhân dân trone khuôn khổ pháp luật Bởi vì những lý đo trên, cần có một tô chức ra đời đê đứng

ra xác thực tính hợp pháp, do vậy nhà nước cho ra đời tô chức công chứng đề thực hiện chức năng đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân tô chức liên quan Không ai khác nhà nước đã trao cho tô chức văn phòng công chứng quyền hạn đề thực hiện

H_ Cụ thể dưới góc độ Pháp luật

Trải qua nhiều lần sửa đôi để hoàn thiện Pháp luật về Công chứng Hiện nay Luật Công chứng năm 2014 ra đời với khái niệm công chứng được bao quát và mở rộng hơn Cụ thê tại Khoản I Điều 2 của Luật Công chứng ghi nhận rằng :

“Công chứng là việc công chứng viên của một tô chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đông, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tò, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tô chức tự nguyện yêu cầu công chứng ”!

Từ khái niệm trên, nhận thấy rằng khái niệm công chứng nhìn chung nó có nét tương

đồng so với các khái niệm về trước đây Tuy nhiên điểm khác biệt so với những quy định trước đây, thay vì quy định chung “ công chứng viên” thì luật Công chứng 2014

! Quốc Hội (2014) khoản 1 Điều 2 Luật công chứng

đã xác định cụ thé chủ thê được thực hiện quyền công chứng là “ Công chứng viên hành nghề công chứng” Theo đó, hoạt động Công chứng không chỉ đừng lại ở hoạt động của Nhà nước mà bao gồm cả Văn phòng Công chứng tư nhân

L_ Dưới góc độ ngôn ngữ

Thuật ngữ “ Công chứng” ngoài xuất hiện trong từ điển Pháp luật Thì đưới góc

độ ngôn ngữ một lần nữa xác định: Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao địch) bảng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” Ta có thê thấy, dù là khái niệm trong từ điển Tiếng Việt hay trong Pháp luật thì đều khăng định vai trò quan trọng của hoạt động công chứng

LÌ Dưới góc độ khoa học pháp lý và bài báo

Công chứng là một hoạt động bô trợ tư pháp, là việc công chứng viên, các chủ thê có thâm quyên theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức hoặc theo quy định của pháp luật, chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch đân sự khác bằng văn bản; tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng nhăm tạo ra những bảo đảm pháp lý đề bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyên và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tô chức yêu cầu công chứng, phòng ngừa vi phạm pháp luật, giúp việc giải quyết các tranh chấp được thuận lợi và góp phần tăng

cường pháp ché xã hội chủ nghĩa”

Chốt lại, từ những nhận định trên, nhận thay rang công chứng là hanh vi ma công chứng viên thực hiện xác thực tính hợp pháp, của giao dịch, hợp đồng hay hành

vi dân sự đối với các chủ thể nhất định

Cụ thê, với khái niệm trên ta có thé đi sâu vào những đặc điểm sau:

Đầu tiên, công chứng là hoạt động của công chứng viên bằng việc xác định tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch theo quy định của Pháp luật Từ đây ta phân biệt rõ

về công chứng viên hoạt động công chứng khác với công chứng viên được nhà nước

có thâm quyền giao cho một số quyền năng cơ bản của tư pháp đề thực hiện hoạt động chứng thực

? Từ điễn Tiếng Việt

3 Dương Anh(2023)Tìm hiểu một số vẫn đề hoạt động công chứng”

4

Thứ hai, tính xác thực của hợp đồng, giao dịch Bản chất của công chứng là xác định tính xác thực và hợp pháp Việc xác nhận tính chính xác trong hợp đồng, giao dịch vô cùng quan trọng nhằm đảo bảo giá trị chứng cứ khi có tranh chấp xảy ra Tính xác thực được xác định bằng văn bản được công chứng viên ghi nhận khi việc xảy ra trên thực tế bởi những tình tiết được xảy ra một lần và mang tính chất không rõ ràng Chăng hạn như ý chí thiện chí của các bên khi thực hiện hợp đồng, trường hợp khi có tranh chấp xảy ra, Tòa án sẽ đựa vào văn bản công chứng đề xác minh tính chất của vụ việc tại thời điểm thực hiện hợp đồng

Thứ ba, tính hợp pháp của hợp đồng và các giao dịch Đề trở thành một công chúng viên đòi hỏi phải đủ các yếu tố cần của Pháp luật quy định Do đó, ngoài việc hành nghề mang tính chất dịch vụ thì công chứng viên vừa mang quyền năng đặc biệt

đề bổ trợ cho hoạt động tư pháp được nhà nước công nhận và bảo vệ Điều đó dẫn đến việc bản thân một công chứng viên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật đối với việc hoạt động công chứng của mình Đề hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao, đòi hỏi ở công chứng viên phải có kiến thức, chuyên môn cao với các hoạt động nghiệp vụ của mỉnh Từ đó, sẽ nâng cao giá trị pháp lý của các giao dịch, tài liệu, bản dịch đã được công chứng so với một văn bản khác không được công chứng

Thứ tư, theo quy định, đối tượng của hoạt động công chứng gồm hai loại hợp đồng và giao dịch Hợp đồng công chứng về mặt hình thức và hợp đồng công chứng

về mặt nội dung Đầu tiên, những giao dịch bắt buộc phải công chứng đây coi như là

cơ sở có hiệu lực của một số loại giao dịch về mặt hình thức Ngoài ra, có những hợp đồng mà Pháp luật quy định không bắt buộc phải công chứng nhưng cá nhân , tô chức

có như cầu đề thực hiện công chứng

1.2 Khái niệm, đặc điểm của hoạt động Công chứng Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thì thế chấp là những giao dịch phô biến phục vụ cho giao dịch của ngân hàng và hoạt động vay mượn của cá nhân, tô chức Đối với hoạt động phổ biến như vậy thì đòi hỏi cho tổ chức cho vay có nhu cầu cho vay nhận thế chấp Một trong những tài sản phổ biến nhất trong hoạt động nhận thê chap la dat dai Dé bao dam quyén lợi của bên có quyền và nghĩa vụ của bên thực

hiện nghĩa vụ một cách đúng và đây đủ thì bên nhận thế chấp sử dụng quyền sử dụng đất đề làm các biện pháp bảo đảm

Đầu tiên, xét đến thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất”.Theo quy định tại Từ điển Luật học của Viện khoa học Pháp lý,thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là:

“Thế chấp quyền sử dụng đất đó là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyên quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai quy định;theo đó, bên sử dụng đất đùng quyên sử dụng đất của mình đi thé chap dé bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự”

Bên cạnh đó, đối với khía cạnh pháp lý, tại điều 500 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất có quyền chuyền đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đắt đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyên, nghĩa vụ theo hợp đồng với

995 người sử dụng đất” Mặc dù điều luật không quy định cụ thê về hợp động thế chấp quyên sử dụng đất, nhưng dựa trên quy định chung về hợp đồng quyền sử đụng đích

dé tir đó ta khái quát và nắm rõ được yêu cầu và quy định của Pháp luật đối với loại hợp đồng này Đối với loại tài sản để được đảm bảo trong hình thức thế chấp có thế là động sản hoặc bất động sản Việc thế chấp nhằm thực hiện nghĩa vụ nào đó chăng hạn như là nghĩa vụ trả tiền, thanh toán nợ Thông qua hình thức thế chấp, một bên sẽ nhận được một khoản tiền tương đương với tài sản thế chấp Nhìn chung, bất động sản thường được xem là tài sản dùng dé tién hành bảo đảm Mặt khác, giá trỊ mà bắt động sản mang lại rất cao, khi người mua gặp khó khăn trong việc huy động, sử dụng nguồn vốn của cá nhân đề mua lại bất động sản đã thế chấp Do đó, bên thứ ba sẽ có phương

án hỗ trợ về tài chính phần lớn ở trong các giao dịch Và việc thế chấp đó như một công cụ đề đảm bảo trong quá trình thực hiện giao dịch giữa các bên Như vậy bản chất của hợp đồng thê chấp được xuất phát từ nghĩa vụ của bên thế chấp, nhưng hiệu lực của nó lại không phụ thuộc và nghĩa vụ mà nó đảm bảo

Như vậy có thể hiểu một cách khái quát về khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như sau: “Hợp đồng thế chấp bản chất là một loại hợp đồng dân sự, theo đó bên sử dụng đất dùng quyên sử dụng đất của mình đề thế chấp trong việc đảm bảo

* Theo quy đình tại Từ điển Luật học của Viện khoa học Pháp lý

š Quốc Hội ( 2015) Điều 500 Bộ luật Dân sự

thực hiện các nghĩa vu dân sự theo các điều kiện, nội dung, hỉnh thức được quy định tại Bộ luật dân sự 2014 và Pháp luật về đất đai Hợp đồng phải được lập thành văn bản, phải làm thủ tục và có đăng ký tại UBND cấp có thâm quyên theo quy định của Pháp luật về đất đai”

Từ những giải thích trên nhận thấy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có một số đặc điểm sau

Thứ nhất, hợp đồng thế chấp phải đảm bảo nội dung và hình thức theo quy định của Bộ luật dân sự và Pháp luật về đất đai Bởi bản chất của hợp đồng thế chấp là một hợp đồng dân sự Tuy nhiên đối tượng của hợp đồng là một lọai đối tượng đặc biệt loại tài sản thuộc về quyền sở hữu toàn dân đưới sự quản lý của Nhà nước Khác với một

số tài sản thông thường mà chủ sở hữu được toàn quyền định đoạt, chiếm hữu và sử dụng Do vậy, các giao dịch liên quan về quyền sử dụng đất được Pháp luật quy định

và yêu cầu tuân thủ theo Pháp luật Đất đai Theo đó, Pháp luật quy định hợp đồng thế chấp quyền sử đụng đất phải được lập bằng văn bản, có công chứng chứng thực theo quy định của Pháp luật

Thứ hai, thay vì chuyền giao hết tat cả các tài sản gắn liền trên đất thì bên thé chấp chỉ cần chuyên giao giấy tờ quyền sử đụng đất Đây là một trong những đặc trưng

cơ bản của hình thức thế chấp theo Bộ luật dân sự quy định Theo đó, trừ trường hợp

có thỏa thuận khác thì bên thế chấp được quyên tiếp tục sử đụng tài sản đất đề sử dụng Phạm vi thế chấp được bên thế chấp toàn quyền quyết định, phụ thuộc vào nhụ cầu và ý chí của bên thế chấp Hoặc lựa chọn phương án thế chấp toàn bộ, hoặc thế chấp một phầm làm sao đảm bảo quá trình thực hiện nghĩa vụ của mình Trường hợp đến hạn đề thực hiện nghĩa vụ bằng quyền sử dụng đất của mình mà bên thực hiện không đúng hoặc không thực hiện nghĩa vụ của mình thì quyền sử dụng đất đang được thế chấp sẽ được xử lý theo các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được hoặc thỏa thuận không thành thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án có thâm quyền

và Tòa án là cơ quan có thâm quyên đề giải quyết tranh chấp

Thứ ba, ngoài quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện trong hợp đồng TCQSDĐ thì dưới dạng HĐ, HĐTCQSDĐ còn bảo vệ lợi ích cho người thứ ba Hợp đồng vì lợi ích người thứ ba là HĐ mà theo đó người thứ ba được hưởng lợi ích qua các nghĩa vụ mà hai bên thực hiện Ngoài ra, người thứ ba được quyên yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình Trường hợp các bên có xảy ra tranh chấp thì

7

người thứ ba không được quyền yêu cầu các bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ cho đến khi tranh chấp đó chấm dứt Trường hợp trước khi bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình mà người thứ ba từ chối lợi ích thì bên có nghĩa vụ không cần phải thực hiện nghĩa vụ, tuy nhiên phải báo cho bên có quyền và hợp đồng coi như là bị hủy bỏ, các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận Trường hợp sau khi bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình mà người thử ba tử chối lợi ích được hưởng thì nghĩa vụ được coi

là đã hoàn thành và bên có quyên vã phải chịu trách nhiệm như đã cam kết đối với bên

có nghĩa vụ Cuối cùng, khi người thứ ba đồng ý đề hưởng lợi ích phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì các bên vẫn phải thực hiện hợp đồng mà không được tự ý chấm dứt, sửa đổi hoặc hủy bỏ Ngọai trừ trường hợp người thứ ba đồng ý

1.2.2 Khái niệm, đặc điểm của hoạt động Công chứng Hợp đồng Thế chấp quyền sử dụng đất

Đất đai luôn được coi là tài nguyên quan trọng của một quốc gia, nó mang lại giá trị cao và thiết yếu trong đòi sống của con người đặc biệt nhất trong hoạt động kinh doanh Thông qua đất đai, con IBƯỜIi có thể tạo nên hoa lợi, lợi tức dé phục vụ cuộc sống góp phần đây mạnh quá trình phát triên xã hội Từ sự phát triển của đất đai và yêu cầu cũng như điều kiện của Pháp luật ban hành do đó hoạt động công chứng luôn song hành với hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước Việc công chứng xuất hiện góp phần quản lý các giao dịch một cách chặt chẽ nhất, tốt nhất dé đảm bảo không xảy ra tranh chấp cũng như sự bình ôn của thị trường bất động sản mà bao gồm trong đó có hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất

Từ những phân tích về khái niệm của công chứng và hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất Nhận thấy bản chất của hợp đồng công chứng quyền sử dụng đất nó cũng là một dạng chứng nhận tính chính xác, hợp pháp của hợp đồng của công chứng viên nhăm mục đích đảm bảo nghĩa vụ của bên thê chap va bén nhận thê chấp 1.2.3 Đặc điểm công chứng hợp đồng công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hiện nay, việc quy định thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định một cách chặt chẽ hơn so với các trình tự, thủ tục thực hiện công chứng đối với một số giao dịch đảm bảo bằng tài sản khác cụ thê: