Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN o0o TRỊNH THỊ MINH HỒNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT Chuyên n[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN -o0o - TRỊNH THỊ MINH HỒNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Mã ngành: 8340107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS VŨ VĂN NGỌC Hà Nội - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả Trịnh Thị Minh Hồng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Thế chấp tài sản 1.1.2 Quyền sử dụng đất 11 1.1.4 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 20 1.2 Pháp luật về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 22 CHƯƠNG II 30 THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT 30 2.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 30 2.1.1 Tên, quy mô, địa chỉ .30 2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển: .30 2.1.3 Ngành nghề kinh doanh 32 2.1.4 Sơ đồ tổ chức và hoạt động 33 2.1.5 Kết quả kinh doanh 34 2.1.6 Công nghệ, trách nhiệm xã hội, công nhận xã hội: .37 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 45 2.2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 45 - Về chủ thể hợp đồng: Bên nhận thế chấp LPB đã nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của Bên thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của chính Bên thế chấp hoặc Bên thứ (bên có nghĩa vụ) .46 - Về đối tượng hợp đồng: Các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh tại LPB thời gian qua đều tuân thủ quy định về đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Đó là tài sản đã có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp… 46 - Về hình thức hợp đồng: 100% các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại LPB đều tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức 46 - Về thủ tục ký kết và thực hiện: Việc ký kết, và thực hiện hợp đồng thế chấp tại LPB thời gian qua tuân thủ quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục ký kết và thực hiện .46 2.2.2 Những thành tựu đạt được và nguyên nhân của thành tựu áp dụng Hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 46 2.2.3 Hạn chế và nguyên nhân hạn chế thực tiễn áp dụng Hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 47 KẾT LUẬN CHƯƠNG II 52 CHƯƠNG III .53 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT 53 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 53 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 58 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt .63 3.3.1 Nâng cao chất lượng nhân sự .63 3.3.2 Xây dựng bộ mẫu hợp đồng 64 3.3.3 Quản lý, theo dõi việc thực hiện hợp đồng 64 KẾT LUẬN CHƯƠNG III 66 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân BLDS năm 2005 Bộ luật Dân năm 2005 BLDS năm 2015 Bộ luật Dân năm 2015 HĐTCQSDĐ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai LĐĐ 2003 Luật Đất đai năm 2003 LĐĐ 2013 Luật Đất đai năm 2013 LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất NSDĐ Người sử dụng đất PLĐĐ Pháp luật về đất đai TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân PCC Phòng công chứng LPB Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Sau Đại hội Đảng lần thứ VI, kinh tế nước ta chuyển sang kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo chế thị trường có quản lý Nhà nước Theo đó, pháp luật đất đai, pháp luật hợp đồng khơng ngừng hồn thiện Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Để cụ thể hóa Hiếp pháp, luật ban hành sửa đổi, bổ sung hoàn thiện theo yêu cầu thực tiễn: Bộ luật Dân 2015, Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014 văn luật hướng dẫn Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật đất đai nói dung, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói riêng giao dịch thương mại, dân thời gian qua cịn nhiều bất cập, nhiều quy định khơng rõ ràng, thiếu thực tế Cụ thể là: (i) Hình thức văn giao dịch quy định công chứng, chứng thực; (ii) Việc xác định chủ sử dụng tài sản chấp quyền sử dụng đất chưa chặt chẽ; (iii) Việc quản lý Giấy chứng nhận QSDĐ chưa chặt chẽ (Bên chấp dùng tài sản QSDĐ để chấp nhiều giao dịch khác nhau, có tính chấp lừa đảo thực tế khơng gặp); (iv) Vấn đề xử lý tranh chấp liên quan đến chấp QSDĐ thường kéo dài thời hạn chấp chí đến 20 năm Nguyên nhân hạn chế việc thực pháp luật hợp đồng chấp QSDĐ bao gồm nguyên nhân khách quan nguyên nhân chủ quan Các quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có khơng so khớp, thống nhất, đơi chồng chéo mâu thuẫn luật chung luật riêng Nhiều tình phát sinh thực tiễn khơng hướng dẫn điều chỉnh Điều gây khó khăn cho việc giải tranh chấp bên chưa đảm bảo quyền lợi ích đáng bên bị vi phạm Do vậy, định chọn đề tài: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt” để nghiên cứu quy định hợp đồng chấp QSDĐ nhằm đưa số giải pháp áp dụng hợp đồng chấp QSDĐ thực tế soạn thảo, đàm phán, ký kết thực hợp đồng chấp QSDĐ Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt đưa số kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn 2.1 Tình hình nghiên cứu nước Ở Việt Nam, có khơng đề tài nghiên cứu quản lý nguồn nhân lực Mỗi đề tài nghiên cứu xem xét khía cạnh khác nhau; kể đến cơng trình bật sau: - Luận án tiến sĩ: Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam – Lê Thị Thúy Bình (Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh), năm 2016 - Luận văn thạc sĩ: Pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ Ngân hàng thương mại hoạt động cho vay biện pháp chấp quyền sử dụng đất – Dương Thị Ngọc Anh (Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội), 2014 - Luận văn thạc sĩ: Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam – Trần Viết Thắng (Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội), năm 2014 Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu đề cập đến tầm quan trọng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, đến chưa có nghiên cứu cách hệ thống, toàn diện sâu sắc việc thực hợp đông chấp quyền sử dụng đất cụ thể Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu Luận văn Luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật hành hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, phân tích rõ chất hợp đồng đánh giá thực trạng áp dụng quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt để đưa giải pháp áp dụng thực tế Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt đề kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật 3.2 Nhiệm vụ luận văn - Hệ thống hoá vấn đề khái quát thực tiễn việc thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng áp dụng quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt - Đưa giải pháp áp dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy trình soạn thảo, đàm phán, ký kết, thực hợp đồng Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt - Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Thực tiễn thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt - Phạm vi nghiên cứu: + Về nội dung: Nghiên cứu pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt + Về khơng gian nghiên cứu: Nghiên cứu q trình hình thành phát triển quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam tình hình áp dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt + Thời gian nghiên cứu: Khi phân tích số liệu liên quan đến công tác thực hợp đồng, luận văn giới hạn khoảng thời gian từ năm 2013 đến năm 2018 kiến nghị giải pháp hoàn thiện công tác thực hợp đồng Phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận: Luận văn vận dụng nguyên tắc, phương pháp luận triết học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, lý luận nhà nước pháp luật điều kiện chế kinh tế Ngoài ra, luận văn thực sở vận dụng quan điểm Đảng Nhà nước nghiệp đổi nhằm xây dựng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phát huy tiềm phục vụ cho nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nước 5.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể: phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng như: tổng hợp, hệ thống, phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, đối chiếu v.v để giải vấn đề mà đề tài đặt Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Luận văn tổng hợp quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, phân tích mặt hạn chế quy định pháp luật hành - Ý nghĩa thực tiễn: Trên sở lý luận trên, kiến nghị hoàn thiện pháp luật đề xuất giải pháp áp dụng cho hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt Kết cấu luận văn Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu áp dụng pháp luật về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt ... thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt - Phạm vi nghiên cứu: + Về nội dung: Nghiên cứu pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng hợp đồng chấp quyền. .. chấp quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng áp dụng quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt - Đưa giải pháp áp dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy trình... pháp luật hành hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, phân tích rõ chất hợp đồng đánh giá thực trạng áp dụng quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt để đưa giải pháp