Ths pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng tmcp bưu điện liên việt

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN -o0o - TRỊNH THỊ MINH HỒNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã ngành: 8340107 ận Lu n vă LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ ạc th Người hướng dẫn khoa học: sĩ n uả Q TS Vũ Văn Ngọc lý nh Ki Hà Nội - 2018 tế LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả Trịnh Thị Minh Hồng ận Lu n vă ạc th sĩ n uả Q lý nh Ki tế MỤC LỤC D ANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Thế chấp tài sản 1.1.2 Quyền sử dụng đất .11 1.1.3 Thế chấp QSDĐ 15 1.1.4 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .20 1.1.5 Vai trò của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 21 1.2 Pháp luật về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 22 1.2.1 Chủ thể của hợp đồng: 23 1.2.2 Đối tượng của hợp đồng: 24 Lu 1.2.3 Hình thức hiệu lực của hợp đồng: .25 ận 1.2.4 Thủ tục ký kết, thực hiện hợp đồng 26 n vă 1.2.5 Hậu quả pháp lý đối với thế chấp quyền sử dụng đất 27 KẾT LUẬN CHƯƠNG 28 th CHƯƠNG II: THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN ạc SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT .29 sĩ 2.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 29 Q uả 2.1.1 Tên, quy mô, địa chỉ 29 n 2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển: 29 lý 2.1.3 Ngành nghề kinh doanh 31 nh Ki tế 2.1.4 Sơ đồ tổ chức và hoạt động .32 2.1.5 Kết quả kinh doanh 33 2.1.6 Công nghệ, trách nhiệm xã hội, công nhận xã hội: 37 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt .46 2.2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 46 2.2.2 Những thành tựu đạt được và nguyên nhân của thành tựu áp dụng Hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt .47 2.2.3 Hạn chế và nguyên nhân hạn chế thực tiễn áp dụng Hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 47 KẾT LUẬN CHƯƠNG II 52 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT 53 Lu 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử ận dụng đất 53 n vă 3.1.1 Hồn thiện pháp luật hợp đờng chấp 53 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp QSDĐ phải đặt th mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng 54 ạc 3.1.3 Hồn thiện pháp luật hợp đồng chấp QSDĐ phải đặt sĩ tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm.56 Q uả 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp QSDĐ phải đáp n ứng yêu cầu xu hội nhập 57 lý nh Ki tế 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 58 3.2.1 Đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ: .58 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng, về thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp: 59 3.2.3 Hoàn thiện các quy định về xử lý QSDĐ thế chấp: 60 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 64 3.3.1 Nâng cao chất lượng nhân sự 64 3.3.2 Xây dựng bộ mẫu hợp đồng .64 3.3.3 Quản lý, theo dõi việc thực hiện hợp đồng 65 KẾT LUẬN CHƯƠNG III 66 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 ận Lu n vă ạc th sĩ n uả Q lý nh Ki tế DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân BLDS năm 2005 Bộ luật Dân năm 2005 BLDS năm 2015 Bộ luật Dân năm 2015 HĐTCQSDĐ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai LĐĐ 2003 Luật Đất đai năm 2003 LĐĐ 2013 Luật Đất đai năm 2013 LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất NSDĐ Người sử dụng đất PLĐĐ Pháp luật về đất đai TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân PCC Phòng công chứng LPB Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt ận Lu n vă ạc th sĩ n uả Q lý nh Ki tế MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Sau Đại hội Đảng lần thứ VI, kinh tế nước ta chuyển sang kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo chế thị trường có quản lý Nhà nước Theo đó, pháp luật đất đai, pháp luật hợp đồng khơng ngừng hồn thiện Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Để cụ thể hóa Hiếp pháp, luật ban hành sửa đổi, bổ sung hoàn thiện theo yêu cầu thực tiễn: Bộ luật Dân 2015, Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014 văn luật hướng dẫn Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật đất đai nói dung, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói riêng giao dịch thương mại, dân thời gian qua cịn nhiều bất cập, nhiều quy định khơng rõ ràng, thiếu thực tế Cụ thể là: (i) Hình thức văn giao dịch quy định công chứng, chứng thực; (ii) Việc xác định chủ sử dụng tài sản chấp quyền sử dụng đất chưa Lu chặt chẽ; ận (iii) Việc quản lý Giấy chứng nhận QSDĐ chưa chặt chẽ (Bên chấp dùng n vă tài sản QSDĐ để chấp nhiều giao dịch khác nhau, có tính chấp lừa đảo thực tế không gặp); th (iv) Vấn đề xử lý tranh chấp liên quan đến chấp QSDĐ thường kéo dài ạc thời hạn chấp chí đến 20 năm sĩ Nguyên nhân hạn chế việc thực pháp luật hợp đồng Q chấp QSDĐ bao gồm nguyên nhân khách quan nguyên nhân chủ quan uả Các quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có không so khớp, n thống nhất, chồng chéo mâu thuẫn luật chung luật riêng Nhiều lý tình phát sinh thực tiễn không hướng dẫn điều chỉnh Điều nh Ki tế gây khó khăn cho việc giải tranh chấp bên chưa đảm bảo quyền lợi ích đáng bên bị vi phạm Do vậy, định chọn đề tài: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt” để nghiên cứu quy định hợp đồng chấp QSDĐ nhằm đưa số giải pháp áp dụng hợp đồng chấp QSDĐ thực tế soạn thảo, đàm phán, ký kết thực hợp đồng chấp QSDĐ Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt đưa số kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn 2.1 Tình hình nghiên cứu nước Ở Việt Nam, có khơng đề tài nghiên cứu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Mỗi đề tài nghiên cứu xem xét khía cạnh khác nhau; kể đến cơng trình bật sau: - Luận án tiến sĩ: Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam – Lê Thị Thúy Bình (Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh), năm 2016 - Luận văn thạc sĩ: Pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ Ngân hàng thương mại hoạt động cho vay biện pháp chấp quyền sử dụng đất – Dương Thị Ngọc Anh (Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội), 2014 Lu - Luận văn thạc sĩ: Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam ận – Trần Viết Thắng (Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội), năm 2014 n vă Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu đề cập đến tầm quan trọng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, đến chưa có nghiên cứu th cách hệ thống, toàn diện sâu sắc việc thực hợp đông chấp quyền ạc sử dụng đất cụ thể Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt sĩ Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu uả Q 3.1 Mục tiêu Luận văn n Luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật hành hợp lý đồng chấp quyền sử dụng đất, phân tích rõ chất hợp đồng đánh nh Ki tế giá thực trạng áp dụng quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt để đưa giải pháp áp dụng thực tế Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt đề kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật 3.2 Nhiệm vụ luận văn - Hệ thống hoá vấn đề khái quát thực tiễn việc thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng áp dụng quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt - Đưa giải pháp áp dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy trình soạn thảo, đàm phán, ký kết, thực hợp đồng Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt - Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Thực tiễn thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt - Phạm vi nghiên cứu: Lu + Về nội dung: Nghiên cứu pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ận thực tiễn áp dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt n vă + Về không gian nghiên cứu: Nghiên cứu trình hình thành phát triển quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam tình th Liên Việt ạc hình áp dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện sĩ + Thời gian nghiên cứu: Q uả Khi phân tích số liệu liên quan đến công tác thực hợp đồng, luận văn lý hồn thiện cơng tác thực hợp đồng n giới hạn khoảng thời gian từ năm 2013 đến năm 2018 kiến nghị giải pháp nh Ki tế Phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận: Luận văn vận dụng nguyên tắc, phương pháp luận triết học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, lý luận nhà nước pháp luật điều kiện chế kinh tế Ngoài ra, luận văn thực sở vận dụng quan điểm Đảng Nhà nước nghiệp đổi nhằm xây dựng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phát huy tiềm phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước 5.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể: phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng như: tổng hợp, hệ thống, phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, đối chiếu v.v để giải vấn đề mà đề tài đặt Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Luận văn tổng hợp quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, phân tích mặt hạn chế quy định pháp luật hành - Ý nghĩa thực tiễn: Trên sở lý luận trên, kiến nghị hoàn thiện pháp luật đề xuất giải pháp áp dụng cho hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Lu TMCP Bưu điện Liên Việt ận Kết cấu luận văn Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp luật hợp đồng chấp n vă quyền sử dụng đất th Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng ạc đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử sĩ dụng đất và nâng cao hiệu áp dụng pháp luật về hợp đồng chấp quyền sử Q n uả dụng đất tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt lý nh Ki tế 59 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng, về thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp: + Một là, Về hình thức của Hợp đồng thế chấp QSDĐ, pháp luật của nước ta còn nhiều bất cập nhất là những quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ Trước tiên cần sửa đổi, điều chỉnh các quy định tại Khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo sự phù hợp, nhất quán về vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ Vì thực tiến cho thấy thời gian qua, tại LPB, các văn bản nội bộ của LPB đã ‘bê nguyên” quy định của pháp luật là Hợp đồng thế chấp QSDĐ có thể chọn một hai phương án hoặc công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã Thực tiễn qua rà soát hồ sơ, tại địa bàn các thành phố lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh hay Đà Nẵng, các đơn vị kinh doanh của LPB đều chọn phương án công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ tại tổ chức hành nghề công chứng Tuy nhiên, tại các địa bàn còn lại, đơn vị kinh doanh thường tiến hành chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ tại ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến Nguyên nhân là tại các địa phương, mối quan hệ làng xã còn chặt chẽ, việc giúp một giao dịch, hồ sơ có người thân quen sẽ nhanh gọn Thêm nữa, lệ phí chứng thực so với công chứng cũng thấp Tuy nhiên, về mặt quyền lợi của tổ chức tín dụng thì Lu rủi ro cũng cao cán bộ chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã là cán bộ tư ận pháp hộ tịch/lãnh đạo ủy ban nhân dân cấp xã không được đào tạo bài bản về chức công chứng, chứng thực giao dịch là công chứng viên tại tổ chứng hành n vă nghề công chứng th + Hai là, về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Pháp luật cần quy định đăng ạc ký thế chấp là thủ tục hành chinh bắt buộc để công bố quyền tài sản và cần phân biệt với thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp Pháp luật cần quy sĩ định hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực tại thời điểm hợp đồng thế chấp QSDĐ Q uả được công chứng hoặc chứng thực Việc đăng ký thế chấp QSDĐ là thủ tục hành n chính bắt buộc để công khai tài sản đã được thế chấp, là sở cho việc xác định thứ lý tự ưu tiên toán phải xử lý tài sản thế chấp nh Ki tế 60 3.2.3 Hoàn thiện các quy định về xử lý QSDĐ thế chấp: + Thứ nhất, pháp luật cần có quy định để tăng quyền chủ động sức mạnh cho bên nhận chấp thực quyền thu giữ tài sản chấp để xử lý Xu hướng phát triển pháp luật giao dịch bảo đảm đại khuyến khích chủ thể thỏa thuận phương thức xử lý tài sản chấp ngồi Tịa án Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP cho phép bên nhận chấp quyền thu giữ tài sản để xử lý hết thời hạn thông báo mà bên giữ tài sản không chịu giao tài sản Mặc dù quy định thể tính cưỡng chế thực chất bên nhận chấp lại khơng có định cưỡng chế quan nhà nước có thẩm quyền nên việc thu giữ tài sản không giải triệt để Việc thu giữ không vi phạm nguyên tắc quy định Điều 12 BLDS năm 2005: không dùng vũ lực đe dọa dùng vũ lực để giải tranh chấp dân điều hiển nhiên bên nhận chấp đành "bó tay" không pháp luật trao cho quyền cưỡng chế tài sản chấp bên chấp có hành vi chống đối không chịu giao tài sản chấp Chúng ta tham khảo cách thức thu giữ tài sản chấp hiệu sau pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức [24]: Khi giao kết hợp đồng tín dụng, bên có thỏa thuận việc bên nhận chấp có quyền trực tiếp thu giữ, cưỡng chế tài sản chấp có chống đối bên chấp vào thời Lu điểm xử lý tài sản chấp Nội dung thỏa thuận cần công chứng ận vào cơng chứng viên định cơng nhận trao định cho bên nhận chấp giữ Pháp luật Đức công nhận định cơng chứng viên n vă có hiệu lực thi hành án Tòa án Giải pháp giúp bên nhận chấp th có quyền chủ động xử lý tài sản chấp đồng thời tiết kiệm thời gian ạc chi phí trình xử lý tài sản chấp Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu tại các tổ chức tín dụng đã được kỳ vọng sẽ tháo được nút thắt này, sĩ giải tỏa được nặng lòng của các tổ chức tín dụng Tuy nhiên, thực tế áp Q uả dụng lại chưa thể giúp các tổ chức tín dụng khỏi vị thế là bên yếu thế quan n hệ thế chấp để vay vốn tiền vay đã giải ngân cho khách hàng, quyền thu giữ tài lý sản chưa đủ sở để thực hiện các hợp đồng thế chấp QSDĐ đều được giao kết nh Ki tế 61 theo quy định của pháp luật từ trước Đến phải xử lý tài sản, mức độ thiện chí của bên thế chấp và bên có nghĩa vụ đều thấp nên việc ký văn bản sửa đổi hợp đồng thế chấp để thực hiện theo quy định của Nghị quyết 42 về thu giữ tài sản thế chấp chưa thể thực hiện được kết quả kỳ vọng + Thứ hai, pháp luật cần quy định thủ tục tố tụng dân rút gọn việc xử lý tài sản chấp tiến hành theo thủ tục tư pháp Tịa án Pháp luật cần có quy định thủ tục giản lược xử lý tài sản chấp, cụ thể: Tịa án định thu giữ tài sản mà không cần phải tiến hành xét xử bên nhận chấp cung cấp đầy đủ hai chứng Tòa: (i) Hợp đồng chấp có hiệu lực chứng hành vi vi phạm nghĩa vụ bên vay Theo người làm báo cáo, yêu cầu thu giữ tài sản chấp nên coi việc dân mà không nên coi vụ án dân sự, nội dung yêu cầu bên nhận chấp giải tranh chấp hợp đồng vay hay hợp đồng chấp mà yêu cầu Tòa phán để quan thi hành án thực việc thu giữ tài sản từ tay người giữ tài sản chấp; (ii) văn xác nhận bên chấp không giao tài sản để xử lý hạn thông báo thu giữ tài sản mà khơng có lý đáng Trên sở hai yếu tố trên, Tịa án khơng phải xét xử, án mà định cưỡng chế thu giữ tài sản chấp Lu + Thứ ba, pháp luật cần tôn trọng thỏa thuận bên hợp đồng ận chấp việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản chấp Hợp đồng phải tuân thủ nghiêm túc, hiệu lực hợp đồng phải có tính ổn định hủy n vă bỏ cách tùy tiện trừ có sự thỏa thuận lại của các bên tham gia giao kết Do th vậy, phương thức xử lý tài sản chấp QSDĐ phải tuân thủ triệt để ạc phương thức xử lý mà bên lựa chọn hợp đồng chấp, nội dung thỏa thuận bị tun bố vơ hiệu việc xử lý tuân theo quy định sĩ pháp luật QSDĐ chấp tiến hành xử lý theo phương thức bản Q uả là chuyển nhượng QSDĐ chấp Các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ chấp n phải bảo đảm tính đơn giản, nhanh chóng, không tốn số tiền thu phải lý sát với giá thị trường QSDĐ chấp Các trường hợp chuyển nhượng nh Ki tế 62 QSDĐ chấp phải có giám sát Tịa án Theo người viết báo cáo, trường hợp sau thiết phải có giám sát Tịa án để đảm bảo tính cơng chủ thể: (i) Khi việc chuyển nhượng QSDĐ chấp khơng có thống ý chí tất chủ thể có quyền lợi liên quan đến QSDĐ chấp; (ii) Khi bên chấp vắng mặt (bị Tòa án tun bố tích) mà khơng có người đại diện theo pháp luật đại diện theo ủy quyền; (iii) Khi bên nhận chấp muốn nhận QSDĐ chấp để thay cho nghĩa vụ bị vi phạm Ngoài trường hợp nêu trên, bên nhận chấp quyền tự xử lý QSDĐ chấp Cách thức chuyển nhượng QSDĐ chấp tùy thuộc vào thị trường hoàn cảnh cụ thể: bán đấu giá hay chuyển nhượng thông thường Bên nhận chấp phải tuân thủ nghĩa vụ như: chuyển nhượng QSDĐ thời hạn, với mức giá cao sở giá thị trường phải chứng minh cân nhắc thận trọng lợi ích bên chấp chủ thể khác có liên quan + Thứ tư, pháp luật cần thống đồng chế áp dụng thủ tục sang tên QSDĐ chấp bị xử lý khơng có chữ ký hay giấy ủy quyền bên Lu chấp Pháp luật đất đai cần phải bổ sung quy định hợp đồng chấp QSDĐ ận hợp pháp có giá trị thay hợp đồng chuyển nhượng để sang tên cho bên nhận n vă chuyển nhượng QSDĐ chấp Đồng thời, pháp luật cần bổ sung quy định thủ tục cưỡng chế thu hồi GCNQSDĐ chấp xử lý QSDĐ đó, GCNQSDĐ th bên chấp hay người thứ ba giữ Nếu họ khơng tự nguyện giao phải có ạc chế để Tịa án tun bố giấy tờ vô hiệu cấp GCNQSDĐ cho sĩ người nhận chuyển nhượng QSDĐ chấp Q + Thứ năm, pháp luật cần có quy định cụ thể xử lý tài sản chấp uả bên chấp pháp nhân bị phá sản Theo người viết báo cáo, Luật Phá sản cần n xác định rõ ràng trường hợp đình xử lý tài sản chấp lý Thẩm phán định áp dụng thủ tục phục hồi hoạt động doanh nghiệp nh Ki tế 63 Và thời gian phục hồi bên nhận chấp quyền yêu cầu Tòa án cho phép bán tài sản chấp Luật Phá sản cần bổ sung bên nhận chấp quyền bán tài sản chấp thời gian áp dụng biện pháp tạm đình xử lý tài sản doanh nghiệp phá sản, cụ thể như: (i) Việc tạm đình xử lý tài sản chấp khơng cịn phù hợp với điều kiện tài doanh nghiệp bị lâm vào tình trạng phá sản (trong trường hợp doanh nghiệp khơng có kế hoạch phục hồi hoạt động kế hoạch phục hồi khơng có tính khả thi; kế hoạch phục hồi có tính khả thi tài sản bảo đảm khơng tham gia vào q trình này) và/hoặc (ii) việc tạm đình xử lý tài sản chấp nguyên nhân gây thiệt hại khắc phục được, sửa chữa bên nhận chấp Nếu bên nhận chấp xử lý để thu hồi nợ hạn họ lâm vào tình trạng phá sản tài sản chấp phải xử lý không bị hư hỏng tiêu hủy… chứng để bên nhận chấp yêu cầu Tòa án cho phép xử lý tài sản chấp Tòa án thụ lý đơn yêu cầu tuyên bố phá sản Nếu áp dụng thủ tục lý tài sản toán nợ doanh nghiệp phá sản tài sản chấp bán đương nhiên mà khơng cần phải có đơn u cầu bên nhận chấp Luật Phá sản cần bổ sung quy định quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại bên nhận chấp Lu trường hợp tài sản chấp bị hư hỏng, giảm sút giá trị quãng thời gian tạm ận đình có định lý tài sản, khoản nợ Về nguyên tắc, Thẩm phán định áp dụng thủ tục lý tài sản khoản nợ n vă tài sản chấp phải xử lý Tuy nhiên, Luật Phá sản chưa có quy th định cụ thể việc xử lý tài sản chấp thực tách rời, độc lập hay thực ạc chung với thủ tục lý nợ Theo chúng tôi, việc xử lý tiến hành đồng thời theo thủ tục phá sản có thỏa thuận Tổ quản lý, lý sĩ tài sản với bên nhận chấp Nội dung thỏa thuận bao gồm: chủ thể Q uả quyền bán tài sản, phương thức bán trách nhiệm toán tiền cho bên n nhận chấp tài sản bán xong Nếu khơng có thỏa thuận việc lý xử lý tài sản chấp giải riêng nh Ki tế 64 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 3.3.1 Nâng cao chất lượng nhân sự Nhân sự là yếu tố quan trọng hàng đầu thành công của mỗi tổ chức Đối với một công ty lĩnh vực dịch vụ, vấn đề chất lượng nhân sở ngân hàng thương mại LPB lại càng quan trọng bấy nhiêu Sau 10 thành lập, quy mô của LPB đã tăng 22 lần so với thời điểm thành lập Đến nay, mạng lưới hoạt động bùng nổ cộng với các sản phẩm đa dạng cung cấp thị trường khiến nhu cầu tăng nhân sự đáp ứng yêu cầu công việc lại càng cấp thiết Thực tế, thời gian qua, để đảm bảo nhu cầu tăng trưởng, tại một số địa bàn không phải là các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố lớn, thì nhân sự được tuyển dụng không phải tất cả các trường hợp đều đáp ứng tiêu chuẩn chuẩn của cấp có thẩm quyền để thống nhất toàn hệ thống Nguyên là có những địa bàn, số lượng nhân sự được đào tạo chính quy, chuẩn chỉ, đúng chuyên ngành không nhiều, thậm chí chỉ lẻ tẻ một vài trường hợp Do chất lượng tuyển dụng đầu vào thấp, nhân sự chưa được đào tạo, kinh nghiệm còn non kém nên tiềm ẩn rủi ro không phát hiện được các rủi ro pháp lý đối với hồ sơ pháp lý của Khách hàng, hóa đơn thuế, hồ sơ pháp lý của tài sản đảm bảo, của các giao dịch… cũng rủi ro đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ Do Lu đó, để đảm bảo đủ nhân sự làm việc mà vẫn đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe sự ận phù hợp về mặt pháp lý, an toàn hồ sơ bán hàng, đòi hỏi chiến lược đào tạo sau tuyển dụng nhằm cải thiện, nâng cao chất lượng nhân sự cho Ngân hàng n vă 3.3.2 Xây dựng bộ mẫu hợp đồng th Theo quy định của pháp luật, cũng mẫu hợp đồng tín dụng, mẫu hợp đồng ạc thế chấp tài sản nói chung và mẫu hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng phải được LPB đăng ký tại Cục quản lý cạnh tranh – Bộ Công thương để đảm bảo có sự rà sĩ soát của quan nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Sau được Q uả chứng nhận, mẫu hợp đồng thế chấp QSDĐ đó sẽ được áp dụng thống nhất hệ n thống LPB Để đảm bảo chặt chẽ về hồ sơ, mẫu hợp đồng bộ phận Pháp chế soạn lý nh Ki tế 65 thảo phải đáp ứng được yêu cầu phù hợp quy định của phát luật, và thuận lợi áp dụng thực tế và đúng với tinh thần định hướng kinh doanh của LPB 3.3.3 Quản lý, theo dõi việc thực hiện hợp đồng Đất đai đối với các nhân, tổ chức sở hữu tại Việt Nam luôn là loại tài sản quý, quan trọng, có giá trị lớn Do đó, việc định đoạt, tham gia giao kết các giao dịch là quan trọng với các bên Để tránh những hạn chế ký kết, thực hiện, áp dụng hợp đồng thế chấp QSDĐ tại LPB thời gian vừa qua, ngân hàng cần có bộ phận đầu mối (có thề là bộ phận Kiểm toán nội bộ hoặc Pháp chế và quản lý rủi ro) quản lý, theo dõi việc thực hiện các bộ mẫu hợp đồng (trong đó có hợp đồng thế chấp QSDĐ) để thống kê những sai phạm, vướng mắc áp dụng thực tiễn đề cấp có thẩm quyền nắm được, có chỉ đạo kịp thời, cũng có những ý kiến tham vấn để các đơn vị kinh doanh sau không vướng phải sai sót tương tự ận Lu n vă ạc th sĩ n uả Q lý nh Ki tế 66 KẾT LUẬN CHƯƠNG III Mặc dù pháp luật hành điều chỉnh chấp QSDĐ có nhiều chuyển biến tích cực việc tạo mơi trường pháp lý an tồn cho chủ thể xác lập hợp đồng chấp Tuy nhiên, q trình thực hiện, bên cịn gặp nhiều trở ngại vướng mắc, theo quyền lợi ích bên quan hệ chấp chưa đảm bảo hiệu quả.Vì vậy, thời gian tới, Việt Nam cần thiết phải rà soát, bãi bỏ quy định khơng cịn phù hợp, ban hành quy định điều chỉnh quan hệ chấp QSDĐ mà thực tiễn địi hỏi; đờng thời, quy định nội bộ của Ngân hàng Bưu điện Liên Việt cần cụ thể, chi tiết hơn, đồng bộ Tuy nhiên, giải pháp cần phải thực bước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội nước ta thời kỳ, không những thế, còn phải phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội từng vùng miền ận Lu n vă ạc th sĩ n uả Q lý nh Ki tế 67 KẾT LUẬN Mặc dù pháp luật hành điều chỉnh hợp đờng chấp QSDĐ có nhiều chuyển biến tích cực việc tạo mơi trường pháp lý an tồn cho chủ thể thiết lập quan hệ chấp Tuy nhiên, trình vận hành quyền chấp, bên gặp nhiều trở ngại vướng mắc, theo quyền lợi ích bên quan hệ chấp chưa đảm bảo hiệu Vì vậy, thời gian tới, Việt Nam cần thiết phải rà soát, bãi bỏ quy định khơng cịn phù hợp, ban hành quy định điều chỉnh hợp đồng chấp QSDĐ mà thực tiễn đòi hỏi Tuy nhiên, giải pháp cần phải thực bước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội nước ta thời kỳ Thế chấp QSDĐ khơng có mục đích tự thân, hình thành phát triển nhu cầu thực tế sống Thế chấp QSDĐ diễn sôi động chiếm ưu kinh tế thị trường Tuy nhiên, chấp QSDĐ Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối Vì vậy, điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp QSDĐ thể khác biệt so với quan hệ chấp tài sản khác Đó khác biệt pháp luật quy định đối tượng, cách thức xác lập Lu thực giao dịch quy trình xử lý QSDĐ chấp chi phối ận kiểm soát chặt chẽ Nhà nước n vă Pháp luật thực định chấp QSDĐ và hợp đồng thế chấp QSDĐ Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi đáng ghi nhận, chứng LĐĐ th năm 2013, Luật công chứng 2014, các nghị định, thông tư về việc thực hiện ạc hợp đông thế chấp QSDĐ ban hành có hiệu lực, với đó, văn sĩ pháp luật liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh Q nhu cầu phát sinh từ thực tế Vì thế, chúng tạo khung pháp lý tương đối toàn uả diện đầy đủ để góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia quan hệ, n quyền lợi ích bên theo đảm bảo tốt lý nh Ki tế 68 Mặc dù đạt nhiều thành tựu, song trình vận hành quyền chấp QSDĐ thực tế, hệ thống pháp luật hợp đồng chấp QSDĐ bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Chẳng hạn, hạn chế quyền chủ thể tham gia quan hệ chấp; lĩnh vực pháp luật công chứng, chứng thực, đăng ký chấp QSDĐ xử lý tài sản chấp gị bó, khiên cưỡng xa rời thực tế, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế; trình xác lập, thực chấm dứt hợp đồng chấp QSDĐ bên chưa nhận hỗ trợ phối hợp tích cực từ phía quan chức năng, làm cho công tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu Hoàn thiện pháp luật nhằm đảm bảo vận hành có hiệu chấp QSDĐ đời sống xã hội hướng lựa chọn tất yếu thời gian tới Công tác xuất phát từ yêu cầu chung việc hồn thiện thể chế kinh tế nói chung kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, đồng thời nhằm giải yêu cầu riêng thị trường bất động sản mà hạt nhân thị trường QSDĐ với thị trường tín dụng Các giải pháp cần thực đồng có hệ thống, bao gồm việc hoàn thiện pháp luật thực thi pháp luật Trong đó, hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ xác định nhiệm vụ trọng tâm Lu Các giải pháp đề xuất luận văn thực thời ận gian ngắn khơng tập trung quy định hợp đồng chấp QSDĐ, mà liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật, đến hoạt động nhiều n vă cấp, nhiều ngành gắn với điều kiện phù hợp kinh tế - xã hội Vì vậy, th phù hợp với giai đoạn, cụ thể khác nhau, với tính chất cấp thiết địi ạc hỏi việc hồn thiện pháp luật hợp đồng chấp QSDĐ mức độ khác mà có giải pháp phải ưu tiên thực trước cấp bách, có giải sĩ pháp tiến hành theo lộ trình cụ thể đặt mối quan hệ tổng thể việc Q n uả hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường nói chung lý nh Ki tế 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Thương mại (2000), Hiệp định Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Hợp chủng quốc Hòa Kỳ quan hệ thương mại (Phụ lục G - Bảng lộ trình cam kết thương mại dịch vụ cụ thể), (Tài liệu dịch), Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp (2011), Thông tư số 05/2011/TT/BTP ngày 16/02/2011 hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội BTP-BTNMT (2016), Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 29/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Chính phủ (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Lu Chính phủ (2010), Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao ận dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2012), Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ n vă sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao ạc th dịch bảo đảm, Hà Nội Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp (2007), Báo cáo đánh sĩ giá năm thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần uả Q thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội n 10 Đào Trí Úc (2001), "Những nội dung khái niệm hệ thống pháp luật lý nh Ki tế 70 nước ta nguyên tắc lập pháp", Nghiên cứu lập pháp, số (10), tr 48-52 11 FIAS (2006), Việt Nam tăng cường hội tiếp cận tín dụng thơng qua cải cách giao dịch bảo đảm, Hà Nội 12 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2004), Giáo trình Lý luận chung nhà nước pháp luật, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 13 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo quy định Pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 14 Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 15 Ngân hàng Nhà nước (2001), Quy chế cho vay Tổ chức tín dụng khách hàng (ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001), Hà Nội 16 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng (ban hành kèm theo Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005), Hà Nội Lu 17 Ngô Quang Huy (2013), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất thực ận tiễn tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà n vă Nội, Hà Nội 18 Nguyễn Ngọc Điện (2006), "Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác th lập quyền bất động sản", Nghiên cứu lập pháp, (12), tr 27-35 ạc 19 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất sĩ giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án Tiến sĩ Luật học, uả Q Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 20 Nguyễn Quang Tuyến (2004), "Bàn thêm quy định chấp quyền n sử dụng đất", Luật học, (Số chuyên đề), tr 50-54 lý 21 Nguyễn Thị Nga (2008), "Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng nh Ki tế 71 ký, chấp quyền sử dụng đất", Nhà nước pháp luật, (12), tr 50-55 22 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt 23 Nguyễn Thị Thu Thủy (2013), Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 24 Nguyễn Xuân Bang (2012), Bàn chấp bảo lãnh theo quy định Bộ luật dân năm 2005, Nghề Luật, (5), tr 29-30 25 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2011), Kỷ yếu hội thảo sửa đổi Bộ luật dân sự, ngày 12-13/5/2011, Hà Nội 26 Phạm Công Lạc (1996), Cầm cố chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Luận án thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 27 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 28 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 29 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 30 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 31 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 32 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội Lu 33 Quốc hội (2009), Luật sửa đổi Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật ận Đất đai, Hà Nội 34 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội n vă 35 Quốc hội (2010), Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Hà Nội th 36 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội ạc 37 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội sĩ 38 Quốc hội (2014), Luật Công chứng, Hà Nội Q 39 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội uả 40 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội n 41 Quốc hội (2014), Luật Phá sản, Hà Nội lý 42 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội nh Ki tế 72 43 Quốc hội (2017), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 44 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2015), Thông tư số 26/2015/TTNHNN ngày 09/12/2015 về hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành tương lai 45 Trần Anh Tuấn (2009), "Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất", Nghiên cứu lập pháp, (7), tr 52-56 46 Trần Viết Thắng (2014), Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 47 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 48 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Lý luận chung nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 49 Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 50 Trương Thanh Đức (2011), "Bình luận chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự", Tài liệu Tọa đàm: Chế định giao dịch bảo đảm Bộ Lu luật Dân sự, Dự án Jica, Bộ Tư pháp tổ chức Hà Nội ận 51 Tuấn Đạo Thanh (2012), "Thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm nghĩa vụ bên n vă thứ ba qua thực tiễn hoạt động công chứng", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tr 7-15 th 52 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp ạc & Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội sĩ 53 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân uả Q năm 2005, tập 2, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 54 Vũ Thị Hồng Yến (2011), "Xử lý tài sản chấp số giải pháp hoàn n thiện pháp luật", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề: Pháp luật đăng ký lý giao dịch bảo đảm), tr 73-84 nh Ki tế 73 55 Vũ Thị Hồng Yến (2012), "Bất cập chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tr 11-14 56 Vũ Thị Hồng Yến (2012), "Xử lý tài sản chấp mối quan hệ với pháp luật phá sản", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tr 37-42 57 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội ận Lu n vă ạc th sĩ n uả Q lý nh Ki tế