Ths pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng tmcp bưu điện liên việt

Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o PAGE TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN o0o TRỊNH THỊ MINH HỒNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT Chuyê[.]

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN -o0o - TRỊNH THỊ MINH HỒNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Mã ngành: 8340107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS VŨ VĂN NGỌC Hà Nội - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả Trịnh Thị Minh Hồng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Thế chấp tài sản 1.1.2 Quyền sử dụng đất 11 1.1.4 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 20 1.2 Pháp luật về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 22 CHƯƠNG II 30 THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT 30 2.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 30 2.1.1 Tên, quy mô, địa chỉ .30 2.1.2 Quá trình hình thành phát triển: .30 2.1.3 Ngành nghề kinh doanh 32 2.1.4 Sơ đồ tổ chức hoạt động 33 2.1.5 Kết quả kinh doanh 34 2.1.6 Công nghệ, trách nhiệm xã hội, công nhận xã hội: .37 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 45 2.2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 45 - Về chủ thể hợp đồng: Bên nhận chấp LPB nhận tài sản chấp quyền sử dụng đất của Bên chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của chính Bên chấp hoặc Bên thứ (bên có nghĩa vụ) .46 - Về đối tượng hợp đồng: Các hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phát sinh LPB thời gian qua tuân thủ quy định đối tượng của hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đó tài sản có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp… 46 - Về hình thức hợp đồng: 100% hợp đồng chấp quyền sử dụng đất LPB tuân thủ quy định của pháp luật hình thức 46 - Về thủ tục ký kết thực hiện: Việc ký kết, thực hợp đồng chấp LPB thời gian qua tuân thủ quy định của pháp luật trình tự, thủ tục ký kết thực .46 2.2.2 Những thành tựu đạt được nguyên nhân của thành tựu áp dụng Hợp đồng chấp QSDĐ Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 46 2.2.3 Hạn chế nguyên nhân hạn chế thực tiễn áp dụng Hợp đồng chấp QSDĐ Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 47 KẾT LUẬN CHƯƠNG II 52 CHƯƠNG III .53 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT 53 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 53 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 58 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt .63 3.3.1 Nâng cao chất lượng nhân .63 3.3.2 Xây dựng bộ mẫu hợp đồng 64 3.3.3 Quản lý, theo dõi việc thực hợp đồng 64 KẾT LUẬN CHƯƠNG III 66 KẾT LUẬN 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS BLDS năm 2005 BLDS năm 2015 HĐTCQSDĐ LĐĐ LĐĐ 2003 LĐĐ 2013 LKDBĐS QSDĐ NSDĐ PLĐĐ TCTD UBND PCC LPB Bộ luật Dân Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 Luật Kinh doanh bất động sản Quyền sử dụng đất Người sử dụng đất Pháp luật đất đai Tổ chức tín dụng Ủy ban nhân dân Phòng công chứng Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Sau Đại hội Đảng lần thứ VI, kinh tế nước ta chuyển sang kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo chế thị trường có quản lý của Nhà nước Theo đó, pháp luật đất đai, pháp luật hợp đờng khơng ngừng được hồn thiện Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài ngun khống sản, ng̀n lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công tḥc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý” Để cụ thể hóa Hiếp pháp, luật được ban hành sửa đởi, bở sung hồn thiện theo u cầu của thực tiễn: Bộ luật Dân 2015, Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014 văn bản luật hướng dẫn Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật đất đai nói dung, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói riêng giao dịch thương mại, dân thời gian qua còn nhiều bất cập, nhiều quy định không rõ ràng, thiếu thực tế Cụ thể đó là: (i) Hình thức văn bản giao dịch quy định công chứng, chứng thực; (ii) Việc xác định chủ sử dụng của tài sản chấp quyền sử dụng đất chưa chặt chẽ; (iii) Việc quản lý Giấy chứng nhận QSDĐ chưa chặt chẽ (Bên chấp dùng tài sản QSDĐ để chấp nhiều giao dịch khác nhau, có tính chấp lừa đảo thực tế không gặp); (iv) Vấn đề xử lý tranh chấp liên quan đến chấp QSDĐ thường kéo dài thời hạn chấp chí đến 20 năm Nguyên nhân của những hạn chế việc thực pháp luật hợp đồng chấp QSDĐ bao gồm cả nguyên nhân khách quan nguyên nhân chủ quan Các quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có không so khớp, thống nhất, chồng chéo mâu thuẫn giữa luật chung luật riêng Nhiều tình huống phát sinh thực tiễn không được hướng dẫn điều chỉnh Điều đó gây khó khăn cho việc giải tranh chấp giữa bên chưa đảm bảo được quyền lợi ích chính đáng của bên bị vi phạm Do vậy, định chọn đề tài: “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt” để nghiên cứu quy định hợp đồng chấp QSDĐ nhằm đưa một số giải pháp áp dụng hợp đồng chấp QSDĐ thực tế soạn thảo, đàm phán, ký kết thực hợp đồng chấp QSDĐ Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt đưa mợt sớ kiến nghị để hồn thiện quy định pháp luật Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn 2.1 Tình hình nghiên cứu nước Ở Việt Nam, có không ít đề tài nghiên cứu quản lý nguồn nhân lực Mỗi đề tài nghiên cứu xem xét những khía cạnh khác nhau; kể đến công trình nổi bật sau: - Luận án tiến sĩ: Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam – Lê Thị Thúy Bình (Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh), năm 2016 - Luận văn thạc sĩ: Pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ của Ngân hàng thương mại hoạt động cho vay biện pháp chấp quyền sử dụng đất – Dương Thị Ngọc Anh (Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội), 2014 - Luận văn thạc sĩ: Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam – Trần Viết Thắng (Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội), năm 2014 Nhìn chung, công trình nghiên cứu đề cập đến tầm quan trọng của hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, đến vẫn chưa có mợt nghiên cứu mợt cách hệ thớng, tồn diện sâu sắc việc thực hợp đông chấp quyền sử dụng đất cụ thể đối với Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu Luận văn Luận văn tập trung nghiên cứu những quy định pháp luật hành hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, phân tích rõ bản chất của hợp đồng đánh giá thực trạng áp dụng quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt để đưa giải pháp áp dụng thực tế Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt đề những kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật 3.2 Nhiệm vụ luận văn - Hệ thống hoá những vấn đề bản khái quát thực tiễn việc thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng áp dụng quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt - Đưa những giải pháp áp dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy trình soạn thảo, đàm phán, ký kết, thực hợp đồng Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt - Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Thực tiễn thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt - Phạm vi nghiên cứu: + Về nội dung: Nghiên cứu pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt + Về không gian nghiên cứu: Nghiên cứu trình hình thành phát triển quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất của pháp luật Việt Nam tình hình áp dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt + Thời gian nghiên cứu: Khi phân tích số liệu liên quan đến công tác thực hợp đồng, luận văn chỉ giới hạn khoảng thời gian từ năm 2013 đến năm 2018 kiến nghị giải pháp hồn thiện cơng tác thực hợp đờng Phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận: Luận văn vận dụng nguyên tắc, phương pháp luận triết học vật biện chứng vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, của lý luận nhà nước pháp luật điều kiện chế kinh tế Ngoài ra, luận văn được thực sở vận dụng những quan điểm bản của Đảng Nhà nước nghiệp đổi nhằm xây dựng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phát huy tiềm phục vụ cho nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nước 5.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể: phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng như: tổng hợp, hệ thống, phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, đối chiếu v.v để giải vấn đề mà đề tài đặt Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Luận văn tổng hợp quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, phân tích những mặt hạn chế của quy định pháp luật hành - Ý nghĩa thực tiễn: Trên sở lý luận trên, kiến nghị hoàn thiện pháp luật đề xuất giải pháp áp dụng cho hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt Kết cấu luận văn Chương 1: Cơ sở lý luận pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt Chương 3: Giải pháp hồn thiện pháp luật hợp đờng chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Thế chấp tài sản 1.1.1.1 Quan niệm về thế chấp tài sản Trong đời sống thực tiễn, tài sản cá nhân làm thuộc sở hữu của riêng họ Pháp luật ghi nhận bảo hộ quyền sở hữu tư nhân đối với tài sản Điều có nghĩa chủ sở hữu có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản của mình; họ có thể đem tài sản đó để đảm bảo thực nghĩa vụ tương lai, pháp luật gọi chung giao dịch bảo đảm Một số đó chấp tài sản Khái niệm được đề cập sách, báo pháp lý nước ta Theo Từ điển Luật học Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn, Thế chấp Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ tài sản, theo đó bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực nghĩa vụ đối với bên có quyền Tài sản được chấp bất động sản nhà ở, vườn lâu năm, công trình xây dựng khác… có thể chấp mợt phần hoặc tồn bợ bất động sản để đảm bảo một hoặc nhiều nghĩa vụ, tùy theo giá trị của bất động sản tùy theo thỏa thuận của bên Hoa lợi phát sinh từ bất động sản, vật phụ của bất động sản chỉ trở thành đối tượng của chấp, bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định Thông thường tài sản chấp vẫn bên chấp giữ, trừ trường hợp bên có thỏa thuận giao cho bên nhận chấp hoặc người thứ ba giữ Việc chấp tài sản phải được lập thành