Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng

NGUYEN VĂN DŨNG

PHAP LUAT VE CONG CHUNG HỢP BONG THE CHAP QUYEN SỬ DUNG DAT VA THỰC TIEN ÁP DUNG

LUAN VAN THAC Si LUAT HOC (Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI, NĂM 2019

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN VĂN DŨNG

PHAP LUAT VE CÔNG CHUNG HỢP BONG THE CHAP QUYEN SỬ DUNG DAT VÀ THỰC TIEN ÁP DUNG

LUẬN VĂN THAC Si LUAT HỌC

Chuyên ngành : Luật kinh tếMã số 3380107

Người hướng dẫn khoa hoc: TS TRAN QUANG HUY

HÀ NỘI, NĂM 2019

Tô xia cam đoan đây là công tỉnh nghiên cứu khoa học dip lip của ring tối

Các kắt quả trong Luận vin cha được công bổ trong bắt kỳ công bình nào

Khác Các số iệu trong luận vin là trung thực, có nguẫn gốc rõ răng được tíchđúng theo quy dinh.

Tải xin hấu trách nhiệm về tính chính xác và trung thục của Luận vin này

Tác giá luận văn.

Nguyễn Văn Dũng

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT

BLDS Bôluitdânsr

UBND ‘Uy ban nhân din

MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thết của đề tài

3 Tình hin nghiên của

3 Mục dich va nhiệm vụ nghiên cửu,

44 Đối tượng nghién cửu, phạm vĩ nghiên cứu,

3 Các phương phép nghiên cửu.

6 ¥ ngiĩa hos học và thục tẤn đồ tái

7 Bổ cục của luận vinNỘI DUNG

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHUNG HỢP ĐỒNG THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ PHÁP LUẬT VE CONG CHUNG HỢP ĐỒNG THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG BAT 11 Những vin để lý luận về công chứng Hop ding thé chấp quyé

1.21 Khái quất lịch nữ hình thành và phi hiển

122 Tác đồng ci pháp luật về công chứng Hop đồng thé chip quyền sử dụng đất đối với đời sống nh tổ, xã hội

1.23 Pháp luậtvề công chúng Hợp đồng thé chấp quyén sr dụng đất

KET LUẬN CHƯƠNG 1

118

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE CÔNG CHUNG HỢP ĐỒNG THÉ CHÁP QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT

21 Pham vi và trinh tự thủ tục công ching hợp đồng thể chấp quyền sửdụng ait

2.11 Pham vi công ching hợp đồng thé chấp quyền sử đụng dit

2.12 Trinh tr thủ tue và hồ sơ công chứng hop đẳng thé chấp quyền sử

dạng dit

Chủ thể giao kết và hiu lực trong pháp luật vỀ công chứng hợp đẳng thể chip quyển sử dụng đất

3 21 Chủ thể giao kết hợp đông thể chip quyền sử dụng dit

2.2.2 Hiệu lực của công chứng hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất

Các quy pham pháp luật đu chỉnh đối tương điều liên thể chấp quyền, ử đàng đất của Hop đẳng thể chip quyền sử dụng đất

KET LUẬN CHUONG 2

CHƯƠNG 3 MOT SỐ KIEN NGHỊ NHAM HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VE CÔNG CHUNG HỢP DONG THE CHAP QUYỀN SỬ.

1.Tính cấp thấết của để tài

Trong nên kink t thi truờng như hiện nay, việc huy đông vẫn để sản xuất

tinh doanh là điều võ cũng quan trong Moi ý trồng linh doanh cho đã có hay đến

đâu nếu không có vén để thục tiên thi cũng coi như thất bạ, Có thé nói vẫn quyết

dink khá nhiêu din việc thành công hay thất bại của hoạt đông lánh doanh Vén làthánh tổ đều vào cia hấu hất mot qué tình từ sản xuất cho đến lưu thông Vénthường được hiểu theo nghĩa đơn giản lá tiên Chinh v vậy vốn a yêu tổ quan trong

đối với moi thành phân kink tổ Tờ người nông din cho đến các doanh nhấn hay các hô kinh doanh, người nông dân cần vốn để đầu từ máy móc vào sản xuất nồng "nghiệp đổ tăng năng suit hay các hộ kin doanh cằn vén đỂ mở rông quy mô lành doanh Vi vây, nêu coi nên kinh tổ là một cơ thể sing thi vấn chính là huyết mach của cơ thể đ Ngày nay có rất nhiều cách để có thể ray động vẫn nh Phát hành cỗ phân, cỗ phiêu hoặc trả phiéu; gop vẫn bằng tiễn hoặc tai sin có giá bị được bing tên, bản tài sin hiện có hoặc mang tủ sẵn @ cần cổ thi chấp để vay một khoản tiền Câu hồi đặt ra ở đây là điều kiện đỂ được phát hin cỗ phần, cỗ phiêu hay co phải ải sin nào cũng có thi mang ai thể chấp, cằm cổ được hay không? Ai cũng có thể nhận thể chấp được không? Việc

văn bản hay không? Trình tự th tue quy nh oie pháp luật như thể nào? ĐỂ người

di thể chấp, cần cổ không bị dính vào by cia tín đụng đen? Mot hiện tượng xã hội

dang rất phd biền hiện avy, gây nhữc nhất trong

ĐỂ 4 tìm câu rẻ li cho câu hồi "V énly từ đầu?" và "Huy động vẫn nhờ thể nào?" Trong cuốn sich Bi én cin vẫn cia tie giả Hemando De Soto được Nguyễn

Quang A dich nhà xuất bản chính bị quốc gia sự thật xuất bản nim 2017 đã đơa một

ấn để meng tính thôi nr đó là hấu hết những quốc gia dang phát tiễn luân phi ony oxy dé tim được nguẫn vẫn tạo động lực để phát iễn nin kink của minh Bole vì sao các quốc gia tin thể giới đầu sở hữu một loi tải sin võ giá nhưng không biết

Xôi thác tân dụng nguén tả sẵn đó "Vi seo chủ ngiữa hy bả thánh cổng & phương

Tây va thất bei ở moi nơi khác", Thứ ti sin ma Hemando De Soto muốn nhấc dn

đổ là đất đủ

Dit dai là ngudn tài nguyên võ cing quý giá là tải sân quan trong cũa mất quốc ga Ở ngớc te, đất dai thuộc sỡ hữu toàn din, Nhà nước là đại đện chủ sỡ hữu

day nhất (Điều 4 Hiển pháp năm 2013) và thống nhất quản lý song lei không trực

tiếp chiêm hữu, sử đụng ma giao cho các cá nhân tổ chức (sau đây goi chung là "người sử dụng dit) Điễu đó được thể hiện qua các quy định của Luật dit đi và các văn bên đoời luật, Tử những quy dinh rên Nhà nước sẽ trao quyền quân lý, sở dung cho người sử dung dit thông qua các hình thie như giao đất, cho thuê dit, công nhận quyền sử dụng đất nhận chuyển nhương quyền sử dụng dit Theo Hemando De Soto nu nhà nước biết khi thác giá ti dit dai (6 đây là giá tị quyén sử dụng đáo để phát triển kinh thi giá trí này sẽ là dem lạ mốt lượng vén khẳng 16 Cũng hur các nước được Hemando De Soto dé cập din trong tác phẩm nói trần, việc vẫn haga đất dai tại Việt Nam hiện nay difn ra còn châm, rất châm Law nay, việc sử dang đất đi chủ yu là đỄ ở hoặc sin xuất néng nghiệp dap ứng nhu cầu cuộc sống của người sử đụng đất Mã hầu nur chúng ta quin mất ring ngoài giá tr nổi rên,

đất đại còn cólem gia vào thi trường với tự cách là một loại hang hoa, Điển it

được mọi nguời dé cập đến do xuất phát từ đặc thủ về đất đi ở Việt Nam (đất đi thuộc số hồu toàn din do Nhà nước là đại điện chủ sở hữu) nhưng trong thực té Hi

rit phd tiến Đỏ là giá bỉ quyên sở dụng dit, điều này khiến nó tham gia giao lưu

din nự và là đôi tượng cia nhiễu loại hợp đẳng quan trong như Hợp đồng chuyển nhương quyền sở đụng đất Hop đồng cho ting quyền sử dụng đất, Hop đẳng thé chấp quyền sỡ đụng dit, Hop đồng gip vốn bằng quyin sử dụng đất mất hành thúc, đây đều là nhõng vin bản mà pháp uật bắt buộc phi công ching,

Công chứng là một oxi hình địch vụ công được hình thành và phát tiễn trên

thé giới từ rất sớm Host đông cổng ching cũng xuất hiện khá sém ở Việt Nam, kếtir lồi thực din Pháp xâm lược nước ta Host đông công chứng ở nước ta thot kỳ

này đều áp dung theo mô hình cis Pháp và chủ yêu phục vụ cho chính sich cai ti

"jem Bid cia Vấn, tte Chath gu gi - Sei, Bì Nội

, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh số 59/8L ấn định thể lệdin, ngày 15/11/19.

vi thi thục các giấy to trong đô có c các khé ute chuyển dich quyền sở hia bắt

đông sin (sau diy goi tit la Sắc lệnh sổ 59/EL) Sau đó, ngày 29/02/1952, Chủ

tịch Hỗ Chi Minh ký Sắc lệnh số 85/SL quy đính về thể 1 trước bạ vi các việc rus bén, cho, đổi nhà cit, nuống dit (su diy gọi tit la Sắc lành số 85/SL) Do

hoàn cảnh lịch sử lúc bây giờ nôn Sắc lệnh sổ SS/SL chỉ áp dung với những vũng

tur đo hoặc những vùng thuộc Ủy ban kháng chiến Thời kỹ này host đông cổng chứng cũng không phát triển Sau này, khi hòa bình lập lạ, thủ tục công chứng

được quy dink tại Thông tơ 574/OLTPEE ngày 10/10/1987 ofa Bộ te pháp hướng

dấn hoạt đồng công chứng Nhà nước (sau đầy goi tit 1 Thông tơ số 74/QLTPE)

Thé chấp là một trong những biện pháp bảo dim thuc hiện nghĩa vụ din sự Khái

niễm thé chip tài sin lẫn đều tiên được ghỉ nhân tei Pháp lệnh hợp đồng din sơ

năm 1991, smu này tấp tục được quy dinh tai Bộ luật đân sự năm 1995 (sau đâygoi tit là BLDS 1995), Bộ luật din mơ nim 2005 (sau diy gọi tắt là BLDS 2005)và Bộ luật din sự năm 2015 (sau diy goi tất là BLDS 2015) từ Điễu 317 din Bi

327 Con thể chip Quyên sở dụng dit lên đầu tiên được quy đính tei Luật đắt dai

năm 1993 (Điều 77) Trãi qua may chục năm hình thánh và phát tidn, hoạt đồng

công chứng tại nước ta nổi chung đã có chỗ đúng nhất din trong đối sống xã hội Hoe chung công sự phát hiển của xã hội, hoạt đông công chứng Hop đồng thé chấp quyển nở dụng dit dim bio vide thục hiện giao kết giữa các bên, dim bảo host động lưu thông của đồng vén trong nén lánh hị troờng không bi tắc nghén

và làm cân cứ đỄ gjai quyết kh tranh chấp xây ra Pháp luật vỀ công chúng nói

chung và pháp luật về công chúng Hop đồng thé chấp quyền sử dung đất nói riêng là vô cùng cần thiết để thục hiện nền pháp chế xã hồi chủ nga Tử những đều trên, dui gốc độ kink tổ việc nghiên cửa “Pháp luật về công ching hợp đồng, thé chấp quyền sĩ đựng đắt và thực tiễu áp dug" là vô cùng tần thiét và meng

tính thời sự cao

Tình hình nghiên cứu

Trong những nim gin đây, đã có nhiễu để tài nghiên của pháp luật vé công

chứng như “Nghiên cứu zơ sánh về pháp luật công chứng một sé nước trên thể giới

nhằm góp phần xây chong luân cử Khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật về công

chứng ở Tiệt Nam liên nay" Luận én in sỹ cin Tuân Đạo Thanh Tác gã đã tậptrung phân ích sơ sảnh với pháp luật vé công ching cia các quốc ga rên thé góitheo các trường phá phép luật khác nho Từ đó dua ra hướng hoàn thiện cho phápInit về công chứng ð Việt Nam.

Ngoài ra con có các để tử loận văn thạc sf nur “Hoàn Hiện pháp luật về công chứng chứng thực ở Tiét Nam hiên nay, lý luận và thực tin" của tác giả Tuân Đao Thanh; "Hop đồng thé chấp quyển sit hong đất ở" luận vin thạc sỹ cần Vũ,

Minh Tuấn hay "Hop đồng thể chấp quyền sử hang đắt - Thực trang và giã pháp”của Lê Thi Thanh Huyễn Các luện văn i tập trong phân tích các khá niệm quyén

sử dung đất hợp ding thé chip quyền sử dụng đất, đều kiện về hình thúc và đổi tương của hợp đẳng thé chip quyển sở dụng đất khá kỹ cảng và chỉ tắt

Cùng với đó là một số bã nghién cứu đoợc đăng trên các phương tiện thông

tin dai ching nhờ "Mot số góp ý nhằm hoàn thién pháp luật vềcổng chứng” ofa Nguyễn Quang Vj, Phạm Thị Minh Hué tiên báo Thanh tra số 12/2013, “Công chứng hợp đồng thé chấp uyễn sử ng đắt tài singin dn với đắt những vẫn để 1ý huân cẩn fn" của Tuân Deo Thanh, Phạm Thu Hangin trên Tap chỉ Dân chủ và Pháp luật số chuyên đề hoàn thiện pháp luật vé đăng ký tài sẵn 2017 hay "Thin

tuyên vd bắt đồng săn theo pháp luật công chứng ching thc” của Hoàng Gia Linhtrên Tạp chi N ghề luật số4/2018

Các bài viết nổi trên đã phân nào tình bày được khái niệm, đặc đẫm pháp lý của hoạt đông công chứng ð nước ta hiện nay cũng nh khá niệm, đặc điểm về hành thúc và đối tương cña thé chấp quyển nữ dung dit, hợp đồng thể chấp quyén sử

dang đất Từ đó đơa ra những vướng mắc, khó khán khi áp đụng các quy định của

pháp luật Tuy nhiên chưa co dé tài nghiên cứu nào vất vé những quy đảnh pháp luật về công chúng hop đồng thé chấp quyền sử dang đất một cách cụ thi, chi tt

hop đồng thé chip quyền sử dụng đất cũng như khó khẩn vướng mắc khi thực hiện thủ tue công chúng hợp ding thé chip quyén sử dung đất trong thục tẾn áp đụng

pháp luật

KẾ thin những bài viết nổi trén te giã tập trung & sâu vào phân ích những qguy định của pháp luật về công ching hợp đồng thể chấp quyển sử đụng đất nine dé kiện chủ thể trục hiện quyển công chúng hop đồng thé chấp quyển rỡ dung dit, đều kiện chủ thể tham gia giao kết hop đẳng công chúng phạm vi công chứng hop đẳng thé chip quyén sở dang đất tình tự thủ tue công chứng hợp đẳng thé chấp quyên sử dong đất những vướng mắt trong quả tình thục hiện thủ tue công

chứng một số ranh chấp thường xây ra ti Toa án và hướng gai quyết nhõng khókhăn đó

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cu

Mc dich nghiền cứu: Luận văn chủ yêu nghin cửu những quy đình phápsử dang dit được áp dụng tin dia

luật về công chứng hop đồng thé chip qu

ân thành phổ Hà Nội Qua đó dua ra những vướng mắc hàng ngày từ ahing quydish của pháp luật trong quả tình thực hiện hỗ tue cổng ching hop đồng thé chấpquyền sử dụng đất

“hiệu vụ nghiên cin: Thấy được thực trang côn pháp luật những khó khẩntrong quá hình thực thi và áp đụng ning quy dinh của pháp luật về công chúng hợp

đồng thể chấp quyển sử dạng đất và du ra những gi pháp đỂ hoàn thiện pháp luật 4 Đồi tuợng nghiên cứu,phạm vì nghiên cứu

Đối trong nghiên cứm: Luin vin nghién cửa hệ thing các quy định cũapháp luật về công chứng hop đồng thé chấp quyền sử dụng dit như phạm vi, tình

tus chỗ thổ, đối tượng công chúng hop đồng th chấp quyền sở dụng đất

Pham vỉ nghiền cứ: Do thời gen và đều kiận công tc, trong luận vấn thạc

sổ này tắc giã chủ yéu nghiên cứu trên phạm vi dia bản thành phố Ha Nội

5 Các phương pháp nghiên cứu

Thương pháp luận: Luân vin đợc thực hiện tiên cơ sỡ phương pháp luậncủa chủ nghĩa duy vật biện chúng và chủ nghĩa duy vt lich sử

Thương pháp nghĩ

phương pháp nghiên cửu củ thể, bao gồm: Phuong pháp Ht kê kết hợp với phân tích tổng hợp, so sinh

6 Ý nghia khoa hạc và thục tiến đỀ tài

ure ra có hin tử thục ifn áp dang những quy định của pháp luật về công

cứm: Trong luận văn, tác giả sử đụng kết hợp các

chứng Hop đồng thể chấp quyện sỡ dụng đất,

Néu được ve trỏ cia cổng chứng trong việc đầm bio các giao lưu din sưChỉ ra những đều còn khó khẩn, bất cập tong quả trình áp dụng các quy dinh

của pháp Toit đ thực hiện hủ tục công chứng

7.Bé cục cia hận văn

Chương 1: Một tổ vẫn dé tỷ luân v công chứng hợp đồng thé chip quyền sửđang dit và pháp uit vỀ công ching hop đẳng thé chip quyén sở dung đắt

Chương 2ˆ Thục trang pháp luật về công chứng hợp đẳng thé chấp quyên sử đang đắt và thực tin áp dụng

Chương 3: Một số gai pháp nhằn hoàn thiện pháp luật vỀ công chứng hop

đồng thổ chip quyền sở dụng đất

THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ PHÁP LUAT VE CONG CHUNG HỢP ĐỒNG THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT

Những vẫn đề lý luận về công chúng Hop đồng thé chấp quyền sử

dụng đất

LLL Khải quát về công ching

Công chúng là hoạt động mang tính chất pháp lý, được thực hiện thường,xuyên và phổ biến trong đời sống cña nguời din Trin thé giới, hoạt ding cổng

chứng được hình thành và phát tri tờ rắt sớm Có thể nói, mặc đã không còn quá

xa Ia với các thi tục công chúng nhằm đáp ứng yêu cầu về mặt hình thức cho các

gino dich hay gây tờ, ch ký Tuy nhiên không nhiều người hiểu được ý nga và

vai to thục ar của hoạt đồng này trong đời sống kinh tỉ - xã hồi, cing sự hình

thành va phất tiễn của hoạt đông công chứng trong lich sở lập pháp ở nước ta 11111 Khải min về công chứng

Sau lôi đất nước thống nhất nhất, hoạt đông công chứng lẫn đều tin được

Nhà nước ta quy định tủ Thông te số S74/QLTPK Sau thoi gian dủ hình thành và

phat triển hot động công chúng in loợt được quy Ảnh tại các vấn bên sau: Nghị ảnh sổ 45/1ĐBT ngày 27/02/1991 về công ching nha nude của Hội đồng Bộ trường (nay là Chính phổ, (su đây gi tt là Nghi định số 45/1ĐBT), Nghi ảnh sổ SI/CP ngày 18/5/1996 về tổ chức và host động công chứng Nhà nước (su đây goi

tit 1a Nghị định số 31/CP), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 về côngchứng chúng thục (smu diy goi tit là Nghị ảnh số 75/2000/NĐ-CP), Luật côngni hành.Theo từLuật học thi “Cổng chứng là ching nhôn tinh xác thực của hợp

“đẳng được giao kit và các giấy tờ t bản gốc được xác lập trong quan hệ dân sục

anh tẾ thương mai và quen hệ xã hi khác"? Theo đó, công ching được hidu nêm

‘Redidn dato nô Neda bich dos so Tvphíp nếm 2006 0.174

nna là người làm chứng cho việc giao kết giữa các bên là có thục hay không và xác hận các gầy tờ Nr bản gốc xem có phổi là giã không

há niên công ching đã được các nhà lâm luật đính nghĩa từ những văn bin

pháp luật đấu tiên quy đính vé công chúng Ngay tei Điểu 1 cũa Nghĩ đính số -45/HĐBT khẳng đính công chứng Nhà nước là việc chúng nhận tính xác thục các hop đồng và giây tờ theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cổng din và cơ quan Nhà nước, tổ chúc kính tế, lỗ chúc xã hội (su đầy goi chung là các tổ chức) gp phin phông ngừa vỉ pham pháp luật, tăng cường phép chế xã hội chủ ngấa Theo đó, nhà làm luật khẳng định chỉ có công chúng Nhà nước mới được thục hiện chúng nhân tinh xác thục của hop đẳng và giấy ta: Dén

ôi Nghị ảnh số 3L/CP ra đời, nhà làm luật chỉ quy định công chúng they vi kimtheo cum từ Nhà nước" đúng trước hi từ "công chúng" nữa, Tại sao lại có sự thay

đỗi như vậy Theo tác giả, đều này có thể hiểu bản thân hủ chữ cổng chứng đã bao ham ý ngiấa của việc xác nhân tính xác thục của hợp đẳng và giấy tờ là thuộc vỀ cơ

quan công quyển ma ở đây là "Nhà nước" Lúc này câu hồi lạ được đặt r là nh

vực công chứng thuộc nhiệm vụ cite cơ quan, t8 chức nào Nghị dinh

75/2000/NĐ-CP ra dix đã trả lời cho cầu hồi đó Theo đ thi công chúng lá việc của Phòng công

chứng Tuy nhiên, Phòng công ching đầu có thể tự mình thục hiện được việc chứng

nhận tinh xác thực của hợp đồng và giấy tờ được Vi di sao Phòng công chứngcũng chỉ là mét cơ quan, t8 chúc do Nhà nước thành lập ra Do đó chúng nhận tínhxác thục cis hop đẳng và gly tờ ph do cơn người thực hiện Vay cá nhân nào có

thể thay mặt Nhà nước thực hiện các công việc dé Phải din khi Luật công chứng nếm 2006 được Quốc hôi thông qua ngày 29/11/2006 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2007 mới quy dinh ring công chứng l việc ci Công ching viên Điều 2 cũa

Luật công chúng năm 2006 định ngiĩa công chứng là việc công ching viên chingnhận tinh xác thực, tinh hợp pháp của hop đồng, giao dich khác (sau diy gọi làhợp ding giao dich) bằng vin bản mà theo quy định của pháp luật phi cổng

chúng hoặc cá nhân, t8 chức tr nguyện yêu cầu công chứng Với quy ảnh nine vậy, chủng te có thể hình dung ra công việc chính của một cổng ching viên là

được chuyển cho một cơ quan khác là Ủy ban nhân din (sau diy viét tat là

UBND) Khi đỏ lại có người đặt câu hôi ring thé công chứng viên cũa cơ quan, tổchức nào thi dave quyền công chứng,

Tạ khoản 1 Điều 2 ofa Luật công chúng năm 2014 đua ra khử niệm cổng chứng như sau: “Cổng chứng là vide công chứng viên cia một 16 chức hành nghề

sống chứng ching nhận tinh xác thực, hop pháp cia hop đồng giao dịch dân sự

khác bằng văn bản (sa đậy gọi là hợp đồng giao dich), tính chính xác, hop pháp, không trái đao đức xã hội của bản dich giấy tờ, vẫn bản từ ting TTệt sang tổng

ước ngoài hoặc t ng nước ngoài sang ng That (mi đậy goi là bin dich) màtheo quy ảnh cũa pháp luật phat công chứng hoặc cả nhận td chức hr nguyên yêu

câu cổng chứng" Từ khái niên này ta thấy ring công chứng viên có các nhiệm vụ

nhờ sau ( Ching nhận tinh xác thn, hợp pháp của hop đồng, giao dich din sơ

khác bằng vin bản (goi la hợp đồng giao dict); (a) Chúng nhận tinh chỉnh xác,

tinh hợp pháp, không trú đạo đúc xã hội cũa bản dich giấy ta, vin bên từ tổngViệt sang tiing nước ngoài hoặc từ tổng nước ngoài sing tiéng Việt (goi 1a bảndịch), Nhông vin bản mà được công chúng viên ching nhận được got chung làvăn bản công ching

Công chúng là host động cũng cấp dich vụ công do Nhà nước ủy nhiệm,

Công ching viên được bổ nhiệm theo tình tự thủ tục quy nh của pháp luật và sé thay mặt Nhà nước than gia vào một số thi tue hành chính nfm dim bio việc tuân

hủ pháp luật của các bên.

Công ching viên phải chúng nhân về mất nối dung của hợp đồng giao dich

như tính sắc thực, tính hop pháp của hop ding, giao dich Công chúng viên kiểm chứng và xác nhận các tinh tiét, sự kiện có xảy ra trong thục té, trong số đó có cả tình tất, my kiện chỉ xây ra một lần không để lạ hình dạng dẫu vất về sưu Do đó,

niu không có công chúng viên xác nhân thi về sau rt of xấy ra tranh chấp ma toà

án không thể xác mình đươc Đồng thời, công chứng viên cũng laém tra và xác nhận tính chỉnh xác, hop pháp, không tri đạo dic xã hội của bán dich gậy tờ, vẫn

thân tử tông Viật sang ting nước ngoái hoặc ngược Ie,

C6 hai trường hop được công chúng đó là các Losi hợp ding giao dich mà

pháp luật quy đính bất buộc phit công chứng hoặc do cá nhấn, tổ chức hy nguyên yêu cầu công ching Ví du nhơ Công ching Hợp đẳng thuê nhà theo Khoản

Điều 122, Luật Nhà ở năm 2014 quy Ảnh vé công chúng chứng thục hop đồng vénhà ở lại quy đính đố: với trường hợp cho thué, cho mum, cho ở nhờ, ủy quyển

qguân ý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chúng thực hop đẳng, trở trường

hop các bên có như cầu,

Van bản công chứng có hiệu hục kỄ từ ngày được công chứng viên yy, đồng dẫu của tổ chúc hành nghề công chúng và có giá ti thi hành đối với các bên có lên

quan Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thục hiện ngiễt vụ của minh với

tiên có quyển, bên cổ quyển được yêu cầu Toe án giã quyết theo quy định cin pháp luật tr truing hep các bên tham, gia hợp đồng giao dich có thỏa thuận khác Đẳng

thời, vin bản công ching có giá tị chúng cứ những tinh tất sy kiện trong văn bincông chúng không phi chứng mình trở trường hop bị tòa án tuyén bổ là vô hiệu

1.113 Phân biệt cổng chứng và chứng thực

Tina ng ching Ching tie

Ta wie tông ching viên cia một S| La việc co quan tổ chứcchức hình nghề công chúng chúng| có thim quyền căn cử vio

nhận tí xác thục, hợp pháp của hợp | bin chính để chứng thre

Xhấi niệm | đẳng giao dich din sợ khác bing vin | bản sao là đúng với bảnbản (su đây gọi là hop đổng giao |chính (Khoản 2 Điễu,ict), tinh chính xác, hợp pháp, không | 2 Nghị định 23/2015/NĐ-tdi đạo đức xã hội cite bên dich gây |CP)

Tạ, vẫn bin Từ tổng Vint smg hàngtước ngoài hoặc từ kỗng nước ngoàisang tiống Việt (sau đây goi là bảndick) ma theo quy định của pháp luật

phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chúc tư nguyện yêu câu công chứng (Choén

1, Điệu 2 Luật cổng chứng năm 2014)

thực hiện

- Phòng công ching (do UBND cấptình quyét định thành lập, là đơn vi meghiip công lập thuộc Sở Tw pháp, cótrụ sổ cơn dẫu và từ khoản riêng)- Vin phông công ching (do 02 công

chúng viên hop danh trở lên thành lập

theo loi hình tỔ chúc cia công ty hop dank, có con dấu và ti khoăn riêng "hot động theo nguyên tắc tự chỗ về tai - Cơ quan đi điện ngoại

gieo, Cơ quấn đi điệnito dich Công chúng viên cit rách

nhiệm về tinh hợp pháp cia hop đồng,

gino dich đồ và qua việc bio dim tink

hop pháp để giản thiểu ii r0;

- Mang tính pháp lý cao hơn.

Giá tị

pháp ý

- Văn bản công chứng có hiệu lực kế từ"ngày được công chứng viên ky và đồng

dấu của tỔ chúc hành nghề công

- Vin bin công ching cổ gá tri chingci, những inh tất, sự kiện trong hợplồng giao dich được công chúngkhông phải chúng mink trừ trường"hợp bị Tòa án tuyên bổ là vô hiệu.trách nhiệm của người kỹv nội ding của gy tò,vin bản.

Phạm vỉ

Công ching Win cia Tổ chức bak"nghề công ching chỉ được công chinghợp ding, go dịch vi bất động sintrong phe ví tính, thành phổ trục

thuộc trung ương noi tổ chúc hành

nghé công ching dit trụ sổ, trừ trườnghợp công chúng di chúc, vin bên từ

chỗi nhân di sin la bắt động sin và vẫn

‘bin ủy quyền liên quan đến việc thuc

hiên các quyén đối vớ bắt động săn,

Thông liên quan đến việcchuyễn quyền sỡ hữu tit

sản, quyền sử dạng bất

động sin (đấm d khoản 4Điu 24 Ngà nh

23/NĐ-CP,

1.1.2 Khải wig và đặc điẫm công chứng hop đồng thé chấp quyều sic đựng

11121 Khải miên công chững hop đồng thé chấp ạ

Điều715 của BLDS 2005 định nghĩa "Hop đẳng thể chấp quyền sử dng đắt

là sự thod thuận giữa các bên theo đồ bên sử dụng đắt (cas đập gợi là bên thể chấp) đìng quyển sử chong đất của minh dé bảo com việc thực hiện ng]ấa vụ din ie ớt bên fa (oan đậy got là bên nhận thể chấp) Bên thể chấp được ndp hc sử ng “đắt trong thời hơn thể chấp” Theo đã, ngu sử dung đất ding quyền nữ đụng đất của mình để dim bio việc thục hiện một nghĩa vụ din ar với bin lúa Trong thôi gian này, ngời sở dụng dit vin được sử dụng thôn dit đó én BLDS 2015 đã không còn quy ảnh về hop ding thể chấp quyễn sử đụng đất nia mã chỉ quy din

vi thể chip tả sân tải sân cỏ thể là đông sin hoặc bất đông sin) và Hop đồng thé

chip tài săn Tức à quy Ảnh chong về Hợp đồng thé chấp tt c các lo tải sin nói chang chứ không chỉiễngthể chip quyền si dụng đắt

Theo từ điễn Hán Việt thủ “Thể là bổ ch thay cho", con “Chấp là cẩm, git”

Từ di ting Việt thi giã thích như saw “Thể chấp tà sc đồng làm tài sản báo đâm, thay thé cho 2d tiễn vay nễu không có khả năng trả ding hb han’TM Điều 317

của BLDS 2015 thi quy dink: "Thể chấp tài sản là vie một bên (eas y gọi là bên

không gio tài sân cho bên lúa (sai đập got là bên nhận thể chấp)" Tài sân là vật tin, giấy tờ có giá và quyền tử sin Quyền sỡ dụng đất được coi lá một loại quyển tài sản Quyền sử đụng đất là mét trong ba quyền năng của chủ sở hữu đất đại bao gm: quyền chiều hữu, quyền sử đang và quyén định đoạt Do đất đa thuộc sở hữu

toàn din do Nhà nước đ điện Vi vậy, Nhà nước chuyển giao quyên quản lý khai

thác và sử dụng này cho người sử dung đất ột phin lợi ích.

duos dang nhông ngiấu vụ vt chất thông qua hình thức nộp thuế và được cụ thé hóa

trong Luật Dét dei năm 2013 Theo đó thì người sở đụng đất được nhà nước chuyển có nh cầu và thu về

ao quyền sử dụng đất thông qua bình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận

` Viên ngôn ngữ năm 1007,gà in Ting vit no Từ dn Bính hat, Bà Nội, 3154 39

quyền nữ dong đất Ngoài các Hình thúc trên thi còn cổ hình thúc nhận chuyén hương quyền sở dung đất tử cá nhấn, tổ chức khác theo quy dinh của pháp luật

Theo Giáo bình Luật Dit đi cũa trường Đai học Luật Hà Nội nim 2013 thi

“Quyển cứ cng đắt là quyển Hơi thác các thuộc tình có (ch của đắt đi đã phuc vụ

cho các mục tiêu phát mién lanh tễ- xã hội cũa đắt nước" Theo đô, quyền ir dụng dit được nhữn nhận đười góc đồ kink tổ có ý nghĩa quan trong và nổ théa mãn cácshu cầu và mang lạ lợi ích vật chit cho các chủ sử dung trong quá tỉnh sử dụng

đất Có thể khẳng định quyền sở dong đất là một Loe tài sản mã khi tham gia vào thị trường sẽ ding với ha tư cánh khác nhau gm @) Quyén sử đụng đất với tư cách là tui sin xuất ạo ra những săn phim là các hoa lợi từ quá trình trồng rot, cấy cấy;

và GD Quyền nữ đụng đất là mét ion hàng hỏa, giá trí của hàng hỏa đó vô cũng lớn,hiên nó được đưa vào tham ga giao lưu din sơ rất là phổ biển Hãng hỏa đó con a

đối tương cit nhiễu hợp đồng quan trong như Hep đồng chuyển nhượng Hợp

đồng thé chấp quyển sở dụng đất Ching ta luôn tim cách kh thác giá ti thứ hicủa đất đa

Nhờ vậy, có thể hiễu “Công chứng Hop đẳng thể chấp quyên sứ hong đất là

việc cổng chimg viên ching nhân tinh xác thực, tinh hợp pháp của các tha tiên

aia người sử hong đất (cou đậy got là Bên thé chap) và bên ha (oan đập got là

Bin nhân thé chấp) trong đồ Ban thé chấp đồng tn sẵn cia minh là qun

“đắt đ dim bảo một hoặc nbd ngÌữa vụ tài chính đổi với Bên nhận thé chấp rong thet gian được hai bên tha thiện và không phải giao quyển sit ng đắt cho Bên nhận thé chấp"

11.2.2, Đặc đẫm cũa công chứng hop đẳng

Công chúng hợp đồng thé chip quyền sở dụng đất có các đặc diém amu diy.

sử ding

áp quyền sử ng đất

- Là một thi tue hành chính bit buộc liên quan din quyén sử dụng dit cia

chỗ sử dung dit được nhà made giao đất, cho thuê đất công nhận quyén sử đụng dit và nhân chuyển nhượng quyển sử dụng đất,

tục cổng chứng theo quy din;

Giáo tà Luật Dit ái Đụ: học Luật Bà Nội, hb Công bin dint 92

- Vike công chúng Hop đẳng thé chấp quyền sử dụng đất là điều kiện bit

thuộc để thọc hiện việc đăng ký tủ sẵn bảo dim tei cơ quan có thấm quyển (Văn phòng đăng ij đất đủ thuôc Sẽ Tai nguyên và Mỗi trường);

- Bên thé chấp không phấ giao quyền sử đang dit cho Bên nhận thé chấp

trong thời gian thé chip ma Bên thể chấp vấn được quản ý và sở dụng thưa đất đó 12 Mật số vấn đề lý luận pháp luật về công chứng hợp đồng thé chấp quyền rũ dung đất

1.2.1 Khai quất lịch sẽ lành thành và phát tru

(Qua tình hình thành và phát iển hoạt đông công chúng ở mage ta nói chúng

cũng như host động công ching Hop đồng thể chấp quyền sử dung dit noi riêng

đã manh nha phát tiễn từ khá sim Trong những văn bản quy pham pháp luật đều

tiên có liên quan đến host đông cổng chứng nh Sắc lành số S9/SL cũa Chỗ tịch

Hé Chỉ Minh ấn định thể lệ việc thi thực các giấy ta, Sắc linh số S5/SL cũa Chỗ tích Hé Chi Minh ben hành thể lệ trước ba và các biện pháp mua bén, cho vay và đỗi nhà cũa, uông dit, các nhà làm luật chưa dua ra mốt quy ảnh nào xác dink

trình tự thổ tue cổng chúng biển pháp bảo dim thục hiện ngiĩa vụ dân sợ hay còn,goi là giao dich bảo dim Sau này, tei một số vấn bản quy pham khác điều chỉnhTĩnh vục công chủng như Thông tư sổ 574/OLTPK, Thông tư sổ 858/QLTPK cia

Bộ tring Bộ Tư pháp ngiy 15/10/1987 (sau đây gi tất là Thông tr rổ 358/OLTPE , các nhà làm luật cing chỉ đỀ cập một cách gián tiếp đến hoạt

động công chứng biện pháp dim bio thực hiện nghĩa vụ dân sự thông qua cum từ

thất ngữ pháp ly "hop đổng có ý ngiữa pháp I khác” (quy định tại điểm 4, Phẳn , Thông tư số 574/OLTPK hay Mục 5, Phin II, Thing tư số 858/QLTPE) Việc

công chứng biện pháp bio dim thực hiện nghĩa vụ của cổng chúng viên có lẽ chỉ

được dé cập đôn một cách gián tiễp, đười có tên “các hợp đồng khác" quy định tí Nghị dinh số 45/iĐBT Theo đó, thẩm quyển công

chứng biện pháp bảo im lần đầu tiên được chính thức ghi nhân tạ Thông tơ liênkhoản 1 Điều 15 và Điều

bô số 34/TT-LB ngày 18/12/1992 của Bộ Tải chính - Bộ Tơ pháp quy định chế độ thu lê phí công chứng, đã được sửa đổ, bổ sung theo Thông tr liên b6 sổ

LB ngày 29/9/1993 của Bộ Tà chính - Bộ Tự pháp Cu thi, tại Tiết 7, Điểm 1, Mục A, Phin Il, Thông tiên b6 số S4/TT-LB, đã được sửa đổi,

Thông tw liên bồ số 81/TT-LB, các nhà làm loật xác din múc thu đối với việc “Chứng nhận hợp đồng vay tiễn hoặc hợp đồng khác có thé chấp tài adn cẩm có tài sẵn bảo lãnh: 02% sé hẳn vay hoặc giá trí hợp đồng: nhương mức th thấp nhất là 3.0004 (Ba nghin đồng) và cao nhất là 2000 0008 (lai triệu đổng) Riéng trưởng hợp vay dưới 1.000 0004 (Một triệu đồng) được mẫn nộp lễ phí" Như ¿ trong các quy dinh kể rên, chúng ta thấy biển pháp bảo dim thuộc thẩm 8 sung theo

quyền công chúng bao gém "thd chấp tài sản cm cổ tài sin báo lãnh?” và cả ba

tiện pháp bảo dim thực hiện ngiữa vụ dân sợ nói rên là một bộ phân câu thành.

“hợp đẳng vay tên, hợp đẳng thé chấp quyễn sit ching đắt hoặc hợp đồng khác"

iin kta Luật Dat đi năm 1993 và Nghị định sổ 31/CP ra đời hy thể cho Nghị

dish số 45/HĐBT quy định rõ hơn về hop đồng thé chấp quyền sử dụng đất Cụ thể, Điều 77 Luật Đất dei năm 1993 quy định:

“1- H gia đnh cá nhân sứ dụng đắt nông nguập, đắt lân nghiệp để rồng rimg được thé chấp quyển sử dụng đất tạ các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tin chang Tiệt Nam do Nhà nước cho phip thành lập để vay vẫn sản xiắt

“Hỗ gia Ảnh cá nhân sie ng đắt 6, do nina câu sân mắt và đồi ng được thế chấp quyển sử ng đất với các tổ chức lanh tf cả nhân Tiét Nam 6 trong

xước” Và Điều 27 Nghĩ ảnh số 3L/CP quy định "Công chứng viễn chứng nhân

văn bản thé chấp tài săn văm bản cdi cổ, bảo lãnh: Đi với tài sân có đăng hệ quyên số bine quyẫn sit ng thi việc chứng nhân văn bản thể chấp, cần cổ, bảo

ãnh được thực hiện tạ Phòng công chững nhà nước nơi đồng tài sản đó" Lúc

này việc công chúng Hop đồng thé chấp quyên sử dụng dit mới thất ar được ghi nhận tei các văn bản pháp luật Tiếp tục được sửa đổ

uất và vấn bản hướng din sau này như BLDS 1995, Nghị din số 75/2000/NĐ-CP,

Luật Dit đứ năm 2003, BLDS 2005, Luật công ching 2006, Nghị inh rổ 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ vé giao dịch bảo dim (smu diy goi tit là Ngủ đính số 163/NĐ-CP) được sin đổi bổ song bối Nghị ảnh số Š sang và hoàn thiện tại các

11/0013/NĐ-CP ngày 23/02/2012 của Chính phi (sau đây gọi tit la Nghị ảnh số 11/2013/NĐ-CP) và sau này là Luật Đất dai năm 2013, Luật công chúng năm 2014

vàBLDS 2015

về công chứng Hợp đồng thé chấp quyều sir ng đắt abi với đời sống hành tổ, xã hột

Trong cuộc sống đời thường cũng như trong các quan hệ về din sự kính tỉ,

1.2.2, Tác động cia pháp

thương mại Khi có tranh chấp xây ra, các đương mr thường có xu hướng tim kiểm những chứng cử đỂ bão vệ cho những lý 18 của mình hoặc bác bỏ lập luận cũa đối phương ĐỂ phòng nga và dim bão an toàn phép ly cho các giao dich dân nụ kin

tẾ thương mai mà đương sự tham gia ho cin đốn chúng cứ VE mất pháp ly, theoday định của phép luật thi vin bin công chúng là loại chứng cứ không phẩ: chứngrink, trừ trường hợp bi tòa án tuyên võ hiệu (Điu 5 Luật công chứng năm 2014)

VÌ vậy văn bản công chúng có giá trì xá thục, đáng tin cây hon hin các loi giấy tờ

không có chứng nhận, xác thục hoặc chỉ tỉnh bày bing miễng Hiện nay các giao

dáchiên quan đến quyển sở dụng đất như thể chấp, chuyễn nhượng gớp vén quyên sử dung dit rất phố bin trong hoat động công chứng Việc công chứng hợp đồng thé chấp quyin st đụng đất tác động rất lớn đến đời sống kinh và đối ống xã hi

Tác đồng tới đồi sống xã hội Tranh chip liên quan din dit đủ ngày cảng

ting các vụ việc cảng ngày cảng phúc tạp trong dé cổ nguyễn nhân không có xácthục Công chúng hep đồng thể chip quyén sỡ dung đất là mét hoạt dng quantrọng Thông qua hoạt động công chứng và các quy định xung quanh nó, pháp luậttrở nôn gần với hiện thục hơn, din trở thành hiện thực sinh ding của đời sống xẾ

hồi Khi các giao dich, hợp đồng liên quan din dit dai được thục hién tạ các tổ

chúc hành nghề công chứng có tinh chuyên môn, chuyên nghiệp không chi là mátthủ tue hành chỉnh đơn thuẫn ma còn dim bảo tính chính xác, đúng luật hỗ sơ vẫn

bin công chứng được lưu giữ diy đã lâu dit và có tinh pháp lý, góp phin phòng

"ngừa rũ ro, tranh chấp, bảo vé quyền và loi ích hop pháp của các bản khi tham giagro kit hop ding giao dich, giúp dn đnh xã hội Bén canh đỏ thông qua host động

tiếp người yêu cầu công chúng các tổ chúc hành nghề công ching đã gép phần vào

host đông tuyển truyền, phổ bin kiễn thức pháp luật cho cá nhân, tổ chức, nhằm nâng cao nhận thúc va ý thúc tuân thủ pháp lật cho người din Tử đậy ta có thé nhận thấy: ăn bản công chứng là một công cụ hữu hiệu để bio vé quyển và lợi ich

hop pháp của công din, phòng ngim tranh chip, tạo ra sự én định rong quan hệ dinny, tải sân Mit khác, vin bản công chứng còn tạo ra mốt chứng cứ xác thực, kip

thời không ai có thé chất cáo trừ trường hop bị toa tuyén bổ vô hiệu.

Tác đồng tới đời sống lanh tỉ Công chúng Hop đồng thé chấp quyền s+ đang đất là một đều kiên bất buộc trong host động vay và cho vay cũa người sử dạng đất với tổ chức tin dụng host động theo quy dinh của Luật các tổ chức tin đang năm 2010 Vi vây, để mét cá nhân tổ chức muốn vay vẫn tạ 18 chức hành "nghề công chứng thì điều đầu tiên phải là cổng chứng hop đẳng thé chấp quyển sử

dạng đất Tạo tiễn đề cho việc huy đông vẫn nhằm phát tiễn nh tế cia cá nhân, tổ

chức Việc công chứng hợp đẳng thổ chấp quyền sở dung đất góp phân: ôn vin một cách chính,

cá nhân, tổ chức lợi dung thục hiện hành vi xấu.

được đưa vio lưu thông trong nên inh tế thị rường:

- Minh bach hoa các giao dich liên quan din quyển sở đụng dit và nâng cao

hiệu quả quên ý đất dai cũa cơ quan có thim quyền:

- Giảm thidu mii ro cho các t8 chúc tin đụng trong quá hình cho vay, ngắnngùa các hãnh vi lửa dio, sử dụng giấy tờ giả, con dẫu giã;

~ Tránh được việc phãi xác thục những tinh tt có trong vin bản công ching,

gây tên kém và mất thời gian trong quá trình giải quyết ranh chấp

1.2.3 Pháp luật về công ching Hop đồng thé chấp quyên sẽ dung đắt Pháp luật vé cổng chứng hợp đồng thé chấp quyén sử dụng dit là một trong những nội cing rt quan trong trong hệ thẳng pháp luật ð Việt Nam hiện nay và có vai tô quen trong đối với đối sống kinh ti, xã hội Có thể nổi pháp luật vỀ công

chúng Hop đồng thé chip là tổng hôn các hệ thông pháp luật lồn họp thành đó làphip luật về công chúng: pháp luật vé din mực pháp luật về hôn nhân gia dn; pháp

uất về kin doanh hương mai; pháp luật về giao dich bio đầm; pháp luật về đất

di pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về thu Vi vậy pháp luật về công chứng

hop đồng thé chấp quyền sử dụng dit là tương đối rông và được quy đính tei rất

nhiều vin bản luật khác nhan Thông qua các quy dinh pháp luật về cổng chứng alaspham vi công chúng hình từ thục hiện th tue công chứng hợp đồng thé chấp

quyền ai dụng đất thời điểm co hiệu lục cia hop đồng thé chip Pháp luật về din say pháp luật về hôn nhân gia dinky pháp luật kinh doanh thương met; pháp luật vỀ đăng ký giao dich bảo dim thi đơa ra các quy phạm vé năng lục chủ thể giao kết hop đồng đai điện, phem vi đi din giao kết hop đẳng cổng ching thù tục đăng ký tiện pháp bảo dim, quyển và ngiĩa vụ của các bên trong hop đẳng thé chấp quyền sử dung đất ngiĩa vụ đối kháng với người thứ ba, hay thời hạn thé chip, việc sử ý tài sân thể chấp, Pháp luật về đất đa lại quy định thoi đểm thực hiện quyền ofa "người sử dang đất, số lượng thành viên có quyén sở dụng đất, quyền sở dụng đất đối với loại dit nào được thể chấp, Ngoài ra đố còn là cơ sở để các cơ quan Nhà

ước có thẫm quyên xem xét tỉnh hop pháp của hợp đồng mà các bên đã ký kết tir

đô giã quyết tranh chấp xây ra Vay có thể hiểu pháp luật vé công chứng hợp đẳng thé chấp nh cau:

“Pháp luật về công ching Hop đồng thể chấp quyển sit cing đắt là hệ thông các quy pham pháp luật nhằm đẫu chỉnh các quem hễ hành chin’, dân se lenh

loch thương mai, hn nhân gia nh, đắt âm phát sn giữa các chỉ thễ In quan

dần vide thực hiện các giao dich vềthé chấp quyển six chong ais nhằm đâm bảo lợi

ích hep pháp của các bên trong quan hộ đỗ

Như vậy, các quan hệ xế hồi thuộc nhóm pham trả đu chỉnh của pháp luật về công ching Hop ding thé chấp quyên sở đụng đất có thể phân thành các nhóm nh seu

“êm thứ nhất: Các quy ảnh của pháp luật và công chúng như Phan vi

công chứng Hop đẳng thé chấp quyén nở dụng it; Tinh tơ hủ tục công chúng hop đẳng thé chấp quyền sở dụng dit và thời điểm có hiệu lục ofa hop đồng công chứng

hop đồng thé chip quyền sở dụng đất

“Niềm thứ hơi: Các quy định của BLDS 2015, Luật Doanh nghiệp 2014, Luật

hồn nhân và gia Ảnh năm 2014 về chủ thể tham gia giao kết Hop đẳng thể chấp

quyền sử đụng đất, hiệu lực hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất Thông thưởng,trong Hợp đẳng thé chấp quyền sử dung đất gốm Bên thé chấp (người sử dụng dat)‘va Bên nhận thé chấp (cá nhân, tổ chức tin dung và tổ chức kinh tổ kháo) Trong đó,

câu liên chủ thể thé chấp quyển sử đụng đất bao gồm: Năng lục chỗ thể, quyền và

"nghĩa vụ của chủ sở dụng dit trong hop đồng có tuân thủ theo quy dinh cia BLDS

2015; Điễu kiện sổ lượng cá nhân, tổ chức được thực hiện quyển cia chỗ sử dụng đất theo quy định của Luật hôn nhân và gia nh năm 2014, Luật đắt đủ năm 2013,

Luật Doanh nghiệp 2014; Vi du rên Giấy chứng nhân ghi "Hộ gia định ông A, vậy

Hồ ge ảnh ông A gồm những oi hay nói cách khác những thành viên nào trong Hồ gia dinh ông A được thục hiện quyền cia chit sở ding đất theo quy Ảnh cia Luật

dit đu năm 2013 Cần cử vio đâu? Đây là những quy phạm pháp luật giúp công

chứng viên xác Ảnh chủ thể có quyển sở dung đất đối với một tia đất cụ thi Các quy Ảnh pháp luật về đu kiện chỗ thể nhân thé chip theo BLDS 2015, Luật các tổ chức tin dang năm 2010 beo gém: Tự cách pháp nhân, thim quyén cũa người dai diện và phạm vi đại diện cia người đi diễn trong việc giao kết hop đồng thé chấp quyền sử đụng đất quyền và nghĩa vụ cũa Bên nhận th chấp;

“Niềm thứ ba; Các quy định và đối tượng, đều kiện thể chấp quyền sở dụng

dit cin Hop đồng thé chip quyền sở đụng đất theo quy đ nh cit Luật đất đủ năm, 2013 và các vin bản hướng dẫn tỉ hành; Điều kiên để đất dai đoợc đơa vào giao kết hợp đồng thé chấp quyên sử dạng đất

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Host động công ching nổi chung và công chúng hợp đẳng thé chip quyền stdang dit ngày căng chúng tô được vị tí cũng nhạy vai tr trong đời sống kính t, xã

hồi Việc xã hội hỏa host động công chứng là một rong những chỗ trương lớn ofa

Đăng và Nhà nước te, Nght quyết số 49/NO-TWV của Bộ Chính trí ngày 02/6/2005

vi Chiến lược Cải cách tr phép đến năm 2020 đã xác dint “Xây chong md hònquấn lý nhà nước về công chứng theo hưởng Nhà nước chỉ tổ chức cơ quan công

chứng thích hop; có busée dt phù hợp đễ timg bước xã hồi hóa công vide này”? Thể

chế quan đểm này, Luật công chứng 2006 và su này lá Luật công chứng năm 2014 đã tạo ra một khung pháp lý quan trong cho tổ chức và hoat đông công chứng Sau

thời gian thi hành, những kết quả bước đầu đã khẳng định chủ trương xã hội hoahost động công chứng là hit sic đúng din, tao điều liện cho phát biển tổ chúc vàhost đông công ching của Việt Nam theo hướng chuyên nghiệp hoa và trở thành,một trong những dich vụ công quan trong tạo ra những bảo dim pháp Lý về quyển

và lợi ich hợp pháp của cả nhân, tổ chức phù hợp với Hiễn pháp và pháp luật ngắn

"ngừa rồi ro, tranh chấp

Công ching Hop đồng thé chip quyền sử dụng dit là điều kiện cin để thee

hiện việc đăng lý giao dich bio dim Mã đăng ký giao dich bảo dim lạ là đều lên

đã đỄ các tỔ chúc tin đụng giã ngân các khodn vay cho người vay Có thể nổi việc công ching Hop ding thé chấp quyển sở dụng đất là bude đầu tién và tién để cho host động lưu thông ding vin Trước diy, việc công chúng Hop ding thé chấp

quyền sử dụng dit dfn ra vô cùng châm chap do ef mất chủ quan và khách quan.

ĐỂ công ching được một hợp ding thé chấp quyền sở dụng đất mắt rất nhiễu thời gan cổng nức và tiên bec Điều này khiên cho nhông cơ hội làn ấn rong lánh doanh thường vụt mit Cùng với việc xã hội hóa cổng chứng các thi tục v công chứng nói chúng và công ching Hop đẳng thể chấp quyền nữ đụng đất rỡ lên thuận

lot và nhanh chồng hon rất nhiều, Dau ên là giảm biên chế bộ máy công chúc, viên

chức nghy căng có xu hướng gia tổng Cùng với đó là diy nhanh các thủ tục hành

chính theo quy định ma vấn dim bảo giá ti pháp lý cho các giao dich din nx Góp

phin thúc đấy dong vốn không bi tie nghấn ma được dun vào tham gia nén Lính tổ Tạo điều kiện cho việc phát iển Lành tổ amg vẫn dém bio duy tri én dink xã hội Duds góc dé kinh t, phép luật vé công chứng hợp đồng thể chip quyền sử dụng đắt là võ cũng quan trọng và cần thiết

CHUONG 2 THỰC TRẠNG PHAP LUAT VE CONG CHUNG HỢP ĐỒNG ‘THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG DAT

Qua tỉnh hình thành và phát iển những quy định của pháp luật về công

chứng nói ching và công ching một loai hop đồng, giao dich nói iêng là quả tinh của sự manh nha hình thành, sau đó sửa đố, bỖ sing để đáp ứng kip thời với nhú câu đời sống thụ tổ và cuỗi cùng là hoàn thiện pháp luật Pháp luật về công chứng hop đồng thé chấp quyền sử dụng đất cũng không phit ngoại lê Những quy din

của pháp lut có iên quan din hoạt động công chúng hợp đồng thé chấp quyén sử

dạng đất cũng được hình thành, sie đổi từ nlm cầu thục t8 cia xã hội đỂ hy hoàn thiên mình Theo nhơ cách phân chia ở trên, phép hit về công ching hợp đồng thé chip quyền sở dụng dit bao gồm Pham vi và tỉnh t thủ tue công chúng hop đồng thé chấp quyén rỡ đụng dit; Các quy pham pháp luật vé chủ th giao kết hợp đồng thé chip quyén sở ding dit; Nội dang của hop đẳng thé chấp quyén sử dụng đất, qguyền và ngiễa vụ của các bên trong hop đồng thể chấp quyền sở dụng dit, Hiệu

lọc của việc công chúng hop đẳng thé chấp quyển sở dụng dit và các quy nh vé

đối tương điều kiện thể chip của hop đẳng thé chip quyển s dụng đất

Pham viva trình tự thủ tục công chứng hợp đồng thé chấp quyền sử

dụng đất

2.11 Phạm vỉ công chứng hep đồng thé chấp quyên sĩ dung đắt

Luật công chứng năm 2014 quy định vé phạm vả công chúng hợp đồng giáo

dich về bất đồng sin tei Điều 42, cụ thể như su: "Cổng chứng viên cũa tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hop đồng giao dich về bắt đồng săn

trong pham vi tinh, thành phố trực tuộc mmương vơi tỗ chức hành nghề cổngchứng đặt trụ số, trừ trường hợp công chứng di chi, văn bản từ chai nhận ch sân

ta bắt đông cân và vẫn bán iy quyên liên uc độn việc thực hiện các quyên đãi vớt bắt động sn” hay tại Điễu 54 Luật công chứng năm 2014 quy định vé công chứng

hợp đồng th chip bất động sin như rau:

“1 Tide công chứng hop déng thé chấp bắt đồng sản phái được thuc in ta 16 chức hành nghề công chứng có trụ số ta tình thành phd trực thuộc mang ương

not có bắt động sân

chấp dé bảo đâm cho một nga vụ khác trong phưm vĩ pháp luật cho pháp thi các hop đồng thé chấp tấp theo phải được công ching tạ tễ chức hành nghề công chứng đã công chứng hop đẳng thể chấp lẫn dtu Trường hop tổ chức hành nghề sông ching đã thực hiện vide công ching cham dit hoạt động chuyẳn đãi chuyẫn hương hoặc giã thi thi công ching vin cũa tổ chức hành nghé công chứng dang Thai hỗ sơ công chứng hop đồng thé chấp Hẳp theo đó”

Nhờ vậy, công chúng viên chỉ được công chứng hợp đồng thể chấp quyên sửdang đắt rong pham vi tỉnh thành phố trụ thuộc trùng wong nơi tổ chức bánh nghềcông chứng của mình dit trợ sở.Vi da công chúng viên hành nghề tạ tổ chúc hànhnghề công chứng cổ trụ sở tại thành phổ Ha Nội thì công chứng viên đó chỉ được

công chúng hop đẳng thể chip quyền sở dung đất trên địa bản thành ph Ha Nội mà không được công chứng Hop ding thé chấp quyền sử dụng dit tử tinh Ha Nam

hoặc bit kỳ mt tnt, thành phổ true thuộc trung ương nào khác Tại so lại có quy!

đánh nh vậy? Hay sao không đỄ cho chủ sử dụng dit thích công chúng hợp đồng

thé chấp quyén nữ dang dit ở đầu thì công ching? Vì có những trường họp chỗ sở

dạng đất trước diy sinh sing tei tinh H những smu do điều kiện cuốc sống nến đã chuyển sang sin sống tai tinh E Khoảng cách từ tinh H đắn tinh K có thé la 1000

Kim Sao phip luật không tao điều tiện cho người din được thục hiện quyén cũa

chỗ sử dang dit bing vie cho công chứng Hop đồng thé chấp quyên sir dụng đất ti tinh K Điều này vir tết kiệm thôi gen và tin bạc cho người dân Việc quy din pham vi cổng chúng hop đẳng liên quan dén bất động sản nó chung và cổng ching

hop đồng thé chấp quyền sử dạng đất nói riêng xuất phet tử thẫm quyên quản lý đắt

đủ theo quy ảnh của Luật đất đa nim 2013, Từ quy dinh này, ta thấy quy Ảnh

“đán hạt fing có những wa đếm nhưz tăng khả năng quấn lý của cơ quan Nhà nướccó thẫm quyển đối vôi hop đồng giao địch có đội tương là “bit động sản", hay giúpcông ching viên có điều kiện nắm 18 nguén gốc, lẻ lịch của từng bắt động sin

nim trong phạm ví thấm quyén đã hat của mình "Tử đó dim bảo tuyệt đố tinh xác

thục của hợp đổng giao dich được công ching’ Do vậy, khi công chúng hợp

đẳng giao dich liên quan đồn bit động sin nổi chung hay công ching Hop đẳng thể

chấp quyin sử đụng dit nói riêng công ching viên đều phi tuân thủ quy nh vé di hạt Điều này còn góp phân nhầm giảm thiễu rồi ro nghề nghiệp cho chính công

chúng viên.

2.1.2, Tránh te tht tực và hỗ sơ công chứng hợp đồng thé chấp quyền sie dung đắt

Luật công chúng 2014 quy ảnh về tình tự thi tục và hỗ sơ công chúng đối

với các hop đẳng giao dich theo hai cánh như sau: Một là công ching hop đồng gto dich đã được soạn thảo sin và ha là công chứng hop đẳng, giao dich do công

chứng viên soạn thio theo yêu cầu của người yêu cầu công chúng Việc công chứnghop đồng th chấp quyền sở dụng it có thể áp dụng mới trong hai cách nổi trên

Thứ nhất, công chứng hợp đẳng thé chip nói chung và hop đồng thể chấp quyền sử đụng đất hiện nay hầu như đều được Bên nhân th chấp là N gân hàng soen sẵn Sau đó Bén nhận thé chấp tập hợp các thông tin nhưy Giấy chứng nhân quyên sử dong đấ/Giấy chúng nhân quyển sở hữu nhà ð và quyền sử dụng đất Giấy chứng nhân quyên sở dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và ti sin khác gắn liên với dit

(ems diy gọi chung là Giấy chúng nhân); Chứng mình nhân đâmCăn cước cổngdân Chúng minh sf qual chiêu, Đăng ky kết hôn/Giậy xác nhận tinh trạng hôn

nhân, Sổ hộ khẩu, và một sổ giấy tờ có liên quan theo quy đính cia Luật cổng chứng và gũi din các tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của pháp luật vi pham vi công chúng đ chứng nhân hợp đồng thé chấp quyền sử đụng dit Điễu 40

Luật công chúng năm 2014 quy định vỀ tình tự thổ tục và hồ sơ công chúng hợpđồng giao dich đã được son thio sẵn như sau

4) Phiẫu yêu cau công chứng trong đỗ có thông tn về ho tên dia chỉ người

so yêu câu công chứng được lập thành một bộ gỗn các gi tờ sai độn ‘yeu câu công chứng nội ching cần công ching danh mục giấy tờ gia kim theo; tin

ˆ Một số vẫn a cần mi ý khí cổng chứng các hop ding wong 8A vue guo dich bio dim, 2b Tephip,

—

thức hành nghề công chứng ho tên người hắp nhữn thời im hấp nhận

b) Dụ thảo hợp đồng giao dich

yu edu công ching

2) Bản sao gidy tò iy thin cia người yêu câu cổng ching.

<i) Bản sao giấy chứng nhân quyên sở hing quyền sử ng hoặc bản sao gi: tờ thay thé được pháp luật quy inh đãi với tài sân mà pháp luật guy định ph đồng kỷ quyển sở hi quyển sử cing trong hưởng hợp hợp đồng: giao dich liên

qua đn tài sân đố,

4) Bản sao giấy tờ khác có liền quan din hop đồng giao dịch mà pháp luật

any đnhphái có

2 Bin sao Ảnh tạ khoán 1 Bid này là bản chug Bonin hoặc bản đánh

mát có nội đang dy đi, chính vác nur bốn chính và không phải chưng tice

4 Cổng ching viên laém tra giẫt tò trong hd sơ yêu edu cổng chứng Trường hop hd sơ yêu cds công chứng đề: đi phù hợp với quy định cũa pháp luật ti thu lý

và gia vào số cổng chứng

4 Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng hiên thì ding các

ny định về thủ he công chứng và các guy đhh pháp luật 08 liên quan độn việc

thực huện hop đồng giao dich; giải ích cho người yêu cầu công chứng Indu rổ

quyển ngÌĩa vụ và lợi ích hợp pháp của ho, ý ngÌữa và hận quả pháp If cũa việc

them gia hợp đồng giao dich.

-3 Trơng trường hợp có cần cử che rằng trong h so yêu cầu cổng chứng có

vấn để chưa võ việc giao kết hợp đồng giao dich có dẫu hiệu bị de doa cưỡng ápsố sự nghủ ngờ về năng lie hành vi dân tự cũa người yêu cẩu công chứng hoặc đổitương của hep đồng giao dich chưa được ma ta cu thể th công chứng viên dé ng)

"người yêu câu công chimig làm rỡ hoặc theo để nghị cũa người yêu edn công ching

công chứng viên tiễn hành xác minh hoặc yêu câu giám inh; trường hop khôngTâm 8 được thì có quyên từ chỗt công chững

6 Công chứng viên kẫm tra ch thảo hợp đổng giao dich; nẫu trong dự tháo hợp đồng giao dich có đu khoán vì phạm pháp luật trái dao đức xã hội đổi

tương cũa hop đồng giao dich không phù hop với quy đình của pháp lut tì công

chứng viên phat chỉ rỡ cho người yêu cẩu công chứng để sửa chữa: Trường hop "người yêu câu công chứng không su chữa thi công chứng viên có quyển tir chỗ:

cổng ching

7 Người yâu câu công chứng he đọc li dic thio hợp đồng, giao dich hoặc cổng ching viên đọc cho người yêu edu công chứng nghe theo dé nghĩ cũa người

ân câu công chứng

4 Người yêu câu công chứng đồng ý toàn bổ nội chang trong ck thấo hợping giao dịch thì kệ vào ting trang của hop đồng giao dich Công chứng viên

‘yan câu người yêu cẫu công chứng ue tình bản chỉnh cũa các giấy tờ gy Ảnh trí khoán 1 Điễu này để đãi chiễu trước lớn ght lời chứng lạ vào từng trang của hợp ding giao dich” Trong các gấy từ cần phii cùng cấp cho ổ chức hành nghề công chứng được nêu tạ khoản 1 Điễu 40 Luật công chứng năm 2014 thi Phiêu yêu cầu công ching được coi là giấy tờ quan trong không kim g bản sao giấy tờ liên quan

din hợp đẳng thé chấp quyển sở dạng đắt Tuy nhiên, rong thục tÊ công việc, khi

công chúng Bén nhận thé chip thường dua vào lý do là nguồi sở đụng đất (tức Bản thể chấp) lá bên để nghỉ nên yêu củu Bên nhận thể chip cũng cấp Phiéu yêu

Phiêu yêu cầu công chúng phit do bn thể chấp viất, chứ không phải phía Bén nhân.

thé chip Tuy nhiên, hop đẳng thé chấp quyin sử dung đất là do Bén nhân thể chip

son Căn cử theo tính thân của Điễu 40 nói trăn thi Bén nhận thể chấp mới chính là chỗ thể dé nghỉ công ching hop đồng thé chip quyển sở dụng đất Hiện nay, do ae canh tranh giữa các tổ chúc hành nghề công ching nên các công chúng viên thường tạo đễu kiện cho Bên nhận thể chấp bing cách công chứng viên không yêu cầu Bên nhận thể chấp cong cấp Phiêu yêu cầu công chủng Theo tác gã, Phiêu yêu cầu công chứng là giấy tờ vô cùng quan trong trong việc chứng nhận hợp đẳng, geo

dich nổi chung và hợp đồng thé chip quyén sở dụng dit nói ring vi căn cử vào

Phiéu yêu cầu cổng chúng công chứng viên có thể xác dinh được mục dich, nội dang của giao dich dân ng từ đó đưa ra quyết định đẳng ý hay từ chéi chúng nhận hop đồng thể chip quyền sỡ dụng đất

nguti yêu cầu công chúng (cỏ thé là mốt trong các bên trong hợp đông thé chấpquyền sử ding đá, Điều này được quy Ảnh chi tất tại Điều 41 Luật công chứng

năm 2014 Hầu như hiện nay còn rất it các hợp đồng thé chip quyền sử dạng đất mà "người yêu cầu công chúng đề nghị công chứng viên soạn thảo Một rong những lý

do chính la bộ máy hoạt động của các tổ chức tin đụng ngiy cảng hoàn thiện và

chuyên trích Hơn nit là nhằm tất kiêm thời gian, chi phí nên các ổ chúc tin đụng thường somn thảo trước hợp đồng thé chip quyền sỡ dang dit sau đổ git qua các tổ chức hành nghề công chứng để kiểm tra tinh chỉnh xác, tính hop pháp của việc geo kết hợp đẳng Đẳng thời kids tra điều liện tham gia gieo dich của ti sản có thuộc

trường hợp deng bị th chấp, cim cổ để dim bio một nghĩa vụ khác hay không tả

sản có bị ngăn chin bai các đơn thơ khiêu liên gi hay không Điều này góp phân

vio việc đưa tài sân vào giao lưu din sự một cách nhanh chồng, ht kiệm chỉ phí véthời gan và tiền bạc cho xã hồi

giao kết và hậu lục trong pháp Init ng thế chấp quyền sử dung

2.2.1 Chit thé giao kết hợp đồng thé chấp quyều sĩ đụng đắt

Việc xác định chi thé than gia gao tết hop ding thé chip quyén sử dụng

dit 1a một phân công việc Luôn phải thực hiên trước ki tiến hành thủ toc công

chứng BLDS 2015 đã chia chủ thể tham ga giao kết hop ding giao dich din ny

thánh bổn nhóm chính gầm: Cá nhân (Chương Il, Phin thử nhất BLDS 2015); Pháp nhân (Choơng IV, Phin thứ nhất BLDS 2015); Nhà nước Công hoe x hội

ch ngiĩa Vidt Nem, cơ quan nhà nước ð Trang wong ð địa phương trong quan hệ

dân sơ (Chương V, Phin thử nhất BLDS 2015); và Hộ gia nh, tổ hop tác và tổ

chúc khác không có tơ cách pháp nhân (Chương VI, Phần thứ nhất, BLDS 2015)"Thống thường chủ thể tham gia giao kết hop đồng thể chấp quyên sử dụng đất sé có

it nhất là bai bên, Trong đó, mét bên lẻ cá nhân, pháp nhân, hộ gle dink, td hợp tác hoặc tổ chức khác không có từ cách pháp nhân lá chủ sở dụng đất & thể chấp (sau

đây go tấ là Bên thể chấ) dim bả thục biện một hoặc một số ngia vụ với bêndia và bên kia cổng có thé là cá nhân, tổ chức tín dụng tổ chức kinh tế nhận thé

chip (sau đây goi tất là Bên nhận thé chip) Ngoti ra, trong hợp đồng thé chấp

quyền sử dụng dit có thể còn thim mot chủ thé thứ ba nia đó là Bén vay hoặc Bếnđược bio dim (Bên vay hoặc Bản được bảo dim ở diy có th la cá nhân hoặc ghép

nhân theo quy đính cũa BLDS 2013) ĐỂ thuận tin cho việc nghiễn cửa tác giã

cũng chị thành nhóm quy pham pháp luật đều chỉnh Bén thể chấp và Bản nhận thể

chip trong hoạt đông công chứng hợp đồng thể chấp quyén sr dụng đất

2.2.11 Nhóm quy pham pháp luật đẫu chính về Bên nhân thé

Tạ đm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đại nim 2013 khẳng ảnh ring Hồ gia đánh, cả nhân nữ dạng đất có quyén thể chấp quyền sử dụng đất tạ tổ chúc tin dung

được phép host động tei Việt Nam, t tổ chức kinh tổ khác hoặc cá nhân theo quy

dink của pháp luật Việt Nam Tử quy định tên, câu hỗi đặt ra là tit cả các chủ thể

them gja quan hệ din nợ rong hoạt đông ding lợ giao dịch bảo dim theo quy nh

củaBLDS 2015 co thể là chủ thể nhân thé chip quyền sử đọng đất được hay không? Hiển nay có ha luỗng quan đẫm trú tiểu Quan diém thứ nhất cho rằng chủ thể

them gja giao kết hop đẳng thể chấp quyền sở đụng đất với h cách là Bên nhận thé

chấp chỉ có thể là tổ chúc tin dạng được thành lập và hoạt động theo Luật Các tổ chức tin dang năm 2010 mã thôi Điều này có nghĩa là các chủ thể khác không thể

trở thành Bên nhận thé chip trong hop đồng thé chấp quyên sử dụng đất được Căn

cứ pháp lý cho nhân đnh này chính là nội dụng một số quy định co liên quan trong phip luật về đoanh nghiệp Thước đây, tủ khoản 1 Điêu 9 Luật Doanh nghiệp năm

2005, đã được sta đổ, bỗ sang năm 2013 khẳng dinh donnh nghiệp có ngiĩa vụnhư seu "Hoat đồng lanh doanh theo ding ngành, nghề đã gh trong Giấy chứngnhận đồng lý kanh doanh; bảo đâm đẫu kiện hah domh theo qy din cũa phấp

luật lên lanh doanh ngành nghề lanh doanh có đâu lận!" ĐỀ mình chứng cho đu này chính là vụ án của Nguyễn Đức Kiên hay còn gọi la "Đầu Kiên" đoợc Toa án

nhân din thành phố Hà Nội đưa ra xát xổ vào năm 2014 Một rong bên tôi danh mà

Viên kiểm sit nhân dân tối cao tru tổ Ông này là ôi "Kin doanh trái phip”, Ông

mei cỗ phẫn ACB Sau đó sử dụng tiên vay mua cỗ phẫn, cỗ phiễu của một sổ ngân hàng tôi ding sổ cỗ phần, cỗ phiêu đỏ đổ thé chip lại các khoăn vay ben đều tạ

Ngân hing ACB Điễu niy tạo ra dong vốn éo, gây ảnh huing xiu din chính sich

tii chính tin tệ cũa Nhà nước Ở thời đm hiện te, khi Luật Doanh nghiệp năm 2014 đã có hiệu lực pháp lý, về mất nguyên tắc quy định kể trên đã được bãi bồ Tuy nhiên, doing như trong nội đang một số điều luật khác ofa Luật Doanh nghiệp năm 2014, các nhà làm luật lạ không thể hiện một quan diém như vậy, Cụ thể, khoăn 6 Điêu $ Luật Doanh nghiệp năm 2014 khẳng định doanh nghiệp phất có

nghĩa vụ "Thực hin độ» đi, ap thời các ngÌĩa vụ về đăng hf doar nghiệp, đồng

Ig tay đỗ nội chong đồng kệ doanh nghưệp công khơi thông tin về thành lập và hoạt

đồng báo cdo và các nga vụ khúc theo ayy Ảnh cia Tuất này và các ay Ảnhkhác cia pháp luật có liên quen" trong khi "Doanh nghập phải thông báo với Co

«quan đồng lộ lanh doanh ia thay đỗ về một rong những nỗi ng san dy

a) Thay đãi ngành nghề lanh doanh

9) Thay đãi cổ đồng sáng lập dds vôi công cỗ phẩn và cỗ đồng là nhà đâu thcnước ngoài, trừ rường hợp đỗ với công ty niêm yết:

) Thay đã những nội chong khác trong hd co đăng lộ doanh nghiệp” Đây lànối dung khoản 1 Điều 32 Luật Doanh nghiệp năm 2014 Bên canh đó, chúng tacũng thấy trong Luật Doanh nghiệp năm 2014 có rit nhiều qhự đính lên quan tới

ngành, nghề kin doanh của domh nghiệp như Điều 25 nói tới ”Điểu lễ cổng 1" Điễu 28 xác định tinh ty "Cập Giá: ching nhận đồng ký doanh nghiệp", hay Điền 32 mô ta "Thing báo thay đổi nội ng đồng ly: doanh nghiệp” Như vậy, nhân

duos mét gộc độ nào đó, căn cử theo nội dung Luật Doanh nghuệp năm 2014, đường

như Nhà nước vấn quản ý ngành, nghề lánh doanh ofa doanh nghiệp và tất nhiên, doanh nghiệp vấn phải hoạt đông theo đúng ngành, nghề lánh donnh đã được đăng ký, Chính và vậy, đa số các luật ge tng hộ quan điểm vừa nêu cho ring ngoi tổ chức tín dạng đoợc thành lập và host động theo quy dinh ci Luật các tổ chúc tin đang năn 2010 th không cổ đoanh nghiệp hay tổ chức nh tế nào khác có thé tham,

git gieo kết hợp đồng thé chip quyển sở đụng đất với tư cách lá Bản nhân thé chấp được Mà bit bude Bán nhân thé chấp phố là mét doanh nghiệp được thành lập và host đông theo quy dinh của Luật Các tổ chúc tin ding năm 2010 Điều này còn được thể hiện rtrd trong Luật Các tổ chúc tin đụng năm 2010 Vi du như tạ khoản 1 Điều 4 Luật Các tổ chức tin dụng năm 2010 nêu rõ "TỔ chức tinh chong là doanh nghiệp thực hiện mốt, mét số hoặc tắt od các hoat đồng ngân hàng TỔ chức tín

chong ngân hàng tổ chức tổn ng phí ngôn hàng tỔ chức tài chnh vi mổ và ng tin

chong nhân dn” Tiắp 45, uit tấp tục khẳng định “Ngôn hàng là Toa nh tổ chức tin ding có th được thực ign tắt od các hoạt động ngân hing theo aug Ảnh của

Lut này Theo tinh chất và mục tiểu hoạt đồng các loi hình ngân hàng bao gémngân hàng Hương max, ngân hàng chính sách ngôn hàng hợp tác xã” Trang khi đóNgôn hàng thương mea là loại hình ngân hàng được thực hiện tắ cổ các hoạt đồng

ngân hàng và các hoat đồng lanh doanh khác theo qu đành cũa Luật này nhằm mục

tiêu lợi nhân!" Căn "Tổ chức tn ng pha ngân hàng là loi hình tổ chức tin dụng

oe thự hiện mét hoặc một sễ hoạt đồng ngân hàng theo qng' đnh cũa Luật này

trừ các hoat đồng nhận tén gin ca cả nhân và cimg ứng các dịch vụ thant ton

qua tài khoản cña khách hàng Tổ chức tin ng phí ngân hàng bao gẵm công tà chinh, công t cho thuê tài chỉnh và các t chức tin hong phí ngôn hàng khác Công

fy cho thé tài chính là loan hình công ty tài chính có hoạt đồng chính là cho thuéti chính theo guy’ dinh của Luật này?" Đền cạnh đô Công ching viên có thé timhiểu thêm mét số khái niệm khác như “TỔ chức tà chỉnh vt mổ”, "Qu tin đụngnhân dân"; "Ngân hàng hop tác xi", "Tổ chức tin dụng nước ngoài”, hay "Che

nhánh ngân hàng nước ngoài" Tuy nhiên, công có một quan điểm khác cho ring pháp luật chuyên ngành điều chỉnh một rổ lĩnh vực lại thể hiện một sổ nối dụng khác ma tổ răng nhất là pháp luật vé thuê hay pháp luật xosy quanh hoạt đồng đăng ký giao dich bảo dim Khi đề cập tới những “Hư nhập chịu thuế", Điều 3 Luật thuê thu nhập doanh nghiệp năm 2008, đã được sia đổ, bổ mang năm 2013, 2014 khẳng din:

“1 Tìm nhập chịu thuế bao gdm tha nhập từ hoạt đồng sân xuất hanh doanh

hàng héa dich vụ và thu nhập khác quy din tạ khốn 2 Did này

2 Thu nhập khắc bao gẩm: th nhập từ chuyễn nhường vốn chuyễn nhượng

quyển gĩp vẫn; th nh từ chuyẫn nhương bắt đơng sân chuẩn nhượng cic án đầu

fig chuyẫn nhượng quyền tham gia che ân đẫu tr chhyễn nhượng quyên tiềm đồ

ơi thác, chi biẫn khoảng sân thu nhập Re qué cử ng tài sản quyên sở hữu tà sân hễ cả tuunhập từ quyển số hữu tí hệ theo qup định cũa pháp luật; nhập tie

chuyẫn nhương cho thi, thanh If tài sân trong đồ cĩ các loại gidy tờ cĩ giá: thínhập từ lã tiễn gin, che vay vẫn bởn ngoại tơ: hốn tu từ nợ Kh đồi đã xơn nayđồi được: khộn tu ti nợ phải trả khơng vác Ảnh được chỉ; khoản tha nhập ticXanh doanh của những năm trước bị bổ sĩt và các khốn tu nhập khác" Từ nổi

dang đu luật vir bích dẫn id tân, chúng ta thấy các doanh nghiệp, mặc di khơng

cĩ chức năng kánh dosnt tần tế như một số tổ chức tin dang đưới hình thức ngân

dim Cụ thể khoản 2 Điều 3 Nghĩ ảnh sổ 163/0006/NĐ-CP đã được sin đối bổ sang một sổ điều theo Nghị dinh số 11/2013/NĐ-CP nêu tõ “Bên nhân báo đốn là bên cĩ quyển trong quan hệ đơn sự mà vide thực hiện quyền đĩ được báo đấm bằng mốt hoặc nhu giao dich bảo đâm, bao gầm bên nhận thé chấp, tổ chức tin dụng trong trường hop tỗ chức tin chắp và bên cĩ quyển được ngân hàng thanh tốn bi thường thiệt hai trong mang hop lệ qui” Nias vậy, bất kỹ bên cĩ quyền nào, cho

Quan điểm não tì cơng cĩ những cân cử và lập luận cũa riêng minh để bio vi ý kiến quan điểm đĩ Với chúc năng và nhiệm vụ cia cơng chúng viên, việc chứng nhân hợp đồng thé chip quyền sử dụng dit phải tuân thủ đúng quy định của phip luật Tuy nhiên sau khi cổng ching hop đồng thé chấp quyền sở dang dit mà én nhân thé chấp khơng phi là tổ chức tin dang host động theo Luật các tổ chúc

tin dung năm 2010 (có thể là một doanh nguập bắt kỳ) xong Người yêu cầu cổng chúng không thể tiến hành đăng ý giao dich bão dim theo quy đính cia pháp luật

thi hân quả pháp lý sẽ như thể não”, Hay có quan đểm cho ring cá nhân công cóthể tr thành Bén nhận thể chấp trong Hợp đồng th chấp quyền nử dụng it vi phápuất quy Ảnh rt ổ rang (pháp luật không cản) Tuy nhiên, có ph cử cái g pháp

luật không cấm là công chứng viên có thể làm không? Tử thục tế công viậc hing ngiy, tác giã đồng tình với quan điểm đâu tiên hơn Với những lý do se

Thứ nhất, hoạt đông vay và cho vay là một trong những ngành nghề kinh

doanh có điều lúện thuốc nhóm hoạt đông kinh doanh cise các tổ chúc tin dang

(lost đồng lánh doanh của ngân hàng thương mai, Hoạt động lánh doanh ci tổ

chúc tin đụng phi ngân hing và Host động kính doanh của ngân hàng hợp tác xã,

quỹ tin dạng nhân din, tổ chức tải chính vi mộ) đoợc quy đảnh cu thé trong Danh mục kinh dom có điều Hiên theo quy dinh của Luật Đầu tự năm 2014 Vì viy chỉ những tổ chức tin dung được thành lập theo Luật các tổ chúc tin dạng năm 2010 uới có thể thục hiện hoạt đồng cho vay:

Thứ hơi, việc một cả nhân đăng ra là Bên nhân thé chip? Điễu này là không

đầm bảo an toàn pháp lý cho giao dich Vi năng ue ti chính của cả nhân s¥ có hanvi không có cân cử hay giấy tờ nào chứng minh một cá nhân có mốt khoản tiên lớn,để có thể cho người sở dụng đất vay (thác với các tổ chúc tin dụng thường phi cómột số vẫn phép dint), mà giá ti quyên sử dụng đất thường tương đương với một

sổ tần rất lén, không phải cá nhân nào cũng có thể có sổ tin lớn như vậy Thay vĩ công ching hợp đẳng thé chấp quyên sử dụng dit, Công chúng viên sẽ hung dẫn

hai bên làm hop đẳng vay tin có tà sẵn bio dim vừa dim bio tính pháp lý mã lạidip ứng đoợc nhủ cầu côn các ben

Thư ba, không phi những g pháp uật không cém thi công chúng viên có thé

làm Đây la lập luận côn một số công chúng viên khi cho rắng ngoại trừ những đâu

phép luật câm thi moi thôn thuân din ar đều có thể thục hiện được Với tính thin

của pháp luật din sơ dựa trên ar thia thuận Tuy rắng có những thôa thuận ma phép

luật không cân đó nhưng Nẫm én rit ro và hậu quả pháp lý của thôn thuận đó zẽ

được xử Lý như thể nào thi khơng sỉ đám khẳng định Thất viy! Việc dự liêu trước

xưi ro là điều ma cơng chúng viên cần ngữ tới rước khi thục hiện cơng chứng hợp

đẳng thé chấp quyền sở dụng đất

2.2.1.2, Nhĩm quy phưm php luật đẫu chính Bin thi chấp

“Thơng thường việc xác dinh chủ thể Bán nhận thé chip sẽ dễ dàng hơn đối với cơng chứng viên do cĩ diy đã giấy tờ pháp lý như Điều 1a, Đăng ký kin doanh, Đăng ký hoạt động, Quyết định bổ nhiệm, V ăn bản ủy quyền, Bản đăng ký mẫu đấu và mẫu chữ ký của dai điện Bên nhân thé chấp Con việc xác dinh Bên,

thé chip thi khơng hề dF ding đổi với cơng chúng viên Như đã phân tích ở trần,

Bên thể chấp gồm cá nhân pháp nhân, hơ gia din tổ hop tác học t8 chúc khác

khơng cĩ tư cách pháp nhân lá chi sở dạng đắt BLDS 2015 chỉ xác dinh ha chit

thể chính trong giao dich din mr là cá nhân và pháp nhấn Chủ thể hộ gia din, tổ hop tác hoặc tổ chúc khác khơng cĩ tư cách pháp nhân là chủ thé cịn sốt ại do quá trình bình thành và phất tiễn trong lich sw hành thành và phát iển pháp luật din sơ a Việt Nam, Vay với tr cách là chủ thi giao kết hợp đồng thé chip quyén sử dung đất thị pháp luật hiện hành quy định như thể nào vé các chi thé này:

& Quy phạm pháp luật điều chinh cá nhân,

Cá nhãn la một trong hai chủ thể chính tong quan hệ din sơ được ghi nhân tei BLDS 2015 Cá nhân là chủ thể được quy định diy đã và chỉ tất tai Chương

THỊ của BLDS 2015 Khi chủ thể là cá nhân tham gia các quan hộ din su, việc

đầu tiên cơng ching viễn cần xác định dé là năng lực hành vi dén mr oie cả nhân đĩ Điều 20 cia BLDS 2015 khẳng định “Người thành mơn là người từ đi mười tâm tudi tổ lân” và "Người thành miễn cĩ năng lưc hành vi đơn sự đổ)

đi, trừ trường hợp quy định tại các đu 22, 23 và 24 cũa Bổ luật nay" Nha

„ khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cơng chứng thi cơng chúng viên phải đối chiêu các thơng tin cá nhân trén những gay vé nhân thin và giấy tờ vỀ tai săn mà người yêu cầu cơng chứng cung cấp cũng như kinh nghiệm và kỹ năng hành nghề cơng chứng dé xem người yêu cầu cơng chứng cĩ đã năng lực hành vi dân

sự hay khơng"; Cĩ thuộc một trong các trường hợp quy đính tại Điều 22, Điều

23 và Điều 24 của BLDS 2015 hay không?; Va các thông tin người yêu cầu

công chứng cung cấp có tring khớp các thông tin với nheu hay không? Nếu giềa các thông nguời yêu cầu công chứng cong cấp bi sa lệch thi phải yêu,

cá nhân bi sai sốt đi đính chỉnh lai thông tin tại các cơ quan Nhà nước có thẳm,quyền theo quy định cite pháp Luật có liên quan Trong host đông công chứng,"ngoài viée xác định năng lực hành vi dân ar cũa cá nhân tham ga giao kết thicon phãi xác định chính xác xem cá nhân truc tiếp giao kết hop đồng đó có phải

là cá nhân được mô ta với các đặc điểm nhân dang rên các giấy tờ vé nhân thin và giấy tờ về tai sản ma cơ quan Nhà nước có thim quyền đã cập trước đồ hay không? Việc này tưởng chimg như rắt đơn giản nhưng thực tổ lai didn ra vô cùng phúc tạp và khó khăn Thông thường due trên lánh nghiệm thục tiễn hành nghệ công chứng Công ching viên có thé chia việc xác đính cá nhân them gia giao kết thành các loại sau: Cá nhân thân thiết, Cá nhân không quan biết và cả nhân cổ quen biết Thử nhất 1a cá nhân thân thiết được hiểu như người thân Người thân ở diy không thuộc trường hop quy định tại điểm ơ khoản 1 Điều 7

của Luật công chứng năm 2014 đỏ lá "vo hoặc chẳng: cha me dé, cha me midi

cha me di, cha me midi cũa vợ hoặc chéng: con dé, con mu, cơn đấu, con rễ ang, bà; anh chi em ruột, anh chị em ruật cũa vo hoặc chẳng; cháu là con cia

con dé, cơn nuối” Người thin & diy có thé là hàng xóm, bạn bé thân thiết ho

hing người cùng sinh ze và lớn lên bên nhau cho nên nhöng đặc điển nhân dang thông tin gia éinh Công ching viên đều có thể nắm rõ Nén việc xác định cá nhân nay là để nhất Thứ ha là cá nhân không quan biết hay người xala, lên

tiễn vì

đầu tiên gặp mit và không có sự liên kết nào Đây là trường hop p

người yêu cầu công chứng thường là thuộc đỗ moi thành phẫn, lúa tudi trong xã hội Đối với trường hợp này, Công chứng viên sử dung những kiến thức được day và tích lổy kinh nghiệm của bản thân về dẫu hiệu nhận dang bằng mất thường hoặc đối chiều các dẫu hiệu, đặc điểm nhận dạng trần giấy tờ tay thin để xác dinh xem cá nhân dang thực hiện việc giao kết hop đồng có phi là người đoợc mô tả trong những giấy vé nhân thân ma người yêu cầu công chứng