MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 10 1 1 Lý luận về công chứng 10 1 1 1 Khái niệm và[.]
MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP 10 ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận công chứng 10 1.1.1 Khái niệm đặc điểm cơng chứng 10 1.1.2 Mục đích hoạt động cơng chứng 16 1.1.3 Đối tượng hoạt động công chứng 17 1.1.4 Giá trị công chứng 19 1.2 20 Lý luận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử 20 dụng đất 1.2.2 Vai trò hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 23 1.3 25 Lý luận công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.3.1 Khái niệm đặc điểm công chứng hợp đồng chấp 25 quyền sử dụng đất 1.3.2 Mục đích, ý nghĩa cơng chứng hợp đồng chấp 31 quyền sử dụng đất 1.3.3 Nguyên tắc hoạt động công chứng hợp đồng chấp 34 quyền sử dụng đất 1.3.4 Yêu cầu hoạt động công chứng hợp đồng chấp 38 quyền sử dụng đất 1.3.5 Yêu cầu điều chỉnh pháp luật hoạt động công 40 chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.3.6 Các yếu tố đảm bảo cho hoạt động công chứng hợp đồng 42 chấp quyền sử dụng đất Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP 47 ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH 2.1 Nội dung pháp luật công chứng hợp đồng chấp 47 quyền sử dụng đất 2.1.1 Quy định thẩm quyền công chứng hợp đồng chấp 47 quyền sử dụng đất 2.1.2 Quy định trách nhiệm công chứng viên hoạt 49 động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.1.3 Quy định nội dung công chứng hợp đồng chấp 52 quyền sử dụng đất 2.1.4 Quy định trình tự, thủ tục cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 60 2.2 Thực tiễn thực pháp luật công chứng hợp đồng 62 chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc thi 62 hành pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình 2.2.2 Thực trạng thực pháp luật công chứng hợp đồng 70 chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình 2.2.3 Đánh giá thực tiễn thực pháp luật công chứng hợp 76 đồng chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình Chương 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG 87 CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH 3.1 Định hướng hồn thiện pháp luật công chứng hợp đồng 87 chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành tỉnh Quảng Bình 3.1.1 Định hướng hồn thiện pháp luật công chứng hợp đồng 87 chấp quyền sử dụng đất 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật công 91 chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật cơng chứng hợp đồng 94 chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành tỉnh Quảng Bình 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 94 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật 98 công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình KẾT LUẬN 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 106 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền nhận chuyển nhượng khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước nhận chuyển nhượng toàn hay phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản… chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất đời với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993: "Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất" [29, Điều 3] Quy định tiếp tục kế thừa ghi nhận đạo Luật Đất đai năm 2003 năm 2013 Thế chấp quyền sử dụng đất đời tạo điều kiện để người sử dụng đất nói chung hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng (đặc biệt hộ gia đình, cá nhân nghèo) (gọi chung bên vay) tiếp cận nguồn vốn vay tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại (gọi chung bên cho vay) đầu tư vào sản xuất - kinh doanh, góp phần xóa đói, giảm nghèo Hình thức pháp lý chấp quyền sử dụng đất bên vay bên cho vay xác lập thông qua loại hợp đồng có tên gọi hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, để phòng ngừa rủi ro, bảo toàn đồng vốn cho vay bảo vệ quyền nghĩa vụ bên cho vay; đồng thời, ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ bên vay việc thực cam kết trả lãi vốn vay Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải công chứng [34, Điều 167] Điều cần thiết cho xét chất giao dịch chấp quyền sử dụng đất loại giao dịch dân xác lập dựa nguyên tắc tự thỏa thuận ý chí bên Thực tiễn thi hành quy định công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cho thấy hoạt động góp phần phịng ngừa rủi ro bảo đảm an tồn mặt pháp lý cho giao dịch cho vay vốn tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại; đồng thời, góp phần đưa thị trường quyền sử dụng đất vào nề nếp, vận hành ổn định, lành mạnh v.v Tuy nhiên bên cạnh kết đạt được, thực tiễn thi hành quy định bộc lộ số hạn chế pháp luật đất đai hành cho phép hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực Xét mặt pháp lý, công chứng, chứng thực xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo đảm hiệu lực pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Song công chứng chứng thực thực theo hai trình tự khác nhau, hai quan khác tiến hành chịu điều chỉnh hai văn luật Theo đó, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất thực theo quy định Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng (sau gọi Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015) Trong đó, cơng chứng loại hợp đồng cơng chứng viên Văn phịng cơng chứng hay Phịng Cơng chứng thực theo quy định Luật Cơng chứng năm 2014 Giữa hai hoạt động có khác nhiệm vụ, trình tự, thủ tục hậu pháp lý…; cụ thể: Một là, theo quy định Luật công chứng năm 2014: Công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng [35, Điều 2] Trong đó, theo quy định Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015: "Chứng thực hợp đồng, giao dịch việc quan có thẩm quyền theo quy định Nghị định chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch" [18, Điều 2] Như vậy, chất công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn Cịn chứng thực việc quan có thẩm quyền chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch Với phân tích việc cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có số điểm khác Hai là, việc công chứng hợp đồng, giao dịch theo Luật Cơng chứng năm 2014, cơng chứng viên phải đảm bảo chịu trách nhiệm tính xác thực, tính hợp pháp loại giấy tờ hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp Trong trường hợp có cho hồ sơ u cầu cơng chứng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép cần làm rõ cơng chứng viên đề nghị làm rõ xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị người u cầu cơng chứng; khơng làm rõ từ chối cơng chứng Trong đó, việc chứng thực hợp đồng, giao dịch theo quy định Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015, người có thẩm quyền thực chứng thực kiểm tra đảm bảo tính đầy đủ hồ sơ mà người dân cung cấp, ý chí tự nguyện, minh mẫn, nhận thức, làm chủ hành vi người yêu cầu chứng thực Người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm toàn nội dung, tính hợp pháp loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch Như vậy, hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, cơng chứng viên phải chịu trách nhiệm tính xác thực, tính hợp pháp loại giấy tờ hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp Ngược lại, trường hợp chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm toàn nội dung, tính hợp pháp loại giấy tờ, hợp đồng, giao dịch Ba là, Điều Luật Công chứng năm 2014 quy định hợp đồng, giao dịch công chứng có giá trị chứng cứ; tình tiết, kiện hợp đồng, giao dịch công chứng chứng minh, trừ trường hợp bị tòa tuyên bố vơ hiệu Trong đó, hợp đồng chứng thực khơng có giá trị pháp lý vậy; Điều Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 quy định: "Hợp đồng, giao dịch chứng thực có giá trị chứng chứng minh thời gian, địa điểm bên ký kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch" [18] Bốn là, có điểm khác biệt nên mức thu phí cơng chứng cao mức lệ phí chứng thực Vì vậy, thực tế chấp quyền sử dụng đất, người dân thường lựa chọn loại hình chứng thực cơng chứng Ngoại trừ thành phố lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phịng, Đà Nẵng nơi có nhiều tổ chức hành nghề cơng chứng Cịn lại địa phương khác dường chưa có nhiều tổ chức hành nghề cơng chứng (số tổ chức hành nghề công chứng chưa tương xứng với số đơn vị hành cấp huyện có), nên thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (đặc biệt địa bàn miền núi, vùng sâu, vùng xa) chi phí cao, lại khó khăn, thủ tục yêu cầu chặt chẽ hơn; người dân thường chọn chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã Vì vậy, số trường hợp đến hạn lý hợp đồng bên chấp không thực nghĩa vụ cam kết với bên nhận chấp nên phát sinh tranh chấp Khi khởi kiện Tòa án nhân dân, có khơng trường hợp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu tài sản chấp quyền sử dụng đất chưa đảm bảo không đúng với trạng quyền sử dụng đất Điều ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi ích hợp pháp bên nhận chấp việc giải hậu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu gặp nhiều khó khăn Do đó, việc nghiên cứu công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cần thiết nhằm tìm giải pháp khắc phục bất cập nêu Điều lại có giá trị đề tài nghiên cứu dựa so sánh, đối chiếu với thực tiễn thi hành tỉnh Quảng Bình Với lý đây, học viên lựa chọn đề tài "Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn thực tỉnh Quảng Bình"làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất nói chung cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng đề tài nhận quan tâm tìm hiểu giới luật học nước ta Thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu vấn đề công bố mà tiêu biểu phải kể đến số cơng trình khoa học cụ thể sau đây: i) Đỗ Đức Hiển (2013), Giá trị pháp lý văn công chứng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; ii) Lê Thị Thanh (2015), Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; iii) Lại Thị Hồng (2012), Những khía cạnh pháp lý việc công chứng thỏa thuận tài sản vợ chồng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; iv) Nguyễn Thị Thu Hồng (2012), Công chứng văn liên quan đến tài sản vợ chồng, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội; v) Hoàng văn Hữu (2014), Trách nhiệm bồi thường công chứng viên gây hoạt động công chứng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; vi) Nguyễn Trường Thọ (2015), Công chứng hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay vốn ngân hàng thương mại, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội; vii) TS Lê Thị Thu Thủy (2006) làm chủ biên tập thể tác giả, Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, sách chuyên khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội; viii) Nguyễn Quang Minh (2009), Xã hội hóa hoạt động công chứng Việt Nam – số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học v.v Các cơng trình nghiên cứu giải số vấn đề lý luận thực tiễn công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất nói chung công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng như: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm ý nghĩa công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất (trong có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất); Hai là, luận giải yêu cầu công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất; Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành nhằm kết quả; hạn chế, yếu nguyên nhân hạn chế, yếu kém; Bốn là, đưa định hướng giải pháp hồn thiện quy định cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành… Tuy nhiên, xem xét góc độ pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cách có hệ thống, đầy đủ, chuyên sâu toàn diện phương diện lý luận, thực tiễn đặt mối quan hệ so sánh, đối chiếu với thực tiễn thi hành địa bàn tỉnh Quảng Bình dường cịn thiếu cơng trình Trên sở kế thừa kết nghiên cứu cơng trình khoa học có liên quan đến đề tài cơng bố, luận văn sâu tìm hiểu cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành tỉnh Quảng Bình Qua đó, đưa số định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành tỉnh Quảng Bình Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu ... chấp quyền sử dụng đất Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP 47 ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH 2.1 Nội dung pháp luật công chứng hợp đồng chấp. .. trạng thực pháp luật công chứng hợp đồng 70 chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình 2.2.3 Đánh giá thực tiễn thực pháp luật công chứng hợp 76 đồng chấp quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình Chương 3:... thực tiễn công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất nói chung công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam; - Đánh giá thực trạng pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng