Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn tại phòng công chứng số 2 tỉnh kon tum

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM LƯƠNG THU SANG BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM Kon Tum, tháng 06 năm 2019 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : TRƯƠNG THỊ HỒNG NHUNG SINH VIÊN THỰC HIỆN : LƯƠNG THU SANG LỚP : K915LK2 MSSV : 15152380107096 Kon Tum, tháng 06 năm 2019 MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN VỀ PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ .3 1.1.1 Khái quát tỉnh Kon Tum 1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển phịng cơng chứng số 1.2 CHỨNG NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ .4 1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ phịng cơng chứng số 1.2.2 Cơ cấu tổ chức phịng cơng chứng số CHƯƠNG 2.TỔNG QUAN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.1.2 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.1.3 Nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.2 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 13 2.2.1 Khái niệm, đặc điểm công chứng 13 2.2.2 Khái niệm, đặc điểm công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 16 2.2.3 Quy định chủ thể tiến hành công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 18 2.2.4 Quy định trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 20 2.2.5 Vai trị cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 22 CHƯƠNG 3.THỰC TIỄN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 2, TỈNH KON TUM VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 25 3.1 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 2, TỈNH KON TUM 25 3.1.1 Tình hình hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phịng cơng chứng số 2, tỉnh Kon Tum 25 i 3.1.2 Đánh giá hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phịng cơng chứng số 2, tỉnh Kon Tum 26 3.1.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế, khó khăn hoạt động cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phịng cơng chứng số 2, tỉnh Kon Tum 28 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 28 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 2, TỈNH KON TUM 29 KẾT LUẬN .31 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN ii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết Tại Nghị số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 Bộ Chính trị chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, khẳng định “Hoàn thiện chế định công chứng Xác định rõ phạm vi công chứng, giá trị pháp lý văn công chứng Xây dựng mơ hình quản lý nhà nước công chứng theo hướng Nhà nước tổ chức quan cơng chứng thích hợp; có bước phù hợp để bước xã hội hóa cơng việc này” Với chủ trương đó, thời gian qua Nhà nước ban hành văn pháp luật bước xã hội hóa cơng chứng, nhằm thực thực hóa chủ trương Bộ Chính trị, góp phần thực cải cách hành chính, cải cách tư pháp nói chung hoạt động cơng chứng nói riêng Qua nhận thấy hoạt động cơng chứng ngày đóng vai trị quan trọng lĩnh vực đời sống xã hội, đặc biệt việc xác thực yêu cầu giao dịch kinh tế thị trường, bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch dân sự, kinh tế tổ chức, cá nhân Nhất giao dịch liên quan đến QSDĐ quy định pháp luật hành nhiều quy định yêu cầu phải công chứng, chứng thực để tạo sở pháp lý bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia giao dịch, nhằm ngăn hạn chế đến mức thấp rủi ro, tranh chấp nạn lừa đảo Tuy nhiên, để vận dụng quy định vào thực tiễn đời sống xã hội điều kiện cịn nhiều khó khăn, bất cập, hạn chế Do tiếp thu tiến văn hóa, kỹ thuật tiên tiến nên kinh tế xã hội ngày phát triển làm cho giao dịch ngày phong phú, đa dạng hơn… Từ đó, hợp đồng, giao dịch vô hiệu, gây thiệt hại cho bên tham gia giao kết ngày nhiều để lại hậu không nhỏ sau thực giao dịch Trong có trường hợp mà hợp đồng chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất công chứng không phù hợp với quy định pháp luật hành Vấn đề chỗ công chứng hợp đồng chấp QSDĐ loại hợp đồng tiềm ẩn nhiều tranh chấp nhất, có nguy rủi ro cao cho công chứng viên đặt bút ký vào hợp đồng Đã có nhiều vụ tranh chấp lien quan đến hợp đồng chấp QSDĐ, nhiều vụ lừa đảo lợi dụng loại hợp đồng để chiếm đoạt tài sản từ tổ chức tín dụng Thậm chí, cơng chứng viên có cách hiểu, cách làm việc khác vấn đề liên quan đến loại hợp đồng Bởi quy định pháp luật chưa thống nhất, chưa đồng Bộ luật Dân luật chuyên ngành Luật Đất đai, Luật Hơn nhân gia đình, Luật cơng chứng… Chính vậy, để tạo tiền đề cho việc nghiên cứu đề xuất sửa đổi nội dung có liên quan đến cơng chứng hợp đồng chấp QSDĐ giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc nghiên cứu pháp luật công chứng hợp đồng chấp QSDĐ vấn đề cần thiết Vì lý trên, báo cáo chọn: “Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn văn phịng cơng chứng số tỉnh Kon Tum” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề tốt nghiệp năm Mục tiêu nghiên cứu Tìm mâu thuẫn, nút thắt vướng mắc đề liên quan đến việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Qua đó, cố gắng tìm số giải pháp, kiến nghị việc áp dụng linh hoạt quy định pháp luật thực tiễn hoạt động công chứng nhằm nâng cao hiệu công chứng Đề xuất sửa đổi số quy định văn luật cho phù hợp với thực tiễn Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu quy định pháp luật hành công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn thực phịng cơng chứng số tỉnh Kon Tum 3.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu phạm vi quy định pháp luật hành công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất như: Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014, Bộ luật dân 2015, Và thực tiễn thực quy định phịng cơng chứng số tỉnh Kon Tum Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu đề ra, trình thực đề tài sử dụng tổng hợp phương pháp: phân tích, đối chiếu, quy nạp, diễn giải, thống kê, tổng hợp, Bố cục Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục từ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm 03 chương: Chương 1: Tổng quan phịng cơng chứng số 2, tỉnh Kon Tum Chương 2: Tổng quan công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chương 3: Thực tiễn công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất văn phịng cơng chứng số 2, tỉnh Kon Tum số kiến nghị CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 1.1.1 Khái qt tỉnh Kon Tum Kon Tum tỉnh miền núi vùng cao, biên giới, nằm phía bắc Tây Nguyên toạ độ địa lý từ 107020'15" đến 108032'30" kinh độ đông từ 13055'10" đến 15027'15" vĩ độ bắc.Kon Tum có diện tích tự nhiên 9.676,5 km2, chiếm 3,1% diện tích tồn quốc, phía bắc giáp tỉnh Quảng Nam (chiều dài ranh giới 142 km); phía nam giáp tỉnh Gia Lai (203 km), phía đơng giáp Quảng Ngãi (74 km), phía tây giáp hai nước Lào Campuchia (có chung đường biên giới dài 280,7 km) Tỉnh Kon Tum có 10 đơn vị hành cấp huyện gồm thành phố (Kon Tum) huyện (Đăk Hà, Đăk Tô, Đăk Glei, Sa Thầy, Ngọc Hồi, Kon Plông, Kon Rẫy, Tu Mơ Rông Ia H'Drai) Phần lớn tỉnh Kon Tum nằm phía tây dãy Trường Sơn, địa hình thấp dần từ bắc xuống nam từ đơng sang tây Địa hình tỉnh Kon Tum đa dạng: đồi núi, cao nguyên vùng trũng xen kẽ Trong đó: Địa hình đồi, núi: chiếm khoảng 2/5 diện tích tồn tỉnh, bao gồm đồi núi liền dải có độ dốc 150 trở lên Các núi Kon Tum cấu tạo đá biến chất cổ nên có dạng khối khối Ngọc Linh (có đỉnh Ngọc Linh cao 2.598 m) - nơi bắt nguồn nhiều sông chảy Quảng Nam, Đà Nẵng sông Thu Bồn sông Vu Gia; chảy Quảng Ngãi sơng Trà Khúc Địa hình núi cao liền dải phân bố chủ yếu phía bắc - tây bắc chạy sang phía đơng tỉnh Kon Tum Ngồi ra, Kon Tum cịn có số núi như: Bon San (1.939 m); Ngọc Kring (2.066 m) Mặt địa hình bị phân cắt hiểm trở, tạo thành thung lũng hẹp, khe, suối Địa hình đồi tập trung chủ yếu huyện Sa Thầy có dạng nghiêng phía tây thấp dần phía tây nam, xen vùng đồi dãy núi Chưmomray Địa hình thung lũng: nằm dọc theo sơng Pơ Kơ phía nam tỉnh, có dạng lịng máng thấp dần phía nam, theo thung lũng có đồi lượn sóng Đăk Uy, Đăk Hà có nhiều chỗ bề mặt phẳng vùng thành phố Kon Tum Thung lũng Sa Thầy hình thành dãy núi kéo dài phía đơng chạy dọc biên giới Việt Nam - Campuchia Địa hình cao nguyên: tỉnh Kon Tum có cao ngun Kon Plơng nằm dãy An Khê dãy Ngọc Linh có độ cao 1.100 - 1.300 m, cao nguyên nhỏ, chạy theo hướng Tây Bắc - Đông Nam Kon Tum nằm khối nâng Kon Tum, đa dạng cấu trúc địa chất khống sản Trên địa bàn có 21 phân vị địa tầng 19 phức hệ mắc ma nhà địa chất nghiên cứu xác lập, hàng loạt loại hình khống sản như: sắt, crơm, vàng, nguyên liệu chịu lửa, đá quý, bán quý, kim loại phóng xạ, đất hiếm, nguyên liệu phục vụ sản xuất vật liệu xây dựng, phát Nhiều vùng có triển vọng khống sản điều tra thành lập đồ địa chất tỷ lệ 1/50.000, với cơng trình nghiên cứu chun đề khác, sẽ sở quan trọng công tác quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội địa phương Qua khảo sát quan chuyên môn, nay, Kon Tum trọng đến số loại khống sản sau: Nhóm khống sản phục vụ sản xuất vật liệu xây dựng: nhóm đa dạng, bao gồm: sét (gạch ngói), cát xây dựng, cuội sỏi, đá hoa, đá vơi, đá granít, puzơlan, Nhóm khoáng sản vật liệu cách âm, cách nhiệt xử lý môi trường, bao gồm diatomit, bentonit, chủ yếu tập trung thành phố Kon Tum Nhóm khống sản vật liệu chịu lửa: gồm có silimanit, dolomit, quazit tập trung chủ yếu huyện Đăk Glei, Đăk Hà, Ngọc Hồi Nhóm khống sản cháy: gồm có than bùn, tập trung chủ yếu thành phố Kon Tum, huyện Đăk Hà, huyện Đăk Tơ Nhóm khống sản kim loại đen, kim loại màu, kim loại hiếm: gồm có măngan Đăk Hà; thiếc, molipden, vonfram, uran, thori, tập trung chủ yếu Đăk Tô, Đăk Glei, Ngọc Hồi, Konplong; bauxit tập trung chủ yếu Kon Plơng Nhóm khống sản đá quý: gồm có rubi, saphia, opalcalcedon tập trung Đăk Tô, Konplong Nhắc đến nguồn lợi rừng Kon Tum phải kể đến vùng núi Ngọc Linh với dược liệu quý sâm Ngọc Linh, đẳng sâm, hà thủ ô quế Trong năm gần đây, diện tích rừng Kon Tum bị thu hẹp chiến tranh, khai thác gỗ lậu sản phẩm khác rừng Nhưng nhìn chung, Kon Tum tỉnh có nhiều rừng gỗ quý có giá trị kinh tế cao 1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển phịng cơng chứng số Phịng cơng chứng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập, theo Quyết định số 1068/QĐ-UBND ngày 12 tháng 11 năm 2012 Ủy ban nhân dân tỉnh Kon Tum việc thành lập Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum trực thuộc Sở Tư pháp, bắt đầu hoạt động từ tháng 04/2013 đến 1.2 CHỨNG NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ phịng cơng chứng số Trên sở pháp lý khoản Điều 19 Luật cơng chứng 2014 quy định phịng cơng chứng số đơn vị nghiệp cơng lập thuộc Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum, có trụ sở, dấu tài khoản riêng; hoạt động theo nguyên tắc đơn vị nghiệp có thu, tự chủ phần tài chính.Thực việc cung cấp dịch vụ công Nhà nước ủy nhiệm thực hiện, cụ thể: Thực việc công chứng, chứng thực mà theo quy định pháp luật phải công chứng, chứng thực cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức; ổn định phát triển kinh tế - xã hội Phịng Cơng chứng thực chức chứng nhận tính xác thực hợp đồng, giao dịch xác lập quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại, đất đai, nhà ở, hôn nhân - gia đình, phân chia di sản thừa kế…theo quy định Luật Công chứng Các hợp đồng, giao dịch công chứng hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải công chứng pháp luật không quy định phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu Văn công chứng có giá trị chứng cứ; tình tiết, kiện văn công chứng chứng minh, trừ trường hợp bị Tịa án tun bố vơ hiệu 1.2.2 Cơ cấu tổ chức phịng cơng chứng số Căn theo khoản Điều 39 Luật công chứng 2014 tổng số nhân phịng 05 người, số biên chế giao từ thành lập đến 03 người, đến có 02/03 biên chế gồm: 01 Trưởng phịng Công Chứng viên (Công chức); 01 Chuyên viên (viên chức): Giúp việc cho Công chứng viên; 03 nhân viên hợp đồng gồm: 01 nhân viên giúp việc cho Công chứng viên; 01 nhân viên phụ trách cơng tác kế tốn 01 nhân viên phụ trách công tác văn thư, lưu trữ.Cụ thể: Trưỏng phịng – Cơng chứng viên: Bùi Đình Khun Phó trưỏng phịng – Cơng chứng viên: Huỳnh Thị Mai Xn Đội ngũ cơng chứng viên phịng công chứng số đáp ứng nhu cầu công chứng cá nhân, tổ chức Dựa sở liệu lưu trữ văn thư Phịng Cơng chứng số 2, theo số liệu thống kê năm 2018 biết có 968 hồ sơ cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn QSDĐ, QSDĐ có tài sản gắn liền với đất;4 hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, góp vốn tài sản khác;20 hồ sơ công chứng hợp đồng thuê QSDĐ, thuê tài sản, 1857 hồ sơ công chứng hợp đồng vay tiền, chấp tài sản, cầm cố tài snar, hợp đồng bảo lãnh; 88 hồ sơ công chứng di chúc giao dịch thừa kế khác; 11 hồ sơ công chứng văn đấu giá bất động sản; 911 hồ sơ công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền 535 hồ sơ công chứng hợp đồng giao dịch khác KẾT CHƯƠNG Công chứng hoạt động quan trọng, thể chế thiếu Nhà nước pháp quyền Trải qua hàng chục năm hình thành phát triển, hoạt động công chứng xã hội, người dân ghi nhận người hành nghề cơng chứng đón nhận kiện nhiều ý nghĩa có ngơi nhà chung Khác với hoạt động chứng thực (cơ quan, tổ chức có thẩm quyền, vào để chứng thực với chính), hoạt động cơng chứng u cầu cơng chứng viên phải có trình độ chun môn ngành Luật, nắm vững kiến thức pháp luật sửa đổi, bổ sung, có khả thẩm định chịu trách nhiệm tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân Như vậy, thân hoạt động cơng chứng địi hỏi tính xác, chun nghiệp cao Việc hướng tới ngày chuyên nghiệp hóa hoạt động công chứng nhu cầu tất yếu dựa thực tế Cùng với phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu tổ chức, cá nhân dịch vụ công chứng ngày tăng số lượng chất lượng.Phịng cơng chứng địa bàn tỉnh Kon Tum Phịng cơng chứng số nói riêng nâng cao chất lượng hiệu công chứng đáp ứng nhu cầu thiết yếu công chứng hợp đồng, giao dịch cho ngưòi dân địa bàn tỉnh - Đạt yêu cầu kiểm tra kết tập hành nghề công chứng: theo quy định Khoản 1, Điều 11 Luật cơng chứng 2014 thì: “Người có giấy chứng nhận tốt nghiệp khóa đào tạo nghề cơng chứng giấy chứng nhận bồi dưỡng nghề công chứng phải tập hành nghề tổ chức hành nghề công chứng Người tập tự liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng đủ điều kiện nhận tập việc tập tổ chức đó; trường hợp khơng tự liên hệ đề nghị Sở Tư pháp địa phương nơi người muốn tập bố trí tập tổ chức hành nghề công chứng đủ điều kiện nhận tập sự” Sau tham gia q trình tập hành nghề cơng chứng, người đạt yêu cầu kiểm tra kết tập hành nghề công chứng người cấp giấy chứng nhận kết kiểm tra tập hành nghề công chứng - Bảo đảm sức khỏe để hành nghề công chứng b Quyền nghĩa vụ công chứng viên Theo điều 17, Luật cơng chứng 2014 quyền nghĩa vụ công chứng viên đưọc quy định sau: Quyền công chứng viên: - Được pháp luật bảo đảm quyền hành nghề công chứng; -Tham gia thành lập Văn phịng cơng chứng làm việc theo chế độ hợp đồng cho tổ chức hành nghề công chứng; - Được công chứng hợp đồng, giao dịch, dịch theo quy định Luật này; - Đề nghị cá nhân, quan, tổ chức có liên quan cung cấp thông tin, tài liệu để thực việc công chứng; - Được từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch, dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; - Các quyền khác theo quy định Luật văn quy phạm pháp luật khác có liên quan Nghĩa vụ cơng chứng viên: - Tuân thủ nguyên tắc hành nghề công chứng; - Hành nghề tổ chức hành nghề công chứng; -Tơn trọng bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người u cầu cơng chứng; - Giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp họ, ý nghĩa hậu pháp lý việc công chứng; trường hợp từ chối u cầu cơng chứng phải giải thích rõ lý cho người u cầu cơng chứng; - Giữ bí mật nội dung cơng chứng, trừ trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý văn pháp luật có quy định khác; -Tham gia bồi dưõng nghiệp vụ công chứng năm; - Chịu trách nhiệm trước pháp luật trước người yêu cầu công chứng văn công chứng mình; chịu trách nhiệm trước pháp luật hoạt động Văn phịng cơng chứng mà cơng chứng viên hợp danh; - Tham gia tổ chức xã hội - nghề nghiệp công chứng viên; 19 - Chịu quản lý quan nhà nước có thẩm quyền, tổ chức hành nghề cơng chứng mà làm công chứng viên tổ chức xã hội - nghề nghiệp cơng chứng viên mà thành viên; - Các nghĩa vụ khác theo quy định Luật văn quy phạm pháp luật khác có liên quan 2.2.4 Quy định trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Luật công chứng 2014, việc công chứng hợp đồng chấp QSDĐ phải thực tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất Trường hợp QSDĐ chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng chấp cơng chứng mà sau tiếp tục chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác phạm vi pháp luật cho phép hợp đồng chấp phải công chứng tổ chức hành nghề công chứng công chứng hợp đồng chấp lần đầu Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng thực việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng giải thể cơng chứng viên tổ chức hành nghề công chứng lưu trữ hồ sơ công chứng hợp đồng chấp Thủ tục công chứng hợp đồng chấp giống thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch khác hoạt động công chứng quy định chặt chẽ Luật công chứng năm 2006 Điều 35, 36 Luật Công chứng năm 2014 quy định Điều 40, điều 41 Dù quy định tách bạch thủ tục công chứng hợp đồng soạn thảo sẵn với thủ tục công chứng hợp đồng công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu người yêu cầu công chứng thủ tục gồm bước sau: Bước 1: Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng gồm: - Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (theo mẫu tổ chức hành nghề công chứng) - Dự thảo hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (nếu có) - Bản giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân (hộ chiếu, chứng minh quân đội, chứng minh sĩ quan) giấy tờ tùy thân hợp lệ khác - Bản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất) - Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có: giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân, giấy tờ chứng minh quan hệ gia đình, thành viên hộ gia đình - Riêng tổ chức tín dụng bên nhận chấp cần cung cấp thêm: Biên định giá tài sản, hợp đồng tín dụng (nếu hợp đồng chấp có nêu) Bên có tài sản pháp nhân phải có giấy tờ chứng minh tư cách pháp nhân (giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh), giấy tờ chứng minh người đại diện pháp nhân ký kết hợp đồng 20 Tất giấy tờ người u cầu cơng chứng phải xuất trình để đối chiếu Bước 2: - Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra giấy tờ thiếu phát sinh thêm giấy tờ khác yêu cầu bổ sung Khi đầy đủ thụ lý, ghi vào sổ cơng chứng Trong trường hợp có cho hồ sơ cơng chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có nghi ngờ lực hành vi dân người yêu cầu cơng chứng có nghi ngờ đối tượng hợp đồng khơng có thật cơng chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ theo đề nghị người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh yêu cầu giám định; trường hợp khơng làm rõ có quyền từ chối công chứng - Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phù hợp quy định pháp luật ý chí bên chấp nhận Nếu khơng phù hợp yêu cầu sửa chữa, sau bên thỏa thuận lại phù hợp chấp nhận khơng thể sửa chữa mà nội dung có điều khoản trái quy định pháp luật, đạo đức xã hội cơng chứng viên từ chối - Nếu khơng có dự thảo hợp đồng, cơng chứng viên sẽ soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu bên Thực tế, tổ chức tín dụng thường tự soạn thảo cho mẫu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất riêng phù hợp với tổ chức Các mẫu hợp đồng sẽ thống trước tổ chức hành nghề cơng chứng tổ chức tín dụng mẫu hợp đồng chuẩn sẽ tiết kiệm thời gian công chứng Bước 3: - Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng công chứng viên đọc cho người u cầu cơng chứng nghe Cơng chứng viên giải thích rõ nội dung hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên ghi ký kết hợp đồng Người yêu cầu cơng chứng đồng ý tồn nội dung hợp đồng ký vào trang hợp đồng - Cơng chứng viên ghi lời chứng, ký vào trang hợp đồng Sau đó, thu phí, đóng dấu trả hợp đồng Theo quy định Điều 42 Luật công chứng năm 2014: “Công chứng viên tổ chức hành, nghề công chứng công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn từ chối nhận di sản bất động sản văn ủy quyền liên quan đến việc thực quyền bất động sản” Thủ tục công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có nhiều điểm đặc biệt mà lần đến làm thủ tục công chứng sẽ thấy bỡ ngỡ Các chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải xuất trình để công chứng viên đối chiếu với sao, phô tô Đây yêu cầu bắt buộc thủ tục cơng chứng nói chung Nhiều người dân cho khắt khe gây phiền hà Có người mang theo đầy đủ có chứng thực y quan có thẩm quyền 21 chứng thực (xã, phường) Họ cho giống với cần phải có Tuy nhiên, lại vấn đề quan trọng công chứng viên người phải chịu trách nhiệm việc chứng nhận Việc kiểm tra khơng đơn thủ tục mà cịn để cơng chứng viên chứng nhận tính xác thực hợp đồng, giao dịch Kiểm tra giấy tờ liên quan nghiệp vụ, kỹ nghề nghiệp công chứng Thực tế, nhiều giấy tờ bị làm giả, kẻ gian sử dụng giấy tờ giả để lừa đảo chiếm đoạt tài sản Các loại giấy tờ giả: Chứng minh nhân dân, giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (giấy chứng nhận kết hôn) đặc biệt nguy hiểm giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất Một số ngân hàng bị lừa chiếm đoạt nhiều tỷ đồng việc nhận chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả Trong đó, việc làm giả giấy tờ ngày tinh vi Ngoài ra, nhiều trường hợp cịn sử dụng cơng cụ để tẩy xóa, làm sai lệch thông tin tài sản, người tham gia giao dịch Do đó, việc xuất trình để cơng chứng viên kiểm tra hoạt động cần thiết Trong thủ tục công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, bên phải đảm bảo ký kết hợp đồng trước mặt công chứng viên Mỗi người phải ký vào trang hợp đồng, trang cuối ký ghi rõ họ tên Trong trường hợp có không ký công chứng viên thấy cần thiết sẽ phải điểm vân tay vào hợp đồng Điều vừa đảm bảo quyền lợi bên vừa tránh tranh chấp sau Ký vào trang hợp đồng để khơng thay đổi nội dung hợp đồng mà khơng có đồng ý người ký Riêng bên nhận chấp tổ chức tín dụng quyền đăng ký mẫu dấu, chữ ký, ký trước mặt công chứng viên, phải ký đầy đủ giống chủ thể khác Cơng chứng viên phải có nhiệm vụ kiểm tra đối chiếu lại chữ ký xem có chữ ký đăng ký tổ chức hành nghề cơng chứng hay khơng Đây thủ tục đặc thù dành riêng cho công chứng hợp đồng chấp Ngoài ra, giao kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, bên sẽ công chứng viên giải thích rõ quyền nghĩa vụ trước ký hợp đồng Hợp đồng ký kết phải đảm bảo trí hồn tồn chủ thể tham gia giao dịch Nghiên cứu vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để có nhìn tồn diện, sâu sắc nội dung cần nghiên cứu Xuất phát từ hợp đồng công chứng viên thực thụ phải “chuyên gia” hợp đồng Công chứng việc chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch 2.2.5 Vai trị cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất a Công chứng đảm bảo tính cơng khai, minh bạch an tồn pháp lý cho hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Khi tham gia vào hợp đồng, giao dịch QSDĐ, bên gặp nhiều rủi ro như: rủi ro từ việc hợp đồng, giao dịch bị Tịa án tun vơ hiệu bị lừa đảo oại giấy tờ giả, chủ thể giao dịch lực hành vi dân sự, giao dịch trái đạo đức xã hội,…; quyền người sử dụng đất bị xâm hại, hình thức văn bản, nội dung hợp đồng, thuật ngữ pháp lý sử dụng hợp đồng không phù hợp với quy định pháp luật,… Để phịng ngừa khắc phục rủi ro nói trên, quy định pháp luật 22 công chứng bước thiết lập hoàn thiện điều kiện để đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch QSDĐ Những cam kết, thỏa thuận bên hợp đồng, giao dịch công chứng viên (công chứng) chứng nhận chứng pháp lý để bên thực quyền nghĩa vụ mình, giúp cơng khai, minh bạch giao dịch, giảm thiểu rủi ro, tranh chấp cho bên tham gia hợp đồng, giao dịch; hạn chế tình trạng giao dịch ngầm, mua bán nhiều lần… Công chứng sẽ giúp bảo đảm tính hợp pháp nội dung hợp đồng, giao dịch Thực tiễn cho thấy, khơng người dân chưa có hiểu biết rõ ràng quy định pháp luật QSDĐ Việc công chứng sẽ giúp cho bên hiểu rõ quyền nghĩa vụ hợp đồng, giao dịch QSDĐ qua việc tư vấn, giải thích thực việc công chứng công chứng viên b Công chứng bảo hộ Nhà nước hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Công chứng biện pháp hỗ trợ nhà nước cho công dân tổ chức tham gia quan hệ giao dịch, đặc biệt thực quyền đất đai Tạo đáng tin cậy phản bác văn công chứng, buộc tổ chức, công dân phải tự nguyện thi hành nghĩa vụ giúp họ đương nhiên hưởng quyền lợi mà văn công chứng xác nhận mà khơng phải nhờ đến phán Tịa án Đồng thời, người thực cơng chứng có trách nhiệm giải thích quyền nghĩa vụ bên, cân lợi ích bên tham gia hợp đồng, giao dịch, hướng dẫn, giúp đỡ người dân tránh sai lầm tham gia quan hệ dân Hiện nay, trình độ hiểu biết pháp luật người dân bước nâng lên cịn hạn chế, chưa có ý thức cao việc sử dụng dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp để tự bảo vệ mình, can thiệp nhà nước thơng qua hình thức buộc cơng chứng số loại hợp đồng, giao dịch QSDĐ bảo hộ bên hợp đồng, giao dịch, lĩnh vực đất đai c Công chứng giúp ngăn chặn hạn chế tình trạng vi phạm pháp luật Tình trạng hợp đồng, giao dịch giả tạo, giao dịch gây nhầm lẫn, lừa đảo, đe dọa thường xảy sống nay, lừa đảo giấy tờ QSDĐ.Thực tế cho thấy, vụ vi phạm giao dịch “ngầm” khơng có cơng chứng Bởi vì, hợp đồng, văn giao dịch qua công chứng, người thực công chứng thông qua nghề nghiệp, kinh nghiệm kỹ họ, với trình tự, thủ tục pháp luật quy định chặt chẽ, nghiêm ngặt tình trạng lừa dối, đe dọa, ép buộc hay giao dịch giả tạo sẽ ngăn chặn kịp thời, không để xảy d Công chứng cung cấp chứng tin cậy xảy tranh chấp Chính từ giá trị văn công chứng, công chứng biện pháp phịng ngừa có hiệu xảy tranh chấp hợp đồng, giao dịch QSDĐ Đây sở pháp lý vững để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân tổ chức tham gia hợp công chứng sẽ nâng cao giá trị chứng minh chứng 23 (hợp đồng, giao dịch) có tranh chấp Khi xảy tranh chấp, bên tham gia phải đưa chứng để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Tịa án sẽ dễ xem xét chấp nhận hợp đồng, giao dịch công chứng e Công chứng giảm gánh nặng cho quản lý nhà nước đất đai Công chứng viên, người thực cơng chứng có nhiệm vụ kiểm tra, chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao địch thông qua hàng loạt thao tác nghiệp vụ theo quy định như: kiểm tra, xem xét giấy tờ tùy thân, giấy tờ tài sản giấy tờ liên quan khác; đánh giá, xem xét nội dung hợp đồng, giao dịch lực hành vi dân bên Nếu khơng có cơng chứng quan quản lý nhà nước đất đai phải tiến hành thực Như vậy, cho thấy hoạt động công chứng, chứng thực sẽ giúp cho hoạt động quản lý nhà nước đất đai chặt chẽ, xác Giảm gánh nặng cho nhà nước quản lý đất đai vốn lĩnh vực khó khăn phức tạp KẾT CHƯƠNG Cơng chứng hợp đồng chấp QSDĐ việc tổ chức hành nghề cơng chứng xác nhận tính xác thực hợp đồng giao kết quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại… liên quan đến QSDĐ theo quy định pháp luật công chứng đất đai Việt Nam Mục đích hành vi cơng chứng chứng nhận tính xác thực cơng việc diễn vào khoảng thời gian định nội dung bên tham gia hợp đồng chấp QSDĐ phù hợp với quy định pháp luật hành Giá trị pháp lý hợp đồng chấp QSDĐ công chứng giá trị chứng có giá trị thi hành bên giao kết Việc nghiên cứu để làm rõ vai trò, giá trị pháp lý văn cơng chứng, trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch QSDĐ sở cho việc thiết lập hệ thống pháp luật công chứng cho phù hợp với tình hình thực tiễn 24 CHƯƠNG THỰC TIỄN CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 2, TỈNH KON TUM VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.1 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CƠNG CHỨNG SỐ 2, TỈNH KON TUM 3.1.1 Tình hình hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phịng cơng chứng số 2, tỉnh Kon Tum Từ phịng cơng chứng hoạt động đến thực theo quy định pháp luật công chứng, việc thực công chứng hợp đồng, giao dịch nói chung hợp đồng chấp QSDĐ nói riêng thực kịp thời, phục vụ tốt yêu cầu công chứng tổ chức cá nhân địa bàn Theo số liệu thống kê 05 năm gần nhất, từ năm 2013 đến hết năm 2017 tổ chức cơng chứng cơng chứng 26.915 hợp đồng, giao dịch (Trong có hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ, tài sản gắn liền với đất) Ngoài ra, theo thống kê số liệu 05 năm gần nhất, từ năm 2012 đến hết năm 2017, quan Tài nguyên Môi trường việc thực theo quy định Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 Bộ trưởng Bộ Tư pháp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, thực đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ, tài sản gắn liền với đất 7.493 trường hợp Số liệu chứng minh 05 năm, số lượng hợp đồng chấp QSDĐ để thực vay vốn tổ chức tín dụng nhằm tạo nguồn tài kinh doanh địa bàn tỉnh lớn Dựa sở liệu lưu trữ văn thư Phòng Công chứng số Tỉnh Kon Tum, theo số liệu thống kê năm 2018 biết có 968 hồ sơ cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn QSDĐ, QSDĐ có tài sản gắn liền với đất;4 hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, góp vốn tài sản khác;20 hồ sơ cơng chứng hợp đồng thuê QSDĐ, thuê tài sản, 1857 hồ sơ công chứng hợp đồng vay tiền, chấp tài sản, cầm cố tài sản, hợp đồng bảo lãnh; 88 hồ sơ công chứng di chúc giao dịch thừa kế khác; 11 hồ sơ công chứng văn đấu giá bất động sản; 911 hồ sơ công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền 535 hồ sơ công chứng hợp đồng giao dịch khác.Tổng số hồ sơ hợp đồng, giao dịch năm 4464 hồ sơ.Trong hồ sơ cơng chứng hợp đồng vay tiền, chấp tài sản, cầm cố tài sản, hợp đồng bảo lãnh thông dụng, phổ biến nên số lượng hồ sơ loại hợp đồng nhiều năm Sau xếp đến hồ sơ cơng chứng hợp đồng uỷ quyền , giấy uỷ quyền, số lưọng hồ sơ hợp đồng nhiều thông dụng không nhiều hợp đồng vay tiền, chấp tài sản, cầm cố tài sản, hợp đồng bảo lãnh Tiếp đến, hồ sơ công chứng di chúc giao dịch thừa kế khác, hồ sơ công chứng hợp đồng thuê QSDĐ, thuê tài sản, hồ sơ công chứng văn đấu giá bất động sản hợp đồng giao dịch gặp năm 2018 nên số lượng ít, so với loại hồ sơ khác 25 Phịng cơng chứng số thụ lý ngày tăng, nhu cầu công chứng tổ chức, cá nhân ngày đến Phịng cơng chứng đông đảo Hoạt động công chứng ngày ổn định, vào nề nếp Các quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội cơng dân nhận thức vai trị, vị trí tầm quan trọng hoạt động công chứng việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp công dân tổ chức Đồng thời ngăn ngừa tranh chấp vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa tạo ổn định quan hệ giao dịch dân sự, tài sản nhằm bảo vệ trật tự kỷ cương địa bàn tỉnh 3.1.2 Đánh giá hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phịng cơng chứng số 2, tỉnh Kon Tum a Những thành tựu đạt Pháp luật Việt Nam hành tạo thuận lợi cho người chấp, người nhận chấp đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp bên giao dịch, có quy định cụ thể điều kiện tài sản chấp, có tác dụng định hướng cho lựa chọn chủ thể ký kết hợp đồng chấp, giúp chủ thể có số “vốn” định để thực giao dịch phục vụ nhu cầu sống hàng ngày Có thể thấy việc tạo điều kiện cho chủ thể tham gia số lượng chủ thể thực việc công chứng hợp đồng chấp QSDĐ tỉnh Kon Tum nói chung Phịng Cơng chứng số nói riêng phổ biến Từ thành lập vào hoạt động đến nay, Phịng cơng chứng đáp ứng đầy đủ u cầu tổ chức cá nhân có yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch; chứng nhận dịch; chứng thực chữ ký, chứng thực dịch vụ pháp lý hợp pháp khác cách kịp thời, nhanh chóng, xác; chấm dứt tình trạng tải, tiêu cực diễn hoạt động cơng chứng trước xã hội hóa Phịng cơng chứng số không ngừng thực đầu tư mua sắm máy móc, trang thiết bị đại; ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động cung ứng dịch vụ công chứng nhằm giảm bớt thời gian công chứng… qua nhằm tạo niềm tin, hài lịng người yêu cầu công chứng sử dụng dịch vụ tổ chức 26 Kể từ xã hội hóa hoạt động cơng chứng đến nay, vị trí người u cầu cơng chứng có thay đổi tồn diện; có nhu cầu cơng chứng họ công chứng viên nhân viên tổ chức hành nghề công chứng số tư vấn, hướng dẫn tận tình, đầy đủ.Vì họ nhận thức rõ vai trò người cung ứng dịch vụ nên cần phải có khách hàng để phục vụ Do đó, để thu hút khách hàng, tạo nguồn thu nhập tổ chức hành nghề công chứng không ngừng chấn chỉnh lề lối, tác phong, đạo đức nghề nghiệp công chứng viên nhân viên giúp việc; ứng dụng công nghệ thông tin việc giải lưu trữ hồ sơ công chứng; giảm bớt thành phần hồ sơ thủ tục công chứng; thời gian giải hồ sơ công chứng ngày làm việc hẹn lại; thực tiếp nhận hồ sơ qua điện thoại, Email… hẹn lịch làm việc, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người yêu cầu công chứng, bảo đảm xác, pháp luật an toàn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch công chứng Với mục tiêu giảm thiểu rủi ro, hạn chế tranh chấp tài sản tham gia giao dịch; tranh chấp hợp đồng, giao dịch chứng nhận, nâng cao chất lượng phục vụ, đáp ứng nhu cầu tìm hiểu cung cấp thơng tin cho tổ chức, cá nhân có liên quan tới hoạt động công chứng, tổ chức hành nghề cơng chứng địa bàn tỉnh Kon tum nói chung phịng cơng chứng số nói riiêng thực niêm yết cơng khai, rõ ràng quy trình, thủ tục công chứng loại việc công chứng theo quy định Luật công chứng năm 2014; Nghị định 29/NĐ-CP/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật công chứng văn pháp luật khác có liên quan hoạt động cơng chứng Trên sở nguồn cung cấp liệu cán văn thư Phịng Cơng chứng số thấy tổng số hồ sơ thực công chứng chấp QSDĐ đến tháng 07/2018 là: 1.061 hồ sơ, đó: Ngân hàng Nơng nghiệp phát triển nơng thơn: 360 hồ sơ; Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín: 209 hồ sơ; Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam: 130 hồ sơ; Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh: 117 hồ sơ; Các Ngân hàng lại: 245 hồ sơ.Vì đáp ứng nhu cầu niềm tin ngưòi dân nên số lượng hồ sơ phòng cơng chứng số ngày có xu hưóng tăng b Những hạn chế, khó khăn Ngồi mặt tích cực khơng thể khơng có sai xót hạn chế trình thực hoạt động cơng chứng: Thứ nhất, cịn chậm khâu xử lý thu nhận hồ sơ, hướng dẫn khách hang soạn thảo hồ sơ cho khách hàng Thứ hai, nhiều hợp đồng chấp quyền xử dụng đất không tiến hành thời hạn Thứ ba, số hợp đồng công chứng không tư vấn, giải đáp thắc mắc khách hàng Thứ tư, số hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bị rủi ro sai xót dẫn đến bị tồ án tuyến bố vơ hiệu bị huỷ bỏ 27 3.1.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế, khó khăn hoạt động cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phòng công chứng số 2, tỉnh Kon Tum Thứ nhất, địa phương chưa xây dựng sở liệu thông tin bất động sản, chưa có kết nối, chia sẻ thông tin tổ chức hành nghề cơng chứng Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất dẫn đến nhiều rủi ro hoạt động hành nghề công chứng viên Thứ hai, nay, địa bàn có nhiều tổ chức hành nghề công chứng hoạt động nên tạo cạnh tranh mạnh mẽ việc cung ứng dịch vụ công chứng cho tổ chức cá nhân có nhu cầu Ngồi mặt tích cực xuất cạnh tranh không lành mạnh tổ chức hành nghề công chứng với việc thu hút khách hàng (có tổ chức thực cung ứng dịch vụ trái pháp luật, việc tổ chức hành nghề công chứng từ chối công chứng đến tổ chức khác nhận cơng chứng bình thường; cách này, hay cách khác thực giới thiệu, quảng bá nói q tổ chức …) dựa vào mối quan hệ quen biết công chứng viên rút ngắn thủ tục theo pháp luật dẫn đến sai sót cơng chứng hợp đồng giao dịch trái pháp luật Thứ ba, Trình độ pháp lý kỹ hành nghề công chứng công chứng viên hành nghề tổ chức hành nghề công chứng không đồng việc đào tạo, tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng, kỹ năng, đạo đức nghề nghiệp cho công chứng viên phát triển cho đội ngũ công chứng viên kế cận thời gian qua chưa quan tâm mức Thứ tư, khối lượng công việc ngày tăng lên, số người có nhu cầu cơng chứng địa bàn tỉnh Kon Tum tăng lên đáng kể đội ngũ cán cơng chứng viên phịng cơng chứng với số lượng hạn chế hay nói cách khác nên khơng đáp ứng nhu cầu khách hàng cách nhanh chóng dẫn đến tình trạng xử lý, thu nhận hồ sơ khách hàng chậm khách hàng phải đợi lâu ảnh hưỏng đến công việc khách hàng Thứ năm, chuyên viên cịn có sai sót, trình độ chun mơn chưa am hiểu sâu dẫn đến người dân có nhiều thắc mắc chưa giải tốt Thứ sáu, quy định liên quan đến công chứng Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà văn hướng dẫn thi hành có điểm chưa đồng với Luật công chứng (thẩm quyền chứng nhận hợp đồng, giao dịch đất đai, nhà UBND cấp huyện, cấp xã; thời điểm có hiệu lực văn cơng chứng; quy định hộ gia đình, cách xác định thành viên hộ gia đình, cơng chứng giao dịch tài sản hình thành tương lai) 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Thứ nhất, xây dựng sớm hoàn thiện sở liệu hoạt động công chứng theo tinh thần quy định Điều 62, Luật Công chứng năm 2014 28 Thứ hai, thường xuyên kịp thời rà sốt, hồn thiện thể chế cơng chứng văn liên quan Thứ ba, hoàn thiện văn bản, quy định pháp luật liên quan đến hoạt động công chứng, chứng thực cho phù hợp đáp ứng với yêu cầu thực tiễn điều kiện phát triển xã hội, để đáp ứng tốt yêu cầu công chứng, chứng thực tổ chức, công dân sở để tổ chức công chứng, chứng thực hoạt động theo quy định pháp luật Thứ tư, sửa đổi, bổ sung quy định “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch công chứng thực có thỏa thuận, cam kết văn tất người tham gia hợp đồng, giao dịch đó” khoản Điều 51 Luật công chứng 2014 quy định: “Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch chứng thực thực có thỏa thuận văn bên tham gia hợp đồng, giao dịch” Điều 38 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP cho thống với quy định “Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại trường hợp sau đây: Bên vi phạm hợp đồng điều kiện huỷ bỏ mà bên thoả thuận; Bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; Trường hợp khác luật quy định” khoản 1, Điều 423 Bộ Luật dân năm 2015 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 2, TỈNH KON TUM Thứ nhất, nâng cao hiệu quan công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ, ý thức pháp luật nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên để đội ngũ có đủ lực, lĩnh kiến thức áp dụng thực quy định pháp luật nghiêm minh, xác quy định Nhằm hạn chế đến mức thấp sai sót khơng đáng có q trình tác nghiệp, góp phần bảo vệ pháp luật Thứ hai, tăng cường tra, kiểm tra, chấn chỉnh sai phạm biểu tiêu cực hoạt động công chứng Trước biểu phát triển không lành mạnh hoạt động công chứng thời gian qua, dễ dãi, tùy tiện phận công chứng viên hành nghề, quan quản lý nhà nước Trung ương địa phương cần tăng cường công tác tra, kiểm tra, nhằm phát hấn chỉnh, xử lý nghiêm sai phạm Đồng thời, hướng dẫn, định hướng công chứng viên thực nghiêm chỉnh quy định Luật công chứng văn hướng dẫn thi hành Thứ ba, tăng cường tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn cho cán cơng chứng viên để xác định thực có hiệu quan công tác Đồng thời gắn với làm tốt công tác tra, kiểm tra để phát huy mặt tích cực, việc làm hay để nhân rộng, đồng thời kịp uốn nắn, khắc phục sai phạm Thứ tư, đất nước ta đất nước dân, dân dân nên dù quan nhà nước hay thành phần phải đặt lợi ích người dân lên trên, đó, Cơng chứng viên Phịng Cơng chứng số nói riêng quan thực thi pháp luật liên quan đến cơng chứng nói chung cần phải : 29 Một là: Cần có ý thức, trách nhiệm công việc Công chứng viên phân công thực Hai là: Phải lắng nghe nguyện vọng, ý chí khách hàng trước hướng dẫn, tư vấn tuyệt đối khơng áp đặt ý chí, quan điểm cá nhân lên ý chí, nguyện vọng khách hàng Ba là: Trong giao tiếp ứng xử với cá nhân, tổ chức phải lịch sự, tôn trọng khách hàng ứng xử mực; giải thích hướng dẫn cách rõ ràng, cụ thể quy định pháp luật liên quan đến yêu cầu công chứng tổ chức công dân Bốn là: Cần cập nhật văn bản, quy định thường xuyên, liên tục nhằm phịng ngừa, hạn chế sai sót đáng tiếc xảy Thứ năm, cần thêm vài tiêu tuyển chuyên viên lĩnh vực công chứng để phân bổ công việc cách hợp lý KẾT CHƯƠNG Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thủ tục công chứng tương đối phức tạp, tiềm ẩn nhiều tranh chấp Nó không liên quan đến cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch mà liên quan đến quan đăng ký giao dịch bảo đảm, quan công chứng Số lượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất so với hợp đồng giao dịch bắt buộc phải công chứng khác chiếm tỉ lệ cao 50% Việc vận dụng pháp luật công chứng để thực công chứng hợp đồng, giao dịch QSDĐ nói chung hợp đồng chấp QSDĐ nói riêng địa bàn tỉnh Kon Tum đem lại nhiều hiệu tích cực Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội tỉnh, bước khẳng định rõ vị trí, vai trị tầm quan trọng hoạt động công chứng đời sống xã hội người dân Qua đó, góp phần tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội tỉnh, bước khẳng định rõ vị trí, vai trị quan trọng cơng chứng, chứng thực đời sống xã hội, đáp ứng nhu cầu ngày tăng công chứng, chứng thực nhân dân rong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời phục vụ hạn chế, nâng cao hiệu quản lý nhà nước, bảo đảm quyền lợi nghĩa vụ bên an toàn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch, góp phần tích cực vào việc phịng ngừa tranh chấp, vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa Những kiến nghị, đề xuất hoạt động công chứng, chứng thực địa bàn tỉnh, góp phần thực tốt yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồngthế chấp QSDĐ người dân Nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch, hạn chế tranh chấp, rủi ro cho người dân địa bàn 30 KẾT LUẬN Công chứng chế định pháp luật quan trọng hoạt động bổ trợ tư pháp hành cơng, có liên quan đến quyền, lợi ích người dân, tổ chức, doanh nghiệp Việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật cơng chứng, chứng thực nói chung cơng chứng, chứng thực hợp đồng chấp QSDĐ nói riêng thơng qua thực tiễn áp dụng bổ ích thiết thực mặt lý luận thực tiễn Công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch QSDĐ không để bảo vệ an toàn mặt pháp lý giao dịch QSDĐ người yêu cầu công chứng, chứng thực mà cịn lại lợi ích kinh tế hỗ trợ đắc lực cho công tác quản lý giao dịch Nhà nước chặt chẽ, hiệu quả, phục vụ quản lý nhà nước, quản lý xã hội, hạn chế giao dịch ngầm QSDĐ, phòng ngừa rủi ro, tranh chấp xảy Theo đó, tổ chức hành nghề cơng chứng, cơng chứng viên có cách xử lý khác dẫn đến thủ tục thực không thống nhất, chỗ làm được, chỗ khác không làm Công chứng bị coi gây phiền hà, khó khăn cho người dân Xét mặt có phải khơng? Cơng chứng thực coi trọng chất vai trò Nghiên cứu nhằm đưa nhìn tổng quát phần nhỏ hoạt động công chứng: công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Qua đó, tìm vướng mắc, khó khăn cần tháo gỡ Một số kiến nghị đưa với mong muốn hoạt động công chứng ngày phát triển vào sống với tư cách hoạt động bổ trở tư pháp thực thụ, quy định pháp luật liên quan đến hoạt động cơng chứng ngày hồn thiện Báo cáo khơng tránh khỏi việc thiếu sót, em kính mong góp ý, bảo thầy giáo để em hồn thiện đề tài nghiên cứu 31 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Luật đất đai 2013 [2] Luật công chứng 2014 [3] Luật dân 2015 [4] Hiến pháp 2013 [5] Nghị định số 23/2015/NĐ-CP Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch [6] Nghị định 43/2014/NĐ-CP “ Hợp đồng, giao dịch QSDĐ [7] Luận án tiến sĩ tác giả Lê Thị Thúy Bình “Thực pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam” [8] Bài giảng pháp luật công chứng, chứng thực – Nguyễn Ngọc Kiện [9] Sách Bình luận số quy định Bộ Luật Dân liên quan đến công chứng nhà xuất Tư pháp [10] Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 Quốc hội [11] Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 Chính phủ; [12] Thông tư số 06/2016/TT-BTP ngày 15/6/2015 Bộ Tư pháp [13] Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 Bộ Tài chính; [14] Thơng tư liên tịch số 04/2014/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2014 Bộ tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường; NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN Đánh giá Báo cáo thực tập tốt nghiệp:…… /10 điểm ... chấp quyền sử dụng đất 20 2. 2.5 Vai trị cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 22 CHƯƠNG 3.THỰC TIỄN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG... hợp đồng chấp quyền sử dụng đất a Đối tượng hợp đồng Đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất nói chung quyền sử dụng đất quyền chấp Luật đất đai công nhận quyền chấp chủ sử. .. THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 2, TỈNH KON TUM VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.1 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 2, TỈNH KON