Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố hải phòng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG BÙI THỊ THƢƠNG HÀ NỘI – 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG BÙI THỊ THƢƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS LÊ VỆ QUỐC HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập cá nhân tôi, nội dung số liệu trích dẫn luận văn hồn toàn trung thực Những kết luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Hà Nội, ngày 11 tháng 11 năm 2019 Tác giả Bùi Thị Thƣơng LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tác giả xin bày tỏ lòng ngưỡng mộ biết ơn sâu sắc tới Tiến sĩ LÊ VỆ QUỐC, người tận tình hướng dẫn có nhiều hướng gợi mở để tác giả phát huy khả sáng tạo cơng trình nghiên cứu Qua đây, cho phép tác giả gửi lời cảm ơn chân thành tới tập thể thầy cô giáo Khoa Sau đại học trường Đại học Mở Hà Nội, quan, đơn vị giúp đỡ tác giả mặt tư liệu q trình nghiên cứu hồn thành đề tài Bên cạnh nguồn động viên, giúp đỡ trên, tác giả nhận quan tâm, khích lệ gia đình, bạn bè người thân ln bên cạnh tác giả lúc khó khăn Tác giả trân trọng cảm ơn tình cảm tốt đẹp này! Những nội dung trình bày luận văn kết nghiên cứu bước đầu Mặc dù cố gắng, thời gian lực có hạn, q trình thu thập tài liệu tham khảo chưa đầy đủ mong muốn nên luận văn khơng thể tránh khỏi thiếu sót định Cuối cùng, tác giả chờ đợi ý kiến đóng góp quý báu thầy cô bạn để luận văn hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! Tác giả Bùi Thị Thƣơng MỤC LỤC MỞ ĐẦU………………………………………………………………………… Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1 Khái quát chung công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.2 Những nội dung pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất…… 25 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG………………………………………………… 34 2.1 Thực trạng pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất….34 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thành phố Hải Phòng …………………………………………………… 51 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG……………………… .70 3.1 Định hướng hồn thiện pháp luật cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành thành phố Hải Phòng…… 70 3.2 Giải pháp hồn thiện pháp luật cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành thành phố Hải Phòng…………… 76 KẾT LUẬN…………………………………………………………………… 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………………………… .88 DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT CCV : Công chứng viên NQ : Nghị NĐ - CP : Nghị định Chính phủ QĐ : Quyết định MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền nhận chuyển nhượng khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước nhận chuyển nhượng toàn hay phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản… chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất đời với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993, điều quy định: "Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất" [31] Quy định tiếp tục kế thừa ghi nhận Luật Đất đai năm 2003 năm 2013 Thế chấp quyền sử dụng đất đời tạo điều kiện để người sử dụng đất nói chung hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng (đặc biệt hộ gia đình, cá nhân nghèo) gọi chung bên vay tiếp cận nguồn vốn vay tổ chức tín dụng, ngân hàng… gọi chung bên cho vay đầu tư vào sản xuất kinh doanh, góp phần xóa đói, giảm nghèo, phát triển kinh tế Hình thức pháp lý chấp quyền sử dụng đất bên vay bên cho vay xác lập thông qua loại hợp đồng có tên gọi hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Để phòng ngừa rủi ro, bảo tồn đồng vốn cho vay bảo vệ quyền nghĩa vụ bên cho vay; đồng thời, ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ bên vay việc thực cam kết trả vốn lãi Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải công chứng chứng thực Điều cần thiết cho xét chất giao dịch chấp quyền sử dụng đất loại giao dịch dân xác lập dựa nguyên tắc tự thỏa thuận ý chí bên Thực tiễn thi hành quy định công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cho thấy hoạt động góp phần phòng ngừa rủi ro bảo đảm an tồn mặt pháp lý cho giao dịch cho vay tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng; đồng thời, góp phần đưa thị trường quyền sử dụng đất vào nề nếp, vận hành ổn định, lành mạnh v.v Tuy nhiên bên cạnh kết đạt được, thực tiễn thi hành quy định bộc lộ số hạn chế pháp luật hành cho phép hợp đồng chấp quyền sử dụng đất công chứng chứng thực Xét mặt pháp lý, công chứng, chứng thực xác nhận quan, tổ chức có thẩm quyền nhằm bảo đảm hiệu lực pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Song công chứng chứng thực thực theo hai trình tự khác nhau, hai quan khác tiến hành chịu điều chỉnh hai hệ thống văn quy phạm pháp luật khác Trên thực tế chấp quyền sử dụng đất, người dân thường lựa chọn loại hình thức chứng thực cơng chứng Ngoại trừ thành phố lớn Hà Nội, Hồ Chí Minh nơi có nhiều tổ chức hành nghề cơng chứng hoạt động, lại địa phương khác chưa có nhiều tổ chức hành nghề cơng chứng (số tổ chức hành nghề công chứng chưa tương xứng với số đơn vi hành cấp quận, huyện có), nên thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (đặc biệt địa bàn miền núi, vùng sâu, vùng xa) chi phí cao, lại khó khăn, thủ tục yêu cầu chặt ch hơn; người dân thường chọn chứng thực y ban nhân dân cấp xã Do đó, việc nghiên cứu cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cần thiết nhằm tìm giải pháp hồn thiện pháp luật thực định, khắc phục bất cập, thiếu sót thực tiễn, từ đó, hướng người dân, doanh nghiệp tới việc lựa chọn hình thức cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thay hình thức chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thói quen pháp lý tối ưu, chuyên nghiệp hiệu Điều lại có giá trị đề tài nghiên cứu dựa so sánh, đối chiếu với thực tiễn thi hành thành phố Hải Phòng Với l nêu trên, tác giả lựa chọn đề tài:"Pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Hải Phòng" làm luận văn thạc sĩ luật học 2 Tình hình nghiên cứu đề tài Đề tài công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất pháp luật công chứng từ lâu thu hút quan tâm, ý nhiều nhà khoa học, người làm công tác lý luận nghiên cứu nhà quản lý, nhà chun mơn nhiều khía cạnh, góc độ khác Cho đến nay, có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu công chứng cá nhân, tập thể vấn đề công chứng quyền sử dụng đất nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng cơng bố Cụ thể là: - Đề tài khoa học mang mã số 92-98-244 “Cơ sở lý luận thực tiễn xây dựng hoàn thiện tổ chức hoạt động công chứng Việt Nam” Bộ Tư pháp tổ chức nghiên cứu nghiệm thu vào tháng năm 1993; - Phạm Văn Lưỡng, “Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình”, tạp chí tồ án số 07/2018 -TS Lê Thị Thu Thủy (2006) làm chủ biên tập thể tác giả, “Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng”, sách chuyên khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội; - Nguyễn Quang Minh (2009), “Xã hội hóa hoạt động cơng chứng Việt Nam - số vấn đề lý luận thực tiễn”, Luận văn thạc sĩ Luật học; - Lại Thị Hồng (2012), “Những khía cạnh pháp lý việc công chứng thỏa thuận tài sản vợ chồng”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; - Nguyễn Thị Thu Hồng (2012), “Công chứng văn liên quan đến tài sản vợ chồng”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; - Đỗ Đức Hiển (2013), “Giá trị pháp lý văn công chứng”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; - Hoàng Văn Hữu (2014), “Trách nhiệm bồi thường công chứng viên gây hoạt động công chứng theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; - Nguyễn Trường Thọ (2015), “Công chứng hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay vốn ngân hàng thương mại”, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội… Có thể nói, cơng trình nghiên cứu giải số vấn đề lý luận thực tiễn công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất nói chung cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng như: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm ý nghĩa công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất (trong có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất); Hai là, luận giải yêu cầu công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất; Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành nhằm kết đạt được; hạn chế, yếu nguyên nhân hạn chế, yếu kém; Bốn là, đưa định hướng giải pháp hồn thiện quy định cơng chứng hợp đồng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành… Tuy nhiên, xem xét góc độ pháp luật cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cách có hệ thống, đầy đủ, chuyên sâu toàn diện phương diện lý luận đặt mối quan hệ so sánh, đối chiếu với thực tiễn thi hành địa bàn thành phố Hải Phòng dường thiếu cơng trình nghiên cứuhồn chỉnh Trên sở kế thừa kết nghiên cứu cơng trình khoa học có liên quan đến đề tài công bố, luận văn tác giả muốn sâu tìm hiểu cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành thành phố Hải Phòng Qua đó, đưa số định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành thành phố Hải Phòng Thực chất việc cơng chứng hay chứng thực hợp đồng, giao dịch việc cung cấp dịch vụ pháp lý cho bên tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch Những giao dịch quan hệ kinh tế, dân sự, thương mại dựa nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, tự ý chí, tự thỏa thuận nên việc chuyển giao cho đơn vị nghiệp tổ chức dịch vụ công phù hợp Nếu giao cho y ban nhân dân cấp xã, phường quan quản lý hành nhà nước với phương pháp quản lý đặc trưng mệnh lệnh, phục tùng thực việc chứng thực s khơng tránh khỏi tình trạng quan hành can thiệp sâu biện pháp hành vào quan hệ kinh tế, dân sự, thương mại Do đó, cần quy định thẩm quyền công chứng, chứng thực theo hướng tách bạch hoạt động công chứng với hoạt động chứng thực Để tách bạch hoạt động công chứng với hoạt động chứng thực yêu cầu đặt thực chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch từ y ban nhân dân cấp xã, phường cấp huyện, thành phố sang tổ chức hành nghề công chứng, công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cần chuyển thẩm quyền cho tổ chức hành nghề công chứng nhằm tạo điều kiện để quan quản lý nhà nước tập trung thực nhiệm vụ mà lĩnh vực tư không thực Đồng thời chuyển dịch vụ công thuộc ngành sang khu vực tư thực nhằm huy động nguồn lực xã hội việc cung cấp dich vụ công cho người dân doanh nghiệp Thứ hai, quy định cụ thể thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất công chứng bổ sung quy định công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất mà bên nhận chấp tổ chức tín dụng Điều 5, Luật Công chứng năm 2014 quy định văn công chứng có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng Điều 122, Luật Nhà năm 2014 quy định hợp đồng chấp nhà có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng công chứng Còn Bộ luật Dân năm 2015, Điều 319 quy định hợp đồng chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật có quy định khác Thế chấp tài sản 78 phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ đăng ký biện pháp bảo đảm bên nhận bảo đảm nắm giữ chiếm giữ tài sản bảo đảm Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm quy định việc chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký chấp [12] Do đó, Luật Cơng chứng cần quy định rõ thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để thống với văn luật khác có liên quan khác Ngồi tổ chức tín dụng, bên nhận chấp Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức khác song qua rà soát quy định pháp luật cho thấy, nay, pháp luật đất đai, pháp luật công chứng pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm chưa có quy định riêng dành cho tổ chức, cá nhân nhận chấp quyền sử dụng đất Việc bổ sung quy định pháp luật vấn đề vô cần thiết để đáp ứng nhu cầu công chứng đa dạng người dân Thứ ba: Ban hành Luật đăng ký giao dịch bảo đảm, dành chương riêng để quy định đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất Giao dịch bảo đảm thực theo quy định Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm [12] Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP [16] Trước đây, việc đăng ký giao dịch bảo đảm thực theo Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/07/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm [14] Nghị định hết hiệu lực thi hành vào ngày 14/10/2017 thay Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm [21] Các văn quy định chấp quyền sử dụng đất đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm Theo quy định 79 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/07/2010 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 quy định Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường thực đăng ký, cung cấp thông tin biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Để hướng dẫn thi hành Nghị định trên, liên Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư hướng dẫn cụ thể đăng ký giao dịch bảo đảm Mặc dù có nghị định, thông tư quy định chi tiết hướng dẫn thi hành đăng ký giao dịch bảo đảm lĩnh vực quan trọng tương đối phức tạp, việc xử lý tài sản bảo đảm sau hết thời hạn bảo đảm mà bên chấp không thực nghĩa vụ trả nợ cam kết Do đó, đăng ký giao dịch bảo đảm cần nâng lên thành luật, đưa quy định giao dịch bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm vào điều chỉnh luật để đảm bảo hiệu lực pháp lý cao Trên sở đó, Nhà nước cần xây dựng hệ thống sở liệu đăng ký giao dịch bảo đảm để áp dụng thống toàn quốc, phân quyền quản lý tài khoản cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện Các thông tin tài sản bảo đảm phải số hóa để tổ chức, cá nhân thực đăng ký giao dịch bảo đảm có thơng tin tài sản đăng ký, tránh tình trạng tài sản đưa đăng ký giao dịch nhiều đơn vị để đảm bảo cho nghĩa vụ khác 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thành phố Hải Phòng Thứ nhất: Nâng cao tuyên truyền, phổ biến pháp luật công chứng Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật cơng chứng với nhiều hình thức khác tùy vào điều kiện địa phương, nhóm đối tượng 80 giai đoạn phát triển xã hội để lựa chọn hình thức tuyên truyền, phổ biến cho phù hợp nhằm nâng cao nhận thức cấp, ngành toàn xã hội vai trò, tầm quan trọng lợi ích hoạt động công chứng việc phát triển kinh tế - xã hội an toàn giao dịch, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức, chủ trương xã hội hóa hoạt động cơng chứng, phát triển tổ chức hành nghề công chứng, giá trị pháp lý hợp đồng, giao dịch nói chung giá trị pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng cơng chứng cho tổ chức cá nhân địa bàn nhằm tạo thói quen lựa chọn hình thức cơng chứng hợp đồng, giao dịch Thứ hai: Xã hội hóa hoạt động công chứng; phát triển mạnh tổ chức hành nghề cơng chứng mới; cơng khai, minh bạch hóa quy trình, thủ tục cơng chứng Việc xã hội hóa hoạt động công chứng năm 2006 đến khẳng định sách đắn thành công Với việc tổ chức hoạt động Công ty hợp danh, dựa vào nguồn thu phí thù lao, chi phí khác từ cơng chứng, tự chủ tài giúp phát triển mạng lưới Văn phòng cơng chứng rộng khắp nước, thu hút nhiều nhân lực có trình độ chun mơn tham gia lĩnh vực công chứng hơn, lực lượng Công chứng viên tăng đột biến, đồng thời, chất lượng phục vụ có bước đột phá, từ thủ tục khó khăn, phiền hà thành dịch vụ pháp lý thuận tiện, chất lượng cao Các sở, ngành có liên quan cần tăng cường công tác tham mưu, đề xuất thực theo thẩm quyền để tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân thành lập Văn phòng Cơng chứng (từ khâu tiếp cận, tìm hiểu làm hồ sơ, đến hướng dẫn, tiếp nhận rút ngắn thời gian giải quyết…); có sách hỗ trợ, khuyến khích tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân việc thành lập tổ chức hoạt động Văn phòng cơng chứng huyện chưa thành lập Văn phòng cơng chứng như: miễn, giảm thuế; tiền thuê đất, hình thức trả tiền thuê đất, sử dụng lao động, hỗ trợ để mua trang thiết bị, phương tiện làm việc y ban nhân dân thành phố Hải Phòng cần tập trung nguồn lực để thành lập tổ chức hành nghề công chứng 81 để đáp ứng nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch nói chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng Thực tiễn cho thấy, chất lượng dịch vụ, chất lượng tư vấn pháp lý cơng chứng cải thiện có cơng khai, minh bạch hóa quy trình, thủ tục cơng chứng Trước đây, đứng trước vấn đề pháp lý phức tạp, số Cơng chứng viên thường tìm cách từ chối, gây khó dễ, đẩy trở ngại cho người dân Cơng chứng viên tích cực giải vụ việc theo quy trình, tham gia tư vấn pháp lý cho người dân để giao dịch thành cơng, nhanh chóng thuận tiện Thứ ba: Ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động công chứng; xây dựng hệ thống sở liệu quốc gia công chứng vàcơ sở liệu thông tin bất động sản Trong hoạt động công chứng, số lượng hợp đồng công chứng liên quan đến giao dịch bất động sản, chấp quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ lớn Tuy nhiên, hầu hết địa phương chưa có hệ thống sở liệu thông tin chung bất động sản, nên tổ chức hành nghề công chứng thiếu liên kết, chia sẻ thông tin tài sản giao dịch, thông tin quyền sử dụng đất sử dụng chấp để vay vốn Do đó, cần sớm xây dựng sở liệu công chứng sở liệu thông tin bất động sản kết nối tổ chức hành nghề cơng chứng văn phòng đăng ký đất đai thực chức đăng ký giao dịch bảo đảm Sau xây dựng hệ thống sở liệu, ban hành quy chế khai thác, sử dụng sở liệu, tạo tảng kết nối, chia sẻ thông tin tổ chức hành nghề công chứng Văn phòng đăng ký đất đai khắc phục rủi ro hoạt động hành nghề công chứng viên Các giao dịch đất đai chuyển nhượng, chấp thường tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên tham gia giao dịch quan thực việc công chứng, đăng ký giao dịch Do đó, y ban nhân dân thành phố Hải Phòng cần sớm xây dựng hệ thống sở liệu công chứng sở liệu thông tin bất động sản để áp dụng thống địa bàn; thực tin học hóa tổ chức hành 82 nghề công chứng; kết nối mạng trao đổi thông tin tổ chức hành nghề công chứng với với quan quản lý nhà nước công chứng nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh thực giao dịch người dân, doanh nghiệp Đồng thời, Hội Công chứng viên thành phố phải thường xuyên tổ chức hội thảo, tọa đàm, cung cấp sở liệu, trao đổi thông tin Phòng cơng chứng Văn phòng cơng chứng nhằm hạn chế rủi ro xảy hoạt động nghề nghiệp công chứng viên; có chế đảm bảo tổ chức hành nghề công chứng đáp ứng yêu cầu, phục vụ tốt cho nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội địa phương đảm bảo an toàn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch Thứ tư: Đào tạo, phát triển nguồn nhân lực tổ chức hành nghề công chứng đại bàn thành phố Cần rà sốt nguồn nhân lực bổ nhiệm cơng chứng viên, xây dựng chế, sách phát triển nguồn bổ nhiệm công chứng viên như: Liên kết với sở đào tạo cơng chứng viên mở lớp Hải Phòng; cử người tham gia khóa đào tạo cơng chứng viên; hỗ trợ kinh phí đào tạo cơng chứng viên; tạo điều kiện cho chuyên viên nghiệp vụ người qua đào tạo nghề công chứng việc tập hành nghề công chứng…Đồng thời, xây dựng sách thu hút tạo điều kiện cho cơng chứng viên có kinh nghiệm lâu năm hoạt động hành nghề cơng chứng viên có nhu cầu thành lập Văn phòng cơng chứng địa phương; tăng cường hình thức tập huấn, bồi dưỡng chun mơn nghiệp vụ công chứng, giao dịch bảo đảm, quy định pháp luật đất đai, chấp quyền sử dụng đất, đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ công chứng viên đội ngũ chuyên viên nghiệp vụ hành nghề Thứ năm: Tăng cường đẩy mạnh công tác tra, kiểm tra Việc tra, kiểm tra hoạt động tổ chức hành nghề công chứngnhằm giúp cho tổ chức hành nghề công chứng hoạt động theo quy định pháp luật, tránh tình trạng cạnh tranh khơng lành mạnh tổ chức hành nghề công chứng Thông qua nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp 83 cá nhân tổ chức tham gia quan hệ, giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại có nhu cầu cơng chứng giao dịch theo quy định Sau tra, kiểm tra, tổ chức hành nghề công chứng cần chấn chỉnh hoạt động, soát xét lại hồ sơ giải quyết, đưa giải pháp cụ thể, khắc phục tồn tại, thiếu sót phát q trình tra, kiểm tra Nâng cao trách nhiệm công chứng viên, Trưởng văn phòng cơng chứng hợp đồng, giao dịch Các tổ chức hành nghề công chứng cần quan tâm đầu tư, nghiên cứu nhiều chuyên môn, nghiệp vụ công chứng; kiểm tra, nghiên cứu kỹ hồ sơ, vụ việc trước tiếp nhận giải quyết, đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật cơng chứng pháp luật khác có liên quan Có sách, giải pháp để thu hút, giữ "chân" cán có trình độ chun mơn, nghiệp vụ, kinh nghiệm hoạt động công chứng làm việc đơn vị để đảm bảo nguồn nhân lực có chất lượng cho tổ chức hành nghề cơng chứng Thường xuyên phản ánh khó khăn, vướng mắc với quan nhà nước có thẩm quyền để có biện pháp tháo gỡ kịp thời nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ, tạo uy tín cơng chứng để thu hút hợp đồng, giao dịch người dân, doanh nghiệp công chứng tổ chức hành nghề công chứng địa bàn 84 Kết luận Chƣơng Các tổ chức hành nghề cơng chứng đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội Hải Phòng, tạo lập mơi trường pháp lý thuận lợi tin cậy cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, thương mại thành phố Tuy nhiên, việc xã hội hóa hoạt động cơng chứng chậm, phát triển tổ chức hành nghề công chứng chưa tương xứng với phát triển thành phố nhu cầu người dân, doanh nghiệp Hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có mối quan hệ mật thiết với hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm Hai hoạt động bổ trợ cho để hoạt động chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụngđược an toàn hơn, khả xử lý nợ thuận lợi Tuy nhiên, hệ thống pháp luật công chứng, chấp tài sản đăng ký giao dịch bảo đảm quy định manh mún nhiều văn khác Một số quy định pháp luật lĩnh vực bất cập, mẫu thuẫn, gây hạn chế đến việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Việc đưa định hướng nhóm giải pháp nhằm hồn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu công tác thi hành pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hải Phòng cần thiết Thơng qua định hướng nhóm giải pháp, quan quản lý nhà nước điều chỉnh để hồn thiện hệ thống pháp luật cơng chứng nói chung cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng Các tổ chức hành nghề công chứng cơng chứng viên cần có giải pháp để nâng cao chuyên môn nghiệp vụ, kỹ hành nghề đảm bảo tính chuyên nghiệp để thu hút hợp đồng, giao dịch chấp quyền sử dụng đất đến với tổ chức hành nghề cơng chứng Qua đó, góp phần đảm bảo an tồn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch, tạo niềm tin cho tổ chức tín dụng cơng dân lựa chọn hình thức cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có nhu cầu 85 KẾT LUẬN Cơng chứng có vai trò quan trọng kinh tế thị trường đời sống xã hội nhân dân Trong năm gần đây, với chủ trương xã hội hóa hoạt động cơng chứng,các tổ chức hành nghề công chứng phát triển tương đối nhiều, phần đáp ứng nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức thực vay vốn Về chất, hoạt động công chứng mang tính cơng quyền Nhà nước, hoạt động Nhà nước ủy quyền để chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch, nhằm bảo vệ quyền lợi ích đáng cá nhân, tổ chức, phòng ngừa rủi ro, tranh chấp xảy Trong điều kiện Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại giới (WTO) trở thành thành viên đầy đủ ASEAN, tăng cường tham gia khu vực mậu dịch tự giới nhu cầu cơng chứng ngày trở nên thiết người dân doanh nghiệp, nhằm tạo lập mơi trường pháp lý an tồn tham gia quan hệ, giao dịch, góp phần đẩy nhanh việc phát triển kinh tế thị trường Việt Nam Với phát triển tổ chức hành nghề công chứng giá trị pháp lý văn cơng chứng, hoạt động cơng chứng có vai trò người "gác cửa" đảm bảo an tồn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng.Hoạt động cơng chứng ngày phục vụ kịp thời nhu cầu công chứng đa dạng nhân dân, tiết kiệm thời gian, chi phí cho xã hội, giảm thiểu gánh nặng pháp lý cho tòa án việc giải tranh chấp, tạo niềm tin cho nhà đầu tư nước, nước tạo tiền đề quan trọng cho việc đưa hoạt động công chứng phát triển theo xu hướng hội nhập với khu vực giới Các quy định pháp luật liên quan đến chấp, công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm quy định sửa đổi, bổ sung để bước đáp ứng yêu cầu thực thi Tuy nhiên, quy định pháp luật cơng chứng nói chung cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 86 nói riêng tồn tại, bất cập cần tiếp tục hoàn thiện để phù hợp với yêu cầu thực tiễn Việc quy định cho phép người dân tự lựa chọn hình thức cơng chứng chứng thực chứng nhận hợp đồng, giao dịch nói chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng tạo thiếu quán trình thực Trong phạm vi nghiên cứu, luận văn sâu phân tích sở lý luận công chứng, giá trị pháp lý văn công chứng so với văn không công chứng, bất cập việc quy định cho phép lựa chọn cơng chứng chứng thực; phân tích, bình luận, đánh giá hoạt động thực tiễn công chứng viên việc chứng nhận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, mâu thuẫn, hạn chế tồn Luận văn đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hải Phòng; đưa định hướng hồn thiện hệ thống pháp luật công chứng, định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thành phố Hải Phòng; từ đưa nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thành phố Cảng Qua nhằm xây dựng hệ thống pháp luật hồn thiện lĩnh vực cơng chứng, lĩnh vực quản lý đất đai, tạo sở để xây dựng thị trường bất động sản công khai, minh bạch, đảm bảo an toàn pháp lý cho cá nhân, tổ chức chấp để vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng việc bảo đảm an tồn nguồn vốn cho vay Trên sở góp phần để cá nhân, doanh nghiệp phát triển sản xuất, kinh doanh, tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương nâng cao giá trị lợi ích cho tồn xã hội 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Công an (1999), Thông tư số 04/1999/TT-BCA ngày 24/09/1999 hướng dẫn số quy định Nghị định số 05/1999/NĐ-CP ngày 03/02/1999 Chính phủ chứng minh nhân dân, Hà Nội Bơ Tài (2016), Thơng tư số 226/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 ban hành Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí chứng thực, Hà Nội Bơ Tài (2016), Thơng tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 ban hành Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ cơng chứng viên, Hà Nội Bộ Tài Bộ Tư pháp (2012), Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLTBTCBTP ngày 19/01/2012 hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí cơng chứng, Hà Nội Bộ Tư pháp (1987), Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 hướng dẫn công tác chứng thực nhà nước, Hà Nội Bộ Tư pháp (2012), Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 ban hành Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng, Hà Nội Bộ Tư pháp (2015), Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật công chứng, Hà Nội Bộ Tư pháp (2016), "Số liệu thống kê cơng chứng tính đến ngày 31/10/2016", Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 10 Chính phủ (1995), Nghị định số 31/1996/NĐ-CP ngày 18/05/1995 tổ chức hoạt động công chứng Nhà nước, Hà Nội 11 Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 công chứng, chứng thực, Hà Nội 88 12 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 13 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 14 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 15 Chính phủ (2010), Quyết định số 250/QĐ-TTg ngày 10/02/2010 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng Việt Nam đến năm 2020, Hà Nội 16 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/10/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 17 Chính phủ (2012), Quyết định số 2104/QĐ-TTg ngày 29/12/2012 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020, Hà Nội 18 Chính phủ (2015), Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch, Hà Nội 19 Chính phủ (2015), Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/03/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Cơng chứng, Hà Nội 20 Chính phủ (2016), Nghị số 35/NQ-CP ngày 15/05/2016 hỗ trợ phát triển doanh nghiệp đến năm 2020, Hà Nội 21 Chính phủ (2017), Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 đăng ký biện pháp bảo đảm, Hà Nội 22 Chính phủ (2017), Nghị số 19/NQ-CP ngày 06/02/2017 tiếp tục hoàn thiện nhiệm vụ giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia năm 2017, định hướng đến năm 2020, Hà Nội 89 23 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 Bộ Chính trị chiến lực cải cách tư pháp đến năm 2020, Hà Nội 24 Đảng Cộng sản Việt Nam (2007), Nghị số 17/NQ-TW ngày 01/8/2007 đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước, Hà Nội 25 Hồ Quang Huy (2017), Chuyên mục Nghiên cứu, trao đổi, Cổng thông tin Điện tử Bộ Tư pháp đăng ngày 03/7/2017 26 Học viện Tư pháp (2002), Giáo trình Kỹ cơng chứng, Nxb Tư pháp, Hà Nội 27 Hội đồng Bộ trưởng (1991), Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991 tổ chức hoạt động công chứng Nhà nước, Hà Nội 28 Lê Quốc Hùng (2012), "Kiến nghị hồn thiện Luật Cơng chứng", Nghiên cứu pháp luật, Hà Nội 29 Lê Thị Thanh (2015), Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 30 Nguyễn Trường Thọ (2015), Công chứng hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay vốn ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 31 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 32 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 33 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 34 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 35 Quốc hội (2009), Luật Trách nhiệm bồi thường Nhà nước, Hà Nội 36 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 37 Quốc hội (2014), Luật Công chứng, Hà Nội 38 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 39 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 40 Quốc hội (2017), Luật Trách nhiệm bồi thường Nhà nước, Hà Nội 90 41 Sở Tư pháp (2014, 2015, 2016, 2017, 2018), Báo cáo tổng kết hoạt động công chứng năm Sở Tư pháp thành phố Hải Phòng, Hải Phòng 42 TS Lê Thị Thu Thủy (2006) làm chủ biên tập thể tác giả, Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, sách chuyên khảo, Nxb Tư pháp, Hà Nội 43 y ban nhân dân Hải Phòng (2013), Kế hoạch số 594/KH-UBND ngày 03/6/2013 triển khai thực Quyết định số 2104/QĐ-TTg địa bàn thành phố Hải Phòng, Hải Phòng 44 y ban nhân dân Hải Phòng (2014), Cơng văn số 1101/UBND-NC ngày 08/9/2014 việc chuyển giao thẩm quyền công chứng, chứng thực, Hải Phòng 45 y ban nhân dân Hải Phòng (2014), Công văn số 1358/UBND-NC ngày 26/11/2014 tăng cường hiệu việc phát triển tổ chức hành nghề cơng chứng địa bàn thành phố Hải Phòng, Hải Phòng 46 y ban nhân dân Hải Phòng (2014), Thơng báo kết luận Phó Chủ tịch y ban nhân dân thành phố công tác công chứng, chứng thực địa bàn thành phố Hải Phòng, Hải Phòng 47 y ban nhân dân Hải Phòng (2015), Quyết định số 234/QĐ-UBND việc ban hành kế hoạch triển khai thi hành Luật công chứng địa bàn thành phố Hải Phòng, Hải Phòng 48 y ban nhân dân Hải Phòng (2016), Cơng văn số 964/UBND-NC ngày 22/6/2016 hướng dẫn thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, Hải Phòng 49 y ban nhân dân Hải Phòng (2017), Báo cáo số 127/BC-UBND ngày 22/6/2017 Sơ kết 05 năm triển khai thực "Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020" 03 năm triển khai thực Luật Cơng chứng địa bàn thành phố Hải Phòng, Hải Phòng 50 Viện khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 91 51 Vũ Văn Tuyên (2009), Vấn đề công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo vay vốn ngân hàng địa bàn thành phố Hải Phòng, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 52 http://hppc.gov.vn/101091-l5/250987-n23.htm 53 http://www.haiphong.gov.vn/Portal/Detail.aspx?Organization=STP&MenuID =8848&ContentID=97713 54 http:/moj.gov.vn, ngày 05/12/2016 92 ... Pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Hải Phòng , tác giả muốn đưa nhận xét, đánh giá thực trạng pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực. .. chung công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.2 Những nội dung pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất … 25 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ... sử dụng đất (trong có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất) ; Hai là, luận giải yêu cầu công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất; Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất