đề tài dự án nhà cho thuê số 549 đường nguyễn thị định tp thủ đức

Giới thiệu nhà thầu Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Thiết kế và Xây dựng Thịnh Phát  Địa chỉ: 256/55 Đường TX25 Khu Phố 2 Phường Thạnh Xuân Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh  Dịch vụ xây nh

TRƯỜNG ĐH GIAO THÔNG VẬN TẢI TP.HCM

- - - KHOA KINH TẾ VẬN TẢI

TKMH LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

ĐỀ TÀI : DỰ ÁN NHÀ CHO THUÊ SỐ 549 ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ ĐỊNH TP.THỦ ĐỨC

Giảng viên hướng dẫn : TH.S VÕ CÔNG HẬU

Mssv : 2054050178

Lớp : QX20B

TPHCM, ngày 29 tháng 10 năm 2023

-o0o -ĐỀ BÀI TKMH MÔN HỌC: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Sinh viên: Phạm Tinh Văn MSSV: 2054050178

YÊU CẦU: Lập và phân tích đánh giá hiệu quả dự án để giúp Chủ đầu tư xem xét

ra quyết định đầu tư dự án.

(Yêu cầu và hướng dẫn chi tiết TKMH, sinh viên tham khảo theo đề cương TKMH Lập

và thẩm định dự án đầu tư do GV cung cấp)

TP.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2023

Giảng viên bộ môn

ThS Võ Công Hậu

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

MỤC LỤC

Nội dung

CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 3

1 Nhu cầu nhà ở tại nước ta hiện nay 3

2 Giới thiệu dự án 4

4 Giới thiệu nhà thầu 6

CHƯƠNG II: QUY MÔ VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ 8

1 Quy mô và hình thức đầu tư 8

2 các tiện ích có được khi thuê nhà 9

3 Vị trí, địa điểm xây dựng 10

3.1 Vị trí nhà thuê số 549 10

3.2 Một số tiện ích có được nhờ vị trí địa: 10

4 Phương án kiến trúc, kết cấu và giải pháp thi công 11

4.2 Công tác thi công sàn tầng 12

4.3 Tiến hành thi công xây tường, trát tường 12

4.4 Hoàn thiện quy trình thi công 12

5 Phương án kiến trúc 13

6 Phương án kết cấu 15

7 Tổ chức quản lý khai thác 16

CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ KINH TẾ XÃ HỘI 18

1 Tổng quan hình thức đầu tư dự án 18

Bảng chi phí đầu tư xây dựng cùa nhà cho thuê 18

2 Bảng chi phí sử dụng nguồn vốn 18

3 Bảng tính KH 19

4 Bảng kế hoạch vay và trả nợ 19

5 Kế hoạch doanh thu 19

6 Bảng tính dòng tiền npv 21

7 Tính tỷ suất sinh lời nội bộ ( IRR ) của dự án 22

CHƯƠNG VI: KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 23

CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN

1 Nhu cầu nhà ở tại nước ta hiện nay

Theo thông tin trang Batdongsan.com.vn vừa công bố, trong quý

4-2022, lượt tìm mua bất động sản (BĐS) tại TP HCM ước tính tăng 18% so với quý 1-2022, trong khi con số này của Hà Nội lại giảm 8%

Nhu cầu tìm thuê BĐS ở cả 2 thành phố đều hồi phục tốt trong năm

2022 nhưng TP HCM chứng kiến tốc độ hồi phục mạnh mẽ hơn với mức độ quan tâm tới BĐS cho thuê tăng 103% so với đầu năm, trongkhi Hà Nội tăng 63%

Biểu đồ thống kê mức độ quan tâm thị trường BĐS của khách hàng

tại Hà Nội và TP HCM

Báo cáo cũng cho thấy năm nay, nhà mặt phố và biệt thự là 2 loại hình BĐS bán có lượng quan tâm tăng cao nhất tại TP HCM Số liệu của Hà Nội cũng cho thấy xu hướng tương tự

Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng lượt tìm kiếm, giá bán và lợi suất chothuê nhà phố ở TP HCM cao hơn đáng kể so với Hà Nội Nhu cầu tìm mua nhà mặt phố TP HCM cũng tăng 49%, mặt bằng giá rao bán loạihình này cũng tăng 16% so với đầu năm

Còn ở Hà Nội, lượng quan tâm nhà phố tăng 17%, giá rao bán tăng 7%

Đặc biệt, kết quả khảo sát về tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2022, bất chấp nhiều

khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu vẫn mua thêm ít nhất 1 sản phẩm BĐS

Khi được hỏi về dự định mua BĐS, gần 50% số người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới Tỉ lệ này ở những người đã

sở hữu từ 1 BĐS trở lên còn cao hơn Càng nắm giữ nhiều BĐS, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng Trong cuộc khảo sát, 79% người đang có 2 BĐS cho biết họ sẽ mua thêm BĐS trong tương lai gần, tỉ lệ này ở những người đã làm chủ 3 BĐS lên đến 87%

2 Giới thiệu dự án

Tổng thầu xây dựng : THỊNH PHÁT CONSTRUCTION

Chủ đầu tư : Vốn tư nhân

Tổng diện tích xây dựng : 60 m2

Mật độ xây dựng : 84%( 50m2 xây dựng, chừa 10m2 sân

trước để xe )

Cao tầng xây dựng : 1 trệt 1 lầu

Tổng mức đầu tư : 940,808,000 ( vốn chủ sở hữu 40%, vốn vay 60%)

Khởi công xây dựng : Quý IV 2023

Dự kiến bàn giao : Quý III 2024

Mục đích sử dụng : Cho thuê nhà ở, các hoạt động kinh doanh khác

4 Giới thiệu nhà thầu

Công ty Cổ phần Đầu tư Tư vấn Thiết kế và Xây dựng Thịnh Phát

 Địa chỉ: 256/55 Đường TX25 Khu Phố 2 Phường Thạnh Xuân Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh

 Dịch vụ xây nhà trọn gói phần thô của Thịnh Phát là hoạt động thi công xây dựng công trình, trong đó Thịnh Phát cung cấp nhân công và vật tư xây dựng, triển khai từ mặt bằng sạch (không bao gồm phá dỡ); thi công phần móng, bể nước,

bể phốt (chưa bao gồm phần ép cọc nếu có); thi công các công tác bê tông cốt thép, xây tường bao, tường ngăn; thi công hệ thống điện nước đến các vị trí đầu chờ thiết bị; thi công trát trong, trát ngoài

 Với tiêu chí tuân thủ “nhận niềm tin – trao niềm tin”, luôn coi

sự an toàn và hạnh phúc của khách hàng là động lực để phát triển và hoàn thiện mỗi ngày

 Chúng tôi có những anh em đã nhiều năm trong ngành thi công, tay nghề cao, vui vẻ, nhiệt tình Với dịch vụ xây nhà của chúng tôi, bạn sẽ nhận được:

 Cung cấp nguyên vật liệu chất lượng cao, có nguồn gốc rõ ràng, nổi tiếng trên thị trường

 Cam kết không bán thầu

 Thi công đúng tiến độ và bàn giao công việc theo thỏa thuậnhai bên đã đạt được trước đó

 Bảo hành kết cấu 5 năm đối với phần thô

 Hồ sơ thiết kế miễn phí

 Tư vấn cho bạn về vật liệu hoàn thiện tốt nhất trên thị

trường nếu bạn cần

 Bảo hành bao kiểm tra 1 lần trong vòng 1 năm đầu 6 tháng đầu

CHƯƠNG II: QUY MÔ VÀ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ

1 Quy mô và hình thức đầu tư

 Tổng diện tích xây dựng : 60m2

 Diện tích sàn xây dựng : 102m2 ( trệt xây 50m2, lầu 1 xây

52m2)

 Mật độ xây dựng : 84%

 Cao tầng xây dựng : 1 trệt 1 lầu

 Khởi công xây dựng : Quý I 2023

 Dự kiến bàn giao : Quý VI 2023

nhà mẫu theo thiết kế ban đầu

Mặt bằng khu đất thông qua vệ tinh

2 các tiện ích có được khi thuê nhà

+ Điện nước đầy đủ, có hệ thống nước từ giếng khoan nên tiết kiệm được khá nhiều chi phí sử dụng nước

+ nhà sẽ được lắp sẵn máy điều hòa để tiện cho việc điều chỉnh nhiệt độ nếu khí trời quá nóng hoặc quá lạnh

+ Wifi được cung cấp 24/24 đảm bảo thuận tiện cho việc sử dụng internet để học tập cũng như giải trí

+ Sân trước rộng rãi thích hợp để kinh doanh các mặt hàng ăn uống nhỏ lẻ

+ Vị trí giáp gần như 2 mặt tiền, có lưu lượng xe cộ qua lại nhiều vàocác thời điểm sáng và tối, tạo điều kiện thuận lợi cho những chủ nhà

có nhu cầu kinh doanh ăn uống nhỏ

3 Vị trí, địa điểm xây dựng

3.1 Vị trí nhà thuê số 549

- Căn nhà có vị trí đắc địa nằm ngay khu vực giếp giáp 2 mặt tiền,nơi mà có rất nhiều cư dân cũng như luồng giao thông qua lại liêntục hằng ngày

- Nếu xuất phát từ dự án bạn có thể dễ dàng đi lại, kết nối với cácquận thành như quận 1, quận 9, quận Bình Thạnh, quận Thủ Đức vàquận 7 Đặc bệt, bạn chỉ mất 15 phút đi xe theo đường Mai Chí Thọtrung tâm quận 1

- Vị trí đắc địa như vậy cho thấy rằng nơi đây rất thuận lợi cho côngviệc giao thương, kinh doanh và là nơi an cư lý tưởng Các con đường

ở quanh dự án đều dễ dàng lưu thông và tương lai sau khi quy hoạch

mở rộng sẽ trở thành 1 trong các tuyến đường chính nối từ các khuvực ngoại thành vào trung tâm thành phố

Vị trí tiếp giáp 2 mặt tiền của khu đất

3.2 Một số tiện ích có được nhờ vị trí địa:

- Căn nhà cho thuê tọa lạc tại số 549 Nguyễn Thị Định, Phường Cát Lái TP.Thủ Đức được bao quanh bởi 2 tuyến đường trọng

điểm của khu vực là Nguyễn Thị Định, Lê Văn Thịnh và 1 tuyến đường dẫn tới đường Mai Chí Thọ hướng tới trung tâm thành phố là đường số 18 Do vậy, cư dân dự án có thể thuận tiện kết nối vào các quận nội thành và các khu vực tiện ích khác Trong vòng 15 phút có thể nhanh chóng di chuyển đến trung tâm quaanj1 , chỉ mất 3 phút đi bộ là có thể đến được chợ cây xoài và 3 phút đi xe máy để đến được chợ chiều; 5 phút đi xe

để đến được bệnh viện Lê Văn Thịnh, 1 trong các bệnh viện cấp quận của khu vực, công viên nước suối tiên, siêu thị Mega Market; công viên Lê Hữu Kiều; Pháp Viện Minh Đăng Quang, 1 trong các pháp viện lớn nhất của thành phố; Vincom mega mall; emart; các trường thpt thcs khu vực cũng chỉ mất khoảng

5 phút đi xe; 10 phút để đến được kí túc xá đại học GTVT

TP.HCM

- Một trong những điểm có thể đánh giá là cuốn hút nhất chính là: người dân có thể mau chóng thoát khỏi tình trạng kẹt xe và ngập nước bởi như báo cáo thì tính đến thười điểm hiện tại trêntuyến đường võ văn kiệt chưa bao giờ bị ngập nước Hơn nữa , việc di chuyển liên quận cũng dễ dàng hơn khi có tuyến bus, Vinbus nhanh chóng, tiện lợi, hiện đại

- Nếu như mỗi ngày vừa tiết kiện được thời gian và chất lượng cuộc sống thì chẳng có lý do gì mà khách hàng không lựa chọn nơi đây làm nơi an cư lạc nghiệp

4 Phương án kiến trúc, kết cấu và giải pháp thi công

4.1 Tiến hành xây dựng thi công phần móng và ngầm

+Thi công phần móng, hố móng, đào đất, hầm phân, bể nước ngầm, vậnchuyển đất đào đổ đi

+Phương pháp ép cọc khoan cọc nhồi đối với công trình có móng

+ Tiến hành đổ bê tông đá, đáy móng, cổ cột sàn trệt, dầm móng,

+ Tiến hành lắp dựng cốt pha, cốt thép,cổ cột, đà kiềng, sàn trệt,

+Sản xuất lắp dựng cốp pha, cốt thép đổ bê tông đáy và nắp hầm phân,

hố ga, bể nước ngầm

+Nghiệm thu công tác sản xuất lắp dựng cốt thép ván khuôn

+ Cho nhân công tiến hành đổ bê tông đáy móng, dầm móng, đà kiềng, cổcột, sàn trệt,…

+Tôn nền san lấp đất, đắp đất

+Lập biên bản nghiệm thu cho từng hạng mục

+ Với nhà có móng lớn thì cần thi công xây dựng theo từng phần để tránhsạt lở và lún đất khi vào mùa mưa

+Khi đổ bê tông cần xác định rõ tim cột để đạt chính xác tốt nhất

4.2 Công tác thi công sàn tầng

– Lắp dựng các cốt pha, cốt thép của phần sàn các tầng, cầu thang, sânthượng mái,

– Tiến hành nghiệm thu phần lắp dựng, cốt thép

– Tiến hành đổ bê tông dầm sàn, cột, sân thượng, cầu thang

-Lắp dựng ván khuôn

-Kiểm tra chi tiết vị trí kích thước có sai lệch không

– Kiểm tra hệ thống điện nước âm chờ phục vụ công tắc

4.3 Tiến hành thi công xây tường, trát tường

• Sau khi tháo cốp pha xong sẽ xây toàn bộ tường và ngăn chia phòng

• Việc lắp đặt cửa phải luôn ướm thử

• Xác định chính xác kích thước cửa muốn lắp

•Lắp đặt hệ thống điện nước ống máy lạnh, đường dẫn điều hòa

• Kiểm tra toàn bộ bề dày tường, hệ thống điện

• Xây hoàn thiện sẽ tiến hành tô vữa

• Tô phần trần trước sau đó phần vách trong nhà, sau cùng phần mặt tiền

• Khi âm điện, ống điện phải đóng lưới sắt để tránh nứt tường.

• Trát tường nên thi công bằng 2 lớp để đảm bảo tính kỹ thuật

4.4 Hoàn thiện quy trình thi công

+ Sau khi xây, tô xong sẽ tiến hành cán nền xi măng trên tầng lầu, sânthượng, ban công, nhà vệ sinh

+Tiến hành chống thấm, lót gạch sàn trên sân thượng,nhà vệ sinh,…

+Thi công lắp đặt cửa lan can và tay vịn

+ Ốp đá và trang trí mặt tiền, nhà vệ sinh và phòng bếp

+Thi công trần thạch cao ,trang trí cho các phòng thêm khang trang

+ Sơn nước 2 lớp cho toàn bộ công trình thi công

+ Lắp đặt các thiết bị vệ sinh, hệ thống nước để sinh hoạt

 Thiết kế ngoại thất:

Căn nhà ở có kiến trúc hiện đại với sự sáng tạo trong việc sử dụng các chất liệu xây dựng như gạch men , kính cường lực và thép Các màu sắc đa dạng, từ sắc màu trung tính như trắng, xám, đen, đặc biệt mặt đứng của căn nhà được ốp đá hoa cương tăng độ thẩm mỹ cho dự án Cửa sổ và cửa ra vào thường được thiết kế lớn để tạo sự thông thoáng và ánh sáng tự nhiên.

 Bố trí:

Nhà thiết kế để tận dụng không gian hiệu quả Tầng trệt thường dành cho không gian chung như phòng khách, phòng ăn, bếp và phòng tắm Tầng lầu thường dành cho các phòng ngủ, phòng làm việc hoặc phòng thờ gia đình Một phần của tầng lầu thường có sân thượng hoặc ban công để tạo không gian ngoại trời.

 Tiện ích:

Nhà 1 trệt 1 lầu thường được trang bị đầy đủ các tiện ích như hệ thống điện nước hiện đại, điều hòa không khí, hệ thống an ninh, và các tiện nghi khác Các khu vực như bếp và phòng tắm thường được trang bị thiết bị hiện đại để đảm bảo cuộc sống tiện nghi và thoải mái.

 Tóm lại, kiến trúc nhà tại số 549 Nguyễn Thị Định thể hiện sự pha trộn giữa hiện đại và truyền thống, tận dụng không gian hiệu quả, và cung cấp một môi trường sống tiện nghi cho cư dân Đây là lựa chọn phù hợp cho những người muốn sống trong một ngôi nhà đẹp, hiện đại và thích nghi với nhu cầu cuộc sống đô thị ngày càng đa dạng.

Nội thất bên trong sau khi vừa hoàn tất xây dựng

Mặt đứng của tầng 2

6 Phương án kết cấu

Móng móng đơn

Móng đơn - Kết cấu móng nhà cấp 4, 1 tầng, 2 tầng

Loại móng này được sử dụng cho những công trình có tải trọng

tương đối bé (nhà dưới 3 tầng) và nền đất tương đối tốt: sét cứng, nửa cứng, cát hạt thô hoặc hạt trung

Theo kinh nghiệm diện tích móng cọc sơ bộ bạn có thể chọn theo cách như sau sau:

- Diện tích đến móng = Tải trọng chân cột/ Sức chịu tải của nền trên một mét vuông

+ Tải trọng chân cột tính toán theo cách trình bày phía trên của bài viết

+ Sức chịu tải của nền đất trên một mét vuông đối với đất tốt và thiên về an toàn có thể lấy 10-15 (tấn/m2)

- Kích thước các cạnh để móng được chọn sao cho cho cân đối với sựlàm việc của móng theo hai phương, móng hình vuông hoặc chữ nhật, trong trường hợp móng hình chữ nhật tỷ lệ giữa hai cạnh nên nhỏ hơn hơn 25 đến 30%

- Thép đế móng có thể lấy từ D10 đến D14, khoảng cách từ thanh đến thanh là 15 (cm), đường kính thanh thép phụ thuộc vào tải trọng

và kích thước đế móng, tải trọng càng lớn, diện tích móng càng nhỏ thì đường kính thanh thép càng lớn

6.1 Kết cấu khung bê tông cốt thép

Khung bê tông cốt thép được sử dụng trong dự án là loại đổ tại chỗ chỗ (hay còn được gọi là bê tông cốt thép toàn khối)

Kết cấu khung bê tông cốt thép bao gồm các thành phần sau:

6.2 Kết cấu cột.

Tiết diện cột nhà dân thông thường là: 20x20, 22 x22 hoặc 22x30 (cm)… tùy thuộc vào vào tải trọng cột và độ lớn khoảng cách giữa cột với cột.Thép chủ cột thông thường: 4D18, 4D20, 4D22, 6D18, 6D20 thép đai D6, khoảng cách giữa hai thanh đai là 20 (cm) ở khoảng giữa cột và 15 (cm) ở đỉnh và chân cột

6.3 Kết cấu dầm.

Khi lựa chọn kết cấu dầm cần chú ý hai kích thước:

Chiều cao dầm: được lấy chi bằng 1/8 đến 1/12 hai nhịp dầm.

Chiều rộng dầm thông thường lấy bằng chiều rộng tường xây: 22 hoặc 11 (cm) Nhưng lưu ý tỉ lệ giữa ra chiều rộng ảnh trên chiều cao dầm không được nhỏ hơn 1/3

6.4 Kết cấu sàn.

Chiều dài sàn thông thường lấy 10-12 (cm) Thép sàn có hai loại D8 hoặc D10, chúng tôi khuyến khích bạn nên dùng thép D10 vì trong quá trình thi công sẽ dễ giữ nguyên được hình dạng thanh thép, sàn làm việc sẽ tốt hơn

Khoảng cách giữa các thanh thép sản với nhau sau từ từ 10-20 (cm) tùy theo độ lớn nhịp sàn

7 Tổ chức quản lý khai thác

Căn nhà được chủ đầu tư kiêm chủ nhà ứng dụng để cho các hộ dân

có nhu cầu thuê làm nhà ở hoặc kinh doanh nhỏ lẻ Thời hạn thuênhà tối thiểu sẽ là 1 năm và hợp đồng sẽ được làm mới vào ngày 1/1các năm, giá cho thuê sẽ tăng thêm 500.000đ/tháng sau mỗi năm.Khi cho thuê thì người thuê phải có trách nhiệm thanh toán đầy đủtiền nhà vào mỗi ngày 5 hàng tháng Các thông tin khác sẽ được nêuchi tiết trong hợp đồng sau khi thương lượng và ký kết

CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ KINH TẾ

XÃ HỘI

1 Tổng quan hình thức đầu tư dự án

Tổng mức đầu tư : 940,808,000 (vốn chủ sở hữu 40%, vốn vay 60%)

Hình thức đầu tư : vốn đầu tư tư nhân

Hình thức thanh toán : thanh toán sau khi hoàn công

Thời gian hoạt động của dự án: 20 năm kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đầu tư

Giá cho thuê nhà năm đầu: 20,000,000/ tháng chưa bao gồm điện nước wifi

Giá thuê sẽ tăng 500.000đ/ tháng sau mỗi đợt ký kết hợp đồng mới