Trong số các sắc thuế về tài sản, thuế bất động sản là loại thuế có tầm quantrọng trong nền kinh tế, tác động nhiều mặt về kinh tế - chính trị - xã hội, bởi lẽ bấtđộng sản bao gồm: đất đ
Trang 1Hà Nội — 2023
Trang 2LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của
riêng tôi, các kết luận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là
trung thực, đảm bao độ tin cậy./.
Xác nhận của giảng viên Tác giả khóa luận tốt nghiệp
hướng dân
TS Nguyễn Thị Thanh Tú Nguyễn Lê Đức Thắng
Trang 3MỤC LỤCLOI (9527.100007 |
I Tính cấp thiết của đề tài - 5 + tt S1 12121511121111111111111E1 1x0 |
II và ý nghĩa khoa học, thực tIỄN Q Q QQT HT HT TT TH TT nhe 3IIL Mục đích và nhiệm vu nghiên cứu dé tài 5 scscscszzxsx2 3
IV Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài - 5-5-5 cesses 4
V Phưrươnnr phú TighiEn WCE seo se» me neo neo cers eis phay thưa cme CONGO CRS T536 CIBS CORR LES 3
VI Kết câu của khóa luận 5-:+c++cxsExttrtsrterrrrrrsrrerrree 6CHUONG 1: KHÁI QUAT VE BAT DONG SAN VÀ CHÍNH SÁCH THUÊDOI VOI BAT DONG SAN - CS n1 1 1 1212 11111111111 0121111111111 11 tre 71.1 Khái quát về bat động sản và thị trường bat động sản 71.1.1 Khái niệm về bất động sản - ¿2 122121 1E EEEEEEEEEEEEErErrkree 71.1.2 Đặc điểm của bat MIQING BELO: css ss nace si 5c 8s Sk A i A 91.1.3 Khái quát thị trường bat động san occ ceeeeeeeeeeeeeseeeseeeeeees II1.2 Khái quát về chính sách thuế đối với bat động sản - 121.2.1 Khái niệm chính sách thuế đối với bất CONG SẴ sa sens se nas mwa ness norean 121.2.2 Đặc điểm của chính sách thuế đối với bat động sản 141.2.3 Vai trò và mục đích chung của các chính sách thuế đối với bất động
SAD .cccccecccccceccccececccececccececscuecsceceecsenececseneaecsencaeeseseususcscacesesesesescusacesensacesenees 15
TIỂU KET CHUONG 1ooocccccccccccccccccccscseccessscscesecsseesssscesscsssssesssesecsssesterseesees 18
CHUONG 2: CHINH SACH THUE DOI VOI BAT DONG SAN TAI MOT
SO QUOC GIA TREN THE GIỚI . 2 S22 E2E£EEE£EEEEEEEeErkerees 19
2.1 Khái quát chung về chính sách thuế đối với bat động sản trên thế gidi.192.2 Chính sách thuế bat động sản tại một số quốc gia . - 252.2.1 Chính sách thuê đối với bat động sản tại Anh - - 2 s5¿ 252.2.2 Chính sách thuê đối với bat động sản tại Singapore 282.2.3 Chính sách thuê đối với bat động sản tại Trung Quốc 33
Trang 42.3 Những bài học cho chính sách thuế đối với bất động sản tại Việt Nam.352.3.1 Một số ưu điểm phù hợp với Việt Nam . ‹++++++<ss>+ 352.3.2 Một số nhược điểm cần lưu MHdỎdỎả 39TIỂU KET CHƯNG 2 2-5-5 SE2EEEEE2E2EEE5252121212121112111 110111 te 41CHƯƠNG 3: THỰC TRANG VA HAM Ý CHÍNH SÁCH THUE DOI VỚIBAT DONG SAN TẠI VIỆT NAM -G c2 2121212212121 21211212 2112121 crtee 42
3.1 Khái quát các loại thuế được áp dụng đối với bất động sản tại Việt
SENN, li lí, EE mác ras mọc ree bán coece ses ces res coc ec 5105.2010.300, See 0301 19ng 1%01.5E 42
3.2 Thực trạng chính sách thuế bat động sản tại Việt Nam 483.2.1 Đối với thuế sử dụng đất ¿+ St StSx E111 E1 E1111121 E11 te 483.2.2 Đối với thuế từ hoạt động chuyên nhượng quyên sử dung dat 503.3 Một số hàm ý chính sách thuế đối với bat động sản tại Việt Nam 53TIỂU KẾT CHUONG 3 2-52 22t22+22E2211221221221121121121 212 re 59KẾT LUẬN - - 5S TS 1115151E111111111111101Ẹ1211111111111101 21111111 ggrre 60TÀI LIEU THAM KHẢO - ¿S2 SEE2EEEEEEEEEEEEEE E111 EEEEEEEEEkrkrkei 61
Trang 5LỜI MỞ ĐẦU
i Tinh cấp thiết của dé tai
Ngày nay, thị trường bat động sản đang đóng một vai trò cực ki quan trong
trong nên kinh tế Việt Nam và được hiểu như một kênh thu hút nguồn tiền bên cạnh thị trường tài chính, tiền tệ, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực,
tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đây các ngành kinh tế khác cùng pháttriển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, laođộng ), đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch
Đối với những thống kê trong thực tế hiện nay về quy mô và mối liên kết củangành bất động sản với nền kinh tế, tính toán số liệu từ Tổng cục Thống kê năm
2022 cho thấy, lĩnh vực bất động sản chiếm 3,6% GDP Nếu tính cả hai ngành liênquan trực tiếp nhiều nhất với bất động sản gồm xây dựng (10,6% GDP) và tài chính
- ngân hàng (8,2% GDP) thì hoạt động của ba ngành này chiếm 22,4% GDP Trongnăm 2021, bất động sản và hai ngành liên quan chặt chẽ chiếm 15,6% GDP thực tế
So sánh với Trung Quốc, tỷ lệ này nhỏ hơn đáng ké Các hoạt động liên quan đếnbất động sản ở nên kinh tế lớn thứ hai thé giới chiếm tới 30% GDP Xét về đónggóp cho thu ngân sách, năm 2021, các khoản thu liên quan đến đất và tài sản chiếm14,6% tổng thu ngân sách, từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (11,8% tổng thu),cho thuê đất (2,6%), thuế nhà đất (0,1%) và bán tài sản thuộc sở hữu nhà nước
(0,1%) !
Điều đáng nói, trong khi người dân các nước khác chủ yếu mua bất động sản
dé ở thực, thì tại Việt Nam nhu cầu đầu tư chiếm tỷ trọng cao nhất Kết quả khảo sátcho thấy người có từ 3 bất động sản trở lên có nhu cầu mua nhà đất cao nhất (lênđến 87%) trong vòng một năm tới, người đang sở hữu từ 1-2 bất động sản có nhucầu mua chiếm 66%-79% Trong khi đó, những người đang không sở hữu nha đấtlại có nhu cầu mua chỉ đạt 46% Cho thấy người dân vẫn có nhu cầu đầu tư cao,
vượt qua nhu câu ở thực.ˆ Đôi với nhu câu vê đâu tư bat động sản, theo thông kê
' Xem “Bat động sản chỉ chiếm 3,6% GDP nhưng vi sao khó khăn của thị trường này sẽ tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế 2023” Báo Vietnambiz.vn Nguồn truy cập: https://vietnambiz.vn/bat-dong-san-
2023-20232865631121.htm Truy cap ngay 10/10/2023
chi-chiem-36-gdp-nhung-vi-sao-kho-khan-cua-thi-truong-nay-se-tac-dong-tieu-cuc-den-tang-truong-kinh-te-? Xem “Ly do mua bat động san dé đầu tư của người Việt cao hang đầu khu vực” Báo Tiền Phong Nguồn truy cập: https://tienphong.vn/ly-do-mua-bat-dong-san-de-dau-tu-cua-nguoi-viet-cao-hang-dau-khu-
vuc-post1531566.tpo Ngày truy cập: 11/10/2023
Trang 6của Batdongsan.com.vn, tính đến năm 2023, đất nền ghi nhận mức tăng giá đến69% sau 9 năm Về phần chung cư đã ghi nhận tốc độ tăng tỉ suất lợi nhuận (tốc độtăng giá cộng lợi suất cho thuê) tính đến quý 2/2023 đã tăng 97% so với đầu năm2015.3 Tất nhiên, việc dòng tiền đầu tư quá lớn được thu hút vào kênh đầu tư nhưbat động sản có thé gây ra chênh lệch bất tương xứng trong cán cân cung — cầu của
thị trường Từ đó, giá bất động sản có thé bị thối phông, tạo nên một “bong bóng
bất động sản” trong thị trường
Trong số các sắc thuế về tài sản, thuế bất động sản là loại thuế có tầm quantrọng trong nền kinh tế, tác động nhiều mặt về kinh tế - chính trị - xã hội, bởi lẽ bấtđộng sản bao gồm: đất đai — là tài sản quan trọng nhất của quốc gia, nhà cửa và cáccông trình gắn liền với đất — là những tài sản có giá trị lớn Thị trường bat động sảnluôn có quan hệ tác động mật thiết đối với một số thị trường quan trọng trong nềnkinh tế như: Thị trường vốn; Thị trường tài chính; Thị trường lao động Từnguyên nhân trên, chính sách thuế liên quan tới bất động sản thé hiện được quanđiểm chính trị của một quốc gia, nôi bật lên được vai trò điều chỉnh và tác động đếntoàn bộ thị trường bất động sản và các nhân tố hoạt động bên trong thị trường Vìvậy, chính sách thuế bất động sản luôn là một điểm nóng luôn cần được quan tâm,hoàn thiện nhằm phù hợp với thị trường chung
Có thé thay rằng, việc bat động sản phát triển và bị thôi phồng quá mức cầnthiết là điều cực kì nguy hiểm đối với bất kì nền kinh tế nào, đặc biệt đối với mộtViệt Nam đang chuyên mình dé phát triển thành một nền kinh tế lớn mạnh Dòngtiền trong xã hội cần được phải phân bổ chính xác đến tat cả ngành nghé, đặc biệt lànhững ngành nghề về sản xuất, khai thác, từ đó phát triển được hết nguồn lực củaquốc gia, tạo được những sản phẩm có giá tri thực, thu hút nguồn đầu tư, tiền tệ từkhắp nơi trên thế giới Từ đó, việc ngăn chặn đầu cơ bất động sản là một vấn đềhang đầu cần được lưu tâm Nhìn ra bối cảnh toàn cầu, chúng ta thay được rang trêntoàn thế giới đã có những phương pháp hiệu quả dé xử lý van dé được đặt ra, đó là
sử dụng hiệu quả chính sách về thuế bất động sản Một số quốc gia phát triển hàng
3 Xem “Bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường được kỳ vọng tích cực trong dài hạn” Báo điện tử
Dang Cộng sản Việt Nam Nguôn truy cập: truong-duoc-ky-vong-tich-cuc-trong-dai-han-642008.html Ngày truy cập: 11/10/2023
Trang 7https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-viet-nam-van-la-thi-đầu thé giới như: Mỹ, Anh, Singapore, đã xử lý vấn đề với các chính sách thuếtài sản hay thuế bat động sản mang tính tiến bộ.
Nhận thức được tầm quan trọng, tính cấp thiết của việc nghiên cứu, phân tíchvan đề này nham mục dich nâng cao hơn nữa hiệu quả, vai trò của chính sách thuếbất động sản tại Việt Nam dưới góc nhìn có sự so sánh với các quốc gia trên thếgiới, tac giả xin được phép lựa chọn đề tài “Chinh sách thuế đối với bat động sảnmột số quốc gia và hàm ý cho Việt Nam ” cho khóa luận tốt nghiệp của mình
I Về ý nghĩa khoa hoc, thực tiễn
Về ý nghĩa khoa học, trên cơ sở phân tích, đánh giá các quy định pháp luậthiện hành về tạo lập chính sách thuế bất động sản tại một số quốc gia trên thế giới
và nghiên cứu tình hình hiện tại của Việt Nam, tác giả đưa ra những đề xuất hoànthiện pháp luật đối với chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam phù hợp với yêucầu và bối cảnh trong giai đoạn hiện nay cũng như tăng cường hiệu quả quản lý nhànước cao nhất về lĩnh vực này
Khóa luận tốt nghiệp bổ sung thêm cái nhìn mới về các khía cạnh pháp luật
về chính sách thuế bat động sản trên nhiều quốc gia dưới góc độ của người tạo lậpchính sách và những tác động đến tình hình kinh tế - xã hội đối với từng quốc gia,
từ đó có góc nhìn nhằm bồ sung, đánh giá đối với quy định pháp luật hiện hành tại
Việt Nam.
Về ý nghĩa thực tiễn, các giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến chínhsách thuế bất động sản tại Việt Nam mà tác giả đề xuất sẽ góp phần đảm bảo tổngthé hoàn thiện chính sách thuế bat động san, đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế - xãhội của một đất nước đang trên đà phát triển mạnh mẽ như Việt Nam
HI Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Mục dich nghiên cứu
Thr nhất, nghiên cứu cơ sở lý luận, thực tiễn và cơ sở pháp lý về những chínhsách thuế bất động sản tại các quốc gia trên thế giới, từ đó đúc rút ra kinh nghiệmnhằm so sánh và đối chiếu với chính sách hiện hành tại Việt Nam
Thứ hai, phần tích vai trò, vi trí, tác động của chính sách thuế bat động sản trêntừng quốc gia; đánh giá thực trạng pháp luật về chính sách thuế bat động sản trênmột số các quốc gia phát trên thế giới để nêu bật những ưu, nhược điểm, bất cập,hạn chế còn tôn tai, từ đó đưa ra liên hệ với Việt Nam
Trang 8Thứ ba, đề xuất phương hướng, kiến nghị hoàn thiện pháp luật phù hợp với nềnkinh tế - xã hội đối với chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam.
Nhiệm vụ nghiên cứu
Đề đạt được những mục đích nêu trên, khóa luận tốt nghiệp xác định nhữngnhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:
Thứ nhất, làm rõ những van dé lý luận co bản về bất động sản, thuế bat động sản
và một số chính sách bat động sản của một số quốc gia trên thé giới Thêm vào đó,tác giả cũng đưa ra nhận định đối với chính sách thuế bat động sản tại Việt Nam
Tứ hai, nêu và đánh giá những bat cập, hạn chế trong các quy định pháp luật,cũng như thực tiễn thực thi pháp luật đối với một số chính sách thuế bat động sảntại các quốc gia cũng như tại Việt Nam
Tứ ba, đưa ra những định hướng, kiến nghị phù hợp nhằm góp phan hoàn thiệnpháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật, phù hợp với nền kinh tế - xã hộiđang ngày càng phát triển tại Việt Nam
IV — Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối trợng nghiên cứu
Nhăm đạt được những mục tiêu đề ra, trong phạm vi đề tài, tác giả tập trungvào những đối tượng nghiên cứu cụ thé như sau:
Thứ nhất, một số vẫn đề lý luận cơ bản về bất động sản; chính sách thuế batđộng san Day là cơ sở dé phân tích, làm rõ thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thipháp luật về những chính sách về thuế bất động sản
Thứ hai, các quy định pháp luật về chính sách thuế bat động sản tại Việt
Nam Trong đó, nghiên cứu kĩ càng tính phù hợp của các quy định, ảnh hưởng và
tác động đến nền kinh tế - xã hội đối với quốc gia Việc nghiên cứu đối tượng nàygiúp tác giả đưa ra những đánh giá về thực trạng pháp luật của các chính sách vềthuế bat động sản của Việt Nam
Thứ ba, chính sách thuế bất động sản của các nước trên toàn thế giới Việcnghiên cứu đối tượng này giúp tác giả đưa ra được những đánh giá khách quan vềthực tiễn thực thi pháp luật điều chỉnh thuế bất động sản tại các quốc gia phát triển,
là cơ sở cho việc đề xuất, xây dựng định hướng cụ thé và đưa ra kiến nghị hoànthiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thuế bất động sản tại
Việt Nam.
Trang 9Pham vi nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu của một đề tài nghiên khóa luận tốt nghiệp, tácgiả tiễn hành thực hiện đề tài này trong giới hạn một số văn bản pháp luật có liênquan với không gian, thời gian nghiên cứu được xác định cụ thé như sau:
(i) Cac van bản pháp luật:
+ Các văn bản pháp luật Việt Nam điều chỉnh về chính sách thuế bất động
sản tại Việt Nam.
+ Các văn bản pháp luật tại một số quốc gia trên thế giới điều chỉnh về chínhsách thuế bất động sản tại chính những quốc gia đó
(ii) Thời gian: Nghiên cứu các van dé lý luận cơ bản về các chính sách thuếbất động sản trên một số quốc gia, cùng với ý đồ và mục đích của việc thi hànhchính sách đó Bên cạnh đó, đối với việc nghiên cứu pháp luật về chính sách thuếbất động sản tại Việt Nam được cập nhật mới nhất có thê tính thời điểm nghiên cứu
này được hoàn thành.
(iii) Không gian: tác giả tập trung nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễnthực thi đối với một số quy định pháp luật có liên quan tới chính sách thuế bất độngsản tại Việt Nam và một số quốc gia trên toàn thé giới, không bao gồm toàn bộchính sách thuế đối với bất động sản
V Phuong pháp nghiên cứu
Dé nghiên cứu đề tài, sinh viên đã sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa Mác
— Lénin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, các định hướng, quanđiểm của Đảng và Nhà nước Việt Nam về phát triển nền kinh tế thị trường, xâydựng hệ thống pháp luật thuế nói chung và pháp luật về thuế bat động sản nói riêng.Khóa luận cũng sử dụng những phương pháp nghiên cứu truyền thống chủ yếu như
sau:
Tư nhất, phương pháp phân tích nhằm làm rõ những van dé lý luận, thực trangpháp luật về những chính sách thuế bất động sản tại một số quốc gia và Việt Nam
Thứ hai, phương pháp so sánh được sử dụng khi phân tích tình hình chung va
tác động tới nên kinh tế - xã hội của những chính sách thuế bất động sản trên thế
giới và tại Việt Nam.
Ti ba, phương pháp đánh giá, tong hợp dé đưa ra các kết luận, nhận địnhchung từ các kết quả nghiên cứu
Trang 10VI Kết cấu của khóa luận
Ngoài Lời nói đầu, Kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, và phụ lục, Khóa luậnđược kết cầu thành ba Chương, bao gồm:
Chương 1: Khái quát về bất động san và chính sách thuế đối với bat động sản.Chương 2: Chính sách thuế đối với bất động sản tại một số quốc gia trên thế
ĐIỚI.
Chương 3: Thực trạng và một số hàm ý đối với chính sách thuế bất động sản tại
Việt Nam.
Trang 11CHUONG 1: KHÁI QUÁT VE BAT ĐỘNG SAN VÀ CHÍNH SÁCH THUE
DOI VỚI BAT ĐỘNG SAN1.1 Khai quát về bat động sản và thị trường bat động sản
1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Trong từ điển tiếng anh pháp lý Black’s Law Dictionary, “tài sản” là một thuậtngữ được sử dụng dé chỉ mọi thứ là đối tượng của quyền sở hữu, hữu hình hoặc vôhình, động sản hoặc bat động sản Như vậy, nếu xét dudi góc độ luật học thì kháiniệm tài sản được nhìn nhận trong mối quan hệ với quyền sở hữu và được xem xét
dưới các khía cạnh đa dạng như tài sản hữu hình, tài sản vô hình, động sản, bat độngsản.
Theo Luật La Mã, tài sản bao gồm các vật và quyền tài sản Vật là những đốitượng hữu hình đơn lẻ, phân biệt được, có tính độc lập mà con người có thé cầmnăm, khai thác lợi ích kinh tế và có giá trị vật chất, khai thác lợi ích kinh tế và cógiá trị vật chất Các nước theo hệ thống luật Civil Law như Pháp, Nhật Bản, đềukhông có định nghĩa về tài sản trong các BLDS mà chỉ quy định về tài sản thôngqua việc phân loại chúng Phân loại tai sản cũng là một kỹ thuật pháp lý dé làm rõcác khía cạnh của tài sản và để xây dựng các quy chế pháp lý điều chỉnh chúng chophù hợp Theo BLDS Pháp, tài sản bao gồm động sản và bất động sản (Điều 516);tài sản có thé là động sản do tính chất hoặc do pháp luật quy định (Điều 527) Như
vậy, tài sản được nhận diện thông qua các khái niệm (thường mang tính hữu hình)
và quyền (mang tính vô hình), động san và bat động sản
Các học giả Common Law lại thể hiện quan niệm tài sản là các mối quan hệ
giữa người với người liên quan đến vật, hơn là nhắm mạnh đến các đặc tính vật líhay chất liệu như các học giả Civil Law Theo đó, tài sản! được hiểu là một tập hợpquyên: tài sản bao gồm bất kế những gi có khả năng sở hữu hoặc bởi cá nhân, tậpthé hoặc cho lợi ích của người khác
Dựa theo đặc tính di dời hay không di dời được của tài sản mà tài sản được
phân loại thành động sản và bat động san Điển hình của cách phân loại này có thể
4 Xem “PROPERTY Definition & Legal Meaning” Black’s Law Dictionary Nguồn truy cập:
https://thelawdictionary.org/property/#:~:text=PROPERT Y%20Definition%20%26%20Legal%20Meaning&t ext=The%20ownership%200f%20a%20thing, called%20%E2%80%9Cproperty.%E2%80%9ID%20Civ Ngày truy cap: 14/10/2023
5 Xem Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam - Tap 1 Trường Đại học Luật Hà Nội Chủ biên: Pham Van
Tuyết, Trần Thị Huệ; Trần Ngọc Hiệp tr 178 Ngày truy cập: 14/10/2023
Trang 12thay được ở BLDS Pháp Cấu trúc của BLDS Pháp cho thay một sự logic trong việcphân loại tài sản thành động sản và bất động sản BLDS Pháp đưa ra 3 tiêu chí để
xác định một tài sản là bất động sản, bao gồm: bat động san do ban chat, bat dong
sản do mục dich sử dung và bat động san do gắn liền với đất Cách phân loại naycho thay sự khác biệt về tam quan trọng của bất động san so với động sản Bat độngsản luôn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ hơn so với các động sản thông thường TạiNhật Bản, BLDS quốc gia này quy định tại Điều 86: “Dat và những vật gắn liền vớiđất là bất động sản Các vật khác là động sản” BLDS và Thương mại Thái Lan tạiĐiều 101 quy định rằng: “Bất động san là đất đai và những vat gan liền với đất đaihoặc hợp thành một thé thống nhất với dat đai Nó bao gồm cả những quyên gan vớiviệc sở hữu đất đai”
Ngoài ra, trong hệ thống pháp luật Common Law có đưa ra định nghĩa về bấtđộng sản như sau: “Bất động sản bao gồm đất đai và bat cứ thứ gì có định, bat độngsản hoặc gan liền với nó như tòa nha, tường, đồ đạc, cải tạo, đường, cây cối, bụiram, hàng rào, đường, cống rãnh, công trình và hệ thống tiện ích”5
Thông qua những quy định trên, BLDS 2015 Việt Nam cũng đã có quy định
bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tàisản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng: Tài sản khác theo quy địnhcủa pháp luật Ta có thé thấy được rằng pháp luật Việt Nam hiện hành dựa vào tínhchất có di đời được hay không của một tài sản dé xác định nó là bất động sản hayđộng sản Nhìn chung, tiêu chí phân biệt giữa bất động sản và động sản ở các quốcgia có thể khác nhau nhưng chỉ năm ở những điểm không căn bản Tính chất vật lí
có thé đi đời luôn là tiêu chi đầu tiên dé phân biết hai loại tài sản này Tuy nhiên,những tài sản bao gồm “đất đai”, “nhà, công trình xây dựng” có thé hiểu là nhữngbất động sản do bản chất (xuất phát từ đặc tính “không thể di đời”) Tuy nhiên, cũngtại điểm c khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 lại đề cập đến các đối tượng là “tàisản khác gắn liền với nhà, công trình xây dựng” Dường như ở đây, BLDS năm
2015 muốn đề cập đến loại “bất động sản do công dụng” trong pháp luật Pháp, bởi
5 Xem “PROPERTY Definition & Legal Meaning” Black’s Law Dictionary Nguồn truy cập:
https://thelawdictionary.org/real-estate/ Ngày truy cập: 15/10/2023
Trang 13lẽ, những tài sản này về ban chất là bat động sản nhưng do yếu tô “gắn liền” với batđộng sản mà chúng cũng được xem là bat động san.’
Từ đó, ta thấy được rằng quy định về khái niệm bất động sản của nước ta rất
mở, bất động sản là tai sản không di dời được, có thé nhận biết qua các vật cụ thênhư đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất màkhông thé di dời được trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tínhnăng của tài sản đó Cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật, danh mục vềcác tài sản gắn liền với đất và những “tài sản do pháp luật quy định” sẽ được xácđịnh một các cụ thé hơn
vị trí cụ thể Cũng vì vậy mà giá trị và lợi ích phát sinh từ bất động sản chịu sự tác
động của yếu tố vùng và khu vực sâu sắc
Thứ hai, bất động sản là loại tài sản có tính lâu bền, được sử dụng một cáchthông minh trừ trường hợp có sự tác động của thiên tai, sói mòn, sạt lở hoặc vùi lấp.Đặc điểm này phù hợp với cả các loại bất động sản là dat dai, cũng như các loại batđộng sản như nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kế cả các tài sản gắnliền với nhà, công trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất đai Cáccông trình kiến trúc xây dựng trên đất bản thân nó cũng mang tính lâu bền, sau mộtthời gian sử dụng nếu được cải tạo, nâng cấp có thé tồn tại được hàng trăm năm.Tính lâu bền của bat động sản là do đất đai không thé mat đi, không bị thanh lý saumột quá trình sử dụng và có thé sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hànghóa bat động sản rất phong phú, da dang và không bao giờ cạn Đặc điểm này gắn
liên với tính vô han cua dat đai, nêu biét sử dụng một cách đúng dan.
; a Xem Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam - Tap 1 Trường Đại học Luật Hà Nội Chủ biên: Pham Văn
Tuyét, Tran Thị Huệ; Tran Ngọc Hiệp tr 189,190
Trang 14Thứ ba, bat động sản mang tính cá biệt, khan hiém Đặc điểm này cũng do tínhgiới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng thửa đất Tính khanhiểm của đất đai là sự hữu hạn về diện tích đất đai của từng thửa đất, từng khu vực,từng địa phương và từng lãnh thổ Chính vi tính khan hiếm, tính có định, không didoi được của đất đai mà hàng hóa bất động sản mang tinh cá biệt Trong cùng mộtkhu vực nhỏ thì hai bất động sản cạnh nhau cũng có những yếu tô không hoàn toàngiống nhau đo chúng có vị trí, không gian, kết cấu, kiến trức cũng như hướng khácnhau Vì vậy, trên thực tế khó tồn tại hai bat động sản hoàn toàn giống nhau ké cả làchúng có cùng được xây theo thiết kế Từ đó, quan hệ cung — cầu cũng vì thé màluôn ngược nhau Cung thường có giới hạn còn cầu thì không ngừng tăng lên cả về
số lượng và chất lượng
Thứ tu, bat động sản thường mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm ly Donhu cầu về bất động sản chịu ảnh hưởng về những yếu tổ tâm lý, thị hiểu nên bat
động sản ở mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia khác nhau đều có sự khác nhau
Đặc điểm nay của bất động sản quyết định giá trị thu nhập của bat động san
Thứ năm, bat động sản mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn Theo đó,giá trị của bat động sản này có thé bị anh hưởng bởi một bat động sản khác hoặcảnh hưởng bởi các công trình, cơ sở hạ tầng liền kề khác Đặc biệt là trong trườnghợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng thêm vẻđẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản đó trong khu vực Tuy nhiên, cũng
có những trường hợp, các công trình, các bất động sản lại làm tụt giá, hạ thấp giá trịcủa các bất động sản liền kề Đó là trường hợp, xây dựng các công trình không theoquy hoạch, gây ra khói bụi, 6 nhiễm nước, 6 nhiễm tiếng ồn ảnh hưởng xấu tớicác bất động sản xung quanh, thậm chí trong một số trường hợp, người dân khôngthê tiếp tục sống, khai thác giá trị bất động sản đó
Thr sáu, bat động sản là tài sản của mỗi quốc gia, mỗi người dân nên cácgiao dịch về bất động sản thường ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tẾ -
xã hội Dé tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ôn định, khai thác hiệu quả cua
Trang 15bất động sản, Nhà nước phải thực hiện việc quản lý thị trường bất động sản băngchủ trương, chính sách, bằng hệ thống các quy phạm pháp luật.
1.1.3 Khái quát thị trường bat động sản
Theo nghĩa hẹp, thị trường thường được hiểu là nơi diễn ra sự mua, bán cáchàng hóa hay dịch vụ Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường hiện đại, các giaodịch mua bán hàng hóa có thể diễn ra mà không cần gan với một địa điểm địa lý cụthé Do đó, có thé hiểu khái niệm về thị trường là nơi tập hợp các điều kiện và thỏathuận mà thông quan đó người mua và người bán tiễn hành sự trao đổi hàng hóa với
nhau.°
Thị trường bat động sản được hình thành khi bat động san trở thành một loại
hàng hóa và cần phải đáp ứng được một số điều kiện theo quy định của pháp luật.Đối với một số quốc gia, tại đó đất đai thuộc về sở hữu tư nhân, thị trường bất độngsản về ý nghĩa được hiểu là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thịtrường là đất đai Còn tại một số quốc gia như Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàndân nên thị trường đất đai về ý nghĩa được hiểu là thị trường quyên sử dụng dat, đốitượng của hoạt động kinh doanh đất đai là quyền sử dụng đất Thêm vào đó, bấtđộng sản là một loại tài sản có giá trị cao nên thị trường bất động sản thường đượcđặt dưới sự quản lý chặt chẽ của nhà nước Cùng với thị trường vốn và thị trường tàichính thì thị trường bất động sản là một thị trường có khả năng tối ưu hóa thu hútnguồn vốn trong xã hội Hiện nay, hoạt động đầu tư, kinh doanh bắt động sản là mộttrong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷtrọng đáng kê trong tông sản phâm quốc nội đối với một quốc gia
Kết luận, thị trường bat động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tưvan giữa các chủ thê trên thị trường mà ở đó có xuất hiện vai trò quản lý nhànước đối với một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn là đất đai (hoặc quyền sửdụng đất)
8 Lê Thị Thanh Hường 2015 Xem “Pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản”: luận văn thạc sĩ luật học; PGS TS Nguyễn Thị Ánh Vân hướng dẫn, tr 10,11 Ngày truy cập
16/10/2023
Xem: “Giáo trình: Kinh tế Vi mô Nxb Đại học quốc gia Hà Nội Trường Đại học Kinh tế- Đại học
Quốc gia” Ngày truy cập: 7/12/2023
Trang 161.2 Khái quát về chính sách thuế doi với bat động sản
1.2.1 Khái niệm chính sách thuế doi với bat động sản
Trên thế giới hiện nay, dựa trên lịch sử và đường lối phát triển của từng quốcgia mà đất đai có thể thuộc quyền sở hữu nhà nước hoặc thuộc quyền sở hữu tưnhân Tuy nhiên, bất ké thừa nhận hình thức sở hữu nào về đất đai, hệ thống thuếcủa mỗi quốc gia cũng thường có một hoặc một số sắc thuế có liên quan đến việc sởhữu, sử dụng đất và chuyên nhượng đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mộtcách khái quát nhất, thuế đối với đất đai là thuật ngữ hàm chỉ các loại thuế đánh vàoviệc sử dụng hoặc có quyền sử dụng (hoặc đánh vào quyền sở hữu đất: tại các quốcgia thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai) và thuế đánh vào hành vi chuyển nhượngquyền sử dụng hoặc quyền sở hữu dat
Theo khái niệm của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và Tổ chức Hợp tác và Phattriển kinh tế (OECD), thuế bất động sản là khoản thu định kỳ hoặc không định kỳ
liên quan đến việc sử dụng, sở hữu và chuyên nhượng bat động sản Theo đó, thuế
Bất động sản có thể bao gồm thuế đánh trên bất động sản; thuế liên quan đến sựthay đổi quyền sở hữu bất động sản thông qua thừa kế hoặc biếu tặng Đối tượngchịu thuế bất động sản phô biến là nhà và đất, song mỗi quốc gia tùy thuộc vào mụctiêu chính sách của mình sẽ áp dụng hệ thống chính sách thuế Bất động sản khác
nhau.
Ngày nay, các quốc gia đều áp dụng các sắc thuế đối với đất đai mặc dù ở mỗinước, những sắc thuế này có thé có tên gọi và cơ sở đánh thuế khác nhau Ví du: TạiNhật Bản, thuế đánh vào đất đai có thé phân chia thành hai nhóm chính là thuế đánhvào việc chuyển dịch đất đai và thuế gia tri đất Thuế đánh vào việc chuyên dịch đấtđai được áp dụng khi có sự thừa kế, chuyển nhượng đất đai hoặc khi đất đai đượcchuyển dich với tư cách qua tặng Thuế giá tri đất là thuế đánh hàng năm trên đất
đai của các tổ chức và cá nhân sở hữu đất; Đối với Trung Quốc, thuế liên quan đến
bat động sản bao gồm thuế sử dung đất đô thị, thuế nhà, thuế bat động sản đô thị,thuế sử dụng đất nông nghiệp Đài Loan sử dụng ba sắc thuế đánh vào đất là: thuếđánh trên giá trị đất, thuế đất nông nghiệp và thuế giá trị đất tăng thém.!°
'© Xem “Giáo trình Luật Thuế Việt Nam” Giáo trình Luật Thuế Việt Nam / Trường Đại học Luật Hà
Nội ; Phạm Thị Giang Thu chủ biên ; Nguyên Văn Tuyên, Nguyên Thị Anh Vân, Vũ Văn Cương, tr 301,302 Ngày truy cập 17/10/2023
Trang 17Đề đảm bảo hiệu quả thực thi, khi một sắc thuế mới được ban hành va áp dụngtrong thực tiễn, trước tiên cần đánh giá khả năng thực thi trên thực tế của chính sắcthuế đó, thuế đối với đất đai không phải là một ngoại lệ Khi đánh thuế đối với đấtđai, Nhà nước cần phải đánh giá tính khả thi trên thực tiễn của dự thảo văn bản phápluật về thuế đối với đất đai từ đó thiết lập nền tảng pháp lí để xây dựng chính sáchtoàn diện đối với loại thuế này Từ đó, tập hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnhnhững quan hệ xã hội hình thành trong quá trình các cơ quan nhà nước có thâmquyền tập trung các khoản thu về thuế có liên quan đến đất đai vào ngân sách nhànước tạo thành chính sách thuế đối với bất động sản.
Chính sách là một hệ thống nguyên tắc có chủ ý hướng dẫn các quyết định vàđạt được các kết quả hợp lý; một công cụ quan trọng của quản lý nhà nước Thông
qua việc ban hành và thực thi chính sách, những mục tiêu của Nhà nước được hiệnthực hóa Chính sách có thé hỗ trợ cả việc đưa ra quyết định chủ quan và khách
quan Dé có thé đi vào cuộc sống, chính sách được thé chế hóa thành các quy địnhpháp luật |! Vì vậy, chính sách thuế đối với bất động sản chính là một hệ thốngnguyên tắc có chủ ý, được sử dụng như một công cụ nhằm định hướng cho quy địnhpháp luật về thuế bất động sản được hiện thực hóa trong thực tiễn một cách chủ
động và khách quan.
Ngoài ra, chúng ta có thé hiểu rằng chính sách thuế bất động sản là một trongnhững chính sách kinh tế vĩ mô quan trọng nhất đối với mỗi quốc gia Chính sáchthuế bất động sản không chỉ đem lại nguồn thu chính cho ngân sách nhà nước màthông qua đó Nhà nước có thê điều tiết, định hướng các hoạt động của nền kinh tếcũng như nhu cầu trong thị trường bất động sản Hiệu quả của chính sách thuế bấtđộng sản mang lại đối với từng quốc gia có sự khác nhau, phụ thuộc vào những yếu
tố, nhu cầu điều chỉnh cũng như nội dung của chính sách thuế của chính quốc gia
đó.
Kết luận, khái niệm về chính sách thuế bất động sản được hiểu là tổng thé các
quan điểm, chủ trương, giải pháp được cụ thé hóa bang các quy định trong hệ thốngvăn bản quy phạm pháp luật về thuế liên quan tới bất động sản, được sử dụng làm
!! Xem: Đánh giá tác động chính sách Trang chính sách pháp luật thông tin và truyền thông Nguồn
truy cập: https://cspl.mic gov vn/Pages/TinTuc/tinchitiet.aspx?tintucid=138103 Ngày truy cập: 1/12/2023
Trang 18căn cứ dé thực hiên hoạt động quản lý Nhà nước về thuế liên quan tới lĩnh vực bat
động sản.
1.2.2 Đặc điểm của chính sách thuế doi với bat động sản
Chính sách thuế bat động sản với từng quốc gia sẽ mang những đặc điểm riêngbiệt, dựa theo việc quốc gia đó xây dựng những quy định, văn bản pháp luật dựatheo các van dé cần giải quyết trong nền kinh tế - xã hội của từng quốc gia
Tuy nhiên, chính sách thuế bất động sản dù biểu hiện qua những quy định cụthé nào thì cũng thể hiện đặc điểm chung của chính sách thuế Theo đó, chính sáchthuế bất động sản thông thường mang các đặc điểm như: tính bắt buộc, tính pháp lý,tính 6n định là những đặc điểm co bản của chính sách thuế, từ những đặc trưng
đó làm nổi bật tác động và vai trò của từng chính sách thuế đối với sự điều chỉnhtrong xã hội Tuy nhiên, chính sách thuế bất động sản do là một loại chính sách thểhiện quan điểm chính trị của một quốc gia về lĩnh vực đất đai nên chính sách thuếbat động sản sẽ mang một số đặc điểm riêng biệt nồi bật như sau!?:
Thi nhất, chính sách thuê bat động sản được xây dựng dựa trên những sắc thuếđánh vào thu nhập, tài sản Do đó, chính sách thuế bất động sản sẽ mang tính trựcthu do mối quan hệ trực tiếp giữa người nộp thuế và cơ quan thu thuế Theo đó, tínhtrực thu của thuế bất động sản được thé hiện khi người nộp thuế cũng là người chịuthuế và khó có thé chuyên dịch nghĩa vụ nộp thuế sang cho một chủ thé khác Batđộng sản là một loại tài sản có giá trị cao, do đó một chính sách thuế có tính trực thu
sẽ đảm bảo công bang trong việc điều tiết thu nhập thang dư của người nộp thuế, từ
đó tạo dựng một nguồn thu thuế 6n định trong xã hội
Thứ hai, chính sách thuê bat động sản được xây dựng dựa trên nguyên tắc đánhthuế theo lợi ích Những người được hưởng lợi từ nhà nước nhiều sẽ phải nộp thuếcao Nhà, đất và các công trình kiến trức khác được bảo tôn, phát triển và sinh lời lànhờ được thừa hưởng nhiều lợi ích từ các dịch vụ công của nhà nước Vi dụ, gia tricủa nhà, đất có thể tăng lên dựa theo quy hoạch đất đai của nhà nước cũng như việc
đô thị hoá, xây dựng hệ thống giao thông, dịch vụ công cộng, mà không cần có
'2 Nguyễn Trọng Nghĩa 2009 Xem: Chính sách thuế bat động sản ở Việt Nam Luận văn thạc sĩ Kinh
tế, tr 16 Nguồn truy cập: https://thuvienso.dau.edu.vn:88/bitstream/DHKTDN/2518/1/Ch%c3%adnh%20s%c3%alch%20thu%el Yoba
%bf%20b%e1 Yba%a5t%20%c4%9I 1 Yel Ybb%IIng%20s%el Yoba%a3n%20%el Yobb%If%20Vi%el Yobb% 87t%20Nam.pdf Ngày truy cập 6/12/2023.
Trang 19sự đầu tư của người nắm giữ bất động sản Vì vậy, người có bất động sản phải cótrách nhiệm đóng góp cho ngân sách nhà nước dé tăng nguồn thu sử dụng cho việcđầu tư cơ sở hạ tầng.
Tứ ba, chính sách thuế bat động sản sử dụng thuế bất động sản như một loạithuế tài sản, được xem như một khoản thu b6 sung của thuế đánh vào thu nhập, đặcbiệt ở các quốc gia có số thu thuế thu nhập cá nhân còn thấp và trình độ quản lý thuthuế còn yêu kém Thuế tài sản cho phép tính đến khả năng lớn lao của người nộpthuế, được thê hiện băng lượng của cải hơn là lượng tiền họ bỏ ra dé tiêu dùng.Thuế tài sản còn góp phần hướng dẫn, khuyến khích sử dụng tài sản có hiệu quảthông qua đầu tư vốn vào kinh doanh, thúc đây phát triển kinh tế hơn là cất giữ tàisản Loại thé này thường được động viên từ tầng lớp dân cư giàu có nên dé được sựđồng tình, ủng hộ của đại đa số dân chúng trong xã hội
Thứ tu, chính sách thuế bat động sản thường xây dựng chặt chẽ về việc khoanhvùng đối với các đối tượng thu thuế, với đặc điểm các loại thuế đăng ký thường dễthu Người có bất động sản thường có xu hướng mong muốn được công khai đăng
ký để có được sự bảo vệ của nhà nước về quyền sở hữu hay quyền sử dụng hợppháp của mình khi xuất hiện tranh chấp, kiện tụng, Vấn đề cần được quan tâm làmức đóng góp của chủ bất động sản cần được xây dựng hợp lý, phù hợp, nhất là đốivới bất động sản đã qua nhiều lần luân chuyên
1.2.3 Vai trò và mục dich chung của các chính sách thuế đối với bat động
sản.
Chính sách thuế nói chung là công cụ điều tiết phân phối thu nhập, một mặttăng thu ngân sách Nhà nước, mặt khác đảm bảo công bằng xã hội Chính sách thuếđối với bất động sản không ngoài mục đích chung đó Nhưng do tính chất đặc thùcủa thị trường bat động sản chứa đựng yêu tô đầu cơ Dat đai có hạn, nhưng nhu cầu
sử dụng đất đai xây dựng các công trình cung cấp bất động sản ngày càng tăng vàtheo đó thì giá của bất động sản có xu hướng tăng nhanh Vì vậy, chính sách thuếđối với bat động san, cần thé hiện được tính đúng, tinh đủ nhằm đáp ứng nhu cầuvừa tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước vừa dam bao sự bình đăng giữa cácchủ thê đầu tư kinh doanh bat động sản Đồng thời thuê sử dụng đất khuyến khích
Trang 20doanh nghiệp đầu tư xây dựng, phát triển nhà sử dụng đất hiệu quả, rút ngắn thời
gian đưa công trình vào su dụng.!?
Vai trò của pháp luật thuế đối với đất đai là những ảnh hưởng tích cực của phápluật đối với hiệu quả của công tác quản lí của chính quyền các quốc gia đối với hoạtđộng sử dụng đất cũng như đối với thị trường giao dịch quyền sử dụng đất (hoặcgiao dịch đất đai) Đối với mỗi quốc gia, các chính sách bất động sản sẽ có đôi phầnkhác nhau nhưng thông thường mang một số vai trò nhất định Lay vi du tai ViétNam, ttr gitta thap ki 90 cua thế ki XX cho tới nay, Việt Nam có ba sắc thuế có liênquan dến đất đai được ban hành dưới dạng pháp lệnh và luật (Pháp lệnh thuế nhà,đất, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật thuế chuyên quyền sử dụng đất) Cả
ba sắc thuế đều đánh vào các hành vi có liên quan tới đất, thé hiện vai trò quản lícủa Nhà nước đối với đất dai mặc dù mỗi sắc thuế đều có đặc trưng riêng Ké từ khiban hành, pháp luật thuế đối với đất đai đã phát huy được một số tác động tích cực,
hỗ trợ cho công tác quản lí đất đai
Thứ nhất, chính sách thuế đối với bất động sản là công cu quan trọng giúp
Nhà nước quản lí hoạt động sử dụng dat, khuyến khích việc sử dụng dat tiết kiệm,
hiệu quả Điện hình là thuế sử dụng đất nông nghiệp, một sắc thuế quan trọng đánhvào bat động sản đồng thời đảm nhiệm vai trò quản lí hoạt động sử dung đất, nhằm
khuyến khích việc sử dụng đất một cách tiết kiệm, có hiệu quả trong xã hội.
Trong quá trình giám sát việc thực thi pháp luật thuế sử dụng đất nông nghiệp,Nhà nước nắm được quỹ đất nông nghiệp trong thực tế, kiểm soát được sự biếnđộng về SỐ lượng diện tích đất và chất lượng đất một cách kịp thời, từ đó có biệnpháp đối phó thích hợp dé nâng cao hiệu quả quản lí sử dụng đất Bên cạnh đó, bằngviệc áp dụng pháp luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước còn khuyên khíchnông dân khai hoang, phục hóa, khai thác diện tích đất trống, đôi trọc, đầm lay, bãibiển vào sản xuất nông nghiệp
Tương tự như vậy, thông qua công tác quản lí việc chấp hành pháp luật thuế sửdụng đất phi nông nghiệp, Nhà nước năm bắt được thực trạng sử dụng đất đai vào
'3 Xem “Chính sách thuế bất động sản là gì? Mục dich” Báo VietNamBiz Nguồn truy cập:
https://vietnambiz
vn/chinh-sach-thue-bat-dong-san-la-gi-muc-dich-20200507095235373 htm#:~:text=Ch%C3%A Dnh%20s%C3%A 1ch%20thu%E1%BA%BF%20n%C3%B3i
%20chung,%C4%9I 1%E1%BB%B lng%20y%E1%BA%BFu%20t%E1%BB%9I 1%20%C4%9I 1%E1%BA% A7u%20c%C6%A 1 Ngày truy cập: 18/10/2023
Trang 21mục đích xây dựng nhà ở và công trình; phát hiện kịp thời những trường hợp gian
dối trong sử dụng quỹ đất đồng thời hạn chế việc chuyền đất nông nghiệp sang mục
đích phi nông nghiệp và các mục đích khác.
Thứ hai, chính sách thuế đối với đất dai, là công cụ giúp Nhà nước quản lí mộtcách hữu hiệu thị trường giao dịch quyên sử dụng đất Vai trò này thuộc về phápluật thuế chuyên quyền sử dụng đất Chính trong quá trình áp dụng pháp luật thuếchuyền quyền sử dụng đất và quá trình giám sát việc thực thi pháp luật thuế chuyểnquyền sử dụng đất, Nhà nước có thé phát hiện những van đề mới nảy sinh từ đó kịpthời sửa đổi mảng pháp luật thuế này thích ứng với những đòi hỏi của thực tiễn.Đây là việc làm cần thiết nhằm giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, gây nên nhữngbất hợp lí trong quan hệ cung — cầu trên thị trường giao dịch quyền sử dụng đất, thịtrường giao dịch một loại tài sản đặc biệt Hiện nay, vai trò này của thuế đối với đấtđai đã được chuyên giao cho sắc thuế đánh vào thu nhập cá nhân và thu nhập doanhnghiệp Tuy nhiên, không thé phủ nhận vai trò nói trên của thuế chuyển quyền sửdụng đất trong suốt mười lăm năm vừa qua
Thứ ba, chính sách thuế doi với bắt động sản góp phan đảm bảo sự động viêncông bằng giữa các tang lớp dân cư có sử dụng đất vào mục đích sản xuất nôngnghiệp hoặc đề ở Cách xác định số thuế phải nộp căn cứ vào diện tích đất, hạng đất
và định suất thuế tính bằng kilogram thóc trên một đơn vi diện tích (đối với đấtnông nghiệp) hoặc mức thuế căn cứ vào loại đất (đối với thuế nhà đất) đã phần nàođảm bảo chủ sử dụng nhiều đất sẽ phải nộp thuế nhiều hơn chủ sử dụng ít đất nếuhai mảnh đất đó thuộc cùng một hạng: chủ sử dụng đất hạng tốt hơn sẽ phải nộpthuế nhiều hơn chủ sử dụng đất hạng thấp hơn nếu hai mảnh đất đó cùng diện tích;chủ sử dụng đất ở khu vực đô thị sẽ phải nộp thuế cao hơn chủ sử dụng đất có cùngdiện tích đất và cùng hạng đất nhưng mảng đất lại ở nông thôn
Tứ tư, chính sách thuế đối với bat động sản đã tạo nguồn thu thường xuyên,
ồn định cho ngân sách địa phương, phục vụ tốt cho yêu cầu quản lí và điều tiết kinh
tế ở địa phương O Việt Nam, đã có giai đoạn, thu thuế đối với đất dai đáp ứng được
hau hết nhu câu chi tiêu của chính quyên cap huyện và cap xã.!*
'4 Xem “Giáo trình Luật Thuế Việt Nam” Giáo trình Luật Thuế Việt Nam / Trường Đại học Luật Hà
Nội ; Phạm Thị Giang Thu chủ biên ; Nguyên Văn Tuyên, Nguyên Thị Anh Vân, Vũ Văn Cương, tr 311,312 Ngày truy cập 19/10/2023
Trang 22Cuối cùng, chỉnh sách thuế đối với bat động sản là một công cụ dé ngăn chặndau cơ trong thị trường bat động sản Việc áp dụng các biện pháp về thu thuế đốivới hoạt động giao dịch và nắm giữ bất động sản sẽ giúp giảm thiểu lợi nhuận thuđược từ việc mua bán bất động sản theo phương thức đầu cơ ngắn hạn và “lướtsóng” Khi lợi nhuận không còn cao, nhiều nhà đầu tư sẽ từ bỏ hành vi đầu cơ và
kiếm chênh lệch lợi nhuận trong ngắn hạn Từ đó, thị trường bất động sản sẽ dần trở
nên ôn định hơn, đặc biệt là sau những thời kỳ thị trường biến động mạnh trong thời
gian qua.
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1Trong Chương 1, tác giả đã sử dụng các phương pháp phân tích, hệ thốngnhằm làm nổi bật những nội dung lý luận quan trọng liên quan đến chính sách thuếbat động sản và pháp luật liên quan tới thuế bat động sản Cụ thé, tác giả đã phântích các quan điểm khoa học, từ đó xây dựng được các khái niệm, đặc điểm vềchính sách thuế bất động sản Ngoài ra, tác giả cũng chỉ ra mục đích và vai tròchung của các chính sách thuế bat động sản đối với nền kinh tế - xã hội Nội dungChương 1 cung cấp hệ thống lý thuyết nền tang, cơ sở lý luận vững chắc cho việc nghiêncứu thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật thuế bat động san tại một số quốcgia trên thế giới tại Chương 2, bao gồm các nội dung về tình hình tổng quan chính sáchthuế bất động sản ở một số quốc gia trên thế giới; chính sách về thuế bất động sảntại một số quốc gia: Anh, Singapore, Trung Quốc và những ưu, nhược điểm củachính sách thuế bất động sản đối với từng quốc gia
Trang 23CHƯƠNG 2: CHÍNH SÁCH THUÊ DOI VOI BAT ĐỘNG SAN TẠI MOT SO
QUOC GIA TREN THE GIỚI
2.1 Khái quát chung về chính sách thuế đối với bat động sản trên thé giới.Thuế bat động sản là sắc thuế xuất hiện từ rất sớm, thường thu trên đất và cáccông trình trên đất Từ những năm 200 trước công nguyên đến năm 300 sau côngnguyên, người La Mã đã đánh thuế Bất động sản trên giá trị đất đai và các côngtrình trên đất Hiện nay, thuế bất động sản được áp dụng ở nhiều quốc gia trên thếgiới với nhiều hình thức và tên gọi khác nhau như thuế bất động sản (đánh trên nhàhoặc đất, thu định kỳ hàng năm); thuế chuyền nhượng bat động sản (vốn, trái phiếu,nhà đất ); thuế đăng ky bất động sản; thuế thừa kế, thuế quà tặng (đánh vào Batđộng sản được thừa kế hoặc được tặng, biếu) Đây cũng là sắc thuế giữ vai trò quantrọng và là nguồn thu chủ yếu của chính quyền địa phương tại nhiều nước trên thếgiới; được coi là sắc thuế phù hợp nhất dé phân cấp vì gắn kết được các lợi ích cơbản của các dịch vụ công do chính quyền địa phương cung ứng với giá trị của bấtđộng sản, phản ánh được nguyên tắc lợi ích trong việc đánh thuế
Xét về mặt lý luận kinh tế - chính trị học, thuế đất là một nguồn thu chính, bền
vững cho ngân sách nhà nước, đồng thời cũng tạo nguồn lực tài chính chủ yếu chođầu tư phát triển Mức độ phát triển càng cao thì thuế đất thu được càng tăng Bêncạnh việc tạo nguồn thu chủ yếu cho ngân sách nhà nước, thuế đất còn là công cụđiều tiết nhiều hiện tượng kinh tế - xã hội khác bao gồm: (i) Thuế bất động sản làcông cụ điều tiết luồng di cư, lao động nhập cư từ nông thôn về các đô thị; (ii) Khithuế suất có mức lũy tiến phù hợp đối với những trường hợp sử dụng nhiều đất,nhiều nhà thì thuế bất động sản là công cụ ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tích trữ bấtđộng sản; (iii) Cách đánh thuế bat động sản hợp lý còn là công cụ dé thu được giá
trị tăng thêm của bat động san do đầu tư hạ tầng của Nhà nước hoặc đầu tư của
người khác mang lại; (iv) Quy luật của thị trường là thuế bất động san cao thì giábất động sản thấp và ngược lại Điều này có nghĩa là khi nâng thuế suất làm cho giátrị thu từ thuế cao hơn sẽ làm giảm giá bất động sản, tạo điều kiện cho nhóm thu
Trang 24nhập trung bình có khả năng tiếp cận nhà ở, các cơ sở sản xuất - kinh doanh dé dang
hơn.!Š
Trên thế giới, việc đánh thuế đất dựa trên gia tri dat dai mang lại hiệu quả caohơn so với dựa trên diện tích đất, kế cả hiệu quả thu lẫn hành chính thuế Cách đánhthuế vào đất đai và tài sản đầu tư trên đất tại 122 quốc gia trên thế giới (gồm 33nước châu Âu, 25 nước châu Á, 25 nước châu Phi, 7 nước châu Đại Dương, 32nước châu Mỹ) như sau: (i) 44 nước đánh thuế đất theo diện tích, 16 nước đánh thuếđất theo giá tri; (ii) 8 nước đánh thuế riêng biệt về đất và tai sản gắn liền với đất, 52nước đánh thuế theo giá trị bat động sản gồm cả đất và tài sản gắn liền; (iii) 4 nướcchỉ đánh thuế đối với tài sản gắn liền với đất mà không đánh thuế đất; (v) 37 nướcđánh thuế theo giá thuê đối với bất động sản
Trên thực tế, đất và tài sản đầu tư trên đất cần phải được đánh thuế riêng biệt vìđây là hai nguyên tắc đánh thuế hoàn toàn khác nhau Thuế đất là trách nhiệm củangười sử dụng đất đối với tài nguyên chung của toàn dân tộc, thuế đánh vào tài sảnđầu tư trên đất phải bảo đảm khuyến khích đầu tư Tuy nhiên, hiện nay vẫn có 52nước đánh thuế theo đơn vị bất động sản gồm cả đất đai và tài sản, chỉ có 8 nướcđánh thuế riêng biệt
Sau đây, tác giả xin được có đánh giá đối với thực tiễn về việc thực thi chínhsách thuế bất động sản tại một số quốc gia:
(1) Đối với các quốc gia có nên kinh tế tư bản, có trình độ khoa học kỹ thuậttiễn bộ và người dân có mức sống cao
Đối với các quốc gia phát triển, thuế bất động sản ngày càng thể hiện được vaitrò quan trọng trong tông thu ngân sách của các quốc gia, chiếm tỷ lệ trung bình lênđến gần 8 - 10% đối với các quốc gia phát triển, ví dụ Anh Số liệu sau đây cho thaytầm quan trọng của thuế bất động sản đối với tổng thu tại một số quốc gia:
Tỷ trọng thu thuế bat động sản so với tông thu thuế ở một số nước!6Quốc gia 2016 2017 2018 2019
Nhật Bản 6.2 6.0 5.0 6.1
!5 Xem: Thuế bat động sản - cơ hội và thách thức Công thông tin điện tử viện chiến lược và chính sách tài chính Nguồn truy cập: https://mof sov.vn/webcenter/portal/vclvcstc/pages r/1l/chi-tiet-
tin?dDocName=MOFUCM236550 Ngày truy cập: 2/11/2023
!6 Trụy cập tai: OCOD.stat Nguồn truy cập: https://stats.oecd.org/Index.aspx?DataSetCode=REV#.
Ngày truy cập: 1/11/2023
Trang 25Canada 9.7 9.4 9.4 9.4
My 10.6 10.3 10.9 11.1
Anh 9.3 9.2 9.4 9.5
Singapore 7.4 6.7 7.0 7.0 Pháp 6.2 6.1 5.8 5.5
Don vi: %
Xét vê hiệu quả thuế bat động san, hau hết các nước công nghiệp phát triển đềuđạt mức thu trên 2% GDP, trong đó Anh, Canada và Hoa Kỳ đạt xap xi 3% GDP;Australia, Nhật Ban, Israel, Pháp dat xấp xi 2,5% GDP Có thé thay rang, chính sáchthuế về bất động sản tại các quốc gia nêu trên thé hiện sự mạnh tay của giới cầmquyên đối với một thị trường bat động sản 6n định và có tính chu kỳ sau nhiều nămphát triển Việc xây dựng chính sách đánh thuế mạnh tay thê hiện được mong muốncủa việc dịch chuyển dòng tiền của người dân khỏi hoạt động tích trữ bất động sảndưới một dạng của cải, nhằm hướng tới sự đầu tư vào thị trường vốn cũng nhưngành công nghiệp sản xuất, công nghệ hiện đại thuộc về thế mạnh mũi nhọn củacác quốc gia này
Tại Anh, thuế dành cho bat động sản được chia làm hai loại bao gồm thuế dànhcho nhà thứ nhất và thuế dành cho nhà thứ hai trở đi Với nhà thứ nhất, mức thuếhiện tại ở Anh được tính lũy tiến 5 bậc dựa trên giá trị nhà Với bậc thấp nhất, bấtđộng sản có giá trị dưới 125.000 bảng Anh sẽ được miễn hoàn toàn thuế, trong khi ởmức cao hơn là từ 125.001 bảng Anh tới 250.000 bảng Anh, thuế suất cũng rất nhẹ,
chỉ 2%.
Theo số liệu từ Chính phủ Anh, đa số hộ gia đình Anh hiện sở hữu một bấtđộng sản trị giá dưới 250.000 bảng nên với số đông, mức thuế chỉ khoảng 0-2%.Các bậc thuế tiếp theo chủ yếu đánh vào tầng lớp từ thu nhập trung bình khá tớinhóm siêu giàu tại Anh Bên cạnh đó, qua chính sách thuế, Chính phủ Anh cũngkhông ủng hộ việc đầu cơ nhà khi đánh thuế mạnh hơn vào nhà thứ hai trở đi Cácbậc thuế dành cho nhóm bat động sản này cao hơn so với nhà thứ nhất Có thé thayvới nhà thứ hai trở đi, mức thuế được tính sớm hơn và các bậc thuế cũng cao hơn sovới nha thứ nhất có giá trị trong đương
Tại Canada, thuế suất cho căn nhà thứ 2 có thể lên tới 4% Quốc gia này cũngđang siết chặt các Bất động sản không có người ở Những người sở hữu nhà ở
Trang 26Vancouver có trách nhiệm phải tự khai báo đâu là căn nhà chính mà họ đang ở, và
đâu là nhà mua dé đầu tư
Tại Mỹ, người ta thu thuế mạnh khi bán nhà và thuế nhà thứ hai Khi đánh thuếbán nhà, Sở thuế vụ Mỹ phân định rất rạch ròi ranh giới giữa nhà phục vụ sinh hoạt
và nhà phục vụ đầu tư Khi bán nhà sinh hoạt, hộ gia đình chủ nhà thường khôngphải bận tâm về thuế, còn khi bán nhà phục vụ đầu tư, quy định sẽ có nhiều sự khácbiệt Khi người dân Mỹ có doanh thu từ bat kỳ hoạt động nào, Sở thuế vụ Mỹ đềuyêu cầu các cá nhân hoặc hộ gia đình phải kê khai đầy đủ vào quyết toán thuế hàngnăm, sau đó đưa ra bậc thuế tương ứng Theo quy định từ năm 2013, thuế suất choviệc tăng vốn dài hạn liên quan đến bất động sản là khoảng 15% và tăng lên 20%nếu cá nhân bán bất động sản trị giá trên 400.000 USD hoặc hộ gia đình bán bấtđộng sản trên 450.000 USD Thuế sẽ được thu khi cá nhân hoặc hộ gia đình phátsinh doanh thu từ việc bán nhà, nằm trong hạng mục thuế thu nhập Với thuế bấtđộng sản tính một lần khi mua nhà, mức thuế có sự dao động ở từng bang nhưngkhông quá 2,35% giá trị nhà Theo thống kê của WalletHub, 5 bang có thuế bấtđộng sản cao nhất tại Mỹ là New Jersey, Illinois, New Hampshire, Connecticut vaWinconsin, dao động trong khoảng 1,96-2,35% Bang có thuế bất động san thấpnhất là Hawaii với mức thuế 0,27% trong khi giá trị trung bình của một bất độngsản tại bang này cao gấp 2,5 lần trung bình nước Mỹ Bang California thuế suất làhơn 1,2%/năm giá trị Bất động sản, bao gồm nhà và đất, còn ở bang Texas thuế suất
là trên 4%.
Tuy nhiên với một bất động sản chính để phục vụ sinh hoạt, chính quyền cácbang tại Mỹ sẽ thu thuế rất thấp Với những bất động sản có giá trị dưới 250.000USD, một người Mỹ sẽ được miễn thuế khi bán hoặc dưới 500.000 USD với batđộng sản thuộc sở hữu hộ gia đình Để chứng minh bất động sản này là nhà phục
vụ sinh hoạt, cá nhân hoặc hộ gia đình phải đăng ký địa chỉ vào bằng lái hoặc hồ sơ
bỏ phiếu bầu cử cũng như chứng minh được khoảng cách hợp lý từ bất động sản tớinơi làm việc Nếu trong trường hợp có hai bất động sản mà không thể chứng minhđâu là nơi chính phục vụ sinh hoạt, cá nhân hoặc hộ gia đình sẽ không được miễnthuế khi bán nhà Luật Hỗ trợ nhà đất năm 2008 tại Mỹ cũng đặt dau chấm hết cho
Trang 27việc miễn thuế với nhà thứ hai trở đi bởi những bat động sản nay chủ yếu phục vụđầu tư sinh lời.”
(2) Các nước dang trong quá trình chuyển đổi từ quốc gia dang phát triểnsang quốc gia phát triển
Tại các nước đang phát triển và chuyền đổi, tỷ lệ động viên ngân sách từ thuếbất động sản có xu hướng thấp hơn so với các nước phát triển và biến động khôngtheo chu kỳ Xét về hiệu quả thuế bất động sản, Trung Hoa, Thái Lan, Philippines
đạt xấp xi 0,3% GDP Việt Nam thuộc nhóm nước có thuế bất động sản thấp,
khoảng 0,1% tổng thu ngân sách và thuộc nhóm đạt dưới 0,05% GDP Việt Namđang đánh thuế đất dựa trên giá trị đất, tuy nhiên tỷ suất thuế quá thấp và chưa đánhthuế vào tài sản đầu tư trên đất Mức thu thuế bất động sản thấp dẫn đến ngân sáchkhông đủ dé phát triển ha tang và các dịch vụ công cộng tại đô thị Nguồn vốn đầu
tư nâng cấp đô thị chủ yếu lấy từ vốn vay dưới dạng trái phiếu chính phủ hoặc vốnODA Chính sách này thể hiện tính thiếu bền vững do mất cân đối thu chi ngân
sách, làm cho nợ công ngày càng cao Tình trạng này không xảy ra tại các nước
công nghiệp phát triển và các nước công nghiệp mới, do thuế suất cao nên tạonguồn thu lớn, đủ chi trả cho đầu tư phát triển.!Š
Tỷ trọng thu thuế bất động sản so với tổng thu thuế ở một số nước!”Quốc gia 2010 2011 2012 2013 2014
Indonesia Bal 3.1 Bat mal 1.8
kinh tê một cách thân kì, cùng với mật độ dân sô cao cùng nên văn hóa A Đông tại
'7 Xem: Thuế nhà của một số quốc gia trên thế giới Báo Tạp chí tòa án nhân dân Nguồn truy cập:
https://tapchitoaan.vn/thue-nha-cua-mot-so-quoc-gia-tren-the-gioi Ngày truy cập 1/11/2023
18 Xem: Thuế bat động sản - cơ hội và thách thức Công thông tin điện tử viện chiến lược và chính sách tài chính Nguồn truy cập: https://mof gov.vn/webcenter/portal/velvestc/pages_r/I/chi-tiet-
tin?dDocName=MOFUCM236550 Ngày truy cap: 2/11/2023
'9 Truy cập tai: OCOD.stat Nguồn truy cập: https://stats.oecd.org/Index.aspx?DataSetCode=REV#.
Ngày truy cap: 1/11/2023
Trang 28một số quốc gia đã dẫn tới các “bong bóng bat động sản” liên tục xuất hiện Dé hạnchế tình trạng này, ngoài việc áp dụng các biện pháp tăng cường quản lý nhà nước
về đất đai, quy hoạch đô thị, một sé quốc gia còn sử dụng công cụ chính sách thuếnhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyên nhượng bắt động sản vào ngân sáchnhà nước và gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu cơ bất động sản thông qua việc đánhthuế cao đối với đất bỏ không, chưa đưa vào sử dụng
Nhật Bản, đất nước đã trải qua một cuộc khủng hoảng bat động sản vào thập ki
trong những năm 1980 và 1990 đã dé lại một bài học sâu sắc Yếu tố bong bóng taiNhật Bản được ông Keita Matsunami - Tổng Giám đốc Ngân hàng Mizuho tại ViệtNam đưa ra như sau: (i) Thôi phồng kì vọng về giá còn tăng cao hơn: Chính sách tàikhóa, tiền tệ thuận lợi kéo dài đã làm thay đổi tâm lí người dân Đất tăng giá dựatrên “câu thần chú” là giá bất động sản không bao giờ giảm; (ii) Mở cửa thị trường
tài chính: Thị trường tài chính được mở rộng với việc sử dụng các công cụ của thịtrường von dé huy dong von khối lượng lớn, lãi suất thấp, đặc biệt ở là các tập đoàn
lớn Song song với đó là việc đầu tư tài chính tràn lan (ZAITEKU), chủ yếu đượctiễn hành bởi các công ty lớn Các định chế tài chính khi đó đầu tư rất nhiều vào thịtrường bat động sản Kết quả là vào năm 1990, thời điểm cuối chu kì của nền kinh
tế bong bóng, giá đất thương mại ở Tokyo là 27,05 triệu Yên mỗi tsubo (đơn vị đolường diện tích của Nhật Bản, tương đương 3,3 m2), cao hơn 7 lần so với năm
1983 Ngoài ra, từ năm 1985 đến 1989, dư nợ cho vay đối với các doanh nghiệp bắtđộng sản đã tăng 95%, trong khi cho vay đối với các định chế tài chính phi ngân
hang tăng 101%.”°
Từ vi du nêu trên, ta có thé thay rang đối với một đất nước đang trên da pháttriển thuận lợi, khi được kết hợp với chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ thúc đầy,cùng với dòng tiền rẻ, lãi xuất vay ưu đãi thì quốc gia đó rất dé dàng gặp phải
“bong bóng bat động sản” Do vậy, sử dụng khéo léo các quy định pháp luật về thuếđối với bất động sản là một nhân tố cần thiết để ngăn chặn sự tăng giá đó, cần camđầu cơ mua bán bất động sản ngay từ đầu hoặc đưa ra các quy định hiệu quả nhằm
20 Xem: Bong bóng bat động sản ở Nhật Bản những năm 1980 và 1990 - Một số khuyến nghị đối với Việt Nam Trang: Tạp chí Ngân hàng — co quan ngân hàng nhà nước Việt Nam Nguồn truy cập:
https://tapchinganhang gov khuyen-nghi-doi-voi-viet-nam.htm Ngay truy cap: 2/11/2023
Trang 29vn/bong-bong-bat-dong-san-o-nhat-ban-nhung-nam-1980-va-1990-mot-so-kiểm soát cho vay đầu co bất động sản trong khi không gây ảnh hưởng đến giaodịch bất động sản gắn với nhu cầu thực tế.
Do đó, một số quốc gia dang phát triển tại Châu A đang dan thực hiện chínhsách nghiêm ngặt hơn đối với thuế bất động sản Tại Thái Lan, quốc gia này đangthực hiện áp dụng thuế suất cao gấp hai lần đối với đất bỏ không so với đất cùngloại Ở Cambodia, thuế bất động sản được thu hăng năm dựa trên 0,1% giá trị củabất động sản sau khi đã khấu trừ 100 triệu riel Tuy nhiên, đất xây dựng bỏ không
va đất không xây dựng chịu thuế suất cao hơn, ở mức 2% giá thị trường của dat trênmỗi đơn vị diện tích (do Ủy ban định giá đất chưa sử dụng xác định) Philippines ápdụng Thuế Dat bỏ không với thuế suất không vượt quá 5% giá trị định giá của đất.Ngoài ra, Philippines còn áp thuế Quỹ Giáo dục đặc biệt với thuế suất 1% tính trêngiá trị bất động sản Một số quốc gia đánh thuế cao hơn đối với bất động sản thứ hainhằm hạn chế tình trạng đầu cơ.?!
2.2 Chính sách thuế bat động sản tại một số quốc gia
Mỗi chính sách thuế bất động sản tại từng quốc gia đều được hoàn thiện déthực hiện việc điều chỉnh nền kinh tế - xã hội một cách phù hợp nhất đối với từngquốc gia riêng biệt Do đó, từng quốc gia sẽ xuất hiện các điểm khác biệt rõ rệttrong chính sách của mình, xuất phát từ tình hình xã hội tại chính quốc gia đó Từ
đó, tác giả xin phép được phân tích một số điểm nỗi bật trong từng chính sách thuếtại một số quốc gia nhăm nỗi bật lên những ưu và nhược điểm nhằm từ đó đưa ra
hàm ý cho Việt Nam.
2.2.1 Chính sách thuê doi với bat động sản tại Anh
Thuế trước bạ (SDLT) là một khoản thuế phải trả khi thực hiện mua bất động
sản hoặc đất đai ở một mức giá nhất định ở Anh và Bac Ireland Chi tiết hơn, ngườinộp thuế phải trả thuế khi thực hiện mua quyên sở hữu tài sản vĩnh viễn; mua quyềnthuê mới hoặc đang ton tai; mua một tài sản thông qua cơ chế sở hữu chung; chuyénnhuong đất đai hoặc tai san dé đôi lay khoan thanh toan, vi du nhan thé chap hoặc
mua một phân của ngôi nha ?2
?! Xem: Chính sách thuế bất động san ở một số nước châu A và hàm ý cho Việt Nam Trang cổng thông tin điện tử bộ tài chính — Thông tin pháp luật tài chính Nguồn truy cập:
https://mof gov.vn/webcenter/portal/ttpltc/pages_r/I/chi-tiet-tin-ttpltc?dDocName=MOFUCM115183 Ngày truy cap: 1/11/2023
? Xem: Overview - Stamp Duty Land Tax Trang: GOV.UK Nguồn: land-tax Ngay 6/11/2023
Trang 30https://www.gov.uk/stamp-duty-Loại thuế này được áp dụng từ những năm 1964 khi chính phủ muốn có tiền tàitrợ cho cuộc chiến tranh với Pháp Thời điểm đó, chỉ số ít người mua nhà tại Anhphải trả tiền thuế trước bạ do mức thuế này chỉ áp dụng với tài sản “thật sự đắttiền” Chăng hạn, năm 1968 giá nhà trung bình ở Anh là 3.000 bảng Anh song thuếchỉ đánh vào tài sạn có giá trị từ 5.500 bảng trở lên và ở mức tôi đa 1% 40 năm trởlại đây Chính phủ Anh liên tiếp sửa đổi hệ thống thuế, bổ sung thêm các mức ápthuế (hiện giờ là bốn mức) và tăng mức thuế suất Những thay đổi này, cộng thêmảnh hưởng từ lạm phát giá nhà, đã biến đôi thuế trước bạ từ một loại thuế 1% khôngđáng ké trở thành một trong những loại thuế quan trọng nhất của chính phủ.”
Tuy nhiên, Chính phủ Anh vẫn đặt ra ngưỡng cơ bản đối với loại thuế nàynhằm tạo ra một không gian cho người dân tiếp cận với bất động sản có giá trị thấp.Nếu mua một tài sản với giá thấp hơn ngưỡng, người mua sẽ không phải trả thuế
trước bạ Ngưỡng thuế trước bạ hiện tại là: 250.000 bảng cho bat động san dan cu;
425.000 bảng cho người mua lần đầu mua bat động sản trị giá 625.000 trở xuống:150.000 bảng cho đất và tài sản phi dân cư
a Thuế trước bạ đối với bat động sản dân cư.?4
Thuế trước bạ đối với bat động sản dân cư là thuế phải trả đối với phan giá trịbat động sản tăng thêm so với ngưỡng khi thực hiện mua bat động sản để ở, ví dụnhư một ngôi nhà hoặc căn hộ Loại thuế này có thể hiểu được là một sắc thuế mangtính chất lũy tiền Do đó, thông thường thuế trước bạ chỉ áp dung cho các tai sản cógiá trị trên 250.000 bảng Ngoài ra, cư dân của Vương quốc Anh sẽ được ưu đãi hơn
về thuế suất Thông thường, người mua bat động sản không phải là cư dan Vươngquốc Anh sẽ phải trả thêm khoản phụ phí 2% khi mua nhà tại Anh Cư dân Vươngquốc Anh được xác định là cá nhân có mặt ở Vương quốc Anh ít nhất 183 ngày (6tháng) trong 12 tháng trước khi mua bat động sản
- Ty lệ/ thuế suất đối với bat động sản nhà ở duy nhất:
Giá trị tài sản/ Giá trị chuyên nhượng Thuê suat | Thuê suat đôi với người
không phải cư dân Anh
? Xem: Thuế sở hữu nhà đất ở Anh được tính thé nào? Báo VietnamExpress Nguồn:
https://vnexpress.net/thue-so-huu-nha-dat-o-anh-duoc-tinh-the-nao-3737077 html#:~:text=Ch%C3%A Dnh%20ph%E1%BB%A7%20Anh%20t%C3%ADnh%20theo,sinh%20h
2 Xem: Residential property rates - Stamp Duty Land Tax Trang: GOV.UK Nguồn:
https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-rates Ngay truy cap: 6/11/2023
Trang 31Số tiền còn lại (phân trên 1,5 triệu bảng) | 12% 14%
Người nộp thuê có thê nhận được phân miễn trừ trong trường hợp đây là lầnđầu tiên mua bất động sản trị giá 625.000 trở xuống Điều đó có nghĩa rằng sẽkhông phải nộp thuế trước bạ đối với khoản trị 425.000 bảng đầu tiên của ngôi nhà.Mức thuế suất 5% sẽ được tính bắt đầu từ phần 425.001 bảng tới 625.000 bảng.Quy định này cũng cho phép đối với trường hợp người nộp thuế cùng một ngườikhác thực hiện mua bắt động sản đều là những người lần đầu thực hiện mua
- Ty lệ/ thuế suất đối với bất động sản bồ sung:
Đối với bat động sản bé sung, phải nộp thêm 3% so với mức thuế suất tươngứng của thuế trước bạ đối với bất động sản là nhà ở duy nhất khi thực hiện mua
thêm bât động sản nhà ở, người mua sẽ sở hữu nhiêu hơn một bât động sản.
Giá trị tài sản/ Giá trị chuyên nhượng Thuê suất | Thuê suất đối với người
không phải cư dân Anh Lên tới 250.000 bảng 3% 5%
675.000 bảng tiếp theo (phan từ 250.001 | 8% 10%
bảng đến 925.000 bảng)
575.000 bảng tiếp theo (phân từ 925.001 | 13% 15%
bảng đến 1,5 triệu bang)
Số tiên còn lại (phân trên 1,5 triệu bảng) 15% 17%
b Thuê trước bạ đổi với bat động san phi dân cư và hôn hợp.25
Thuế trước bạ đối với bat động sản phi dân cư và hỗn hợp là thuế phải trả đốivới phần giá trị bất động sản tăng thêm so với ngưỡng khi người mua thực hiện muabất động sản không phải để ở hoặc hỗn hợp (còn được gọi là 'sử dụng hỗn hợp), ví
dụ như một ngôi nhà hoặc căn hộ Loại thuế này cũng tương tự với thuế trước bạđối với bất động sản phi dân cư và hỗn hợp khi là một sắc thuế mang tính chất lũy
25 Xem: Rates for non-residential and mixed land and property- Stamp Duty Land Tax Trang:
GOV.UK Nguôn: https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/nonresidential-and-mixed-rates Ngày 6/11/2023
Trang 32tiến Do đó, thông thường thuế trước bạ chỉ áp dụng cho các tài sản trên 150.000
bảng.
Bất động sản phi dân cư bao gồm: Bất động sản thương mại, ví dụ như cửahàng hoặc văn phòng: bat động sản không phù hợp dé ở; rừng: đất nông nghiệp làmột phần của trang trại đang hoạt động hoặc được sử dụng vì lý do nông nghiệp(Người nộp thuế phải trả mức thuế trước bạ dành cho dân cư đối với đất nôngnghiệp nếu đất đó được bán như một phần của khu vườn hoặc khuôn viên của mộtngôi nhà, chăng hạn như một ngôi nhà nhỏ có ruộng); bất kỳ mảnh đất hoặc tài sảnnào khác không phải là một phần của khu vườn hoặc khuôn viên nhà ở; 6 bất động
sản dân cư trở lên được mua trong một giao dịch.
- Ty lệ/ thuế suất đối với bat động sản phi dân cư và hỗn hop:
Gia tri tài san/ Gia tri chuyén nhuong Thué suat
Lên tới £150.000 0%
100.000 bảng tiếp theo (phan từ 150.001 bảng đến 250.000 bang) 2%
Số tiền còn lại (phân trên £250.000) 5%
2.2.2 Chính sách thuế doi với bat động sản tại Singapore
2.2.2.1 Thuế tài sản với bat động sản
Việc sở hữu một bất động sản ở Singapore đi kèm với trách nhiệm nộp thuế tàisản, nhằm hướng tới việc xây dựng đất nước Thuế tài sản là thuế tài sản đánh vàoquyền sở hữu tài sản Đây không phải là thuế đánh vào thu nhập cho thuê Do đó,
nó được đánh vào quyên sở hữu tài sản, bất kế tài sản đó bị chiếm dụng hay bỏtrống Thêm vào đó, đây là một loại thuế phải trả hàng năm, hạn cuối cùng sẽ vàongày 31 tháng 1 Vào những ngày cuối cùng của năm, người đóng thuế sẽ nhậnđược hóa đơn thuế tài sản của năm liền kề tiếp theo 7°
Thuế tài sản được tính băng cách nhân Giá trị hàng năm (AV) của tài sản vớithuế suất tài sản hiện hành
Giá trị hàng năm của các tòa nhà là tổng tiền thuê hàng năm ước tính của tàisản nếu nó được cho thuê, không bao gồm đồ đạc, đồ đạc và phí bảo trì Nó được
xác định dựa trên giá thuê thị trường ước tính của các tài sản tương tự hoặc so sánh
26 Xem: What is Property Tax Trang: Inland revenue authority of Singapore Nguồn truy cập:
https://www.iras gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/property-tax-at-a-glance/what-is-property-tax Ngày truy cap: 8/11/2023
Trang 33chứ không phải dựa trên thu nhập cho thuê thực tế nhận được Ngoài ra, đối vớitrường hop bat động sản chuyên dụng hoặc tại các địa điểm phát triển thì mức giátrị hàng năm sẽ được xác định ở mức 5% giá trị vốn/ thị trường của quyền sở hữuvĩnh viễn đối với bat động sản.”
a Thuế tài sản đối với bat động sản dân cư
- Ty lệ/ Thuế suất đối với bất động sản dân cư có cư trú:
Tài sản nhà ở do chủ sở hữu sử dụng là chung cư, căn hộ HDB hoặc các tài sản
nhà ở khác mà chủ sở hữu sinh sống tài sản đó Các tài sản nhà ở do chủ sở hữu sửdụng được hưởng mức thuế suất của bất động sản dân cư Đây cũng là một sắc thuếmang tính chat lũy tiến, do đó thuế tài sản chỉ áp dung cho các tài sản có giá trị hàng
năm lên tới 8.000 SGD.
Giá tri hàng nam Thuế suất8.000 SGD đâu tiên 0%
22.000 SGD tiếp theo (phan từ 8.001 SGD đến 30.000 SGD) 4%10.000 SGD tiếp theo (phân từ 30.001 SGD đến 40.000 SGD) 6%
15.000 SGD tiép theo (phan ttr 40.001 SGD dén 55.000 SGD) 10%15.000 SGD tiép theo (phan ttr 55.001 SGD dén 70.000 SGD) 14%15.000 SGD tiếp theo (phan từ 70.001 SGD đến 85.000 SGD) 20%15.000 SGD tiép theo (phan ttr 85.001 SGD dén 100.000 SGD) 26%
Từ 100.000 SGD trở lên 32%
Có hiệu lực từ 1/1/2024
- Ty lệ/ Thuê suất đôi với bat động sản dân cư không có cư trú:
Tài sản nhà ở không có chủ sở hữu sử dụng là chung cư, căn hộ HDB hoặc các
tài sản nhà ở khác mà chủ sở hữu không cư trú Do đó, thuế suất bất động sản có
người cư trú không được áp dụng.
Các mức thuế sau đây áp dụng cho những tài sản không phải là chủ sở hữu sửdụng, ngoại trừ những tài sản nằm trong danh sách loại trừ Danh sách loại trừ baogồm các tài sản sau đây: Cơ sở lưu trú trong bất kỳ câu lạc bộ thể thao và giải trínào; Nhà gỗ; Trung tâm chăm sóc trẻ em, trung tâm chăm sóc học sinh hoặc trườngmẫu giáo; Nhà phúc lợi; Bệnh viện, nhà tế ban hoặc nơi phục hôi chức năng, dưỡng
? Xem: Annual Value Trang: Inland revenue authority of Singapore Nguồn truy cập:
https://www.iras gov.sg/taxes/property-tax/property-owners/annual-value Truy cập ngày 8/11/2023
Trang 34bệnh, chăm sóc điều dưỡng hoặc các mục đích tương tự; Khách sạn, nhà nghỉ dành
cho du khách ba lô, nhà trọ hoặc nhà khách; Căn hộ dịch vụ; Khu dành cho nhân
viên là một phan của bat kỳ tài sản nào được miễn thuế theo S6(6) của Đạo luật thuế
tài sản; Nhà trọ hoặc ký túc xá của sinh viên; Ký túc xá công nhân.
Giá trị hàng năm Thuế suất30.000 SGD đâu tiên 12%15.000 SGD tiép theo (phân từ 30.001 SGD đến 45.000 SGD) 20%15.000 SGD tiép theo (phan tir 45.001 SGD dén 60.000 SGD) 28%
2.2.2.2 Thuế trước bạ đối với người mua và người bán bat động sản — Buyer’s
& Seller’s Stamp Duty (BSD)??
Tương tự như tại Anh, Singapore cũng đặt ra một loại thuế lũy tiến đánh vào
hoạt động chuyên nhượng bắt động sản Loại thuế trước bạ này được xây dựng
nhằm tối ưu hóa việc thu thuế từ các hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cùngvới đó đánh mạnh vào việc mua bất động sản thứ hai trở lên và hạn chế được ngườinước ngoài tham gia đầu cơ bất động sản
Thuế trước bạ đối với người mua bat động sản tai Singapore là loại thuế dựa
trên giá mua hoặc giá tri thị trường của tài sản, tùy theo giá tri nào cao hơn Trước
ngày 20 tháng 2 năm 2018, thuế suất thuế trước bạ lên tới 3% Với hiệu lực từ ngày
20 tháng 2 năm 2018, xuất hiện thuế suất thuế trước bạ khác nhau giữa bat động san
?# Xem: Property Tax Rates Trang: Inland revenue authority of Singapore Nguồn truy cập:
https://www.iras
gov.sg/quick-links/tax-rates/property-tax-rates#:~:text=Annual%20property%20tax%201s%20calculated,%25%20%3D%20%243%2C000%20in%20p roperty%20taxes Truy cập ngày 8/11/2023
?? Xem: Stamp Duty Trang: Inland revenue authority of Singapore Nguồn truy cập:
https://www.iras gov.sg/quick-links/tax-rates/stamp-duty Ngày truy cap: 8/11/2023
Trang 35dân cư và phi dân cư Thuế suất thuế trước bạ dé mua bat động sản nhà ở từ ngày 20tháng 2 năm 2018 đến ngày 14 tháng 2 năm 2023 lên tới 4% Từ ngày 15 tháng 2năm 2023, tỷ lệ cận biên cao nhất đối với bất động sản nhà ở là 6% và tỷ lệ cận biêncao nhất đôi với bat động sản phi dân cư là 5%.
- Thuê suât đôi với thuê trước bạ của người mua bat động sản:
Gia mua/ giá tri thị trường của tài sản Thuế suất bất | Thuê suất bat động
động sản dân cư | sản phi dân cư
- Thué suât đôi với thuê trước bạ của người mua bat động sản bô sung:
Công dân Singapore mua bất động sản dân cư đâu tiên Không áp
dụng
Công dân Singapore mua bất động sản dân cư thứ hai 20%
Công dân Singapore mua bất động sản dân cư thứ ba và tiếp theo 30%
Người thường trú Singapore mua bất động sản dân cư dau tiên 5%
Người thường trú Singapore mua bất động sản dân cư thứ hai 30%
Người thường trú Singapore mua bất động sản dân cư thứ ba và tiếp | 35%
theo
Người nước ngoài mua bất kỳ tài sản dân cư nào 60%
Người không đại diện cho cá nhân mua bất động sản nhà ở 65%
Nha phat triên nhà ở mua bat kỳ tài sản dân cư nao 35% (Cộng
thêm 5%
(không théchuyênnhượng))
