Khoá luận tốt nghiệp: Pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam và thực tiễn thực thi

sử dung đất là quyên khai thác giá trị của đất đai, fi Chủ thể thực hiện việc khai thác chính là người sử dụng đất tổ chức, hô gia đình, cá nhên và iil Quyền sử dung đất không phải là qu

BỘ TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BỘ TƯ PHÁP BO GIAO DỤC VÀ ĐÀO TAO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐỖ XUANTRONG

Ha Nội -2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi sin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của cá nhântôi, không sao chép của bat cứ ai Tôi xin chiu moi trách nhiệm vẻcông trình nghiên cửu của riêng minh!

Hà Nội, ngày tháng năm 2023

đinh viên

Vĩ Tìm Tháo

ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành để tài này, với tinh cảm chân thành, tôi zin bảy tổ lòng biết on sâu sắc tới trường Đại học Luật Ha Nội dé tao diéu kiện cho tôi có

môi trường học tập tốt trong suốt thời gian tôi học tập, nghiên cứu tai trường,

Tôi zin gửi lời cảm ơn tới Thầy/Cô đã giúp đổ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và trực tiép hướng dẫn tôi hoàn thánh để tài này Đồng thời, tôi

xin bay t6 lòng cảm ơn tới thay cô lớp K20ACQ va bạn bẻ đã giúp đổ, tạođiều kiện cho em trong suốt quả trình học tập va hoản thành lẫn nay

Em zin chân thành cảm on!

Sinh viên

'Vũ Thu Thao

iit

MỤC LỤC

MỠ DAU 1

1 Tính cấp thiết của để tài 1

2 Tinh hình nghiên cứu

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

7 Kết cầu của khóa luân

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VE QUYỀN CUA NGƯỜI SỬ DỰNG BAT LA NGƯỜI VIET NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ PHÁP LUẬT VE QUYEN CUA NGƯỜI VN ĐỊNH CU Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DUNG DAT

TẠI VIET NAM 8

1.1 Ly luận về quyền của người sử dung đất là người Việt Nam định cư ở

nước người sử dung đất tại Việt Nam 8

1.1.1 Khai niệm, phân loại, đặc điểm của người Việt Nam định cư ở nước.

ngoi 8

1.1.2 Khai niêm, đặc điểm quyền của người sử dung dat 10 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm quyên của người sử dụng dat la người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 11 1.2 Ly luận pháp luật về quyển của người Việt Nam định cư ỡ nước ngoài

sử dụng đất tại Việt Nam 13

1.2.1 Khai niệm, đặc điểm pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài str dụng dat tại Việt Nam 131.2.2 Vai trò pháp luật về quyền cia người Việt Nam định cư ở nước ngoài

sử dụng đất tại Việt Nam 15

1.2.3 Cơ cầu điều chỉnh pháp luật về quyển của người Việt Nam định cư ởnước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, 161.3 Khái quát sự hình thành pháp luật vé quyển của người Việt Nam địnhcur ỡ nước ngoài sử dung đất tại Việt Nam 19

1.3.1 Giai đoạn trước khi Luật đất đai năm 1903 có hiệu lực 19 1.3.2 Giai đoạn từ sau khi Luật đất dai năm 1993 có hiệu lực đến nay 20 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA NGƯỜI VIET 'NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẮT TẠI VIỆT NAM 25 3.1 Pháp luật thực định về quyền của người Việt Nam định cư ỡ nước ngoài

sử dụng đất tại Việt Nam 25

2.1.1 Quy định pháp luật về điều kiện đối với người Việt Nam định cư ở

nước ngoài được sử dung đất tại Việt Nam %5

2.1.2 Quy định pháp luật về các hình thức tiếp cận đất đai ở Việt Nam đối

với người Việt Nam định cư ở nước ngoài 72.1.3 Quy định về quyển chung đổi với dat dai ma người Việt Nam định cư

ở nước ngoài được sử dụng tại Việt Nam 38

2.14 Quy định về quyển chuyển quyền sử dung đất ma người Việt Nam

định cư ở nước ngoài được sử dụng tại Việt Nam 32

2.2 Thực tiễn áp dung pháp luật về quyển của người Việt Nam định cư ở

nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 33.2.1 Tinh hình thực hiện quyển cia người Việt Nam định cư ở nước ngoài

sử dụng đất tại Việt Nam 3

3.2.2 Những kết quả trong việc áp dụng pháp luật vé quyền của người Việt Nam định cư ỡ nước ngoài sử dung đất tai Việt Nam 4

3.2.3 Những hạn chế trong việc áp dụng pháp luật về quyển của người Việt

‘Nam định cư ở nước ngoài sử dụng dat tại Việt Nam 51

CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIÊN VÀ NÂNG CAO HIEU QUA THỰC THỊ PHÁP LUẬT VE QUYÊN CUA NGƯỜI VIET NAM ĐỊNH CU Ø NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG BAT TẠI VIET NAM +4 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về quyển sử dụng đất cia người Việt

Nam định cư ỡ nước ngoài tại Việt Nam 543.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyén sử dung đất cia người ViệtNam định cư ỡ nước ngoài tại Việt Nam 563.3 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyền sử dungđất của người Việt Nam định cư 6 nước ngoài tại Việt Nam 61

3.3.2 Cu thể hóa chính sách wu dai, thu hút kiêu bao vẻ lam ăn, sinh sống,

học tập lâu dài ở trong nước, tao câu nói cho người Việt Nam ở nước ngoài

công hiển cho đất nước 64 3.3.3 Bảo dam sự phát triển cân đối, đa dạng hang héa cho thị trường bat

đồng sin Việt Nam 66

3.35 Nghiên cửu phát triển khu nha ỡ dảnh riêng cho người nước ngoài phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển của các địa phương, 68 3.3.6 Phat triển thi trường nha ở cho thuê cho người nước ngoài 70 KÉT LUẬN ” DANH MỤC TÀI LIỀU THAM KHAO

PHỤ LỤC

1 Tính cấp của dé tài.

Trong bồi cảnh hội nhập quốc té ngay cảng sâu rộng, số lượng người

Viet Nam định cư ở nước ngồi ngay cảng gia ting Theo thơng kê của BộNgoại giao, hiện cĩ khoảng 5 triệu người Việt dang sinh sống, học tập va

lâm việc tai hơn 110 quốc gia va vùng lãnh thé trên thé giới Dong người

Việt Nam định cư ở nước ngồi cĩ trên 5,3 triệu người đang sinh sơng vàlâm việc tại hơn 130 quốc gia vùng, lãnh thổ, cĩ nhiêu đĩng gop trong phat

triển kinh tế - xã hội của đất nước Theo thống kê, tổng giá trị của kiểu hồi

ma cơng đồng người Viết định cư đã chuyển vẻ nước tử năm 1993 đền năm

2022 ước đạt trên 200 tỷ USD Trong khộng 20 năm qua, giá tri của kiểu

hồi nay gần bằng 80% so với nguồn vốn FDI va gập 1,7 lẫn so với nguồn

vốn ODA đã được giải ngân Đây chiếm khoảng 5,57% của GDP va lamphong phú nguồn dự trữ ngoại té của quốc gia, chiếm 2% Mặc dit xa quê

hương, người Việt Nam định cư ở nước ngồi vẫn luơn hướng vẻ Tổ quốc,

‘mong muén đồng gĩp và chia sé cơng sức với đất nước Một trong những

nhu cầu chính đáng của họ là được quyền sử dung dat tại Việt Nam.

Dang và Nha nước ta luơn nhất quán quan điểm cho rằng người Việt

Nam định cư ở nước ngồi là một bơ phân khơng tách rời của cơng đồngdân tộc Việt Nam Vì vay, việc hồn thiện quy đính của pháp luật liền quan

đến việc sử dụng đất ở nĩi riêng, các loại đất khác nĩi chung cũng như tạo

nhiều điểu kiện thuân lợi hơn cho người Việt Nam định cw ỡ nước ngồi sỡ

hữu,

luân và thực tiễn nhằm khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngồi

về đồn tụ cing gia đính cũng như đâu tư kinh doanh tại Việt Nam

âu tơ sây dựng nhà ở tai Việt Nam la đĩi hồi cấp thiết cả về mặt lý

"Thời gian qua, pháp luật Việt Nam đã cĩ nhiễu quy định về quyền sirdụng đất của người Viết Nam định cư ỡ nước ngồi Tuy nhiên, trong quatrình thực hiện vẫn cịn gặp nhiều vướng mắc, chưa thực sự phù hop với

1

thực tiễn Chính vi vậy, sinh viên đã chọn dé tai “Pháp luật về quyên của người Việt Nam định cw ở nước ngoài sử dung đắt tại Việt Nam và thực tiễn thaee thé” làm khóa luận t6t nghiệp của mình

2 Tình hình nghiên cứu

Đã có nhiêu công trình nghiên cứu vé pháp luật về quyền của ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài sir dụng đất tại Viết Nam Các công trìnhnay tập trung vào việc nghiên cứu lý luân, phân tích các quy định của phápluật về quyển sử dụng đất của người Việt Nam tại nước ngoài, đảnh giá

thực tiễn thực thi pháp luật nảy và dé xuất một số gidi pháp hoàn thiện Một sé công trình nghiên cứu tiêu biểu có thể kể đến như.

Luận án tiến sĩ của tác giả Đăng Thi Phượng (2016) tại Viên HanLâm (2018): "Đăng ký quyển sử dung đất theo pháp luật Việt Nam hiệnnay"

Bai bao của tác giả Nguyễn Văn Tuấn (2020): "Một sé tổn tai, hạn

chế trong quy định vé pháp luật về quyển của người Việt Nam định cư ỡnước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam"

Sach chuyên khảo của TS Trin Quang Huy (2023): "Quyển sở hữunhà ở của chủ thé có yếu tốt nước ngoài tại Việt Nam)”

Mặc dù đã có nhiều công trình nghiền cứu về pháp luật về quyền của

người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, nhưng vấn

còn một số hạn chế như Các công trình nghiên cứu chủ yếu tập trung vào

việc nghiên cửu lý luôn, còn nghiên cứu vẻ thực tiễn thực thí pháp luật nay còn chưa nhiễu Các công tình nghiên cứu chưa có sự thống nhất về quan điểm, cách tiếp cân trong việc nghiền cứu vẫn để này, Các giải pháp hoàn

thiên pháp luật về pháp luật về quyển của người Việt Nam định cư ở nước

tiguồi St Hùng ee Gửi tang HH chất Hững' dường "00h ©ặ thể, khả thi

vé quyên của người Chính vì vậy, việc nghiên cứu dé tai "Pháp.

Viet Nam định cw ở nước ngoài sứ dung đất tại

thi’ là vô cùng cân thiết để ting hợp van để lý luận cũng như khai thác một cách trệt để hơn, đánh giá chi tiết hơn thực tiễn ứng dụng các quy định pháp.

luật hiện nay và dua ra những giãt pháp thiết thực

lệt Nam và thực tiễn thực.

3 Mục đích nghiên cứu

Mục đích của luận văn là nghiền cứu, phân tích và đánh giá thực trang

pháp luật va thực tiễn thực hiện quyền sử đụng đất của người Việt Nam định.

cự & nước ngoài tại Việt Nam, từ đó để suất các giải pháp nhằm hoàn thiênpháp luật va nâng cao hiệu qua thực thi

Luận văn sử dụng phương pháp phân tích, so sánh văn ban pháp luật,

thong kê, khảo sát để thu thập số liệu, phéng van chuyên gia va người dân dé đánh gia thực trang, và phương pháp so sánh kinh nghiệm quốc tế dé đưa ra

các giải pháp,

Về cơ sé lý thuyết, luân văn sử dung các lý thuyết vẻ nha nước pháp

phân tích cácquy định về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

quyển, quyên con người, quyển bình đẳng trước pháp luật

Luận văn cũng vận dụng lý thuyết vé thực thí pháp luật để đánh giá thực trang

Kết quả nghiên cứu của để tai sé góp phan làm rõ hơn những van để lý

luận va thực tiễn về pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Đẳng thời, để tải cũng cung cấp những luận

cit khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật vé về quyền của người Việt Nam

3

định cư ở nước ngoài sử dung dat tại Viet Nam, góp phẩn nâng cao hiệu quảquản lý nha nước vẻ đất đai

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu.

- Đối trong nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu của để tải 1a các quy định của pháp luật về pháp

luật về quyên của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dung đất tại Việt

‘Nam và thực tiễn thực thi pháp luật này.

- Phạm vi nghiên cứu

Pham vi nội dung Để tai tập trung nghiên cứu các van để sau: Khái

niệm, đặc điểm, điều kiến, quyển và nghĩa vụ của quyền sử dụng của người

Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam trong pháp luật Việt Nam Cacquy định về quyền sử dung của người Việt Nam định cư 6 nước ngoài tại Viết

‘Nam trong pháp luật Việt Nam Thực tiễn thực thi pháp luật về quyền sử đụng.

đất của người Việt Nam định cw ở nước ngoài tại Việt Nam Những tổn tại,

hạn chế trong quy định va thực tiễn thực thi pháp luật vé quyền sử dung đất

người Việt Nam định cu ở nước ngoải tại Việt Nam Một số giải pháp hoàn.thiện pháp luật về quyển sử dụng dat của người Việt Nam định cư ỡ nướcngoãi tại Việt Nam

Pham vi thời gian: Để tài nghiên cứu các quy định của pháp luật va

thực tiễn thực thí pháp luật này tử năm 2018 đến nay.

Pham vi không gian: Để tai nghiên cửu thực

chủ thé là người nước ngoài ỡ Việt Nam, trong đỏ tập trung nghiên cứu tại một số thành phố lớn như Hà Nội, Hỗ Chí Minh, Hué, Da Nẵng,

thực thi pháp luật về

5 Phương pháp nghiên cứu

Dé đạt được mục tiêu nghiền cứu, luân văn sử dung các phương pháp.

nghiên cứu khoa học như sau:

Để dim bảo tinh toan điện, khách quan, va khoa hoc của nghiên cứu, dé

tải này sử dụng một loạt các phương pháp nghiền cứu như sau:

Phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn:

Ap dung trong tat cả các chương của khóa luận, dựa trên cơ sở tư liệu.

vẻ lý luận vả thực tế nghiên cứu sinh đã sử dụng để tim hiểu va tổng hợp thảnh lý luận về quyền sử đụng đất.

Phương pháp phân tích và tông hop:

Sir dụng trong mọi chương của luận án, chủ yêu để đảm phán, trình bay khái niệm, đặc điểm, tinh chất, yêu tổ ảnh hưỡng, và điều kiện đầm bao quyền.

sử dung đất Thực trang pháp lý, ghi nhận va đảm bảo thực hiển được cũng

được thấm định để để xuất giải pháp hoàn thiện cơ chế pháp lý theo quy định.

hiện tại của pháp luật Việt Nam

Phương pháp tiếp cận đa ngành va lịch sử:

Sir dung trong hau hết các chương của luận án Đẳng thời, quan tâm.đắc biệt đến khía cạnh đa ngành của đăng ký quyền sử dụng đất từ góc nhìn

xã hội, nhân văn, va kinh tế học

Phương pháp luật học so sánh:

Dua trên từ liệu vé kinh nghiệm zây dựng cơ chế pháp lý bao dim đăng

ký quyền sử dung đất của các quốc gia khác, nghiên cứu sinh tổng hợp, so sánh, và rút ra những kinh nghiệm, điểm chung, khác biệt để dé xuất giải pháp

thích hợp cho Việt Nam trong bối cảnh hiện tại Các phương pháp nghiên cửu.khoa học sẽ được sử dụng một cách linh hoạt, phù hợp với từng nội dung

nghiên cứu cụ thể Cụ thể, phương pháp phân tích, tổng hợp được sử đụng để

nghiên cửu các vẫn để lý luận về quyển của người Việt Nam định cư ở nước

ngoải sử dụng đất tại Việt Nam Phương pháp so sánh, đối chiếu được sử.

hiên cứu các quy định của pháp luật vẻ quyển của người Viết Nam

5

định cử ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Phương pháp thống kê được

sử dung để nghiên cứu thực tiễn thực thi pháp luật về quyền của người Việt

Nam định cư 6 nước ngoài sử dụng dat tại Việt Nam Phương pháp điều tra xã

hội học được sử dung dé thu thập ý kiến, đánh giá của các chủ thể liên quan.

vẻ thực tiễn thực thi pháp luật nay.

6 Ý nghĩa khoa hoc và thực tién

- Ý nghĩa khoa hoc

Lâm rõ hơn những van để lý luận về pháp luật về quyển của người Viết

Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tai Việt Nam Để tài sẽ nghiên cứu các vân để như khái niêm, đặc điểm, điều kiên, quyền va nghĩa vụ cia người Viet

Nam định cu ỡ nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Việc nghiên cứu nay sẽ

gop phân làm rõ hơn những van dé ly luận về quyên của người Việt Nam định.

ca ỡ nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam, từ đó có thể xây dựng các quy định 'pháp luật phủ hợp với thực tiễn.

Cung cấp những luận cứ khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật vềquyền của người Việt Nam đính cư ỡ nước ngoài sử dung đất tại Việt Nam

Để tài sẽ đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về quyên của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dung đất tại Việt Nam va chỉ ra những tntại, han

chế Từ đó, để tải sẽ để xuất một sổ giải pháp hoàn thiện pháp luật nảy Việcnghiên cứu này sẽ góp phân nâng cao hiệu quả quản lý nha nước vẻ đất đai

- Ý nghĩa thực

Góp phan nâng cao hiểu quả quan ly nha nước về dat đai Việc hoàn.thiên pháp luật vé quyển của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dungđất tại Viết Nam sẽ gop phân nâng cao hiệu quả quản lý nha nước vẻ đất đai,dam bao sự an toàn, minh bạch của thị trường, bảo về quyên và lợi ích hợppháp của các bên tham gia

Giải quyết những tồn tại, hạn chế trong thực tiẫn thực thi pháp luật vềquyền của người Việt Nam đính cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam.

Việc nghiên cửu, đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về quyển của người

"Việt Nam định cư & nước ngoài sử dung đất tại Việt Nam sẽ giúp các cơ quan

nhà nước có những giải pháp phủ hợp để khắc phục những tén tai, hạn chế

nay, từ đó nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

‘Voi những ý nghĩa khoa học và thực tiễn nêu trên, việc nghiên cứu để tài " Pháp iuật về quyền của người Viet Nam định cư ö nước ngoài sử dung cất tại Việt Nam “là cần thiết và có ý nghĩa quan trong,

1 Kết cấu của khóa luận.

Ngoài phan mỡ đầu, phan kết luận, danh muc tài liều tham khảo, nộidung của khoả luận bao gồm ba chương chính như sau:

Chương 1: Những vẫn dé lý luôn chung vẻ người Việt Nam đính cư ở

"ước ngoài va quyên sử dung đất theo pháp luật Việt Nam

Chương 2: Pháp luật về quyền sử dung đất của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài tại Việt Nam và thực tiễn thực hiện

Chương 3: Giải pháp hoản thiện pháp luật và năng cao hiệu quả thực

thi Pháp luật về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoai

tại Viết Nam hiện nay

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VE QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG DAT LA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ PHÁP LUẬT VE QUYỀN CUA NGƯỜI VN ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG DAT

TẠI VIỆT NAM

11 Lý luận về quyền của người sử dung đất là người Việt Nam định cư & ước người sử dụng đất tại Việt Nam

LLL Khái niệm, phân loại, đặc điêm của người Việt Nam định cư ở nước

ngoài

+ Khái m

Định cư là thuật ngữ được sử dung từ lâu đời La cụm từ thường được

hiểu nhằm mục đích chỉ một công đồng người dân sinh sống tại một khu vực nao đó trong thời gian dai và không có ý định chuyển đến một nơi nao khác Mang đến các thể hiện đối với tính chất của sự dn định va tiến hành sinh sống Định mang đến sự én định cũng như thể hiện cho ý định Bên cạnh cư

mang đến yêu tổ đổi với sinh sing

Định cư với nhu câu lâu dai cũng phản ánh cho chất lượng cuôc sốngđược dim bảo Qua đó cho ta thay được ý ngiấa phân ánh qua từ định cư Tức

Ja nhu câu cũng như định hướng trong tìm kiểm nơi ở tốt, dn định Qua đó để thực hiện các nhu câu lớn hơn trong tiếp cân phát triển, tiến bộ và hiện đại

Gắn với các nhu cầu ngày cảng cao trong chất lượng sống được cải thiện của

con người.

Thông thường Người Việt Nam định cư 6 nước ngoài thường được moi

người gọi với tên thuân Việt hơn là Việt Kiểu Trong đó, thể hiện các nội dung đổi với tính chat tổ chức cuộc song Họ lựa chon các nước khác dé sinh sông,

hoc tập va lâm việc Ủ

TS Nguyễn Qung TyẾn 2014), Quyền vì ng vụ cũa người nước ngoài sẽ dmg dit ti Vt Nem, Tp

chí Đàn cỗ và tép bật, Bộ Tapp, sé 100014, 16

8

Việt kiểu (hay người Việt hãi ngoại, người Việt Nam ở nước ngoài) là

thuật ngữ để chỉ người Việt định cư bên ngoài lãnh thổ Việt Nam Với tính chat của quốc tịch ma họ nắm giữ Họ có thé dang mang quốc tịch Việt Nam

hoặcđvà quốc tịch của nước sở tai, Từ đó mang đến tinh chất của quốc tích

‘hay nguồn gốc là người Việt Nam Cùng với các thay đổi khiến họ có thêm hoặc đổi sang quốc tịch khác.

Bên canh đó khái niêm người Viet Nam định cư ở nước ngoài được quy

định cu thé trong luật Mang đến những thông tin giúp xác định và gọi tên chính xắc với các chủ thé khác nhau Thuật ngữ và khải niệm nay là gì hiển.

được pháp luật Việt Nam giải thích trong các văn bản pháp luật va tương đổi

thông nhất với nhau Từ đó mang dén thông nhất trong cách hiểu và xác định

Cũng như mang dén các rang buộc chính xác cho quyển lợi và nghĩa vu của

‘ho Gắn với các quy định của nước ta đổi với các vân để có liên quan?

Về phân loại: Theo Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, người Việt Nam

định cư & nước ngoài được phân thành các nhóm:

Người Việt Nam định cư & nước ngoài có quốc tịch nước số tại

Người Việt Nam định cu ở nước ngoài không có quốc tích nước sé tạiCon dé của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Như vậy có thể thay với các quy định được thực hiện để xác định cho tính chất định cư Dựa trên các quy định pháp luật hiện hảnh thi người Việt

Nam định cư ở nước ngoài gồm 2 loại:

~ Là công dân Viết Nam Mang trong mình quốc tích Việt Nam Đang,

thực hiện các hoạt đông làm ăn, sinh sống én định lâu dai ở nước ngoài

TS Nggyễn Qung yến 2014), Quyền vì nghi vụ của người nước ngoài sẽ đựng dit ti Vt Nem, Tp

chí Đàn cỗ và tép bit, Bộ Tưpháp,số 107014,36

9

~ Và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dai ở nước ngoài Người

gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tichViệt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắchuyết thống Và con, cháu của họ dang cư trú, sinh sông lâu dài ỡ nước ngoài

+ Đặc điểm của người Việt Nam định cw ở nước ngoài

Theo Báo cáo của Uy ban các van dé xã hội của Quốc hội năm 2021, một số đặc điểm cơ ban của người Việt Nam định cư & nước ngoài:

~ Co xu hướng hội nhập vào xã hội sở tại nhưng vẫn duy tri ban sắc văn.

hóa Việt Nam

- Thường xuyên quan tâm, hỗ trợ kinh tế cho gia đính tại Việt Nam

Có nhu cầu đầu te, kinh doanh, mua nha, sử dung đất tại Việt Nam

Tích cực tham gia các hoạt động công đồng người Việt ở nước ngoài Chính sách của Nhà nước đổi với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

m, đặc diém quyên của người sit dung đắt

"Thuật ngữ “Quyên sử dung đất” tiếp tục được sử dụng trong Hiển phápnăm 2013, Luật đất đai năm 2003 va Luật đắt đai năm 2013

‘Nhin từ phương điện lịch sử thì khải niệm “quyên sử dung đất" đã được.

để cập trong nhiễu văn bản quy pham pháp luật vẻ dat đai, bất đâu từ thập

niên 70 của thể ky XX với tên gọi ban đâu là "quyển quan jÿ và sử dung

ruộng đắt” Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa chính thức về nội ham của khái niêm quyền sử dung đất Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì "quyên sit đụng đất là quyên

của các chủ thé được khai thắc công chung, lưỡng hoa lợi, lợi ich từ việc sit

dung đất được Nhà nước giao, cho tiné hoặc được chuyén giao từ chủ thể

PGS TS Doin Hing Nhưng (Chit bi), Php hit vi dd ð cho nghời Vật Nem ð nước ngoi ai Việt Nơh,

Wo Xây dmg, Hệ Nội, 2016,t.63

10

khác thông qua việc chuyén đỗi, cimyễn nhượng cho thué, cho thud lai, thừa:

Sổ tăng cho

Trong khi đó, Giáo trình Luật Đắt dai của Trường Đại học Luật Ha Nội

thì cho rằng "Quyển sứ đhơng đất là quyễn khai thác các mộc tinh cô ich của đắt dat đỗ pine vụ cho các mmục tiều phát triển kinh té - xã hội của đất nước

Mac đà nghiên cửu ở góc độ khác nhau, song nôi hàm của các khái

siệm về quyền sử dụng dat nêu trên có các đặc điểm chủ yêu như (1) Quyền.

sử dung đất là quyên khai thác giá trị của đất đai, (fi) Chủ thể thực hiện việc khai thác chính là người sử dụng đất (tổ chức, hô gia đình, cá nhên)

và (iil) Quyền sử dung đất không phải là quyền sỡ hữu đất đai

Tir mét số định nghĩa, đánh giá nêu trên, thông qua mỗi quan hệ giữa

chức, hô gia đính, cả nhân sử dụng đất, đặc biết là từcách thức xử lý của pháp luật khi quy định về các quyển của người khôngphải là chủ sở hữu đổi với tai sẵn, trong đỏ có quyén sử dung dat và phương,thức bão vệ các quyền đổi với tai sản của người không phải lã chủ sỡ hữu đócũng được thực hiên như bao vệ đổi với chủ sở hữu tai sản, tác giã cho ringnhìn từ góc độ khoa học pháp lý thì quyển sử dung đắt cén được định ngiấanhư =u: Quy

inh, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê dat, công nhận quyển sử dụng đất của cơ quan nha nước có thẩm quyển hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyên sử dung đất Việc chiêm hữu, sử dung, định đoạt quyển sử dung đất phải tuân thi các điều kiên, thi tục do pháp luật quy định.

sử dung dat là quyền tải sin thuộc sở hữu của tổ chức, hồ gia

m, đặc diém quyên của người sứ dung đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sứ dung dat tại Việt Nam

- Khải n

Quyên của người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài

sử dụng dat tại Việt Nam là một trong ba quyển năng của quyền sở hữu Hiểu.

"

đơn giản Quyển của người sử dung đất là người Việt Nam định cư ở nước

ngoài là "quyển cũa người Viet Nam dinh cự 6 nước ngoài trong việc khai

thác các thuộc tính có ích của đất đai đỗ phục vụ cho các mục tiêu phát triển inh tb xã hội của đất nước ” Cu thé hon thi do là quyền của người sử dung đất dai khai thác các thuộc tinh của đất đai, khai thác công dụng hưởng hoa

lợi, lợi tức từ tải sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của minh (cá

nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyển) vả quyền chuyển quyền sử dung đắt

theo quy định của pháp luật đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

- Đặc điểm

Thứ nhất, Quyển của người sử dụng đất là người Viết Nam định cư ởnước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam là quyền của chủ sở hữu đất đai

Do tính chất đặc thù của chế đô sở hữu toàn dân vẻ đất dai thì Nhà

nước có đây đủ ba quyên năng đổi với đất đai Với tư cách 1a chủ sở hữu, Nha

nước thực hiện chức năng chủ yêu đổi với đất đai là chức năng thông nhất

quân lý đối với đất đai và chức năng điêu phổi đối với đất đai Bên cạnh đó, với tư cách là chủ sở hữu đối với dat đai, Nha nước còn có day đủ ba quyền.

năng đối với tai sản thuộc sở hữu của minh: Quyển chiếm hữu, quyển sửdung, quyển định đoạt

Thứ hai, Quyển của người sử dung đất là người Việt Nam định cư ở

"ước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam là quyền của người sử dụng đất đai

Nha nước không trực tiếp sử dụng tất cả đất dai trên lãnh thổ, ma Nha nước trao quyền sit dung đất lại cho chủ sử dung đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đắt, công nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, Quyển của người sử dung đất la người Việt Nam định cư ở

nước ngoài sử dung đất tại Việt Nam là quyển tải sẵn va được xác định giá tì

‘va được phép chuyển đổi trên thị trường.

2

Khi quyển sử dung đất được coi là một loại tải sản, được đưa vao để giao dich, để kinh doanh thi quyền sử dụng đất lúc này lại trở thành một loại

hàng hóa Hoạt động kinh doanh đổi với hing hóa quyển sử dụng đất nàycũng chu sự điều tiết chung của thí trường Như vay, quyển sử dung đất trathành một loại hang hóa theo quy định của pháp luật

Căn cứ Điều 105 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Tài sổn vat điển giấy tờ có giá và quyén tài sản” Điều 115 Bộ Luật Dân sự 2015 tiếp tục quy định: “Quyển tai sin la quyển tri giá được bằng tiễn, bao gồm quyên tải sin

đổi với quyên sở hữu trí tuê, quyển sử dụng đất va các quyển tải sản khác"Nhu vay, quyền sử dụng đắt được coi là một loại quyền tai sin Loại tải sản

nay đặc biệt ở chỗ, nó la tải sản được xác lập trên một tai sản, và tải sẵn nay

luôn luôn gắn với một tải sẵn khác đó la đất đai Chính vi coi quyển sử dungđất là một loại tài sản nên Hiền pháp, Luật Dat đai ghi nhân chủ sử dung đấtđược thực hiện các giao dich đổi với tai sin này,

1.2 Lý luận pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước

ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.1 Rhái niệm, đặc diémpháp luật về quyén của người Việt Nam định cứ" ởnước ngoài sử dung dat tại Việt Nam

- Khái niệm

Pháp luật là một hé thống các quy tắc ac sư do Nha nước đặt ra (hoặc thừa nhận) có tinh quy pham phổ biến, tính xác định chặt chế vẻ mặt hình thức và tính bặt buộc chung thể hiện ý chí của giai cấp nắm quyển lực Nhả nước và được Nha nước đăm bao thực biện nhằm điều chỉnh các quan hệ zã

hội

Trong những năm gin đây, Bang vả Nhà nước Việt Nam đã ban hành.nhiêu chi trương, chính sách quan trong nhằm tạo điều kiến thuận lợi, khuyến.khích người Việt Nam ở nước ngoài đóng góp cho sự nghiệp xây dựng và

13

phat triển đất nước Cụ thể, tai Đai hội Dang toan quốc lan thứ XII (2016), Dang ta đã xác định: “Tiếp tục thực hiện tốt chính sách đối với người Việt Nam ở nước ngoài Đẩy mạnh công tác thông tin, tuyên truyền để củng cô siểm tin, tinh cảm với dat nước Tăng cường liên hệ với các tổ chức, cá nhân người Việt Nam ở nước ngoài” Đây là chủ trương lớn, thể hiện sự quan tâm.

của Đăng và Nha nước đối với đẳng bao 6 nước ngoài

Trên cơ sở đó, Quốc hội đã ban hành Luật Người Việt Nam định cu ở nước ngoai năm 2008 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật nay năm.

3020 Luật khẳng định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền và lợi

ích chính đáng, hợp pháp tại Việt Nam Họ được tạo điều kiện thuận lợi trongđầu tử, kinh doanh, làm ăn, việc lâm, hoc tập, chữa bênh, được khuyén khích

hiển, tặng tai sản, đóng góp vốn, trí tuệ cho phát triển kinh tế - xã hội tại Việt

Nam

Chính phủ cũng đã ban bảnh các Nghị định cu thể hóa chính sách wu đãi đối với người Việt Nam ở nước ngoài về nha ở, đất ở, dat sản xuất kinh doanh khi họ đầu tư vào Việt Nam Điển hình như Nghị định số 31/2021/NĐ-

CP quy inh chi tiétichinh sách tu đãi về nhà 6, cho thuê nha ỡ công vụ, đất

ở, đất sản xuất kinh đoanh, miễn giảm thuế khi đâu tư vào Việt Nam Nhìn.

chung, chính sách của Đăng va Nha nước ta la tăng cường quan hệ đoàn kết

‘voi người Việt Nam ở nước ngoài; tạo mọi điều kiện để họ yên tâm đóng gop trí tuệ, tài sản cho quê hương dat nước Đây là chủ trương nhân văn sâu sắc, thể hiện sự quan tâm sâu sắc đối với đồng bảo ở nước ngoài.

Như vậy có thể iễu: Pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam lä hệ thống các quy định, quy tắc chung

là người Việt Nam đính cư ở nướcngoài trong việc được khai thác công dung, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sửtrong thực hiện quyển của các chủ t

dung đắt được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao tir những chủ

14

thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kể, tăng cho từ những chi thể khác có quyên sử dung đất

- Đặc điểm

Pháp luật về quyển của người Việt Nam định cư ở nước ngoai sử dung

đất tại Việt Nam có 03 đặc trưng cơ bản sau:

Tinh bất buộc chung Pháp luật do nhà nước ban hành và được bao đêm.thực hiên bằng sức manh của quyển lực nha nước, là quy định bất buộc với tắt

Amoi cá nhân, tổ chức, ai cũng phải xử sự theo pháp luật, néu không sẽ bi áp

dụng những biên pháp cân thiết

Tính quy pham phổ biển: Pháp luật là những quy tắc xử sư chung, là khuôn mẫu chung, được áp dụng nhiêu lân, ở nhiễu nơi, với tat cã mọi người,

trong moi lĩnh vực của đời sông xã hội

Tính sác định chất chế về mặt hình thức Hinh thức thể hiện cia pháp

luật là các văn bên có chứa các quy phạm pháp luật được zác định chất chế về

tỉnh thức, văn phong diễn đạt phải chính xác Cơ quan ban hảnh văn bản va

hiệu lực của văn ban được quy định chất chế trong Hiển pháp hoặc luật

1.1.2 Vai trò pháp luật về quyên của người Việt Nam định cre ở nước ngoài sit dung đất tại Việt Nam

Sự ra đời của pháp luật vé quyền cia người Việt Nam định cư ở nướcngoài sử dụng đất tại Việt Nam trong hệ thông pháp luật nước ta không phải

1ä một hiện tượng ngẫu nhiên ma là một tat yêu khách quan Quyển sử dụng

đất là một sing tạo pháp lý nhằm thực hiện chế độ sỡ hiru toàn dân vé đất đai

ở nước ta, là một công cụ pháp lý để giúp Nhả nước thực hiện được chức

năng đại điện chủ sở hữu của minh, đồng thời, cũng la một phương tiện pháp

lý để ghi nhân và bao đảm thực hiện một cách có hiệu quả các quyển của người trực tiếp sử đụng đất.

15

Ê quyên của người Việt Nam định cự ở 1.2.3 Cơ câu điều chính pháp lua

gt Nam

ước ngoài sit dung đất tai

+ Quyền sit dung đất 6 của người Viet Nam định cw ở nước theo ny định của pháp luật đất dai

Theo quy đính tại Diéu 5 Luật Bat dai năm 2013, người Việt Nam định

car ở nước ngoài theo quy định của pháp luật vé quốc tịch là đối tượng sit dung dat được Nhà nước giao đất, cho thuê đắt, công nhận quyển sử dụng đất, nhận chuyển quyển sử dụng đắt theo quy định.

Theo Diéu 186 cia Lut Dat đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ

về sử dung đất ở của người Viết Nam định cư ở nước ngoài được sử dung đấttại Viết Nam, người nước ngoài hoặc người Viết Nam định cư ỡ nước ngoài

không thuộc đối tương được mua nha ở gin liên với quyền sử dung đất ở tai

‘ban, tăng cho, để thừa k

‘Viet Nam định cư ở nước ngoài thuộc điện được sử dụng dat tại Việt Nam để

, đổi nha ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người

ở, tăng cho nha ỡ gắn liên với quyền sử dụng dat ở cho Nha nước, cộng đồng,

dân cư, tặng cho nhà tinh ngiĩa, thé chấp nha ở gin lién với quyển sử dụng

đất ở tại tổ chức tin dung được phép hoạt động tại Việt Nam, cho thuê, ủy

quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dung

- Trưởng hợp người Việt Nam định cư ỡ nước ngoài tăng cho, để thừa

kế cho đổi tượng không thuộc diện được sử dung đất tại Việt Nam thi đốitương này chỉ được hưởng giá trí của nha ở gắn Lién với quyền sử dụng đất 6

'Việc giải quyết cụ thể như sau:

16

Trường hợp tat cả đối tương thừa kế quyền sử dung dat, quyển sử dung đất, tải sản khác gắn liên với đất không thuộc diện được sử dung đất tại Việt

Nam thì người nhân thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dung

đất, quyền sử dung đất và tải sản khác gắn liên với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tăng cho quyển sử dung đất thừa kể Nếu chưa chuyển.

nhượng hoặc chưa tăng cho quyển sử dung dat thì người nhận thừa kế hoặcngười đại diện có văn bản ủy quyển theo quy định nộp hỗ sơ về việc nhân

thửa kế tại cơ quan đăng ký dat dai dé cập nhật vào Số địa chính.

Trường hợp có người thừa kế không thuộc diện được sử dụng đất tại

‘Viet Nam va những người khác thuộc diện được nhận thửa kế quyền sử dụng.

đất theo quy định cia pháp luật về đất đai mã chưa phân chia thừa kế thìnhững người nhân thừa kế hoặc người đại diện có văn ban ủy quyền theo quy

định nộp hỗ sơ về việc nhân thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vvao Sé địa chính Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa ké thi cấp Giấy chứng nhên quyển sử dụng đất, quyên str dụng đất và tài sản khác gắn liền với

đấticho người thuộc đối tương được cấp Giầy chứng nhận quyén sử dụng đấtquyền sử dụng đất va tai sản khác gắn liên với đất, đối với người Việt Namđịnh cư ở nước ngoải không thuộc đối tương được mua nha ở gắn liên vớiquyển sử dung đất 9 tại Việt Nam thi phén thừa kể được giải quyết theo

phương thức chuyển nhượng hoặc được tăng cho, néu chưa chuyển nhượng

hoặc chưa tăng cho quyển sử dụng đất thì người nhân thửa kế hoặc người dai

điện có văn ban ủy quyền theo quy định nộp hỗ sơ vẻ việc nhận thừa kể tại cơ

quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Số dia chính *

Trong trường hợp người thừa kế không thuộc diên được sử dụng đất tại

Việt Nam chưa chuyển nhương hoặc chưa tặng cho quyển sử dụng đất thi

người nhân thừa kế được ủy quyển bằng văn bản cho người trồng nom hoặc

^BGS TS Doin Hằng Những (Cit biện), Phép itv nhà ở cho người Vt Num Game ngoài tiết Xem,

Wo Xây đụng, Hệ Nội 2016 0-51

17

tam sử dụng đất vả thực hiện nghĩa vụ theo quy đính của pháp luật vẻ đất đai

‘va quy định khác cia pháp luật có liên quan

"Trường hợp người Viết Nam định cư ở nước ngoài đã có quyền sử dungđất ở ma không thuộc trường hợp sử dung đất gắn lién với quyền sử dụng đất

ở theo quy định tai Điều 186 của Luật Dat đai năm 2013

Theo quy định tai Điều 169 Luật Bat dai năm 2013, trường hợp ngườigốc Việt Nam nhưng đang định cư ở nước ngoải được nhận quyên sử dụng đấttrong các trường hop sau:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyển sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất trong khu công

nghiệp, cum công nghiệp, khu ch xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Người Việt Nam định cư ỡ nước ngoài thuộc diện được sử dụng đất

tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nha ở được nhận chuyển quyền.

sử dung đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kể, nhên tăngcho nhà ở gắn liên với quyển sử dung đất ở hoặc được nhận quyền sử dung

at ở trong các dự án phát triển nhà ở

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đấtthông qua việc Nhả nước giao đất

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất

theo kết qua hòa giải thành vẻ tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp

quyển công nhận, théa thuân trong hop đồng thé chấp

quyết định của cơ quan nha nước có thẩm quyên về giải quyết tranh chap dat đai, khiêu nại, tổ cáo về dat đai, quyết định hoặc ban án của Tòa án nhân dan

+ VỀ ngiữa vài

Nghĩa vụ tài chính vẻ tiền sử dung dat, tiên thuê đất nhằm dim bảo,

nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

18

Ngiĩa vu sử dụng đất đúng muc đích, tuân thủ quy hoạch giúp quản lý

vả sử dung đất hợp lý, hiệu qua.

‘Nghia vụ bao vệ môi trường góp phan phát triển bên vững,

1.3 Khái quát sự hình thành pháp luật về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng dat tại Việt Nam

1.3.1 Giai đoạn trước khi Luật dit đai năn 1993 có hiệu lực

Giai đoạn nay bao gồm toàn bô thời ky Nhà nước Việt Nam Dân chủCông hoa (1945- 1975) Trong đó: từ năm 1945-1954, nước ta thực hiện Cáchmạng dân tộc dân chủ, từ năm 1954-1975 nước ta thực hiện xây dựng chủnghĩa 28 hôi ở mién Bắc và tiến hành cách mạng giải phóng dân tộc ở miễnNam Đặc trưng cơ bản của chính sich ruéng đất trung thời kỳ này là: khai

hoang, vỡ hoa, tan dụng diện tích đất đai để săn xuất nông nghiệp; tịch thu

ruộng đất cia thực dân, viết gian, địa chủ phong kiến chia cho dân nghèo,

chia ruông đất vắng chủ cho nông dân Đông thời, giai đoạn may còn gồm cả

thời kỹ đâu của Nha nước Cộng hoa xã hội chủ nghĩa Viet Nam từ khi thông

nhất đất nước cho đến khi bắt đâu đổi mới (1976- 1987), cả nước xây dựng chủ nghĩa sã hội theo nên kính tế kế hoạch Trong Cách mang Tháng Tám, nước ta chủ trương tạm gác khẩu hiệu về ruộng đất.

‘Vi vay, quyển sở hữu ruộng đất của địa chủ vẫn chưa bị đụng chạm đến Tháng 1 năm 1948 Hội nghị Trung ương Dang đã xây dựng một cách hệ

thống chính sich ruông đất cia Nha nước Viét Nam dân chủ công hoà trongthời kỹ kháng chiến la: trệt để thực hiện việc giảm 25% địa tô, bai trừ những,thứ địa tô phụ thuộc (như tién tinh gặt, tiễn đầu trầu ), bô chế độ quá điển,

đưa ruông đất va tài sẵn của bon phản quốc tam cấp cho dên nghèo, chia lại công điển cho hợp lý, đem ruông dat, đổn điền của dich cấp cho dân công nghẻo, chân chỉnh các dén điển do Chính phủ quan lý, chính vi vậy vấn dé

19

quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cw ở nước ngoai cũng chưa được

để cập đến”

Sau 10 năm xây dựng chủ nghĩa zã hội theo kiểu kinh tế kê hoạch, đến

nm 1986, dưới sự lãnh đạo của Dang, đất nước ta bắt đâu công cuộc đổi mới, xoá 8 bao cấp, chuyển sang nên kinh tế hạch toán kinh doanh Trước tình

hình đó, ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội nước Công hoa sã hội chủnghĩa Việt Nam đã thông qua Luật đắt dai đâu tiên ~ Luật Bat dai 1987, Luậtnay được công bổ ban hanh bằng Lệnh của Chủ tịch Hội đồng Nhà nước ngày

08 tháng 01 năm 1908 Luật Dat dai 1987 gồm 57 điều, chia thành 6 chương

Nhu vậy giai đoan nay, công tác quản lý đất đai đã bắt đầu đi vào nénép vả đặc biệt chú ý tới việc xác định, lập và quan lý hỗ sơ địa giới hành.chính các cấp dia phương Tuy nhiên thời kỷ này van để quyển sử dung đấtcủa người Viết Nam định cư ở nước ngoài cũng chưa được để cập đền

Pháp lệnh nha ở năm 1991 tại Điển 16 chỉ quy định QSH nha ở tại VietNam của người nước ngoài trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thờigian định cư, thường trú dai han tại Việt Nam, nêu diéu ước quốc tế mà ViếtNam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác Và Điều 80 Luật Dat dainăm 1993 quy định: Người Việt Nam đính cư ở nước ngoài chỉ được giaoquyển sử dung đất thông qua hình thức thuê đất, Quyển va nghĩa vụ củangười thuê đất do Chính phi trình ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định.Nhu vậy, pháp luật nha, đắt giai đoan này không quy định quyền sử dung dattai Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1.3.2 Giai đoạn từ sau khi Luật dit dai năm 1993 có hiệu lực dén nay

Kế từ ngày 01/10/2001, theo Luật số 25/2001/QH10 ngày 29/6/2001 vẻ sửa đổi, bố sung Điều 80 của Luật Dat đai năm 1993, quy định: Người Việt

ˆBTS Cm Rồng The (1997), Quy cơnngười và Lit quốc tÍ về quyền can nghĩ, Neb Chih tị giấc

gà, Nệi g3T

30

Nam định cư ở nước ngoài néu dap ứng các điểu kiện: (1) Về đâu tư lâu đái

có nhu cầu về nha ở trong thời gian đâu tu tai Việt Nam.(2) có công đóng gópvới đất nước, (3)những nha văn hoá, nhà khoa học có nhu cẩu vẻ hoạt đông,thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dưng đất

nước, (4)người có nhu cầu về sống én định tại Việt Nam thi được sử dụng đất

và nha ỡ gắn liễn quyển sử dung đất ở tại Việt Nam, va theo Nghị định số31/2001/NĐ-CP ngày 05/10/ 2001 của Chính phủ quy định: Người Việt Nam

ở nước ngoài được mua nhà để ở gắn liên với quyển sử đụng dat ở tại Việt Nam phải là người về thường trú hoặc tam trú tai Việt Nam và có hộ chiếu

hợp lệ cia Việt Nam hoặc hô chiéu, giấy tờ hợp lê của nước ngoài cấp (phải

có Giây chứng nhân có quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy sác nhận mắt quốc tich

"Việt Nam hoặc Giầy xác nhân đăng ký công dân) thuộc một trong 4 đối tượngsau (1) Người về đầu tư lâu dai tai Việt Nam (theo quy đính của Luật Đâu tưnước ngoai tại Việt Nam hoặc Luật huyền khich đâu từ trong nước, đượccấp Giấy phép đâu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhân đăng ký kinh doanhcủa cơ quan nhà nước có thấm quyển), (2) Người có công đóng góp với datnước, (3) Nhà văn hoá, nhả khoa học và chuyến gia vẻ hoạt đông thường,

xuyên tại Việt Nam: (4) có đơn để nghĩ vé sinh sống ăn định tại Việt Nam và

được cấp có thẩm quyên của cơ quan đại dién ngoại giao Viết Nam chấpthuận và phải dap ứng đủ điều kiên quy định tại Điều 6 cia Nghỉ đính thìthuộc đổi tương được QSH nhà ở tại Viết Nam

Tir ngày 01/7/2004, theo khoản 6 Điểu 9 Luat đất đai năm 2003 “Người

‘Viet Nam định cu ở nước ngoài vẻ đầu tư, hoạt đồng văn hóa, hoạt đông khoahọc thường xuyên hoặc vé sống én định tại Việt Nam được nha nước VietNam giao dat, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liên với quyển sử dụng đấtð" Như vậy, khi không đáp ứng đũ điêu kién quy định của pháp luật nêu trên.thì người Viết Nam định cư ở nước ngoài không được thực hiển các quyển.của người sử dung đất quy định tại Điều 106 của Luật đất đai năm 2003 va

m1

khi đó việc họ tham gia giao dich chuyển nhượng quyên sử dụng dat, mua bán noha là vi phạm pháp luật ®

Pháp luật về QSH nhà @ tại Việt Nam đối với người Viet Nam ở nước ngoài trong giai đoạn nảy liên tục có nhiêu thay đổi nhằm đáp ứng nhu cầu: hội nhập kinh tế quốc tế, cụ thể Từ ngảy 01/7/2006 theo Luật nha ở năm.

2005 tại Điều 126 đã quy định thông thoáng hơn và rút ngắn thời gian cư trú

“từ sáu tháng trở lên được sở hieu một nhà 6 riêng 18 hoặc một căn hd" đổivới người Việt Nam định cư ỡ nước ngoài đã về Việt Nam cư trú có nhủ cầu ở

lại Việt Nam Và đến ngày 01/9/2009 theo Luật số 34/2009/QH sửa đổi, bổ

sung Điểu 126 của Luật Nhà ở thi thời gian cử trủ tại Việt Nam đối với chủ

thể nay đã được rút ngắn xuống còn “03 tháng trở lên” khi đã về Việt Nam cư.

trú có nhủ câu ở lại Việt Nam

"Từ ngày 01/9/2006, theo Nghị quyết sé 1037/2006/NQ-UB TVQH ngày

27/1! 2006 của Uy ban Thường vụ Quốc hội để giải quyết các giao dịch mua

‘ban nha ở thuộc sỡ hữu tư nhân được sác lập trước ngày 01/7/1901 có người

"Việt Nam & nước ngoài tham gia, theo đó trường hop: (1) có hợp đẳng bằngvăn ban được các bên cùng ký, (2) Người đang ở tại nha ở 46 chứng minhđược là ho đã mua nha ỡ đó một cách hop pháp, (3) Chi sử dung đắt, ngườithửa kế nba ở hoặc người được chủ sử dụng đất wy quyển thừa nhận đã bán.nhà ỡ đó thi được coi là hợp đồng mua ban nha ở va các bên phải hoàn tắt các

thủ tục chuyển quyển sỡ hữu nếu không có tranh chấp Nếu có tranh chấp ma chưa hoàn tat thủ tục chuyển quyền sở hữu; hoặc đã hoàn tat thủ tục nhưng, chưa giao nha hoặc chưa trả đủ tiền thì các bên tiếp tục thực hiện quyển, nghia vụ trong hợp đồng theo quy định tại Điều 13, Điều 14 của nghị quyết Hop đồng nma bản nha ở có muc đích, nội dung vi pham diéu câm của pháp

luật hoặc trải dao đức xã hội thì bị võ hiệu toàn bô hoặc một phản, héu quả

pháp lý được giãi quyết theo quy định cia Bộ luật dân sự năm 2005, thời gian.

“ trning Đạt học Lait Hi Nội G019), Gio with Liệt dt dui, 6 Công An Nhân Dân, tr

39

từ ngày 01/7/1996 đến ngày 01/9/2006 không tính vào thời hiệu giải quyếttranh chấp đổi với giao dich nha ở có người Việt Nam định cur ở nước ngoàitham gia

Các luất đắt đai nêu trên đã góp phản to lớn trong việc khai thác quỹ đất,

việc quản lí đất dai đã đi vào nén nép, tạo sư tăng trưởng énđịnh cho nên kinh

tế, nâng cao đời sông vậtchất va tinh thần của nhân dân Tuy nhiên, việc xây

dung hệ thông pháp luật đất đai trong thời gian qua cứng như việc sửa đổi, ba

sung nhiêu lẫn như vay cho thấy hệ thống pháp luật dit đai có tính chấp va,không đồng bộ, nhiên quy đính tô ra lac hu so với thời cuộc va gây khó khăn

cho qua trình áp dung, Vì vậy, việc xây dung Luật dat dai mới để thay thé Luật đất đai ban hành năm 1993) va các Luật dat dai sửa đồi, bé sung là rat cân thiết.

"rên tinh than đó, quá trình xây dưng các dự thảo của Luật đất đai mới rat

công phụ, qua nhiều lẫn chỉnh sửa và lẫy ý kiền nhân dân rồng rai trong cả nước,ngày 26/11/2003, Quốc hội nước Công hoà XHCN Việt Nam Khoá XI, là hopthứ 4 đã thông qua toàn văn Luật đất đai méi với 7 chương và 146 điều, gọi làLuật đất dai ban hành năm 2003) Luật đất đai cũ (nm 2003) có hiệu lực thi

hành kể từ ngày 01/7/2004, nhằm đáp ứng giai đoạn phát triển Đây lả những văn kiện của Đăng để cập một cách toàn diện những quan điểm cơ ban về zây dựng

chính sách và pháp luật đắt đai trong giai đoạn mới Luật đất dai năm 2013 lã sự

thể chế hoa đường lối chính sách của Đăng về van để đất đai Trong luật đất dai

năm 2003 và 2013 déu đã có những quy định rat rõ về vẫn để quyển sử dụng đấtcủa người Viết Nam định cư ở nước ngoài như quyền ,ngiĩa vụ, điều kiến được

sử dụng đất Việc xây dựng Luật đất đai năm 2013 dua trên nén tảng đất đai

thuộc sở hữu toàn dân ma Nha nước trong vai trò là người đại diện chủ sở hữu

‘va người thong nhất quản li đất dai trong phạm vi cả nước ”

“Trường Đạt học Lait Hi Nội G019), Gio with Lui dt dui, 6 Công An Nhân Dân 41

33

Nour vay qua chương 1 tac giã đã tinh bay những vấn để lý luận củapháp luật vé quyền của người Việt Nam định cư ỡ nước ngoài sit dụng đất tại

‘Viet Nam như khái niệm, đặc điểm, nội dung, ý nghia của pháp luật về quyền.

của người Việt Nam đính cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Từ đólâm cơ s cho việc phân tích thực trang trong 2 của khóa luận

CHUONG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE QUYỀN CỦA NGƯỜI 'VIỆT NAM ĐỊNH CƯ ỞNƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐÁT TẠI VIỆT NAM 2.1 Pháp luật thực định về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tai Việt Nam.

3.1.1 Quy định pháp luật về điều kiện đối

ước ngoài được sit dung dat tại Việt Nam

Tại Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 của Quốc hội (Sữa

đổi, bd sung năm 2014) có quy định: “Người Viet Nam định cự ở nước ngoài.

nguéi Việt Nam định cứ ở

là công dân Viet Nam và người gốc Viet Nam cư trú, sinh sống lâu đài ở nước

ngoài “ Mt trong các giây từ sau đây có giá ti chứng minh người có quốcích Việt Nam: Giấy khai sinh, trường hop Giấy khai sinh không thể hiện rõquốc tịch Việt Nam thi phải kèm theo giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam

của cha me; Giầy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu Việt Nam; Quyết định cho

nhập quốc tịch Viết Nam, Quyết định cho trở lại quốc tích Việt Nam, Quyếtđịnh công nhân việc nuôi con nuôi đối với tré em là người nước ngoài, Quyếtđịnh cho người nước ngoài nhận trẻ em Việt Nam làm con nui

Theo Điểm d Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai năm 2013 của Quốc hội

ghi nhận:

“Người Tat Nam dinh cứ ö nước ngoài thuộc điên được sử đụng đất tai Việt Nam theo quy äinh của pháp luật vé sử dung đắt được nhân chuyễn quyén sử đụng đất ở thông qua hình thức mua, thé mua nhận thừa kế, nhân tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử đụng đất ở hoặc được nhận quyễn sử dung đất 6 trong các due án phát triển nhà &

sử đụng đất tại

'Việt Nam nếu thuộc một trong những trường hợp sau được quy định tại Điều

169 Luật Bat đai 2013

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyé

35

- Thông qua viếc Nhà nước giao đắt hoặc thông qua việc Nha nước chothuê đất,

- Được nhận chuyển quyền sử dung dat thông qua nhận chuyển nhượng.

quyển sử dụng đất trong khu cổng nghiệp, cum công nghiép, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế,

- Nếu thuộc diện được sử dung đất tại Việt Nam theo quy định của pháp,

ở thông qua hình thức

‘mua, thuê mua, nhận thừa ké, nhận tăng cho nhà 6 gắn liên với quyền sử dung đất ở hoặc được nhên quyên sử dung đất ở trong các dự án phát triển nhà ở, Tuật vé nha ở thi được nhân chuyển quyền sử dung

+ Được phép nhập cảnh vào Viết Nam,

+ Được sử dung đất thông qua hình thức mua, thuê mua nha ở thương.

mại của doanh nghiệp, hop tác xã kinh doanh bat đông sản, mua, nhân tăng,

cho, nhân đổi, nhận thừa kế nha ở của hộ gia đính, cá nhân, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án dau tư xây dựng nha ở thương mai được phép ban nên để tự tổ chức xây dựng nha ở theo quy định.

~ Theo kết quả hòa giải thành vé tranh chấp dat dai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thöa thuận trong hợp đồng thé chấp để xử

lý nợ, quyết định của cơ quan nha nước có thẩm quyên về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nai, tổ cáo vẻ đất đai, quyết định hoặc ban án của Toa án.

nhân dân, quyết định thi hanh án cia cơ quan thi hảnh án đã được thi hành,

văn bên công nhận kết quả đầu giá quyển sử dụng đất phủ hợp với pháp luật, văn ban vé việc chia tách quyển sử dụng đất phù hop với pháp luật đối với hộ

gia đình hoặc nhóm người có quyển sử dụng đất chung Š

ˆBGS TS Doin Hằng Những (Ci biện), Phép hit vi nhà ở cho người Vt Num Game ngoài ti Vật Nem,

Wo Xây dmg, Hệ Nội 2016 0:34

26

2.1.2 Quy định pháp luật về các hình thưức tiếp cận dat đai ở Việt Nam đôi

với người Việt Nam định cu ở nước ngoài

"Thứ nhất, thông qua hình thức giao đắt có thu tién sử dung đất

Giao đất là việc Nha nước ban hành quyết định dé trao quyên sử dung

đất cho người sử dụng đất Theo đó, người sử dung đắt phải trả cho Nhà nướctiên sử dung đất

"Thứ hai, thông qua hình thức thuê dat từ Nhà nước

Nha nước cho thuê đất thu tién thuê đất hang nấm hoặc thu tiên thuê

đất một lẫn cho cA thời gian thuê trong trường hợp doanh nghiệp có vấn đâu

tư nước ngoai sử dung đất dé thực hiện dự án đâu tư sản xuất nông nghiệp,

lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm mui, đất sẵn xuất, kinh doanh phi nông

nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng có mục dich kinh doanh, đất dé thực hiện dự án dau tư nhà ở để cho thuê hay sử dung dat để zây dựng công.

trình sự nghiệp

"Trong trường hop nay Nha nước và người sử dung đất liên quan sẽ giao

kết hop đồng thuê đất, trong đó người sử dung đất phải trả tiên thuê đất cho

Nha nước Tiên thuê đất có thể được thanh toán một lẫn hoặc hang năm, phụ.thuộc vào lưa chọn của người sử dung đất

"Thứ ba, thông qua hợp đồng thuê đất với Nha nước hoặc hop đông thuêlại với chũ đất trong khu công nghiệp, cum công nghiệp, khu chế xuất

Nha nước cho thuê đất đổi với doanh nghiệp có van đâu tư nước ngoài

để đâu tư xây dựng kinh doanh kết cầu ha tang khu công nghiép, cum công.

nghiệp, khu chế xuất

- Đôi với phẩn diện tích thuê đất trả tiên thuê đắt hàng năm thì ngườiđược Nha nước cho thuê đất có quyển cho thuê lại đất với hình thức tr tiếnthuê đất hàng năm

- Đôi với phân diện tích thuê đất trả tiên thuê đất một lẫn cho cả thờigian thuê thì người được Nha nước cho thuê đất có quyển cho thuê lại đất vớihình thức trả tién thuê dét một lẫn cho cả thời gian thuê hoặc trả tién thuê đấthàng nim.

Trường hợp có vốn đầu tư nước ngoài muốn thuê lại đất từ chủ đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Chủ đất là các tổ

chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đâu

tự nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng cơ sỡ ha tang

khu công nghiệp, cum công nghiệp, khu chế xuất Các chủ thé nảy có quyển

cho thuê lại đất theo hình thức trả tiên thuê đắt hàng năm hoặc trả tiên thuê

đất một lan cho cã thời gian thuê tùy thuộc vao hình thức ma các chủ thể nay

thuê từ Nhà nước

"Thứ từ, thông qua hình thức nhân quyền sử dụng đất

Trong trường hop này, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sé nhân quyền sử dụng đất bằng cách nhân chuyển nhượng vốn đâu tư là giá tri quyền

sử dụng dat của người đang sử đụng dat có nguồn góc được Nha nước giao đất có thu tiên sử dung đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

mà giá tri quyền sử dung đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ

trường hợp chuyển nhượng von đầu tư 1a giá trị quyên sử dụng dat sản xuất

nông nghiệp, đất lâm nghiệp Hoặc có t

nhương tài sản gắn lién với đất

thông qua hợp đồng chuyển

2.1.3 Quy định vê quyên chung đôi với đất dai mà người Việt Nam định cực

lội Nam.ở mước ngoài được sử dung tai

Hiển pháp 2013 tiếp tục khẳng định “ĐẮT dat, tàt nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển vìng trời, tài nguyên thiên nhiên

và các tài sẵn do Nhà nước đẫm te quấn lý là tài sản công mộc số hietoàn dân do Nhà nước dat diện chủ sỡ hữu và thông nhất quản I” Đẳng

38

thời, nhân mạnh đất đai la tai nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển dat nước, được quan ly theo pháp luật Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Như vậy đối

với người Việt Nam định cư 6 nước ngoài thi cũng thuộc trường hợp người sử

dung đất được chuyển quyên sử dụng đất, thực hiện các quyền va nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dung đất được pháp luật bao hộ, °

+ Về quyền sử dung đất của người Viet Nam dinh cư ở nước ngoài Theo quy định tại điểm đ Khoản 1 Điều 169 Luật Dat đai 2013 về nhận.

quyền sử dụng đất : Người Việt Nam định cư ỡ nước ngoài thuộc diện được

sử dung đất Việt Nam theo quy định của pháp luật vẻ nha ở được nhận chuyển quyên sử dung đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhân thừa ké, nhân tặng cho nha ở gắn liễn với quyển sử dụng đất ở hoặc được nhân quyền sử dung dat ở trong các du án phát triển nha ở.

Căn cử theo khoăn 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014 thi đổi với người Viet

‘Nam định cư ở nước ngoài vẫn có những quyên đối với nhả ở như công dân.

"Việt Nam như sau:

- Có quyên bat khã sâm phạm vé nhà 6 thuộc sỡ hữu hop pháp của mảnh

- Sir dung nba ỡ vào mục đích để ở và các mục dich khác ma luật không cắm.

- Được cấp Giây chứng nhân đổi với nba ở thuộc quyển sỡ hữu hop

- Sử dụng chung các công trình tiến ích công công trong khu nha ở đótheo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

- Bảo tr, cdi tạo, phá đỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật

nay và pháp luật về xây dựng,

- Được bôi thường theo quy định cia luật khí Nha nước pha đố, trưngmua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nha nước thanh toán theo giá thi trường khiNha nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của minh vi muc đích quốc

phòng, an ninh, phat triển kinh t - xã hội vi lợi ích quốc gia, công công hoặc trong tình trạng chién tranh, tinh trang khẩn cap, phòng, chồng thiên tai,

- Khiểu nại, tổ cáo, khởi kiến đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu.hop pháp của mình và các hành vi khác vi pham pháp luật về nhà 3

+ Về điều kiện sử đụng đất của người Viet Nam định cư ở nước ngoài:

Theo quy định tai Điều 8 Luật Nha ở 2014, người Việt Nam định cư ởrước ngoài thuộc đối tượng được sử dung dat tại Viết Nam phải dap ứng được.các điều kiên sau

- Phải được phép nhập cảnh vào Viết Nam,

- Có nha ở hợp pháp thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương

‘mai cũa doanh nghiệp, hop tắc xã kinh doanh bắt đông sin (sau đây gọi chung

a doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), mua, nhân tặng cho, nhân đỗ

nhân thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhương quyển sử

dung dat 6 trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép ban nên

để tự tổ chức xây đưng nha ở theo quy định của pháp luât,

Nour vậy, theo quy định nay thi con trai bác 1a người Viết Nam định cư

ở nước ngoài thì có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dung dat ở thông qua.

hình thức mua nha ở của hộ gia đính, cả nhân khác nêu được phép nhập cảnh.vào Việt Nam

30

Điều 6 Nghị định số 00/2015/NĐ-CP quy định “1 người Việt Nam.

định cử ỡ nước ngoài, có giấy tờ chứng minh tạo lập nha ở hợp pháp (tuânthủ điểu kiên và hình thức) theo quy định của Luật Nhà ỡ, pháp luật kinh.doanh bat động sản va pháp luật có liên quan (bao gim cả nhà ở được đầu tư

xây dựng theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyển phê duyệt trong các dự án quy đình tại Khoản 2 Điền 17 của Luật Nha ở) và có giấy tờ

chứng minh đối tương được sử dụng đất ở theo quy định tại Điền 5 của Nghỉđịnh này thi được Nha nước cấp Giây chứng nhận đổi với nhà 6 đó

Đối với người Việt Nam đính cư ở nước ngoài nếu không được nhậpcảnh vào Việt Nam ma được tặng cho hoặc được thửa kế nhà ở tại Việt Namthủ không được công nhân QSH nha ở mà phải thực hiện quy định tại các

Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 78 của Nghị định 09/2015/NĐ-CP Cu thể người Viet Nam định cư ở nước ngoài có thể tiền hanHuéy quyển cho cá nhân, tổ chức

khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam ban hoặc tăng cho nhà ở Việc bán,

tặng cho nhà ỡ được thực hiện khi có các giấy tờ theo quy định bao gồm: (i)

Hop đồng tặng cho, giấy tờ vẻ thừa kế nhà ở được lập theo quy định của phápluật về nha ở và pháp luật dân sư của Viết Nam, (ii) Giấy tờ chứng

minh QSH nha ở của bên tặng cho, bên để thừa kế theo quy định của Luật

Nha ở và Điển 72 của Nghỉ định số 09/2015/NĐ-CP (chứng minh điều kiênnha ỡ tham gia giao dịch đối với trường hop không bắt buộc phải có Giấychứng nhân), (ii) Văn bản ủy quyển bán hoặc ting cho nha ở được lập theoquy định của pháp luật dân sự néu ủy quyển cho người khác ban, tăng cho nhaở: Trinh tự, thũ tục mua ban, tăng cho nha ở được thực hiển theo quy định củaLuật Nhà ở va Nghị định 90/2015/NĐ-CP

Trinh tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhân cho quyển sử dụng đất được

thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, chủ dau tư dự án xây dựng.

nhả ở có trách nhiêm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuếmua nhà 6, trưởng hợp người mua, thuê mua nha ở từ nguyên làm thủ tục cấp

31

Giấy chứng nhân thi chủ đâu từ phải cung cấp hỗ sơ và các giấy tờ pháp lý cóliên quan đến nha ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở.

2.1.4 Quy định về quyên chuyén quyên sit dung dat mà người Việt Nam

dink cw ở nước ngoài được sử dung tai Việt Nam

Hiện nay vẻ vẫn để nhân quyển sử dụng đất đối với người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, điểm đ Khoản 1 Điều 169 Luật Đất dai 2013 quy định.

như sau

*đ) Người Việt Nam định cw ở nước ngoai thuộc diện được sử dung đất

tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nha ở được nhận chuyển quyền.

sử dung dat ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kể, nhên tăngcho nhà ở gắn liên với quyển sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dung

đất ở trong các dựán phát triển nha ở;”

Khoản 1 Điều 186 Luật Bat đai 2013 cũng có quy định về Quyên va

nghĩa vụ vẻ sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sitdụng đất tại Việt Nam như sau:

“1 Người Viết Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tương có

quyển sử dụng đất theo quy định của pháp luật vé nhà ở thì có quyền sé hữu.nhà ở gắn liên với quyển sử dung đất ở tại Viết Nam”

Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 quy đính người Việt Nam định cư ở nước.ngoài thuôc một trong các đổi tương được sử dụng đất tai Việt Nam Theo

Điễu 8 Luật Nhà ở 2014, điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoai

được công nhận quyển sử dung đất tại Việt Nam gồm:

"Thứ nhất, được phép nhập cảnh vào Việt Nam

Thứ hai, có nha ở hop pháp thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ởthương mai của đoanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bat đông sin (sau đây,gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất đông sản), mua, nhân tăng cho,

3