Khoá luận tốt nghiệp: Pháp luật về quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam và thực tiễn thực thi

Vide chiếm hữu, sử dụng dinh đoạt quyẫn sir hang đắt phải huấn thĩ các đều in, hũ he do pháp luật guy dn Theo quy dinh của Luật Đất dxi năm 2013, doanh nghiệp FDI được hưởng các quyền ch

LÊ LINH TRANG

LÊ LINH TRANG

'Cluyên ngành: Luật Kinh tế

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

NGUGIHUONG DANKHOAHOC

TS TRAN QUANG HUY

Hà Nội - 2023

“âm bảo độ tin cập:/

"Tác gid khóa luận tắt nghiệp(và ghỉ rổ họ tên)

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

Diract Investment)QsDĐ Quyên sử dụng đất

SDB Sử dụng đất

GCNQSDĐ Giấy chứng nhân quyền sở dụng đất

XHCN “Xã hội chủ ngấa

MỤC LỤC

TrangTrang phụ bìa i

Tời cam doan i

Danh mục các chữ viễt tắt itt

Mie lục w

MỞ ĐẦU 1 1.Tính cấp thết của đề tài

2 Tinh hình nghiên cứu

3.Mue dich và nhiệm vụ nghiên cứu,

4

5

Dai tượng va phạm ví nghiên cứu

Phuong pháp nghiền cứu

6 Kết cầu của khóa luận

'NỌI DUNG.

'CHƯƠNG 1.MỌT SỐ VAN ĐÈ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN CUA DOANH.

NGHIỆP CÓ VON DAU TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DUNG DAT TẠI VIET

NAM 6

Ly hận về quyền và nghĩa vu sit dựng đắt cũa doanh nghiệp có vẫn đầu.

1.2 Lý hiận pháp hật về quyền của đoanh nghiệp c‹

sử dựng đất tại Vigt Nam

sử dung đắt tại Việt Naw

1⁄32 Lich sĩ lành thành quy định về quyễn của doanh nghiệp có véu đầu tr ước

HUONG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VÀ THỰC TIEN THỰC HIEN PHAPLUAT VỀ QUYỀN CUA DOANH NGHIỆP CÓ VON BAU TƯ NƯỚC

NGOAI SỬ DỤNG DAT TẠI VIET NAM 25

2.1.2, Dink gid quy định pháp luật sổ quydu cña doanh ughifp có vốn đầu te ước

ngoài sử dg đất ại Vigt Nam “

2:2.Đánh giá thực tn thực hiện pháp hạt về quyền cia ñoanh nghiệp có

2.2.1 Những két qua đạt được trong thục Liệu quy định pháp Int về quyên cña

doank nghiệp có vén đều r mmớc ngoài sử dang đất tại Việt Nam 40 2.2.2, Han chế trong thực hiện quy định pháp hật vé quyền cũa doauh nghiệp có

đầu tr mrớc ngoài sĩ dung đắt tại Việt Naw 43

CHVONG 3 CAC KIEN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VA NÂNG CAO HIEU QUA THỰC THỊ PHÁP LUAT VE QUYỀN CUA DOANH

NGHIEP CO VON ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DUNG DAT TẠI VIET

NAM 30

3.11 Sữa dé, bi sưng các quy dink» quyén cũa doanh nghiệp FDISDD tại Việt

‘Nam nhằm đãm bão tink bình đẳng giãa đomih nghiệp FDI với t8 chức kinh tế

trong nước 50

4.1.2 Siva đối, bỗ sung những quy định dura phù hop, chia mang tink thực tin

cao, gôy bắt lợi cho doah nghiệp FDI SDB tai Việt Naw sĩ4.1.3 Bỗ sung quy định hướng! jcc trờng hop doauk nghiệp FDISDDama pha hật chara die liệu tối 53

4.14 Ré soit, stm đỗi các qny định vễ th ty, this tục về đất dai đối với doank

nghiệp FDI SDD tai Việt Naw theo hướng tuk giãn, ngắm gon và định hướng

«Âmyẫn đỗi số việc tyc liệu các thủ tục hành chính về đắt đai trì Việt Nam

3.2 Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thỉ pháp luật về quyền của đoanh

nghiệp có von đầu tư nước ngoài sử dung đất tại Việt Nam %

KÉT LUẬN 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHAO 60

MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thết cia đề tà

Trong bối cảnh VitNam dang hội nhập manh mổ trên thi rường quốctỄ về cácTĩnh vục chính - xã hội inh, dang vốn đầu tơ nước ngoài hiện nay là mốt trong

những công cụ kinh tế đắc lục làm bê phóng cho sự phá hiển của nén nh tế nước

te Xuyên sud thời gian qua Việt Nam đã va đang xây dụng mỗi quan hộ ngosi giao

tốt đẹp, uất lập quan hệ đối tác chiến lược với các guốc gia phát tiễn tin thể giới như Nhật Bản, Han Quốc, Nga, Trung Quốc, Ấn Độ, Singapore va Hop chúng quốc Hoa Kỹ, tao điều kiện phát tiễn cho việc thu hút vốn đẫu tr nước ngoài vào Việt

dng vốn đầu tr nước ngoài đăng ký vào Việt Nam (FDD đạtNam Trong năm 20:

gần 27.72 USD, bằng 39% so với cing kỷ năm 2021 và cf nước có 36 278 dự án

con hiệu lục với tổng vốn đăng ký trên gin 433,7 tj USD! Các doanh nghiệp có vấn, đầu hznoớc ngoài (doanh ngưệp FDD ngày cing hoạt động phổ biển và hành thánh, tông rên khắp cã nước, có thể thấy nhống dự án có vén đầu hư nước ngoài có mỗi

quen hệ mật thiết với việc sở dụng đất tei Việt Nam, Do đã, việc xây dụng một hành

của chủ

lang pháp ly điều chỉnh quyền sử dung đất ty trong giai đoạn hiện nay

đồng vai to võ cùng quan trọng không chi dim bão việc ôi ta hỏa đồng vẫn đầu hr

"nước ngoà, phát triển kinh tổ theo dinh hướng xã hồi chủ nga ma còn dim bão ar tình đẳng về quyén sở dạng đất giữa chủ thé trong nước và các doanh nghiệp FDI

Trong những năm vim qua, pháp loật Việt Nam nói chung và pháp luật về đất

dai nói riing đã đạt được những think tou nhất dinh trong thể chế hóa chủ trương

đường lỗi oa Đăng và chính séch của Nhà nước nhằm phục vụ mục dich biển ViệtNem thành mốt thi rường kính mỡ mang ảnh hướng xã hột chủ nga So với thờigian trước đây, biện nay quyền và nghia vụ của doanh nghiệp FDI đã được mỡ rộng,hơn, ngiy cing tin gin hơn tớ ình đẳng và quyền vi ngiĩa vụ sử dụng đất đổi với

tỔ chúc, cánhân ong nước Nhân chưng pháp uất vé đất đi điệu chính về quyéa sử

dung đất mic ta hiện nay đã cơ bản đáp ứng được các yêu cầu của quá tinh phát

"Gye Bia uranic ngoài, Bio cio thà hành re đu tr nuớc ng năm: 2022, Teng thông ân in từ Bộ

HE ow vỉ Dante, 26/120022, tự cập ke 141527 ng 1192023.

[pe sammraups go portal gs/3003/Bao-cto-tnlc họ nụ Set: dno tesmac ages

20-iển nh tế rong bối cảnh hội nhập quốc tỉ cũng như giữ được định hướng xã hội

chủ giữa đối với nên kinh té Viét Nam

Tuy nhiên, hiện nay, một s nổi dng pháp luật vé quyền sử dung đất ti ViệtNem đối với domh nghiệp FDI dé ra chưa thục sự phù hợp với các hiệp dink, đều

tước quốc té ma Việt Nam la thành viên, quyén và nghĩa vụ gia doanh nghiệp FDI Với các doanh nghiệp rơng nước chưa thục ar bình đẳng các quy dinh pháp luật còn

thiêu tính đồng bô với những quụ định trong pháp luật đầu tư và pháp loật doen

"nghiệp gây khó khăn cho các chỗ thể trong việc thực hiện dự én đầu tư song song vớivie thục hiển ding quy dinh pháp luật

Xi vây, việc nghiên cứu sấu và toàn điện về quy dinh quyền và ngiĩa vụ cũadoanh nghiệp FDI vé nữ đụng dit ti Việt Nam là một điễu cực lĩ cần tht và quantrong rong bối cảnh biện ney V 6i những do rên đầy sinh viên chọn đ ti “Pháp

Thật về quyén cña doah nghiệp c

“Nam và thre tg thực th làn khôa luận tốt nghiệp

2 Tinh hình nghiên cứu

Tính tử giải đoạn Luật Đất đi ra đời din nay là hơn 30 năm, đã trải qua 05 lên

ấn din tr mmớc ngoài si dung đất ti Việt

lin sửa đố, bỗ sing các quy din pháp luật sao cho phù hợp với dinh hướng phát triển của quốc ga trong từng gia đoạn và đang tấp tục được hoàn hiện trong dự thân

sửa đã, bỗ sung Luật Bit dei 2013 trong tháng 10/2023 Song sang với những dự

thio luật sa đổ, bỗ ming là những đóng gip cia các giáo sự pho giáo mx tiễn đ, thạc sf có trình 46, chuyên môn cũng như cộng đồng sinh viên theo đuổi lĩnh vực

hấp luật thông qua những cổng bình nghiên cứu khoa học, luận vẫn, luận én vénhũng vận đồ trong pháp luật đất đi nói chung và quyền, nghữa vụ trong rỡ dụng đất

ti ViétWam cia đoanh nghiệp FDI nói riêng Những ti liêu này là quá tỉnhtịch lũycác bùi học kink ngưệm trong mave và quốc té về vẫn dé này, do đỏ là cơ sở themXhảo quý giá nhim xây dụng hành thành nôn các quy đính trong dự thio luật về đấtđai trong thời gian qua công hư trong tương li

Một số công trình tiêu biểu có thể kể din như luận vin tên a "Pháp luật vé quyền và ngiữn vụ cin tổ chúc kinh tổ rong nữ dạng đất" (Nguyễn Ngoc Mink); bai

xiết"Luật Dit đa 2003 và vẫn để hộ nhập lanh tá quốc

fin vin thạc đ luật học “Pháp luật về quyén và ngiữa vụ sở dang đất của doanh

cia TS Trên QuangHuy,

"nghiệp có vẫn đầu tơ nước ngoài từ thục tiến tử thành phố Hỗ Chi Mink” La Hỗ

Nhất Huy); luân văn thạc đ luật học “Thue trang pháp luật về quyền và ngiĩa vụ côn

doanh nghiệp có vẫn đâu tu nước ngoài rỡ dụng dit tei Việt Nam” (N guyễn Mai

Anh), vv

"Những công tình luận én, luận vẫn cũng như các công tỉnh nghiên cứu khoshọc đã góp phân không nhỏ vào quá tình hoàn thiện các ch đính về luật đất đi nốichung và quy dinh về quyên và ngất vụ của doanh nghiệp FDI trong sử dung đất tiVigt Nam nó riêng oie các nhá lâm luật trong thor gian quá

3.Muc đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mu đích nghiên cứu

Moe dich khóa luận này hướng din là nhẫm gi quyết những han chế tongthục trang vé quyén và ngiấa vụ côn doanh nghiệp FDI đối với sở dung dit te ViệtNem hiện có trong thôi gian qua, đặc biét là trong bỗi cảnh khắc phục tin dự và phục

Thi kinh tế xã hội do tác động năng nề cia đại dịch COVID-19 để tei công như bắt

Ip những xu thể thợ "rong cơ câu kink tổ trên toàn cầu hiện ney

Bén cạnh đó, tác giã cũng mong muốn những định hướng hoàn thiện các quy.inh pháp luật hiện hành để cập trong khóa luận có thể khắc phục những hen chếtrong thục hiện, thực thi pháp luật đối với vẫn đề về quyên sở dụng đắt của doanh:nghiệp FDI tại Việt Nam,

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

'Từ mục đích để ra, khóa luận tập trang vào trién khai các nhiệm vụ sau đây:

"Thứ nhất, nghiên cứu và nhân dién bản chất cũa cơ sở lý luân về các khái niệm,đặc điểm, các quy dish pháp luật về quyền, nghĩa vụ cia doanh nghiệp FDI sở dungđất tại Việt Nam

“Thử ha, phân tích và luận gai cơ sỡ lý luễn và cơ sở thực ấn về quá hình hoàn

thiên pháp luật đất đi về quyên sử dụng đất đốt với doanh nghiệp FDI

Thứ ba, phân tích nổi dụng chế dinh pháp luật vé quyền và nghĩa vụ cũa doanh

"nghiệp FDI trong s dụng đất ti Viết Nam

Thử tụ nghiên cứu và đánh giá thục tin thọ thi chỗ định pháp luật nê trên,

ao gồm những thánh tu và hen chế côn tổn tạ rong các quý định pháp luật vé

quyền và ngiĩa vụ của doanh nghiệp FDI đối với sử dụng đất ei Vidt Nam trén cơ sở thục tiến host động đầu tr tước ngoài vào Việt Nam

Thử nim, rút ra các bai hoc lành nghiện từ những thành to và han chế ca

"ước ta trong vẫn để mỡ rộng quyên sử dụng đất đái với doanh nghiệp FDI, đưa ra

dich hưởng giã quyết những hạn chế con tên tử trên thục tê hiện may cũng như cơ

chế hoàn thiện quy định pháp luật về dit dai nói chung và quy định về quyên, nghĩa

vụ của doanh nghiệp FDI sử dạng đất tri Viét Nam nó riêng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu.

ĐỂ thục hiện để tả nay các đổi tương nghiên cứu được xác định như sau

Thử nhất, các quy đính pháp luật về dit đa, đặc bit chủ trong phân tích Luật iit dei 3013; các du thảo sửa đố, bỗ song Luật Đất đa 2013 và các vin bản hướng

in thi hành về quyền sở dụng đất cũa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

“Thứ ha, chủ trương và đường lồi của Đồng chính sich của Nhà nước về quần

ý và sở dạng đất đại nói chung và quyén, ngần vụ cũa doanh nghiệp có vẫn đều tr

“nước ngoài trong sử đụng đất nói riêng

“Thứ be, thực tin thi hành Luật Đất đai năm 2013 và chế dinh vé quyền và nghĩe

‘acta doanh nghiệp có vén đầu tr nước ngoài nổi riêng

That; một sổ vụ việc cụ thể vi thục hi quy đạn pháp uất vé quyên và neha

‘ya của doanh nghiệp FDI trong sở dung đắt

42.Phamvinghién cấu

"Thứ nhất, luân gai, làm rõ một số dé ý luận về khái niệm, bin chất đặc

iim liên quan đến quyên và nghĩa vụ cũa doanh nghiệp FDI trong sở dụng đất ti

VietNam

"Thứ hai, lâm rõ xu hướng kế thừa va phát triển của chế định pháp luật về quyền.

sử dạng đất của doanh nghiép FDI thông qua việc phân tích, đánh giá nội dụng các

quy định Luật Đất đi năm 2013 và các vin binhướng dẫn thi hành:

Thứ ba, nghiên cứu về thục én thí hành các quy định Luật Dat dai nim 2013

vi các vin bản hướng dẫn và quyên và nghĩa vụ của đoanh nghiệp FDI trong sỡ dụng

đất tại Việt Nam

5 Phuong pháp nghiên cứu

Thỏa luân sở dụng các phương pháp nghiễn cứu sau diy để dat được mục tiêu

nghiên cửu

Thử nhất phương pháp luận nghiên cửu khoa học duy vật biển ching, duy vậtlich sử của Chủ nga Mác ~ Lénin và từ tưởng Hỗ Chi Minh về Nhà nước pháp

quyền

“Thử ha, phương pháp tổng — phân — hợp (tổng họp ~ phân tich kết luân đánh

giồ, phương phép sơ sánh được sử đụng t chương Ì và chương để xây dựng nên,tingly luận cơ bản lý giãi sâu hơn về thực tấn th hành quy định pháp luật về quyền

sử đang dit của don nghiệp đầu tơ nước ngoài nhằm nit r bài họ kinh nghiệm ở

chương3

Thử ba, phương pháp lập luận, phương pháp thông kê đỡ lậu, phương pháp quy

"nạp, phương pháp suy diễn nhằm xây dựng các kiễn nghĩ nh hướng hoàn thiện pháp

uậttrên cơ sở đánh giá những thành tou và hạn chế ở chương

6.K của khóa lận

khóa luận được chia thánh 03 phẫn chính: mỡ đều, nốt dung và kết luền, trong,

đó, phần nội dụng bao gm 03 chương rong đó

Chương |: Một số van để lý luận về quyền cũa doanh nghiệp có von đầu tư nước

"ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

Chương2: Thực trạng phép luật về quyền củ doanh nghiệp có vẫn đầu tr nước

"ngoài sử dụng đất tại Vi Nam,

Chương 3: Các kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng ceo hiệu quả thực thipháp luật về quyền của doanh nghiệp có vấn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại ViệtNam

1.11 Khái niệm đomnh nghiệp có vỗn đầu tr nước ngoài

Khả niêm về doanh nghiệp có vấn đâu tr nước ngoài (sau diy gợi là does

"nghiệp FD) lin đầu xuất hiện ở Việt Nam vào năm 1987 dưới thuật ngõ “xỉ ngiệp

só vốn đầu tr nước ngoài" cùng với mt bạn hành ci vin bản Luật Dau h đầu tin,

cũanước ta KE từ thời điểm đó đến nay, pháp luật nước ta đ có những diém đãi mới

đỗ phủ hợp với xu hướng phát tiễn kính tế của thế giới, mỡ của thí trường khuyên

Xhích nhà đầu tr nước ngoài đu tư vio Việt Nam Song song đó các dinh ngiấn vé doanh ngệp có vẫn đầu tước ngoài cũng được nghiễn cửa, phát hiển sao cho phis hop với sự phát tri của ting thời kỹ

Theo Từ điễn Luật học do Viện Kos học Pháp tý — Bộ Tự pháp biên soạn nim

2006, doanh nghiệp có vẫn đầu hrnước ngoài là lá “Doanh nghiệp do nhà đầu cia

dt quốc gia đầu hrioàn bộ hoặc mộtphẫn vin thành lập rên lãnh thd của một ude gia khác đễ tién hành hoat đồng lạnh doanh tu lợi nhiên Nhẫn mước trên thể git hông phân brật vẫn đầu ne trong nước với vẫn dds emusic ngoài và bi vậy, không

8 khái mm đeemhtnghưập có vẫn đẫu henước ngoài; ho gợi các doanh nghiệp đượcthành lập trên cơ sẽ góp vốn cña các nhà đầu hemurớc ngoài theo hình đhức tổ chức

pháp lý cia ching ví dụ: công y trách nhiệm lữu hơn, công cổ phần Thuátngữ doanh nghiệp có vễn đầu ne ước ngoài chính thie được sir chong trong Luật đu he

ốc ngài tại Tiệt Nam năm 1996 (rước đó gọt là xí nghập có vẫn đầu ne mabegoat)"

Theo Tir din Giấi thích thuật ngỡ Luật học, doanh nghiệp có vẫn đầu tơ nước

"ngoài là “đeh nghập do nhà đầu hr ước ngoài đẫu te rực hếp toàn bộ hoặc một phẩn vẫn thành lập tạ Tiệt Nam đễ tẳn hành hoạt đồng tan doanh" $

“Vin ow học Hip - Bộ Rephip, Nea tnithoc, 2006, S210

Can cứ Luật Dat dai số 45/2013/QH13 của Quốc hội ban hành ngày 29 tháng.

11 năm 2013 quy dinh tai khoản 7 Điễu 5, doanh nghiệp có vẫn đầu he nuớc ngoài

“gd domh nghiệp 1009 vẫn đầu ne mước ngoài doar nghưệp liên doanh, donnh nghiệp Tiét Nam mànhà đẫu hznnrớc ngoài mua cổ phn, sáp nhập, mua lại theo ng" inh cũa pháp huậtvễ đẳu ne" Có thể thấy khái niệm và doanh nghiệp FDI theo Luật

Dit dai hiện hành được quy định bằng phương thúc tật kê dựa trần hành thức gopvvén của doanh nghiệp

Căn cử Luật Đầu tr số61/2020/QHI14, thuật ngỡ được sử dụng]à tổ chúc lạnh

tẾ 00 vén đầu tr nước ngoài”, cổ pham vi đối hương rộng hơn so với "doanh nghiệp

có vốn đầu ty nước ngoài" Theo khoản 22 Điễu 3 Luật Diu tự nim 2020, tổ chúc kinh tổ có vẫn đầu từ nước ngoài "là td chức lo tế có nhà đu ne nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông" Đôi với hai niém "nhà đầu he nước ngoài" Luật Doenth

"nghiệp 2020 quy định, nha đều tơ nước ngoài là cá nhân, tổ chức theo quy dinh côn Luật Đâu tr năm 2020, tic là “cá nhân có qude tich nước ngoài, tổ chức thành lập

theo pháp luậtước ngoài thục hiện hoạt động đẩu hanh doar tại Tiết Nam"

Từ các i niệm tin có thé thấy: pháp luật hin nay đã bố các quy nh cũ vékhá niêm doanh nghiệp có vấn đầu t nước ngoài trong các văn bên pháp luật nhy

“Thông từ 56/2001/TT-BIKHCNMT vaN gh dink 51/2009/NĐ-CP; hiện nay pháp luậtdang cử dạng song song thuật ngỡ "doanh nghiệp có vẫn đầu từ nước ngoài" trongpham vi điều chinh của pháp luật đất đại và thuật ng "tổ chức kính tổ có vần đâu ty

"ước ngoài” theo tính thân cia Luật Đâu tơ năm 2020 Tuy nhiễn hiện nay, quy din

vi khả niệm "doanh nghiệp có vẫn đâu ty nước ngoai” hiện đang gấp mét rổ bit cập

trong thọ tấn Mot số nhà lâm luật đánh giá đây là một quy pham năng về dink ương và "gật chẳng cháo, bt op giữa quy Ảnh cia các luậtiên quan din việc de chinh cùng một nhóm quan hệ pháp luật" *, gây khó khăn trong việc thục hiện pháp

uất của doanh nghiệp công nhy căn trở quá trình thục thi pháp iu của các cơ quan

có thẫm quyên giám sát điều tra

Cu thể hơn, quy định về khú niêm "đoanh nghiệp có vốn đầu tr nước ngoài" hiện nay dang bi cơ thể hóa, tip trung vào một nhóm đối tương các doanh nghiệp

sein Hii Vi, Donitngệp có vin đầu truc ngoàthễn tho cách náo mới ding?, Tap chi dint

Ta seVit Nem, 1310972021, cặp ie 1321535 ngày O2/102023, eps os allo ghey co 3g:

dảm th gmọc ng bó ưo-ciểthuo ine ong] 631548010 hd

7

hân loi theo hình thúc gớp vẫn ma chưa bao quát hết trường hợp các tổ chúc kin

tế khác cổ vốn đều tr nước ngoài công tham gia vio thị trường bit đông sin VitNam

"Nhờ vậy theo xu thể pháp luật hiền hành, tác giã cho ring cén hướng tới sử

dung thống nhất thuật ngữ "tổ chúc ánh tế có vén đu tơ nước ngoài" và có thể rút

xa khểi niệm cud: cùng nữn sau: TỔ chức lanh tế có vốn dé hước ngoài là tổ chức fant cô nhà đẫt hrnước ngoài là thành viên hoặc od đồng đướt hình thức góp vd

mua cỗ phẩn, mua phần vin gôp, liên doanh, mua lợi sáp nhập với tổ chức kinh tế

trong nước hoặc thành lập tổ chức anh tệ mot 100% ven đầu hrmuớc ngoài theo qag" inh cia pháp luật đẫu hrnhằm hoạt đồng lanh doanh tn lợi nôn

Một số đặc đm của tổ chúc FDI gồm: 1) Tổ chức kinh tổ FDI thuộc sở ia

"hoàn toàn hoặc sở hữu một phần côa nhà đâu tơ nước ngoài 2) Tổ chức nh tế FDIđược thành lip và hoạt ding rên cơ sở gây ghép đầu tơ doco quan quan lý nhà nước

vi đầu trngớc ngoài cấp và chiu sự điều chính của hệ thống phép luật Việt Nam; 3)

Tổ chức lánh tế FDI có tự cách pháp nhân theo quy dinh pháp luật Việt Nam; 4) Tổ chức ánh tử FDI có thé lựa chọn bit kì loại inh tổ chức kin té nào: công ty cổ phân,

công ty trách nhiệm hữu hen, công ty hop danh, dosnh nghiệp từ nhân, hợp tác xã,

liên hop tác xã và các hình thúc tổ chức lánh t khác, 5) Tổ chúc kinh tế FDI hoạt

đồng với mục đích kinh doanh thụ lọi alain

1.12 Khái niệm vé quyền cia đomnh nghiệp có vén đều tr mrớc ngodi sc dung đắt dại Việt Nam

1.121 Khải niệm về doanh nghập có vẫn đầu hr nước ngoài sử cing đất tơi Tệt

Nan

Trong pháp luật dit di hiện nay chưa có quy định cụ thể về định ngiấn doan:

"nghiệp FDI sở đụng đất ti Việt Nam Tuy nhiên, từ các quy dinh pháp luật hiện hành)

diéu chỉnh quan hệ sỡ đụng đất có chỗ thé là doanh nghiệp FDI, ta có thể hiểu: Doanh.

"nghiệp FDI sở dạng dt at chức kinh tế do nhà đu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phẩn mua phần vẫn góp, liên domh, mua lại, sắp nhập với tễ chức lạnh tễ trong ước hoặc thành lập tổ chức anh té mới 10096 vốn đầu hr nước ngoài theo guy nh:

sa pháp luật đẫt hcnhằm hoạt đông lanh doanh tht lợi niên được nhà nước Tiệt

“Nam cho thud ct eo hình thúc trả tên thuê đắt hằng năm hay rã tdthuê đắtmột

ân cho cổ thời gian thué hoặc được Nhà nước Tiét Nam giao đắt có tim tén SDB,

“được thud lại đắt trong các Hou công nghiệp, cum công nghiệp lm chễ xuất lim: sống nghệ cao và nhận góp vẫn bằng QSDB cũa bên Tiết Nam di thực hiện các đục

in đẫu tute Tt Nam

Từ khá niém trên co thé thiy doanh nghiệp FDI sử dạng đất có mốt số đặc

sơ bên như sau:

Thứ nhất, doanh ngập FDI được Nha nước Vist Nam giao đất có thu tin sử dung đất chỉ trong trường hop thực hiển dự án đâu trxây đụng nhà để bản hoặc để bán kếthợp cho thuê Điều này chi có hiệu lực từ thời điễn Luật Đất đu 2013 có hiée

lọc (tức ngày 01/07/2014), có thể thấy rước lúa đosnh ngiệp FDI chỉ được Nhà

"ước Việt Nam cho thuê đất chứ không được gia đất để thục hiện de án đu tr Thứ hơi, các hình thức sử dung dit đối với chủ thể 1a doanh nghiệp FDI bao gồm được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất, giao đất có thu tiền SDD để thục hiện

du án đầu từ xây dmg nhà ở để bin hoặc dé bản kết hop cho thuê, thuê la đất gắn Với kắt câu hạ ting trong khu cổng nghiập, com công nghiệp, khu chế xuất khu công

"nghệ cao; doanh nghiệp Hiên doanh nhân chuyển QSDĐ thông qua nhân góp vốn bing

SDB; doanh nghiệp FDI nhân chuyễn nhương vén đầu tela gi ti QSDB Đố với các hình thức như nhận chuyển nhương QSDĐ cũa hộ gia dn nhân, nhân ting cho QSDB, nhân chuyển QSDĐ thông qua nhân thùn kế QSDĐ không thuốc phem

viQSDD của doanh ngiệp FDI

Thứ ba, doanh nghiệp liên doanh là loại bình doanh nghiệp duy nhất được nhận

chuyển QSDĐ thông qua nhân gip vốn bing QSDB; các hình thức doanh nghiệp

Xhác như doanh nghiệp 100% vốn đầu tơ nước ngoài hay doanh nghiệp rong nước

có nhà đầu hưnớc ngoài mua cổ phần, ráp nhập, mua li theo quy din cia phép luật

VỀ đầu tr th không được áp dụng hình thúc SDB này,

1.122 Khátmân về quyển cũa doanh nghập có vẫn đẳu hemrớe ngoài sử ng đắt

ta Tiệt Nam

Quyên nữ dung dit (sm đây goi la OSDĐ) cite doanh nghiệp FDI là thuật ngĩxuất hiện khá ph

hành Luật Dit dei đến nay Tuy nhiên in nay chưa có vin bản luật nào du ra khái

in trang các vấn bản phip luật về đất đai kể từ giả doen ban niệm chính thức về quyển của doanh nghiệp FDI SD tại VietNam Do đó, te có thể

°

dun vào khái niệm về quyền, OSDĐ, quyển cia người SDD mã các ti liêu nghiên

sửa v lý luân chung về nhà nước và pháp luật và về pháp luật đất đ trước đây đã đúc kết 48 đưa ra cá nhin chung nhất về dinh ngiữa quyén của doanh nghiệp FDI

SDD tại Việt Nam,

XhóaXIHI về tiếp te đỗi mới, hoàn thiện th

qué quản Lý và sử dụng đất tao đông lực đưa nước te td thin nước phát tiễn có thụ

nhập cao, Đăngta khẳng éinh QSDD là “mdtloat tin sốn va hàng hỏa đặc biệtnhương

không phait là quyển sở hữu “Ý Như vậy, giá trị của QSDD khác với giá tri hàng hóa

thông thường ở ch nó không được xác dinh bối quy luật thông thường hay hao phí

Ố, chính sách, nâng cao hiệu lục, hiệu

lao động bô ra để ình thành đất ma chỉ có lao động bỗ ra để ci tao, tụ bỗ đất Ngoài

xe, đổi tương của QSD là dit đa, tải sin thuộc sở hữu toàn dân, do đó quyền dindost QSDĐ phụ thuộc rất nhiêu vào ý chi cũa Nhà nước

Theo Từ điển Luật học nim 2006, QSDB là “up

thắc công dụng hưởng hoa lợi lot ich Rruậc sử dụng đắt được Nhànước giao, cho

thuê hoặc được chuyén giao từ chỉ thể khác thông qua việc chuyễn đỗ, chyỗn hương che thuê, cho tin lại thừa lễ, ting che “5 Theo Giáo tình Luật Đất đại

của Trường Đại học Luật Hà Nộ, quyền cia người SDD được định ngiấn là “Ta kd

ning mà pháp hit che phíp người st đhng đắt được thực hiện những hành vĩ nhất inh trong quá tình sảng đắt nhằm sử chong đất ding mục đích hop lí hắt löệm

và dat hiu quả lạnh tổ cao"?

"Nhờ viy, có thé nit ra khó niệm quyển của doanh nghiép FDI SDB tr Việt

Nem như sm: Quyén của doanh nghập RDI si dụng đắt là kh năng ma php luật

état cho pháp, công nhận và đân báo thục hiện đổi với doanh nghưệp RDI theo

3 domihnghuập FDI được thực hiện những hành vi nhất din, hướng hoa lợi, lot ich trong quả trinh SDD nhằm SDD ding mục dich và dat được hiểu quả linh tổ cao.

của các chủ thé được khai

ˆ Bạm chấp hành Tam wong Đăng ln XI, Ne uy số 18-NQ/TH vt tốp ac đỗ bói, hoàn thiện ad

hd, dug sich nững ho tu elute go gun và sở ng đc to dang bơ đừ nước ta bổ đưnh nước

-Rế trên có thập cao ng 1604/2013

ˆ Viên Khoa học phap ý, By iin Ti học tr 695, Nhà mắt bên Te đến Bich Moe vi Nhà Wit bin Te ghép ,2008, BN

Còn đốt với khái niệm QSDĐ của doanh nghiệp FDI: QSDD cũa doanh nghiệp

“EDIlà quyén tài sản của doanh nghidp FDI phat sinh trên cơ sở quyết định giao đắt cho thuê đắt công nhận QSDĐ cũa cơ quan nhà nước có thim quyển hoặc từ các giao dich nhận đuyễn quyển SDB Vide chiếm hữu, sử dụng dinh đoạt quyẫn sir

hang đắt phải huấn thĩ các đều in, hũ he do pháp luật guy dn

Theo quy dinh của Luật Đất dxi năm 2013, doanh nghiệp FDI được hưởng các

quyền chứng như các tổ chức kinh té trong nước cùng với viée cố quyên ting cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê lại, quyền thé chập và quyên gop van bằng

Q8DÐ tủy vào hình thức giao đất, cho thuê đất mš Nhà nước Việt Nam cho phép đổiYới chủ thể là doanh nghiệp FDI

1.1.3, Cơ sỡ hình thành và chim đứt quyầu của doanh nghiệp có vốn din te née ngoài sit dung đắt tại Việt Nam

1.1.8 1 Cơ sở hình thành quyền sử chong đắt của doanh nghưệp FDI

* Giao đất

Giao đất là một tong những cơ sở pháp lý hình thành QSDĐ cũa cá nhân, tổ

chức, hộ gia đính nối chung và doenh nghiệp FDI nói riêng Căn cứ khoăn 7 Điều 3Luật Dat đại năm 2013: “ Nhà nước giao quyên sử địng đất (san đây gợi là Nhà nước

giao đắt) là việc Nhà nước ban hành quyt định giao đắt đã rao quyễn sit dụng đắt cho đối tương có niu cần sử đưng đất"

"Tuy nhiên, pháp luật dat đi có đặt ra giới hạn hành và lêm phát sinh QSDĐ cũa chủ thé SDB là doanh nghiệp FDI dưới hinh thúc giao dit Cu thể, chỉ những hành vi

ga các cơ quan nhà nước có thẩm quyén theo luật đính mới lam phát sinh QSDĐ (Bøilà cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thué đất và cho phép chuyển mục dich SDD), gim: 1) Ủy ben nhân dân inh, thành phổ rực thuộc Trung wong

(ems diy gọi là UBND cấp tnt) quyết ảnh giao dit rong các trường hợp geo dit đối

với Lỗ chú, giao đất đối với cơ sở tôn giáo, giao đất đối với người Việt Nam định cư

ở nước ngots, doanh nghiệp FDIẾ, 2) Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã thành phổ

ˆ Hồ Quang Buy, Suynghivd ái ôm quyin sử ng dit củ Việt Na, Cổng thông th độn từ Bộ Trybip,

° Khoản 1 Bak S9 Lat Dit đu ấm 2033

"

thuộc tỉnh (seu diy gọi là UBND cấp huyện) quyết dinh giao đất trong các trường

hhop giao đất đỗi với hộ gia đnh, cánhân va giao dit đổi với công đẳng dân cư”

Có thể thiy, hành vi giao đất của UBND cấp tinh la cơ sỡ làm phát sinh QSDD

của chủ

Cho thuê dit là cơ sở pháp lý thử ba làm phát sinh QSDĐ cia doanh nghiệpFDI Căn cứ khoản § Điễu 3 Luật Dit đai năm 2013: “Nh me cho thud quyển sir

chong đất (cau đậy gọt là Nhà nước cho thuê đắt) là việc Nhà nước quyết định trao

“quyên s dụng đắt cho đối hương có niu câu sứ dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyén cứ đụng đắt" Cơ sở này có một sô đặc Giẫm cơ bên sau:

Thứ nhất các co quan nhà nước có thậm quyển đi diễn Nhà nước cho chủ thé

có nhu cầu SDD thuê đất Người thuê dit chico quyển cỡ dang ménh dit thuê và

hưởng các quyên khí có quyết đnh cho thuê đất cấp bai cơ quan nhà nước có thm

quyền cũng như Lôi thục hiện diy di các ngiấa vụ luật Ảnh rong qué tỉnh SDDHình thúc SDD này phụ thuộc phần lớn vào ý chi oi Nhà nước

Đổi vớ chủ thé SDB là doanh nghiệp FDI, căn cứ điểm dikhoản 1 Điều 59 Luật

it dxi nim 2013, UBND cấp tinh cho thuê dit đái rong các trường hop nhóm chủ

thể này SDD nhằm thực hiện der án đều tơ sin xuất nông nghiệp lâm nghiệp, nuối

trằng thủy sin, lâm mudi; đất sin xuất, kinh doanh phi công nghiệp, đất xây dụng

công tinh công công có mục đích kinh doanh, đất dé thực hiển dự án đầu tơ xây đụng, nhà ở đỂ cho thuê, dit xây ding công trình sư nghiệp

Thứ hai, nh chất của việc Nhà nước cho thuê dit vừa mang tính hành chính,

văn mang tinh tình ding dus trên thôn thuận Tính hành chính thể hién qua việc Nhà

"ước là đu điện chủ sở hữu toàn din về đất di, thực hiện việc cho thuê đất cho tt

cf các nhóm chủ thể trang đó bao gầm doanh nghiệp FDI Tính bình đẳng thể hiện

tay hy do bảy 8 ý chỉ, cam kết giữn đoanh nghiệp FDI (người thuê 4và cơ quan nhà

"ước có thẩm quyển (người cho thuê đã) thông qua nổi dung hợp đồng thuê đất

* Nhận QSDB

Bên cạnh được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhận QSDĐ là một cơ sở pháp

ý quan trọng làn phát sinh QSDĐ tấp theo của chủ thể doanh nghiệp FDI Căn cứ

Xhoăn 10 Điều 3 Luật Đất dni: "CHmyễn quy sử cng dt vide chuyễn giao quyển

sử ng đắt từ người này sang người Hhác thông qua các hình thức chuyễn đổi chuyễnnhượng thuế tầng cho quyên cứ ding đất và góp vẫn bằng mẫn c dụng

đán

"Nhà nước công nhân và cho phép doanh nghiệp FDI nhận QSDĐ trong cáctrường hợp smu: 1) Do nghiệp FDI được nhận chuyển nhương vin đầu tla giáQSDB theo quy định của Chính phổ, 2) Doanh nghiép FDI nhận QSDĐ thông qua

iệc Nhà nước giao đất di thục iện các dự án đầu hơ xây đụng nhà ð để bản hoặc để

‘bin kết hợp cho thuê 3) Doanh nghiệp FDI được nhận QSD thông qua việc Nhà

"ước cho thuê dit, 4) Doanh nghiệp FDI duye nhận QSDĐ theo kết quả hoe giãi

thành về tranh chấp đất dei được UBND cập có thim quyên công nhận, thöa thuận trong hợp đồng thể chip để xờ lý nợ, quyết inh của cơ quan nha nước có thim quyền

VỀ giãi quyết ranh chấp đất đủ, khiêu nạ, tổ cáo về đất đa, quyết định hoặc bản áncủa Toa án nhân dân, quyết din thi hành án của cơ guan thi hành án đã được thihành, văn bản công nhận kết quả đâu gá QSDĐ phù hợp với pháp luật, văn bản vé

‘vide chia tách QSDD phù hợp với pháp tuật đổi với hộ gia đính hoặc nhóm người có

QSDD chung

1.132 Cơ sở chấm cit quyền stung đắt của doanh nghiệp FDI

Ban về cơ sở châm đút QSDĐ, thu hồi đất là sự kiện pháp lý làm chấm dit việc

SDD cise các chủ thể SDD nói dưung và doanh nghiép FDI nói riêng Căn cứ khoản

11 Điều 3 Luật Dat đa năm 2013, thụ hỏi đất là “vide Nhà nước quyết đmh tu lại

aupén sử Amng đắt cũa người được Nhànước trao quyẫn cử dụng đất hoặc thu lai đắt của người s đìng đắtvi phan pháp luật về đắt den Các trường hop Nhà nước thụ hội đất bao gồm.

Met Id, QSDĐ bị chim đút do ý chi của Nhà nước trong các trường hợp theoquy định pháp luật theo đó cơ quan nhà nước có thâm quyền ra quyết din thụ hảiđất đố với doanh nghiệp FDI trong các trường hop quy dish tại Điễu 64 và Điều 65

Luật Đất đi năm 2013, cụ thể 1) Thu hội đắt do vi phạm pháp luật về đất đa, 2) Ths Tội đất do chim dt việc SDD theo pháp luật, hơ nguyên trả lại đất, có nguy cơ de

doa tính mang cơn người Nh vậy về bản chất những trường hop nêu tên là hậu quả

"pil, gh k khoần 1 Đu 169 Luật Dit duinin 2013,

HH

hấp lý phát sinh hành vi vi pham của chỗ thể SDD thục hiện trong quá tình SDD

‘vAQSDD chính thúc bi châm dứt ôi có quyết nh thụ hỗ đất của cơ quan hà nước

có thậm quyên

Hai là, QSDD bị châm đút trong trường hợp quy định tại Điều 61 và Điều 62

Luật Đất đa năm 2013, tho hỗ dit vi lý do lợi ích chung cũa xã hồi, cụ thé gồm vi uục đích quốc phông en nành, thụ hổi đất đ phát

gia công công Whing trường hợp thu hỗ đất trên a chim dit QSDĐ vì lý do khách

kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc

quen, phục vụ lợi ich chung cho xã hội Điểm khác của trường hợp thu hỗi đất nayVới thụ hộ đất do vi pham pháp luật ở chd chủ thé SDB bị thu hai đắt vì lý do kháchquen sé được Nhà nước bei thường thiệt he về tài sân trên đất con trường hop bi thơ

Tải đất do ý chỉ ca Nhà nước do lá chế ti phat vỉ pham đối với chủ thé SDB vĩ pam

hấp luật về đất đi thi gỡ không duce bai thường:

Balé, QSDĐ bi cham đứt trong trường hợp quy định tei Điều 65 Luật Dat dainăm 2013, chim dit việc SDB theo pháp hut, từ nguyên tra lạ đất, có nguy cơ de

doa tính mang con người bằng quyết dinh tha hỗ dit của cơ quan nhà nước có thẳm, quyền

13.Lý hận pháp hậtvề quyền của đoanh nghấp c m đầu tự nước ng

dụng đất tại Việt Nam

121 Cosi

"ngoài sc đụng đắt tại Việt Nam

1.12 1 Khái mm và đặc đẫm pháp luậtvễ quyên sử: dung đắt cia doanh nghiệp cô

Pháp luật về quyền cia doanh nghiệp có vẫn đầu tơ nước ngoài sử đụng đất tại

Viet mm lang hop các quỹphưm pháp luật đi chính quan hệ xã hội có đốt hương

là quyên sứ chong đất giữa các chủ thể gốm nhà nước với các tỔ chức lanh tễ cô vẫn

ds temic ngoài trong quốn lý nhà nước về việc sử dong đất, giữ tổ chức kenhtế

só vốn đẫu hrnước ngoài với các #8 chức lanh Ế hộ gia Ảnh: cá nhân trong nước

"hoặc giữa các tổ chức lanh tễ có vẫn đẫu hr nước ngoài với nhưm trong việc sir dong đất giao dịch cinyễnnhượng muyẫn cử chong đất tại Tiết Nem

Chế dinh vé quyền ci doanh nghiệp FDI là mốt chế định quan trọng trong hệ

thống pháp Init Đất dai của nước ta vừa nhẫn én định, thiết lập tất he đốt với việc

SDD đẳng thời gứp phin thụ hút đâu tự phát tiễn kính tổ rong muớc, Chế đính này

ao gầm các đặc diém cơ bản sau

“Một là, pháp luật về quyền của doanh nghiệp FDI sử dung dit tại Việt Namthuộc phạm vũ điều chỉnh của không chi Luật Dét dai ma còn bao trim cả trong cácTĩnh vục pháp fut liên quan khác như Luật Doanh nghiệp, Luật Đâu he

Hai là, pháp luật về quyén của doanh nghiệp FDI s dụng đất tạ Việt Nam bản

chấtlà việc thd ch hóa chủ rương đường lỗi cia Đăng vé khuyén khích, phát tiễn,

thánh phân kinh té có vốn đầu tự nước ngoà, nâng cao hiệu quả guân lý và sử dụng

dit tao đồng hục đưa nước ta rổ thánh nước thất tiễn có thu nhập cao rong nẵn lanh,

tổ thi trường inh hướng xã hội chủ ngĩa thể hiện qua các Vin tiện Đai hội Đăng

toin quốc

Bala, pháp uật về quyên của doanh nghiệp FDI sở dụng đt tạ Việt Nam hàn

chứa yêu tổ pháp lut công và yêu tổ pháp uật tơ Y Êu tổ pháp luật cổng thể hiện qua các nội đang quy định về quân lý nhà nước đối với việc SDD ofa doanh nghiệp FDI

như các quy định vé gao đất, cho thuê dt, cấp Giấy ching nhân quyền sở dụng đất(sau đây gọi là GCNOSDP), quyên sở hữu nhà ở va tài sản khác gắn liền với đất,hanh tra xở lý vi phạm pháp luật về SDD của doanh nghiệp FDI, vv Yêu tổ pháp

uất tơ thé hiện qua các nổi dang quy định về ký kết hop đồng thuê đất của doen

"nghiệp FDI, quy dinh về quyén nhận góp vốn, thuê lei QSDD trongšihu công nghiệp,

cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao của đoanh nghiệp FDI, vv

"Bắn là, pháp luật về quyén cũa doanh nghiệp FDI sở dụng dit tri Việt Nem cược xây dụng rên cơ sở binh đẳng hóa giữa quyển của tổ chúc lánh tổ trong nước

và tổ chức kinh tổ FDI tong SDD tei Việt Nam nhằn mở rồng phạm vi tip cận đất

đa, déy manh mục dich sản xuất kinh dosh,

1.2.22 Nội ding điẫu chính pháp luật về quyển của doanh nghiệp có vốn đầu ne

ốc ngoài trong si:cng ct tt Tiệt Nam

"Nhấn chung, pháp lut về quyền của doanh nghiệp FDI SDD tei Viét nem bao

gồm các nhóm quy pham pháp lut cơ bản sau

_Mét a, nhóm các quy định vé cơ sỡ pháp lý làm phát sinh chim đótQ5DĐ ofadoanh nghiệp FDI gồm: 1) Các quy dinh về cho thuê dit, giao đất có th tiên SDD

Tang

1

đối với đoanh nghiệp FDI để thực hiện dự án đâu tr xây đụng nhà ð để bán, chuyển

"hương hoặc cho thuê 2) Các quy định vé to hd đất của doanh nghiệp FDI theo cáctrường họp luật dink

Ti là, nhóm các quy định về QSDĐ của doanh nghiệp FDI gém: 1) Các quyđánh về quyên chung cia người SDD nổi chung và của đoanh nghiệp FDI nóitiêng:

2) Các quy ảnh về quyên nhận góp vốn bing QSDĐ, quyên nhân chuyén hung

âu tư bằng giá tri QSDĐ của doanh nghiệp FDI, v.v:

Ba là, hem các quy định và trình tạ thủ tue liên quan đền SDB cũa doanh

nghiệp FDI gồm: 1) Các quy định về trình ty thủ tue giao dit, cho thuê đất đố với

doanh nguập FDI; 2) Các quy dinh về bình ty thổ tục nhận chuyển nhượng vén đầu

tnrbing giá trì QSDĐ, nhận gap vẫn bằng OSDĐ, vv

"Bắn là, nhóm các quy định về bảo dim QSDĐ của doanh ngiệp FDI, gồm: 1)

Các quy dinh về cập GCNQSDĐ đổi với doanh nghiệp FDI SDD; 2) Các quy đá:

vi giấi quyết khiểu nại, tổ cáo liên quan din QSDĐ của doanh nghiệp FDI, 3) Cácquy Ảnh về giải quyét ranh chấp về QSDD của doanh ngiệp FDI, vv

Năm là, các quy định về quên lý nhà nước đốt với việc SDB của doanh nghiệp FDI, gi: 1) Các quy dinh về thanh tra, kim tra việc SDD của doanh nghiệp FDI;

3) Các quy định về đăng ký QSDĐ của doanh nghiệp FDI, 3) Các quy định về cậpGCNOSDD đối với doanh nghiệp FDI SDD, v.v

1.2.23, Các yêu tổ cơ bản chỉ phối pháp luật về quyển của doanh nghưập FDI sit chong dit tex Tiệt Nam

1) Đường lối phát tiễn kinh tổ

thiên pháp luậtvề đắt đi

“Xét v bản chất, pháp luật được xây dụng và hoàn thiện dựa trên chủ trương và

tia Đăng Cộng sản Viét Nam trân cơ sở hoàn

đường lỗi côa Đăng Công sin Việt Nam, vi vậy, quan diém, chủ ương đoờng lôi

ca Đăng đông vai trỏ cét iva chi phối toàn bộ hệ thing pháp luật đất đ nói chung,

va quy định vé quyền cña doanh nghiệp FDI SDD tai Việt Nam nói rếng

Các Vin liận Đại hội Đăng toàn quốc qua các giả dom không ngùng được đổi smi, bỗ sung và hoàn thiện về dinh hưởng chính sách pháp luật về đất đi nhằm phát tiễn ảnh té xã hội bin võng nỗi bật nhưy

Trong gsi đoạn năm 2012, Nghị quyết số 19-NQ/TW, ngày 31/102012, Hatnghị lân thử 6 Ban Chip hành Trung ương Đảng (hóa XD đã được ban hành nhẫn

iấp tục đỗi mới chính rách, pháp luật vỀ đất dai trong thời kỹ diy manh toán điện

công cuộc đổi mới, tao nên ting din năm 2020 nước ta cơ bên tr thành nước cổng

nghiệp theo hướng hiện đa Đăng a khẳng dinh manh mẽ trong Nghị quyết “Quy inh cụ thể đầu luận đễ nhà đầu hr được giao đắt cho thuê đắt thực hân ce án phát triển nh td xã hội: đồng thời có chế tà đẳng bổ, cụ thd đễ vữlý nghiêm, đt đễn

các trường hop đã được Nhà nước giao đất cho thuê đất nhưng sir dụng lãng phí

hông ding mục dich, đầu cơ đất châm đưa đắt vào sử dụng lhông bổi thường về

“Ất tài sản gẵn iễn với đất giá trí đã đầu neva đất

hy Anh cs thd đi biện Hu hiện các quyển cũa người dng đất đều kiên

hà đầu heđược nhận quyền si chong đt để thực hân các den đầu hr Huyễn Mách việc cho tê, góp vốn bằng quyên sử ng đất đễ thực hiện các đụ ân đầu ne

Sau 10 năm thục hiện Nghi quyết số 19-NQ/TW, ngày 31/10/0012, Hồi nghị

ân thứ 6 Ben Chấp hành Trang wong D ng (khóa XD, chính sách pháp luật về đất

đai đã có nhiễu đổi mới, đáp ứng kịp thôi và nhanh chóng nhu cầu thục tấn từng

"bước tạo khung pháp lý cho hoạt ding quân ý và sở dụng đất một cách hop lý, hiệuaqui và tố đa hóa chi phí Tuy nhiên để khắc phục những hạn chế còn tén dong rongthời kỳ mới, Đăngtađã kịp thời bn hành ghi quyết sổ 18-NQ/TW ngày 16/06/2023,

Hồi nghĩ Trùngương 5 khỏa XII và tiếp tue đỗ mới, hoàn thiên thé chế, chinh sách, ning cao hiệ lạc, hiệu qua quân lý va sở dụng đất tao động hục đưa nước tatré thin

"ước phát triển có thu nhập cao Trong Nghỉ quyết Đăng ta khẳng dink: “Quy dinh

cu thể về đâu giá quyễn sr ng đắt đẫu thẫu đụ án có cứ ng đắt, hơn ch va ink chất chổ các trường hợp giao đắt cho thuê đắt không thông qua đẫu giả yễn

sử ng đắt đẫu thc cn có sứ dụng đất bảo đâm công hai minh bach

Quy Ảnh nụ thd hơn về thâm quyển mục dich, phạm ví đt hd đất điều biện

gia công công Quy dink cơ chỗ góp quyên sử ng đắt du chỉnh lại đắt âư đổi

ớt các đụcán phát tiễn, chỉnh trang đồ ti và Kia đân ciendng thôn

C6 thể thấy, hệ thống quy định pháp luật Việt Nam nổi chung và quy nh vé

quyền của doanh nghiệp FDI SDD tạ Việt Nam nói riêng đoợc quyết Ảnh chủ yêu

„

bối ý chi của Đăng ông sin ViétWam thi hiện qua các quan điển, đườngỗi và chủtrương ding din, kip thời nhẫn điều chỉnh quan hệ pháp luật đất dxi cùng với phát

tiễn cơ câu nhóm thành phân nh tế có vẫn đầu h nước ngoài

1) Chễ đổ sổ hữu đắt den

Trong Hiển pháp 2013, các văn bản pháp luật về dit đai và chỗ trương để ratrong các bản Nghĩ quyết vé dit đai của Đăng đều khẳng din rõ chỗ đồ sẽ hữu đất

đi ti Việt Nam là chế độ đất dai thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản ly Các phương thức thục hiện quyền đa diễn cia Nhà

"ước đối với đất đi được thể hiện da dang nhẫn xá lập QSDĐ hoặc châm đứt QSDĐ của chỗ thể SDD, cụ thể nur

SDD cho doanh nghiệp FDI để thực hiện dv án đều hư xây dựng nhà ð bán, chuyển

hương hoặc cho thuê

- Quy nh về quyền tình tự thổ tue tha hồi đất đối với doanh nghiệp FDI

SDB,

- Quy dinh các biện pháp bảo dim pháp lý đối với quyền của doanh nghiệp FDI

SDD thông qua cấp GCNOSDP, giải quyết khiêu ng, tổ cáo tiên quan din QSDĐcủa doanh nghiệp FDI, v.v

1986) va thời kỹ su đổi mới (mu năm 1986), cụ thể

Thứ nhắt, đãi với gia dom trước đổi mới, nền tính nước ta hoạt động theo

sink kinh tế chỉ huy mang đâm tinh chất k hoạch hóa tap trung eda cơ chế quân

ý ánh tế xã hồi chỗ nghĩa Theo cơ chế này, Nhà nước là rung tâm chỉ huy tối caotrụ tiếp can hiệp và quyết định moi vẫn đồ tiên quan din hoạt động sẵn xuất — lánh)

doanh cia doanh nghiép thông qua cổng cụ kê hoạch, cụ thể, 1) Cơ sỡ lạnh tế được

xây dụng dựa rên chế đô công hữu vỗ tr liệu sẵn xuất thành phân nh tổ xã hổi chủ

"giữa gầm 02 hình thúc sở hữu toàn din và số hồu tập hỗ, giả đoạn này chưa thira

nhân chỗ độ sỡ hiểu tơnhân, 2) Nhà nước quản lý nên kinh tổ rên cơ số hệ thống chỉtiêu kê hoạch với chế độ cấp phát va giao nộp sin phẩm theo quan hệ hiện vit.Nhà

"ước chỉ phốt hầu hết các host động sẵn xuất — kính doanh, vi vậy đơn vị kinh tếkhông có quyển tự chủ trong kinh doen; 3) Quy luật giá trị đường như không được.coi trọng

Theo cơ chế quản lý kính té trong thời kỳ này, quyén và nghĩa vụ cia ngườiSDD bi chỉ phối manh mổ bối môi quan hệ hin chính "cấp đất — thụ hội đất vớiNhà nước, các đơn vị sin xuất nh doanh thực chất không có quyền lam chủ với đất

đa, cáctơliệu sin xuất và sức lao động không được thừa nhận gi trị và không được

trao đổi tin thi trường và nền kinh tổ côn "đóng cửa”, chu tiép nhận nhà đâu tr

"ước ngoài Do đủ, QSDĐ trong giai đoạn này chưa được pháp uật đất dai hit nhận

vv chưa co quy định điều chỉnh cụ thể

Thứ ha từ su giai down adi mới, Việt Nam dẫn chuyển đổi eng cơ chế nh

tỶthị trường điều này tác động mạnh mổ đốn các quan hệ kink té nói chung và quan

hệ đất đủ nói tiếng Nân kinh tế thi rường cổ các đặc đểm nh smu: 1) Chỗ trương phat hiển nên kinh tế hàng hỏa da thành phn với thành phần kình tổ Nhà nước gi

vai trò chit đạo, 2) Công cụ quản lý nền kinh té gdm cổng cụ pháp luật, công cụ thu,

‘viv và xóa 06 hoàn toàn chế 46 cấp phát va giao nốp mang tính chit bao cắp theoquan hệ hiện vật hức năng quản ly nhà nước được tách bạch với chức năng quia lýhost động sẵn xuất kinh doen, quyền tơ do sin xuất ~ kinh doanh của người laođồng được mé réng cùng với QSDD; 3) Quy luật giá tị hiểu quả lính t tác động,chỉ phốt mọi hoet động sin xuất ~ kinh doanh ofa xã hội và trở thành yêu tổ không

thể thu trong quan hệ ink té 4) Các giá tr như đất da, si lao động, chất xám và

các tơ liệu sân xuất khác được công nhận là hing hỏa được phép trao đổi trên thịtrường,

Cơ chế quản lý lánh hiện nay đ tiến bộ và phù hợp với xu thé phát triển côn

xã hội và thể giới hơn sơ với gai đoạn truve đây khi phép lut ghỉ nhận và bảo hộquyền tơ đo inh doanh, khuyén khích đầu tơ nước ngoài thừa nhận thành phẫn kinh

tẾ có vấn đầu tơ nước ngoài là uộttrụ cốt cia nên kinh tổ da thánh phân, bỗ sung quy,

inh nhà nước cho thuê đất giao đất có thụ tiên SDD cho doanh nghiệp FDI sở dung

1

đất đỂ thực hiện dự án đều hư xây dụng nhà ở đã bán, chuyển nhường hoặc cho thuê,quy Ảnh quyền và ngiấn vụ trong SDĐ đổi với doenh nghiệp FDI

iv) Hình thức sử đụng đắt

Hình thúc sỡ dạng dit cũng là yêu tổ ảnh baring ti quyén của doanh ngiệp

FDISDD tại Việt Nam, theo đổ: 1) Trường hợp doanh nghiệp FDI được Nhà nướccho thuê đắt tr tiên thuê dit hing năm thi doanh nghiệp có quyển bán, ting cho, chothuê lei, thể chấp và gop vấn bing tài sin gắn lién với đất thuộc sỡ hia cũa mình, 2)

“nrờng hợp doanh nghiệp FDI đoợc Nhà nước cho thuê đất rã tên thu đất một lầncho cã tha gian thuê hoặc đoợc Nhà nước giao đắt có tha tiễn SDB để thực hiện dr

án đầu tơ xây dụng nhà ở để bén, chuyển nhượng hoặc cho thuê thi có quyén chuyển

hương ting cho, cho thuê, cho thuê lại thé chấp và gớp vốn bằng QSDP và tài sinniên với đất đi thuộc sở hữu côn mình

1.2.2, Lich sĩ hành thành quy định về quyên cña doah nghiệp có vốn đền tr ước ngoài sử: dug đắt ti Việt Name

1.32 1 Tình hình QSDĐ cũa demmh nghuập FDI giai doan trước lu ban hành Luật

ata năm 1987

Trong giai đoạn trước khi ben hành Luật Đắt đai năm 1987, Việt Nam đượcdish hướng xây dạng nên lánh theo mồ bình của Liên X6 of hc là nền kin t tậptrung kế hoạch hóa cao độ Quan hệ lánh tế của nước ta trong thời kỷ nay được thiết

lip chủ yêu với Liên Xô cũ và các nước XHCN Đồng Âu rước diy Đồng thời, rong thời kỹ nay, nước tabi áp đặt chính sich cầm vận bao vậy, phong tôa bai Đề quốc

Mỹ, và vây mã Viét Nam không có nhiễu quan hệ kính tổ - thương mai với các quốc

gia không thuộc hệ thống XHCN, hoạt động đầu tr nước ngoời chưa thục sơ phát

triển BG: cảnh thờ kỳ này ít nhiễu có tác động ti toi pháp luật đất đu và trong hệ

thống pháp luật công do đó mà chưa có quy định cụ thể nao điều chỉnh quyền ciadoanh nghiệp FDI sở dụng dit tei Viết Nam,

1.32 2 Tinh hình QSDĐ cñadoanh nghiệp FDI giai đoạn sau lân ban hành Luật Dat das năm 1987 cin trước khi ban hành Luật Dat đàn năm 1993

Trongthời kỹ này, Viét Nam đã định hướng đổ m oi đất nước với phương chân

da dang hoa quốc tế "Việt Nam muốn là bạn với tất cã các nước rên thé giới" được

Xhẳng dinh trong Đai hội Đăng toàn quốc én thứ VI (năm 1986) Do đó pháp luật đắt

đai bắt đầu hình thành chế độ sở hữu đất đại moi 6 Việt Nam với quy định rõ răng

"hơn về quyền cite người SDD due trân be loại quyền cơ bên: quyền sở hữu đất đai,quyền quấn lý đất đại và quyền sử dụng đất đa

Tuy nhiên, Luật Dat đại năm 1987 được ban hành trong bối cảnh chuyển giao

giữa cơ chế quấn lý tập trung quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa và cơ chế kinh t thị

trường nên nội dang cia mét sé quý định vẫn còn mang tơ buông bạo cắp nặng nễ thể

ao đất không thụ tiên SDB; quy nh vi nghiêm cầm,Việc mua bán, chuyển nhượng đất đa, phát canh thu tô đưới mọi bình thức Hơn nữa,

tiện rõ nhất ở các quy định về

tinh cụ thé hoa của các quy định mới rong đạo luật này công gặp phải một sổ bit cập

trong thục hiển và thọ thi trần thực tẾ và công chưa bao him được những trường hợp,

Xhác như quyển chuyển nhượng QSDĐ của người SDD machi có quy định vé quyền

inh đoạt đổ với thành qua tạo ra trên đất Đông thời, quy định về quyén cũa doanh

nghiệp EDI SD tại Việt Nam vin còn nơ hồ, chữa cụ thể và đẳng bộ với hệ thông hấp luật đất da

1.32 3 Tinhhinh QSDD cña doanh nghip FDI giai dan sau lồi ban hành Luật Dat das năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Dat đàn năm 2008

"Nhận thúc được những hạn chế còn tổn đọng của Luật Đất đại năm 1987, LuậtDit dxi nim 1993 ra đời nhần khắc phục những bất cập của dao luật trước, đ quan

tâm nhiều hơn tới quyén của người SDB, như bổ sung quy định về quyền ting cho,

thừa kê QSDD Đặc biệt, trong dao luật này, các chủ:

đối tương mới là "quyên rỡ đụng đắt" chứ không chi là những thành quả tạo ra tiênđắt nh lut cũ Vi vây quy định về quyện cia doanh nghiệp FDI SDD tei Vit Nem

SDD đã được tiếp cân với

cũng được cụ thi hoa với phạm vi quy dinh trở nên rồngrã hơn, cụ thé

9} Quy đính người SDB, bao gầm cả doanh nghiệp FDI được hưởng nhữngquyền như được cập GCNOSDĐ; hưởng thành quả lao động kết qua đầu trên ditđược giao img các lợi ch do công tình cổng công về béo về ci tao đất mang li;

Lược Nhà nước hướng din và giúp đổ rong việc cải tạo và bối bỗ đất, được Nhà nước

‘bio vé ki bi người khác xâm pham đền QSDD hop pháp cia mình; được bổi thường

thiệt hạ vé it id bị tho hồ, được quyển góp dit đỂ hợp tác sân xuất — kinh doen

theo quy din pháp lut phù hop với mục đích kh giao dit; được quyền thiểu nai, tổ

a

cáo vé những hành vi vi pham QSDB hợp pháp côn mình và những hành vĩ khác vi

pham pháp luật về đất dai

1) Quy định thời han SDD cũatổ chức, cá nhân ube ngoi thục hiện dy án FDI tei Việt Nem là không quá 50 nim Cụ thể hóa mốt số quy định của Luật Đất di

nim 1993 lên quan dén quyền và nghĩa vụ SDD của đonnh nghiệp FDI, Pháp nh)

vv quyển và ngiữa vụ cũa tổ chức, cá nhân nude ngoài SDB tei Việt Nam được ban ảnh ngày 14/10/1994 đã nêu rực tiép quyền cũa nhóm chủ thể này khi SDD tei Việt

Nam

"Tuy nhiên, mắc di đã tiến bộ hơn so với Luật Dat dai năm 1987, Luật Dat dai

nim 1993 vẫn còn một sổ bất cập và tiếp tục được sửa đốt bỗ sng bởi hai vấn bin uất Luật sa đổi bỗ sing một số đu cũa Luật Dét dai được ban hành năm 1998 và

năm 2001 Các vẫn để về quyển của người SDD nói chung va doen nghiệp FDI nổiring đã được mỡ rộng rõ rit và hop lý hơn, theo đá, doanh nghiệp FDI có quyển

chuyển nhượng QSDĐ gin lin với công tinh kiến trúc với kết câu hạ tầng đã được xây dụng trên đất đó, cho thuê QSDĐ gắn liên với cổng trình kiến trúc, với kết câu hating đã được xây đựng trần dit đổ, thé chấp giá tri OSDĐ tạ tổ chức tin đụng Việt Nem dé vay vẫn sản xuất — kinh doanh theo quy định của phép luật, góp vẫn bing giá trí QSDĐ cùng với tai sản thuộc sở hữu của minh gắn liên với đất đó để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chúc, cả nhân trong nước, t8 chúc, cá nhân nước ngoài theo quy din của pháp luật Từ đó có thi thấy, việc mỡ rông quy định đã tạo nên thuận lợi rong các giao dịch iên quan tới đất đi có yê tổ đầu hrmade ngoà tối vơ hóa việc kai thấc quyên lợi từ đất nhằn phát tiễn oo chế kinh t thị trường gap

xxéa bỗ hoàn toàn cơ chế kinh tế kế hoạch hỏa tập trung quan liêu, bao cập lúc bayae

1.2.24 Tinhhinh QSDD cña doanh nghuập FDI giai đomn sabia ban hành Luật Dat dat nom 2003 đền li bạn hành Luật Đắt cen năm 2013

hi nước ta bước vào giai đoạn hội nhập quốc tẾ manh mé cũng với ar phát

triễn cña cổng nghiệp hóa, hiện đại hỏa dit nước, những quan hệ pháp luật về đất đại

căng đi hôi mr điều chỉnh sắt sao và chất chế hơn, do nữ cầu đầu hư nước ngoài vào

` Đầu 73, Luật Đất dann 193

VietWam ngày căng cao, vì vậy quyền lợi cia nhóm chỗ th là tổ chúc, cá nhân nước

"ngoài cũng đồng thời được mỡ rông theo đó:

Luật Dit đai năm 2003 đã đ nh hình lai chương quy định quyền và ngiấn vụ côn

"nggời SDB, trong đó nỗi bật là quy định khẳng nh tinh bình đẳng trong việc huing các quyên chung giản chủ thé SDB là tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài cụ thé theo các Điều 105, Điễu 106, Điều 107 và Điều 108 Luật Dit đại nim 2003 Ngodi ra nhóm quyển iêng đối với các nhóm chủ thể SDB, đặc

biệt Ia nhóm chủ thể tS chức, cá nhân nước ngoài cũng có sự phát triển Tuy nhiên.cho đến gai đoạn nay khái niệm “doanh nghiệp có vẫn đầu hơ nước ngoài" vấn chưađược để cập trong Luật Dit đa mà vẫn sử dụng cum “lỗ chức, cá nhân nước ngoài

đầu tr tại Việt Nam" Trong chương này việc bổ sung quyền cia người SDD được

căn cử theo hình thức SDD là giao đất hay cho thuê đất theo đã người SDB theo hình,thức thuê đất rã tin thuê đất một lin cho cả thời gian thuê thi được thục hiện cácgiao dịch vềQSDD và tai sản thuộc sở hữu của minh gắn liền với đất thuê Còn ngườiSDD thuộc hình thức được Nhà nước cho thuê dit tién thuê bằng năm th có quyềnthục hién các giao dich vé ti sin thuộc sở hữu oda mình gin liên với đất Như và

quyền tiếp cân đất đứ của doanh nghiép FDI đã được mở réng đáng LỄ so với những

quy Ảnh trước đây cùng diy đã các phương thúc tấp cận đất dai với hình thức nhậnQSDD đa dang- ngoài phương thúc tip căn đất đi trục tấp từ Nhà nước thì does

"nghiệp FDI còn có thể tp cân đất đ từ thị trường thông qua các giao dich chuyển

QSDD.

Kha VidtNam cảng ngày hội nhập stu với quốc tf, đời sống kính tổ xã hồi phát

triễn không ngừng thi Luật Dit dai năm 2003 dé không con phủ hợp với xu thé mới

và chưa phủ hợp với những nội ding cam kết trong mốt số điều túc quốc tổ Do đóLuật Đất đi năm 2013 ra đời va được áp dung cho dén nay Theo đạo luật này kháiniệm “domnh nghiệp có vốn đều tr nước ngoài" chính thúc được thir nhận cùng với

sr hoén thiện một sô nội dụng của Luật Đất dai năm 2003 theo hướng quy đính cụ

thể các quyển của từng chủ thể SDD Phương thúc tip cân dit đủ vẫn được git

"nguyên theo định hướng tiép cân từ Nha nước hoặc rth trường, ty nhiên Luật Đấtđai năm 2013 quy đính theo hướng mỡ réng hơn những hình thúc nhân QSDB cũadoanh nghiệp FDI

3

Củ thể, QSDĐ của doanh nghiệp FDI được dé cập tại Mục 4 về quyên và ngiĩa của người Viét Nam dinh cơ nước ngoi tổ chúc nước ngoài có chúc năng ngoại

giao, doanh nghiệp FDI SDD Chương XĨ Quyên vanghia vụ của người SDD từ Điều

182 din Điều 187 đã khẳng dinh các phương thúc tấp cén dit đi từ Nhà nước gém Nhà nước gao dit có thu tiên SDD để thục hiện dự án đều bơ ảnh doanh nhà ở nhẫn suc dich để bán hoặc két hop bán và cho thuê và Nhà nước cho thud đất tr tên thuế

đất hing nim hoặc rã tién thuê đất mốt lẫn cho toàn bộ thời gian thuê cũng nh

ghương thức tiép cân đất đa từ thị trường gần: nhân chuyển nhượng vẫn đầu tơ là

giétri QSDD; nhận gop vin bằng QSDĐ) thuê đất thuê lại đấttrongidho công nghĩ?cum công nghiệp, khu ché xuất hu công nghệ cao, khu kinh te

Tiểu lết Chương 1 hin tổng thể, Chương 1 tim hiểu và kha: thác vỀ cơ sở lý luân vé pháp hut

vi quyển của đonnh nghiệp FDI SDD tei Việt Nem, trong đó bao gém việc phần tich

sâu khát niễm, đặc điểm cia doanh nghiệp FDI SDD tại Việt Nam; cơ sở hình thành,

‘va chấm đút QSDĐ của doanh nghiệp FDI nhim làm định hướng nghiên cứu phápoật về quyên của doanh nghiệp FDI SDD tei Việt Nam, Vé pháp luật về quyền ofa

doanh nguệp FDI SDD tei Việt Nam, Khóa luận đã tim hiểu, phân tích khá niệm về háp luật về quyền cia doanh nghiệp FDI SDB tai Việt Nam; đánh giá các nổi dang

chế định đó và yêu tổ chỉ phốt các quy định pháp luật và lịch sử hình thánh và phát

triển của chế Ảnh về quyên của doanh nguập FDISDD tai Việt Nam hing vin đề

ý luân trên là cơ sỡ nền ting võng chắc nhâm di sấu phân ích thục trạng pháp luật

về quyên của dosnh nghiệp FDISDD tại Việt Nam

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIEN THỰC HIEN PHAP LUẠT VỀ QUYỀN CUA DOANH NGHIỆP CÓ VON DAU TƯ NƯỚC

NGOÀI SỬ DỤNG BAT TẠI VIỆT NAM

“Thục trang quy địnhpháp hật về quyền của đoanh nghiệp có vẫn đầu tw

"uớc ngoài sử đựng đất tại Việt Nam

-.11 Nội mg quy định pháp hật vd quyều cia đoank nghiệp có vén din te xước ngoài sic dug đắt ti Việt Name

3111 Nội mg uy nh pháp luật về nhằm ay

SDB tại Hiệt Nam

chung cita doanh nghiệp FDI

Quyển của nguời SDD nói chung và đoanh nghiệp FDI nó riêng được chínthành hai nhóm gồm nhóm quyên chúng và nhón quyénriéng Trong đó, nhầm quyềnchưng bao gồm những quyên nine

- Được cấp GCNCQSDB, quyển sở hồu nhà 6 và tài ân khác gin lên với đất,

- Hưởng thành quả lao động kết quả đầu tơ rên đất,

- Hưởng các lợi ch do công tình cũa Nhà nude phục vụ việc bão vi, cdi tạo đất

và gp để trong việc cải tạo, bai bỗ đất ning

- Được bổi thường khi Nhà nước th hdi đất theo quy dinh của Luật dit dei;

- Khiêu nạ, tổ cáo, khôi kiện vé những hành vi vi pham OSDĐ hop pháp ciasinh và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đại

2.11.2 Nội mg guy đình pháp luật về nhóm quyền ring của doanh nghiệp FDI

SDB tại Tiết Nam

Bên canh những quyên chung nê trần, người SDD, cụ thé là doanh nghiệp FDI

còn được hưởng mốt số quyênnišng căn cứ vào các trường hợp luật định Cân cứ các

iim b,g.lụ khoản 1 Điều 169 Luật Dit đa năm 2013 các hình thức nhận QSDĐ đối với doanh nghiệp FDI gi

3

- Nhân chuyển QSDĐ thông qua nhân chuyển nhượng QSDP, trừ trường hop

quy định ti Điêu 191 cia Luật này, doanh nghiệp FDI được nhân chuyển nhượng

vn đầu tr] giá tri QSDĐ theo quy din của Chính phổ,

- Nhân QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án dau tư.

xây dang nhà ở để bin hoặc để bản kết hợp cho thuê

- Nhận QSDD thông qua việc Nha nước cho thuê đất,

- Nhận QSDD theo kết quả hòa giải thành về tranh chap đất đai được UBND.

cấp có thắm quyén công nhận, thôn thuận hợp đẳng thổ chấp để xử lý nợ; quyết inh

của cơ quan nhà nước cô thẫm quyển về giải quyết tranh chip đất đa, khiêu nạ, tổ

cáo về dit dai, quyết dinh hoặc bản án của Toe án nhân nhân, quyết nh thi hành áncủa cơ quan thi hành án đã được th hành; vin bản cổng nhân kết qué đấy giá Q5DĐ.pha hợp với pháp luật, văn bin về việc chị tách QSDĐ phủ hop với pháp luật đổivới nhóm nguời có QSDĐ chung

Ngoài ra, cân cứ vào các nguồn gốc SDD, luật dũng đã chi tất hỏa những phạm,

vi hướng quyển khác nhau của doanh nghiệp FDI SDD tai ViÊtN am, cụ thé nh saa 1) Nội ching uy đình về quyền cũadoanh nghiệp FDĩcăn cứ vào hình thức nhận QSDD (Bược Nhà nước Tiệt Nam cho thé đắt giao đất có tim hẳn sứ dụng đất để

- Deanh nghiệp có vén đầu tr nước ngoài quy định ti khoản 1 Điễu 56 Luật

Dit dei nim 2013 được lơa chon hình thức thuê đất trã tién thu đất hàng năm hoặc

thuê đất rã tên thuê đất mét in cho of thoi gian thuê

- Doanh nghiệp có vén đẫu tơ nước ngoài dang được Nhà nước cho thuê đất tr

tiến thuê đất hàng năm được pháp chuyển sơngthuê đất trã tin thuê đất một lẫn cho

cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tinh tiên thuê đất tại thời

có quyết dinh cho phép chuyển sang thuê đắt theo hình thức ta tiền thuÊ đất một lincho of thoi gian theo quy dinh của Luật Đất đi

Thứ bai, căn cử khoản 2 Điều 183 Luật Đất đủ năm 2013, doanh nghiệp FDIđược Nha nước cho thuê đắt thụ tên thuê dit hăng năm có quyền: 1) Thổ chấp bing

ti sin thuốc sỡ hữu của mình gắn iin với đấ thuê ti các tổ chức tín đụng được phép host động tiệt Nam; gop vốn bằng ti sin thuộc sở hồu cũa mình gin liễn với đất

thuô, người nhân góp vốn bing tài sin được Nhà nước cho thuê đất theo đứng mụcdich đã được xác nh trong thôi han côn li, 2) Đán ti sẵn thuộc sở hữu của mình,gắn iễn với đất thuê khi có đã đều kiên quy dinh tạiĐiễu 199 Luật nty, 3) Cho thuênhà trong trường họp được phép đầu tr xây đụng Linh doanh nhà ở

Thứ ba, căn cử khoản 3 Điễu 183 Luật Đất dai năm 2013, đoanh nghiệp FDIurge Nhà nước cho thuê dit tha tin thuê đất mt lần cho c thai gian thuê có quyền

1) Chuyển nhương OSDĐ, tủ sản thuộc sỡ hữu ci mình gắn iễn với dit trong thời

hạn SDD: 2) Cho thuê, cho thuê lại QSDB, tai sản thuộc sỡ hiếu của mình gin liên

Với đắt trong thời hen SDD, 3) Thổ chấp bingQSDD, ti sin thuộc sỡ hữu cũn mình)

in lién vớ dit ti các tổ chú tin dạng được pháp host đông tạ Việt Nam trong thời

han SDB; 4) Góp vốn bảng QSDP, ti sin thược sỡ hữu cde minh gin lẫn với đất để

hop tác sân xuất Lính doanh trong thời hạn SDD

Quyển được ining của hei nhóm chủ thể trên khác nha ở điẫm, nhóm doanh

nghiệp FDI trả tin thuê đất thuê lạ đặt mot lên cho cả thoi gien thuê được phép

chuyển nhương QSDB, từ sin thuộc sở hồu cia mình gin liin với đất tổng cho QSDB cho Nhà nude; ting, cho QSDĐ cho công đẳng din cư di xây dung các công

trình phục vụ lợi ich chung của công đồng, ting, cho nhà tinh ngiấn gắn hiền với đất

theo quy định của pháp luật Còn nhóm doanh nghiệp FDI tr tin thuê đất, thuê lại

đắt hàngnăm được hoờng thân quyén bán ti sin thuộc sỡ hữu của mình gắn liên vớiđất thuê nếu ti sin gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định otahấp luật và đã hoàn thành việc xây dmg theo ding quy hoạch xây dựng chi tất côngnhư dự án đầu tơ đã được phê duyệt, chấp thuận; người mua tải sản được Nhà nướctiấp tục cho thuê đất theo mục dich đã được xác dinh

Cä bai nhờn chủ thể rên có điểm chunglà được quyền Thổ chấp tài sản thuộc

sở hữu cia mình gắn tiên với đất thuê ti các tổ chức tín dung được pháp hoạt đồng,

n

tei Vist Nam; gop vin bing tài ân thuộc sở hữu cũa minh gắn iền với đất thuê, chothuê lei QSDĐ tùy theo hình thức trả tiên thuê đất hàng năm hey trả tiên thuê đất,thuê li đất một lin cho cf thời gian thuê

Quyển của doen nghiệp FDI được Nha nước Việt Nam giao đất có thụ tiên

SDD để thục hiện dir án cũng tương te nhơ nhóm: chủ thé la doanh nghiệp FDI được

Nhà nước cho thuê đất tis tiên thuê đất một lân cho cả thời gian thuê

Tuy nhiên lưu ý cần cứ khoăn 5 Điễu 183 Luật Dét đi năm 2013, trường hopdoanh nghưệp FDI SDD để thực hiện các cr án đu tr tử Việt Nam được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất rã tiễnthuê đất m tin cho cả

ấn SDĐ, tần thuê dt thi quyén được hưởng hư trường hợp tổ chức được Nhà nước

ito dit co thụ tién SDD, cho thuê đất tên thuê dit mốt ln cho cả thoi gian thuê

hai gin thuê được miễn, gin

nhung được niễn, giảm tiễn SDB, tin hub đất quy định tạ Khoản 4 Điều 174 Luật

Đất deinim 2013,

1) Nỗi chong aug inh về quyên cũa đonnh nghiép FDI căn cứ vào hình thức

hành thành cũa doanh nghiệp EDI hoặc chuyễn đỗ: tr docmh nghidp hiên doanh sang

cđomhtnghip 100% vẫn đầu ne mabe ngoài

Thứ nhắt, căn cứ khoản 4 Điều 183 Luật Dat đá năm 2013, quyên cũa doanh

"nghiệp FDI được phân loại de rên hình thúc doanh nghiệp đơa tiên cỗ phẫn sẽ được xác định khác nhau, cụ thé như sau

- Trường hợp doanh nghiệp FDI bình thành do nhận chuyễn nhượng cổ phân là

doanh nghiệp 100% vốn đầu tr nước ngodi hoặc doanh nghiép FDI ma nhà đầu tr

“nước ngoài chiêm tỷ l8 cỗ phân chỉ phdi theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp,

thi doanh nghiệp có vốn đều hơ nước ngoài có các quyền theo khoản 2, khoăn 3 Điệu

183 Luật Dit đa năm 2013 tương ứng với hình thức nộp tiền SDD, tiễn thuê đất,

- Trường hợp doanh nghiệp FDI bình thành do nhận chuyễn nhượng cổ phân là

doanh nghiệp mà bên Việt Nam chiếm tỷ lê cỗ phẫn chỉ phối theo quy định cũa pháp

It về doanh nghiệp thì doanh nghiệp FDI có quyền như tổ chức nh tổ quy din tại Điều 174 và Điễu 175 Luật Đất đai năm 2013, ức là xác din nhquyên của tổ chức

kảnh tổ được Nhà nước geo đất có tho tién SDD hoặc được cho thuê ditt

đất hing năm.

Thứ hat, căn cử vào Điều 184 Luật Đất đại năm 2013, đối với doanh nghiệp liên

doanh ma bên Việt Nam gĩp vấn bing QSDĐ nay chuyển thành doanh nghiệp cĩ 100% vấn nước ngồi thi cĩ phem vi quyền được hướng được xác định như sau:

- Quyễn xác định theo quy định tại khoăn 2 Điều 183 Luật Đất đai ném 2013

đối với trường hop QSDĐ do nhận gip vốn trước đỏ khơng thuộc trường hợp được

sử dạng di thu hiện các dự én đều hưnhá ở để bén và doanh nghiệp 100% vn nước

"ngồi được Nhà nước cho thuê dit ti tién thuê dit hàng năm theo quy định tạ khoăn

1 Điều Số Luật Dit đủ nim 2013;

- Quyển sác định theo quy dinh tai khốn 3 Điều 183 Luật Dit đai năm 2013

đối với trườnghọpOSD da nhân gĩp vin mide đĩ khơng thuộc trường hợp sỡ dụng

để thục hiện các dự án đầu tơ nhà ở a bán và doen nghiệp 100% vin nước Nhà

"ước cho thuê đất th tin thuê dit một lên cho cả thời gian thuê theo quy định tạXhộn | Điều S6 Luật Dit đa năm 2013; và đốt với trường hop QSDĐ đo nhân gĩp

vốn trước đỏ được sử dụng để thục hiển các dự án đầu tự nhà ở để bán và doen

"nghiệp 100% vốn nước ngồi được Nhà nước giao đất theo quy dinh tại khoản 3 Điệu

55 Luật Dat đa năm 2013

ti) Nội dưng quy đình về quyền của doanh nghiệp FDI SDB tại Tiết Nam căn cit theo các loại đắt được pháp sie dìng

Thứ nhắt, căn cứ khoản 3 Điều 155 Luật Dit đa năm 2013, quyền của doanh

"nghiệp FDI thuê đất thuê lạ đất rong khu cơng nghiệp, cum cổng nghiệp, khu chếxuất kim cơng nghệ cao, khu lánh tế được xác din nh su: 1) Trường hop bã tên

thuê đất thuê đất mốt lin cho c thời gian thuê, thuê leith cĩ phạm vi quyền được

hưởng xác định theo Đi 174 Luật Dit đa năm 2013; 2) Trường hop tr tién thuê

đất thuê li đất hãng năm thi phạm vi quyền được hướng xác dinh theo Điều 175

Luật Đất dei nim 2013

Thứ hơi cần cứ Điều 187 Luật Dit dei năm 2013, quyền của doanh nghiệp FDIđầu texiy đụng cơng tinh ngim được Nhà nước cho thuê dit bao gồm; 1) Trườnghợp thuê đấttrã tiễn thuê đất mốt fin cho cả thời gia thuê thi pham vi quyền đượchưởng xác dinh theo khoản 3 va khoăn Điều 183 Luật Dit đủ năn 2013; 2) Trườnghop thuê đắt r tién thuê đấthẳng năm thi phem vi quyền được hưỗng xác định theoXhoăn 2 và khoản 5 Điều 183 Luật Dét đụ năm 2013

2.11.3 Những biển pháp pháp It bdo đâm quyn của doanh nghiệp FDI SDB taTiết Nam

1) Gidy ching nhận quyển sử ng đắt

Giấy chứng nhân quyén sử dạng đất (on đậy gọi là GCNOSDĐ) lá hình thức

hấp lý cơ bin nhất để pháp luật đất đại thừa nhân, xác lập và là cơ sở để bio vé

QSDB, quyền sỡ hữu aha 6, tải sin khác gắn liên với đất hop pháp của người có

'QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liên với đắt” N gười SDD sẽ được

sơ quan nhà nước có thẳm quyên cập GCNQSDĐ ki thös min các điều én luậtdish theo khoản 2 Điễu 26 Luật Dit dai năm 2013 Nhờ vậy, người được cấpGCNOSDD vừa được Nhà rước công nhận hợp pháp việc SDB, vừa được hưởng các

quyền của nguời SDD trong pham vi pháp lut quy định.

Vé đã tương được cập GCNQSDĐ, doanh nghiệp FDI thuộc nhón đổi tượngđược Nhà nước cấp GCNQSDĐ ki có đã điều kiện quy định ti Điều 100, 101, 102Luật Đất đủ nim 2013

‘Vé pham ví sở dung của GCNQSDĐ, donnh nghiệp FDI được cấp GCNOSDDđối vi phin điện tích đất sử đụng đăng mục dich, tay hiên trường hợp doanh nghiệp

sử dàng phin điệntịch đất chưa được cấp GCNOSDĐ thi: 1) Nhà nước tiên hành thshồi phần đến ích đất không sở dụng sử dụng không đồng mục dich, cho muon, cho

thuê trả pháp luật, đi tích đất để bị lin, bị chiếm; 2) Doanh ng phải bản giao phần điện tích dé si đụng làm đất ở cho UBND cấp huyền để quản ly, tường hop phi hợp với quy hoạch SDD di được phi duyệt thi người SDD ở được cấp

GCNQSDĐ Đổi với đosnh nghiệp SDD thuộc trường hop Nhà nước cho thuê đấttheo Điều 56 Luật Dét đa năm 2013 thi cơ quan quản lý đắt đa cập tín làm thổ tục

ký hợp đồng thuê đất trước khi được cấp GCNOSDĐ1

Véthim quyên cây GCNQSDĐ, UBND cập tinh là cơ quan có thẩm quyền cấp

'GCNQSDĐ cho doanh nghiệp FDI SDD thực hiện dự án đầu tư theo Điệu 105 LuậtĐất đủ năm 2013 Cơ quan tả nguyên và môi trường là cơ quan được UBND cấp

tinh được by quyền để cập GCNOSDĐ.

1) Binh thức xữ lý ví phạm php luật về quyển cũa doanh nghưập FDI SDĐ tạiTiệt Nam

` Engin 16 Babu 3 bịt Đặt ini 2013

Vipham gháp luật về quyén của người SDD đắt nói chung và doanh nghiệp FDI

ni iêng được xác din là hành v trái pháp luật được thực hiện một cách cổ ý hoặcv6 ÿxâm phạm đến quyển sở hu toàn din vé đất de, các quyén và lọ ích hợp phápcũangười sử dụng đất cũng nh các quy định pháp luật về chế đồ quản ý và sở đụng,

đất đai!” Luật Dat dai năm 2013 vaN ghi định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014.

cia Chinh phủ là ba văn bản chính đều chinh về vin để xử lý vi phem QSDB, hình,

thc xở phạt sẽ căn cứ vào mức đồ i phạm oa chủ thể thục hiện hành vi vi phu hấp luật với mie nghiém trong sẽ có thé bị truy cứu rách nhiệm hình nự Bén cant

‘init phạt, chủ thể vỉ phạm con pai bi thường thiệt ha thục tẾ trong trường họp có

hệt hạ thục tẾ xấy ra

tụ) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành báo đôn các quy din về quyằn cia

cdomhhnghiệp SDB tại Tiết Nam

Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy ảnh vé quyén của doanh nghiệp

FDI là mộttrong nhồng hoạt đồng quan trong trong quân ly nhà nước về dit đá, Việc

này được thục hiện nhằm phát hiển nbiing mâu thuẫn, bất cập trong các quy din hấp luật từ đó iền nghĩ Nhà nước st đã, bỗ mang lớp thời các quy định đó sao cho

phi hợp với thục tin đời sống, phát huy những thành tựu ma doanh nghiệp FDI đã

dat được cũng những chỉ ra những hạn ché trongSDB để tirds tim ra biện pháp khắc

uc; ngin chin các hành vi vi gham pháp luật về SDD Nhông nát cơ bên về hoạt

đồng thanh tr, kiểm tra việc chấp hành béo dim các quy định về quyén của người SDD nói chang và doanh nghiệp FDI nói riêng được thể hiện như sme

- Thanh tra chuyên ngành đất đ là chủ thể có thẳm quyển hanh tra việc thục

hiện pháp luật về quyền của doanh nghiệp FDI SDD tai Việt Nam cần cứ khoản 1

Điễu301 Luật Đất đủ năm 2013 Cơ quan cothim quyển trong chỉ đạo, tổ chức thực

hiện việc thanh tra rong nh vue này tiễn phạm vi c nước là Bộ Tai nguyên và Mỗi

trường, còn co quan quin lý đất dai ở die phương có trách nhiệm tổ chức thực hiện

thanh tra tại địa phương

- Phạm vũ thanh tra của cơ quan có thim quyền bao gồm: thanh tra việc chấp

hành pháp luật vé quyền SDD của doanh nghiệp FDI cia UBND các cấp, thanh treiệc chấp hành pháp luật về quyên SDD của đoanh nghiệp FDI và của tổ chúc, cá

`" Tông Đụ he Lait Ha Nội, đến Giithich Mut ng Loật học Pin Lait Đt đu, Luật Tạo ding, Ne

hip Quốc t),NOĐ, Công main dân, 199,g.77

4i

nhân khác có liên quan thach tr việc chấp hành các quy định về chuyên môn, nghiệp

va liên quan đến SDD của doanh nghiệp FDL

- V nhiệm vụ cũa thanh ra việc chấp hành các quy định về quyền của doanh:

"nghiệp FDI gém: thanh tra việc chấp hành các quý nh về quyền của doanh nghiệpFDI, cơ quan nhà nước trong quấn lý và SDB; phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo

quyền xử lý ví phạm các quy

thim quyén hoặc kiễn nghị cơ quan nhà nước cổ

đánh về quyén của doanh nghiệp FDI

- VỀ pháp loật đều chỉnh, pháp luật về thanh ta quy Ảnh quyền và ngứa vụcủa tuuống đoàn thanh ta, thanh ta viên, cổng chức làm công ác thanh tra chuyênngành đất đai, thủ tục, quy trình tiên hành thanh tra chuyên ngành đất dai

19) Gic quyết tranh chấp liên quan dén quyên cia đoanh nghiệp FDI SDB tri

Tiết Nam

Tranh chấp iên quan đến quyén cũa doanh nghiệp SDD tạ Việt Nem là mộtdang tranh chấp dit ds, vì vậy, ta cũng có thi hiễu loại ranh chấp này dựa tiên Ảnh,

"nghĩa v tranh chip dit đi mà Luật Dit đi 2013 quy dint “Tranh chấp đắt ăn là

tranh chấp về quyển ngiĩa vụ của người sử dụng đất giãa hai hoặc nhiễu bên trongquam hệ đắt dens” Vie giải quyết tranh chấp liên quan dn quyén của doanh nghiệpFDISDD tei Việt Nam tuân thủ theo tình ty thủ tục quy dinh trong Luật Dit di

năm 2013, cụ thé, Nhà made khuyên khích các bên ranh chấp tự hòa giãi trước rong

trường hợp tranh chấp liên quan đến quyên của doanh nghiệp FDI SDD tai Viét Nam

xâyra Trong trường hợp hòn giả không thành, việc tình tự thổ túc, thẩm quyền giãi

quyết được quy định như sau

- Tranh chip liên quan dén quyén ca doanh nghiệp FDISDD tai Việt Nam ma

đương sự có GCNQSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định theo Điều 100

Luật Dit đa năm 2013 và tranh chip vé tải sin gin lién với it thì do Tàn án nhân

dân cấp tính giải uyết Đối với trường hop đương ny không có GƠNOSD hoặc có

một trong các Losi giấy tờ quy định theo Điều 100 Luật Đắt đi năm 2013 thi đươngsay lợn chon một trong hai hình thúc gai quyết smu: 1) Nộp đơn yêu câu giải quyit

tranh chip tei UBND cấp có thim quyển; 2) Khỗi lận tei Tòa án nhân dn có

quyền theo quy đính của pháp luật về tổ tung din sự

- Trường hợp đương sự chọn giải quyết tranh chấp tử UBND cập có thễm quyền

thi thực hiện heo tỉnh rth tục sau: rong trường hợp tranh chấp mà một bên là

doanh nghiệp FDI thi Chi tich UBND cấp tinh git quyết, néu không đồng ý với quyết ảnh giã quyết thì chủ thể có quyén khiêu nại lên Bộ trường Bộ Tải nguyên và

Môi trường hoặc khỗi kiên tạ Tòa án nhân din cập thẩm quyén theo pháp luật về tổtạng hành chính

- Chủ thể có thim quyén giải quyết tranh chip đất dai phi ra quyét Ảnh giãi

quyết ranh chấp và quyết dink này có hiệu lực thí hành phat được chấp hành nghiêm,chỉnh bai các bên đương sơ

v) BÃI thường ft Nhà nước tu hỗ đắt của doanh nghiệp FDI

Quyển cia doanh nghiép EDI SDĐ tại Việt Nam sẽ được bio dim kỄ cả tong

trường hop bi Nhà nước thu héi dit bằng biển pháp Đổi thường đã được ghi nhận rõ

trong Luật Dit đi năn 2013, cụ thể, doanh nghiệp FDISDD bi Nhà mute thụ hồi đất

vì mục ich quốc phòng, ma ninh; để phat tri kính tổ xã hội vì lợi ích quốc gia công công thi được bai thường cén cứ theo giá đất cụ thể do UBND cấp tinh quyết inh, Khi tha hỗi đất cơ quan nhà nước có thẫm quyên cũng phối tuân theo một số

nguyên tắc sau

Thứ nhất các căn cứ cho việc thụ hồi đất phi da trên những cơ sở su: dự án thuộc các trường hợp thụ hỗ dit vi mục dich quốc phòng anni; để phát triển kin

tẾ-xã hội vì lợi ch quốc gia công công, kế hoạch SDD hàng năm của cấp huyện đã

được cơ quan nhà nước có thẫm quyên phê duyệt, tiễn đô SDB thục hiện dự én Thứ ha, UND cập nhà cơ quan có thẳm quyén thụ hồi đất cia doanh ngiệp

FDI

Thứ ba, tình tự th tục thụ hỗ đất côa doanh nghiệp FDI được thục hiện nburseu 1) Doanh nghiệp FDI được bai thường trong trường hợp bị thụ hồi đất khí có đã

diéu liên được bd thường quy định tá Điều 75 Luật Dit dei năm 2013, 2) Việc bải

thường được thục hiển bing vie giao đất có cing mục dich rỡ dụng với loại đất thụ

hẳ, trường hợp không có dit dé bổi thường thì được bai thường bing tin theo giá đất cuthé ma UBND cấp tỉnh quyết nh tạ thời điểm quyết định thu hội đt, 3) Việc

bả: thường được thục hiển theo nguyễn tắc din chủ, công khai, công bằng kháchquen ip thời và tuân theo quy định pháp uật

3