Khoá luận tốt nghiệp: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Từ đó tác gia Pham Hoang Anh đã đưa ra nhữngkiến nghị nhằm sửa đổi, hoan thiện các quy định của pháp luật để phủ hopvới tinh hình thực tiễn về mua bán NOHTTTL Tác gia Trần Thi Như Thuỷ 2

BỘ TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOL

HO VÀ TÊN: VŨ THỊ PHƯƠNG LAN

MA SỐ SINH VIÊN: 452440

CHUYEN NHƯỢNG HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở

HINH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

KHOA LUẬN TOT NGHIỆP

Hà Nội —2023

BỘ TƯ PHÁP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOL

HỌ VÀ TÊN: VŨ THỊ PHƯƠNG LAN

MA SỐ SINH VIÊN: 452440

CHUYEN NHƯỢNG HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Chuyên ngành : Luật kink tế

NGƯỜIHƯỚNG DẪN KHƠA HỌC

TẾ Ngụẫu Văn Ho

ae nhận của

Giảng viên hướng dẫn

LỜI CAMĐOAN

Tôi xn cam doen đậy công tinh nghên

trong khoá luận tốt nghiệp là tmng thu,nod

Tác gid khoá luận tốt nghiệp (Kyva ghi rõ ho tên)

DANH MỤC CÁC CHU VIET TAT

Kinh doanh bắt đồng sén Luật doanh nghiệp Mua bán nhà ở hình thảnh trong tương lai Nha @ hình thành trong tương lai

"Thuê thu nhập cá nhân.

Uy ban nhân dân.

TRANG PHU BIA.

LOT CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương Iai 19

2.11 Các quy định về chủ thé trong hoạt động chuyén nhượng hợp đồng.uma bẩn nhà ở nh thành trong trơng lai 92.1.2 Các qng định về hình thức chuyễn nhượng hop đồng mma bản nhà ởình thành trong trơng tai 22.1.8 Các qmy định về nội dang clmyễn nhượng hợp đồng mua bán nhà ởlành thành trong trơng tai 242.14 Các qny định về hiệu bre cũa việc chuyén nh:rợng hợp đồng mua bán

2.1.5 Các quy định khác trong hoạt động chuyền uhượng hợp đồng wna bán nhà ở hành thành trong trơng lại 33

22, Đánh giá thực trang các quy định lên quan đến hoạt động chuyền

¬hugng hợp đồng mua bin nhà š hình (hành trong tương li 34 2.2.1 Những wn did 342.2.2 Những han chế cần khắc phục 36TIỂU KET CHƯƠNG 2 40CHƯƠNG 3 THỰC TIEN THỰC HIEN PHAP LUAT VỀ CHUYÊNNHUONG HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNGLAI VÀ MOT SỐ KIÊN NGHỊ, GIẢI PHAP HOÀN THIỆN Al3.1 Thục tin thục hiện pháp luật về chuyén nhượng hợp đồng mua bán nhà

ở hình thành trong tương hi 4i3.11 Tình lành thực hiện pháp luật sễ chuyén vinrợng hợp đồng mua bán

nhà ở nh thành trong trong tai 4

3.12 Thre trang giải quyết rank chấp về chuyễn nhượng hợp đồng mmabán nhà ở lành thành trong rong lai a

32 Kiến nghị hoàn thiện pháp Mật va gi pháp nâng cao hiệu quả thụchiện pháp hật về chuyển nhượng “3.2.1 Kién nghị hoàu thiện pháp tật 23.2.2 Giãi pháp wing cao hiện quả thực thực hiệu pháp luật về chnyéu

nhượng hop đồng MBNOHTTTL 32

TIỂU KET CHƯƠNG 3 54KET LUẬN.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHY LUC 01:.

PHỤ LỤC 2

PHU LUC 03:

PHY LỤC 04,

LỜIMỞ BAU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Củng với sự phát triển của nên kinh tế toàn cầu, tải sản không còn la kháiniêm chỉ những sự vat don giản như quyển sách, cái bút, chiếc khăn, hay,

những hiện vật sắt nghĩa nghĩa như ving, tiên, nhà cửa, dat đai, mà còn là những khải niêm trừu tượng như “ tai sản hình thanh trong tương lai” cũng

được coi là một loại tai sản Trong những năm gin đây, các ngành nghề dich

vụ hay kinh doanh liên quan đến đất đai, nhà ở đã trở thành top các ngành

nghề được mọi người quan tém Lý do đó xuất phát từ đầu?

Xã hội phát triển kéo theo nhiễu hệ luy về tệ nan, phân biệt giới tính,phan biệt giảu nghèo, Ngoài ra, không thể không kể đến van dé về dan

số Tính đến quý II năm 2023, theo thống kê, Việt Nam đang đứng thứ 15

trên thé giới về dân số, trong khí đó diện tích Việt Nam đứng thứ 65 trên

bản đổ thé giới, Tỷ lê nghịch nay gây ra nhiễu van để trong xã hội: tranhchấp đất đai, lửa đão mua bản nba ở, Trong tỉnh hình “đất chật người

đông”, một hình thức nha ở đặc biệt được pháp luật thừa nhân ra đời là Nhà

ở hình thành trong tương lai NOHTTTL) Hình ảnh rõ nhất vẻ hình thức nay chính là những toa chung cư cao với những con số ting lên đến hàng

vải chục, hang trăm mọc lên liên tục tại các thành phố Cũng như nhu cầu

cơ bã việc chuyển nhương đất ở luôn hình thành trong mỗi chủ sỡ hữu,

đặc biệt la khi tải sin được giá, nhu cầu cẩn von gấp, Việc mua bán tàisản chưa được hình thảnh tại thời điểm kí giao kết hợp đồng co thé gây ranhiều van để nhưng nhiều người vì mục dich cá nhân đã phải bất chấp rủi

ro để thực hiện hình thức chuyển giao hợp đồng, Chính những nhu câu đó,địch vụ liên quan đến giao dịch vé chuyển nhượng hợp déngMBNOHTTTL cảng phát triển

———

‘Nov vậy có thé thay pháp luật điều chỉnh về hoạt động chuyển nhượng hợp

đồng MBNNHTTTL rất tông, không chỉ về đất đai còn là những van để vé

kinh doanh Nhưng hiên nay, hé thống các quy đính pháp luật vẻ chuyểnnhương hop đỏng MBNOHTTTL còn hạn chế, bất cập, mâu thuẫn, chôngchéo dẫn đến tác động tiêu cực đến thị trường BĐS nói chung, thị trường,chuyển nhượng NOHTTTL nói riêng, gây ra rất nhiễu vẫn dé cho người mua

nh, cũng như các thương nhân, chủ đầu tư Chính vi vậy cần có những

nghiên cứu nhằm đưa ra các kiến nghỉ hon thiên pháp luật vẻ hoạt độngchuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL cho phủ hợp để đáp ứng nhu cầu.của thị trường BĐS, đưa thi trường trỡ nên cân bằng, ôn định va dm bao cácquyển lợi cho người mua nha Tuy nhiên chưa có công trình nghiên cứu nào

để cập và phân tích một cách rõ ring về hoạt động chuyển nhươngMBNOHTTTL, da sổ các công trình déu đề cập chung chung xoay quanhhoạt động MBNOHTTTL Nhận thay tính bat cập của van dé và với mongmuốn tìm hiểu sâu hơn những quy định của pháp luật va tinh hình áp dụngtrên thực tiễn về hoạt động chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL, do đó,tác giả đã chon để tai “Chuyến mhượng hợp đồng mua bán nhà ở hinkThành trong tương lai” dé nghiên cửu trong quả trình thực hiện khoá luân tốt

nghiệp trình độ cit nhân.

2 Tình hình nghiên cứu để tài

DaNOHTTTL không còn la khái niém mới xuất hiện trong hệ thống pháp

luật Việt Nam, nhưng chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu vềhoat động chuyển nhượng hợp đẳng MNOHTTT Trong quá trình nghiên cứu

để tai, tác gia đã đọc, tìm hiểu và nghiên cứu một số dé tải khoa học của một

số số tac giã nur

Tac giả Pham Hoang Anh (2015), “ Pháp huật về nhà ở hình thành trongtương lai tại Việt Nam", Luận văn thac sĩ Luật Hoc, Dai học Quắc Gia Ha

"Nội, Luận văn đã phân tích, đánh giả, tổng hợp các quy định pháp luật điền

chỉnh vé quả trình giao kết, thực hiện hợp đẳng mua bán, bảo lãnh, thé chấp

và thuê mua NOHTTTL Từ đó tác gia Pham Hoang Anh đã đưa ra những

kiến nghị nhằm sửa đổi, hoan thiện các quy định của pháp luật để phủ hopvới tinh hình thực tiễn về mua bán NOHTTTL

Tác gia Trần Thi Như Thuỷ (2017), "Chuyển giao hợp ding theo pháp

luật dân sự Việt Nam”, Luận văn thạc si, trường Bai học Luật Thành phố

Hỗ Chi Minh Thông qua việc phân tích các sự kiến pháp lý phát sinh từ hợp đồng tác giả của luân văn khẳng đính ring nội dung của hợp đồng không đơn thuần quy định về quyển và nghĩa vụ của các bên mê còn những

vấn để liên quan khác trong pháp luật chuyên ngành và BLDS

Tác giã Nguyễn Thị Quyên (2022) “Chuyển nhượng hợp đồng mua ban

nhà ỡ hình thành trong tương lai" Luân văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật

Ha Nội Trong công tình nảy, tác giả đã phân tích khái quát tất cả các vẫn

để về lý luên chung về chuyển nhương hop đẳng mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai

Bài viết tap chi: "Một số vướng mắc trong quy định của pháp luật về

chuyển nhượng hợp đồng mua ban nha ở hình thành trong tương lai” Tạpchi nghề luật Học viên Tư pháp, 2019 - số 3114-20 của Nguyễn ChiKhang Bai biết phân tích, danh giá một số bat cập và hình thức giao dịch,

cơ chế kiểm sát, xác nhận của chủ dau tư, van dé quyển sử dụng dat vacách thức giải quyết tranh chấp cũng những van để pháp luật có liên quan

đến chuyển nhương hợp đồng MBNOHTTTL.

Đố Văn Đại (2018), Luật hop đẳng Việt Nam ~ Ban án bình luận án, tập

2, nhà xuất bản Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam Trong tác phẩm nảy tửtrang 940 đền trang số 966 dé cập đền van để chuyển giao hợp đồng

Đỗ Văn Đại (2018) Luật nghĩa vụ vả bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Việt

Nam — Bản án và binh luận bản án, tập 1, nha xuất bản Héng Đức, Hội

Luật gia Việt Nam Trong tác phẩm nay, từ trang 577 đến trang 654, dé cậpđến van để chuyển giao yêu cầu va chuyển giao nghĩa vụ

hin chung các công trình nghiên cứu, các sách chuyên khảo, các bai viết

mà tác giả tham khảo chủ yếu tập trung để cập về NOHTTTL, hợp ding MBNOHTTTL va các van dé liên quan đến tự do giao kết hop đồng va giá tri

pháp lý vé hiệu lực, chuyển nhương quyển va nghĩa vu trong giao dich dân sựkhi giao kết cũng như những khó khẩn Tuy nhiên các công trình chưa để cậpchuyên sâu các van dé pháp lý về chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL

Do đồ theo tac giả dé tài nghiên cứu “Chagyén nhượng hop đông nua bán

"nhà ở hành thành trong tương lai” của tac giả là một công trình nghiên cửa tiếng, không bị trùng lấp với các công trình nghiên cứu khoa học đã được công bổ

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu.

Trên cơ sở phân tích va làm sáng tö các van dé lý luận vẻ chuyển

nhường hợp ding MBNOHTTTL, phân tích thực tiễn — thực hiện pháp luật

vẻ chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL Từ đó đánh giá được thựctrang pháp luật và đưa ra dé xuất những giải pháp sửa đổi, bổ sung các quyđịnh pháp lật vé giao dich chuyển nhương hợp đồng MBNOHTTTL tại

Vi8t2Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được muc đích đã nêu, tác giã đưa ra các nhiệm vụ nghiên cứusafe nhất lâm sáng tö các van dé lý luận về chuyển nhượng hop

MBNONHTTTL, bao gồm những khái niêm, đặc điểm, phân loại của chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL Đặc biệt & chương này cần nêu rõ được nội

dung pháp luật điều chỉnh về giao dich chuyển nhượng

Tint hai, néu được điểm bat cập qua các ví dụ thực tiễn trong việc thực.hiện pháp luật Đưa ra được nguyên nhân từ đâu dn đến những bat cập đó,

Thứ ba, từ những nguyên nhân trên dé xuất những phương hướng vả giải

quyết để hoán thiện pháp luật vé chuyển nhượng hop đồng MBNOHTTTL

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu.

4.1 Đối trợng nghiên cứu

Đôi tương mã khoá luận nghiên cứu va để cập lả giao dịch chuyểnnhường hop đồng MBNOHTTTL giữa bến chuyển nhượng (bên đã kí hợpđẳng MBNOHTTTL với chủ đầu tu) cho bên nhận chuyển nhượng

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Pham vi nghiên cửu của để tải sẽ được xét và các góc đồ không gian,

thời gian vả nội đung cụ thể:

Phạm vi vẻ nội dung nghiên cứu: luên văn tập trung nghiên cứu vẻchuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL, điêu Kiện chuyển nhượng trình

tự, thủ tục chuyển nhượng trong khuôn khổ những quy định pháp luật ViệtNam, nội dung văn bản chuyển nhượng và mẫu văn bản chuyển nhượng

theo quy định pháp luật hiện hảnh

Pham vi vé không gian: luận văn tập trung nghiên cửu về chuyển nhượnghợp đồng MNOHTTTL theo pháp luật trong phạm vi lãnh thổ Việt Nam,

bên canh đó một số dẫn chứng các quy định của các quốc gia khác nhau

trên thể giới

Pham vi về thời gian: luận văn nghiên cứu các vẫn dé lý luận thực tiễnphát lý liên quan đến chuyển nhương hop ding MBNOHTTTL, trong đỏ có

phân tích quy định trong các văn bản pháp luất trước đây và văn bản pháp

uất hiện hanh để làm phong phú hơn cho dé tải đánh giá tinh hình thực tế

áp dụng pháp luật cũng như điểm hạn chế và giải pháp hoản thiện pháp

Tuất

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.

Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vat

của Chủ nghĩa Mác - Lê- nin để tim ra mối quan hệ bien chứng giữa phápluật và thực tiến đời sống xã hội, trên cơ sở đó tác giả đã tim ra mối liên hệgiữa các hiện tương để đánh giá các vấn để nghiên cứu một cách khoa học.Các phương pháp nghiên cứu bao gầm phương pháp so sánh, phương pháplich siz, phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, để giải quyết các vấn

để trong nổi dung cia luận văn.

Cụ thể như sử dụng phương pháp so sánh các quy định pháp luật trước vađang hiện hanh để nghiên cứu các nhóm quy định pháp luật tim ra điểm hợp

lý của luật mới va chưa hợp lý của luật cũ, so sánh các quy định liên quan

củng một nội dung điều chỉnh để tim sự logic vả mâu thuẫn, Phân tích các bản

án, bài báo rồi đưa ra những bat cập trong phương án giải quyết tại chương

thực trạng pháp luật, Tổng hợp các định hướng, ki én nghị va hoản thiện pháp

uật tại chương 3

Ngoài những phương pháp trên, tác giả cũng sử dụng dan xen những

phương pháp nghiên cứu khác như phương pháp lịch sỡ, thông kê Để nêu quátrình hình thảnh các quy định liên quan đến hoạt động chuyển nhượng hợp

đông MBNOHTTTL tử trước dén nay, phương pháp lịch sử được wu tiền sử.

dung để thay rõ các bước tiền triển của các quy định từ trước cho đền pháp.luật hiện hành Sử dụng phương pháp thông kê để đưa số liệu

ải luôn, tăng tính thực tế va thuyết phục

6 Ý nghĩa, vai trò của nghiên cứu

'Về lý luận, khoá luận gop phan làm sáng tö một số vẫn để lý luận về hopđồng MBNOHTTTL va chuyển nhượng hợp déng MBNOHTTTL

Về thực tiễn, khoá luận đã nhận diện thực, đánh giá thực trạng pháp luật vả.thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL, chỉ

ra một số hạn chế, bat cập của pháp luật từ thực tiễn áp dụng Từ đó để xuất

chứng vào

một số giải pháp hoàn thiện pháp luật đồng thời để xuất một sổ giải pháp

nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng

MBNOHTTTL

7 Kết cấu của khoá luận.

Ngoài phan mở đâu, kết luận vả danh mục tai liệu tham khảo, nội dung

của khoá luận bao gồm 3 chương như sau:

Chương 1 Một số van dé lý luận vé chuyển nhương hợp đồng mua bán

nhà ở hình thành trong tương lại

Chương 2 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua ban nha

ở hình thành trong tương lại

Chương 3 Thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng hợp đông mua

‘ban nha 6 hình thành trong tương lai và một số kiến nghĩ, giải pháp hoàn thiện

CHUONG1MOT SỐ VAN BE LÝ LUẬN VE CHUYỂN NHƯỢNG HỢP DONG MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

111 Khái niệm chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành.

trong trơng lai

1.1.1 Bhai niệm về hợp đồng mua bin nhà ở hình thành trong fương lai

Nghĩ định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 cia Chính phũ về giao dịch bão đảm quy định “Tài sản HITTL là động sẵn, bắt động sản hình

hành san thời điễm lộ kết giao dich bảo dim và sẽ tude quy

bên bảo đâm nine hoa lợi, lợi tức, tài sẵn hùnh thành từ vẫn vay, công trìnhxây cheng các tài sẵn khác mà bên bảo đãm có quyền nhân” Đây được xem

như lả một trong những quy định pháp luật ban hành sớm nhất về tải sản

HTTTL Sau nảy, trải qua nhiều lân sửa, thay đổi, BLDS năm 2015 đã thong

nhất đưa ra quy định vẻ tai sảnHTTTL, Điều 108 “Tài sản HTTTL bao gằm

sa) Tài sẵn chưa hinh thành; b) Tài sẵn đã hình thành nhmg chủ thé xác lấpquyén sỡ hitu tài sẵn sau thời điểm xác lập giao dich.” Tuy nhiên ké cã quy.định năm 1999 hay BLDS 2015 thi khái niệm cụ thể vẻ tai sin HTTTL cũngchi gản như mang tính liệt kê Như vây, "Tải sản HTTTL là tài sẵn chưa được

"hành thành hoặc đi hình thành nương chưa thuộc số ha của chủ thể tại thi

“điểm giao dich vé tat sản a6"

Trong những tải sin HTTTL được pháp luật công nhận thi nhà ở hình thánh trong tương lai la vẫn để được nha nước vả ngành kinh doanh quan

tam nhất Theo khoản 4 điểu 3 luật KDBDS 2014 "Nhà cổng trinh xdy

đựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình zây dựng và chưa được nghiêm thu đưa vào sử dụng”

'NgyỄn Thụ Teng C016), Hiểu he của hop đồng ng bin nhà ð hàn tinh ong ương hi, Luận vin

‘auc sfbuithec, Moa Tutt -Buihec Quậc gia Hà Nội

Giao dịch mua bán nba ở hình thành trong tương lai là giao dịch mang lại nhiễu lợi ich cho chủ đầu tư va khách hing Đốt với chủ đầu tư, đây lê một cách thức huy động vốn mà khơng phải chiu lãi suất từ khách hing Đối với khách hang thi cĩ thể tham gia ngay từ quá trinh xây dựng nba ở phù hợp với

nhu cẩu của mình Nhung trong giao dịch nay với chủ thé là “ta sổn hithành trong tương iai” bay được hiểu cụ thé là nha ở chưa được hình thànhtai thời điểm giao dịch Hình thức chính của giao dich nay là hop đồng, thiết

lập dưới dạng văn bản.

Theo quy định của BLDS diéu 430” Hop đẳng nha bán tài sẵn là sự thoả

inh

Thuận giữa các bên trong đĩ bên bein cĩ ng]ữa vụ cluyén giao tài sẵn cho bên

ma và nhận tiễn cịn bên rma cĩ nghĩa vụ nhận tài sẵn và trả tiên" Hợpđẳng MBNOHTTTL cũng là hợp đồng mua bán tai sẵn Tuy nhiên, chủ thể

của hop đẳng nay lả một loại tải sản đặc thủ nên pháp luật quy đính đã quy định các điều kiện di kẽm khi kinh doanh.

Vé hợp đẳng mua bản nhà ở HTTTL, hiện nay trong các văn bản pháp luật của Việt Nam chưa cĩ quy định nào chính thức vé khải niệm hop đẳng, MBNOHTTTL Tham khảo các BLDS trên thể giới, BLDS Pháp đã quy

đính cu thé trường hợp mua bản bất đơng sản HTTTL: Điểu 1601 - 1

“hợp đồng mua bán bắt động sản số xdy dung là thỏa thuận theo đĩ bênbám cĩ nghĩa vụ xâp một bắt động sản trong thời han quy định trong hopđồng Cĩ thé thỏa thuận bản theo phương tinte chia khĩa trao tay hoặc

theo phương thức hồn thiên từng bước” Nghiên cửu dựa trên điều luật

trên, cĩ thé thay Việt Nam tuy khơng đưa ra một khái niệm cụ thể naonhưng về hình thức nội dung thi cũng tương đương Khi kí kết hợp đồng

MBNOHTTTL, chủ đầu tư cĩ nghĩa vu xây nhà ở trong thời han quy định

đã ghi trong hợp đẳng, người mua cĩ thể thực hiện thanh tốn trả gép hoặc thanh tộn một lẫn.

Theo nghiên cứu, tác gia rút ra một khái niệm Hop đẳng MBNOHTTTL

Ja hợp đồng mua bản tải sản, trong đĩ người ban co nghĩa vụ xây dựng nha

ở trong thời gian đã quy định tại hợp đồng, việc mua có thể hình thảnh ngay

từ khi nhà ở chưa được hoàn thành xây dựng

112 Khái niệm chuyễn nhượng hợp đồng mua bin nhà ở hình thành rong tong lai

‘Theo góc đồ pháp luật, chuyén nhương có nghĩa là mốt sư dich chuyển tảisản, quyền va nghĩa vụ từ người nay sang người khác để thay đổi quyền sở

hữu hoặc quyển kiểm soát đối với tài săn, quyền và nghĩa vụ đó Từ khái

niêm trên, chuyển nhượng hop đồng có nghĩa là hai bên đã giao kết hợp đồng

‘va chuyển giao kết có quyền, nghĩa vụ va loi ích hop pháp phat sinh từ hợp

đông đó cho bên thứ ba Chuyển nhượng hợp đồng cũng la một dang giaodich tai sản, khác với tai sảntrong hợp đông, đối tượng chuyển nhượng ở giaodich nay là toàn bô quyển, nghĩa vụ và lợi ích phát sinh tử hợp ding ma bên.chuyển nhượng đã giao kết

Theo góc độ kinh tế, chuyển nhượng hợp déng sẽ có lợi ích hơn chấm.đứt hợp đông Khi kí kết hợp đồng chuyển nhượng, người chuyển nhượng,không còn quyên và nghia vụ với hợp đẳng ki với nhà dau tư, người nhận.chuyển nhương thực hiện được nhu cau tìm nha ở của minh, chủ đầu tưcũng bảo toàn được vốn khi chuyển nhượng Xét vẻ thực té, khách hangthường tim đến hoạt đông chuyển nhượng khí bat động sản đã được hìnhthánh nhưng chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng, điều

nay sẽ giúp bên nhận chuyển nhượng giảm thiểu được một vai rũ ro: được

o vốn thường là khi đó đã nhìn thấy công trình hoàn thiện, chủ đầu tư châm tiền độ, công trình không được thiết kế như đã

‘ki Watcha niêm, theo khoản 6 điều 3 Nghỉ định 02/2022/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật KDBDS 2014 quy định "Cin

mma bắn, thud mma nhà công trình xdy đựng là việc bên mma, thuê mua

Tựa chọn thời điểm.

nhương hop đồng

chuyén giao toàn bộ quyền, trách nhiệm và ngiữa vu theo hợp đồng mua bản

mê mua nhà, công trình xdy dung cho tổ chức, cá nhân khác thông qua văn

inyén nhương hop đằng được lấp theo qnp dinh của Ngia định này

Ngoài ra thuật ngữ “chuyển nhượng hợp đồng" cũng được ghỉ trong Luật Kinh doanh bao hiểm 2000 quy định tại Điểu 26 “Việc cing

đồng bảo hiểm chi cô hiệu lực trong trường hop bên mua bảo hiễm thông bdo

bằng văn ban cho doanh nghiệp bảo hiém về việc chuyén nhượng và doanh

nghiệp bdo hiểm có văn bản chấp thuận việc chuyén nhượng đó, trừ trường

hop việc chuyén nhượng được thực hiện theo tập quán quốc tổ."

Rút từ những cơ sở đó có quan điểm cho rằng, Chuyển nhương hop dng

MBNOHTTTLL là việc bên mua chuyển giao quyền, trách nhiệm và nghĩa vụ

theo hop đồng mua bán NOHTTTL cho tổ chức, cá nhân khác thông qua văn

‘ban chuyển nhượng hợp đồng tuân thủ theo quy định của pháp luật”

'Về cơ ban thì nội dung của quan điểm nay nay vẫn thống nhất đều quy định.hình thức chuyển nhượng hợp đồng đưới dạng văn bản hợp đồng

Từ đó, tác giả đưa ra khái quát Cimyln nhượng hop đồng MBNOHTTTL

là việc tổ chức, cả nhân nhân cimyễn giao tập hợp quyén trách nhiệm vànghĩa vụ từ bên mua với bên bản nhà 6, hoặc từ bên đã nhậm chuyễnnhượng thông qua văn bản chuyén nhượng hợp đồng có xác nhận của chủ:

“ầm te theo quy định của pháp luật

1.2 Đặc điểm của chuyển nhượng hợp déng mua bán nhà ở hình

thành trong tong lai

at, ban chất của hoạt động chuyển nhượng thực chất la mộtthoả thuận thay đổi chủ thé, theo đó chủ thể nhận chuyển nhượng sẽ thaythé chủ thể chuyển nhượng thực hién toàn bộ các quyên vả nghĩa vụ hop

pháp phat sinh trong hợp ding MBNOHTTTL với chủ đâu tư Có nghĩa ta

việc chuyển giao nảy thực chất chỉ cẩn xác nhận bằng một văn ban để xácnhận thay đổi chủ thể Nhung để thực hiện được một cách rõ rang, thực tếngười ta vẫn ding văn bản với hình thức của một hợp đồng Theo quy định

Ve bản ci

“Ngan Thị Quyên 2022), Caayinnimenghep đồng ma bin nhà ở hàn thi wong tong ik, Lun

văn Tac sfowing Đạ học Laat Ha Một

tại điều 116 BLDS 2015 về giao dich dân sự "Giao dich dân sự là hop đẳng

sinh thay đổi hoặc chấm đứt

Toặc hành vi pháp If don phương làm gi

quyển, nghĩa vụ dân sie", như vậy hoạt động chuyển nhương hợp ding MBNOHTTTL là giao dịch dân sự Theo đó, văn bản chuyển nhượng hợp đẳng MBNOHTTL mang hình thức của hop đồng dân sự thể hiện đây đủ

những thông tin như tư cách chủ thể, đối tượng, giá ti chuyển nhượng, thời

"hạn va phương thức thanh toán, quyén và nghĩa vụ các bên, cũng nh phương

thức giải quyết tranh chấp', Như vậy, theo tác giả, ban chất của chuyển

nhường hợp đồng MBNOHTTTL là thoả thuận thay đổi chủ thể được thực

hiện đưới dạng hợp đông,

Về đối tượng BLDS Napoleon (1884), có quy định điều 1251 “Thế quyổiđương nhiên được thực hiện cho người tiếp nhận bắt động sẵn khi người naysicdung tiền mua bắt động sản để thanh toán cho người có quyền đã nhận théchấp bắt động sản ” BLDS Campuchia quy định tài diéu 512 “Người kí hợpđồng với người Rhác có thé cimyễn nhượng vị trí trong hop đẳng đó cho người

thie ba" Tượng tự như các nước khác, pháp luật Việt Nam mặc dia chưa có

quy định chung nhưng đều zác nhận quyển chuyển giao là quyển của bén mua

như trong Luật KDBDS 2014, theo quy định tại Diéu S9 “Bên mua, bên tind

mua cô quyền chuyér nhương hợp đẳng mua bán, thud mua nhà 6 hình thànhtrong tương lai khi hd sơ đề nghị c‹ y chứng nhận quyển sit dung

mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước cỏ thẩm quyển Việc chug

hương hợp đẳng mua bản, timê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải

được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bc ciuyễnhương", tương tự như điêu 26 Luật Kinh doanh bảo hiểm 2000 Do vậy,

nhượng được coi lé giao dich dân sự hợp pháp được pháp luật

quyển chư)

“Ngan Thị Quyên 2022), Cuyễn Hưượng hợp đồng ngờ bia hà ở kh thinh wong rang I, Luận,inthụcf Lthạc,Đạihọc Lait Bà Nội

điểu chỉnh Nhân thấy đổi tượng của hop đồng chuyển nhượng hợp đồng

MBNOHTTTL là quyển và nghia vụ phát sinh từ hợp ding mua bán NOHTTTL đã lẻ kết với nhà đầu tư Va việc sắc đính đổi tương của hoạt

đông này cũng phủ hop với quy định là các tải sản hợp pháp” Như vay, đổi

tượng chuyển nhượng hợp đồng tập hợp quyển va nghĩa vu phat sinh từ

hợp đồng ban đẩu mà bên mua đã giao kết với bến bán trong quan hệ hop

đẳng MBNOHTTTL® Từ những quy định và kết quả trên, tác giải rút ra

đổi tương chuyển nhương hợp déng MBNOHTTTL lả tổng hợp tất cảquyển vả nghĩa vu phát sinh từ hop đông MBNOHTTTL của bên chuyển

nhượng với nhà đầu tư.

VỀ hình thức, văn ban chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL mangdáng dap của một hợp đồng mua bán, bến cạnh bản chất là việc chuyểngiao toán bộ quyển và nghĩa vụ của hợp ding MBNOTTTL từ chủ thể nảysang chủ thể khác Theo đó, bên nhượng và bên nhận có quyển và ngiấa vuđổi nhau Trong hợp đồng nay, bên nhân chuyển nhượng có quyển yêu cầu

"bên nhượng bản giao nha ở va các tải sẵn liên quan đến nha ở đó, ngược lại

‘bén nhượng có quyển yêu cầu bên nhận phải thanh toán bằng phương thứctheo thoả thuận Chính vì vậy hợp đồng chuyển nhượng MBNOHTTTL cótính chất đến bù

i nộiNgoài ra hợp đồng nảy có thể diễn ra nhiều lần và không thay

dung của hợp ding MBNOHTTTL Tức lẻ, khi thực hiên ki kết việc

chuyển nhượng, hai bên có thể tự do thoả thuận trong hop dong chuyểnnhượng Bên nhận chuyển nhương sẽ tiếp nhận toàn bộ nội dung của hợpđảng MBNOHTTTL và thực hiện nghĩa vụ của bên mua với nha đầu tư.Khi io kết hợp đồng chuyển nhương, mục dich cia hai bến không phải thoả

‘pass pips2015

° Lý Ta Hang Thom 2022), Cyn song hop đồng ama bin hủ ð hh tinh cong hơng bi theo

ip ht Vt Name tae tu Thnk po Ho Ci Mah, in vin ac sf Lata oe văn ot he

shi

thuận về tai sản nhà ở HTTTL mà thoả thuận chuyển giao quyển và nghĩa vụ khi mua nha Chính vi vậy nội dung của hợp đồng MBNOHTTTL đã kí với chủ đâu tư không thay đỗi Sau khi kí kết thoả thuận xong, bên nhận chuyển nhượng tiếp nhên quyển của người mua nhả, nên cũng có quyển chuyển

nhương nhà ở cho cá nhân, tổ chức khác, theo pháp luật quy định”

C6 sự tác nhấn cña bên thứ 8 (hi đầu tu), theo Điều 59 của Luật EDBDS 2014 quyđịnh nội dung về chủ đầu tw sẽ kí xác nhận vio văn bin chuyển nhượng hep đồngMBNOHTTTL và “Chi đẩu tr có tréch nhiễm tao đầu lặn cho các bên trong vieingẫn nhượng hop đẳng và không được thu bat bệ khoăn chỉ pli nào kan quan din wậceluyin nhượng hợp đẳng” Có thể thấy rằng vai trò của chi đầu tw trong quan hệ chuyểnaah nây rất quai tong Đối với bên chuyển nhượng, mặc đã vige chuyển nhượng 1aquyin lợi cia bên mua trong mỗi quan hệ với chỗ đầu te, chit đều tư không cổ quyền tácđộng vào quyết định có chuyển nhượng hay không Tuy nhién để thi tue chuyển nhượng

"hoàn tit cần chữ kí xác nhân, vậy nên nếu chủ đầu tr không kí ác nhân tì qué hìnhhuyền nhượng không thể hoàn thành Sau khi xác nhận, chủ đều hrvà bản chuyền nhượngchấm đấtmỗi quan hệ muaibán Đối véibén nhận chuyỂn nhượng, san kh tp nhận tcãcae quyền và nghĩa vụ cia bên chuyễn nhượng, bản nhân chuyển nhượng với chủ đầu te

"Ất lập quan bể kế mina -guời bón Bén nhân chuyển nhượng lóc này với tử cách làhich hàng cũa ch đầu tr thục hiện ngiấa vụ thanh toần bằng hình thức đã thos thuận.(Chit đầu tiếp tue với bách nhiệm hoàn thành nhà ở đúng quy dink và những ngiấa vụ liên quan ghi rong hợp đồng MBNOHTTTL

113 Nội dưng pháp luật điều chỉnh việc chuyển nhượng hợp đông mua

bán nhà ở hình thành trong trong lai

Hoạt đông chuyển nhương hợp đồng MBNOHTTTL thuộc đổi tượng

được nhiều quy định pháp luật diéu chỉnh như BLDS, LDN, Luật KDBBS,

Luật nhà ỡ, Sau khí nghiên cứu, tác giả nhân thay vé hoạt động chuyển

nhượng nây có những nhóm quy định sau:

Thứ nhất, nhóm quy định chủ thé: Chủ thé trong hoạt động chuyển nhượng

là bên chuyển nhương, bên nhận chuyển nhương va chủ dau tư Điều kiện

Điều 59 Lait Kah dow Bit dng sin 2014

chung cia chủ thể tham gia giao dich dân sự là có năng lực pháp luật dân

sự, năng lực hành vi dân sw phù hop với giao dich được sác lập và được pháp luật tôn trong khi tham gia giao dich hoàn toàn là theo ý chi của chủ

thể được quy định trong pháp luật § Ngoài ra bên chuyển nhượng phải lảngười đã mua nha của chủ đầu từ hoặc nhận chuyển chong hop đồng tức1a người dang thực hiện quyển và nghĩa vụ của hợp đồng đó Còn bên nhận

chuyển nhượng phải là đối tương được sở hữu nha ở tai Việt Nam theo quy

định của Luật Nhả ở Bên nhận chuyển nhượng có thể lả công đân Việt

‘Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài”

‘Mic dù việc thực hiên giao dich dựa trên ý chi của hai bên chuyển và nhận

nhưng đổi tượng của hợp đồng ảnh hưởng trực tiếp đến bên thứ ba là "chủ

đầu tư” Vi giao dịch nay chi lam thay đổi chủ thể nên nội dung trong hợpđẳng MBNOHTTTL vẫn được giữ nguyên, đó là lí do cần xác nhân củachủ đầu tư

Thứ hai, nhỏm quy đình hình thức Không như các loại chuyển nhượngkhác như chuyển quyển sử dụng đất, quyển sở hữu tài sản, Chuyểnnhượng hợp déng MBNOHTTTL cẩn có đâu zác nhận của chủ đầu từNgoài ra, như đã phân tich ở trên, văn bản chuyển nhượng hợp ding

MBNOHTTTL được coi lả một hợp đồng mua bán được thực hiện dưới

hình thức văn bản Mắc dù chưa có quy định cu thể về hình thức của giao

dich nay nhưng xét theo Luật nhà ở 2014 tại điển 12

hợp đồng mua bán nha ở thương mai phải thể hiên bằng văn bản có công

chứng, chứng thực Như vậy, hình thức của hợp đồng MBNOHTTTL phải

tuân theo hai yếu tổ: là thảnh lập bằng văn ban có chữ ki của chủ sé hữu, và

thuộc trưởng hợp văn bản phải công chứng, chứng thực (nếu nha ở thuộc

việc chuyển nhương

"mee Balu 177 BLDS2015

"Thao Điệu 160 Lait Nh 62014

đôi tương nha ở thương mai; hoặc một trong hai chủ thé 1a tổ chức kinh doanh)

Thứ ba nhôm quy định nôi dung’ Van bản chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL đẩu tiên phải có nôi dung cơ bản giống với hợp đồng MBNOHTTTL phi hop với quy đính cia pháp luật như vẻ giá, phương thức thanh toán, thời han, thời điểm, phương thức thực hiện hop đồng, Nhưng pháp luật vẫn tôn trong sự thoả thuận cia hai bên theo sử thiện chí va tư nguyên Cu thể, theo quy định của pháp luật vi bản chất của hoạt

đông chuyển nhượng là sư thay đổi về chủ thể vả đối tượng chuyển nhượng

không phải tai sản, nến tài sản trong hợp đồngMBNOHTTTL không được có

sự thay đổi Trong trưởng hợp bên chuyển nhượng có nhiều nha ở trong hopđồng kí với chủ đầu tư thi trong hợp đẳng chuyển nhượng cũng phải chuyển.toan bộ số nha ở đó Nếu bên chuyển nhượng chỉ muốn chuyển một hoặc một

số nhà ở hoặc bên nhân chuyển nhượng chỉ muốn nhận một hoặc một số thì

‘bén chuyển nhương phải lập lại hợp đồng mua bán hoặc phụ luc hợp đẳng

"mua bán nhà ở với chủ đâu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thựchiện thủ tục chuyển nhượng hợp ding” Việc quy định rổ nội dung chuyển

nhượng hợp đồng đã được pháp luật quy định chất chế tránh các trường hợp rủi rõ không đầm bão được

‘vu của bên mua đổi với chủ đầu tư.

Thithe, nhóm quy định hiệu lực: Véhiéu lực của hợp đồng chuyển nhượng

ôi tượng của hợp đông, ở đây là quyền và nghĩa

phải tuân theo quy đính vẻ hiệu lực của hợp đẳng chung theo quy định tạidigu 401 BLDS 2015 Hiệu lực có thể thay đổi khi hai bén đồng ý thoả thuận

vẻ sự thay đổi nay, néu không có sư thoả thuận rõ vẻ hiệu lực của hợp đồngthì sẽ tuân theo quy dinh của pháp uật, có hiệu lực tử thời điểm bén sau cũng

kí vào văn ban Điều kiện có hiệu lực của hợp đẳng chuyển nhượng la cơ sở

rhein 3 điều 32 Thông tr 19/2016/TT-BXD ining dln tục In một số nội dmg cầu Luật hà ö và Ngai nh số 99/2015/VĐ-CE ngiy 20 hứng 10 a 2015 của chữ pak uy dh chỉ cắt vi hướng đến 0

"bô một sô đâu cia Loita 3

để đâm bao quyển và nghĩa vu của hai bên Khi sắc đính được hợp đồng cóhiệu lực có giá ti pháp lý buộc chủ thể hợp đồng phải thực hiện đúng theo

thoả thuận trong hợp đồng, Chính vi vây hiệu lực của hop đồng coi như sự

rang buộc dé các bên giao kết thực hiện đúng ngiĩa vụ và chịu trách nhiệm về

‘moi hành vi liền quan đến hop đồng trước pháp luật

Thứ năm, nhóm quy định khác: Ngoài những quy định trực tiếp về hoạt đông chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL, còn có những quy định

khác liên quan đến hoạt động chuyển nhượng nay như về Thuế TNCN

Theo Khoản 2 Điển 123 Luật nhà ở 2015, bên cimyễn nhượng phải nộptimế, lệ phí theo quy định của pháp iuật” Ngoài ra theo hướng dẫn văn banliên quan đến Luật Thué TNCN, đối tượng nộp thuế đối với các giao địch.chuyển nhượng BĐS gồm “Zin nhập từ cimyễn nhượng quyền sử dung đắt

và tài sản gắn iiễn với đất Tài sản gắn liền với đắt bao gồm: Nhà ở; kễ cả

nhà ở hình thành trong tương lai Thủ nhập từ cuyẫn nhường quyên sở

iu nhà 6, kỄ cả nhà ở hình thành trong tương lai Các khoản tìm khác

nhận được từ ciyễn nhượng bắt động sản dưới mọi hình tức"! Tuy

xem đó thuộc

ẩn nhượng nay Tuy nhiên trên thực tế,

nhóm đổi tượng phải nộp thuế TNCN liên quan đến giao dịch chuyển

nhương BBS va ap dung thuế suất 2% để tam co sở tính thuế” Qua nghiên

ấn để nảy, tác giả thấy việc áp dụng Thuế TNCN với hoạt động

ơ quan thuế

nhương này còn nhiều tranh cất và nhiễu điểm chưa hợp lý.

1 Thing 11/]5/TF BTC hướng dẫn tục hiện Tuậ Thi thập cá nhân, hit sia đổi bổ sng một

số đều ca Luit Ting tạ nhập c hân và ngh dn số 64/2015/NĐ-CP cña cua’ phủ guy dh ch tất một

Tổ đản ca Lait Tre 0a nhấp cá hận và mặt sia độ bổ smg một số đâu ca Lệ Te Đmrlệp cản.

“hon 1? đều 3 Ngu đụh 1220159, CP quy dah chit hành hột sia ỗi bổ ng một số đâu, cin các hậtvề tnt và sn đối bộ nng một sổ đu ca ác Nghị inh và tuệ

TIỂU KET CHUONG1

Sau khí nghiên cứu phan lý luân chung của hoạt động chuyển nhượng hop

đẳng MBNOHTTTL tác giả rút ra được một số những kết luật sau:

Ban chất của hoạt đông chuyển nhường hợp đồng MBNOHTTTL là thoảthuận thay đỗi chủ thể, bên mua hợp đồng MBNOHTTTL với nhà đâu tư sẽchuyển giao quyền và ngiấa vụ cho bên thứ ba tiếp nhận Khi ấy bên thứ bađóng vai trò là bền mua hop đồng MBNOHTTTL trực tiếp với nhà đầu tư

‘Nha đầu tư có trách nhiệm hỗ trợ hoạt động nảy để sau khi văn bản chuyển

nhượng có hiệu lực, nha đầu từtiếp tục vai tro người bán

‘Van bản chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL có cấu trúc của hợpđẳng dân su Đối tương ở hợp đồng nay lả tổng hợp các quyển và nghĩa vụcủa bên mua trong hợp đồng MNBOHTTTL (bên chuyển nhường)

Để lam rõ hơn các lý luân trên, tac giả đưa ra thực trang pháp luật hoạtđộng chuyển nhượng hợp đẳng MBNOHTTTL va lấy đó làm cơ sở để đánh

giá thực trang đó trên thực tế ở Chương 2

CHƯƠNG 2THUC TRẠNG PHÁP LUẬT VE CHUYỂN NHƯỢNG HỢP BONG: MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

2.1 Thực trạng pháp luật hiện hành về hoạt động chuyên nhượng hop đẳng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

3.1.1 Các quy định về chit thé trong hoạt động chuyền nhượng hợp đông

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hoạt động chuyển nhượng hop ding MBNOHTTTL lả giao dich dân sựnên khi giao dịch ký kết chủ thể phải đáp ứng các điều kiên chung theo quy.định của BLDS vé năng lực hành vi dân sự, sau đó la các quy định riêng theocác luật chuyên ngành như Luật nhà ở, Luật KDBDS, LDN, Cu thể

Đối với bên chuyén nhượng, trước khi kí hợp dong chuyển nhượng, bênchuyển nhượng phải là chủ th âu tư vả kí kết hợp đông,

MBNOHTTTL Theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điển 119 Luật nha ở 2014

quy định về bên chuyển nhượng hợp đẳng mua bán nhà 6 thì phải lá người đãmua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hop đồng mua

mua nhà của chủ

‘ban nha ở Như vậy, bên chuyển nhượng phải đáp ứng được điều kiện của chủthể được tham gia giao dịch va sở hữu nha ở theo quy định của pháp luật vềnhà ở Viết Nam Cụ thé tại điêu 7, điều 8 Luật nhà ở 2014 quy định vẻ các đổi

rổ chức, hộ gia đình,

tượng được quyển sé hữu nha ở tại Việt Nam bao gén

cá nhân trong nước; Người Việt Nam định cw ö nước ngoài được pháp nhập

cảnh vào Việt Nam; Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo guy đmhi"

Trong trưởng hợp đối tượng lả tỗ chức, hô gia đính, cá nhân trong nước khilâm thi tục cập GCNQSDĐ, quyển si hữu nha ở và tai sản khác gắn liên vớithì phải có giấy tờ zác định nhân thân đổi tương theo quy định về cấp Giấy

chứng nhên của pháp luật đất đai.

Trường hợp đổi với người Việt Nam định cu ở nước ngoài mang hộ chiều

‘Viet Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơquan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vao hộ chiếu, Nếu mang hộ chiếu

nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dau kiểm chứng nhập cảnh của cơ

quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiêu và kèm theo giấy tờ

chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhân là người gốc ViệtNam do Sở Tư pháp các tinh, thảnh phố trực thuộc trung wong, cơ quan đại

điện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý vẻ người Việt Nam ở nước

ngoai cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam"?

Trường hợp Tổ chức, cá nhân nước ngoài có đủ điều kiến quy định tạikhoản 1 Điều 159 và Điểu 160 Luật Nhà 6, bao gồm: Tổ chức, cá nhân nước

ngoai dau từ xây dựng nhà ỡ theo dự án tại Việt Nam theo quy định cũa Luật nay và pháp luật có liên quan doanh nghiệp có vốn đều từ nước ngoai chỉ nhánh văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoãi và chỉ nhanh ngân hàng nước ngoai đang hoạt đông tại Việt Nam (sau

đây gọi chung la tổ chức nước ngoải), cá nhân nước ngoài được phép nhậpcảnh vào Việt Nam Đồi với tổ chức, cá nhân nước ngoải đều tư xây dựng nha

ở theo dự án tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đâu tư va có nha & được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật nay và pháp luật có liên quan Ngoài ra đối với cá nhân nước ngoải lam việc tại Việt Nam thì phải có

hộ chiều còn giá trí có đóng dẫu kiểm chung nhập cảnh của cơ quan quản lýxuất nhập cảnh Việt Nam và không thuộc điện được quyền tru đãi, miễn trừngoại giao theo quy định của Pháp lệnh vẻ quyền ưu đãi, miễn trừ danh cho

ca quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự va cơ quan Đại diện của Tổchức quốc tế tại Việt Nam Đôi với tổ chức nước ngoài phải có GCN đâu tư

hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt đông tại Việt Nam do cơ quan

nha nước có thắm quyển của Việt Nam cấp còn hiệu lực tai thời điểm ký kếtgiao dich chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTLY

ˆ Đền 5 NỔ ảnh 99/1015/ND-CP Quy đnh chút vì trống din th hình một sổ đu củ Lata + Đầu 74 Nghị đnh 902015/TT.BSĐ Quy dh chtt và hướng din hành nt sổ đều của Tuệ nh.

Ngoài ra tai khoản 2 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định cụ thể

về quyên chuyển nhương của bên mua nha sẽ được pháp luật bảo vệ khi "TỔ

chức, cả nhân mma nhà ở của chủ đầu te đự ám xập đhơng rỉ ở thương mat chưa nhận bàm giao nhà ở loặc đã nhân bàn giao nhà ở có quyền cimyễm

nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cả nhân khác kiủ hỗ sơ đề nghỉcấp Gidy chứng nhân chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẫm qu

Dua vao quy định pháp luật trên, tác giả thấy bên cạnh việc khẳng định

hoạt đông chuyển nhượng cho bên thứ ba hoàn toán lä quyền cia người mua

khi lí kết hợp đồng với bên chủ đâu tư Tuy nhiên, pháp luật vẫn hạn chế

phạm vi chủ thể như chủ thể có thể 1a tổ chức, cả nhân mua nha ở trong các

dy án nha ở thương mại hình thành trong tương lai, hoặc có thé là tổ chức, cá.nhân đã nhận chuyển nhương hop ding MBNOHTTTL từ bên mua va tạithời điểm chuyển nhượng chủ dau tư chưa nộp hé sơ để nghị cap GCNQSDD.Tai thời điểm chủ đầu tư đã nộp hé sơ dé nghị thì hợp đồng chuyển nhượng sétrở thành hợp đồng chuyển quyền sử dụng dat Như vậy việc chuyển nhượng.tuy thuộc quyển lợi của người mua khi kí kết hop đồng với chủ đâu tư nhưng

phải phủ hợp với diéu kiên pháp luật đưa ra

Dét với bên nhận cimyễn nhượng cũng chính là chủ thể tham gia giao dịch.dân sự nên cũng cần có diéu kiện của chủ thể tham gia giao dịch như phải có

đũ năng lực hành vi dén sự theo quy định BL.DS Ngoài ra pháp luật cũng quy

định rổ hơn về đối tượng này trong khoăn 2 Điền 119 Luật nhà ở “Bén nhậncimyễn nhượng hop đồng MBNOHTTTL nễu là cá nhân trong nước thi phải

cô aii năng lực hành vi dân sự đỗ thực hiện các giao dich về nhà 6 và Khôngbắt buộc phat có đăng lý thường trit tại nơi cỏ nhà ở được giao dich Nếu là

cá nhân nước ngoài, người Việt Neon định cứ ö nước ngoài thì phải có đủ

năng lực hành vi dân sự đỗ thực hiện giao dich về nhà ở theo guy dinh của

tượng được số hữu nhà ở tại Việt Nam pháp luật Việt Nam, phải thuộc

theo qnp định của Luật này và không bắt buộc phd có đăng lộ tam trù hoặc

đăng if thường trù tar nơi có nhà ở được giao dich” So sảnh với Điều 9:

Luật nha ỡ 2005, tác giã thay ring pháp luật đã mở rồng được đổi tượng va

chất chế hơn trong quy đính Hiện nay luật Nha ở 2014 đã thêm đổi tương vé

“bên chuyễn nhượng hợp đồng mua bản nhà ở thương mai, nhận thừa kế,

nhận góp vn" và chủ thé la cá nhân nước ngoải Như vậy pháp luật hiện hành.

để mỡ rộng thêm cho đối tượng nước ngoài va những chủ thể thuộc giao dich khác Mặc dù có pham vi đối tượng rất đa dạng nhưng phải đáp ứng đủ điều

kiện được sỡ hữu nhà ở tai Việt Nam và có đỏ hành vi dân sự để kí kết hop

đẳng mới được nhân chuyển nhương hợp đẳng MBNOHTTTL Việc áp dung quy định chủ thể được sở hữu nha 6 tại Việt Nam đối với chủ thé nước ngoài

và người Việt Nam định cư ở nước ngoài cho thấy pháp luật Việt Nam đã chất

chế va phát triển để phủ hợp với thời đại toàn câu hoá

"Đối với bên đầu tư trong hoạt đồng chuyễn nhượng, mặc dit là chủ thé độclập với hoạt đồng chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL Tuy nhiên thitên đầu tư vẫn thuộc sự điều chỉnh cla pháp luật vả có vai trỏ quan trongtrong việc tao điều kiện cho hai bên kí kết văn bản chuyển nhương Theo quyđịnh tại khoản 1 Điều 59 Luật KDBĐS 2014 thi chủ đầu tư phải có tráchnhiệm xác nhận vào nội dung văn bản chuyển nhượng Trách nhiệm nay được

quy định rõ hơn như sau: Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn ban

chuyển nhượng hợp đông va giao lại cho bến nhận chuyển nhượng trong thờihan tối da 05 ngày bao gồm các giấy tử liên quan như hop đồng mua ban nhà

cũng chính là sác nhân chấm đứt quyền và ngiễa vụ đối với bên chuyi

nhượng trong giao dịch mua bản vả xác lập quan hệ với bên nhận chuyển.nhượng, Chính vì vậy, sau khi kỉ kết hợp đồng chuyển nhượng thảnh công,

Thing te 162010 TT-BXD ca BS Yay ông Quy ảnh c bố vì tướng din te hộn mst số nộ ng của Ngôi dan số 71010/NĐ-CP ng 23 hứng năm 2010 cia Chin phế quy dh chỉ dắt vì ning ấn.

Cđưhònh Loit Nh 3

‘bén nhân chuyển nhượng không cẩn thực hiện hợp đồng đổi với bên chủ đầu

tu nữa ma tiếp tục vai trò là người mua được nhận từ bên chuyển nhượng

"Trên thực té và trong pháp luật điều nay là hoán toàn phù hợp

3.12 Các quy định về hành thir chuyên nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

"hình thành trong tương lai

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL là hợp đồng dân sự

Pháp luật không định nghĩa hình thức của hợp đồng nhưng nhìn chung hình

thức của hợp đông được hiểu là sự thể hiện ra bên ngoài của thoã thuận giữa.các bên trong hợp đồng Xét vé pháp luật, theo diéu 59 Luật KDBĐS 2014,Luật nha ở thì hình thức bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng

MBNOHTTTL phải là hình thức bằng văn bản Qua phân tích quy định nay tác giả nhận định pháp luật không quy định rổ “Kác nhiên cũa chỉ đầu tee” là thuộc hình thức như nao: chữ kí, văn bản xác nhân độc lập, hay xác nhận.

bằng chữ viết, Nên có thể hiểu việc sắc nhận vao văn bản chuyển nhượngnày hoản toàn phụ thuộc vào ý chí của chủ đâu tư Miễn sao để di đến mụcđích là đẳng ý chuyển giao quyển va nghia vụ của bên chuyển nhượng thitình thức xác nhận của chủ đâu tư không can dập khuôn

Co hai loại hình thức bắt buộc của hop ding dân sự theo pháp luật Việt Nam là hình thức bằng văn bản không có công chứng, chứng thực hoặc văn.

‘ban có công chứng, chứng thực hoặc xin phép va đăng kí Như vậy vẻ mặt

hình thức, hợp đồng chuyển nhượng hop đồng MBNOHTTTL bat buộc thành

lập dưới dạng văn bản Ngoài ra, theo điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD

quy định “Bên chuyển nhượng và bên nhân chuyén nhương hợp đồng muabản nhà ở thẳng nhất lập thành văn bản chuyễn nhượng hợp đồng mua bản

in bein phat được công ching hoặc ching thực Như vay trong hop đồng chuyển nhương hop đồng MBNOHTTTL co 02 trường hop:

Tập thành văn bản có công ching hoặc chứng thực Đây là hình thức quy

định bắt buộc đối với trường hợp bên chuyển nhượng không phải là doanh.nghiệp, hợp tác x có chức năng KDBĐS theo quy định pháp luật về KDBBS

Ngoài ra theo khoản 2 điều 119 BLDS 2015 quy định “Trưởng hop luật guy

định giao địch dân sự phải được thé hiện bằng văn bản có công chưng chứng

trực, đăng lý thi phải huân theo quy din đó

Tập thành văn bản không cần có công chứng hoặc ching thưec Đây là hình

thức được áp đụng đối với trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua ban

nha 6 là doanh nghiệp hợp, tác 2 có chức năng KDBĐS theo quy định pháp

luật về KDBĐS Tuy nhiên nếu một trong các bên có nhu câu công chứng thì

có thể thoả thuận Tác giả thấy vẫn can thông nhất việc công chứng văn banchuyển nhượng là bất buộc đủ các bên có hoạt đồng kinh doanh hay không

Việc các bên có nhu cẩu và tư thoả thuận đưa ra công chứng, chứng thực

không nằm trong quy đính được pháp luật bao vé sẽ khiển các rit ro phát sinhtrong quá trình chuyển nhượng không được giảm thiểu

2.1.3 Các quy định về nội dung chuyén nhượng hợp đông mua bin nhà ở

"hình thành trong fương lai

'Vê bản chất, việc chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL không lam thayđổi nội dung của hợp đồng MBNOHTTTL ma bên chuyển nhượng đã kí vớichủ đầu tư (bên bán) ma chỉ thoả thuận thay đổi dia vị pháp lý của bên muatrong quan hệ hợp đồng, Hoạt đông nay có bản chất của giao dịch chuyểngiao quyển yêu câu và chuyển giao ngiĩa vụ của một bén trong quan hệ hợpđẳng mà BLDS đã quy định Theo đó, giao dịch chuyển nhượng hợp đồngMBNOHTTTL lá trường hợp bên mua sẽ chuyển giao cho bên thứ ba toản bộquyển va nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng ma bên mua đã giao kết ban dau.Ngoài ra, văn bản chuyển nhượng hop đồng lả một dạng của hợp đông nênnội dung của hợp đẳng chuyển nhượng hop đồng MBNOHTTTL phải tuân

theo các quy định chung của nội dung hợp đồng trong BLDS.

Theo điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định nôi dung của văn bin

chuyển nhương hợp đồng MBNOHTTTL bao gồm các thông tin của “Bén

chuyển nhương bên nhận cihyễn nhương số, ngày, thẳng năm của hopđẳng MBNOHTITL với ciui đầu he giá cay

và phương thức thanh toán, quyền và ngiữa vụ của các bên Giải quyết

nhượng hop đồng thời hơn

tranh chấp, các thoả thuận khác" Đẳng thời, BO xây dựng cũng ban hành.mẫu chuyển nhượng hop đồng MBNOHTTTL đính kèm Thông tr

19/2016/TT-BXD tại phụ lục 246 Pháp luật khuyến khích các bên dựa vảo

nội dung của ban hop đông mẫu cho phép các bên tư đo thoả thuên thêm vẻ

nối dung, tuy nhiên vẫn phải dim bảo những nổi dung cơ bản tại điểu 34

BLDS và những nội dung đó không được trải với pháp luất vẻ dân sư và

pháp luật vẻ nhà ở Phân tích rõ hơn vẻ nổi dung chỉnh phải có trong văn

‘ban, tác giả nhận thầy một số điểm cơ ban:

én nhượng: việc xác định đối tượng trong

Về đối tượng của văn bản ciny

văn bản là việc đầu tiên và quan trọng trong việc lập hợp đồng nhằm xácđính rõ tư cách pháp lý, nội dung của giao dich và mối quan hệ giữa hợpđổng MBNOHTTTL với văn bản chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL

mã bên chuyển nhượng kí kết với bên nhận chuyển nhượng va địa vị pháp

lý của các bên tại thời điểm giao kết Đối tượng chuyển nhượng không phải1a tải sản cu thể mã 14 hợp đồng va toàn bộ quyền và ngiĩa vụ phát sinh từhop đồng đã giao kết

Về nội dung “xác nhận cini đầu te", theo mẫu hợp đồng tai Phụ lục 24Thông tư 19/2016/TT-BXD có mẫu sắc nhận như sau: “Ney, xác niên việcchuyén nhượng hợp đồng mua bản nhà 6 Ké từ ngàp Rý xác nhận này,

công ty sẽ thực hiện các quyên và ngiữa vụ với bên nhãn chuyễn nhượng,

hop đồng theo thông tin ghi trong văn bản chuyễn nhương hop đồng này

Bin nhân cing nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quợi

nghia vụ của các bên mua nhà 6 theo hop đồng mua bản nhà ð số đã ky với

công

‘bén mua (bên chuyển nhương) châm đút quyền va nghĩa vu của mình đổi với hop đồng MBNOHTTTL với chi đầu tu, đồng thời bên nhân chuyển nhượng,

sẽ tiếp nhận quyén và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng va có vai trò la người

" Như vay, khi chủ đầu tư xác nhận văn bản chuyển nhương lúc ấy

‘mua mới thực hiện giao dich với bên chủ đầu tu.

Trong trường hợp nhà đầu tư không sác định được (do gii thể phải phá sản, cham dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định của pháp luật) thì việc

xác nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ được thực hiện như sau: Nếu việcchuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày Thông tư

ny có hiệu lực thi hành mã nh ỡ chuyển nhượng chưa được cấp Giầy chứngnhận thi văn bản chuyển nhượng hop đồng mua bán nha ở phải được UBNDcấp xã nơi co nha ở xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng Néu UBND cấp

xã không di cơ sở sác nhận thì UBND cấp 2 niêm yết công khai băn sao văn

‘ban chuyển nhượng hợp đông mua bán nhà ở tại trụ sở UBND cấp zã, tổ danphố nơi có nhà ở Như vay đối với trường hợp không xác định được chủ đâu

tư thì UBND cấp xã, tổ dân phổ nơi có nhà ở đó sẽ có vai trò như là chủ đâu

giá, tai Khoăn 1 Điều 14 Luật giả 2012, khi người tiêu ding mua bản hang

hoin 6 Đền 13 Thông tr 1972016/77-BXD Hướng dẫn tục hiện mộ số nội ông của Lath 6 về

"Ni đe s2990015/NĐ-CẺ

hố thi phải thanh tốn theo thoả thuận va tại Điều 433 BLDS 2015 các

‘bén cĩ quyển thoả thuận vé giá trừ trường hợp pháp luật cĩ quy đính khác thì thoả thuên phải phủ hợp với quy định pháp luật Trong trường hop chưa

thanh tốn hết giá tri hợp đồng mua bán thi bên nhân chuyển nhượng cũngtiếp nhận nghĩa vụ thanh tốn giá trị hợp đơng cịn lại của bên chuyển

nhượng với nhà đâu tư.

Quyén và nghĩa vụ các bên Trong nội dung văn ban chuyển nhượng hợpđơng MBNOHTTTTL, các bên đảm phán đưa ra thoả thuận vé quyển va

nghĩa vụ dé dim bao được lợi ich hai bên.

Quyén và nghĩa vụ bên cimyỗn nhượng:

Bên chuyển nhương cĩ quyển yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh tốn.đây đủ, đúng han số tiên nhận chuyển nhượng hợp đồng bằng hình thức thanh.tốn đã thộ thuên và chẩm đút các quyền và ngiĩa vụ liên quan đến chủ đầu

tu trong hợp đồng MBNOHTTTL đã kí trước đĩ

Ding thời, bên nhường cũng phải thục ign các ngiĩa vụ như : dam kết hop đồng

MB NOHTTTL là thuộc diện đã điều kiện dupe chuyển nhương theo quy định của pháp uất Thuộc điện khơng cĩ tranh chấp, khiếu kiện, chưa chuyén nhượng cho người khác, ,

‘ban giao đây đã hồ sơ lin quan đến hợp đồng mua bán nhà va các giấy tờ cĩ liên quan cho bên nhân chuyên nhượng để lam căn cử ký kết vin bản chuyển nhương; Nộp thuế tha hấp, các nghĩa vụ ti chính khác ma pháp hắt quy định thuộc trách nhiệm của mình phải nộp và cũng cắp cho bên nhận chuyển nhượng biên li đã nộp nghĩa vụ tai chính theo quý inh và Nộp phat vi phạm theo thoả thuận, bởi thường thiệt lại cho bên nhân chuyển nhượng

Quyén và nghĩa vu via bên nhận cinyn nhường,

Đơi với bên nhận chuyển nhượng cĩ quyền yêu cầu bên nhượng cung cấp

những giấy tờ liên quan đến nhà ở, tiếp nhân hop đồng MBNOHTTTL trong

trường hợp chuyển nhượng từ lẫn hai

Song song cing với nghĩa vu: Thanh tốn tiền nhận chuyển nhượng HDMB nhà ỡ cho

"bên chuyển nhượng theo đúng thơa thuận của vấn bin chuyển nhượng; Tiếp tu thực hiện các quyên và nghĩa vụ cũa bên mua nha theo HĐMB nha ở đá ký với Chit đều teva được

ai a nahi A? pr nguy wb chuyên nhường này được khả SẾU tơ xác thận,

"Nộp phatvi pham theo thôa thuân, bởi thường thit hai cho bên chuyển nhượng,

Phi, thời han va phueong thức thanh toán

Một trong những nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng là các bên thoảthuận giá trị chuyển nhượng hợp đẳng, phương thức, thới hạn thanh toán và

hủ nhận nó trong văn bản chuyển nhượng Gia trị chuyển nhượng lả tién Việt

‘Nam dong" Pháp luật không quy định cụ thể hình thức thanh toán, hai bên cothể tự do thoa thuận chuyển khoản hoặc tién mặt

Ngoài ra côn có giá phat sinh từ phí công chứng, Nội dung nảy hai bên có

thể tự thoả thuận để một bên chịu thanh toán hoặc cả hai thông nhất cùng,

thanh toán Trong trường hợp không có thoả thuận thi theo khoản 1 điều 2

"Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của B6 tải chính quy định mức thu, chế đồ thu, nộp, quản lý, sử dung phí công chứng, phi chứng thực; phi

thấm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng, phí thẩm định điều

kiên hoạt đồng văn phòng công chứng lệ phí cén thé công chứng viên thi trách

nhiệm nộp phí công chứng thuộc vẻ tổ chức, cá nhân có yêu cầu công chứng,Giải quyết tranh chấp: Các bên có thoả thuận trong nội dung văn ban véphương thức giãi quyết tranh chấp Thường các bên sẽ wu tiên giải quyết bằng

phương thức thương lượng, hoà giải trong một khoảng thời gian nhất định.

Sau đó néu không hoa giải được, các bên sé đi đến phương án yêu cầu TAND.hoặc cơ quan giãi quyết tranh chấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật2.1.4 Các quy định về hiệu lực của việc chuyén nhượng hợp đông mua bán

"nhà ở hình thành trong tương lai

214.1 Các điều Kiên cô hiệu lực của văn bản cimyễn nhường

‘Theo điều 117 BLDS 2015 thi điều kiên có hiệu lực cia hop đồng tao gémcác didu kiên liên quan đến chủ thể như phải có năng lực pháp luật dân sự,

* Quy địthi mẩn vin bin hap đồng cin Thing tr 192016

năng lực hành vi dân sự và sự hoàn toàn tự nguyên tham gia giao địch Bén canh đó có cả điều kiện về mục dich, nôi dung và hình thức.

Neng lực chủ thé của các bên.

Căn cứ vào đó, để hợp đông chuyển nhượng có hiệu lực, chủ thé có nang

lực pháp luật dân sự vả năng lực hành vi dân sự phù hop Năng lực pháp luật dân sự của chủ thể là khả năng của cá nhân có quyển dân sự và nghĩa vụ dân

sự Năng lực hành vi dân sự của cá nhân lả khả năng của cá nhân bằng hảnh

vĩ của mình sác lập, thực hiện quyển, nghĩa vu dân sự

"Với chủ thể là cá nhân Cá nhân tham gia vào giao dịch dân sự nói chung

và giao dịch chuyển nhường hợp ding MBNOHTTTL nói riêng, phải là

người đã thành niên, người không bi mắt năng lực hành vi dân sự, không phải

là người có khó khăn trong việc nhân thức, lam chủ hành vi, không phải là

người bị hạn chế năng lực hành vi thi có quyển zác lập vả thực hiện các

quyền va ngiĩa vụ phát sinh từ quan hệ do minh sắc lập Trong trường hợp còn lại thi theo yêu cấu của người đại dién của người đó như cá nhân chưa thánh niên, cá nhân bị mắt năng lực hanh vi dân sự theo điều 125 BLDS

2015 Việc xác định nhu cầu can thiết của những ca nhân đặc biệt nay vảo.giao dịch dân sự là cân thiết "Những nhu cầu phù hợp với nhận thức củanhững cá nhân nay là vui chơi, rèn luyện sức khöe, thỏa mẫn nhu cầu sinh

hoạt tinh thân trong lĩnh vực văn hóa, van nghi

phẩm, nước giải khát thì những giao dich nay

điên cho họ phải thực hiện các quyển va ngiĩa vụ dân sự phát sinh tử những

giao dịch đó Giao dịch dân sự chi làm phát sinh quyển hoặc chỉ miễn trừ

nghĩa vụ cho người chua thảnh niên, người mt năng lực hảnh vi dân su, người có khó khăn trong nhận thức, lam chủ hành vi, người bi hạn chế năng,

ực hành vi dân sự với người đã sắc lập, thực hiện giao dịch với họ Quy định.

có hiểu lực vả người đại

nay nhằm bão về quyển của những đối tượng nói trên và là một quy định

‘mang tính ci cách tư duy và quan điểm lập pháp ở Việt Nam”

'Với chủ thé là pháp nhân: * Pháp nhân chỉ được tham gia vào các giao

dich dân sự phù hop với quyển và nghĩa vu của pháp nhân dé, Chủ thể nay

tham gia vao giao dich dân sự thông qua người đại diện của họ Các quyển, nghĩa vụ do người đại diện ác lập làm phát sinh quyên, ngiấa vụ của pháp nhân Người đại diện xác lập giao dich dân sự lam phát sinh quyển, nghĩa vụ của pháp nhân trong phạm vi nhiệm vụ của chủ thể đó được điều lệ hoặc pháp uất quy định

ngăn cân chủ thể bay ta ý chí va mọi sự tác động khiến cho chủ thể phải lựa

ay tô ý chí của mình ra ngoài Moi sự

có t

Hợp đông chỉ được hình thành khi hai bên thối

thuận trong nội dung Mọi áp đất ý chi với chủ thể đều là nguyên nhân

đến giao dich dân sự vô hiệu Ngoài ra, những thoả thuận đó phải phủ hợp với

pháp luật để giới hạn nhất định sự thoả thuân tự do của chủ thé tham gia

NOt dung và nmục dich của giao địch:

© rgởng Quin Q01), Điều kiện dễ gạo dich din se c6 Mậu he, bài vết ding rn wang thông th điện,

‘Bing công đa, 2011 `

Pham Vin Tuyét 2017) Hương dễn môn hạc tật din sự- DĐ Tri.

Liên quan đến việc thể hiện nội dung và mục đích không ví phạm điều cấm

và đạo đức xã hội Ð đạo đức zã hội cima giao dịch chủ thé tham gia đến giao dich dhội, được công đồng thừa nhận và tôn trong Tài sản giao dich va

Joi tức thu được có thể bị tịch thu, sung quỹ nha nước

Mục dich cia giao dịch dân sự là yếu tô thuộc vé bản chất chứ không phụ thuộc vào mục đích tham gia giao dịch của các chủ thể Ví dụ như hợp đồng mua bán tải sản, mục đích la việc chuyển quyển sở hữu, va đó cũng là bản

chất của giao dịch Tuy nhiên có thể thực tế, các bên đang có mong muốn tẩu

tán tải sản, như vậy 1a trái pháp luật Thường mục đích không thể hiện trực

tiếp trên văn ban như nội dung ma chỉ thể hiện thông qua hành động sau khikết thúc kí kết Như vay việc xc định mục đích của việc chuyển nhượng cóđúng pháp luật hay không cân phải được các bên chú trọng khi giao kết đểtránh rii ro Tuy nhiên, BLDS chi hướng tới việc ghỉ nhân điều kiện về mụcdich sắc lập giao dich chứ không điều chỉnh động cơ sác lập giao dich

Tình thức

Hình thức của giao dich dân sự là phương tiện thể hiện nội dung cia giaođịch Hình thức của giao dich có ý nghĩa đặc biệt quan trong trong tổ tụng dân

su, nó là chứng cử xác nhận các quan hé đã, đang tôn tai giữa các bến, qua đó

ác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra 21

Đối với giao dịch chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL buộc các bên.phải kí kết đưới dang văn ban theo điều 59 Luật KDBĐS vả có thể buộc công

chứng, chứng thực nếu không thuộc trường hợp kinh doanh BĐS theo Khoản

3 Điễu 167 Luật đất dai 2013 Tuy nhiên quy đính vẻ hình thức của giao dich

dân sự không rõ ring, là cơ hội cho những chủ thể không trung thực lạm

dung, vi vây khoăn 2 Biéu 117 là một quy định không cứng nhắc va không coi là điều kiên bat buộc dé giao dich dan sự có hiêu lực.

“Trường đt học Lait Hi Nội ~ Da tinh hit din ar Vật Noo tip 1,08 Công nahin din 144

Nhìn chung, các điều kiện có hiệu lực của giao dich dân sự là một thểthông nhất va liên kết

24.1.2 Thủ, din kates một thé thông nhắtgiao din bắt bud

Thời điểm có hiệu lực của văn bản chuyển nhượng vẻ mặt pháp ly đượctiểu là thời điểm phát sinh quyền vả nghia vụ của các bên từ văn bản chuyểnnhượng Theo nguyên tắc chung, văn bản chuyển nhượng cũng la một dạngcia hợp đông dân sự Theo thông lệ chung, thời điểm có hiệu lực bắt buộc cácbên tham gia giao kết chính la thời điểm giao kết hợp đồng Theo khoản 1Điều 403 BLDS quy định dấu hiệu pháp lý để coi một hợp ding đã được giaokết là “thời điểm bên đề nghị duoc trả lời chấp nhân giao kết" Tức 1a, bên.nhận chuyển nhượng chap nhận kí vào hợp đẳng chuyển nhượng xác nhận

việc tiếp nhân quyển và nghĩa vu đối với hợp đồng MBNOHTTTL Tuy nhiên trong một số trường hợp thuộc hợp đồng phai công chứng, chứng thực hoặc

xin phép các cơ quan nha nước có thẩm quyên thi thời điểm giao kết có hiệu

nhưng dựa vào mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng MBNOHTTTL kèmtheo Thông tư số 19/2016/TT-BXD quy định thì hợp đồng chuyển nhượng

‘hop đẳng có hiệu lực kể từ thời điểm được chủ đầu tư xác nhận Tuy nhiênđây chỉ 1a mẫu văn ban mang tinh khuyến khích tham khảo, pháp luật vẫn tôn.trọng sự thoả thuận các bên để các bên tự do thoả thuận các điều kiện để

‘mang lại lợi ích cho các bên nhưng không trải với quy định Như vậy các bên.

là ding trình tự thủ tuc khi hoàn thành

108 thuận về hiệu lực, m vẫn có

xong các bước chuyển nhượng,

Điều kiện có hiệu lực của hop đồng la các quy định nhằm sác định gia trị

hiệu lực của hợp đồng va la cơ sở để xác định hợp đồng vô hiệu Do đó việcxác định thời điểm có hiệu lực của văn bản chuyển nhượng hợp đông la rất

cần thiết và quan trong,

2.15 Các quy định khác trong hoạt động chuyễn nhượng hop đồng mua bán nhà ở lành thành trong tương lai

‘Diy Anh về tho thuận báo đâm gao Rit và tee Hiện thod thuận chuyễn thương

Để yêu cẩu bên còn lại đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồngchuyển nhượng, hai bên đều có quyển yêu cẩu các biện pháp bảo đảm

Trong trường hợp nay phép luật không bất buộc các bên phải áp dụng biện

pháp bảo đêm Nhưng các bên có thể tự thoả thuận, đặc biệt là bên nhậnchuyển nhương , có thể yêu câu thực hiện các biện pháp bão dam Bởi 1é,khi tham gia ki kết hợp đồng chuyển nhượng với đổi tượng được phát sinh

từ một hợp đồng có tài sản chưa được hình thành, rủi ro của bên nhận.

chuyển nhượng sẽ cao hơn bên nhượng, Căn cứ điểu 292 BLDS 2015 các

‘bén có thé thoả thuận các biên pháp Một trong những biện pháp được sửdụng nhiễu nhất trong giao dich chuyển nhương là kí kết hợp đồng đất coc

Theo đó bên nhận sẽ đặt cọc cho bên nhượng một khoản tương ứng với một

phan hoặc toàn bộ giá trị của NOHTTTL để xác nhận việc chuyển nhượng

đó Đẳng thời khi nhận đặt cọc bên nhượng cũng phải hoan thành các nghĩa

‘vu như bản giao tài sản đúng như đã mô tả, đúng thời hạn,

Quy định về phạt vì pham hợp đồng, bôi tiường thiệt hại

Theo Điểu 13 BLDS năm 2015 quy định “Ca nhấn piáp nhấn có quyển đân sw bị xâm pham được bôi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hop các bên có théa thuận Rhác hoặc luật có quy ãmh khác” Điều 360 BLDS năm 2015 quy định vẻ trách nhiêm béi thưởng thiệt hai đo vi pham nghĩa vu: “Trường hợp có thiệt hat do vì pham nghĩa vụ gập ra thi bên có giữa vụ phải bôi thường toàn bộ thiệt hai, trừ trường hop có théa thuận khác hoặc luật có quy đính khác” Quy đính này được hiểu: Bên vi phạm nghĩa vu, mà hành vi vi pham gây thiết hai cho bên kia, thi phải có trách nhiêm bồi thường thiết hại Trừ khi các bên có thỏa thuân khác, hoặc luật

có quy định khác

"Thiết hai được bai thường do vi phạm hợp ding, Điêu 419 BLDS 2015 quy định các trường hợp như sau: “do vt pharn ugha vụ theo hop đồng, yêu câu

dt thường thiệt hat cho lợi ich mà l ra minh sẽ được hướng do hợp đồng

nt cẩu người có ngiữa vụ chi trả chỉ

‘mang lại: Người có quyền còn có thé

?

mức bi thường thiệt hat cho lotic

Đồi với hop đỏng dân sự, hai bên chủ thể tham gia dé không có hoạt đông kinh doanh thì viếc bởi thường thiết hai do vi pham hop đồng này được thoa thuận theo ý chí của hai bên Khi hai bên xảy ra tranh chấp do vi pham hop

(phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đẳng mà khong tring lặp với

mai 2005 thi van dé về phat vi phạm hợp đông la do các bên thỏa thuận tuy

nhiền không được vượt quá 8% giá trị phn ngiĩa vụ hop đồng vi phạm, trừ trường hợp vi pham hợp ding dịch vụ giám định.

2.2 Đánh giá thực trạng các quy định liên quan đến hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

2.2.1 Những tru diém

dt, trong quả trình hình thảnh pháp luật noi chung vả quy định các.hoạt đông chuyển nhương hợp đồng MBNOHTTTL nói riêng, tác gia thaytảng pháp luật dang được mỡ rông va chất chế hon để

quy đính của các luật có tính kết nỗi với nhau Cụ thể, trong các quy định về

Thứ ni

thủ hop, logic để các

chi thể, so với những quy định cũ, tác giả thấy những quy đính gin đây đã

mở rộng các đối tượng chủ thể là “người nước ngoài hay người Việt Namđịmh cư nước ngoài” Mặc di mờ rộng đễ co thé bao quát hết các đổi tượng.nhưng pháp luật vẫn đưa ra các điều kiện để có thé đảm bảo các quyền vanghĩa vụ cho các đổi tượng đó Ngoài ra cũng vi sự phát triển của nên kanh tế

nên khái niệm về NOHTTTL còn khả mới Tuy nhiên thi pháp luật cũng đã