Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành tại thành phố Bắc Ninh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐỖ THỊ HIỆP TRANG

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC (Định hướng ứng dụng)

‘Ha Nội - 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐỖ THỊ HIỆP TRANG

LUẬN VĂN THẠC SY¥ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Kinh tế ứng dung Mã số: 25UD0TH9.

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Dung

‘Ha Nội - 2019

sự hỗ trợ từ Giảng viên hưởng dẫn là TS Nguyễn Thị Dung Các thông tin, số

liệu, ví du bẩn án được dé cập trong Tuân văn là trung thực, chính xác do

chỉnh tác gid tìm thập từ các nguẫn tài liệu đáng tin cập được trích dẫn ding

theo quy đi:

“Nếu phát hién có bắt kì sự gian lận nào, tôi xin chịu trách nhiệm trước

Tội đồng và kết quả huận văn cũa minh,

NGƯỜI CAM ĐOAN

Dé Thị Hiệp Trang

MỤC LỤC

LỠI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VE MUA BẢN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUAT VE MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH

TRONG TƯƠNG LAI 7

1.1 Lý luân về mua bản nhà ở hình thành trong tương lai 7

1.1.1 Khai niêm vẻ nhà ỡ 7

1.1.2 Khái niêm vẻ nha ở hình thành trong tương lai 81.2 Lý luân pháp luật vé mua bán nhà ở hình thảnh trong tương lai 15

1.2.1 Khai niêm pháp luật về mua bán nha ở hình thành trong tương lai 15

1.2.2 Cơ cầu pháp luật về mua bản nha ở hình thảnh trong tương lai 16

CHƯƠNG 2 THỰC TRANG PHÁP LUAT VE MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VA THUC TIẾN THI HANH TẠI THÀNH PHÓ BẮC NINH 30

2.1 Nội dung các quy đính pháp luật về mua bán nhà ở hình thảnh trong

tương lại 30

2.1.1 Quy định về chủ thể thực hiện giao dich mua bán nha ở hình thành

trong tương lai 30

2.1.2 Quy định về điều kiến nha ở hình thành trong tương lai được đưa vào

kinh doanh 363.13 Quy định vẻ bão lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai303.1.4 Quy định vẻ thanh toán trong mua ban nhà ở hình thành trong tương lai

2.15 Quy định về quyén và nghĩa vụ các bên trong mua bản nha ở hình thành.

trong tương lai 43.1.6 Quy định vẻ quy trình bán nha ở hình thành trong tương lai 37

2.1.7 Quy định về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nha ở hình thanh trong

tương lại 38

2.2 Thực tiến thì hành Pháp luật vé mua bán nha ở hình thành trong tương laitai thành phổ Bắc Ninh 4

321 Khái quát về điển kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phổ Bắc Ninh ảnh hung đến hoạt động mua bán nha ở hình thành trong tương lai 45 2.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nha ở hình thanh trong tương,

lai tại thành phổ Bắc Ninh 48

CHUONG 3 MOT SO KIEN NGHI NHAM HOAN THIEN PHAP LUAT VE MUA BẢN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 58

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thảnh trongtương lại 58

3.2 Một số kiến nghị góp phan hoàn thiện pháp luật về mua ban nha ở hình

thánh trong tương lai 593.3.1 Các gidi pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nha ở hình thành trongtương lai 60

3.2.2 Cac giải pháp nhằm nâng cao hiệu qua thực thí pháp luật về mua bản

nh ở hình thành trong tương lại 66

KÉT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

LỜI NÓI ĐÀU 1 Tính cấp của dé tài

Bac Ninh không chỉ được biết đến là một vùng đất cỗ vẻ truyền thông lịch sử ma còn nằm trong top dau cả nước về phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội với quy mô và tốc độ phát triển đô thị hết sức manh mé Từ xuất phát điểm thap, quy mô kinh tế của Bắc Ninh liên tục được mở rộng trong 20 năm qua Chính vi vậy đã thu hút được rất nhiều nhà ở đầu tử trong va ngoài nước,

kéo theo đó la sự tập trung dân sé ngày cảng tăng lên, nh cầu về nhà ở ngày.cảng nhiều Nha ở là một van để được xã hội quan tâm bởi vì " có an cư thi

mới lập nghiệp”, yêu câu đất ra dé lá phai có nhiêu giãi pháp đồng bộ để tháo gỡ những khó khăn trong việc phát triển nhà ở, lam thé nào để đáp ứng các

yên câu khác nhau của người dân vé cả chất lượng và sổ lương Cùng với sự

phat triển về nha ở, việc mua bán nha ở không chỉ dừng lại ở nha ở có sẵn ma cả những nhà ở chưa được hình thành tại thời điểm giao dịch Chính vì nhu

cấu của hoạt đồng nay nên mới hình thành nền pháp luật vé mua bán nha ở

hình thành trong tương lai Pháp luật luôn là công cụ hữu hiệu nhất để Nhà

nước quan lý, điều chỉnh các mỗi quan hệ x hội, cho nên xây dựng một hé

thông pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ và thông nhất là việc lm trước tiên để phat triển nha ở, để có căn cứ thực hiện va sau đó phải có biện pháp bao đảm.

nhằm thực thi pháp luật trên thực tẻ Hiện nay, có nhiều quy đính về pháp luậtmua bán nha ở hình thành trong tương lai và thực tế áp dụng các quy đính

pháp luật vé van dé nay cho thay, bên canh những kết quả đạt được, vin còn.

nhiều hạn chế, tén tại cũng như thách thức đất ra Chính vì vậy, cần có các

giải pháp để khắc phục các tôn tại đó, có một định hướng phát triển nha ở một

cách đẳng bô, nhằm hướng tới việc nâng cao chất lượng đời sông của ngườidân, dim bão an sinh xế hội

vé mma bản nhà hình thành trong tương lai và thực tiễn thú hành tại thành

phố Bắc Nĩnh” làm luận văn của mình 2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua tìm hiểu khi nghiên cứu để tai, tac giã nhận thấy trong thời gian

qua, hoạt động giao kết liên quan đến Pháp luật về mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai đã được nhiễu nba khoa học quan tam, nghiên cứu, đã có

- Bình luận khoa hoc những điểm mới của Bộ luật dân sự 2015, NXB

Hing Đức năm 2016 của PGS.TS Đỗ Văn Đại, đã đi sâu nghiên cứu một số vấn để lý luận về Hợp đồng mua bán nha ở nói chung,

- Luận văn thạc si“ Hợp dng mua bán nhà ở hình thành trong tươngJai ~ Một số van dé lý luận va thực tiễn" của Nguyễn Thi Huyén Trang doPGS.TS Tran Thị Hué hướng dẫn đã têp trung nghiên cứu một sổ vẫn để lý

luận về Hợp đồng mua ban nhà ở hình thành trong tương lai, những nguyên nhân chủ yếu dẫn đền tranh chap Hợp đồng nhà ở trong những năm gan đây, đẳng thời chỉ ra những bat cập trong các quy đính của pháp luật va đưa ra một số kiến nghĩ nhằm hoàn thiện pháp luật vẻ Hợp đỏng mua bên nba ở hình thánh trong tương lai!

- Luận văn thạc sĩ " Giao dich dân sự đổi với tai sin là nha ở hình thành

trong tương lai” của B Phương Thúy do TS Vũ Thi Hang Yến hướng din, đã phân tích, đánh gia một cảch chỉ tiết và có hệ thống các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh các giao dịch dân sự đối với nhà ở hình thành trong tương lai, đánh gia các điểm bat cập phat sinh trên thực tế gây khó khăn cho

NewenTiahayen ang, Hop đồng mua bán nhà 5 hn hn ong tưng aT

giao dich dân sự, dng thời để xuất cic giải pháp hoàn thiện quy định của

pháp luật, giải quyết các vấn dé bat cập nay”

- Luận văn thạc sĩ “Thể chap nha ở hình thành trong tương lai để dam ấn nghĩa vụ từ Hợp đồng tin dụng" của Phan Ngọc Trâm do TS Nguyễn Kiểu Giang hướng dẫn, đã phân tích những quy định của pháp luật về thé chấp nha ở hình thành trong tương lai và đảnh giá thực tiễn áp dung những quy định này, để từ đó dé xuất giải pháp để hoàn thiên pháp luật, khắc phục những vướng mắc, khó khăn trung quá tình triển khai hoạt đồng thể

chấp nhà @ hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

'về thé chấp nha ở hình thành trong tương lai?

- * Tai sẵn hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bao đâm nghĩa vụ dân su” , Tạp chi Ngân hang ~ Luật sư Đỗ Hong Thai, đã di

sâu phân tích việc thực hiện các giao dịch liên quan đến tải sẵn hình thành

trong tương lai — đổi tượng được dũng để bão đăm nghĩa vu dân sự va biện

ảo thực

pháp cầm có, thé chấp, bảo lãnh bằng tải sản hình thành từ vốn vay của tổ chức tin dụng".

Co thể thay, có rất nhiễu tác giả nghiên cứu vẻ van dé tải sản hình.

thành trong tương lai, các công trình đã phân tích khá sâu sắc vẻ tai sin hình.thánh trong tương lai nhưng nhóm đổi tương là nha ở hình thành trong tương

Jai thì có rat ít công trình nghiên cứu về nhóm đối tượng nảy, chưa có công trình nao nghiên cứu cái nhin tổng quan về mua bán nhà ở hình thanh trong tương lai tai thành phổ Bắc Ninh Việc nghiên cứu đề tài: “ Pháp luật về mua bám nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành tại thành phd Bắc

Mii sẽ là một công trình gúp phân tìm hiểu mé hình lý luận, cơ sở thực tiễn

tại Bắc Ninh của pháp luật vé mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

‘Phuong Thy, Gia dich din sự đốt vi tồi số là nhồ tình thành trong tương la, r4.

` phamMgocrram Thế chốp nhà ở hình thành trong tương lo để dm bổo thực hin nghĩa vụ từ hợp đồng

sin đụng Tea

* BoHongTii, Tồisốn hình than trong tương là di tong được dừng để bổn dam ng vụ dn su

luận vả thực tiễn thi hành các quy định pháp luật vẻ mua bán nha ở nói chung.

vvà pháp luật vé mua bán nha ở hình thánh trong tương lai nói riêng, các yêu tổ

ảnh hưởng đến pháp luật vé mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, xem

xét, nghiên cửu hệ thống các quy định, đánh giá thực thí pháp luật nhằm đưaa các giải pháp hoàn thiện pháp luật va nâng cao hiệu quả thực thí pháp luậtvvé mua ban nha 6 hình thành trong tương lai.

Để đạt được mục đích nghiên cứu nói trên, khi nghiên cứu để tải này

phải thực hiện các nhiệm vụ sau:

~ Phan tích bản chất, vai trò của nhà ở hình thành trong tương lai

~ Thu thập số liệu vé xây dựng „ quy hoạch nha ở hình thảnh trong tương

fai, số liệu vẻ nhu cẩu mua nhà ở hình thành trong tương lai và sw đáp ting

nhu cầu đó trên thực tế, số liệu về kết qua hoạt động triển khai dự án nha ở

"hình thành trong tương lai tại thanh phổ Bắc Ninh.

Hệ thống các quy định pháp luật vé mua bản nhà ỡ hình thênh trong tương,

lai, phân tích đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật vé mua ban nha ở hình.

thánh thành trong tương lai, từ đó chỉ rõ những hạn chế, vướng mắc phát sinh.

4 Đối trong, phạm vi nghiên cứu.

- Đổi tượng nghiên cứu Luân văn tập trung nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá

nội dung các quy định pháp luật về mua bản nhà ở hình thảnh trong tương laitheo Luật đất đai 2013, Luật nh ở 2014, Luật kinh doanh bat động sản 2014

‘va các văn bản hướng dẫn.

- Pham vi nghiên cứu Việc nghiên cứu tập trung vào phân lý luận nhà ởảnh thành trong tương lai, tình hình thực hiện pháp luật vé mua bán nhà ở

hình trong tương lai tại thành phố Bac Ninh, đẳng thời đưa ra một số giải

pháp hoàn thiện va nâng cao hiệu quả thực thi trong thời gian tới

Phương pháp nghiên cứu.

Luận văn được viết trên cơ sở các quan điểm cia chủ nghĩa Mác ~ Lênin,

tư tưởng Hỗ Chi Minh va nha ở nước và pháp luật, đường lỗi chính sách câu.Đăng, Nha ở nước trong việc hoàn thiện các quy định của pháp luật vẻ nhà ởnói chung va nha 6 hình thành trong tương lai riêng

Luận văn cũng sử dung một số phương pháp nghiên cửu khác:

- Phương pháp biên chứng được sử dung trong việc phân tích, đảnh giá cácquy định của pháp luật mua bán nhà 6 hình thành trong tương lai trong bốicảnh kinh tế - xã hội hiện nay, zem xét việc kế thừa tư tưởng, giá tr trong vẫn

để mua bản nh ở hình thành trong tương lai từ trước đến nay.

- Phương pháp ting hop, kế thừa đổi với các công trình nghiên cửu, bài "báo khoa học trước đỏ vé van để mua bán nba ở hình thành trong tương lai.

- Phương pháp so sánh luật học

- Phương pháp phân tích, đánh giá, bình luận, dign giai, thông kế 6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Luận văn đã đi sâu phân tích các quy định của pháp luật về mua ban

nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ ra những điểm tién bô và bắt cập, han chế trong quy định của pháp luật về mua bán nha ở hình thành trong

tương lai

Luận văn đã đưa ra một số thực trang áp dung pháp luật về mua bánnhà ở hình thành trong tương lai trên địa ban thành phổ Bắc Ninh, chỉ ra mộtsố thành tưu đạt được và một số hạn chế, vướng mắc, khó khăn trong qua

trình triển khai quy định pháp luật trên thực tế để có biện pháp khắc phục 1 Bố cục của luận văn

Ngoài phân mục lục, lời nói đầu, kết luận va danh mục tai liệu tham

khảo, luận văn được kết cầu bao gém 3 chương:

Chương 2: Thực trang pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai va thực tiễn thi hành tại thành phô Bắc Ninh.

Chương 3: Một số kién nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về mua bản aba

ở hình thành trong tương lại

CHUONG 1 LÝ LUẬN VE MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VE MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH

TRONG TƯƠNG LAI

111 Lý luận về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 1.11 Khái niệm về nhà ở

Ơng cha ta đã cĩ câu " an cư lạc nghiệp”, ngu ý là muốn thành cơng,phat triển trên con đường sự nghiệp thi trước tiên phải cĩ mét chỗ ở, khơnggian, nơi trú ngự én định Cũng chính vì điều đĩ mà nha ở luơn là van dé quantâm của zã hội, là một phẩn quan trong trong đời sống con người, là nhu câu.

thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đính Nha ở 1a nơi tạo điều kiện thuận lợi cho con người nghỉ ngơi, tái tao sức lao động, sinh con duy trì noi giống, én định lam kinh tế, phát triển sản xuất, Do đĩ, nhu câu cĩ chỗ ở thích hop

khơng chỉ là một trong những quyền cơ bản của con người mã cịn là điều

kiện cần thiết để phát triển kinh tế - xã hội Vì những lẽ đĩ mà ở bat kỹ quốc

gia nâo nĩi chung va Việt Nam nĩi riêng, nha ở luơn là vấn dé được quantâm, thơng qua việc ban hành các chính sách, pháp luật, tao lập khung pháp lýcho người dan thực hiện các quy định về nhà ở nĩi chung và giao địch vé mua

‘ban nha ở nĩi riêng Ở nước ta, các quy định vẻ nha ở được ghi nhận trong.

Hiển pháp 2013, Bơ luật dân sự 2015, Luật nha ở 2014 va các văn bản phápuất cĩ liên quan.

Khai niệm pháp luật được luân giải 6 những gĩc độ khác nhau:

Duééi gĩc đơ triết học thì nhà ở 1a lượng vật chất định hình kiến trúc,

đẳng bộ mang tính văn hĩa Theo phạm tri xã hội học thì nha ở là phươngtiện đáp ứng nhu cầu con người, đưới gĩc độ kính tế hoc thi nĩ la khơi tải sản.

cĩ giá trị lớn trong tổng tai sản quốc gia Theo quy định Luật nha ở 2014”: ”

Rhộn 1 Đền 3 Laitaba ð sổ 652014/0H13ngủy 2511/2014

Tir khái niệm về nha 6, có thể thấy nhà & phải đáp ứng hai mục dich đó Ja: Mục đích để ở và mục dich phục vụ nhu cau sinh hoạt của hộ gia đính, cá nhân Con người cẩn có chỗ tri ngụ để nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động sau một

ngày dai học tập va lao đồng Nha ở phải là nơi che chở, bão vé con ngườitrước sự khắc nghiệt của thiên nhiến cũng lả nơi nuôi dưỡng, giáo dục con

người từ khí sinh ra cho đến khi lớn lên Có thể nói, nhả ở có một vi trí, vai trò, ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống x4 hội con người, sự phát triển của nha ở kéo theo sự phát triển kinh tế,

Nhu vậy, có thể thấy, dưới góc đô pháp lý hay góc đô xã hôi thi nha

ở đêu là nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia định và luôn gắn với nhụcẩu thiết yếu của con người, có một vi trí, vai trò, ý nghĩa vô cùng quantrọng trong đời sông xã hội con người, sự phát tri

phat triển kinh tế.

1.12 Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai

của nha ở kéo theo sự

1.12 1 Khái niệm và đặc điễm bắt động sein hình thành trong tương lat

Để hiểu thé nao là bat động sản hình thành trong tương lai, trước hết cẩn hiểu về khải niêm tai sản hinh thành trong tương lai Khái niệm tải sẵn

"hình thành trong tương lai trong B 6 luật dân sự 2005 như sau: ” Tải sấn hahhành trong tương lai bao gỗm tài sản chuea hình thành và tài sản đã hình

thành nhưng chui thể xác lập quyền sở hi tài sản sau thời điểm xác lập giao dich Cũng theo quy đính tại Nghị định số 11/2012/NB — CP th tai sản ảnh thành trong tương lai bao gồm: ” Tải sé được hình thành tie vốn vay, tài

sản dang trong giai đoạn hình thành hoặc dang được tao lập hợp pháp tại

thời điểm giao kết giao dich báo đâm; tài sản đã hình thành và thuộc đốt

Fanon 3 Điệu 310 Bộ hật din or 33/2005/QH11 ng 14/06/0005

tượng phải đăng i quyén sở hữm, nhưng sem thời điểm giao R t giao dich bảoali thi tài sẵn đô mới được đăng Fj theo quy đinh cũa pháp luật: tài sản

inh thành trong tương lat không bao gôm quyền sử dung dat” Theo đó, tài

sản hình thành trong tương lai được định nghĩa rõ ràng, nhưng lại chỉ giới hantrong các giao dịch bảo đảm cho va liên quan đến các bêntrong giao dich baođảm Đền Bộ luật dân sự 2015, tải sẵn hình thánh trong tương lai không đượcnên lên như một định nghĩa cụ t

sản cũng như phạm vi của các giao dịch liên quan:

„ nhưng lại được mỡ rộng vẻ phạm vi tải

” Tài sẵn hình thành trong tương lai bao gồm: Tài sẵn chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhương chủ thé xác lập quyễn sở hau tài sẵn sau thời

điễm xác lập giao dich

Theo quy định nay thi đặc trưng rõ nét của tài sản hình thành trong

tương lai là: Chưa được hình thành, hoặc đã được hình thành nhưng chủ thể

chưa xác lap quyển sở hữu với tải sản đó Theo đó, đặc tinh "chưa xác lập

quyền sở hữu với tải sản đó” là tính cơ ban va quan trọng nhất dé phân biệt tai sản có sẵn va tải sản hình thành trong tương lai ( quyền sở hữu theo quy định

của pháp luật bao gém quyển chiém hữu, quyên sử dung và quyển định đoạttải sản của chủ sở hữu) Như vay, khái niệm nay không chỉ giới hạn nội hảm.của tai sản hình thảnh trong tương lai trong giao dich bảo đảm ma còn đượcsmi rộng cho tất cả các lĩnh vực dân sự nói chung Việc mỡ rông nội hảm kháiniêm cũng như nâng cao tâm hiệu lực pháp lý của quy định tai sẵn hình thành.trong tương lai đã phản ánh được thực tế cũng như đáp ứng được nhu cầu cónén tang pháp lý đổi với một loại tai sản dang ngảy cảng đóng vai trở quantrong trong các quan hệ dân sự, kinh tế, là cơ sở pháp lý quan trong gúp phân.

áp dụng pháp luật một cách rộng rãi vả thông nhất.

ˆ hoàn 20842 New ph sổ 11H019NĐ - CP sẵn đốt bố mg một inca Mới hỗ

163/20060NĐ _ CP vé gho deh bio dim

ˆ khoản 208208 Bộ ht an sy 3691/2085 (OH ngày 24/33/2015

Tir những quy định vé tai sản hình thành trong tương lai vả bất động

sản thì cĩ thé khái quát, bắt động sản hình thành trong tương lai là bắt động sản chưa được hình thành hoặc bắt động sản đã hình thành nương chi thể xác lập quyền sỡ hữu đối với bắt động sẵn đĩ sau thời điểm xác lập giao dich.

Trong khi đĩ, Luật kinh doanh bat động sin năm 2014 cỏ quy định: ““hà 6, cơng trình xdy dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, cơng trinhxây đựng dang trong quá trình xây dụng và chuea được nghiệm tìm diea vào sit

dung’? Tử quy đính này cĩ thé thấy, yêu tổ “ hình thành trong tương lai” của tài sản la nha 6, cơng trình xây dựng theo Luật kinh doanh bắt động sin 2014 cĩ phẫn hep hơn yéu tổ * hình thành trong tương lai” của quy định vẻ tài sẵn

hình thành trong tương lai theo quy định Bộ luật dân sự năm 2015 Sự hep

hơn thể hiện ở chỗ, Bộ luật dân sự năm 2015 nhận định tai sản hình thành.

trong tương lai ngồi việc chưa được hình thành cịn gồm tai sẵn đã được

tình thành nhưng chủ thể xác lập quyển sở hữu với tai sản đĩ sau thời điểm.

xác lập giao dich Trong khi đĩ, theo Luật kinh doanh bat động sản 2014 thìyên tổ " hình thánh trong tương lai" của nha ở và cơng trình say dựng chỉđược xác định theo tính hiện hữu, hồn thiện của nha ở, cơng trình sây dựnglà chưa được đưa vào sử dụng

Từ việc phân tích khái niêm bắt đơng sản hình thanh trong tương lai

ta cĩ thể rút ra bắt đơng san hình thành trong tương lai cĩ những đặc điểm.

nhữ sau

Trước hết, bắt động sản hình thành trong tương lai cũng mang những, đặc điểm chung của bat động sản, đĩ 1a:

Thứ nhất tính cá biệt và khan hiém: Đặc điểm này của bat động san xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiểm của dat đai Tinh khan hiểm của đất dai lả do diện tích bể mặt trai dat là cĩ hạn, trong khi dân số thé giới luơn.

` Khộn & ĐỀu 3 tat kink đoanh hết động sản sổ 66/2014/2103 ngày 25/22/2008

gia tăng, nhu cau sử dung dat đai vao sinh hoạt, phát triển kinh tế, xã hội ngày cảng lớn Tính khan hiểm cụ thé của đất đai la giới hạn vẻ điện tích đất đai của từng miéng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thỏ, Chính vi tinh khan hiểm, tính có định và không di dei được của dat đai nến bat động sin có

tính ca biệt

Thứ hai tính bền lâu: Do đất dai là tai săn do thiên nhiên ban tăng, một loại tai nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi do tác động của tự nhiên như thiên tai, x6i mòn, vùi lap Các vật kiến trúc và công trình xây

dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tao

năng cấp cũ fhế lên tại bảng trim trăm hoặc lâu hon: Vi vậy; tính tiên lầu của ‘bat động sản thể hiện ở tuổi tho của vật kiển trúc và công trình xây đựng Cân phan biệt tuổi tho ở đây với “tuổi thọ kinh tế” — chấm đứt trong điều kiện thị

trường và trạng thai hoạt đông bình thường mà chi phí sử dụng bat đồng sản.

lại ngang bằng với lợi ich thu được từ bắt động sản đó, còn tuổi thọ ở đây 1a tuổi tho vật lý và nó đài hơn tuổi thọ kinh tế vì nó châm đứt khi các kết câu.

chiu lực chủ yêu của vật kiến trúc va công trình xây dựng bi lão hóa vả hư

‘hGng, không thể tiếp tục an toan cho việc sử dung Trong trường hợp đó, nêu xét thdy tiến hành cải tao, nâng cắp bat đông săn thu được lợi ích lớn hơn lả pha đi và xây dựng mới thi có thể kéo dai tuổi tho vật ly, việc kéo dai tuổi tho vật lý kéo theo việc kéo dai tuôi thọ kinh tế Chính vi vay, tinh chất bén lâu.

của BĐS là do đất dai không bi mắt di, không bị thanh lý sau một quá trình sit

dụng, lại có thé sử đụng vào nhiều mục đích khác nhau.

Thứ ba, bắt động sản có vị trí cỗ ãinh và không di dời được Đặc điểm nay do bat động sản luôn gắn liên với đất đai, mà dat dai là một loại tải sản

mang tính tự nhiên, việc sử dung đất đai luôn gắn lién với tình trang cô định

về địa điểm, han chế vẻ không gian nhưng vô hạn vẻ thời gian sử dụng Vì thể, giá tr và lợi ích của bat động sản luôn gắn với từng vị trí cụ thể

Thứ he là tính chin sue ảnh hưởng lẫn nhưau: Bat động sẵn chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rat lớn, giá trị của một bat động sản nay có thể bị tác động.

của bat đông sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu từ zây dựng

các công trình kết cầu hạ tẳng sẽ kam tăng vẽ dep và nâng cao gia ti sử dụng

của bất động sản khu vực đó

Thit năm là các tinh chất khác

Mốt là tính thích ứng, Lợi ích của bắt động sn được sinh ra trong qua

trình sử dụng - có thể diéu chỉnh công năng ma vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vin đảm bao yêu céu sử dung của người tiêu dùng

trong việc thoả mấn nhủ cẩu sinh hoạt, sản xuất ~ kinh doanh và các hoạtđông khác.

Hai là tính phụ thuộc vao năng lực quản lý: Hang hoa bat động sảnđôi hỏi khả năng va chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoa thôngthường khác Việc đầu tư xây dựng bat động sản rat phức tap, chi phí lớn,

thời gian dai Do đó, bat động sẵn đôi hỗi cần có khả nang quản lý thích

hop va tường xứng,

Ba là mang năng yêu tổ tập quán, thị hiểu va tâm lý xã hội: Nhu cầu vẻ

‘vat đông sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rat khác nhau, phụ:

thuộc vào thi hiểu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yêu tổ tâm lý zãhội, thậm chi cả các van dé tín ngưỡng, tôn giáo, tôm linh v.v chỉ phối nhucầu va hình thức bắt động săn

LLL Khái niệm và đặc điểm nhà hình thành trong tương lai

Theo quy định của Luật nhà ở 2014 thi nid ở hình thành trong tương

ai là nhà ö đang trong qué trình đâu tư xập đựng và chui được nghiệm that dua vào sử dung” Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tải sản hình ‘hanh trong tương lai Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thi có thể hiểu.

° Khoản39 Đầu 3 Laitabi ð số 65014/Q13ngủy 25/11/2014

đó là nha đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành va có các điểu

kiện, cơ sở nhất định để thay rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong.

tương lại

Tir khái niệm nêu trên, nhà ở hình thành trong tương lai có mét số đặc điểm như sau:

.Một là, nhà 6 hành thành trong tương lat là một loại tài sản‘Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 vẻ tai sẵn

Mot là tài sản là vật, tiễn, giấy tờ có giá và quyén tài sẵn

Hai là tài sản bao gồm bắt động sản và động sản Bat động sản và động sản có thé là tài sản hiên cỏ và tài sản hình thành trong tương iai “21

Cũng theo Bộ luật dân sự 2015 thì

“1 Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thé đã xác lập quyền sở hữu, quyền Rhác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập

giao dịch

3 Tài sẵn hình thành trong tương lai bao gdm:

sa) Tài sẵn chuec hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thé xác lập quyén sở hữu tài sản sami thời diém xác ip giao dich“?

So với quy đính tai Bộ luật dân sự 2005 vẻ tai sẵn hình thanh trong

tương lai thi tại Bộ luật dân sự 2015 quy định đây đũ và nỗi bật hơn Cụ thé, Bộ luật dân sự 2005 chỉ quy định: “Tài sản bao gém vật tiền, gidy tờ có gid và các quyền tài sản” 'Ÿ không có quy định nào khẳng định tai sin bao gồm. đông sản va bat động sản, không có quy định về tai sản có thé lả tai sản hiện

có và tdi sẵn hình thành trong tương lai Vì vậy ma cũng chưa có quy định nàovẻ ti sản hình thành trong tương lai mang tính khái quát va rổ rằng,

Nha ở hình thảnh trong tương lai 1a một dang tải sản mang tinh đặc thù

vả tiém ẩn nhiêu rủi ro so với tai sản hiện có nhưng nó vẫn lả một loại tải sản trong giao dich dân sự Tai sản thì sé gắn lién với quyển sở hữu, chủ sở hữu.

tải sin có quyển đối với tai sản của minh nên việc mỡ rộng đối tương của tai

sẵn có ý nghĩa rất quan trong, đa dang và phong phú hơn loại tải sẵn tham gia giao dich dân sự, tạo diéu kiện cho chủ sở hữu dễ dang sử dung tai sin của.

‘minh linh hoạt hơn, kể cả khi nó hình thành trong tương lai Tài sẵn thi phảithöa mãn điều kiên đó là phải mang lại lợi ich cho con người và phải tri giá

được bằng tiên Đối với nha ở hình thanh trong tương lai, lợi ích của nó có thể được sử dung để tham gia các giao dich dân sự cho mục dich bat kỷ, giá trị của nhà ở hình thảnh trong tương lai có thể được zác định thông qua Hợp đông mua bán nha chung cư, hóa đơn dé zác lập quyên sỡ hữu Vi vay, nha ở

"hình thành trong tương lai là một tài sẵn

Hai là, nhà ö hình thành trong tương lai chưa tồn tại vào thời điểm

giao dich dan sự hoặc hình thành rồi nhưng chưa xác lập quyễn sở hữnL

Giao kết Hợp đồng là việc các bên liên quan bay tö ý chi, nguyện vong

của minh qua đó để zác lập Hop đồng dân sự với nội dung, hình thức phủ hop với ý chí của các bên Theo quy định của pháp luật, thời điểm giao kết Hợp đẳng bằng lõi nói là thời điểm các bên đã thỏa thuân vẻ nội dung cia Hop dong, còn thời điểm giao kết Hợp đông bang văn ban là thời điểm bên sau củng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên

văn bản Trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng 1a sự trả lời chấp nhân

giao kết hợp đông trong một thời hạn thi thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó Như vậy, tại thời điểm hai bên giao kết, nha

ở hình thành trong tương lai chưa tổn tai hoặc tén tại rồi nhưng chưa sác lập

quyền sở hữu nhưng phai xác định được và phải có cơ sỡ để sác định nó chấn

chấn sẽ được hình thành trong tương lai thông qua việc Quyết định chủ

trương, Giầy chứng nhận đâu tư, Gidy phép xây dung, Ngoài ra, nha ở hình.

thành trong tương lai còn bao gém cả những trường hop đã hinh thành nhưngchưa sác lập quyển sở hữu Quyển sở hữu theo quy định của pháp luật bao

gém quyển chiếm hữu, quyển sử dung vả quyền đính đoạt đối với tai sản Chính đặc điểm này khác biệt với các loại tải sẵn thông thường nên tải sẵn

giao dich là nhà ỡ hình thành trong tương lai nó mang tính rủi ro cao hơn rấtnhiễu so với các loại tài sin khác

1.2 Lý luận pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong trơng lai

1.2.1 Khái niệm pháp luật về nua bán nhà ở hành thành trong tương laiNhu đề phân tích ở trên, tài sản giao dich là nhà ở hình thành trongtương lai mang tính rũi ro cao hơn các loại tai sản thông thường khác, do đó,đôi hi phải có hệ thông pháp luật chặt chế, điểu chỉnh kịp thời các vấn đểphát sinh trong quá trình thực hiện việc mua bán nha ở hình thành trong tươnglai Bởi, pháp luật la hề thống các quy tắc xử sư mang tinh bắt buộc chung do

Nha nước ban hành hoặc thừa nhân và đảm bảo thực hiện, thể hiện ý chí của giai cấp thông tri và là nhân tô điêu chỉnh các quan hệ zã hội pháp triển phù

hợp với lợi ich của giai cắp minh.

Nha ở hình thanh trong tương lai chiu sự chỉ phối và điều chỉnh chấtchế của hệ thông các văn bản quy phạm pháp luật về nba 6.

Nhu vay, từ những phân tích 6 trên vé nha 6 hình thành trong tương lai

cũng như khái niệm về pháp luật, có thé dua ra khái niệm- “Pháp iuật về mua bán nhà 6 hình thành trong tương lai là tông thé các quy phạm pháp luật qng' dinh về đầu te xây dung và mua bản nhà ở hình thành trong tương lai bao gém các nguyên tắc, nội dung, đối tượng, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức,

cá nhn therm gia

12.2 Cơ câu pháp luật:

* Quy địnhương lai

Chủ thể trong giao dich vé nha ở hình thành trong tương lai cũng giống

‘mua bán nhà ở hành thành trong tương laichủ thể cũa quan hệ pháp luãt về nhà ở hình thành trong:

trong giao dich dân sự đều bao gồm bên ban vả bên mua, lả những người

tham gia vào giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, cóquyền và nghĩa vụ trong quan hệ pháp luật đó.

Trong các giao dich vẻ nha ở hình thành trong tương lai chủ yếu là cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh nha ở Dé trở thành chủ thể trong giao địch vẻ nhà @ hình thánh trong tương lai thi các chủ thể nay phải đáp ứng được các điểu kiện theo quy định của pháp luật vé đối tương của giao dịch về nha ở.

hình thành trong tương lại

* Quy ain về điều kiện nhà 6 hình thành trong tương lai được đưa vào

anh doanh

Đối tượng của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai lả nhàở và phải đủ điều kiện được phép đưa vào kinh doanh theo quy định Luật nhà

ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014 Với đặc điểm khác với những

giao dich vẻ nha ở thông thường đó là nha ỡ chưa được hoàn thảnh ở thời

điểm giao kết Hợp đồng nên nha ở hình thánh trong tương lai khi tham gia

giao dịch phải thỏa mãn được các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luậtkinh doanh bat động sẵn 2014.

* Quy định về bảo lãnh trong mua bản nhà ö hình thành trong tương.

lai được đưa vào kinh doanh

Chủ đâu tur dự án bat động sin trước khi ban, cho thuê mua nhà ở hình.thành trong tương lai phải được ngân hằng thương mai có đũ năng lực thựchiện bao lãnh nghĩa vu tài chính cia chủ đầu tư đổi với khách hàng khi chủđầu tư không bản giao nhà ở theo đúng tién đô đã cam kết với khách hàng

Quy định bão lãnh nhằm bão vệ quyển lợi cho khách hang vá an toàn trong

đầu tư lanh doanh bat động sản, tranh tinh trạng các chủ đầu từ không di vốn cũng đâu tư kinh doanh dự án, đầu từ dự án dân tri, sử đụng vốn huy đông

sai mmc đích, kéo dai thời gian bản giao nhà ở, công trinh xây dưng hoặc

không đâu từ dự án theo đúng théa thuân trong hợp đồng, gây thiệt hại cho

khách hang

* Quy đinh về thanh toán trong mua bản nhà ở hình thành trong tương.lai được đưa vào kinh doanh

Pháp luật kinh doanh bắt động sản không quy định cụ thể việc thanh

toán trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng Luật

nhà ở lại quy định cụ thể nhằm dam bao chủ đầu tư có thể huy động vốn để tiếp tục đầu tư zây dựng, người mua có thể thanh toán làm nhiều đợt theo đúng tiến đô đã cam kết, điều này có ý nghĩa vô cùng quan trong đổi với

người có nguồn tai chính còn hạn hẹp.

* Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên hi tham gia giao dich về

nhà 6 hình thành trong tương lat

Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dich vẻ nh ở hình thantrong tương lai là một yêu tổ mang tính chất quyết định Vì thể, khi tham giagiao kết Hop đồng, các bên phải mô tả rõ quyển va nghĩa vụ của mình Quyểnvà nghĩa vụ của các bên là các điều khoản do hai bên tự théa thuận hoặc một"bên đưa ra và được bén còn lại chấp thuận.

* Quy Anh về qnụ trinh bán nhà ö hình thành trong tương lai

Pháp luật kinh doanh bat đông sản không quy đính cụ thể về quy trình

bán nha ỡ hình thành trong tương lai nhưng dựa trên những quy đính pháp

luật về nha ở hình thành trong tương lai, có thé dua ra quy trình bán nhà ở

"hình thành trong tương lai đó là phải đâm bão nha ở hình thành trong tươngJai di điều kiện được đưa vào kinh doanh, đầm phán Hợp đồng và cuối cùng

1a thực hiện Hop đổng Việc nắm rõ quy trình bán nha ở hình thanh trong tương lai rất có ý nghĩa với người mua, gúp họ có cái nhìn tổng quan khi

tham gia giao dich vé mua bên nha ở hình thánh trong tương lại

* Quy dinh về chuyễn nhượng Hợp đồng mua bản nhà ở hình thành

rong tương lai

Chuyển nhượng Hợp đồng mua ban nha ở hình thảnh trong tương lai có nghĩa là một cá nhân, tổ chức đã ký Hợp đồng mua ban nha ở hình thành trong tương lai với chủ đâu tư dự án, có nhu cầu chuyển nhượng lại nhà ở đó Luật quy định cho phép bên mua có quyển chuyển nhượp Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương khi nhà ỡ đó chưa nộp hỗ sơ dé nghị Cấp Giấy chứng quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sin gắn lién với đất tại

sm quyển Việc quy định này nhằm dim bao cho việcngười mua không có nhu câu vẻ nha ở hoặc không có khả năng thực hiện HopCơ quan Nhà nước có

đẳng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì người mua sau đó sẽ tiếp

tục ké thửa quyền vả ngiĩa vụ của người mua trước đó với chủ đầu tư va tiếp

tuc thực hiện Hợp đồng mua ban nhà ở hình thênh trong tương lai.

* Quy dinh về giải quyết tranh chấp trong Hợp đồng mua bán nhà ở

"ành thành trong tương lat

Tranh chấp Hop đồng mua bán nba lả một loại tranh chấp vé giao dich

dân sự Đối tượng tranh chấp 6 đây là nghĩa vu thực hiện Hop đồng - nghĩavụ ban giao căn hộ chứ không phải đổi tương tranh chấp lả nhà ở căn hộ

Pháp luật đặt quy định nay nhằm giải quyết những tranh chấp trong quá trình thực hiện Hợp đồng của chủ đâu tư va người mua bối loại bắt đồng săn là nha

ở hình thành trong tương lai là loại bất động sản mang khã năng rũ ro cao hơnso với các loại bất động sin thông thường

Kết luận Chương 1

Như vậy, tại chương 1 đã trình bảy một cách khái quát, tổng thể các vẫn dé cơ bản vẻ ly luận về mua bản nhà ở hình thành trong tương lai ( làm rổ các khái niệm về nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai và đặc điểm về nhà ở hình thảnh trong tương lai) va lý luận pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cu thể trình bảy cơ cầu pháp luật về mua ban nha ở hình thảnh trong tương lai ( bao gồm các quy định về chủ thể, điều kiện nhà ở hình.

thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, quy định vẻ bảo lãnh, quy

định về thanh toán, quy đình về quyền và ngiĩa vu các bên, quy định về quy trình bán nha ỡ, quy định về chuyển nhượng Hop đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai và quy định về giải quyết tranh châp trong mua bán nhaở hình thành trong tương lai) Nội dung chương 1 ngoài lâm rõ các khái niệm

vẻ tai sản hình thành trong tương lai còn có sự so sánh đổi với các quy định.

trước đây nhằm làm r6 vai trỏ, vị tr của các quy định của pháp luật về mua‘ban nhà ở hình thành trong tương lai

(CHUONG 2 THUC TRANG PHAP LUAT VE MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIEN THI HANH

TẠI THÀNH PHÓ BẮC NINH

2.1 Nội dung các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong

trơng lai

2.1.1 Quy định về chủ thé thực hiện giao dich mua bin nhà ở hình thành:

rong tong lai

Trong giao dich vẻ mua bán nhà ở hình thánh trong tương lai thì cánhân, pháp nhân, hộ gia định déu có thé trở thánh chủ thể trong quan hệ hop

đông Tuy nhiên, hiển nay trên thực tế, chủ thể tham gia chủ yếu trong các hợp đồng mua bản nhà ỡ hình thảnh trong tương lai hiện nay là cá nhân và tổ chức kinh doanh nha ở Để trở thảnh chủ thé của Hợp đỏng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thi các chủ thể của Hop đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thi các chủ thé này phải đáp ứng các điều kiện theo quy

định của pháp luật

* Đối với bên bản nhà ở

Theo quy định của pháp luật về điều kiện của các bên tham gia giaodich nhà ở, Luật nhà ở 2014 quy đính bên bán, cho thuê, cho thuê mua nha ỡ,

, để thừa chuyển nhượng hợp đông mua ban nha ở thương mại, tăng cho,

kế, thé chap, góp vốn, cho muon, cho ở nhờ, ủy quyên quản lý nhà ở phải có

điều kiện sau đây!"

Môt là, bên ban phải là chủ sở hữu nha 6 hoặc người được chủ sở hữu.

cho phép, ủy quyển để thực hiên giao dich vé nha ở theo quy định của Luật nảy và pháp luật về dân sự, trường hợp chuyển nhượng hợp dng mua bán.

nhả ở thương mai thì phải là người đã mua nha ở của chủ đâu từ hoặc người

đã nhận chuyển nhượng hợp dong mua ban nha ở,

“Faun 1 Daw 19 Latah ð sổ 650016/QHI3ngiy 35/11/2014

Hai là néu bên bán là cá nhân thi phải có day đủ năng lực hành vi dân

sử để thực hiện giao dich về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự Năng lực hành vi dân sự của cả nhân được hiểu la khả năng của cá nhân bằng han vi của minh sắc lập, thực hiện quyền, ngiấa vu dân sự Còn nếu bên bán là tổ chức thi phải có từ cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tăng cho nhà tình nghĩa, nhà tinh thương Theo quy định của pháp luật thi một tỗ chức được

công nhận là có đủ tư cách pháp nhân khi đáp ứng di các điều kiện: đượcthành lập theo quy định của pháp luật, có cơ cấu tổ chức theo quy định củapháp luật, có tải sin độc lập với cả nhân, pháp nhân khác va tư chiu trách

nhiệm bằng tải sẵn của mình, nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lap.

"Thêm vao đó, Nghị định 76/2015/NĐ — CP hướng dẫn một số điều Luật kinh doanh bat đông sin 2014 cũng quy định về diéu kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bat động san như sau:

Thứ nhất, 15 chức, cả nhân kinh doanh bắt động sản phải thành lập

doanh nghiệp theo quy đình của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã

theo quy dinh của pháp Indt về hợp tác xã và phải có vốn pháp định Không được thấp hon 20 th đồng, trừ các trường hợp: Tổ chức, hộ gia đình cả nhân

Sản, chuyén nhượng, cho thn, cho thaié mua bắt động sản guy mô nhỏ, không

thường xuyên quy đmh tại Điều 5 Nghi đinh này; TỔ chức, cá nhân kinh doanh dich vụ bắt đông sản quy dinh tại Chương IV Luật Kinh doanh bắt

đồng sẵn.

Thứ hai, doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản thuộc điện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trưng:

thực, chính xác của số vỗn pháp định.

° rain 1 Đền 7£ Bộ ht din nysẻ 9120150513 ngủy 24/11/2015

trong tương lai Theo đó, chủ đâu ty dur án bất động sản cỏ quyển ban, cho

thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dung không chỉ có sẵn ma còn hình.

thánh trong tương lai Giao dich cho thuê nhà, công trình xây dựng hình.thánh trong tương lai Luật mới chỉ quy định mang tính định hưởng chung

chung mà không quy định cụ thể Đặc biết, giao dịch cho thuế mua nhả, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có nhiễu mỡ rông để khuyến khích loại giao dich nay phát triển Luật cũng đã mở rông quyển.

kinh doanh bat động sản hình thảnh trong tương lai cho hộ gia đính, cánhân theo quy định của pháp luật nhằm đáp ứng nhu câu vé nhà ỡ Luậtkinh doanh bat động sn 2014 cũng dat ra yêu câu đối với chủ đâu tư đó lảchủ dau tư phải được tổ chức tin dung bao lãnh ban, cho thuê nhà ở hìnhthank trong tương lai theo quy định của pháp luật

* Đối với bân mua nhà ở

Bên mua nhà ở là cá nhân — chủ thé chủ yêu và phổ biển trong giao

địch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Cá nhân tham gia giao địch‘mua bán nhà hình thảnh trong tương lai phải dam bão các điều cơ bản, đó là

Một la, bên mua là cá nhân trong nước phải có đẩy đủ năng lực phápuất và năng lực hãnh vi dén sự Năng lực pháp luật dân sự của cả nhân là khảnăng của cá nhân có quyển dân sự va ngiĩa vụ dan sự, còn năng lực hảnh vidân sự la khả năng của cả nhân bằng hành vi của mình xc lập, thực hiệnquyển và nghĩa vụ dân sự Theo quy định của pháp luật thì mọi cá nhân làcông dan Việt Nam, người Việt Nam định cu ở nước ngoai, người nước ngoài

cư trú ở Việt Nam đáp ứng điều kiện nhất định đều có thể mua ban nha hình.

thành trong tương lai

Hai la, bén mua nha ở là người Việt Nam định cư ỡ nước ngoai Trước

đây, Luật số 34/2009/QH12 sửa đổi, bd sung Diéu 126 quy định ngồi các

điều kiện vẻ năng lực pháp luật, năng lực bảnh vi dân sự thì người Việt Nam

định cư ở nước ngồi thuộc các đổi tượng sau đây được cơ quan cĩ thẩm

quyền của Việt Nam cho phép cư trú tai Việt Nam từ ba tháng trở lên thì cĩ

quyền sở hữu nhà ở để sinh sống tại Việt Nam: Người cĩ quốc tịch Việt Nam, người gic Viết Nam thuộc diện người về dau tu trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư, người cĩ cơng đĩng gĩp cho dat nước, nha khoa hoc, nha văn hĩa, người cĩ kỹ năng đặc biệt ma cơ quan, tổ chức của Việt Nam cĩ như.

cầu va dang làm việc tại Việt Nam, người cĩ vợ hoặc chéng là cơng dân Việt

Nam sinh sống ở trong nước” Luật nha ở 2014 va các văn bản hướng dẫn. tiện hành, khơng cĩ quy định về thời gian cư trú ma quy định cu thể như sau:

Một lả, cá nhân nước ngồi thuộc đối tượng được sở hữu nha ở tại Việt

Nam đĩ 1a Cá nhân nước ngồi đầu tư zây dựng nha ở theo dự án tai ViệtNam theo quy định của pháp luật, phải cĩ Giấy chứng nhân đâu tư và cĩ nhaở được xây dựng trong dự án theo quy định của pháp luật, Cá nhân nướcngội được phép nhập cảnh vào Việt Nam (cĩ hơ chiếu cịn giá trị cĩ đĩng

dầu kiểm chứng nhập cảnh cia cơ quan quản ly xuất, nhập cảnh Việt Nam) và khơng thuộc điện hưởng quyền ưu dai, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy.

định của pháp luật

Hai là, cá nhân nước ngồi được sở hữu hợp pháp thơng qua các hìnhthức: Thơng qua bình thức mua, thuê mua nhà ở thương mai của doanh.nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bắt đơng sin; mua, nhân tăng cho, nhận đổi,

nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đinh, cá nhân, nhận chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà 6 thương mại được phép bán nên

“ Đều3 Lt sổ #/20009/G012

để tự tổ chức xây dựng nha ở theo quy định cia pháp luật!7 Luật kinh doanh bắt đông sin 2014 cũng quy định cu thể vẻ hình thức kinh doanh bat

động san của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đó 1a: thuê nha, công

trình xây dưng để bán, cho thuê, cho thuê mua, Đối với dat được Nha nước cho thuê thì được đầu từ xây dưng nha ở để cho thuê, đâu tư xây dựng nha,

công trình xây dựng không phải là nhà ở

Đồi với dat thuê của tổ chức, hé gia định, cá nhân thì được

‘ban, cho thuê, cho thuê mua,tư xây đựng

nha, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục dich sử dụng đất, Nhận chuyển nhượng toản bộ hoặc một phan dự án bat động sản của chủ đầu tư để xây đựng nha, công trình xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuê mua, Đối với đất được Nhà nước giao thì được dau tư xây dựng nha ở để bản, cho thuê, cho thuê mua, Đổi với đất thu, đất nhận chuyển nhương

trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,

khu kinh tế thi được đầu tư xây dưng nha, công trình zây dựng để kinh.

doanh theo đúng mục đích str dụng đất18

Bên mua lả tổ chức thì phải được thảnh lập va hoạt động hợp pháp ở

Việt Nam, dap ứng các điều kiện do pháp luật quy định đều có quyển muanh ở thương mại hình thành trong tương lai.

Đổi với tổ chức trong nước: Điều kiện để tổ chức trong nước được.

quyền mua nha ở đó là có nhu câu và có khả năng thực hiện Hợp đồng mua‘ban nha ở hình thánh trong tương lai Pháp luật không giới hạn vé quyền mua

nhà ở hình thành trong tương lai đổi với tổ chức trong nước, không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh của tổ chức đó.

Đổi với tổ chức nước ngoài:

Đổi tượng tổ chức nước ngoài được sở hữu nha ở tại Việt Nam đó 1a: ‘Té chứ nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy.

65D014/0M13ngừy 3511/2014

*khoàn 208u13 Luitkinh dow bit dng sn sé 66/2014/QH13 ngiy 257112014

định của pháp luật, phải có Giấy chứng nhận đâu tu vả cỏ nhà ở được xâydung trong dự an theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp có vốn đầu tưtrước ngoai, chi nhánh, văn phòng dai diện của doanh nghiệp nước ngoai, quyđầu hư nước ngoài và chỉ nhảnh ngân hành nước ngoài đang hoạt động tại Việt

Nam, phai có Giấy chứng nhận dau tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được.

phép hoạt đông tại Việt Nam.

Pháp luật quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu.

nhà ỡ tại Việt Nam chi được mua, thuê mua nhà ở của chủ đâu tư dự án xây

dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cả nhân nước ngoài Pháp luật cũng quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số.

căn hô của một tủa nhà chung cư, trường hợp trên một dia bản có số dântương đương một đơn vị hành chính cấp phường ma có nhiễu téa nhà chung

cư để ban, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nha chung cư và không qua 30% tổng.

số căn hộ của tắt cả các tòa nhà chung cư nay Đối với trường hợp trên mộtđịa bản có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mã có dự

án đâu tư xây dựng nha ở thương mai, trong đó có nhà ở riêng lẽ để ban, cho thuê mua thi tổ chức, cá nhân nước ngoải được sở hữu số lượng nha ở riêng.

lẽ theo quy định sau đây: Trưởng hợp chỉ có một dự án có số lương nhà ở

tiêng lẽ dưới 2.500 căn thi tổ chức, cả nhên nước ngoài chỉ được sỡ hữu không quá 10% tổng số lương nhà ở trong dự án đó, Trường hợp chỉ có một du án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá

nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn, Trường hợp có từ hai

dự án trở lên mà tổng sổ nba ở riêng lẽ trong các dự án nay ít hơn hoặc ‘bang 2.500 căn thi tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sỡ hữu không quá

10% số lượng nha ở của mỗi dự an.19

‘08476 hghịđịnh99/2015/H0 —ngày 2010/2015

Và tổ chức nước ngoài thuộc đổi tượng được sở hữu nha ở tại Việt Nam, được sở hữu nha ở tối đa không vượt quá thoi han ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cấp cho tổ chức đó Khi hết han sỡ hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhân, nếu chủ sở hữu có nhu cấu gia hạn thêm thi

được Nha nước xem xét, gia hạn thêm Còn đổi với cá nhân nước ngoàithuộc đổi tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, được sở hữu nba ở tối đa

không qua 50 năm, kế tử ngày được cấp Giấy chứng nhân, khi hết thời hạn sở hữu nhà ỡ ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhủ cầu gia

hạn thêm thi được Nha nước xem xét gia hạn thêm theo quy định của pháp

luật Việc quy định về số lượng căn hộ ma cá nhân, tổ chức nước ngoải được sở hữu nha ở nhằm dam bão quyền lợi cho người dân Việt Nam cũng như cá nhân, tổ chức nước ngoài bởi một mặt vừa đáp ứng nhu cau chỗ ở

của người nước ngoài khi sang Việt Nam sinh sống va lam viếc, một mặt

đâm bão công bằng, đáp ứng nhu cầu của người dân Việt Nam.

3.12 Quy định về điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được dua

vào kinh doanh

Kinh doanh bat động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt đông zây đựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê Jai, cho thuê mua bat động sin; thực hiện dich vụ môi giới bất động san; dich

vụ sản giao dich bất động sản, dich vu tư van bat động sản hoặc quản lý batđông sản nhằm mục đích sinh lợi Đối tượng lả bat đồng sẵn luôn là tải sẵn cógiá trị cao, nhưng không phải bất động sin nào cũng được đưa vao kinhdoanh, đặc biết bắt đồng sản hình thành trong tương lai lại 1a loại tai sn đặc

biết cân phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật

Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện của bất đông

sản hình thành trong tương lai được đưa vao kinh doanh đó ta

"Thử nhất, nhà, công trình xây dựng đưa vao kinh doanh phải có đủ các.điều kiện seu đây,

Mốt là có đăng ký quyền sở hữu nhả, công trình xây dựng gin lién với

đất trong gidy chứng nhân về quyển sử dung đất Đồi với nha, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đều tư kinh doanh bắt động sin thì chi cin có giấy

chứng nhân về quyên sit dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai,

Hai la không có tranh chấp vẻ quyền sử dụng dat, quyền sỡ hữu nha,

công trình xây dựng gin lién với dat,

Ba lá không bị kê biên để bao đăm thi hành án

Các loại đất được phép kinh doanh quyển sử dụng đất phải có đũ cácđiều kiện sau đây,

Một là có giấy chứng nhân vẻ quyển sử dụng đất theo quy đính của 'pháp luật về đất đai;

Hai là không có tranh chấp vẻ quyển sử dung đất,

Ba l quyên sử dụng đất không bi kê biên để bảo đầm thi hanh án, 'Bồn là trong thời han sử dung đất TM

Nhu vay, điều kiến dé bat động sản, cụ thể là nha, công trình xây dưng sẵn có đưa vào kinh doanh đó la: có đăng ký quyển sở hữu nha, công trình

xây dựng gin lién với đất trong gidy chứng nhân vé quyển sử dung đất Đôi

với nhà, công trình zây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thi chỉ can có giấy chứng nhận về quyên sử dung đất theo quy định cia

pháp luật vé đất đai Pháp luật đã quy định những tai ký quyển sở hữu thi khikinh doanh đồi hỏi phi có giấy tờ chứng mảnh quyển sỡ hữu là điều đườngnhiên, như vay mới xác định được chủ sỡ hữu đối của bất đông sản được đưa

vào giao dịch Hai la không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nha, công trình xây đựng gắn liên với đất Khi ma có tranh chấp xảy ra, tức la

` Đều8 tu kinh đoanh bất động sin 2014

việc chứng minh quyển sở hữu vẫn chưa rõ rang, có thé giao dich có van dé, cũng có thé bất đông san chưa rõ ràng, khi đó đưa bat đông sản vào giao dich có thể dẫn đến những hé quả sau nảy rất khó giải quyết Ba lá nhà ở, công trình xây dựng không bi ké biến để bao dim thi hanh án Kê biên, xử lý tai

sản của người phải thi hinh án 1a một biên pháp cưỡng chế thi hanh án theo

quy định của Luật thi hanh án dân sự Trong thực tiễn công tác thí hành án

dân sự, biện pháp kê biên tài sản được áp dụng khí người phải thí hảnh ánphải thi hành nghĩa vụ trả tiễn và mặc dù người nay có điều kiện thi hanh (có

tài sản) nhưng không ty nguyên thi hanh Để tiến hành kể biên tài sản, Chấp

hành viên hoặc người được thi hành an phải tiến hành ác minh tai sẵn củangười phải thí hành án va khi có căn cứ cho thấy người phải thi hành án có tảisản nhưng không tự nguyên thi hành an thi Chấp hành viên méi tiên hành kê

tiên để thi hảnh án Do đó, căn cứ để xác định một tải sản có phải là của

người phai thi hành án hay không la rất quan trọng vi Chap hành viên chỉ kếbiên, xử lý tải sản khi có căn cứ sắc đính tải sản đó thuộc quyển sở hữu,quyền sử dụng đối với tài sản là đất dai (sau đây gọi chung là quyển sở hữu)hợp pháp của người phải thi hành án.

Côn đối với BĐS hình thành trong tương lai thi tại Điển 55 và Điều 56 Luật Kinh doanh bắt động sản 2014 quy định cụ thể về điêu kiện của bat

đông sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gốm:

Mot là có giây tờ về quyền sử dung đất, hd sơ dự án, thiết ké ban về thi công đã được cấp có thẩm quyển phê duyét, Giấy phép xây dung đôi với

trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiêm thu việc hoànthành sây dựng cơ sở hạ tổng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án Trường

hợp là nha chung cu, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong

tương lai thì phi có biên bản nghiêm thu đã hoàn thành xong phan móng cia

tòa nha đó Phân móng của công trình là bộ phận được cầu tạo ở phan thấp

nhất của công trình nằm ngam dưới mất đất Thông qua mỏng, toản bộ tải

trong của công trình được truyền đều zuống đất nén chịu tải Xéy dựng xong

phan móng là giai đoan đã đi công xong phan dai giẳng móng ( bao gồm ca phan xử lý nên néu có) tới cao độ mặt bằng thấp nhất của công trình và được

nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật vẻ xay dựng Quy đính xây

đựng xong phan mong của công trình nha ở nêu tại điểm đ khoản 3, Điều 9

của Nghĩ đính số 71/2010/NĐ - CP được áp dung cho các loại nha ở ( bao

gồm nha biết thự, nhà ở riêng lê, căn hô chung cu, kể cả công trình nha ở có

mục dich sử dụng hỗn hop).

Hai là trước khi bán, cho thuê mua nha ở hình thành trong tương lai,chủ đầu tư phãi có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tinh vẻ

việc nhà ỡ di điều kiện được bán, cho thuê mua, Trong thời han 15 ngày kể từ

ngày nhân được thông báo, cơ quan quản lý nhà ỡ cấp tỉnh có trách nhiệm trảlời bằng văn ban cho chủ đầu tư vẻ nha ở đủ điều kiện được bán, cho thuê"mua, trường hợp không đủ diéu kiện phải nêu rõ lý do.

Ba là chủ du tw dự án bat đông sản trước khi ban, cho thuê mua nha ởhình thành trong tương lai phải được ngân hang thương mai có đũ năng lựcthực hiện bão lãnh ngiĩa vụ tai chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khí

chủ đâu tư không bản giao nha ở theo đúng tiến đô đã cam kết với khách hàng Ngân hang là bên bao lãnh sẽ có trach nhiệm hoàn trả lại số tiên khách:

hàng ứng trước và các khoản tiên khác cho khách hằng theo théa thuân đã ký,kết trong Hợp đồng mua bán trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện‘ban giao nhà theo đúng tiền độ đã cam kết với khách hang Việc pháp luật quyđịnh vé bao lãnh nhằm bão vệ quyền lợi cho khách hang vả an toàn trong đâutự kinh doanh bắt động săn, tránh trường hợp chủ đầu tư sử dung vốn khôngđúng mục đích, gây thiết hai cho khách hang

Điều 9 Luật Kinh doanh bắt động sản 2014 kế thừa Luật cũ quy định các điều kiến: không có tranh chấp vé bắt đông sản, không bi kê biển để bảo đâm thị hành án Đồng thời bỗ sung, sửa đổi một số

quyển sử dụng đất, hd sơ dự án, thiết kế băn vẽ thi công đã được cap có thẩm kiên la: có giấy tờ về

quyên phê duyệt, giấy phép say dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tử về nghiệm thu việc hoản thành xây dựng cơ sở ha tang gf thuật tương ứng theo tiền đô dy an; trường hop Ja nha chung cư, tòa nha hỗn hợp có mục dich để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên ban

nghiêm thu đã hoàn thành zong phén móng của tòa nha đó, trước khi bán,cho thuê mua nha ỡ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có vẫn bản.thông báo cho cơ quan quan lý nhà ở cấp tỉnh vẻ việc nhà ở đủ điều kiệnđược bán, cho thuê mua

2.13 Quy định về bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai

Bắt đông sin hình thành trong tương lai là một loai tài sản đặc biết,‘mang tinh rũi ro cao hơn các loại tai sin thông thường khác Chính vi điều đó,

để dim bao cho quyên lợi của khách hing khi tham giao dich có đổi tượng là nhả ở hình thành trong tương lai, Luật kinh doanh bat động sin 2014 đã bỗ sung thêm quy định vẻ bão lãnh trong mua bản nhà ở hình thành trong tương

lai Theo đó, chủ đâu tư duran bat động sin trước khi bán, cho thuê mua nhà ởảnh thành trong tương lai phải được ngân hang thương mại có đủ năng lực

thực hiện bão lãnh ngiĩa vụ tai chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khí chủ đâu tư không bản giao nha ở theo đúng tiến đô đã cam kết với khách

hàng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bé danh sách Ngân hàng thươngmại có đủ năng lực thực hiện bao lãnh trong kinh doanh bắt động sản hìnhthành trong tương lai Trường hợp chủ đâu tư không thực hiện bản giao nha ởtheo tiền độ đã cam kết và bên mua, thuê mua có yêu cẩu thì bên bao lãnh có

‘rach nhiệm hoàn lại số tiên ứng trước và các khoản tiên khác cho khách hangtheo hợp đồng mua ban, thuê mua nha ở và hop đồng bao lãnh đã ký kết

‘Theo quy định của pháp luật thi bao lãnh là việc người thứ ba ( bên bao

lãnh) cam kết với bên có quyển ( bên nhân bão lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vu ( bên được bão lãnh), néu khi đến thời hạn thực hiện

ghia vụ ma bên được bao lãnh không thực hiên hoặc thực hiện không đúng

nghia vụ” Như vậy, yêu câu đặt ra đối với chủ dau tư la phải được bên thứ ba ‘bao lãnh để nếu không thực hiện việc ban giao nha theo đúng tiến độ đã cam

kết thì bên bao lãnh sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thay cho bên chủđầu tư đổi với khách hàng, Luật kinh doanh bat động sin 2014 quy định nảy

nhằm bao vé quyên va lợi ích cho bên khách hàng - bên yếu thé hơn khi tham.

gia giao dich mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định tại Thông tư 13/2017/TT ~ NHNN sửa đỗi, bỗ sung mộtsố diéu của Thông tư 07/2015/TT ~ NHNN của Thông đốc Ngân hang Nhanước Việt Nam quy định vẻ bao lãnh ngân hàng thì: “Báo lãnh trong báncho thé rma nhà ở hình thành trong tương lai (sau day got là bão lãnh nhà 6"hành thành trong tương lai) là bão lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương

mại cam két với bên mma, bên thuê mua (san đây gọi là bên mua) vỗ việc số thực hiện nghĩa vụ tài chỉnh thay cho chủ đâu tư kht đẫn thời han giao, nhân nhà ở đã cam két nlmg chủ đầu te không bàn giao nhà 6 cho bên ma ma không hoàn lại hoặc hoàn lại không đây đủ số tiền đã nhận ứng trước và các *hoản tiền khác theo hop đồng mua, tae mua nhà 6 đã Rị Xết cho bên mua; chi đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.

Theo quy đính, ngân hang thương mại có đủ năng lực thực hiện baolãnh nhà ỡ hình thành trong tương lai phải đăm bao 2 điểu kiện:

` Đầu 335 Bộ bật dẫn số 91/2015/QH013 ngiy 3112015

‘Mit la, trong Giấy phép thánh lập va hoạt động hoặc tại văn bin sữa

đổi, bd sung Giấy phép thành lập vả hoạt động của ngân hang thương mai có

quy định nội dung hoạt đông bao lãnh ngân hing,

Hai là, không bị cắm thực hiện bảo lãnh nba ở hình thành trong tương

Jai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt.

Trinh tự thực hiện bao lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy

định chỉ tiết tại Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN cụ thé như sau:

Trước tiên, ngân hàng thương mại xem xét, thấm định và quyết định

cấp bao lãnh cho chủ đâu tư căn cứ theo để nghĩ của chủ đầu tư hoặc bên bảolãnh đối ứng,

Sau khi xem x¢t thẩm định, nếu đủ điều kiện, ngân hàng thương mai va chủ đâu từ ký hợp đồng bão lãnh nhà ở hình thành trong tương lai,

Sau đó, Ngân hang thương mại phát hành cam kết bao lãnh cho từng‘bén mua Theo đó, nghĩa vu bao lãnh của Ngân hàng với các khách hang muacăn hô chỉ phát sinh khi Ngân hing đã phát hành Thư bảo lãnh cho từngkhách hang mua căn hồ riêng lẻ thuộc dự án.

Quy định bao lãnh nhằm bão vệ quyển lợi cho khách hang va an toán.trong đâu tư kinh doanh bắt đông sản, tránh tình trang các chủ đầu tư khôngđũ vôn cũng đâu tw kinh doanh dự án, đầu tư dự án dân trai, sử dung vốn huyđông sai mục đích, kéo dai thời gian bản giao nh ở, công trình zây dựng hoặc

không đầu tư dự án theo đúng théa thuận trong hợp đồng, gây thiết hai cho

khách hang

2.1.4 Quy định về thanh toáu trong mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai

Luật kinh doanh bat động sản 2014 cũng quy định cu thé, rõ rang hơn.

về thanh toán trong mua ban, thuê mua bat động sản bình thành trong tương

lai: Việc thanh toán trong giao dich được thực hiện nhiều lẩn, lần đầu không quá 30% giá tri hợp đồng, những lẫn tiệp theo phải phù hop với tiền đồ zây đựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đông khi chưa bản giao nha,

công trình xây dựng cho khách hang, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua

1à doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thi tổng số không quá 50% gi trị ‘hop đông” Theo quy định của pháp luật, chủ đâu tư thực hiện huy động vốn lần đầu khi đã xây dựng xong cơ sở ha ting, ở giai đoạn nay, chủ đâu tư

không được thu quá 30% giá tri Hợp đông Việc quy định nảy, dam bao bên

'phía chủ dau tư đủ sô vén dé xây dựng xong cơ sở ha tang, đảm bao van dé về cơ chế kiểm soát vốn đúng mục đích của chủ đầu tư Việc sử dụng đúng mục đích có thể hiểu là việc chủ dau tư phải sử dụng nguồn tién ứng trước của.

khách hang dé nhằm mục đích phục vu cho viếc, xây đưng, tạo lập bat đông,sản hình thảnh trong tương lai, trong chính dự an đang được huy đông vén,

đâm bão không dùng nguồn tiên đó dé đâu tư cho dự án khác Quy định may

nhằm rang buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm đảm bảo nhà, công tỉnhđược thực hiện và hoàn thành theo đúng tiến đô đã cam kết, dim bao quyền.lợi cia người mua, tránh được những thiết hại khi chủ đâu tư sử dụng vốn.sai mục dich

Trường hop bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhân.

quyên sử dung đất, quyển sở hữu nha ở va tai sản khác gắn liên với đất thi bên.

‘ban, bên cho thuê mua không được thu quả 05% giá trí hợp đẳng, giá trí còn

lại cia hợp đồng được thanh ton khi cơ quan nha nước có thẩm quyển đã cấp Giấy chứng nhân quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nha ở va tai sin khác gắn

liên với đất cho bên mua, bên thuê mua Quy đình nảy nhằm dim bả, chit

đầu tư có trách nhiệm làm việc với cơ quan Nhà nước để xac lap quyền sỡ

hữu của người mua Ngoài ra, pháp luật quy định không được thu qua 95%

'iều57 Luật kh doanh bất đông sin số 66014/QH13ngừy 35/11/2014

giá trị Hop đông ma không phải 100% vì trong qua trình thực hiện Hợp đồng,

‘bén mua có thể chuyển giao nghĩa vụ thực hiện Hợp đồng cho bên thứ ba do không có nhu cầu, khi đó, bên thứ ba sẽ tiếp tục thực hiến Hop đồng mua bán đ ký kết với chủ đâu tư Như vậy, bên mua mới khi đó sẽ thanh toán số tiễn con lại cho chủ đâu tư để xác lập quyền sở hữu khi cơ quan nha nước có thẩm quyền đã cấp Giầy chứng nhân quyển sử dung đất, quyển sỡ hữu nha ở va tai

sản khác gắn liễn với đắt cho bên mua, bên thuê mua

2.1.5 Quy định về quyên và nghia vụ các bén trong mua bán nhà ở hình

Thành trong tương lai

Quyén cũa bên bán nhà 6

Theo quy định tại Điểu 21 Luật kính doanh bat động sin 2014 thi bên‘ban nhà ở có các quyền sau:

"Một là yêu cầu bên mua nhân nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đãthöa thuận trong Hop đồng,

Hai là yêu câu bên mua thanh toán đủ tiến theo thời hạn và phươngthức théa thuận trong Hop dng Trường hợp không có thỏa thuận thì chỉđược thu tiễn của bên mua không vượt quá 95% giá tri Hợp đồng khi ngườimua chưa được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt, quyền sở hữu nha ở

‘va tài sản gắn liên với đắt

Ba la yêu câu bên mua phối hợp thực hiện các thi tục mua bán trongthời hạn đã thöa thuận.

Bồn là không ban giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhân đủ tiễn,trừ trường hợp các bên có théa thuận khác,

Năm là yêu cầu bên mua bôi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gay ra.

Sáu là các quyền khác trong Hop đồng theo théa thuận của các bên.Nghia vụ của bên bản

Theo quy định tại Điều‘ban nhà ở có nghĩa vụ sau đây.

- Thông báo cho bên mua các han chế vẻ quyền sở hữu nha, công trình.xây dựng ( nêu có)

- Bao quân nha, công trình xây dưng đã bản trong thời gian chưa bản.Luật kinh doanh bat động sản 2014 thi bên.

giao cho biên mua.

- Thực hiện các thủ tục mua bán nha, công trình xây dựng theo quyđịnh của pháp luật

- Giao nhà, công tình xây dựng cho bên mua theo đúng thời han, chấtlương va các điều kiên khác đã thöa thuận trong Hop đẳng, giao Giấy chứng

nhận quyển sử dung đất, quyền sỡ hữu nha ở và tài sản gắn lién với đất và hỗ

sơ có liên quan theo théa thuận trong Hop đồng

- Bao hành nhả, công trình xây dựng đã bản theo quy định của Luậtkinh doanh bất đông sản 2014 đó 1a: Bên bản có trách nhiệm bảo hành nha,công trình zây dựng đã bán cho bên mua Trường hop nba, công trinh sây

dựng đang trong théi hạn bảo hành thì bên bán có quyển yêu câu tổ chức, cá nhân thi công xây dưng, cung ứng thiết bi có trách nhiệm thực hiện việc

bão hành theo quy định của pháp luật về xây dưng, Ngoài ra, thời han bãohành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định cia pháp luật vềxây dựng nhà ở

- Bồi thường thiệt hại đo lỗi của minh gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nha nước theo quy định củapháp luật

Quyén cũa bên mma nhà ở

Theo quy định tại điều 23 Luật kinh doanh bat đông sin 2014 thi bên.mua nhà ở có các quyền sau đây: