Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HANOI

HOANG DIEU LINH

PHÁP LUẬT VE MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI THÀNH PHO HA NOT

LUẬN VĂN THAC SiLUAT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tí

Mã số: 25UD07062

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Dung

HÀ NỘI, NĂM 2019

LOT CAM DOAN

Tôi min cam domn loận vin này công tinh nghiên cửu do cá nhân ôi thục hiện đưới

sn hnring din khoa hoc cia TS Nguyễn Thị Dung không sao chép các cổng tình "nghiễn cửu cũa nguội khác, Số liệu và kết quả của luân vin chưa từng được công bổ

3 bấtả mốt công tỉnh hos học nào khác

Các thông tin thử cấp sở dụng trong luận vấn là có nguin gốc rõ răng được trích

dấn đấy đã trung thục và đăng gui cách

"Tôi hoàn toàn chiu trách nhiệm vé tính xác thực và nguyên bản của luận văn.

Tác giđi tên)

HOÀNG DIỆU LINH

LOI CẢM ON

‘Trude hết, tôi xin git lời cảm on đến toàn, quý thầy cô giáo của Trường Đại họcLuật Hà Nội đã day a và truyền đạt những kiễn thức quy bảo trong suốt thời giantối học tập, nghiên cứu và rên luyện tei trường Đặc bit, tố xin gồi lời cảm om sâu

sắc nhất din cô giáo —TS Nguyễn Thị Dung Phe trưởng bộ môn Luật dit dei-"người đã hit lòng giúp đã tân tinh hướng dẫn, chỉ bảo đổ tôi hoàn thành luận vẫn

nay Cudi cùng tác giã xin căm ơn chân thành nhất din ga đính, người thân bạntả, đồng nghiệp đã luôn luôn động viễn, quan âm, giúp đổ

MỤC LỤC

PHAN MỞ ĐẦU 1

Tình hình nghiên cứu để tai

Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu,1 Mục dich nghién cứu

2 Nhiệm vụ của luận văn

Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu.2 Phạm vi nghiên cửu

5 Các phương pháp nghiên cứu

6 Ý nghĩa Khoa học va thực tiễn của để tài.

7 Bồ cục của luận văn.

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VE MUA BẢN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHAP LUAT VE MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH.

TRONG TƯƠNG LAI 8

1.1 Ly luận về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 8

1.1.1 Khai niệm nhà 3 8

1.12 Đặc điểm nhà ở 9 1.1.3 Khai niềm về mua bán nba 6 ul 1.1.4 Khai niềm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai „

1.2 Lý luận pháp luật về mua bán nha ở hình thành trong tương lai 141.2.1 Khai niệm pháp luật vẻ mua bán nba ở hình thánh trong tương lai 141.1.2 Vai tro pháp luật về mua bán nha ở hình thành trong tương lai 151.1.3 Cơ câu pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 16Kết luận Chương 1 18

CHƯƠNG 2: THUC TRANG PHÁP LUAT VE MUA BẢN NHÀ Ở HINH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THUC TIẾN THI HANH TAI THÀNH PHO HÀ NOL 19

3.1 Nội dung pháp luật vé mua bán nhà ở hình thanh trong tương lai 19

3.1.1 Quy định về chủ thé mua bán nha ỡ hình thành trong tương lai 19

3.1.2 Điều kiện mua ban nha ở hình thành trong tương lai 21

2.1.3 Quyển và nghĩa vu của các chủ thể trong giao dich mua bán nha ở hình.

thành trong tương lại 53.1.4 Hop đồng mua bản nha ở hình thành trong tương lai 382.1.5 Quy định vẻ xử lý vi pham pháp luật về mua ban nha ở hình thánh trongtương lai 31

3.2 Thực tiễn thi hành pháp luật vẻ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

tai thành phé Hà Nội 32.2.1 Điền kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, văn hóa tai thành phổ Hà Noi 32

2.2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nha ở hình thánh trong

tương lai tại thành phố Hà Nội 352.2.3 Những han chế trong áp dung pháp luật vé mua ban nhà ở hình thànhtrong tương lai tại Thanh phổ Ha Nội và nguyên nhân 4

3.1.4 Vấn dé kiểm soát rủi ro trong mua ban nha ở hình thanh trong tương lai55

Kết luận Chương 2 37

CHUONG 3: GIAI PHAP HOAN THIEN PHAP LUAT VE MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 58 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về mua ban nhả ở hình thành trong

tương lại 583.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nha ở hình thanh trong tương

lại Gt

3.2.1 Hoàn thiên quy định pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai 613.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật vé quyển va nghĩa vụ của các bên tronggiao dich mua bán nha ở hình thành trong tương lai 63.2.3 Hoan thiện quy định pháp luật vé hợp đồng mua bản nha ở hình thànhtrong tương lai 67

3.2.4 Hoàn thiên các quy định vẻ xử lý vi pham pháp luật mua ban nhà ở hình.thành trong tương lai 683.3 Giải pháp nâng cao hiệu qua thi ảnh pháp luật về mua bán nha ở hìnhthành trong tương lai 69Kết luân Chương 3 n

KETLUAN B DANH MỤC TAILIEU THAM KHAO

PHAN MỞ DAU

1 Lyde chon

Nin cầu vé nhà ở đã, dang va sẽ luôn là một trong những như cầu cơ bên và

cấp thiết của mỗi cá nhân, nhằm dim bảo sư tổn tủ và phát tiển của cơn ngồi trong xã hội Đặc biệt, nr gia ting nhanh ching về dân số cing với mr phá tiễn vượt bậc của xã hội là nguyên nhân diy manh nhu cầu về nhà ð và chất ương cuộc sống ting cao hơn bao giờ hit Các đều kiện thuận li đó đã mỡ đường cho sợ phát triễn của hing loạt các tổ chức kinh tổ kinh doanh bất động sin Tuy nhiên, sở đi hà ở được coi là một los ti sẵn cổ giá tị cao xuất phát từ thực tế nó đi hỗi một "nguồn vén đâu hư lớn tei mốt thời đm nhất định Các t8 chúc xây dụng và lành doanh nhà ở với êm lục kính tỉ không manh sẽ phi đối mặt với khó khăn thiểu Hạt vin đầu tw Điều kiên khách quan dé kích thích thi trường bit động sin phát triễn một hình thức lánh doanh mới — kinh dosnh nhà ở hình thánh trong tương lại Theo đó, các doanh nggưệp tần hành huy động vẫn từ những nguội có nhủ cầu mua nhà ở từ trước thời đểm công tình xây dung được hoàn thành hoặc thé chip chính,

dây án xây dụng đó nhẫn huy đồng vốn.

‘Mus bán nhà ở hình think trong toơng lai dang trổ thành một cách thức phổ tiễn of them ga vào thi trường bit đồng sẵn xuất phát từ hing uw thé về mất lợi ch và ny nh hoạt nó mang lại cho nguội mua mà không thể tim thấy được rong

st geo dich mua bán nhà ở cổ sấn Cơ chế này gip phin kích thích và thôn mãn.

tốt hơn nha cầu về nhà ở cia xã hội, đồng thời thúc đẫy lợi nhuận của các tổ chúc ảnh tổ ảnh đoanh trong lãnh vue này: Sự chuyển hóa da dang của các mỗi quan hệ

xã hồi như vậy đặt ra yêu cầu cơ bản phải có những quy pham pháp luật điều chỉnh,vẫn đi mua bản nhà ở hình thành trong toơng lai nhằm dim bảo tốt hơn quyển và

loi ich oi các bên trong giao dich, đầm bio vai trd cia nhà nước trong việc giữ én

cảnh va đều hòn sự vận đồng của th trường bắt động sin

CCho đồn thời điễm hiện tủ, host động mua bản nhà ở hình thành trong tương Ini được đều chinh bồi các quy dinh của Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bắt đồng sin số 66/2014/QH13 ngày 25 thing 11 nim 2014 (“Lut anh doanh bắt động

cho thiy các bên trong quan hệ mus bén nhà ở hành thành trong tương lai vẫn phi

đối mat với không ít khó khăn Những din biên xâu để xây ra, gây thiệt hại về thời

gian và tải sin cho các bên Bản chất của giao địch này vén đã tiềm ấn rất nhiêu rồixo và bản thân hành lạng pháp lý vin tén dong nhũng 16 hing cin được nghiên cứuvà hoàn thiện Đặc biệt tỉnh hình nua bản nhà ở hình thành trong tương lạ ti

thánh ph Hà Nối trong thời gian qua di có những đẫn biển it da dang Voi vĩ thé là rung tâm kink t, cổng nghiệp thương mai, dich vụ du lich 14 đều môi giao thông và giao lưu quốc té lớn nhất cả nước, Hà Nội là một trong những địa phương tập trung đông din cự nhất kéo theo đó, nhu cầu về nhà ở tei nói đây luôn có xu

hướng ting cao Vi các đều kiện khách quan như vậy, Hà Nối cũng đồng this là

ia phương có những didn biễn phức tap về host động mua bán nhà ở hình thành trong toơng lại, đồng thải cũng phin ảnh ổ nhất những tổn tạ trong hệ thống pháp

It về mua bản nhà ở hình thành rong tương li

Do dé, nhằm đáp ứng như cầu đều chỉnh pháp luật về mua bản nhà ở hình thánh trong tương la, việc nghiên cửu một cách hệ thống về các chế định cia pháp

luật có liên quan din các giao dich mua bén nhà ở hình thành trong tương lá là v8cùng quan trong Cùng với đó, những phân tích và đánh giá thục trang ép đụng phépoậtt thánh phổ Hà Nội sẽ mang li cái nhìn khách quan va đăng din hơn về vinđể này, từ đô có cơ sở nhằm đưa ra những biện pháp hoàn thiện và nâng cao hiệuaqua áp dang pháp luật về mua bản nhà ở hình thành trong tương lá Với những

"nguyên nhân này, ác giả xin lựa chon nghiên cứu dé tà "Pháp hột về mua bán

nhà ở hình thành trong trơng lai và thye tu thi hành tại thành phổ Hà Nột"

2 Tinh hinh nghiền cứu đề tài

Là một vẫn đồ thu hút sự quan tâm của các nhà làm luật, nhà kinh doanh vàđông dio các nhà nghiên cửu khác, cho dén nay, nhà ở hinh thành rong tương lái để

tỏ thành để tải chính trong mốt sổ công trình nghiên cứu khoa học được xây dụng một cách tâm huyết và được tp cận theo nhiễu gốc đồ khás nhan, cụ thể nur

- Luận vin Thạc đ luật học Khoa luật ~ Dai học quốc gia Hà Nội cba tác giã Ngõ

Quang Cháng năm 2011: “Mus bản nhà ð thương mai hành thành trong tương lá”

- Luân văn Thạc i luật học Khoa luật — Dai học quốc gia Ha Nối của tác giã

Nguyễn Thị Kim Huế, năm 2012: "Giao dich dân nự đối với tai sin hình thành rong

tương lá"

-Luân văn Thạc ai luật học Đại học luật Thành phd Hỗ Chi Minh của tác giã

Nguyễn Thùy Dương nim 2013: "Thể chấp tải săn hình thành trong toơng li để

đầm bảo thọc hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tin đụng"

-Luân văn Thạc đ luật học Khos luật ~ Đại học quốc gia Ha Nội cia tác id Ney

Thanh Thúy, năm 2014: "Thể chip nhà ở hình thành trong twong lạ theo pháp luậtViệt Nan

- Luận vin thạc đ luật kinh tf của tác giá Phạm Quang Huy, năm 2014: "Hợp đồng

chuyển nhương bất đông sin hình thành trong twong Li",

- Luân vin Thạc i Lut học Khoa luit Dai học quốc gia Ha Nối ci tác giã Pham

Hoàng Anh, nim 2015: "Pháp luật vé nhà ở hình thành trong tương lai tử ViệtNem.”

- Luin vin Thạc Luit học Đại hoc luật ~ Dai học Hué cia tác gã Hoàng Vin

Thin, năm 2016: "Hợp đẳng mua bán nhà ở hình thành trong toơng Iai theo pháptit Việt Nam"

Bên canh những công trình khoa học tr tuệ diy tâm huyết đó, không những nhà nghiên cửu đã phân tích, bình luận cũng nhu nêu ra những quan đm rất ding hi nhận, phả kd đến như Bai viết của tác gã V8 Đình Nho, Tuấn Đạo Thanh

(C009), "Luận bản về thé chip tả sản hình thành trong toơng la”, tạp chi Dân chữvà Pháp luật, Bai viết của tác giả Tuấn Dao Thanh, Pham Thủ Hằng G014, "Bảnvvé tải sản hình thành trong tương lai và lĩnh vực giao dich bảo dim”, Tạp chí NghềTuất, Bai viễt của tác gi

lùi Đức Giang “Xử lý tai sin bảo đảm theo Bộ luật Dân,2017.

Top chi Ngân hing số L

Nhân chung, các tác gã đã im ra cách nhấn, cách giấi quyết những vin để vướng mắc về cả Lý luân in thực tin, gớp phân vào việc hoàn thin phép luật về ti

sản hình thành trong tương la Trong đỏ không thể phủ nhấn, những công tình

"nghiên cứu nêu rên đã dé cập và thành công của đơa ra những cách giả thich dachiều vé kit niêm tải sin hình thành trong tương lei, đã phân tich sâu sắc một số0 dich liên quan din nhà ở hình thành trong tương lạ, công như khó quát mộtcách hệ thông các quy phan pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ của các giaodich vé nhà ở hình thành trong trơng lai

Cu thể, các Losi giao dich liên quan dén loi ti sản nhà ở hình thành trong tương lại đã được hân tich một cách tổng quất trong Luận văn Thạc i luật học

khoa loật ~ Đại học quốc gla Hà Nối côa tác giã Nguyễn Thi Kim Hud, năm 2012

Thi di su vào tùng loại giao dich thể chấp nhà ở hình thành trong tương lá là để tii rất được quan tâm và thành công nghiên cứu, rong đó phải kỄ din công tình

"nghiên cửu Luân văn Thạc a luật học Khoa luật Đai học quốc gia Ha Nội cũ tác

giã Nguyễn Thi Kim Hud, năm 2012: "Giao dich din sơ đối vớ tải sản hình thành

trong toơng lei" và Luân vin Thạc a luật học Dai học luật Thành phd Hồ Chí Minh:

của tác giả Nguẫn Thủy Duong năm 2013 Để tai liên quan dén các giao dich

sua bản nhà ở hinh thành trong tương lei cũng dẫn được quan âm và nghiên cửu &

những góc đô nhất din, trong đỏ nỗi bật là để tài mua bản Losi nhà ở thương mai

được ihe thác trong Luận vấn Thạc đ luật học Khoa luật ~ Dai học quốc gia HàNỗi của tác gã Ngô Quang Ching năm 2011, hay đồ tai hợp đồng mua bản nhà &được tiếp cận khá toàn dién trong Luận vin Thạc đ Luật học Đại học luật -Dai học

Huế của tác gã Hoàng Văn Thin, năm 2016, Ngoài ra khi để cập tôi đổ tài hệ

thống pháp luật đều chỉnh vẫn đã nhà ở hình thành trong tương lai, Luận vin Thạc4 Luật học Khoa luật ~Dai học quốc gia Ha Nội của tác gã Pham Hoàng Anh, nim

2015 ofing đã rit thành công nghiên cửu một cách tổng quát và h thông vin để này:

“uy nhiên, chua có công tình nghién cửa khoe học nào Khai thée tập trùngào hệ thing quy pham pháp luật pháp luật hiện hành cia Việt Nam điều chỉnh toàndin các vấn đổ liên quan đến gieo dich mua bản nhà ở hình thành trong toơng litrên cơ sở phân tích thục trang áp đụng pháp luật ti dia phương, đo đó các kt in

cho đến hiện ti vấn thiêu tính thục tấn nhất đạn

¿ luận vin sẽ là để tả tp trung nghiên cứu cơ thể pháp luật điều chin giao dich mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đánh giá thục tid

dạy đãnh này trén một dia bàn nhất din là thành phd Hà Nội công như đua raáp dụng các

hing biện phép nhằm hoàn thiện hệ thống phip luật hiện hành về mua bán nhà &Hình thành trong twong lại

3 Mục đíchvà nhiệm vụ nghiên cứu31 Mục đích nghiên cứu

ii tiến hành nghiên cứu và hoàn thiên để ti nghiÊn cứu cũa luận văn tắc giã

xác Ả nh mục đích chính cũa luận vẫn là phân tích, đánh giá một cách chi tiết và héthing các quy phan pháp luật hiện hành điều chỉnh los gao dich mua bán mã đốitương là nhà ở bình thánh trong tương la, đánh giá thực rang áp dạng nhõng quy

cảnh ấy rên thọ tê để thấy những đẫm tich cục và han chế công như kh năng ứng

dang và dip ứng của pháp luật đối với các quan hệ mua bán nha ở hinh thành trongtương lạ, trên cơ sở đó để xuất các biên pháp hoàn thiên hé thống pháp luật điềuchinh host đông nwa bán nhà ð hình thánh trong tương lai

32 Nhiệm vụ của hận văn

ĐỂ hoàn thành các mục tiêu nghiên cing luận vin đặt ra một số nhiệm vụ nhươ Thứ nhất, twin vin nghiên cứu những vin để ý luện về mua bán nhà ở hình, thành trong tương lạ, cụ thé nur lâm rõ các khá niệm, đặc điển, phân loại nhà 3,

Xhái niệm mua bản nhà ð hinh thành trong tương li cũng nh khái niên, phân loại,

vai rõ và các yêu tổ chi phối pháp luật về mua bản nhà ở hình thánh trong tương

Ti hai, làm rõ nội dung các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình.

thành rong tương lei, đánh giá thục tin th hành pháp luật tại thành phổ Hà Nội, chi ra những bất cập và giã thich nguyên nhân.

Thứ ba, đưa ra các tiện phép dinh hướng hoàn thiện pháp luật và nâng caoliệu quả thi hành pháp luật về mua bán nha ở ình thành trong tương lai nó chúng

vã ti thành phô Hà Nội nói riêng:

4, Đối tượng nghiên cứu,phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đi tương nghiên cứu cit luận văn bao gia

= Các văn bản quy pham pháp luật trong inh vực nhà 3, văn bản pháp luật trong

Tĩnh vực din nụ lạnh doanh bất động sin cỏ liên quan dén giao dich mua bán nhà ởthương ma hình thành trong tương la, Liên hệ sơ sinh gia các quy ảnh biện hành,và các quy dinh được ban hành trước đây liên quan đến phạm vi nghiên cứu ofaTrận văn

= — Thục tẾn ca việc thi hành pháp luật v mua bản nhà ở hình thành trong

42 Phạm vinghiên cứu

Trong phạm vi cia luận vin này, tác gi ấp trùng vào việc phân th, nghiênsa mat Pháp luật và thục Ấn cũa giao dich mua bán nhà hinh thành trong tươngIni Tuy nhiên, vớ giới hạn cin một luận vin thạc 4, tác giả chi tập trùng phân tíchcác quy pham pháp luật đu chỉnh giao dich mua bản nha ð hình thành trong tươngTạ tạ Việt Nam,

5 Cácphương pháp nghiền cứu

Cơ sở phuơng pháp luận của để tai này là chủ ngiãa duy vật lich sử chủ ngiấa

duy vit biện chứng và đường lỗ, chính sách của Đăng vé đỗ mei, trong đỏ có chính sich về nhà ð rong điêu kiện kánh t thi trường, Bén canh đó, luận vin được

tác gã sử ding nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhu trong đó bao gần chủ

nà các phương pháp H thống tổng họp, phân ích, bình luân, so sinh, khảo sat thục tiễn va tr duy logic Trong đổ

= Phương phép tổng hợp, phân tích, bình luận được sở dụng tại Chương 1 khí

"nghiên cứu những vẫn dé lý luận về mua bản nhà ở hình thành trong toơng Iai và

php luậtvỀ mus bản nhà ở hình thành trong tương li

~ Phương pháp so sinh, phương pháp đảnh giá, phương pháp tổng hop, phân

tích, tình luận được sử dụng tei Chương 2 khi nghiên cứu nội đang pháp luật vé

sus bản nhà ở hình thành trong tương lạ và thực tấn thi hành pháp luật về mua ‘bén nhà ở hành thành trong tương li tạ thành phố Ha Nội

= Phuong pháp tổng hop, phương pháp quy nep, phương pháp lập luận logic

được sử dung tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiêuaga thục thi các quy định vé mua bản nha hinh thành trong twong lai

6 Ý nghĩa khoa hạc và thục tim của đề tài

Thứ nhất, sin vin tip tring phân tích các đặc trừng pháp lý của hoạt đồng

sus bản nhà ở hình thành trong hương lai cũng như hé thống hỏa các quý phamphp luậtvỀ mus bán nhà ở ình thành trong tương li

Thứ: hai, luân văn đơa ra cá nhìn toàn diện vé lý luận và thục tin đổi với

uua bản nhà ð hình thành trong tương lá tại thành phổ Hà Nội

Thứ ba, loận vin đồ xuất các giãi pháp hoàn thiên và ning cao hiệu qua áp

dạng pháp luật về mua bán nhà ở hành thành trong tương lá ti thành phổ Hà Nội 7 Bố cục của hậnvăn

Ngoài phin mở đầu, két luân và danh mục tài liệu tham khảo, nội đụng cbaluận vấn gồm 3 chương:

Chương i: Lý luận vé mua bán nhã ở hình thành trong hoơng lại và phép luậtYỀ mua bản nhà ở hành thành trong tương li

“Chương 2: Thục trang pháp luật về mua bén nhà ở hình think trong tuong lai

và thục trấn thi hành tạ thành phố Hà Nội

Chương 3: Giãi pháp hoàn thiện pháp luật vỀ mua bán nhà ở hinh thánh trong

tuonglei

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VE MUA BAN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VẺ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH

TRONG TƯƠNG LAI

1.1 Lý hận về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Nha & được xép vào loại nh kién trúc xuất hiện sim nhất, do đó không khó

để lý gi vi sao đây lẻ là một thuật ngỡ phổ biên trong cuộc sống cin cơn ngườicho đến ngày nay Theo từ điễn Tiắng Việt, "nhất được định nghĩa lẽ cổng tình xây

dmg có méi, cổ tường vách để ở hay để ding vio mốt công việc nào do! Néu tấp

căn dưới gốc đô của khoa học pháp lý, pháp luật về xây dụng dẫn gi nhà ở với thuộc tinh của mốt loại công bình xây dụng là "zớn phẩm được tạo thành bởi sức

ro độngcũacơt newt ig, thÌth lp đào công rink đợc KnXết ảnh vị với đất có thd bao gin phần dưới mặt đất phần trên mặt

cảmg theo thắt kế

Thước thấi điểm ra đời của Luật Nhà ở sổ 56/2005/QH11 ngiy 29 tháng 11năm 2005, có hiêu lực ngày 01 tháng 07 nim 2006 C“Ludt Nhà ở năm 2005") pháp

Ất được xây

luật Việt Nam chun gi nhân một vẫn bản nào da ra Ảnh ngiĩa chính thức v nhà

ở KE cả cho din thời đễm Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị dink 71/2010/NĐ-CP "ngày 23 tháng 0ể năm 2010 quy dinh chỉ Hết và hướng dấn th hành luật nhà ở nin

2005 (*Nght dinh 71/2010/NĐ-CP") chính thúc phát huy hiệu lục, nhà lim luật Việt

Nem chỉ gián tấp xây đọng khó niệm "nh 6” thông qua Ảnh ngiễa về các loại nhà ở cụ thể, Surra đời của Luật Nhà ở s 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 nim 2014,

phat sinh hiệu lực ngày DI tháng 07 năm 2015 (Luge Nha ở năm 2012) lên đâuên đơn ra ảnh nghĩa chính thức về “nhã ở" Theo đó, phép luật ghỉ nhân: “Nha ở

à công tinh xấy đừng với mục dich đễ 6 và phục vụ các niu câu sinh hoạt cũa hồ

: 015), Matin Mang Piet, Trang tim từ tổn học (Vntlex)- Nhà mắt bản Dé Nẵng, Di Nẵng

hoàn 10 Đầu 3 Laity dong sé 502014/0H15 ngày 18 túng 6 năm 2014

1.12 Đặc điễu nhà ở

6 thể nhận thấy lý do aha ð

thường được biết dén là mốt loại "bảng hóa" đặc tiệt của tị trường bất đồng sẵnxuất há ử một số đặc đm như sau

Thứ nhất, nhà š gắn lên với vì tí địa Lý và không gian cổ đính nên không

thể dt chuyển được, không mang di trao đổi mua bán df ding nh nhiing loại hàng hoá khác Theo các dinh nghĩa cia khoa học phép lý hiện dai, nha ở về bin chất là

một công trình xây ding, nghĩa là nó được “tao thành bi sức lao đồng cia conngười, vật liệu xậy đừng tds bị lắp đất vào công trình, được liên kết ảnh vĩ với

“Ít.” theo cách Ảnh nghĩa của Luật Xây dụng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6

năm 2014 ( Luật Xây dựng năm 2014") Tỉnh chất kiên cổ bởi vậy có thể coil mộtthuộc tính cũa nhà ỡ, Đặc điểm này được hình thành từ tập tính sinh tổn xa xưa cia

Dua vào khát niệm và các quy định về nhà

loài người Sẽ đi con người nguyên thủy phi chon những hang đá hay vách nú gắn

liên với đất làm nơi trú ngụ bối chi những nơi ð võng chắc nine vậy mới đồ sóc để bio vệ cơn người khối những điều liên khắc nghiệt cia tr nhiên Do đó, để bi đâm tính cổ nh và võng ch cén có, nha ở phải được định vị với dit Đây được

xem là dic tring dé phân biệt nha 6 với va tr là mét los hàng hóa đặc biệt, được

tu thông trong một thị trường đặc biệt sơ với các loại hàng hóa được trao đi mun

bin hàng ngày rong đổi ống con người

Thứ: hơi, nhà ở có tinh bin ving nhờ có thời gian sử ding đà, hao men

chim Đặc diém này có thé được xem nh mốt hệ quả tit yếu phát nh từ tinh chất

kiên cổ, bat đi bất dich của nhà 6 Đây cũng được xem là yếu tổ quan trọng nhất củahà 6, bai vay, việc thi cổng công tỉnh xây đựng nói chung và xây đụng nhà ở nổiriêng doi hồi pit sử đụng những Losi nguyên vật liệu cổ tính chất kết dinh về mặtvit ý cục cao và khi năng chiu lục võ cùng lớn như bê tông, xi ming, cốt thépNếu được xây dụng bing những nguyên vit liệu chit lương cao, qua tình thi côngxây đang dim bio đáp ủng moi iêu chuẫn an toàn ii thuật nghiêm ngặt, sản phẩm

nhà ở sẽ cổ thời gian sơ dung lâu đã Ngoài ra trong quả hình sơ đọng việc kiểm tra, bio tr, bão dung aha ð là điều kiện cân thiết, nên nhờ đó tuỗi tho nhà & cổ thé

kéo dai thêm nữa Chỉnh bai vậy trên thục tẺ, một ngôi nhà có th là nơi sinh hoạt

của các thê hệ trong mất hay nhiều gia din, trả qua hàng trim năm lịch sử

Thứ ba, nhà & là một trong những loi tit sin có giá t cao nhất Do chi phíxây dạng lớn, giá thành nguyên vậtliêu cao và quỹ dit xây dụng luôn có giới hạnso với mức ga ting cia din số nên giá nhà ở thường khá cao, đặc bit ở những

thánh phố lớn Trong đổ, giá dit được quyét đính bai rit nhiễu yêu tổ nine mat độ dân cự tình hình phát iễn kính #8 của dia phương, mức độ thụ hút đầu hư cơ sở hạ

lượng mỗi trường sống Ở những khu vục tập trung đông din cự tình

ảnh té cao, đa thé thuân lợi trong việc tiép cén các cơ sỡ hạ ng tiên

đổ phát

ích nhự bệnh viên, trường học thì giá dit cảng có xu hướng đắt đồ Bên cạnh đó,

chit lượng công tình xây dựng cỏ va trò quyết định rất lớn đến giá tỉ nhà ð Vấn

để quan rong nhất trong thi công bất kỹ công tình xây dụng nào chính là dim bảogit võng tính kiên cổ, võng chắc của sin phẩm, ma nhà ở không phi là mốt ngosi

1ê ĐỂ có được một công tỉnh xây dưng nhà ở chất lượng đổi hồi người chủ sở hữu,

phi đầu tu một khoản chỉ phí lớn vio nguyên vật liệu xây dung vén là một trongnhững loại nguyên vật liêu có giá thánh cao Ngoài ra, trong cuốc sống hiện dai

ngày nay, yÊu tổ this

dei trong không gjen sống là thước do giá tri cia nhà ở Những yêu cầu khất khemf về mất kiến trúc và chất lượng dich và, sự tiên nghị, hiện

này khiên giáthành nhà ở vẫn đã cao of cùng tăng lân Mặt khác, với giá sở dụngcao mé không phi loại hàng hóa nào cũng có thể đáp ứng được thi việc giá thành

nhà ð luôn thuộc dạng đất đồ lá đu để hiểu

Thất, các geo dich liên quan din nhà ở chịu ar đều chỉnh nghiêm ngặt

của pháp luật Xuit phát từ đặc didm vi giá bí cao và những đặc tính cổ hồu vén

ghi có, mỗi quan hộ sở hữu đối với nhà ở của chủ sở hữu cân phãi được xác minh,

và sắc lip bởi cơ quan Nhà nước có thim quyển Trong tùng loại giao dich nhất

cảnh, pháp luật dit ra những điều liận cụ thể ma nhà ở cén phii đáp ứng diy đã mai

có thể trở thành đối tương được giao địch Vi dạ đối vớ giao dich vé mua bán, cho

thuê mua, ting cho, ai, thể chấp, góp vẫn bằng nhà & căn cứ Khoản 1 Điễu 118

Luật Nhà ở nim 2014, nhà ở phi có Gidy chúng nhân quyén sử dụng đất quyền sỡ

Hữu nhà ở và ti sản khác gắn lién với đất theo quy dinh của pháp luật Tuy nhiên, đối với một sổ giao dịch khác nh tổ chúc thục hiện ting cho nhà tính nga, nhà

tình thương, nhận thi kế nhà hừ không bắt bude phi đáp ứng điều kiện này,Như vậy, nhà ð với những tinh chất đặc thỏ cia một loại tải săn đặc biết cổ giá bị

cao, ki trở thành đối tương của các giao dich mua bán, rao đổi có nguy cơ tểm ấn nhiều ii ro cho các bên, thâm chỉ df tác đồng tiêu cục din sự phát tiễn cũa nin ảnh tổ niu các giao dịch này trở nin mắt kiém soát Bai vậy, các giao dich liên quan đến nhà ở phải thục hién theo những quy định hết sức chất chế của pháp luật

1.13 Khái việm vỀ ma bản nhà ở

“Theo gốc nhìn của pháp luật đân sự nhà ở là một loại tả sân Các giao dichliên quan din nhà ở chịu sự diéu chinh chang cia pháp luật v tả sản và pháp luật

vi nha & Theo đủ, mua bin vé bin chất là một sợ trao đổi ti sẵn Tuy nhiên, định "nghĩa mua bản trong xã hội hiện đại duce hiéw là mốt phương thúc rao adi với ti sản thông qua giá tị tiên tô Đánh giá một cách tổng thé, có hai yêu tổ quan trong

qayit nh din hoạt động mua bán, bao gm: quyển sở hữu tả sản, lợi ich về giá tìtai sin

Thứ nhất, quyền sẽ hữu đãi vi tả sin là nền ting cho quá tinh trao đổi ti "mình, là điều kiên cần để dua tai sén vào một giao dich mua bán Như vậy, bản chất của mua bản tải sân giữa các bin chính là mr chuyễn giao quyền sở hike đổi với tai

Thứ hai, oi ích vỀ giá tài sin Tà yêu tổ được trủ trọng trong hoạt động mua

toán Tự duy này a kết quả của một quá tình bin đi lâu dai của xã hồi loài người Từ chỗ con người trục tiếp rao đối vật với vật giá tí mã các bên hướng ti rong

sus bẩn tải sản khí đó đơn thuận là giá ti sỡ dang Khi công cụ leo động được cãi

tién với khả ning tạo ra nhiều cũa cãi hơn, nh cầu cơn người cũng trở nên cảng da dang Việc trao adi vật lay vật khi ấy trở nân khổ khăn bai những pháp quy đãi vén Hình thành rong xã hội quá cũng nhắc, không còn phù hop với nhủ cầu rao đổi da

dang của cơn người xã hội mi Khi đó tiền ệ ra đối với vai trò là vật ngang giá

nu

trong mua bán Bồi vậy,

đãi tú sẵn sẽ thường gắn với ng vụ hanh toán gi tr tài sin tiên cơ sỡ thước do

i với cơn người trong xã hội ngày nay, việc mua bán trao

của các nguyên lý tên 8 hiện dai

Từ những phân tích nêu rên có thể thấy, mua bản là si chuyễn giao qyễn sở Hữu đối với một hay một sổ dé tương ta sản cụ thd trên cơ sở thên thiên về giá và các đu luận sở lữ khác giữa bên bán và bên mun

“Tương he với đó, “mun bán nhà ” bin chit là một hoạt đồng mua bán với đối

là nhà &, Do đó, có thể được hiễu một cách khái quit mua bón nhà ở

giao quyằn sở hữu dbs ven nhà ở giữa mốt bên năm giữ quyẫn sở ins hợpInt bên khác có dy đủ tr cách nhận chuyễn giao nhà ở với mức giá đocde bên thôn hiên, Pháp luật hiện hành không đưa ra hei niệm cụ thé về mua bán

hà 6, tuy nhiên xuất phát từ tính cổ hữu về mặt wi bí đa lý, gắn tiễn với đất đa,

được xây dụng kiên cổ với bản chất của một công tỉnh xây dung nhà ở được phápluật quy định là một Losi bất động sản Nêu xem xát nhà ð là một Losi hing hỏa đặc

tiệt, được các bên treo đổ, “mua đi bản lẻ” nhằm mục đích ánh đoanh sảnh li tì

việc mua bin nhà ở chỉnh la một loại hình kinh doanh bit đồng sin Theo đồ,Khoản 1 Điễu 3 Luật Kinh doanh bit động sin năm 2014 quy dink: “Kin doanh

bắt đông sản vide đâu hrvỗn đễ tuc hiện hoat đồng xd dưng mua nhân cluyễn hương đễ bán chuẩn nhượng: cho mô, cho thuế lại, cho thaé mua bắt đồng sốn thực hiện dich vụ môi giới bắt đồng sân: dich vụ sân giao dich bắt đồng sản; dich vụ huấn bắt động sân hoặc quản lý bắt đông sản nhằm mục đích sinh lợi

1.1.4 Khái việm vd ma bản nhà ở lành thành trong trong lat

11.41 Khái nig vé nhà ở nh thành trong rong tai

Lên đầu tiên, thuật ngữ “nha ở hình thành trong tương lai” được giải thích.trong một quy pham pháp luật thay vi chi được để cập một cách mo hé trong cácăn bin hướng din luật nhà ở năm 2005, Theo đó, cén cứ Khoản 19 Điều 3 LuậtNha ở nim 2014, “Nhat ở hình thành trong tương la là nhà ở deg trong quá trìnhcẩu he xập mg và chưa được nghiêm tìm đơn vàc sir đàng” Một ax giải thính

thống nhất về nhà ở hành thành trong tương lai được tim thấy trong quy dinh hiện

hhanh cia pháp luật nhà ở và pháp luật kinh doanh bit động sin Cu thể, khoản 4 Điễu 3 Luật Kinh doanh bất đông sin năm 2014 quy dink: “Nhã cổng tinh xd

chong hình thành trong tong lơ là nhà, công trình vậy dhmg đơg trong quá trìnhxây chong và chua được nghiệm tìm đâm vào cử dụng

"Mặt khác, bên canh pháp luật về nhà ở và pháp luật kinh doanh bit đông sân, vẫn đi nha & hình thành tong tương la chiv my đều chỉnh chung cũa pháp luật vé tả sản hình thành trong tương lai được ghỉ nhân trong Bộ luật din ax Cu thi, căn sự Điễu 108 Bộ luật din sy năm 2015, "tải sân hồn thành trong hương la gẵn tài

sân chưa hình thành và tài sản đã hành thành nhưng chủ thể xác lập quyển số hữutài sân sau tới đẫm xác lập giao dịch" Như vậy, ngoài tính chưa hoàn thiện vémất xây ding và cổng ning sử dụng, pháp luật din sự cẩn cử thời diém xúc lập

quyền sở hiểu đối với ti sản so với hải di xác lập giao dịch để phần nh ti sản

Hình thành trong tương lại và tài sân có sẵn Như vậy, đặt trong mỗi tương quan sơsánh, cách gi thích nhà ở hình thành trong hương lại theo pháp luật dân sơ khái“quất và có phẫn mỡ tông hơn sơ với khi niệm được đưa ra bồi pháp luật v nhà ở,

ghép luật kinh doanh bit động sản Tuy nhiên, với tr cách là nguẫn luật chuyên

ngành, Ảnh nghĩa của luật nhà ở và luật nh doanh bit động sin vẫn được tu tiênáp dang giã thính

1.14.2 Kháiviệm mona bản nhà ở lành thành trong trong lai

‘Mus bin nhà ở hình thành trong tương lại được hiểu là hóa thun giữa bôn mua nhà và bên bản nhà về việc xác lập quyẫn và ngÌấa vụ đỗ với nhan to thời idm nhà ở đang trong quả tình vậy mg chưa được nghiên tht: bên bản sẽ bin giao nhà và giật chứng nhân quyền sử dng đắt quyên sở hữu nhà ở và từi sản khách gắn hẳn với đắt cho bên mua id nhà ở được nghiém tìm và đưa vào sử chong

ngược la, bên mua hoàn thành ngiữa vụ thanh toán giá trĩ nhà ở cho bên bản saiTới nhận bàn giao nhà và Giấy chứng nhậm.

it rong mốt tương quan so sánh, nẫu trong mua bán nhà ð có sấn thời điểm, các bin bắt đầu và hoàn thánh xong nghĩa vụ thanh toán giá ti nhà ở đều diễn ra seu thời dim nhà ở được nghiêm thu dua vào sử đụng và các bêngiao kit hợp đồng

Fey

thy trong mua bên nhà hin thành trong tương li, thos đẫm các bin bất đầu ngiĩaém hợp đẳng được giao kết, nhà ở được nghiệm thu,đẳng thời, nghĩa vụ thanh tốn sẽ chỉ được hồn thành sau các thời điểm nay Ngồi

z& trong khi tiên dé để các bin chuyển giao quyén sỡ hữu đổi với nhà ở trong giao dich mua bán nhà ở cĩ sẵn là việc bên bán bản giao nhà ở cho bén mua vàhộc bên sus hồn thành nghĩa vụ thanh tốn giá ti hep đồng, th trong mua bản nhà ở hin thành trong tương Ie, điều kiên xác lập quyền sỡ hữu nhà ở cho bên mua là cơng trình xây đựng nhà ở phi được nghiện thụ để sin sing đưa vào sử đụng đồng thời

tiên bán phii hồn tt thủ tue xin

tiên mus hồn thành nga vụ thanh tốn hop đồng Nh vậy cĩ thể thấy, mua bán

hà hình thành trong tương lei mang những đặc trưng phin bit nĩ vớ hình tie

Giấy chứng nhận cho bên mua, làm cơ sở dé

nua bản nhà ð cĩ sấn thơng thường

12 Lý hận pháp htvề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.1 Khái tiệm pháp dt vé maa báu nhà ở lành thành trong trơng lai ii nghiên cứu vé hệ thống pháp luật nhiễu tác giả đã đồng nhất quan điểm, sing quy pham pháp luật là thành tổ nhõ nhất cầu thành nên hộ thẳng pháp luật

Theo Giáo bình Lý luận Nha nước và Pháp luật cia Trường Dai học Luật Ha Nội,

* thẳng cầu trúc cũa pháp luật là tổng thé các quy pham pháp luật cĩ mdi liên hệ

xi tạ thơng nhất với whens được phân đành thành các chỗ đành pháp luật và các

ngành luật” Theo đĩ, ngành luật bao gồm hệ thống quy phem pháp luật cĩ đặc

tinh ching đỂ điều chỉnh các quan hệ cùng lo trong mốt ỉnh vục nhất din của đổi sống xã hội Một ngành luật được cầu thành từ nhiễu chế định pháp luật, rong đĩ bao gốm những quy pham cing điều chỉnh một nhĩm quan hé xã hồi tương ứng Việc xác dinh đúng tính chất chung cũa mỗi nhĩm quan hệ xã hộ, từ đĩ xây đụng những quy pham pháp luật tuong ứng vin dé cĩ ý ngiĩa quan trong,

Thơ vậy, pháp luật về mus bán nha ở hình thành trong tương lai vé bản chất

cũng là mét chế ảnh pháp luật cụ thổ, được hidu la tổng hop các ary phan pháp ude đẫu chính mỗt quan hệ giữa các chỉ thể phát sinh trong quả trình mua bản

"Siang hoc hút Nội, G009, “Gi nh nme và Pp aN mt bin Cng tà

Nhân din HANG, 401

1142 Vai trò pháp tật vé na bán nhà ở hành thành trong trơng lai

‘Tit what, pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai là cơ sở để Nhà nước.quân lý ốt thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lei nó riêng và thi

trường bit động sin nổi chung, điều này sẽ gớp phin điều hòn và thúc đẩy hoạt

đồng mus bản nhà ở hình thành trong toơng la theo hướng tích cực, ích thính sảnxuất pháttăng nguẫn th cho ngân sách Nhà nước Bồi l, pháp luật mangnhững đặc trung cơ bin mã các biện pháp quản lý khác không thể có được, đó là

tinh quy phar, tính bất buộc chung, tính cưỡng chế và tính ty đu chỉnh Chính

hững đặc trung cơ bản náy đã lâm cho php luật trở think iện pháp quản lý xã hộicó hiệu quả nhất Mit khác, bất động sin a loại tà sẵn có giá tị lớn Trong đó, nhàở được xem là bộ phận quan trong, chiém tỷ trong lớn đồng thời, nhua bán nhà ởHình thành trong tương lai dang trở thành xu hướng mới côn xã hồi Vì vậy, việcqin lý của Nhà nước bing pháp luật đối với hoạt đông mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai, chủ yêu thông qua các chính sách, quy trình, thủ tục đăng ky, thông

tháo của chủ đầu tơ cing nh cơ ch kiểm tra, gián sét của cơ quan nhà nước có thim quyền sf giúp các giao dich mua bán nhà ở hình thành trong tương lá được

‘bio đâm tốt hơn bối quyền lục Nhà nước Mot khi hàng réo pháp luật về mua bán

nhà ở hình thành rong tuong lai được hoàn thiện, yếu tổ cầu vé nhà ở hành thành, trong tương l sẽ ting lên, kích tích yêu tổ cũng của thị trường bit đồng sin ting lên Điễu này gián tp thúc diy ting trường kinh ti, để từ đó tạo nên nơ chuyển dich ding id và quan trong vi cơ cầu trong các ngành, các ving lãnh thổ và hiên

pham vi cả nước

Thứ hai, pháp wit vỀ mua bán nhà ở hình thành trong tương lạ tạo hành lengphip lý võng chấc để hoạt động đầu ty lánh doanh nhà ở hành thành trong tương li

phat iễn lành mạnh Cụ th, pháp luật về mua bán nhà ở hành thành trong tương lại

là căn cử ngăn chin các hành vi tham những tiêu cực phát sinh từ các giao dichnày, Tinh trang thiếu mình bạch, những hành vi than những tiêu cục là những

1s

ẩn tổ Hiến thi tong Việt Nam dẫn mất di niém tin với nhà đầu hy nước ngoài Vi vậy, đỂ thi trường nhà ở nói chung và hoạt động đều tu, kinh doanh nhà ở hình

thánh trong tương lai nói riêng phát iển đồi hôi Nhà nước phi quân lý chất chếbing pháp lu Việc xây đọng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về mua bản nhà &Hình thành trong tương li sẽ góp phần tạ ra hành lang pháp ly vững chắc cho hoạt

đông đầu tư Linh domnh bất động sin phát td lãnh mạnh.

‘iit ba, pháp luật về mua bản nhà ở hình thánh trong tương lai là cơ sở đảm.

bio quyễn và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dich Khác với các loại nhà ð cóki due nhà & hành thành trong tương li véo các gieo dich mus bán, bin bán

chưa thi chuyễn giao đốt tương giao dich cho bên mus, tie nghĩa vụ cơ bin cũa bên thản chưa thể hoàn thành, đẳng thử, bên nua cing không thể thụ hưởng tron ven

qguyễn của mình rong việc kai thie giá tí sở dung côn đối tương giao dịch Trongtrường hợp này việc sắc dinh quyén và nghia vụ côn các bên trở nên phúc tạp hơn,

do dé rất df áo các bên din những tranh chấp ngoài ý muỗn Khi cổ sự điều chính của pháp luật vé mua bản nhà ở ình thành trong tương lú, quyền của các bên được

Nhà made bảo dim đồng thờ, tỉ trang v pham nghĩa vụ công được ngắn chân tthơn nhữ nhõng chỗ ti có tinh rin de của phép luật

112.1 Cơ cấu pháp hật về una bản nhà ở lành thành trong trong lai Co cầu pháp luật về mua bán nhà ở hình thánh trong tương lạ là tổng thể các nhôm quy phạm, pháp luật thông nhất điều chỉnh những vin đã nhất định ién quan

đến giao dich mua bán nhà ở hình thánh trong tương la, Trong đó, các vấn đ tiênquan đến các giao dich mua bán nhà ở hình thánh trong tương lei đều chu sơ điềuchảnh thông nhất ofa các nguyên tắc mang tính chỉ đạo đoợc ghi nhân trong Hiểnghép 2013

Cin cứ vào hệ thông các văn bản quy pham pháp tuật nêu trên có thể thấy co cấu pháp luật về mus bin nhà ở hình thành trong toơng lai bao gầm các nhóm quy

pham se

= — Thử nhất nhóm các quy din về chủ thể mua bán nhà ở hình thành trong

tương lạ Nhóm này chỉ ra các đối tương và điều liên để các đối tượng này được

ến hãnh mua, bản nhà ở hình thành trong tương li

= —_ Thử h&, nhóm các quy đảnh về điễu kiên mua bin nhà ở hình thành trong

tương lại Nhóm này quy nh các yêu cầu bit buộc nhà ở hình thánh trong tương

Ini phi thôn mấn đỄ có thé được đơa vào làm đổi tượng cin các giao dich mus bán

= Thứ be nhóm các quy dinh về quyển và nghĩa vụ cis các bên trong giao dich

sus bản nhà ð hinh thành trong twong la, Nhóm này chi 18 các hành vi ma bên mua

và bên bán được phép thục hiện và bất buộc phi thục hiện nhằm đạt được những lot ch mong muốn từ giao dich mua bén nhà ở hình thành rong tương li

= Thar ty nhóm các quy dinh vé hop đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lại Nhàn ny quy định điều kiện về mát hình thức ofa giao dich mua bản hà ở hình thành trong tương lại đó chính là hợp đẳng, cụ thé hóa các nội dung cần có rong họp đồng cũng như các điều kiện để hop đồng có hi lực pháp lý

= — Thử năm, nhỏm các quy định vỗ sử lý vi phạm trong mua bán nhà ở hình

thành trong tương lei Nhóm này quy định hành vi vĩ pham pháp luật vé mua bánhà ở hành thành trong tương la, đồng thời dua ra các hình thức xử lý vi phạm vàcác tiện pháp khắc phục thiệt hai

”

Xết hận Chương 1

"Nhà ở bình thành trong tương lá là một loại tả sẵn đặc biệt mã tạ thời điểm,

them gia vio các gla dich nd chưa tin tei một cách hoàn chỉnh Ban chất cũa nhà &Hình thành trong tương lei cing là mét loại nhà ở, do dé, nó gin lién với các đặc

điểm đặc trong nin tính cố Ảnh về vi ti đa Lý tinh bản võng với thot gian, hủ giá

tai sin cao và chiu nự điều chỉnh chit chế của quy dinh pháp luật khi hưn gia vao

các giao dich, Nhà ð ình thánh trong toơng lạ được phân biệt với loại nhà ð có sẵn

ở đắc trung về tỉnh chưa hoàn thiện vé mat xây đụng và công nắng rỡ đụng tei thôi

iim các bên giao kết hop đẳng Trong các loại giao dich phát sinh liên quan đến

nhà ở hình thành trong tương lạ thi mua bản nhà ở hình thành trong tong Lai là

los: giao dich phổ biển nhất, dfn biển đa đang phúc tạp trên thực ổ V bản chất

nối đăng của giao dich là sự thôn thuận về quyên và neha vụ cũa các ân trong quả

tình chuyển giao quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lại khi nhà ở được

"hoàn thành và nghiệm thụ đưa véo rỡ dụng

Các quy phan pháp luật về mua bản nhà ở hình thành trong tuong lai được

qguy định trong nhiễu văn bản khác nhau, ao nên mot hệ thống pháp luật vỀ mua

‘bén nhà & hình thành trong tương la riêng biệt, bân cạnh các quy dinh vé mua bảnnhà ở nổi chung Trong bối cảnh host động mua bén nhà ở hình thánh trong tươngIni diễn biễn phúc tạp hiện nay, quy đính pháp luật vé mua bán nhà ð hành thành,trong tương li phát huy nhiều vd trò tích cục, trở thành cổng cơ đắc học cia Nhà

"nước trong việc quản ý, điều hòa và thúc diy các gao dich nty phát tiễn

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VẺ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI THÀNH PHÓ HÀ NỘI.

2.1 Nội dụng pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong trưng lai

2.1.1 Quy định về chủ thd wna bán uhà 6 hình thành trong trơng lai

Thí xem xét bất kỹ mốt quan hệ xã hội nào, vin đã ty cách pháp lý đũa chủ thi

them gịa luôn là vẫn để cơ bản đầu tiên cần được làm rõ, Đặc biệt, đổi với mốt loạitii sản đặc biệt và có giá tị lớn nh nhà ở hình thành trong tương lẻ thi việc nghiên

cửu các điều liện pháp lý dit ra với chủ thé tham gia vào các giao dich liên quan đến loạ tả sin này lá một vẫn đã quan trong đối với các nhà làm luật VỀ nguyên tắc, quyén sỡ hữu ti sẵ là nén ting cho phép chỗ thể thục hiện quyền sở đụng và

Lãnh đoạt đỗ với tải sân đó Nồi cách khác, những đối tương được công nhận quyênsở hữu đối với tai sẵn chính là các chủ.them ga các giao dịchiiễn quan din tảisin đó Cin cứ Điễu 7 và khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở nim 2014, các đối tương

được sở hiếu nhà ở tei Việt Nam bao gm 3 nhóm: @) Tổ chức, hộ gia đ nh, cá nhân

trong nước, (i) Người Việt Nam dinh cư ð nước ngoài, (ai) TS chốc, cá nhần nước

"ngoái, Dic biệt rong đó, các tổ thức, các nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà

ở thông qua cách thúc: đầu tr xây đụng nhà ở theo đự án ti Việt Nam; mua nhà ởthương mi bao gém căn hồ chung cư và nhà ðiêng lễ trong dự án đầu tơxây đụngshi; rừ khu vue bảo dim quốc phòng, ma ninh theo quy éinh của Chính phố Nhờ

vây theo pháp luật hiện hành, chỗ thé tham gia mua bán nhà ở hình thành trong

tương lạ tất de dạng Việc phân Ảnh chính sác một đổi tương đóng vai tr là bin

uua hay bên bán bên bán pha thuậc vào ting gino dich cu thể

Thứ nhất, đối với các giao địch wna bin nhà ở hành thành trong trong lai có tính chất thương mại

Căn cử Điều 119, Luật Nhà ở năm 2014 yêu cầu bên bản trong các giao dich

sua bán nha ở thương mai phii: @ La chi sở hike nhà ở hoặc người được chủ sỡ

Hữu cho pháp, ủy quyén để thục hiện giao dich về nhà , (i) Néu là cá nhân th phải có đầy đã năng lục hin vi dân sự để trục hiện giao dich về nhà ở; nêu là tổ chúc

18

thi phẫ có hr cách pháp nhân, tnt trường hợp tổ chúc ting cho nhà tinh nghĩa, nhà

tinh thương, Bén cạnh dé, tho quy ảnh ti Điều 54 Luật kinh doanh bất động sin

năm 2014, chủ đều tr dự án bit đông sin được ghi nhân là chi thể cố quyén bán

hà hình thành rong tương la, VŠ bản chất, chỗ đầu tự dự dn bắt động sẵn chính là

một trong những đối tượng kinh doanh bit động sin, do đó, chi thé này phải đồng thời đáp ứng các điẫu kiên đặt ra đổi với ổ chúc, cả nhân kinh doanh bit động sin uy dinh tei Điều 10 Luật lánh doanh bit đông sin năm 2014 và Điều 3, Điều 4 Ng ảnh số 76/0015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 quy định chi Ht thi hành, một số điều của Luật kinh đoanh bất động sin (Nght độnh 75/2015/NĐ-CP") Cụ thể, chỗ đâu từ phải thành lập doanh nghiệp hoặc hop tác xã theo quy định cia pháp

uất với số vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đẳng Mie vốn pháp định quy.enh này được xác nh căn cứ vào số vin đin lệ của doanh nghip, hp tác xã theo

quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật vé hop tác xã Bến cạnh đó, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đính xây đựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa

đất & hợp pháp của mình, hoặc đầu tw dự án bất động sin dé kinh doanh nhưng ce

fin cổ tổng mức đầu tư đười 20 tỷ là những đối tương được phép bán nhà ở hình

thành trong tương lei nhưng không bi ring bude bồi các điều kiện vé thành lập

doanh nghiệp và vốn pháp định.

Đi với bên mua nhà 6 thương mei nổi chung và nhà ở thương mei hành thành

trong tương lạ nói riêng, pháp luật về nhà ở hiên hành quy định trường hợp là cá nhân trong nước thi phit có đã năng lực hành wi dân a để thực hiện các giao dịch vi nhà ở và không bất buộc phi có đăng ký thường trú tạ nơi có nhà ở được giao cách, trường hợp là tổ chức trong nước thì phi có bơ cách pháp nhin Đất biệt nếu

"người mus nhà là cá nhân nước ngoà, người Việt Nam định cư & nước ngoài thi

phải có đủ năng lực hành vi dân sự để

thuộc đối tuong được si hữu nhà ti Việt Nam và không bắt buộc phii có ding ýtem trả hoặc đăng ký thường trú tạ nơi có nhà ở được giao dich; niu là t8 chúc

nước ngoủ thi phất thuốc đối tượng được sở hữu nhà ở tạ Việt Nam Met lưu ý

bực biện giao dich về nha ở đẳng thời phải

hon 3 Đầu 10 Lut Ranh đau bắt động sin số 66/2014/QH13 nghy 25 hứng 11 nấm 2014

ring các đối tương này chỉ được phép tham gia các giao dich mua bán nhà &thương mại hình thánh rong tương la, căn hồ chung cự hình thành trong tương lại

và nhà ở iêng lễ hành thành trong tuong lại rong đợ án đầu tư xây dụng nhà 6, trời

êm vục bão dim quốc phòng an ninh theo quy nh của Chính phủ.

Thứ: hai, tối với các giao địch una bán nhà ở kink thành trong tong lai 6 mục dich phi mơng mai, các quy dinh của Luật nhà ð năm 2014 và giao dịch

nhà ở nói chung và các quy định có liên quan khác được ép dạng điều chỉnh Theonhững phân tich ở phân trước thủ chỗ thểthơn gia các giao dich mua bản nhà ở hình:

thành trong tuong lai không vi mue dich thương mei chỉ có thé là các tỔ chúc, cá nhân trong nước Đối tượng của các giao dich mua bản nhà ở hình thành trong

tương lạ có mục dich phi thương mại thường là nhà ở tế ảnh cu và nhà ð xã hộiBồi lễ, các giao dich này có sơ chi phối nhất dink về giá phương thúc, th tục mua

toán từ phán cơ quan Nhà nước, không tuân theo các quy luật của nền linh thị

2.1.2 Điều liệu ma bản nhà ở lành thành trong trong lai

Thứ nhất, điễn kiệu về nhà ở hành thành trong trong lai ñược da vào gino

dich wna bán Theo pháp luật nha ở hiện hành nhà ở nói chung kh them gia giaodich phi có Giấy chúng nhân theo quy dinh ci pháp luật Tuy nhiên, điều kiện

nay được miễn trừ đối với trường hop mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”

Ngoài ra đỄ có thi tham gia các giao dich mus bản, nhà ở hình thành rong tương Ini vẫn phãi thôn mén các đều kiện khác áp dung cho nhà ð nói chong khi tham gia

giao dich quy dinh tử Khoản 1 Điễu 118 Luật Nhà ở năm 2014, bao gồm: @

không thuộc điện dang có tranh chấp, khiêu nei, khiêu kiện về quyển sở hữu, dong

trong thôi hạn sỡ hữu nhà ở đổi với trường hop sở hồu nhà ð cổ thos hạn, (a) Không

kê biên để thí hành án hoặc không bị kê iên để chấp hành quyết định hành chính,

đã có hiệu lục pháp luật của cơ quan nhà nước có thim quyền, Gi) Không thuộc

din đi cô quyết Ảnh thu hỗi dit, có thông báo giã tôn, phá đỡ nhà ð của cơ quan

só thẩm quyền.

ˆ hoàn 2 Điều 119 Tu Na ð số 65/2014/QH13 ngủy 35 thing 11 xim 2014

a

VÀ mặt hỗ sơ pháp lý theo Luật Kinh doanh bit động sẵn nấm 2014, aha ở

tình thành trong tương lai khi tham gia giao dich mua bán phải dim bảo: “Có gid tô về quyẩn sử dùng đắt hỗ co che án thất bein vẽ ta cổng đã được cấp cô thẫm

at Gidy pháp xây cing đối với trường hop phat cô Gidy pháp vậychong giấ tờ về nghưêm tu việc hoàn thành xây chong cơ s hạ tng kỸ thud tươngquyển phê di

ling theo tến đổ đ án; trường hợp là nhà chuoig cu; tòa nhà hỗn hợp có mục dich

dễ ở hình thành trong tương lai thi phi cô biên bản nghiệm thu đã hoàn thành

xong phẩn móng cia tòa nhà đó” Đẳng thé, theo khoản 2 Điều 55 Luật kính

doanh bit đồng sin năm 2014, "trước li bón, cho thé mua nha ở hành thành tong

"ương la, chỉ đẫu te phat có vẫn bản thông báo cho cơ qua quản inhi ở cấp tinh về vide nhà ở đã đều liên được bản cho thuế mu

Thứ hai, điều liệu vé bảo lãnh nhà ở hình thành trong trong lơ trong ginodich wna bản Căn cứ Điều 56 Luật kin doanh bit động sẵn năm 2014, trước khi"bán chỗ đâu hr đự án bất dng sin mus nhà ở hình thành trong toơng li phố đượcngân hàng thương mại cô đã năng lục thực hiện bảo lãnh ng]ấa vụ tài chính của

chic đầu he đối với khách hàng i chủ đẫu h không bản giao nhà ở theo ding tắn 43 đã cam kết với khách hàng: Trường hop chỉ đẫu ne không Huse hiện bản giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cẩu tì bên bác lãnh cô trách

nim hoàn lại 2d td ứng tước và các khoản tển khác cho khách hàng theo hợp

“đẳng mua bản đã lý kế: Đây là một trong những đều kiên cho thấy 18 sự chỉ phối của các lãnh vực, ngành nghề khác đối vớ hệ thing pháp luật về nhà ở hình thành

trong toơng lại Chủ đầu tư có quyén và nghĩa vụ tả chính hop pháp trong việc tuachon một ngân hàng thương mai có đã năng lục thục hiện bio lãnh nha ở hành thànhtrong tương lá theo denh sich được công bổ bởi Ngân hàng Nhà nước Danh sich

này được công kha trên trang thông tin điện từ của Ngân hing Nhà nước, Ngân

hàng thương mei sé chỉ xem xét và quyết định cấp bio lãnh cho chủ đầu tơ nếu chữ

đầu tư đáp ứng các điều kiện về chỗ thể, đẳng thời dự án của chỗ đầu tr đáp ứng đãcác điều kiện của bit động sin hình thánh trong hoơng lạ được đơn vào inh doanh,Hiển nay, theo Thông tr sổ 13/2017/TT-NHNH ngày 29 tháng 09 nếm 2017 sin

đối, bỗ sung một số đều của Thông hư D7/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 06 năm.

2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định vé bảo lãnh ngânhàng C Thông ne 13/2017/1T-NENH, tinh tự thi tục thục hiện bão lãnh nhà &Hình thành trong tương ei đã đoợc quy đính cụ thi hơn với trube đậy Theo đó, cần

cử để nghĩ cia chủ đầu hy ngân hàng bio lãnh sẽ ký với chủ đầu tư mốt hop đồng

tảo lãnh dưới hình thức “Thia thuận cấp bảo lãnh” với phem vị, đều kiện, nộidang và phí bảo lãnh do các bên thia thuận, trong đó phãi cam kết “Thưởng hop

chủ đầu hr không He hiện bàn giao nhà 6 theo hẳn độ đã cam két và bên mua, bên thuê mưa có yêu câu thì bên bảo lãnh cô trách nhiềm hoàn lại số tién ing trước và cde khoản tễn khác cho khách hàng theo hop đồng mua bán, thuế mua nhà ở và

hop đồng bảo lãnh đã lý kết N goa ra sỗ tần bảo lãnh cho một de án nhà ð hình

thánh trong tương lại chỉ được pháp tối đa bằng tổng số tiễn chỗ đầu tr được pháp

nhận ting trước cite bin mua theo quy định tei Diu 57 Luật kinh doanh bit đồngsin và các khoản tiên khác chi đầu he od ngiĩa vụ phi hoàn li cho bên mua theohop đồng mua nhà ở hình thành trong tương lại Đẳng thời, thôa thuận cấp bảo lãnh.

có hiệu lực kỄ từnghylợ cho đến kta toàn bộ các cam Kt bảo lãnh cho bin mua hit

liệu lực theo quy định Điều 23 Thông tư sổ 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 06năm 2015 của Thing đốc Ngân hing Nhà nước Việt Nam quy định vé bảo lãnh.ngân hàng (‘Théng hr 07/201 5/TT-NHNN') Khi ký kết hợp đồng mua bản nhà &

Hình thành trong tuong Ii, chủ đầu bơ có rách nhiém cung cấp bin seo hop đồng bio lãnh cho bên mua, Trong thời hạn 10 ngày lâm việc ké từ ngày ký hợp đồng

mua nhà ở, trong đó, có quy đính nghĩa vu bảo lãnh nêu trên, chủ đầu tư phải gửicho ngân hàng thương mei hop đẳng mua, thuê mua nhà ở Theo 4, trong thoi hen

3 ngày làm việc id từ ngày nhận được hop đồng mus bản nhà &, ngân hàng căn cử hop đồng này và thôn thuận cấp bão lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh đưới hin

thúc “Thơ bảo lãnh" cho bên mua và gũi đến dia chi ci bên mua Cam kết bảoTãnh này phát huy hiệu lục hiệu lục kỄ từ ngày đợc phát bánh cho dén this đm it

ˆ hošn 3 Điều 55 Luật dowd bất dng sn số 662014/QH3 ng 35 túng ima 2014

2

nhất sưu 30 ngày kể từ thơi han giao, nhận nhà đã căn kết quy dinh tei hop đồng

‘mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”

Thứ ba, điều liệu về thanh tốn giá trị hợp đồng wa bán nhà ở lành thành

trong tong lai Thánh tốn giá ti hợp đồng là mốt rong những nghĩa vụ cơ bản và

được các bên tham gia hop đẳng quan tâm Đối với các hợp đồng mua bán ti sản cĩ sin thơng thường pháp luật ghi nhận tố đa quyển cia các bén trong việc théa

thuận tất c các vẫn dé iên quan đến thanh tốn nữ thời han thanh tốn, phươngthúc thanh tốn, giá ti thanh tốn Tuy nhiên, đốt với việc mua bán nhà ở hình,

thành trong tương si, căn cứ để các bên thơn thuận điều khoản thanh tốn là rất mo hỗ do t săn chưa được tạ lập, iễm ấn nhiễu rũ ro đổi với bốn mua Vi vậy, nhằm giảm thiểu tới mie thấp nhất các tin thất v tai sẵn, Điều 57 Luật lanh đonnh bắt

đơng sin năm 2014 guy định việc thanh tốn trong mua bin bit đồng sin hành thànhtrong tương li nĩi chung, Dao gém cả nhà ở hình thành trong tương lei được thục

tiện nhiêu lân, lân đâu khơng quá 30% giá tri hep đồng, những lần tiép theo phải plus hop với tin đồ xẽy dung nhung tổng sổ khơng qué 70% giá trí hợp đẳng khi

chơa bản giao nhà cho khách hàng, trường hop bên bán la doanh nghiệp cĩ vốn đều

tư nước ngồi thi tổng số khơng quá 50% giá tri hợp đồng Trường hợp bên mua chơa đoợc cấp Giấy chứng nhân quyén st dụng đất quyển sở hồu nhà ở và tai sản Xác gắn lên với đất thí bên bán khơng được thu qua 95% giá ti hợp đẳng: giá bị cịn lạ của hop đồng được thanh tốn khi cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyển nữ dụng đất quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn ỗn Với dit cho bên mua, Ngồi ra chủ đầu tw phải dim bio sử dụng tén ứng trước cũa

Xhách hàng theo ding mục đích đã cam kết Day lá những quy đính mới của Luật

ảnh doanh bit động sin năm 2014 zo với luật c phân nào đi cho thấy cũ nin

tồn ven hơn của nhà lâm luật vỀ giao dich mua bán nhà ở hình thành rong tươnglạ Các quy ảnh hạn chỗ vé tiễn độ thanh tốn giúp han ch tình trang cing một lúcchủ đều br nắm giỡ quá nhiễu tần của khách hàng giảm thiệu thiệt ha của người

hộn 3 Bu] Thơng tr 132017/T1-NENH ng 29 thúng09 nãn)2017 sin đỗi bổ ng một số đều

sua tong trường hop xấu xây a Đẳng thôi, cho đến thời đễm người mua được sỡ "hữu nhà một cách hợp pháp trên cơ sở được Nhà nước công nhận và cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, sỡ hữu nhà ở và tải sin gin én, chủ đầu tư mới có thé thú vé

toàn bộ giá ti hop đẳng Điều này có tác động ich thích chủ đầu từ hoàn tt các"nghĩa vụ của mình đăng hen, tránh gây ti hoi ảnh hưởng din quyển lợi cia bên

2.1.8 Quyều và nghĩa vụ của các ch thé trong giao dich mua báu nhà ở

lành thành trong trong lai

Co thể nói, nối dung cũa mua bin nhà ở hình thành trong tương lại bản chất chính là sự thôa thuận về quyên và ngiĩa vụ của mỗi bên them ga trong quá tình chuyển giao quyền sở hiểu nhà ở, trong dé, quyễn cia mốt bên rể tương ứng với "nghĩa vu đối bin la và sự tương tác qua lei này luôn cần được day tỉ dn dink, Tuy hiên rên thục tf, bit là bên nào cing mong muốn ti đa hóa những quyén lợi mà

sinh có được Đặc biệt trong các giao dich mua bản nhà hinh thành rong tươngIni, bên bản thường giảnh được nhiing uu thé vượt tri hơn so với bin mua Thue tẾnay đôi hồi pháp luật phii quy định các quyển và nghĩa vụ cơ bản trin cơ rỡ vùmdim bảo cân bing lợi ich cn các bên, vite giỏp các bên xác định các hành vi đượcvà không được trục hiện trong giao dịch nhằm bảo vệ cả bản khối các rỗi ro tim

Tlot wht, bên bán bit động sẵn nó chúng và nhà & ình think rong tương

Ini nói riêng ngoài những quyền cơ bản được gỉ nhận trong hợp đồng như yêu cầu

tiên mua nhận nhà theo théa thuận, thanh toán diy đủ giá bị hợp đồng theo thời hạn

và phương thúc để thde thuận hủ hợp quy dinh của pháp luật hoặc từ chối bản

tổn nhà khi chưa nhân đã lên, yêu cầu bên mua bối thường tt bại do cña bên

mus gây ra bên bán được thie thuận các quyễn khác trong hợp đồng Bén cạnh:

đá, khi tham chiếu đến các quy dinh của Luật Nhà ở năm 2014 vé quyền của chủdia từ xây đụng hà ở thương mai nối chung và xây đụng nhà ở hương mai bình

Đầu 21 Trật nh dow bất động sin sé 66/2014/QH13 ng 35 thing 1T năm 2014

Fy

thành trong tương lại nĩi riêng, người bán cịn được pháp luật ghi nhận quyền huy đơng vén, quyền chuyển nhượng một phân hộc tồn bộ dự án.

"Tương ứng với các quyền này, bên bản đồng thời phải dim bảo thục hiện cácghia vụ cơ bản như thơng báo cho bên mus các hạn chế về quyền sỡ hữu nhà (nêus6), bão quản nhà, cơng tình xây dưng đã bán trong thời gian chua ban giao cho‘bén mua, thực hiện các thi tục mua bán nhà, cơng hình xây dụng theo quy định củapháp luật, bản giao nhà cho bên mus theo đúng thời hạn, chất lượng và các điềukiên khác đã thơa thuận trong hop đồng, giao Giây ching nhân quyền sử đụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và ti sin khác gắn lin với đất và hỗ sơ cổ liên quan theo thơn thuận trong hop đẳng: bảo hành nhà, bổi thường thiệt hạ do 18: của mình gây ra và

các ngiễa vụ khác trong hợp đồng Đảng thời bin bản với hư cách là chủ đầu từ xâyđong dự án nhà ð thương mi hành thành trong tương li phi dim bảo thực hiện cáctrách nhiệm của mình trong quá tinh xây dụng nhà ã, thre hiện ding tử thơng tin

dây dn trên trang thơng tín điện tổ thục hiên cơng tác báo cáo tn hình tiễn kai và

kết quả the hiện dự án với các cơ quan chuyên mén quản lý, đặc biệt phi chấp

ảnh các quyết dink đã cĩ hiệu lục pháp uật của cơ quan cĩ thim quyé olyhành vi ví phạn pháp luật khí cĩ sử phạm trong vie, huy động vẫn, ứng tiến rước

của khách hàng ”

Thứ hi, tương ứng với những neha vụ mã bin bán phi thục hiển, bên muahà ð hình thành trong trong lai cĩ quyền yêu cầu bên bán hồn thành các thi tụcre bán nhà theo thời hạn đ thda thuân trong hop đẳng ¡ giao nhà ding thoi hanchất lượng và các dit kiện khác đã thơa thuận, giao Giấy ching nhận quyền sử

dạng đất, quyền số hữu nhà ở về tá sin khác gin Với đất và hỗ sơ cĩ liên quan, ‘bio hành nhà và yêu câu bên bán bỗi thường thiệt ha do lối cia bên bán cũng lar

ấm mới của pháp luật kinh doanh bất động sin nim 2014 do 1a quy inh vé quyền yêu cầu bên bán cung cấp

các cam kết khác trong hop đồng)” Ngồi ra, một

thơng tín cho bên mua vé tiền độ xây dựng việc sử dụng tin ứng trước và idm tra

"Bi 26 Luật Nba sổ 692914/0H13 ngờ 25 tưng 11 nim 201¢

‘ug 5 Lt eat doe ba ng sn 9 67016 QELS ngày 28 tưng 1 kn 2014

thục tạ công tinh” Cụ hổ trước Ha gio ắt họp đồng chủ dẫn nĩa vụ

cung cấp cho người mua các thông tin về quyền sử dụng đất, hd sơ dự án, thiết

‘bin vẽ th công đã được cấp có thẳm quyển phin duyệt Giấy phép xây đụng đối với

trường hợp đã cổ giấy phép xây đụng, giấy tờ nghiệm tha việc hoàn thành xây đụng

sơ sở ha ting kỹ thuất tương ting theo tin độ du án trường hợp là nhà chứng cứ,

tòa nhà hấn hợp có mục dich hình thành trong tương lei thi phii có biên bin nghiệm,

thủ đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó Tương ứng với đó, bên bán có"giĩa vụ cụng cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dung việc sử dụng tiền ứng rước

Về tạo điều tiện để bên mua kiểm tra thực t tri công tình

Công với đó, các quyên của bén mua chỉ có thể được pháp luật đêm bảo khi

‘bén mus hoàn thành các nghĩa vụ cơ bản của mình nh thanh toán đủ tiễn mua nhàtheo thời bạn va phương thức dé thôn thuân, nhận nhà và Giấy chứng nhân quyền sử

ang đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sân khác gắn liên vớt đất và hỗ so có liên quan, phối hợp vối bên bán thục hiện các thủ tục mua bán, bỗi thường thiệt hai do lấi của

minh gây ra và các nghĩa vụ khác trong hợp đẳng” Ngoài ra, chủ sẽ Hữu nhà

cfing như các bên trong giao dich có quyền chuyển nhương hợp đồng mua bán nhà ở bình thành trong tương lại khi hỗ sơ để nghị cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất quyền sỡ ba nhà ð vã tái sản khác gắn ida với Bất cho Bên a chua đuộc nếp

cho cơ quan nhà nước cõ thẩm quyên” Pháp luật hiện hành cũng cho phép tổ chúc,

cá nhân nhân chuyén nhương hop đẳng có quyễn chuyển nhượng ấp hợp đẳng

mua bẩn cho tỔ chúc, cá nhân khác chỉ cần đáp ting điều kiện hỗ sơ để nghĩ cấp

ify chứng nhận chưa nếp cho cơ quan nhà nước có thẫm quyền để cấp giấy ching

nhận ', Theo đó, không chỉ có các tổ chức, hộ gia đính, cá nhân là “người tiêu ding

chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương

Tủ mã ngay ci chủ đầu hx các đoanh nghiệp có chức năng ánh đosnh bắt động sin

nhà ở? méi có t

Điều 8 Lait Enh doanh bắt ông sn số 662014/QH3 ngiy 28 thing 11 nim 2014‘Diu 24 Lait Eeh dows bit độn sin s 66/2014/QH13 ngờ 25 túng 1] nim 2011

md Khoin 1 Điệu 10 Loật Mi 56 6501/0013 ngh 25 thing Il ấm 2014 vi Đu 59 Luật adowns bt đông sin sô 652014/QHI3 ngày 25 túng 11 nn 2014

“Rayon Điều 10 Nghị dn s6 76/20157ND-CP ngiy 10 thing 0 năm 2015 quy đạh chíut th onột

sả Sầu cu Latin domi bt dng sn

”

cũng đoợc phép thục hiện quyển máy: Tuy nhiên, việc chyễn nhượng hợp đẳng chỉ

áp ding đối với đối tương la ở thương mai hình hành trong hương lá, không áp

dung với nhà ở xã hội , V ê mặt hình thúc, việc chuyển nhương hợp đồng mua bán.

hà ở hình thành trong tuong lai phi được lập thành vấn bản, có xác nhận của chit

đầu h vào vin bản chuyển nhoơng'” Có thể thấy, bản chit cia host động này là

bên mua chuyển giao lại toàn bô quyền và toàn bộ hoặc mốt phin ngiĩa vụ cia sinh đối với nha ð lá đổi tượng hep đẳng, cho một chủ thể khác có nhủ cầu mua p nhân quyền và ngiĩa vụ oie bin chuyển nhương để tham hop đồng bên nhân chuyển nhương phố là bên có diy đã tự cách chủ

ga geo dich mua bản nhà ở bình thánh trong tương lạ, Hop đồng chuyển nhương sua bản nhà ở hình thánh trong tương lạ xét cho cùng có thể được cơi là một hợp đẳng mua bản nhà ở hình thành trong tương lạ “thứ cấp”, do đó, mọi điều liện áp

dang đổi với hop đẳng mua bán nhà ở hình thành trong hoơng lại cũng sẽ được áp

dang đối với hợp đẳng chuyễn nhượng đổi tượng này nhờ điều kiện về chủ th, điều iện của nhà ở được đưa vào giao dich, nội dụng và hình thúc hop đẳng, quyển và

nghĩa vụ các bên, thủ tục thực hiện.

2.1.4 Hop đồng uma bán nhà ở hình thành trong trong lai

“Theo Điều 430 Bộ Luật din sợ năm 2015, hợp đẳng mua bán từ sin là nợ thöathuận giữa các bin, theo đó bin bán chuyển quyển si hữu túi sin cho bin mua và

bên ava trã tin cho bên bén Đối với hợp đẳng mua bán nhà ở cũng như nhà ở hình, thánh trong tuong Ie, Bộ luật din ar dẫn chiéu đến pháp luật nhà & và các luật khác

có liên quan Tuy nhiên, Luật Nhà ð 2014 công như Luật Kinh doanh bất động sin

2014 là các vin bản hướng dẫn chuyên ngành đều không dinh ngiữa về hop đồng nua bản nhà ở hình thành trong tuong le mà quy dinh các đặc diém cũa hợp đồng bao gốm hình thúc, nổi dong các điều khoăn về quyển và nghĩa vụ giữa các bên Nhữ vậy, nhìn chung, hợp đồng mua bản nhà ở hình thành rong toơng lei là hin

thúc thể hiện thôn thuận của các bin trong giao dich mua bán nhà ở hình thànhtrong trơng {theo đó nó có mét sổ đặc điển nh sau

Thoằn 4 Điều S9 Loật Khi down bit đăng sin sé 66/2014/QH15 ngày 25 táng 12 nim 2014

Thứ nhất, và bình thức, hợp đẳng về nhà ở do các bên thie thuận và phải

được lập thành vin bản” Đây lá quy din mang tính nguyên tắc, do đô, nó có thể

được áp dung đối với cả trường hop nhà ở hành thành trong tương Ie Nói cáchXhác, go dich mua bản nhà ở hình thành trong tương lai mang hình thức là hợpđồng mua bản nhà ở hình thành trong tương lại và phải được lập thành vin bản,

Cùng vớ dé, trên cơ sở thống nhất với pháp loật nhà 3, Luật Kin doanh bắt đồng sản nim 2014 cũng ghi nhận hình tic thể hiện của các giao dich bit đồng sẵn nói

chong là hop đồng kinh đoanh bất động sản Cấn cứ Khodn 2 Diu 17 cia luật niy,

hop đồng kinh doanh bit đông sin phải được lập thành vin bản Như vậy, với tr cáchlà một hợp đông Linh doanh bất động sin, hop đồng mua bản nha nó chưng và

hop đồng mua bán nhà ở hình thánh trong tương li nói ông phất được lập thành,văn bên

Thứ ai, và nối đang hop đẳng, cén cứ Điều 121 Luật Nhà ở nim 2014 và Điều 18 Luật kính doanh bất động sin năm 2014, hợp đẳng vé aha ở nói chung và

hop đồng mua bán nhà ở hình thành rong tương lại nói riêng phai có các nôi dung

co bản bao gém: () Ho và tên cia cá nhân, tên của tỔ chúc và dia chỉ cũa các bên; @Đặt đã của nhà ð cia thin đất ở gắn với nhà ở đó; ghi rõ phẫn sở hữu chung,sử đăng ching, điên tích sử dung thuộc quyền sở hôu riêng, điện tích sin xây dụngcăn hố, mục dich sở đụng của phin sở hữu chung sử dung chung trong nhà chúngcarheo ding mục dich thết kể đã đoợc phê duyệt ban đầu, (i) Giá giao địch nhà ở

(sấu cô; Go) Thời han và phương thúc thanh toán gá tri hop đồng thời gian giao hận nhà 6; thôi gian bão hành nha ð; (0) Quyền và nghĩa vụ oie các bận, (oi) Cam kết của các bên, vùi) Các thôn thuận khác, (a) This đm ký kết và có hiệu

lục của hop đồng, (a) Ney, tháng năm ký kết hop đồng: (xi) Chỗ ký và ghỉ rổ họ,

tên của các bên, nếu là tổ chức thi phi đồng dẫu (nêu có) và ghỉ rõ chúc vụ cia

"gui ký: Ngoài các đều khoăn nêu trên, hợp đẳng mua bản aha ð thương mai hình,

thành trong toơng lei cần phải bổ sung thêm điều khoản về Trách nhiệm đo vĩ pham hợp dng, Phạtvi pham hop đồng, Các trường hop chim dt hủy bô hợp đẳng và

020141013 ngh 25 thing 11 xăm 2014

23

các biện pháp xử lý; Giải quyết tranh chấp, Bên bén cỏ quyển soạn thio hop đồng mẫu vé mus bán nhà ở hình thành trong twong lại với đều kiện hop đẳng tuân thể

quy đính chung của pháp luật về hình thức, nội dung và thủ tục đăng ký hợp đồng!Ê

Ngoài ra, hop đồng mua bản nhà ở hình thành trong tương li, về bản chất là

uột oxi cụ thi của hợp đồng, do đó, bên cạnh việc dip ting các yêu cầu riêng vé

uất ndi dang và hình thức theo pháp luật chuyên ngành, loại hop đồng nay chu sơ

du chỉnh của các nguyên tắc xây đụng hợp đẳng của bộ luật din au về đồ nghị ga0 kit hop ding thông tin trong giao kết hop đẳng thay đổ, rit lạ, ity bổ, châm, dit đi nghĩ giao kit hop đồng chấp nhân và thời han chấp nhận đi nghĩ, nối dụng, hiệu lục hợp đồng phụ lục, giã thích hop ding Đặc biệt các nguyên tắc vi Hop đẳng mẫu và các đều kiện giao dich chung có ý nghĩa thục tiến trong việc điều chảnh các hợp đẳng mus bán nhà ở hình thành trong hoơng lei Theo Điễu 405 Bộ uất din sự năm 2015, “Hop dang theo mdi là hợp đẳng gdm những đu khoản do mốt bên dia ra theo mẫu dé bên faa trã lời trong một thời gian hop Bi: nễu bên ioe đề nghị hả lời chấp nhân th cot nữ chấp nhân toàn bộ nội ng hợp đồng theo mẫu mà bên để nghị đã dia ra", đẳng thi

“đầu lon không rổ ròng thi bên dia ra hợp

gt thích điều khoản này” Cùng với đ, Điều 406 Bộ luật din ng năm 2015 giã thích “<u kiện giao dich chung là những đâu khoin én dinh do một bên công bé để áp dàng chung cho bên được để nghĩ giao kết hop đồng: nẫu bên được để nghĩ chấp nhận giao kit hợp đồng th coi như chấp nhân các đu hoán này” Các hợp đẳng theo mẫu và đều liên này chỉ có hiệu lực với bên xác lập giao dich trong trường hop chúng được công khai để bên xác lập giao dich biết hoặc phải biết vé nhũng nội ding iD ng thi, hợp đồng theo mẫu và các điều kiện giao dich chúng phi bảo dim sơ bình ding giữa các bê

nhiệm côn bên dua ra điều kiện giao dich chung tăng trách nhiệm hoặc loại bô

trường hợp có quy định về miễn trách

quyền lợi chính đáng của bên tia thi quy định nay không có hiệu lực, trừ trườnghợp có théa thuận khác Chính do những đặc thù đó mà trước khí đưa ra vào áp

“hoàn 1 ĐỀn6 Ngu Gan sổ 16/2015/NĐ-CP ngừy 10 hứng 09 ấm 2015 quy định ch tất tư hành mệtsả Sầu cu hột nh domi bt động sn

dang Hop đẳng mẫu và Điều kiện giao dich chung bất bude phải in hành đăng iy Việc ding ký nay nhằm dim bảo quyền li cho người tham ga vào các mối quan hé hổ bién hoặc có tính chit rồi ro cao Thông qua việc chấp thuận về việc đăng iy

này cũng giúp Nhà mage tác động, diéu chỉnh các hành vi của bên bán nhằm kiểmsodtrồ to cho người mus trong các Bao dich này:

2S Qny định về xứ lý vỉ pham pháp luật về ma bả nhà ở hành thànhtrong tong lợi

Vi phạm pháp luật rong mua bán nhà ở hinh thành trong tương lạ là hành và

tri pháp luật, có lối của chủ

tác đông xấu din quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong trơng le được pháp luật

tua bán nhà ở có năng lực trách nhiệm pháp ly gây,

vi mua bản nhà ở hình thánh trong tương ii báo v2 Cũng giống như moi nh waeảnh doanh khác, host đông mua bin nhà ở hình thành trong tương li cũng tên ti

Xhông tránh khối sự xuất hiện của các hành vi v phạm pháp luật, được biểu hiện thông qua việc tổ chúc, cá nhấn các bin tham gia giao dich quan hệ mua bản nhà &

Hình thánh rong tương le không thục hiện hoặc thục hiện không ding, không diy

đã các yêu cầu ma pháp luật vi mua bán nhà ở hinh thánh trong tương la buộc ho

phi thục hiện, hoặc thục hiện điều ma pháp luật vi nhà ở bình thánh trong tươngIni cắn; hoặc thực hiện không đúng những chỉ din mà pháp luật cho pháp Việc witý những vi pham pháp luật nay được hidu là việc cân nhắc và dua ra quyết l nh áp

dang các hình thú trách nhiệm pháp tý đổi với tổ chức, cá nhân có hành vũ vũ phạm.

php luật trong hoạt động mua bán nhà ở ình thánh trong tương lai

“Theo pháp luật hiên hành, cén cứ Điễu 79 Luật kinh doanh bất động sin năm,

2014, tiệc xử lý các hành vi v phạm pháp luật côa tổ chức, cá nhân trong mua bán

bit động sin nổi chung và nhà ở hình thành trong hương lại ni riêng được căn cử

vào tỉnh chit, me đô vi phạm để xác định các biện phép xử lý cụ thể bao gm xử

ý kỹ luật xử phạt hành chính hoặc truy cử trách ahi hình sự Trong đó, các quy!dik xử phat hánh chính đổi với hành vi vi pham pháp luật mua bin nhà ở hình

thành trong tuong lai được cụ thể hóa tei Điều 57 Nghị dinh sổ 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 về Quy Ảnh xử phat vi pham hành chính trong hoạt

a

đông đâu tây đụng khai thác, chế biển, kinh doanh khoảng săn, làm vit iệu xâyđong sin xuất Lính doanh vật liệu xây dung, quản lý cổng tình hạ ting kỹ thuật,ảnh doanh bit đông sản, phát tiễn nhà ở, quản lý sử đụng nhà và công sở (Ngheinh 139/2017/NĐ-CP?) trên cơ sở xác nh 16 các loại hành vi vi phạm, hình thie

xử phạt và bin pháp khắc phục hậu quả trường hop hành vi cia chủ thể có dẫu hiệu cấu thành tôi pham quy định tạ bộ luật hình ar hiện hành, dién bình như Tôi liza đão chiêm đoạt tai sản, Tội lam dung tín nhiêm chiém đoạt tai sản, chủ thể đó có

"nguy cơ phi chịu trách nhiệm hình sự tương ứng được quy định tại bộ luật này

Ngoài ra nếu gây ra thiệt bạ trên thục t, 18 chức, cá nhân thực hiện hành v và pham cổ tách nhiễm béi thường cho bên bi thiệt hại Trường hợp vi pham

"nghiêm trọng quy dinh của pháp luật t8 chúc cá nhân có nguy cơ bị thu hồi dự ánxây đơng nhà ở hành thành trong tương lại theo Khoản 2 Điễu 79 Luật kinh doesbit đông sin năm 2014

22 Thục tin thi hành pháp Init về mua bán nhà ở hinh thành trong tương bí tại thành phố Hà Nội

2.2.1 Điều liệu tự nhiều, kành t,x hội, văn hóa tại thành phố Hà Ni

‘Thi đô Hà Nội nước Công hòa Xã hội Chủ ngấa Viết Nam, là trung tân đều

não vỀ chính tị, vin hoá và khoa học l thuật đồng thử là rung tâm lớn vé giao dich kink té và quốc tế của cả nước, Trong những nim gin diy, tốc 46 phát tiễn

của Thành phổ Hà Nội ngày cảng ting nhanh: Trong đ, những thuận lợi và khó

khăn về điều kiận tự nhiên, ánh tí, xã hội và vẫn hóa là những yêu tổ chỉ phái trục ấp din khả năng phát tiễn toán điên của Thành phố Ha Nội

Thứ nhất, về các đều kiện te én và di lý, Thành phố Hà Nội nim chch vi phía ấy bắc cia trung tâm ving ding bằng châu thd sông Hồng tấp giáp với các tỉnh Théi Nguyên, Vinh Phúc ở phía Bắc, Ha Nam, Hòa Binh phía Nam, Bắc

Giang Bắc Ninh và Hung Yén phía Đông Hòa Binh cing Phú Tho phía Tây!”

Thực hiện kết luận Hội nghi Trung ương 6 (hos X) và Nghĩ quyết của Quốc hồi

"Gy bexshản dân Thành pd Hà Nội, 2014) Cie a tổng qu và que’ eK Dành phổ Bi

“HP che pao tập dnb, Themis ove ips fae got nla-1e/E8Lbổ23EKBAI00/121742/gøi hie tong quan ve a que lanh pho

"oihenljesoemiic6UGEIyND.ByzXSIBccTByg2 app? Tnự cập ngày 25772019

khóa XI, kỹ họp thứ 3, số 152008/NQ-QHI2, ngày 29 tháng 05 nim 2008 có hiệu

fue thí hành từ ngày 01 tháng nim 2008, die giới hình chính Thành phổ Hà Nội được mỡ rộng, Theo “Niên giám thống ké Hà Nôi năm 2017" cia Cục Thống kế thành ph Hà Nất, tinh đến thời &ểm ngày 31/12/2017, tổng điện tích tự nhiễn là

335 859 ha lớn gấp hơn 3 lẫn so với trước kta mỡ rông” Khí hậu Thành phổ Hà

Nỗi mang đặc điển của khí hậu nhiệt đới giỏ mù thôi tt có sợ khác biếtrổ răng ite mùa nông và mia lanh Thành phổ Ha Nội là khu wre có nhiều hỗ, dim hr

nhiên Tuy nhiên, do yêu cầu đổ thi hỏa và cũng do hiểu quy hoạch, quản lý kim

nên nhiều ao hồ đã bị săn lập đổ lay đất xây đong)" Vé tai nguyên dit, căn cứ "Niên

gm thông ké Hà Nội năm 2017" tinh đến ngày 31 tháng 12 năm 2017, Thánh phốHà Nội có tổng din tch đất tự nhiễn là 335.859 ha, rong da, diện tính đất nông

"nghiệp chiém 58.3%, diện tích đất phi nông nghiệp chiêm 39.9%, nhóm đất ð chim

13,186 Phin lớn điện tích đất đi ở nổi thánh Hà Nội được đánh giá là không thuậnlợi cho xây đơng do cổ hiện tương tích nước ngầm, nước mất m hin, nút đất st

Tổ trối trượt dọc séng câu tạo nên dit yêu

Thứ hai, và tổ chúc hành chính, Thành phố Ha Nội là mốt trong năm thành,phd trục thuộc Trung ương của Việt Nam, cing với Thành phố Hỗ Chỉ Minh Hai

Phong Đà Nẵng và Cin Thơ Riéng Thánh phố Ha Nội và Thành phd Hỗ Chi Minh,

còn được xắp vio đơn vĩ hành chính cập tinh Losi đặc iệt và cing đẳng thời là đồ

thị losi đặc biệt”, Sau những thay abi vi đ giới và hành chính năm 2008, tính độn.

"ngày 31 thing 12 năm 2017, theo "Niên giám thống kê Ha Nội năm 2017", Thành

ghố Ha Nội có 30 đơn vi hành chính cấp huyện, gồm 12 quận, 17 huyện 1 thi xã

* Cac thổngkithnh ghế Hi Nein gia thẳng vã tid hổ Bà NGI 2017”, Tham Wo webs:

1g hcnö dưoợt gov mAplond es sure 2018 Nien 20g 2054 2080200017 pat

"Uybanin din Thành ps Hệ Nội, 2015) ut cng của iu abn nc abn in AN Cổng gio

ấp Gin tổ, Tươnkhảo vebsnehps uno gov aVdackâano.Es/81T.b6230/B/1001/27259331aÖ,

Jaane tnhönretbụcToihonhjgeootddeSEÿECETMG£CED syi8/F2ZP app2 Dy cập ngày35002016

2 thin phd H Nội thêu nẩn các fu cu alert Hho động hỉ nồng nguập wong tổng số ao đồng trên90%, gu mổ dn sé win 5 rêu, mật đô dn số bản quia tr 15 000 ngời tổ lên, cơ sở hạ ting hoàn.

‘heo oy dh tn Neb ảnh số 4372009/NĐ-CP cin Chi nhã bú ad ngìy 07 túng 05 năm 2009về việc pin loi để thị

Fy

với 584 dom vị hành chỉnh cập xã, gầm 386 xã, 177 phường va 21 thi trén, 559% dinsổ sống ở đô thị và 45% din số ông ð néng thôn

Thứ ba, về các &éu kiện kinh 8, văn hoa, xã hội, rong nhiễu năm liên, thành phd Hà Nội luôn là đa phương đăng đều về các chỉ sổ phát triển kinh tỉ, hàng năm,

thu hút một lượng lớn các nhà đẫu tw nước ngoài din đầu ty, góp phần lâm ting"nguồn thụ cho ngân sich nhà nước và ning cao chất lương đời sống của người din

Cu thể, theo Báo cáo tình hình kinh tổ - xã hội tháng Bay và 7 tháng đầu năm 2019

của Cục thông kê Hà Nội ding tải công kai rên công thông tin điện tố inh hành ảnh tỉ - xã hội thành phổ tp tue chuyển

thing ting 13,39 so với cùng kỹ năm trước, vốn đầu tr thục hiện từ nguẫn ngân

tích cục: Thu ngân sách Nhà nước 7

sách Nhà nước do địa phương quản lý ting 19.4%;

tổng mức lưu chuyễn hàng hoe bán ra và doanh thủ dich vụ trúc đt 1 557,8 nghần tỷ

inh chung 7 tháng năm 2019,

đẳng tăng 10,5% so cùng kỹ năm trước VŠ vin hóa, Hà Nội là một trong những

trùng tim văn hóa lớn nhất 6 Việt Nam Trên địa bản thành phố tập trung rit nhiêu

the viên, bảo ting nhà het, cũng nh các đ ích lich sử danh lam thing cảnh Các

host động nghệ thuật ð Hà Nội cũng dfn ra rất sồi nỗi và da dạng,

Voi những thun lợi và đều kiên te nhiên, kinh t, xã hội, văn hỏa như vậy, thánh phd Hà Nội là một trong những thành phố đáng sống bậc nhất cia Việt Nam

én giám thống ké Hà Nội năm 2017, tổng din số

tinh theo đơn vụ hành chính cin Hà Nội là 739,4 nghìn người, với mật độ din s là

2304 ngườilem2 Đặc biết, mật độ dân số cao nhất 14 ở quận Đồng Đa lên tới

42302 ngườiam% trong khi do có những nơi nhờ Ba Vì mất đô dưới chỉ 1 000‘Theo kết quả ghi nhận trong

gation” Các số iệu nay dang có xu ining ting lên Cập nhất mới nhất theo kết

quả Tổng điều tra din số nhà ở năm 2019, Thành phố Ha Nội là một rong ha dia

phuong có mật độ din số cao nhất cả nước, tương ứng 2298 ngườilưn), Với tinh

Hành din cư ngày một đông đúc như vậy, nhu cầu về nhà ở cia người din nơi đâyciara bao gỡ có xu hướng thuyên giãn Một mặt nó tạo nên một lân sống kích cu

mạnh mỡ cho các tổ chúc kính doanh bất động sản trong việc cung ủng các sin phim nhà ở hình thành trong tương lá Đặc biệt, với câu tạo nền đất yêu tim ấn