Khoá luận tốt nghiệp: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực thi

Kết cầu khóa luận ngoài phén mỡ đâu, kết luận, danh mục các chữ viết tắt và danh mục tai liệu tham khảo, khóa luận được thiết kế gdm 3 chương với các nôi dung cơ bản như sau: Chương 1: N

BỘ TƯ PHAP BỘ GIÁO DỤC VA ĐÀO TẠO.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRINH NGỌC MAL

442957

PHAP LUẬT VE CHUYEN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DUNG DAT CUA HO GIA BINH,

CÁ NHÂN VÀ THỰC TIEN THỰC THI

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

BỘ TƯ PHAP BỘ GIÁO DỤC VA ĐÀO TẠO.

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRỊNH NGỌC MAI

442957

PHÁP LUẬT VE CHUYEN NHƯỢNG.

QUYÊN SỬ DỤNG ĐÁT CUA HO GIA ĐÌNH,

CÁ NHÂN VÀ THỰC TIEN THỰC THI

Chuyén ngành: Luật Dat dai

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP.

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC ThS NGUYEN PHƯƠNG CHINH

Hà Nội~2023

“Xác nhận của

giảng viên hướng dẫn

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan đây Ta công trinh nghiên củ của.

riêng tôi các két luận, số liệu trong khỏa luận tốt

"nghiệp là trưng thuec, đăm bão đô tin cay /

Tác gid Rhỏa luân tốt nghiệp

"Người sử dụng đất

Quyển sử dụng đất

‘Téa án nhân dân tối cao

‘Thu nhập cá nhân

‘Trach nhiệm hữu han

‘Uy ban nhân dân

MỤC LỤC

Trang Trang phụ bia i Lời cam đoan ii Danh mục các chữ vids đi Mucluc ivMGDAU

CHƯƠNG 1: NHỮNG VAN BE LY LUẬN VE CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT CUA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHÁP LUAT VE CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT 7

11 Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dung đất của hộ

21 Các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dung đất của.

"hộ gia đình, cá nhân 19

‘Thue tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

của hộ gia đình, cá nhân 4

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHAP LUAT, NÂNG CAO HIỆU QUA THI HANH PHÁP LUAT VE CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT CUA HỘ GIA ĐÌNH,

CÁ NHÂN 58

31 Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyên nhượng quyền sử

dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 58

2

3.2 Giaiphap hoàn thiệnp háp luật và nâng cao hiệu quả thi hànhpháp

Twat về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

60KET LUẬN CHUNG

DANH MUC TAILIEU THAM KHAO

1 Tính cấp thiết của đề tài.

Đất đai là nguén tai nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, lé thành phan quan trong trong môi trường sống, là từ liệu sản xuất đặc biết, là cơ sở phat

triển kinh tế, văn hóa đời sống x4 hội, nhân dân Tai nguyên đất thi có hạn,không tái tạo lại được, trong khi do dân số tăng nhanh, kinh tế phát triển das

đến nhủ cẩu sử dung đất cho các mục đích khác nhau ngày cảng tăng, tạo ra sự

‘bién động lớn về đất dai va đang kể nhất là van để liên quan đến chuyển nhượng

quyền sử dụng đất

'Hiện nay, chuyển nhượng quyên sử dung dat được coi lả một trong những,tình thức giao dich dân sự phổ biển nhất Tuy nhiên, sự bung nỗ của loại hình.giao dich này đã tạo ra những biển động lớn trong thi trường đất đai, đồng thời

lợi của

gy ta nhiêu khó khẩn trong quan ly va ảnh hưởng trực tiếp đến quy:

người sử dụng đắt Do đó, việc nghiên cứu một cách toan diện về các quy định

pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng dat của hộ gia đình va

cá nhân, cũng như thực tiễn áp dung để tìm ra những hạn chế, qua đó dé xuấtnhững định hưởng, giải pháp nhằm hoàn thiên cơ chế áp dung pháp luật đổi vớichuyển nhương QSDB là việc rất cần thiết Đó cũng là lý do tác giả lựa chon

đê tai: " Pháp luật về chuyên nhượng quyên sử dung đất của hộ gia đình, cá

nhân và tage thực thi” làm đề tai nghiên cứu và thực hiện khóa luân nghiệp của mình.

2 Tình hình nghiên cứu.

Chuyển nhượng quyền sử dung đất là mốt trong những quyền năng cơ

‘ban va được thực hiện phổ biển hiện nay Do đó, nghiên cứu về quyển chuyển

nhượng QSDĐ không phải là một dé tai qua xa la Trong thời gian qua, đã có

khả nhiễu các công trình nghiên cứu vé chuyển nhương quyển sử dung đất đã

dén mốt số công trình sau đây:

Luận văn thạc sĩ Luật hoc (2018), Pháp luật vé cimyễn nhượng quyễn sie

dung đất và thực tiễn thi

Luận văn thạc sĩ Luật học (2019), Piáp luật về cing

chong đất và thực tin tht hành tại inyén Vinh Tường tinh Vĩnh Phúc của tac

giã Lê Thị Thuận.

Luận văn thạc sĩ Luật học (2019), Hop đồng chuyén nhương quyên sitcmng đất — Thực tiễn thủ hành tại thành phố Bắc Kan, tỉnh Bắc Kem của tác giã

Nông Viết Vỹ.

Luận văn thạc Luật học (2020), Pháp iuật vé hợp đông chuyén nhượng.quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân và thục tiễn thi hành tại dia bemthành phd Lang Son, tinh Lang Son của tác giả Nguyễn Trọng Công

Luận văn thạc sĩ Luật kinh té (2021), Hop đông chuyén nhượng quyên

sử đụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật Dat dai năm 2013 từ thực tiễntinh Đông Nai của tác gia Nguyễn Thị Yên

Luận văn thạc sĩ Luật học (2021), Hop đông chuyén nhương quyền sitdung đất theo quy đinh của pháp luật dân sự hiện hành và thực tiễn tht hànhtat một số văn phòng công chung trên địa bàn thành phố Yên Bái, tinh Yên Báicủa tác giả Nguyễn Hai Yến

Luận văn thạc sĩ Luật học (2022), Pháp huật

ching đất cũa hộ gia đình, cá nhân và thực

Ma Thuột, tinh Đắk Lak của tác ga Trần Thị Thu

Tap chí Pháp luật và Thực tiễn (2

sử đăng đất tại Việt Nam của tac giả Tăng Thị Bich

é cimpyễn nhượng quyền sit

in thực hiện tại thành phd Buôn

Tap chí Khoa học Tai nguyên va Mỗi trường (2021), Đánh giá việc tee

“hiện quyền của người sử đụng đất tại luyện Đông Anh, thành phd Hà Nội của

đẳng tac giả Đảo Văn Khánh, Vũ Thi Thu Hiển

Tap chí Khoa học va Công nghệ lâm nghiệp (2022), Đánh giá việc thuec

hiện một số quyén của người sử đụng đất trên địa bàn inyện Gia Lâm, thànhphd Hà Nội của đồng tác giả Đã Thi Tám, Trịnh Tùng, Nguyễn Thi Hong Hạnh

Tap chí Luật học (2021), Một số bắp cập của Luật đắt đai 2013 vê hopđồng chuyễn nhượng quyén sử đụng đất của tác giả Tạ Thủy Trang

Tap chí Công thương (2021), Mnfing bắt cập, vướng mắc trong tht hành:Ludt Đắt dai nhin từ góc độ quan

Tap chí Khoa học & Công nghé nông nghiệp (2020), Đánh giá thực trang

ý của tác giả Trên Thúy Phương,

công tác cấp gidy ching nhân quyền sử dung đắt tại myện Phong Điền tinhThừa Thiên Huế của đồng tac gà Nguyễn Tiền Nhật, Nguyễn Văn Bình, Trần

‘Van Sơn, Nguyễn Xuân Vũng

Tạp chí Nhân lực Khoa học xã hội (2019), Một số điều Kiện chuyễn

sttdhing đất của hộ gia đình và cả nhiên theo pháp luật Việt NamThượng quy

của tác giả Nguyễn Thi Bích Ngọc

Các công trình trên được nghiên cứu đưới nhiễu góc độ khác nhau và đã

di sâu vào một số van để lý luận vé giao dịch chuyển nhương QSDB, cũng nhưđưa ra những han ché thiêu sót của pháp luật qua thực tiễn thi hành vả giải pháp

‘hoan thiện pháp luật về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ noi chung, Tuy nhiên,đối với dé tài “Pháp luật về chuy

thực thi” thi vẫn là chủ đề chưa được đi sâu nghiên cứu

nhượng quyên sử đụng đất của hộ gia đình,

cả nhân và tinưc

phổ biển Trên cơ sỡ đó, tac giả có sự tổng hợp vả kế thừa để nghiên cứu một

cách có hệ thống để tai nay, cũng như em xét thực trang pháp luật vả thực tiễn thí hanh, từ đó nêu lên những kiến nghĩ, giải pháp hoàn thiện pháp luật vẻ

chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cả nhân

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên citu

'Việc nghiên cứu dé tài nhẳm mục dich phân tích, đảnh giá pháp luật vẻ

chuyển nhuong QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân; đồng thời nhận dién những,

bất cập của pháp luật vé vấn dé nảy trên cơ sở đánh giá thực trang thi hành.

3

Qua đó dé xuất định hướng và một sé giải pháp nhằm gop phan hoán thiện phápluật về chuyển nhượng QSDĐ đổi với chủ thể là hộ gia định, cá nhân trên địa.

ban cả nước.

3.2, Nhiệm vụ nghiên cia

Dé dat được mục đích nghiên cứu, KLTN sác định các nhiém vụ nghiên

cửu cụ

Thử nhất hệ thông hóa cơ sỡ lý luân vẻ QSDĐ, chuyển nhương QSDĐ của hộ gia định, cá nhên Đẳng thời phân tích và đánh giá những quy định hiện

"hành của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

Tint hai, tim hiểu thực tiễn ap dụng các quy định trên thực tế, chỉ ra

những kết quả đạt được và nhận diện những khỏ khăn, vướng mắc phát sinh

trong qua trinh thực thi các quy định vé chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đinh,

cá nhân.

Tintba, đê xuất định hướng va những kiến nghị nhằm tiếp tục hoản thiệnpháp luật va nâng cao hiệu quả thực thi các quy định vé chuyển nhượng QSDĐ

của hồ gia đỉnh, cả nhân.

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đỗi tượng nghiên cia

Khóa luân nghiên cứu các quy định của pháp luật về chuyển nhương

QSDD của hô gia đỉnh, cá nhân Qua đó, tác giả phân tích và danh giá việc thực

hiện các quy định pháp luật của hộ gia đỉnh, cá nhân trên thực tiễn

4.2, Phạm vi nghiên cia

Pham vi nội dung: Do chủ thể thực hiện chuyển nhượng QSDĐ theo quyđịnh của pháp luật gồm nhiêu chủ thể khác nhau, trong phạm vi khóa luận nảy.chỉ tập trung nghiền cửu, phân tích các quy định pháp luật điều chỉnh về chuyển.nhượng QSDĐ của hô gia định, cá nhân và thực tiễn thực hiển pháp luật Cụthể là những quy định sau đây: () Tư cách chủ thé của quan hệ chuyển nhượng,QSDD của hô gia đính, cá nhân, (ii) Đối tương, điển kiến vả han mức nhận

chuyển nhương QSDĐ, (i) Nội dung quyền và ngiãa vu của các bên trong hợp.

đông chuyển nhượng QSDP, (iv) Giá đất, giá chuyển nhượng QSDD; (v) Nghia

‘vu tải chính va phương thức thanh toán khi chuyển nhượng QSDĐ; (vi) Hìnhthức và hiệu lực của hop đồng chuyển nhượng QSDĐ; (vii) Trinh tư va thủ tụcthực biện chuyển nhương QSDĐ Qua việc nghiên cứu những quy định nay, tác

giã phân tích và đánh giá việc thực hiện các quy định pháp luất của hô gia đính,

cá nhân trên thực tiễn

Pham wi thời gian: Tác giả thống kê, đánh giá sổ liệu trong giai đoạn từ

năm 2016 đền năm 2023.

Pham vi không gian: Nghiên cứu từ thực tiễn chung trên cả nước

5 Cơ sử lý luận và phương pháp nghiên cứu

Khóa luận được thực hiện dua trên cơ sở lý luận Mác - Lénin về Nha

nước vả pháp luật, các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nên kinh

tế thi trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói chung va quản ly, sử dung đái

dai nối riêng

Cac phương pháp được sử dụng để giải quyết các vấn dé của để tải Khóa

luôn bao gồm:

Phuong pháp phân tích, phương pháp đảnh giá, phương pháp lập luận.

logic dé đánh giả những quy định của pháp luật, phân tích cơ sở lý luận va nộidung các quy định pháp luật về chuyển nhương QSDĐ cia hô gia đính, cá nhânPhuong pháp đánh giá, thống kê, thu thâp dit liệu, điều tra số liệu được.dung để khảo sát số liệu qua thực tế chuyên nhương QSDĐ trên thực tế

Phuong pháp tổng hep, đánh giá, binh luận ding để khái quát những nội

dung cơ bản của tùng van dé nghiên cứu trong khóa luận, trên cơ sỡ đó tim ra

môi liên hệ giữa quy định pháp luật và thực tiễn áp dung pháp luật đã phù hop

hay chưa

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

6.1 Ý nghĩa lý luận của dé tài

hóa luận lam sing tỏ các van để lý luận mới, từ đó hệ thống hóa mộtcách đây đủ các cơ sở khoa học vé chuyển nhượng quyển sử dung đất của hộ

5

gia đình, cá nhân Đồng thời Khóa luận phân tích được những tu điểm, han chếtrong quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về chuyển nhượng QSDBcủa hộ gia đình, cá nhân để có hướng hoàn thiện pháp luật đất đai.

62 Ý nghĩa thực tiễn của dé tài

hóa luân chỉ ra những tổn tai, khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá

trình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân

Tw đó góp phan nhận diện những tổn tai, bat cập để giải quyết những van để'vướng mắc trong thực tiễn, Khóa luận đưa ra những phương hướng, giải phápgóp phan bỗ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng,

QSDĐ của hô gia định, cá nhân.

1 Kết cầu của khóa luận.

Kết cầu khóa luận ngoài phén mỡ đâu, kết luận, danh mục các chữ viết tắt và danh mục tai liệu tham khảo, khóa luận được thiết kế gdm 3 chương với các nôi dung cơ bản như sau:

Chương 1: Những vấn để lý luận vẻ chuyển nhượng quyển sử dụng đấtcủa hộ gia đình, cá nhân và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

hộ gia đỉnh, cá nhân

Chương 2: Thực trang pháp luật chuyển nhương quyền sử dụng đất của'hộ gia định, cá nhân vả thực tiễn thi hành

Chương 3: Định hưởng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu

quả thi hành pháp luật chuyển nhượng quyên sử dung đất của hộ gia định, cá

nhân

CHƯƠNG 1:

NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SU DUNG ĐẮT CUA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHÁP LUAT VE

CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT

CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

11 Những vấn đề ly luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia.

đình, cá nhân

LLL Khái quát về quyên sử dung dat của hộ gia đình và cá nhân

11.1.1 Khải niềm về quyên sử dung đất của hộ gia đình và cá nhân

đất thuộc quyền tài sn? và quyển tai sin là một loại tài sản, Luật Dat đai 2013

cũng xác định quyền sử dung đất có thé được định giá bằng tiến! Do đỏ, có thểrút ra kết luận rằng quyền sử dụng đất chính la một biểu hiện của tải sản Dongthời, việc xác định quyền sử dụng đất không phải lá quyển sở hữu xuất phát từquan điểm pháp lý về việc quyền sử đụng dat 1a một trong ba quyền năng của

chủ sỡ hữu” Có thể hiểu rằng quyển sử dụng đất là một loi tải sản được phatsinh trên cơ sỡ quyển sở hữu đất đai do Nhà nước trao quyển cho những chủ

thể nhất định va cho phép chuyển quyền từ chủ thể nay sang chủ thể khác theo

"Ni qyết sổ 18 NQ/TWagiy 16150022 ca Ben Chip hành Thư tơng Dingle Tv “Tap tự đổi

"ớt hown thôn hổ cht, sách năng ao kậu iru qui qua vì sng đt go động he Ấn mốc

Ta tệ tình nước phat tiên co đo hệp cáo "

Điền 115 Bộ tt Din ự 015

> Hoi | Điệu 105 Bộ bịt Din sy2015

“join 20 Dau 3 Lait Dit 2015,

° Điu 158 Bộ tắt Din 2015

"hình thức, điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định để khai thác công

dụng của đất, hưởng những thành quả lao đông, kết qua đâu tư trên dat và cácTợi ích khác theo quy đính của pháp luậtế

* Về quần sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Khoản 29 Điểu 3 Luật Bat dai 2013 có ghi nhân định nghĩa vẻ hộ giađình sử dụng đất như sau: “HO gia đinh: sử đhơng đất là nhiững người cô quan

wén sử: đụng đắt chung tại thôi điễm được

"Nhà nước giao đất, cho thuê dat, công nhân quyền sử đụng đất; nhận cimyễn

“quyền sử dụng đất" Qua đó có thé rút ra được các đặc điểm của đối tượng nay

như sau: () những người có quan hệ hôn nhân, huyt thông, nuôi dưỡng theo

quy định cia pháp luật hôn nhân gia đình, (ii) dang sống chung, (iil) có quyền

sử dụng đất chung tại thời điểm được Nha nước giao dat, cho thuê đắt, côngnhận quyển sử dụng dat, nhận chuyển quyền sử dụng đất Như vậy, chỉ khi thỏamãn được 03 đặc điểm kể trên thì mới được xem lả hộ gia đình sử dụng đất -một trong những chủ thể có quyển sử dụng dat theo pháp luật đất đai

Ca nhân là con người cụ thể từ khi sinh ra cho đến khi chết di vả tôn tại

é ciatrong một tập thé hoặc trong một cộng đồng xã hội Với tư cách la chủ

quan hệ pháp luật dân sư - cá nhân la công dân Việt Nam, người nước ngoài có quốc tịch hoặc không có quốc tịch

Nhu vậy, xét trên phương diện chủ quan, quyển sit dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được hiểu là quyền của hộ gia đỉnh, cá nhân trong việc sử dung

một điện tích đất n định Xét trên phương diện khách quan, quyển sử dụng,

đất cia hộ gia đình, cả nhân được hiểu lả một chế định pháp luật đất đai gồm.ing hợp các quy định pháp luật tổng hợp các quy định pháp luật do Nhà nước

‘van hành nhắm diéu chỉnh các quan hệ đắt đai phát sinh trong quá trình sử dung

đất của hộ gia đính, cá nhân, hướng tới việc sử dung đất đúng mục đích, đúng, ˆNgyễn Thọ Nang G019), Pep nde về hhpễn nhượng qodn sing đấng tục tấn làng tú BC

Nov Luin vn tục sf Tuite, tường Đuthọc Lo Hà Nội t8

quyển hạn của minh Tiếp cén dưới góc độ pháp lý, quyển sử dụng đất của hộ gia đính, cá nhân được hiểu là khả năng của hộ gia đính, cá nhân được hưởng các quyển ma Nha nước trao cho và đâm bao thực hiện khi tham giao vào quan

hệ sử dụng đất

1.112 Đặc điễm về quyền sử đụng đắt của hộ gia đình cá nhân

Thien it quyền sử dụng đất của hô gia đình, cá nhân là một loại tai sin đắc biệt phái sinh từ một loại tai sẵn khác - đắt đai Néu & các loại tải sin khát thông thường chủ sở hữu tải sản chuyển giao quyển sỡ hữu tai sẵn cũa mình thì cũng đồng nghĩa với việc chuyển giao tai sin, người chủ sở hữn ban đầu không,

còn quyển quyết định đối với tải sản kể từ khi tai sản được chuyển giao Tuynhiên, đối với đất đai, Nha nước vẫn luôn được khẳng định là đại điện chủ sở.hữu tai sản, vẫn còn quyển định đoạt doi với dat dai Có thể hiểu, quyền sử

dụng đất đai của những người sử dụng đất là quyển phụ thuộc vào ý chi của Nhà nước với tư cách lả chủ sở hữu đại diện Theo đó, Nha nước cho phép ai

sử dụng, với quyền sử dung đất cụ thể não được thực hiện giao dich thi giao

địch mới hợp phát va phát sinh hiệu lực trên thực tế.

Thứ hai, quyền sit dụng đất được bão hộ giới han bởi han mức, thời hạn, mục dich sử dụng dat tùy thuộc vào các loại đất khác nhau Quyên sử dung của Nha nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước lả đại diện chủ sở hữu toàn.

dân vé đất đai, nên quyển sử đụng đất nay là vĩnh viễn, vả không bi ai han chế

"Trong khi do, quyền sử dụng đất của hộ gia định và cá nhân xuất hiện khi được.

"Nhà nước giao đất, cho thuê dat, cho phép chuyển quyển sử dung đất, vi vậy,

đối với quyển sử dung đất hợp pháp của cá nhân hay hô gia đình déu được Nhà

nước bão hộ nhưng nó bị ấn định bối số lượng vả thời hạn sử dụng tùy thuộc

vảo mục dich sử dụng đối với các loại đất

Tht ba, quyền sử dung đất có tính độc lap Với mỗi quyền sử dụng đắt

‘ma Nhà nước trao cho hoặc công nhận cho các cá nhân va hộ gia đính một cách hợp pháp thi ho có quyển quyết định cách thức khai thác và sử dung sao cho

hiệu quả và phù hợp nhất Nha nước cho phép các chủ thể có quyển sử dụng

8

at hợp pháp được thực hiên các giao dich dân sự đốt với gia ti quyền sử dụngđất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tăng cho,thể chấp, gop von bang quyền sử dung dat và được nhân bôi thường khi Nha

nước thu héi đất (Điều 167 Luật Bat dai 2013) Tuy nhiên, việc thực hiện các

giao dịch nói trên phải dm bảo đây đủ các điển kiến va tuên thủ các thủ tục

1.1.2.1 Khải niệm về chuyễn nhượng quyền sit dung đất của hộ gia đình, cá

nhân

* Về cinyyễn nhượng quyén sử dung đất

Khoản 10 Điều 3 Luật Dat đai năm 2013 quy định: “C?nễn quyển sử:dung đất ia việc ciuyễn giao quyền sử dung đất từ người này sang người Ridethông qua các hình thức chuyén đổi, chuyển nhượng thừa kế, tăng cho quyển

sử dung đất va góp von bằng quyền sử dung đất ” Như vậy, chuyển nhượng.quyền sử dụng đất là một trong số các hình thức của chuyển quyển sử dụng đất'VẺ ban chất pháp lý, chuyển nhường QSDB lả một loại giao dịch vé đất thôngqua hợp đồng, theo do, chủ thé được Nha nước trao quyền sử dụng dat chuyển.giao quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác theo một trình tự, thủtục, điều kiến do pháp luật dân sự và pháp luệt đất đai quy đính Chủ thể nhậnchuyển nhượng QSDD có nghĩa vụ trả một khoản tiền tương ứng với giá trịQ§DĐ cho người chuyển nhương, và có quyển khai thắc các lợi ich từ đấtNgoài ra, các bên trong giao dịch chuyển nhượng QSDD phải thực hiện các.nghia vụ về thuế, lệ phí cho Nha nước theo quy định của pháp luật Việc chuyển.nhượng QSDĐ phải đăng ký bién động đắt đai, néu không sé bị xem là hảnh vi

vĩ phạm pháp luật

* Về cũ nhượng quyền sử hưng đất của hộ gia định, cá nhân

Chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cả nhân lả việc chuyển giao.quyên sử dung đất hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân, dam bảo vẻ điều kiện

chuyển nhường quyển sử dụng đất của người sử dụng đất và được thực hiệntheo đúng các thủ tục, quy trình hảnh chính về lĩnh vực đất đai do pháp luậthiện hảnh quy định của hộ gia đình, cá nhân cho chủ thé nhận chuyển nhượng.QSDĐ Quyển và nghĩa vụ của hai bên được quy định cụ thé trong hợp đồngchuyển nhượng QSDD va được công chứng, chứng thực”,

1.122 Đặc diém của cimyễn nhượng quyền sử dung đất của hộ gia đình, cá

nhân

Thứ nhất, về chủ thé chuyển nhượng va nhận chuyển nhượng QSDP

Không phải tất cả các hô gia đỉnh, cá nhân có QSDĐ hợp pháp đều được thực

hiển quyền chuyển nhượng, va ngược lại, không phai hộ gia đính, cá nhân nào

‘nao cũng nhận được QSDĐ Luật Dat đai năm 2013 quy định cụ thể điều kiện

về mặt chủ thể đối với từng trường hợp chuyển nhượng vả nhận chuyển nhượng

QsDĐ.

Thứ hai, đôi tương của giao dich chuyển nhương QSDĐ không phải làđất đai (vat) mã là QSDĐ Quyển chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện dựatrên chế độ sỡ hữu toàn dân vé đất đai Do đó, hộ ca nhân, gia đình chỉ đượcphép chuyển nhượng QSDP trong thời han sử dụng đất, đúng mục đích sửdung; phải théa mãn các điều kiện chung nhất định va một số điều kiện cụ thểcho timg loại đất đưa vào giao dich chuyển nhượng

Tint ba, về giá tn của quyền sử dụng đất chuyển nhượng Giá chuyển

nhượng QSDĐ không phan ánh giả trị thực của hang hóa QSDB, ma chỉ là chỉ

số phan ảnh khả năng thu lợi từ đắt hoặc hiệu qua vn đâu tu Gia trị của QSDBchuyển nhượng phụ thuộc vao rất nhiều yếu tô như vị tri dia lý, cơ sở hạ tang,trình 46 phát triển kinh tế xã hội Ở những khu vực cơ sở hạ tang phát triển,trình độ dân trí cao, khu dân cư đông đúc thì nhu céu chuyển nhương, nhậnchuyển nhượng cao, kéo theo giả trị chuyển nhượng QSDĐ cũng tăng lên

‘Ti Thụ C019), Php lu vd chain nương quỗn sử dong để ca hộ ga co sá nhận tục nốn

‘Du hành tạ thành pid Biển Mex Dus, th Đất Lok Tuân văn Thạc sĩ Trật hac, Trường Đại hoc Lait Hà

Nà

1

Ngược lại, ở những khu vực vùng sâu vùng xa việc chuyển nhượng diễn ra

không sôi động, giá tri chuyển nhượng thấp hon Dat đai cũng có tính di biệt

niên nhiễu trường hợp, người chuyển nhượng có lợi thể về sự độc quyển va

chuyển nhượng với giá rat cao

Tint te vê quyên và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng

Khi các bên tham gia vào quan hệ chuyển nhượng, các bên có nghĩa vụ đổi

xứng với nhau Tính chất song vu trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ théhiện & chỗ bên chuyển nhương phải có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ cho bênnhân chuyển nhương va ngược lại, bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán

một khoản tiền tương đương với giá trí sử dung đất theo théa thuận cho bền

ợi ích chung của Nha nước.

‘Tratsén, về mặt hình thức va hiệu lực cia giao dịch chuyển nhượng Với tính chất là một loại hàng hda đặc biệt cỏ giả tn vat chất lớn, mang tính chính

trị, lãnh thổ quốc gia; hợp đồng chuyên nhượng QSDĐ phải được lâp thảnh văn

‘ban có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham

gia giao dich la tổ chức hoạt đông kinh doanh bat đồng sản được công chứng,chứng thực theo yêu câu của các bên va việc chuyển nhương phải được đăng

ký tại cơ quan Nha nước có thẩm quyên thi mới phát sinh hiệu lực

Tint bay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chặt chế

từ khâu ký kết cho đến việc đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyển.Trưởng hợp không đăm bao theo quy định sẽ không hoàn thánh việc chuyểnnhượng, hoặc néu hoàn thành có thể bị hủy hay vô hiệu hiêu lực của hợp đẳng,Đất dai có vị trí cổ định không di dời được do vậy khác với hang hóa khác, đấtđai cân được đo đạc, lập hỗ sơ thũa, đánh số, cấp giấy chứng nhân QSDĐ hợppháp Việc chuyển nhượng chủ yếu tiền thành thông qua hệ thông hé sơ giấy

tờ

Tom lại, chuyển nhương QSDD của hô gia đính, cá nhân là một quyển.đắc biệt của chủ sử dung, Hộ gia đính, cá nhân được quyển định đoạt QSDĐ.dưới sự quản lý, kiểm soát cia Nha nước nhằm tạo điêu kiện cho họ được từ

do trong việc khai thắc sử dụng, dim bảo sử dung hiệu quả kinh tế cao, đáp ting yêu cầu của bản thân, gia đính va phủ hợp với kinh tế thi trường

1.2 Lý luận pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia

đỉnh, cá nhân.

12.1 Khái quát về pháp luật về chuyên nhượng quyên sử dung dat của hộ

gia dinh, cá nhân

1.2.1.1 Khải niệm pháp luật về cimyễn nhượng quyên sử dung đắt của hộ gia

đình cả nhân

Pháp luật la hệ thống các quy tắc xử sự mang tính bất buộc chung do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận va bao đâm thực hiện nhằm điều chỉnh các mỗiquan hệ xã hội theo mục tiêu, định hướng của Nha nước" Theo đó, pháp luật

vẻ chuyển nhương QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân la một bộ phận của phápluất đất đai bao gồm các quy pham pháp luật do Nha nước ban hảnh và đảm

‘bao thực hiện bằng sự cưỡng chế của Nha nước nhằm diéu chỉnh sự chuyển

dich QSDĐ từ người có QSDĐ hop pháp sang người khác theo một trình tự,

thủ tục, diéu kiện do pháp luật quy định

TNENgB họ rệt Bồ Nộ, 0o i rt hng Nhà tóc àphếp hết Soh ghe, Mộ,

18

Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân có một sốđặc điểm sau đây:

Thứ nhất, vê chủ thể Chủ thể của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ của

hô gia đỉnh, cá nhân là hộ gia đỉnh, cá nhân.

Tht hai, pháp luật về chuyển nhương QSDĐ của hộ gia đình, cả nhân

‘bao gém ting hợp rất nhiên quy phạm pháp luật của các ngành luật khác nhau

Cụ thể:

“Một là Luật Dat dai 2013 quy đính điều kiện chuyển nhương QSDĐ,đổi tương chuyển nhương QSDĐ, quyên và nghĩa của người sử dung đất, thủtuc hanh chính trong chuyển nhượng QSDĐ

Hai id Bộ luật Dân sự 2015 quy đính về nguyên tắc chuyển nhượng,các quy pham về giao dịch dân sự giữa các bên tham gia thực hiện hợp đồngchuyển nhương QSDĐ, nội dung cơ bản của hợp đẳng, căn cứ phát sinh, thayđổi, cham dứt hợp déng chuyển nhượng

Ba lé, Luật Hôn nhân va gia dinh 2014 điều chỉnh các van đề vé tai sản chung, tai sin riêng của vo chẳng và về quan hệ huyết thống

Bén là Luật Công chứng 2014 quy định vẻ van để công chứng hopđông chuyển nhương QSDĐ cia hộ gia đính, cá nhân cũng như quy định cácquyển và trách nhiệm của công chứng viên trung công chứng hop đồng chuyển

nhượng QSDĐ của hộ gia dinh, cá nhân.

_Năm là, Luật Kinh doanh bat động sản 2014 va Luật Nhà 6 2014 quyđịnh về nguyên tắc buộc các chủ thể khi thực hiện giao dịch QSDĐ gắn liên

với nha ở, công trình say dựng trên đất.

‘Sta: là, pháp luật về Thuê, Phí, Lệ phi với các quy phạm vé các nghĩa

.vụ tải chính mà bên chuyển nhương vả bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện.'khi chuyển nhượng QSDĐ

ˆ Nggẫn Mu TH Vin GOL), Pep bu clap rene quồnsổ đng đố à học nỔndp đo ina

tàn hong Ha NB, Khê Wink ng Bul, Đường Đ học Quoc gus Nội TỶ

12.1.2 Cơ câu của pháp iuật về chuyén nhượng quyền sử dung đất của hộ gia

đinh cá nhân

Co cau pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cá

nhân bao gồm những nội dung cơ ban sau:

Tint nhất các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ Nguyêntắc là những zu hướng chủ đạo nhằm định hướng cho các chủ thể khi tham gia

quan hệ chuyển nhương QSDĐ tuân theo nhằm dam bảo én định trật tự, hải hòa lợi ich các bên và lợi ích chung của Nhà nước, xã hội Với bản chất là giao

dich dan sự nên chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải tuân thủ các nguyên tắcchung khi giao kết vả thực hiện hợp đông dân sự Bên cạnh đó để dam bao phú

‘hop với tính chất, đặc điểm của mỗi giao địch chuyển nhượng QSDĐ, Luật Datdai với vai trò là luật chuyên ngành, điều chỉnh trực tiếp các quan hệ về chuyểnnhượng QSDĐ sẽ quy định những nguyên tắc đổi với mỗi loại giao dich saocho phù hợp Cùng với đó, chuyển nhượng QSDĐ còn liên quan đến sự chuyểndich của các tai sản là nhà ở, vật kiến trúc va các công trinh khác trên đắt, Do

vây, Luật Nha ỡ, Luật kinh doanh bat đông sản cũng quy định vé nguyên tắc

‘budc các chủ thể khi thực hiện giao dịch QSDĐ gắn liên với nha ở, công trình

xây dựng trên đất phải tuân theo.

Tint hai, các quy định điều chỉnh về chủ thể của quan hệ chuyển nhương.QSDB Cơ cầu quan hệ pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ cia hộ gia đình, cảnhân bao gồm chủ thể, nội dung, khách thể Các chủ thể tham gia vao quan hệchuyển nhương QSDĐ bao gém: Tả hức, Hộ gia đính, cá nhân trong nước

(sau đây gọi chung là hộ gia định, cá nhân), Người Viet Nam đính cử ỡ nước

ngoai, Doanh nghiệp có von đầu tư nước ngoài Khi tham gia giao dich chuyển.nhượng QSDĐ, hộ gia đính va cả nhân phải đáp ứng các diéu kiện vẻ năng lực

pháp luật và năng lực hành vi cũng như đáp ứng những điều kiện nhất định do

pháp luật quy định Mỗi chủ thé sử dụng đất khác nhau với mục dich sử dung

đất khác nhau thì hình thức sử dụng va phương thức thực hiện nghĩa vụ tải

chính cũng khác nhau Pháp luật quy định chặt chế diéu kiện chuyển nhường,

18

với một số chủ thể có QSDĐ đổi với mỗi loại đắt cụ thé dua trên cơ sở đặc thù.

của loại đất đó.

Tint ba, các quy định về đối tượng chuyển nhượng quyển sử dụng dat.Đổi tượng chuyển nhượng QSDĐ hay còn gọi lả khách thé của quan hệ phápuất chuyển nhượng QSDB chính là QSDĐ Đó lá những lợi ích vật chất chứađựng trên mỗi diện tích đất chuyển nhượng va những quyền, lợi ich vật chất

hợp pháp cia những tài sin gắn liên với đắt nếu có Tuy nhiên khống phải bắt

kỷ QSDD nào cũng trở thành đổi tương của quan hệ chuyển nhương QSDB.'Việc QSDĐ có trở thành đổi tượng trong giao dịch chuyển nhường hay không

phụ thuộc vao nguén gốc xác lập QSDĐ hoặc cơ sở kam phát sinh QSDĐ đó và

chúng luôn gắn liên với mỗi chủ thé sử dụng đất nhất định QSDĐ trong giao.dịch chuyển nhượng cũng phải dim bảo tính pháp lý hợp pháp của QSDĐ,'không có tranh chấp với ai va không thuộc diện Nha nước kê biên để thực hiện

ghia vụ dân sự Ngoài ra, QSDĐ đó phải đáp ứng những diéu kiện riêng theo mục đích sử dung

Thi he các quy định về hình thức và hiệu lực cũa việc chuyển nhường

quyền sử dụng đất Pháp luật Việt Nam quy định đối với giao dich có giá trị lớn.

đôi với zã hội và công dân, có tam quan trọng đặc biệt đổi với quốc gia thi bấtbuộc giao dich đó phải được thể hiện thông qua hop ding bằng văn ban Matkhác, để hợp dong phat sinh hiệu lực, làm cơ sở dé rang buộc các bên trong quảtrình thực hiện hợp đồng trước Nhả nước, trước mỗi bên vả bên thứ ba nếu có

và dũng là cơ sử để giãi quyết khi có tranh chấp xảy ra, Bồ luật Dân sự vả LuậtĐất đai hiện hành đền quy định hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ phải được lậpthánh văn bản có công chứng, chứng thực và việc chuyển nhượng phải đượcđăng ký tại cơ quan Nha nước cỏ thẩm quyền thi mới phát sinh hiệu lực

Tinăm, các quy định vé trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụngđất Trình tự thủ tục lả cách thức, quy trình và các bước cu thé ma các chủ thékhi tham gia giao dịch chuyển nhương QSDĐ phải tiền hảnh tai cơ quan Nhànước có thẩm quyển nhằm thiết lập một trật tư hành chính có sự én định, giúp

"Nhà nước kiểm soát chất chế các giao dich va sự biển động của các quan hệ đấtđai trên thị trường Việc thiết lập, quan ly hỗ sơ vẻ dat dai dựa trên cơ sỡ số to

‘ban đồ địa chính, số thita va dia chỉ của thửa đất Do đó, việc chuyển nhượngQSDD được thực hiện qua hệ thông hỗ sơ giấy tờ, sé địa chính một cách rổrang, công khai, minh bach Từ đó giúp cơ quan nha nước có thẩm quyền cập

nhật, chỉnh lý thông fin va hoàn thiện hệ thống hỗ sơ địa chin

122 Sựy cần thiết, âu chinh bằng pháp luật đôi với quan hệ chuyén nÏượng'

“uyên sứ dung dat của hộ gia đình, cá nhân

Chuyển nhượng QSDĐ là quan hệ QSDĐ cơ bản, phổ biển nhất Chuyển.nhượng QSDĐ gắn lién với điều kiện phát triển của kinh tế thị trường vả các.quan hé hang hóa tiến tệ Thông qua quan hé chuyển nhượng QSDĐ, rất nhiêu.những quy luật của kinh tế được thể hiện như: quy luật cung cầu, quy luật giá

cä, quy luật cạnh tranh, Mặt khác, chi thể hộ gia đình, cá nhân sử dụng atại Việt Nam chiếmtỉ lê cao, khi nhu cau của con người ngảy cảng tăng lên maquỹ đất chi có hạn, thi nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ tử chủ thể nảy sang chủ.thể khác xuất hiện như một nhu cau khách quan Kéo theo đó la sự xuất hiện.của các tranh chấp về chuyển nhương QSDĐ ngay cảng tăng về số lượng vàphức tạp về tinh chất Vi vậy, Nha nước điển chỉnh quan hệ chuyển nhượng.QSDD là một yêu cau tat yêu trong việc định hướng sựphát triển kinh tế quốc

gia cng như tao ra hành lang pháp lý chất chế, một thi trường đầu tu, kinh doanh lành mạnh đảm bảo hải hòa lợi ich cả nhân va lợi ich Nhà nước Với tư cach là chủ sỡ hữu đại diện đối với đất đai, Nha nước đã thực hiện sự quản lý.

của minh với tư cách là chủ sở hữu đại diên đối với đất dai thông qua pháp luậtđiêu chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong các vấn dé sau: chủ thé của.chuyển nhượng, nội dung quan hệ chuyển nhượng, hình thức va hiệu lực củagiao địch chuyển nhượng, trình tự thủ tục và thẩm quyển thực hiện chuyển

nhượng QSDĐ.

17

KET LUẬN CHƯƠNG 1Trong Chương 1, tác giã đã trình bảy một cách khái quát những vẫn để

lý luận về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia định, cá nhân Đất đai có vai tròrất quan trong trong cuộc sống của chúng ta, đặc biệt la trong thời đại kinh tếthí trường phát triển như hiện nay, đất đai sẽ đem lại Loi ich vô cùng to lớn, do

én nhượng QSDĐ lả một van dé

phân tích các khái niệm liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDB nói chung va hoạt động chuyển nhương QSDĐ cũa hé gia định, cá nhân nói riêng

1à vẫn để cân thiết nhằm giúp cho người tham gia vào giao dich chuyển nhượng

vây, hoạt đông ch t yên Việc tim hú

QSDD nắm được các kiến thức cơ bản Bên canh đó, việc phân tích, nắm bắtnhững vấn để ý luận cơ bản về chuyển nhương QSDĐ của hộ gia đỉnh, cá nhângiúp chúng ta hình dung rổ nét hơn vẻ các nội dung của pháp luật chuyểnnhượng QSDĐ của hé gia đỉnh, cá nhân Những van đề

đẳng thời cũng là cơ sỡ nên tăng cho các nội dung phên tích tại Chương 2 của

lý luận tại Chương 1

khóa luận này.

CHƯƠNG 2:

THUC TRẠNG PHAP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG pAT CUA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIEN THIHÀNH 2.1 Các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dung đất của hộ

gia đình, cá nhân

2

16 gia đình, cá nhân

Tu cách chủ thé của quan hệ chuyén nhượng quyên sử dung dat của

"Về nguyên tắc, chỉ những chủ thể sử dụng đất được Nhà nước cho phép

chuyển quyển sử dung đất mới có quyển thực hiện hành vi chuyển nhượngquyền sử dụng đất Chủ thể trong quan hệ chuyển nhương QSDĐ được zác định.chính lả người sử dụng đất Người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình va cá

nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các hình thức

giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc côngnhận quyển sử dung dat, có quyên va nghĩa vụ do pháp luật quy định trong thời

han sử dụng đất

‘Theo quy đính tại khoăn 2 Điều 5 Luật Dat đai 2013, người sử dung đất

‘bao gém: tổ chức trong nước gồm cơ quan nha nước, đơn vị vũ trang nhân dan,

tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính tri zã hồi - nghề nghiệp,

tổ chức xã hé chức xã hội - nghề nghiệp,

chức khác theo quy định của pháp luật vẻ dân sự, hé gia định, cá nhân trong

nước, cộng đẳng dân cư gảm công đồng người Viet Nam sinh sống trên cùng

chức sự nghiệp công lập và tổ

dia bản thôn, làng, 4p, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phổ vả điểm dân cư tương,

tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; cơ sở tôn giáo gồm chủa, nha thờ, nhà nguyên, thánh thắt, thánh đường, niệm phật đường, tu viên,

trường dao tạo riêng của tôn giáo, tru sở của tổ chức tôn giáo va cơ sở khác của.tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện

ngoại giao, cơ quan lãnh sư, cơ quan đại dién khác của nước ngoài có chức

năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của tổchức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại

19

điện của tổ chức liên chính phủ, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo.

quy định của pháp luật về quốc tích, doanh nghiệp có vốn đầu tr nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đâu tw nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh,

doanh nghiệp Việt Nam ma nhà đầu tư nước ngoài mua cỗ phan, sáp nhập, mualại theo quy đính của pháp luật về đâu tu! Trong khuôn khổ của khóa luậnnảy, tác giả chi dé cập đền chủ thể quan hệ chuyển nhượng QSDĐ là cá nhân

và hộ gia đính.

Tuy nhiên, trong giao dich chuyển nhương QSDB, không phải hộ giađịnh, cá nhân nao cũng được quyền tham gia vào giao dich chuyển nhượng.QSDĐ là một loại tai sản đặc biệt, có giá tr lớn, vì vậy việc chuyển nhương

QSDĐ phải tuân theo, dm bảo những quy định, điều kiện mã Nhà nước yêu

chu, Xét một cách khái quát, giao dich chuyển nhượng QSDĐ thực chất ka mộtgiao dich dân sự Vì vay, các chủ thé tham gia vao quan hệ nay trước tiên phải

dam bảo các điều kiên chung khi tham gia giao dich dân sự do BLDS quy định,

cụ thể

* Đối với cá nhân

‘Tiutnhét, cá nhãn Khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải

có đẩy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định của BLDS năm 2015 Căn cứ theo Điều 16 Bộ luật Dân sự năm 2015, năng lực pháp luật dân sự của cả nhân lả khả năng cla cả nhên có quyển dân sư vả nghĩa

vụ dân sự Moi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau Năng lựcpháp luật dan sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra vả chấm dứt khi người

đó chết Trong khi đó, năng lực hảnh vi dân sự được hiểu là kha năng của cá

nhân bằng hảnh vi của minh sắc lập, thực hiên quyển vả nghĩa vụ dân sự Một

cả nhân được xem là có năng lực hành vi dân sự đẩy đủ khi người nay từ đủ 18

tuổi trở lên va có trí não phát triển bình thường, không thuộc các trường hợp bịmmắt năng lực hảnh vi dân su, có khó khăn trong nhận thức hoặc lam chủ hảnh

— 22 Bb it Din seni 2015

vi? và bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, Tự cách chủ thể của cá nhân chỉ

hoàn thiện, độc lập và tron ven khi họ có đây đủ năng lực hành vi dân sự, ngoái năng lực pháp luật dân sự vén là thuộc tính được pháp luật ghi nhận cho mọi

cá nhân.

"Ngoài ra pháp luật cũng quy định trong giao dich liên quan dén bắt động

sản ma cụ thể la trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, doi với QSDD của người

chưa thánh niên dui 6 tuổi sẽ do người đại diện theo pháp luật của người đó

xác lập, thực hiện Trường hợp cả nhân có QSDĐ là người từ di 6 tuổi đềnđưới 18 tuổi, khi thực hiện giao địch chuyển nhượng QSDĐ phải được người

đại điện theo pháp luật đẳng ý.

‘That lai, cả nhân tham gia vào quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải hoàntoán tự nguyên, không bị bắt cứ rằng buộc, tac đông khách quan nào Yếu tổ tựnguyện thể hiện ở sự thông nhất ý chí va bay tỏ ý chí của các bên trong việc

giao kết hop đồng, Pháp lut ghi nhân trường hợp người tham gia giao dich ma

không tự nguyên, bị lừa đối, nhằm lẫn, đe doa thi giao dich do sẽ vô hiệu

* Đổi với hộ gia dinh

Căn cử khoăn 29 Điển 3 Luật Đất dai 2013, để được sác định tư cách

thành viên trong hô gia đính vả có chung QSDB thì các thành viên của hộ gia đình cén théa mãn các điều kiện sau (i) thành viên trong hộ lả những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy đính của pháp luật hôn nhân gia đỉnh, (ii) thảnh viên trong hô phải dang sống chung, (ii) thành viên

trong hộ có quyển sử dung đất chung tai thời điểm được Nha nước giao đất,cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng dat, nhận chuyển quyên sử dụng dat

hi hộ gia đình tham gia chuyển nhượng QSDĐ, các thanh viên của hộgia dinh là chủ thể tham gia xc lập, thực hiện giao dịch hoặc ủy quyển cho

người đại diện tham gia ác lập, thực hiện Việc ủy quyển phải được lập thánh văn ban, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Khi có sự thay đỗi người đại diện,

Ehoận 1 Đậu 3 Bộ hật Dần nệm 2015

> Khoi Ì Đán 4 Bộ bit Din nhu 2015

a

phải thông báo cho các bên tham gia chuyển nhương QSDĐ biết Trường hopthành viên của hô gia đính tham gia chuyển nhượng QSDĐ không được cácthánh viên khác ủy quyền lam người đại điện thì thành viên đó là chủ thé của

quan hệ dân sự do mình sắc lập, thực hiện,

Căn cứ khoăn 1 Điểu 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoăn 5 Điều 14

"Thông tư 02/2015/TT-B TNMT, khi chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đỉnh thì

người đứng tên trên Giấy chứng nhân hoặc người được ủy quyển theo quy định của pháp luật dân sự chỉ được thực hiện việc ky hợp đồng, văn bản giao dich

về quyên sit dụng đất, quyển sở hữu tải sản gắn lién với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn ban có công chứng

‘hodc chứng thực Có thể nhận thay rằng, chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình.mang đặc điểm của chuyển nhương QSDĐ nói chung Tuy nhiên, sự khác biệt

cơ bản của giao dich này lả hộ gia đính khi chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia

đình thì sự ding ý và thống nhất ý chi của tất cả các thành viên trong hộ gia đình khí ký kết hop đồng là vấn dé pháp lý mẫu chốt cén phai được chú trong

để dam bão tính hợp pháp vả hợp đồng không bi vô hiệu

2.1.2 Đôi trợng, điều kiện và han mức nhận chuyén nhượng quyên sử dung

đất

Quyên sử dụng đất được xác đính là đối tương của quan hệ chuyểnnhượng QSDĐ, nhưng không phải QSDĐ nào cũng là đổi tượng được Nhànước cho phép chuyển nhượng Để trở thanh đối tượng của quan hệ chuyển.nhượng quyền sử dụng dat thi QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện nhất định theo

quy định của Luật Bat đai 2013

“gata Đang Cine G00), Pp tổ v op Ang chuẩn hương vinings cá

avg tt ie ab hn hổ Lag Son i ag Sơ Lin tục ithe, Ting Đghec Eat Ha Mô v30

* Điền k in cing

Quyén sử dung dat phải dap ứng các điều kiên chung theo quy định của

khoản 1 Điểu 188 Luật Bat đai 2013 thì mới có thé trở thành đối tượng của

quan hé chuyển nhương QSDB.

Cụ thé như sau: “ Người sử dụng đất duoc thực hiện các quyên chuyển

ap quyền

én sit dung đất lầu có các điều kiện sam đây

in nhượng, cho thué, cho thud lại thừa lỗ, tăng cho, thé c

sử chung dit: góp von bằng qu

@ C6 Gidy chứng nhận, trừ trường hop quy aimh tat khodn 3 Điễu 186 và

trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này,

Db Đất không có tranh chấp,

c Quyền sử dung đất không bt kê biên đễ bảo đấm thi hành án

di Trong thời han sử dụng đất ”

Tint nhất co Giấy chứng nhận quyền sử dung đất do cơ quan có thẩm

quyền cấp

Khai niên về Gidy chứng nhần quyển sử dụng đất được quy đnh tại khoản 16 Điển 3 Luật Dat đai 2013 như sau: "Giái sử đụng dong nhận qn

đắt quyền số lim nhà 6 và tài sản Rhác gắn liền với đắt là cining thực pháp lý

dé Nhà nước xác nhận quyền sử đụng đắt quyền sở hia nhà 6, tài sản khác

số hiữu nhà

nai đắt quyễigin liền với đất hợp pháp của người có quyéi

6 và quyên số hiữu tài sẵn khác gắn liền với

Giấy chứng nhận quyên sử dụng dat là một loại giấy tờ pháp lý thể hiện

sur công nhận cia Nha nước trước pháp luật vé quyền sử dung đất của chi thể,

1ä mình chứng cho quyển tai sản của người sử dụng đất với thửa đất đã được

"ắc lập; từ đỏ, NSDĐ được Nha nước bảo hộ các quyền vả lợi ích hợp pháp khi

xây ra tranh chấp hoặc bị xâm hại

Giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiên bất buộc trong giao dịch chuyểnnhượng QSDĐ Đổi với các giao dich chuyển nhượng QSDĐ không thuộcpham vi điển chính của pháp luật kinh doanh bắt động sản, các trường hợp nhânthửa kế QSDB có đủ điều kiên để được cấp Giầy chứng nhân hoặc không thuộc

23

đối tượng được mua nba ở tai Việt Nam thi được quyển chuyển nhương QSDBkhi có di các điều kiện khác theo quy định của pháp luật

Thứ hai, khi thực hiện việc chuyển nhượng thi đất không có tranh chấp

Đổ tránh tranh chấp của các bên sau khi thực hiện việc chuyển nhượng.QSDD, cũng như để bảo vệ quyển lợi cho bên nhận chuyển nhượng thì LuậtĐất dai đã đưa ra quy định chỉ những thửa dat không có tranh chấp mới được.phép chuyển nhượng, Hiện nay, để xác định đất có tranh chấp hay không thiUBND 224 lả cơ quan có thấmquyển xác nhân Khi có tranh chấp dat xy ra thìcác bên tự hòa gidi, ều không hòa giãi được thi gũi đơn đền UBND cấp zã nơi

có tranh chấp để hòa giải Do vay, khi cơ quan dia phương xác nhận dat đang

có tranh chấp thi các bên không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ.cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong bai cơ quan có thấm quyên,

Tuy nhiên, can phải xác định như thé nào 1a dat có tranh chấp, bản

của tranh chấp đó là để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người đang tranh

chấp hay việc "tranh chấp” đó chỉ với mục đích làm cho người có quyển sửdung đất không thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất do Thực tế đã cho.thấy có nhiều trường hợp chỉ vì không muốn cho người sử dụng đất chuyển

nhượng quyển sử dụng đất đó nên có người đã tạo ra lý do tranh chấp Khi đó,

các cơ quan nha nước có thẩm quyền về quản lý dat đai, các tổ chức có liênquan đến việc thực hiện thũ tục về chuyển nhượng quyên sử dụng đất đều tamđừng việc thực hiện đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết Đây lá việcnguy tao lý do tranh chấp với mục dich ngăn căn quyền chuyển nhượng chínhđáng là hảnh vi xâm phạm đến quyền sở hữu tai sản của người sử dụng đất và

co thể gây thiệt hại lớn cho họ nếu như họ mắt cơ hội chuyển nhượng quyển sử:dung dat để tạo vốn kinh doanh, sản xuất

‘Le Thị Tuân G019), Pip tế chuẩn nhượng qn chong đố và tực nến hành ngộn Tôn:

“Being tk Fs Phíc, Luận văn tac ĩ ộthọc, tường đụ học Luật Hà Nội v 25-26

Thicba, quyền sử dụng đất không bị kế biên để bao dim thi hảnh án.

Ké biến tải sản là một trong các biên pháp cưỡng chế thi hanh án Theo

đó, biển pháp nay được áp dụng Khi người phải thi hành án không tư nguyên.

dich chuyển nhương QSDĐ Pháp luật quy định điều nay để nhằm bão đâm ban

án, quyết định có hiệu lực trên thực tế, ngăn chăn việc tdu tán tai sin của người phải thi hành án, đồng thời hạn chế được các tranh chấp vé sau.

Khi Chấp hành viên ban hanh quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ thi

kể từ thời điểm nay người phải thi hành án không được tự minh chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thé chap, tăng cho, góp von và thừa kế QSDĐ, néu

người phải thi hảnh muốn thực hiện các quyền trên phải thông qua Chấp hảnh viên phụ trách vụ việc va phải được sự cho phép của Chấp hành viên, đẳng thời phải lâm theo những điều kiện theo quy định của pháp luật THADS Việc han

chế một số quyền nay chấm đút khi người phải thi hành án hoan thành nghĩa

‘vu tai sản của mình đổi với người được thí hành án, bằng quyét định giải ta kế

‘bién QSDĐ của Chap han viên, dén thời điểm nay QSDĐ của người phải thi

"hành án mới không bị hạn chế giao dich.

That he đất trong thời han sử dung

“Thời han sử dụng dat chính lả khoảng thời gian ma trong đó NSDĐ được

thực hiện quyển sử dung của mình Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn

cử zac lập QSDĐ ma thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, có 2 loại thời han sử dung đất là đất sử dụng

n định lâu dai va đắt có thời han sử dung đất”

Một là, dat sử dụng ôn định lâu dài Căn cứ theo Điều 125 Luật Dat dai

2013, người sử dung đất được sử dung đất én định lâu dai trong các trường hợp

sau

“pia as kD a0

Dabs Lis Laat Di ấm 2015

z

- Bat ở do hộ gia định, cá nhân sử dung,

- Bat nông nghiệp do công đẳng dân cư sử dụng,

- Bat rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên,

- Dat thương mai, dich vụ, đất cơ sở sản suất phi nông nghiệp của hé giađình, cả nhên đang sử dụng ôn định má không phải 1a đất được Nha nước giao

có thời hạn, cho thuê,

- Dat xây dựng trụ sở cơ quan đất trụ sở cơ quan nha nước, tổ chức chính.trị, tổ chức chính trị - xã hội), dat xây dựng công trình sự nghiệp của tỏ chức

sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính đắt zây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực vẻ kinh tế, văn hóa, xã hội, y té, giáo duc va đào

tạo, thé duc thé thao, khoa học vả công nghệ, mỗi trường, ngoại giao va các

công trình sự nghiệp khác),

- Đất sử dung vào muc đích quốc phòng, an ninh, Bat cơ sở tôn giáo đắt thuộc chùa, nha thở, nhà nguyên, thánh thắt, thánh đường, niêm phật đường, tu

viện, trường dao tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của td chức tôn giáo, các cơ sở

khác của tôn giáo được Nha nước cho phép hoạt động),

- Đất tin ngưỡng,

- Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng

cảnh, đất xây dựng các công trình công công khác không có mục đích kinh doanh,

- Dat lam ngiĩa trang, nghĩa dia,

‘cia tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng tir dat phi nông nghiệp

sử dung én định lâu dai sang đất phi nông nghiệp sử dung có thời han hoặc tirđất phí nông nghiệp sử dung có thời hạn sang đắt phi nông nghiệp sử dung 6n

định lâu dài,

- Dat của người nhân chuyển quyển sử dụng đất đối với loại đất được sửdung ôn định lâu đài

Heat là, đất sử dụng có thời hạn Đối với QSDĐ có thời hạn sử dụng đất

thì chỉ được tham gia vào giao địch chuyển nhượng QSDĐ trong khoảng thờigian mà Nha nước cho phép sử dung dat và người nhân chuyển nhương QSDB

cũng chỉ được phép sử dung at trong khoảng thời gian sử dung đất còn lại của

‘vén chuyển nhượng QSDĐ

Luật Đất đai năm 2013 quy định vẻ thời hạn sử dụng đất của hô gia đính,

cá nhân đôi với các loại đất như sau: Thời hạn sử dung dat 6 của hồ gia đình,

cá nhân là én định, lâu dai; Thời hạn giao đắt, công nhận QSDĐ nông nghiệp

đổi với hô gia đình, cá nhân trực tiép sản xuất nông nghiệp theo quy định tại

khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điển 129 của Luật nay

1a 50 năm Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hô gia đính, cá nhân không quá 5D năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cả nhân trực tiếp sản xruất

nông nghiệp nến có nhu cẩu thi được tiếp tục sử dung đất theo thời hạn quyđính tại khoản này Do đó, khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển nhương

QSDĐ phải théa mãn điển kiến trong thời han sử dụng đất đã được nhả nước giao đất, công nhận QSDĐ, cho thuê đất

* Điều kiện cụ thé

Ngoài các điểu kiến chung cần tuên thủ khi tham gia chuyển nhương'QSDP, hộ gia đính và cá nhân còn phải đáp ứng một số điểu kiện cụ thể quyđịnh tại Điều 191 (trường hợp không được nhân chuyển nhượng, nhận tặng choQSDB) và Điệu 192 (trường hợp hộ gia định, cá nhân chuyển nhượng, tặng choquyền sử dụng đất có điều kiện) của Luật Dat dai 2013 Cụ thể, Điều 101 LuậtĐất dai năm 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng

QSDĐ như sau:

6 chức, hộ gia đính, cả nhân, công đông dân cơ, cơ si tôn giáo, người

‘Viet Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có von dau tư nước ngoài không

nhượng, nhận tang cho quyên sử dung dat đổi với trường

‘hop ma pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Ed

~ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyên sử dung đấttrằng lúa, đất rừng phòng hộ, đắt rừng đặc dung của hô gia đình, cá nhân, trừtrường hop được chuyển muc đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sitdung dat đã được cơ quan nha nước có thẩm quyên phê duyệt.

- Hộ gia đỉnh, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được

nhận chuyển nhượng, nhận tng cho quyên sử dung đắt trồng lúa

- Hồ gia định, cá nhân không được nhân chuyển nhương, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất 6, đắt nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bão về nghiêm ngặt, phân khu phục héi sinh thai thuộc rừng đấc dụng, néu không sinh sống trong ktm vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Ngoài ra, Nha nước cũng quy định những trường hợp hộ gia đính, cá

nhân chuyển nhượng QSDĐ có điển kiện tại Điều 192 Ludt Bat đai năm 2013

nhữ sau

- Hô gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kế trong phân khu bao vệ

nghiêm ngặt, phân khu phục hỏi sinh thái thuộc rửng đặc dụng nhưng chưa có.điều kiện chuyển ra khỏi phân khu do thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho

quyên sử dung đất ở, đất rừng kết hop sản xuất nông nghiệp, lâm nghiép, nuôi

tréng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

- Hồ gia đình, cả nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông

nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhương, tăng choquyền sử dung đất ở, dat sản zuất nông nghiệp cho hộ gia đính, cá nhân dangsinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

- Hộ gia đỉnh, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nha nước giaođất theo chính sách hỗ trợ của Nha nước thi được chuyển nhượng, tặng choQSD Ð sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao dat theo quy định của Chính

phủ

Đổi với quyền sử dung đất nông nghiệp, đất rừng phòng hô, khu sinhthai, đất được giao theo chính sách hố trợ của Nha nước, déu được pháp luậtquy định thuộc những trường hợp bị cắm hoặc hạn chế chuyển nhượng Quy

định nay nhắm dim bảo việc khai thác sử dụng đất nông nghiệp trong hoàn.

cảnh nông nghiệp vẫn là ngành kinh tế chủ dao, trong đó đặc biệt bảo vệ đất trồng hia va dat rừng cũng như dm bảo cho những chính sách của Nhà nước.

được thực thí một cách có hiệu quả Bên canh dé việc chuyển nhương đất rừng,

phòng hồ, đất khu bao vé sinh th

Tuất hạn chế vi tính chất quan trong cia những loại đất nay"® Những quy định

, khu bão về nghiêm ngặt cũng được pháp

nay được đặt ra 1a hoàn toàn hợp lý béi nêu như không đặt ra các ràng buộc đó

thì vì lợi ích trước mắt, các chủ thể có đất sẽ thực hiện việc chuyển nhượng

QSDĐ cho các chủ thể có khả năng tải chính nhưng chưa chắc sẽ sử dụng đất đúng mục dich va có hiệu quả

Luật Dt đai cũng quy định một số điều kiện cụ thể đối với chủ thể nhận.chuyển nhượng QSDĐ có tính chất nước ngoài Cụ thể đổi với chủ thé 1a tổchức nước ngoài có chức năng ngoại giao thi không được nhân chuyển QSDĐ,doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoải, người VN định cư ở nước ngoài sử.dụng đất tai VN thi chỉ được nhận chuyển nhượng dat tại các khu công nghiệp,khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao Điểu nay là phủ hợp với thực

tế cũng như hướng van động của nên kinh tế thị trường

Ngoài ra, Điều 130 Luật Bat đai 2013 cũng quy định về hạn mức nhậnchuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cả nhân như sau: “Han

mức nhận chuyễn quyền sử dung đắt nông nghiệp của hỗ gia dinh, cả nhân

1 Han mức nhận cimyễn quyền sử dung đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá

han mức giao đất nông nghiệp của hộ gia dinh, cá nhân

uy đinh tại các Khoản 1, 2, 3 và Điều 129 cũa luật này

`" Nguyẫn Thị Bế Ngọc, se số đu rên dyin nhượng quyền se ông đít của hộ ga đền và cá nhân

"eo ph Mật Vit Nem Tp chí Niên lực Khoa lọc ae sẻ 42019, 22

ˆ° Nguyễn Xuân Hi C017), Phép aie chuẩn Hương ann sử ng đ và dục in Dã hành rã tàn

"phổ Yên Bác tầh Tên Ba gia doen 70112017, Toàn vn tae sĩ Luật học, Tường Đụ học Luit Hà Nội,

Bs

”

2 Chính phũ quy định hạn mức nhận cing in đụ

của hộ gia đình cá nhân phù hợp với diéu kiên cụ thé theo ting vùng và từng

in sử chang đắt nông nghiệp

Thời fp

Han mức đối với đắt nông nghiệp không chỉ áp dụng khí được Nhà nước giao dat ma còn có trong trường hợp hô gia đính, cả nhân nhân chuyển quyền

sử dụng đất Đây là hai trường hợp hoàn toàn khác nhau Dat dai thuộc sở hữu:

toán dân do Nhà nước đại dién chủ sở hữu và thông nhất quan ly, và Nha nước

trao quyền sử dung đất cho người sir dụng đắt Trên cơ sở đó, sự giao dat nôngnghiệp được hiểu như hình thức Nhà nước trực tiép trao quyền sử dụng đất cho

hô gia định, cả nhân sin xuất, kinh doanh trong ngành nông nghiệp Còn đổi

với nhận chuyển quyển sử dung đắt, có thể hiểu là một hình thức gián tiếp trao

quyền sử dụng đất của Nhà nước, tức là trao quyền sử dung đất thông qua một

cá nhân, hộ gia đính khác Nhận chuyển quyển sử dung đất nông nghiệp bao.gồm có nhận chuyển nhương, nhận thừa kể, được tăng cho, nhân góp vẫn

Khoản 8 Điều 120 Luật Dat đai 2013 quy định: “Diện fích đất nông

nghiệp của hộ gia đình cá nhân đo nhân cimyễn nhượng thud, thud lai, nhận

thita ké, được tăng cho quyên sử đụng đất nhân góp vin bằng quyền sử dungđất từ người Rhác, nhận khoán được Nhà nước cho thué đất không tính vào

hha mức giao

"mức nhận choy

dt nông nghiệp quy đinh tat Điều này” Theo quy định này, han

sử dụng dat nông nghiệp sẽ không được tính vào hạn nông nghiệp, phan được nhân chuyển quyển và phin được Nhà nước giao 1a hai phản tách biết, không gộp chung với nhau Va han mite nay

gap 10 lần đối với mỗi loại đất đã quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 129 Luật Dat

dai 201329

mức giao

* Ngô Hong Găng G017), 0ø dnt hơi mức gio ate và huễn ans gd nôngnghấp theo phip

tật cea Pt Ne, Hon hận tề nguập, Đường Đạihọc Lait Qube gi tr 25

Nội dưng quyên, nghĩa vụ của các bên trong hợp đông chuyén nhượngquyén sứ dung dat

Trong quan hệ chuyển nhuong QSDĐ, các bên chuyển nhượng va bên.nhận chuyển nhượng đêu có quyển và ngiĩa vụ để dam bao giao dich chuyển

nhượng thành công và nhằm hạn chế tối da tranh chấp Bộ luật Dân sự năm.

2015 và Luật Bat đai năm 2013 không quy định cụ thể về quyển va nghĩa vụcủa các bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, Luật Kinhdoanh bat đông sin năm 2014 lai có quy định về quyên và nghĩa vụ của các bêntrong hợp đồng chuyển nhượng QSDP tại Điều 38, 39, 40, 41 Luật Kinh doanh

bất động sẵn năm 2014

Đối với quyền và nghĩa vụ của bên cimyễn nhương quyén sử dụng đất

Căn cứ theo Điển 38 Luật Kinh doanh bat đông sản năm 2014, bên.

nhượng quyền sử dụng dat có quyển: Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng

chuyé

quyền sử dung đất thanh toán tiên theo thời han và phương thức đã théa thuéntrong hợp đông, Yêu cầu bên nhận chuyển nhương quyền sử dụng dat nhận dattheo đúng thời han đã théa thuân trong hop đồng, Yêu cầu bên nhận chuyểnnhượng quyển sử dung dat béi thưởng thiệt hai do lỗi của bên nhận chuyển

nhượng gây ra; Không ban giao dat khi chưa nhân đủ tiễn, trừ trường hợp các

‘bén có théa thuên khác, Các quyển khác trong hop đồng,

Quan hệ chuyển nhương QSDĐ là một quan hệ có dén bú Trong đó, bênchuyển nhượng vì các lý do khác nhau có nhu cầu chuyển QSDĐ của minhsang cho một chủ thể khác để thu lại một khoản lợi ích vật chat tương ứng vớigiá trị QSDĐ đó Vi thế, mục đích hướng tới của bên chuyển nhượng là khoăn.tiền từ việc chuyển nhượng QSDĐ Do đó, pháp luật ghi nhận va bão hộ quyền.yêu câu bên nhận chuyển nhượng QSDĐ thanh toán đủ va đúng hạn khoản tiền

‘ma hai bén đã théa thuận trong hop dng Bên cạnh đó, vi đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trì khai thác và dem lại lợi nhuân dồi đảo, vậy nên

QSDD thường có giá trị rất lớn Chính vi thé, pháp luật cũng ghi nhân cáctrường hợp bên nhận chuyển nhượng trả tién chậm Theo đó, khi bên nhận

bì

chuyển nhượng QSDĐ châm trả tiền thì bên chuyển nhượng QSDĐ có thé gia

‘han để bên kia có thể hoàn thành nghĩa vụ Nếu quá thời hạn nay ma nghĩa vuvẫn chưa được hoản thảnh thi theo yêu cầu của bên chuyển nhượng QSDĐ, bên.nhân chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ bổi thường thiệt hại Ngoài ra,trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tién thì họ phải trả lãi đổivới số tiễn châm trả theo lai suất cơ bản do Ngân bảng Nhà nước công bồ tươngứng với thời gian chậm tra tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa

thuận khác

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cứng quy định vẻnghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDD tại Điều 39 Theo đó, bên chuyển.nhượng QSDĐ có nghĩa vụ: Cung cấp thông tin đẩy đủ, trung thực về quyền sitdụng đất vả chịu trách nhiệm về thông tin do minh cung cấp, Chuyển giao đấtcho bên nhân chuyển nhương quyền sử dụng đất đủ điện tích, đúng vi ti và

tình trạng dat theo thöa thuận trong hợp déng, Lâm thủ tục đăng ký đất dai theo quy quy định của pháp luật vẻ đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dung

đất, quyên sở hữu nha ở và tài sin khác gắn lién với đất cho bên nhận chuyểnnhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản để nghĩ tự làmthủ tục cấp giấy chứng nhận; B di thường thiệt hai do lỗi của minh gây ra; Thực

hiên ngiĩa vụ tai chính với Nhà nước theo quy đính của pháp luật, Các nghĩa

‘vu khác trong hợp đông

Pháp luật kinh doanh bat động sản đã quy định nghĩa vụ của bên chuyểnnhượng tương đổi chất chẽ Nghĩa vụ của bên chuyển nhương luôn hướng tớiviệc bão vé lợi ich hợp pháp của người nhận chuyển nhượng, bảo đầm cho việcthực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cach nghiêm túc Pháp luật quy đìnhngười chuyển nhượng cỏ nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển.nhượng quyển sử dung đất dit diện tích, đúng hạng dat, đúng loại đất, đúng vitrí, đúng tinh trạng như đã thöa thuận trong hợp dong Mặt khác, người chuyển

nhượng còn phải giao các giấy từ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho người

nhận chuyển nhượng để họ lam cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa dat

chuyển nhượng khi đến lam thủ tục tai cơ quan nha nước có thẩm quyền, tránh.hiện tượng người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dung có trong tay giấy

tờ nay để “cùng chuyển nhượng cho nhiễu người”

Dét với quyén và ngiữa vụ của bên nhận chuyén nhượng quyền sử đụng

Hiện nay, theo Luật Kinh doanh bất đông sản năm 2014, quyền của bên

nhân chuyển nhương QSDĐ bao gồm: Yêu céu bên chuyển nhượng cùng cấpthông tin đây đũ, trung thực về QSDĐ chuyển nhượng, Yêu cầu bên chuyển.nhượng làm thủ tục vả giao Giấy chứng nhận QSDĐ, quyển sở hữu nhà 6 vàtải sản khác gắn lién với dat, Yêu cau bên chuyển nhượng QSDĐ giao dat đủ

dign tích, đúng vi tri và tinh trang đất theo thöa thuận trong hợp đồng, Yêu câu.

‘vén chuyển nhượng QSDĐ bôi thường thiệt hai do lỗi của bên chuyển nhượnggây ra, Có QSDD kể từ thời điểm nhận ban giao đất từ bên chuyển nhượng;

Các quyển khác trong hợp đẳng

Pháp luật cũng quy định về nghĩa vu của bên nhận chuyển nhượng quyển

sử dung đất như sau: Thanh toán tiễn cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng

đất theo thời hạn và phương thức thöa thuận trong hop đồng, Bảo đảm quyển

của bên thứ ba đối với dat chuyển nhượng, B di thường thiệt hại do lỗi của minh

têy ra, Thực hiện nghĩa vu tài chính với Nhà nước theo quy đính của pháp luật, Các nghĩa vụ khác trong hợp đẳng,

Nhu vậy, pháp luật đã quy định về quyển va nghĩa vu của các bên tham.gia quan hệ chuyển nhương quyển sử dụng đắt tương đổi đẩy đủ Quyên của

‘bén nảy là nghĩa vụ của bên kia va ngược lại Các quy định này nhằm đảm bảo

quyển vả lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng,

đẳng thời bao về lợi ich của chủ sở hữu ma Nhà nước là người đại diện

3.14 Giá đất, giá chuyén nhượng quyên sử tụng dat

Căn cứ theo khoăn 19 Điều 3 Luật Đất dai 2013, giá dat được hiểu nhưsau: “Giá đất là giá tri của quyền sử dung đất tính trên một don vị điện tích:

cắt" Giá tr QSDĐ là giá trị bằng tiên của QSDĐ đối với một diện tích đất zác

Ey

định trong thời han sử dụng đất xc định Luật Dat dai năm 2013 đã quy định việc định giá dat phải đảm bão nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thi

trường Ở mỗi địa phương sẽ có một bang giá đất khác nhau do UBND tinh,

thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của Luật Bat dai Giá

đất nay thường xuyên được sửa đổi, bd sung kịp thời khi có sư biển đông vềgiá đất trên thị trường để tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhả nước, giãi quyết

vẫn để béi thường giải phóng mặt bằng va diéu tiết nguồn thu nhập từ việc

chuyển QSDĐ của NSDĐ”1, Tuy nhiên bang giá đất nay không bắt buộc các

tên phải tuân theo khi thỏa thuận về giá trong hợp đồng chuyển nhượng QSDB.Giá chuyển nhương QSDĐ là gia đất được hình thành do sự thöa thuậngiữa những người sử dụng đất với nhau trong các giao dịch dat đai Giá dat nayphân ánh đúng bin chất của giao dich về đất dai là sự tự do ý chí giữa các bền.Giá chuyển nhượng QSDĐ thay đổi theo giá thị trường va nó phụ thuộc vào.nhiễu yếu tổ như hệ cung cầu, cơ sở hạ tng khu dân cư (đường giao thông, cấpđiện, nước ) Hiện nay, Nha nước không quy định vẻ van dé nay, giá đắt theo

giá thi trường la giá đất hình thành qua các hoạt động của thi trường, không phụ thuộc vào gia Nhà nước

‘Trén thực tế giá dat và giá chuyển nhượng không phải lúc nao cũng bangnhau, thông thường thi giá chuyển nhương QSDĐ của hô gia đỉnh, cả nhân sẽ

han chế phan nao số tién phải dong thuế theo quy định??

° Nggễn Juin Bà G017), Pháp it về cnn acs ain sit cong để và thực tỗn httpd

Yin Ba Ảnh Tên Bã gia doar 2011-2015, Lg vin thạc sĩ Luật hạc Trường Đụ học Lait Hà Nội, 68.

‘Li Thị Thuận G019), Php tổ chug nương qn chang đố và tực nến hành tạ hgộn Fs

Trởng tk Ps Pe Luận văn tục ĩ Luật học, Sường Đụ học Luật Hà Nội tr 3L