Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường: Bình luận chế độ quản lý nhà nước về đất đai theo Luật Đất đai 2013

Phạm vi nghiên cứu của ề tài là: về phạm vi nghiên cứu, ề tài không ánh giá, bình luận, phân tích tất cả 15 nộidung của quản lý nhà n°ớc về ất ai, mà tập trung các nội dung c¡ bản sau ây

BỘ T¯ PHÁPTR¯ỜNG ẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

KKK

BINH LUẬN CHE Ộ QUAN LY NHÀ N¯ỚC

VE DAT DAI THEO LUAT DAT DAI 2013

Chi nhiém dé tai: TS Tran Quang Huy

Truong Dai hoc Luật Hà Nội

MA SỐ: LH — 2014 — 50 / DHL - HN

Hà Nội, 2015

NHỮNG NG¯ỜI THAM GIA THỰC HIỆN È TÀI

NA TU CACH

STT HO VA TEN NOI CONG TAC

THAM GIA

; Chu nhiém dé tai;

| TS Trân Quang Huy Tr°ờng DH Luật HN

Tác gia CD05; CD16

Thu ky dé tai;

6) TS Nguyễn Thị Nga Tr°ờng DH LuậtHN | Tác gia C03; CD04;

C07; CD13 PGS TS.

3 - , Tr°ờng DH LuậtHN | Tác gia C01; CD02

Nguyên Quang Tuyên

+ TS Nguyễn Thị Dung Tr°ờng DH LuậtHN | Tác gia CD15; CD17

5 | TS.Nguyễn T.HồngNhung | Tr°ờng H Luat HN | Tác giả CD11

6 TS Phạm Thu Thủy Tr°ờng DH LuậtHN | Tác giả CD06; CD08

7 ThS ỗ Xuân Trọng Tr°ờng DH LuậtHN | Tác gia CD12; CD14

8 ThS Lê thi Ngoc Mai Tr°ờng DH LuậtHN_ | Tác gia CD09; CD10

MỤC LỤC

TrangPHAN I: Báo cáo tổng thuật - 6 St 11111 1 1E 1111111 1 1 1H11 TH ru |PHAN II: Các chuyên ề nghiên cứu - - + se E+E+E£E+EEEE£EEEEE+E+EEEEeEeEerrkrees 52Chuyên ề 1: Tổng quan chung các vấn ề quản lý nhà n°ớc về ất ai, các nội dungc¡ bản trong quản lý nhà n°ớc về ất ai

Tác giả: PGS TS Nguyễn Quang TUyen Set SESE*EEEEEEEESEEEEErkrerrrersed 52Chuyên ề 2: Nghiên cứu mô hình quản lý nhà n°ớc và nội dung quản lý ất ai ởmột số n°ớc trong khu vực và thế giới- Kinh nghiệm thực tiễn cho Việt Nam

Tác giả: PGS TS Nguyễn Quang THWẾN - +5: tt SEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkrkrkrrees 70Chuyên ề 3: Bình luận các quy ịnh về quy hoạch và kế hoạch sử dụng dat

Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga SE 111 1111111111111 E111 Ha 98Chuyên ề 4: Binh luận các quy ịnh về hệ thống thông tin ất dai

Tác giả: TS Nguyên Thị ÌNØ SE SE SE SE TT HH HH He 110Chuyên ề 5: Binh luận các quy ịnh về giao dat, cho thuê dat

Tác giả: TS Trần Quang HHu SE SE EEEEEEE SE 11111112 g 12]Chuyên ề 6: Binh luận các quy ịnh về chuyên mục dich sử dung dat

Tác giả: TS Phạm Thu TÏH[J) c2 1111101 v12 111111111111 11x tra 135Chuyên ề 7: Bình luận các quy ịnh về các tr°ờng hop thu hồi dat

Tác giả: TS Nguyên Thị Nga ST tt 1 11111E111111111111E11101 1111111 ru 146Chuyên ề 8: Binh luận các quy ịnh về bồi th°ờng, hỗ trợ và tái ịnh c°

Tác giả: TS Phạm Thu THUY ào 5555511 33 1111111111111 160Chuyên ề 9: Bình luận các quy ịnh về ng ký ất ai

Tac giả: Thế Lê Thị Ngọc ÌMÍGi c c2 1101111011 31 3333315351151 xez 174Chuyên ề 10: Bình luận các quy ịnh về cấp giây chứng nhận quyên sử dụng ất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với dat

Tac giả: Thế Lê Thị Ngọc ÌMÍGi -ccc 111111110 11 33 3333333353515 xxs 187Chuyên ề 11: Bình luận các quy ịnh về tiền sử dụng ất, tiền thuê ất với tính cách

là những nguồn thu quan trọng của ngân sách nhà n°ớc từ ất ai

Tác giả: TS Nguyên Thị Hong Nhung c1 1 1E rrgr°yt 197Chuyên ề 12: Bình luận các quy ịnh về các khoản thuế liên quan ến dat ai, tác

ộng của các sắc thuê liên quan ến nguồn thu ngân sách từ ất ai

Tác giả: ThS ỗ Xuân THỌNg ST E E111 EE 1111111 121E1E111111 11 ru 205Chuyên ề 13: Bình luận các quy ịnh về thủ tục hành chính về ất ai

Tác giả: TS Nguyễn Thị ÌNEa St 111111 1812111111111 12 1121111111 g 223Chuyên ề 14: Bình luận về hòa giải trong giải quyết tranh chấp ất ai ở Luật ất ai2013.

Tác giả: ThS ồ Xuân TFỌNg - SE SE E111 E111 HH re 241Chuyên ề 15: Bình luận các quy ịnh về giải quyết tranh chap ất ai

Tác giả: TS Nguyên Thi DUg - - cS tSESEEEEEEEEEEEEEEEEE TK He 248Chuyên ề 16: Bình luận các quy ịnh về thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm phápluật ất ai

Tác giả: TS Trần Quang lHuy SE vSkSE SE EEEEEEEEEESEEEEEEEEE HT ri 260Chuyên ề 17: Bình luận các quy ịnh về giá ất, tác ộng của giá ất trong việc thịtr°ờng hóa quan hệ ất ai theo quy ịnh của Luật ất ai nm 2013

Tác giả: TS Nguyên Thị DDHg c5 SE 31323 3 EE5E5111111115111115111112 1 e0 271DANH MỤC TAI LIEU THAM KHẢO :-5:25+22++2cczxvsevsrvsrxsrrree 290

PHAN I

BAO CAO TONG THUAT

MỞ ẦU

1 Tính cấp thiết của ề tài nghiên cứu

Dat ai luôn là yêu tô không thé thiếu °ợc ối với bất cứ quốc gia nào Ngay từkhi loài ng°ời biết chn nuôi trồng trọt, thì vẫn ề sử dụng ất ai không còn ¡n giảnnữa bởi nó phát triển song song với những tiến bộ của nền khoa học kỹ thuật, kinh tế,

xã hội, chính trị Khi xã hội càng phát triển thì ất ai càng giữ vị trí quan trọng nh°Mác ã khng ịnh : “Lao ộng là cha ất là mẹ sản sinh ra của cải vật chất” Bởi

lẽ, ất ai là t° liệu sản xuất ặc biệt không thê thay thế °ợc, không có ất ai làkhông có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có quá trình lao ộng nào diễn ra vàkhông có sự tồn tại của xã hội loài ng°ời Không những vậy, xã hội càng phát triển thìnhu cầu sử dụng ất ngày càng lớn trong khi ất ai lại có hạn, iều ó ã làm choquan hệ giữa con ng°ời với ất ai ngày càng trở nên phức tạp Do ó, việc quản lýnhà n°ớc ối với ất ai luôn là mục tiêu quốc gia của mọi thời ại nhằm nam chắc vaquản lý chặt quỹ ất ảm bảo việc sử dụng ất ai tiết kiệm và có hiệu quả

Nhìn nhận rõ vấn dé tất yêu khách quan nêu trên, Dang và Nhà n°ớc ta ã và

ang từng b°ớc hoàn thiện hệ thống pháp luật về ất ai và các luật có liên quan vớinhiều thay ổi trong quản lí nhà n°ớc về dat ai

Theo ó, từ việc thực hiện Luật ất ai1987, Luật Dat ai 1993, qua hai lần sửa

ổi (1998, 2001) và Luật Dat dai 2003 Trên c¡ sở tổng kết, ánh giá và úc rút kinhnghiệm từ quá trình áp dụng pháp luật, những v°ớng mắc nảy sinh, từ sự phản hoi củacác c¡ quan, các tô chức và của ng°ời dân trong quá trình thực thi pháp luật , các vnbản ban hành sau có những iểm tiến bộ va thay ổi hợp ly h¡n các vn bản tr°ớc ó

ến Luật Dat dai 2003, công tác quản lý dat ai có nhiều chuyền biến tích cực và dan

i vào nề nếp, công tác quy hoạch sử dụng ất °ợc triên khai ồng bộ ở mọi cấp mọingành, việc phân b6 quỹ ấtáp ứng co bản cho các mục tiêu kinh tế xã hội, chuyêndich c¡ cau sử dụng ất ã t°¡ng thích với c¡ cấu kinh tế xã hội, quỹ ất nông nghiệpc¡ bản áp ứng nhu câu an ninh l°¡ng thực quốc gia, ất dành cho công nghiệp, dịch

vụ, phát triển kết cấu hạ tầng từng b°ớc áp ứng sự nghiệp công nghiệp hóa, cácquyền của ng°ời sử dụng ất ngày càng °ợc mở rộng Thị tr°ờng bất ộng sản, trong

ó có thị tr°ờng quyền sử dụng ất ã tạo °ợc c¡ chế hoạt ộng, phát triển t°¡ng ối

ồng bộ Chính sách tài chính từng b°ớc °ợc hoàn thiện theo h°ớng tiếp cận c¡ chếthị tr°ờng, °a ất ai trở thành nguôn nội lực lớn, nguồn vốn dé phát triển ất n°ớc.Bên cạnh ó, hệ thống tô chức bộ máy quản lý nhà n°ớc về ất ai °ợc củng cố, mởrộng, ặc biệt là ở c¡ sở, cán bộ làm công tác quản lý ất ai °ợc tng c°ờng; cảicách thủ tục hành chính về ất ai °ợc quan tâm, ây mạnh; công tác giải quyết khiếu

nại, t6 cáo về ất ai °ợc các ngành, các cấp quan tâm, tình trạng khiếu kiện về dat

ai từng b°ớc °ợc hạn chế, gop phan bao ảm an ninh chính tri và trật tự xã hội

Song, trong quá trình thi hành pháp luật ất ai vẫn bộc lộ nhiều hạn chế v°ớngmắc Chủ tr°¡ng, chính sách và pháp luật ất ai còn một số nội dung ch°a rõ, ch°aphù hợp, nhiều nội dung là iểm nghẽn lớn trong quá trình ảm bảo lợi ích của Nhàn°ớc, doanh nghiệp và nhân dân, ặc biệt là van ề thu hồi ất phục vụ cho mục tiêuphát triển kinh tế còn lạm dụng nhiều ở các ịa ph°¡ng Các quy ịnh về giá ất cònkhiên c°ỡng và không phù hợp với quy luật thị tr°ờng Hệ thống pháp luật ất ai còncông kénh, thiếu ồng bộ, nhiều iểm ch°a thống nhất trong hệ thống pháp luật ất dai

và không t°¡ng thích với nhiều luật khác nh° Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinhdoanh bat ộng sản, Luật ầu t°

Nhm tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật ất ai và ể khắc phục những tồntại nói trên, ngày 29/11/2013, Luật Dat ai 2013 °ợc Quốc hội thông qua gồm 14ch°¡ng và 212 iều, có hiệu lực pháp lý từ ngày 1/7/2014 là một trong những ạo luậtquan trọng nhằm góp phan 6n ịnh kinh tế xã hội, xây dựng các quan hệ ất dai mớitrên nền tảng của chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai, °a các quan hệ ất ai lên mộttầm cao mới của thời kỳ công nghiệp hóa và hiện ại hóa ất n°ớc ạo luật này ã

°ợc hàng triệu ồng bào cả n°ớc óng góp ý kiến, °ợc các bộ ngành trung °¡ng,các c¡ quan nhà n°ớc tại ịa ph°¡ng thảo luận tại hàng nghìn cuộc họp, hội thảo khoahọc nhắm hoàn thiện các chế ịnh c¡ bản của luật ất ai Luật Dat dai 2013 °ợc

ánh giá là ã có những thay ổi c¡ bản vé chất, trong ó, chế ịnh quan lí nhà n°ớc

ối với ất ai cing là một trong những nội dung °ợc sửa ổi, bố sung dé phù hợpvới thực tiễn và xu h°ớng hội nhập toàn cầu hóa trong giai oạn hiện nay

ề góp phân tìm hiểu, nghiên cứu Luật Dat ai 2013, triển khai thi hành các quy

ịnh của Luật ất ai mới, tng c°ờng công tác tuyên truyền giáo duc và phố biếnchính sách, pháp luật ất ai ến ng°ời làm công tác quản lý nhà n°ớc, ến ng°ời sửdung ất, nhóm tác giả ã lựa chọn nội dung: “ Binh luận chế ộ quản lý nhà n°ớc vềdat dai trong Luật Dat dai 2013” làm ề tài nghiên cứu

2 Tình hình nghiên cứu

Luật ất ai 2013 °ợc Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 trên c¡ sở kế thừa

và phát huy tất cả những thành tựu ạt °ợc trong quản lý nhà n°ớc về ất ai từ tr°ớctới nay, ặc biệt trong 10 nm qua khi thực thi Luật ất ai 2003 Do vậy, nếu thuầntúy liên quan ến tình hình nghiên cứu có thể nêu một số tài liệu quan trọng sau ây:+ Bản tổng hợp ý kiến của các bộ ngành, ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phốtrực thuộc trung °¡ng, ý kiến của nhân dân trên các ph°¡ng tiện thông tin ại chúng

về góp ý cho việc sửa ôi luật ất ai liên quan ến quản ly nhà n°ớc về ất dai

+ Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi tr°ờng về tổng hợp các ý kiến góp phansửa ối Luật ất dai

+ Báo cáo cáo thấm tra của Uy ban Pháp luật của Quốc hội về Dự án luật ất daisửa ổi;

+ Các kỷ yếu Hội thảo do Bộ Tài nguyên và Môi tr°ờng, Viện Nghiên cứu lập

pháp; Tr°ờng ại học Luật Hà Nội tổ chức óng góp ý kiến ể xây dựng Luật ất aitrong thời gian vừa qua.

+ Các bài viết ng trên các tạp chí chủ yếu nh°: Tạp chí Luật học, Tạp chí Nhàn°ớc và Pháp luật, Tạp chí thanh tra, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Tạp chí Tàinguyên và Môi tr°ờng óng góp ý kiến cho việc sửa ổi Luật Dat ai

+ Các óng góp ý kiến trong việc xây dựng Luật ất ai và các khuyến nghị củaNgân hàng thế giới (WB) về việc hoàn thiện pháp luật ất ai ở Việt Nam

3 Ph°¡ng pháp nghiên cứu

ề thực hiện °ợc mục ích, dé tài dựa trên quan iểm duy vật biện chứng vàduy vật lịch sử của chủ ngh)a Mác-Lê nin, các quan iểm của ảng và Nhà n°ớc ta vềchính sách và pháp luật ất ai trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ại hoá ất n°ớc

và xu thế hội nhập; nghiên cứu các quan iểm, các luận iểm của các chuyên gia khoahọc pháp ly Việt Nam về các nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp ến quản

lý nhà n°ớc về ất ai - xem ó là c¡ sở ph°¡ng pháp luận giải quyết những vấn ềthuộc nội dung của dé tài

Bên cạnh ó, ề tài còn sử dụng các ph°¡ng pháp nghiên cứu khoa học, cụ thểnh°: ph°¡ng pháp tổng hợp; ph°¡ng pháp phân tích, ánh giá; ph°¡ng pháp hệ thống:ph°¡ng pháp lịch sử cụ thể; ph°¡ng pháp thống kê; ph°¡ng pháp so sánh luật học

ể ảm bảo cho những lập luận của nhóm tác giả °a ra có tính logic, chặt chẽ vàthuyết phục

4 Mục ích nghiên cứu của ề tài

ề tài bình luận khoa học vé “Bình luận chế ộ quản ly nhà n°ớc về ất ai trongLuật Dat ai 2013” nhằm dat °ợc các mục dich sau:

Thứ nhất, phân tích, bình luận làm sáng tỏ các quy ịnh của pháp luật hiện hành

về các nội dung c¡ bản trong quản ly nhà n°ớc về ất ai tại Luật Dat ai 2013

Thứ hai, tìm hiểu các quy ịnh của pháp luật ể góp phần °a Luật vào cuộcsống, truyên truyén, giáo dục và phô biến pháp luật ất ai ến moi cấp, mọi ngành vàmọi ng°ời, giáo dục ý thức pháp luật ất ai trong nhân dân dé thực hiện úng và thựchiện tốt pháp luật về ất ai

Thứ ba, thông qua việc nghiên cứu ể giúp các c¡ quan quản lý nhà n°ớc về ất

ai hiểu rõ các nội dung quản lý nha n°ớc dé thực thi pháp luật, thấy rõ trách nhiệmcủa minh dé tng c°ờng các hoạt ộng quản lý nhà n°ớc về ất ai

Thứ tw, kết quả nghiên cứu của dé tài sẽ góp phan cung cấp thêm nguồn tai liệucho các giảng viên, sinh viên nghiên cứu, tìm hiểu và phát triển tốt h¡n trong giảngdạy, học tập và nghiên cứu khoa học.

5 ối t°ợng và phạm vi nghiên cứu

ối t°ợng nghiên cứu của ề tài là:

Bình luận các quy ịnh cụ thé của Luật ất ai nm 2013 về những nội dung c¡bản nhất trong quản lý nhà n°ớc về ất ai

Phạm vi nghiên cứu của ề tài là:

về phạm vi nghiên cứu, ề tài không ánh giá, bình luận, phân tích tất cả 15 nộidung của quản lý nhà n°ớc về ất ai, mà tập trung các nội dung c¡ bản sau ây: Bìnhluận các quy ịnh về quy hoạch và kế hoạch sử dụng ất; Bình luận các quy ịnh vềgiao ất, cho thuê ất, thu hồi ất, chuyển mục ích sử dụng ất, ng ký quyền sửdụng ất, cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng ất; tài chính về ất ai và giá ất; giảiquyết tranh chấp ất ai và thanh tra, giám sát, xử lý các vi phạm pháp luật ất ai

6 Nội dung nghiên cứu

ề ạt °ợc mục ích nêu trên, ề tài tập trung nghiên cứu một số nội dung chủyếu sau:

- Nghiên cứu một số van dé lý luận về quan lý nhà n°ớc về ất ai, nội dungquản lý nhà n°ớc về ất ai

- Nghiên cứu chính sách, pháp luật của một số quốc gia trên thế giới và khu vực

về quản lý nhà n°ớc về ất ai và rút ra những kinh nghiệm cần thiết cho Việt Namtrong quá trình xây dựng pháp luật và tô chức thực thi có hiệu quả các nội dung nàytrên thực tế;

- Phân tích, ánh giá pháp luật thực ịnh về quản lý nhà n°ớc ối với ất ai kể

từ Luật ất ai 2013 trở về tr°ớc trên c¡ sở lồng ghép với việc nghiên cứu thực tiễn ápdụng pháp luật về van dé nay ở một số ịa bàn, khu vực nhằm chỉ ra những thành tựu

ã ạt °ợc d°ới góc ộ pháp luật và cả c¡ chế thực thi ồng thời, chỉ ra °ợc nhữngtồn tại, bất cập, không phù hợp của những chế ịnh cụ thê là nguyên nhân trực tiếp tác

ộng tới thực tiễn thi hành khó khn và phức tạp trong thời gian qua;

- Phân tích và ánh giá tính thông nhất, tính hợp lý, tính khả thi và tính hiệu quảcủa các quy phạm pháp luật ất ai trong quản lý nhà n°ớc về ất ai Từ ó góp phầnhiểu rõ các nội dung c¡ bản nhất trong quản lý nhà n°ớc về ất ai không chỉ chong°ời làm quan lý mà còn ối với ng°ời sử dung ất khi thực hiện các quyền của mìnhtrong tiếp cận ất ai

PHAN BAO CÁO TONG HỢP KET QUÁ NGHIÊN CỨU

Về c¡ bản, ề tài bao gồm 16 chuyên ề, °ợc chia thành 2 nội dung chính sau:

- Tổng quan chung các van dé quản lý nhà n°ớc ối với ất ai

- Bình luận các nội dung c¡ bản trong chế ịnh quản lí nhà n°ớc ối với ất ai

về: Quy hoạch và kế hoạch sử dụng ất; Hệ thống thông tin ất ai; Giao ất, cho thuê

ất; Chuyển mục ích sử dụng ất; Các tr°ờng hợp thu hồi ất; Bồi th°ờng, hỗ trợ vàtái ịnh c°; ng ký ất ai; Cấp giấy chứng nhận quyên sử dung ất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gan lién voi dat; Tién str dung dat, tién thué dat; Cac khoan thuéliên quan ến dat ai; Giá ất; Thủ tục hành chính về dat ai; Giải quyết tranh chấp dat

ai và thanh tra, kiểm tra và xử ly vi phạm pháp luật ất dai

1 Tổng quan chung các vấn ề quản lý nhà n°ớc về ất ai

1.1 Khái niệm quản lý nhà n°ớc

Bằng việc dựa trên các khái niệm quản lý nhà n°ớc d°ới góc ộ là một thuật ngữhành chính; Dựa theo Từ iển Luật học; Từ iển Giải thích thuật ngữ Luật học và theoGiáo trình Luật hành chính Việt Nam, tác giả nhận dạng những ặc tr°ng c¡ ban củaloại hình quản lý nhà n°ớc gồm nm ặc iểm nh° sau: (1) Quản lý nhà n°ớc °ợcthực hiện dựa trên c¡ sở quyên lực nhà n°ớc; (2) Chủ thê của quản lý nhà n°ớc là các

tổ chức hay cá nhân mang quyên lực nhà n°ớc trong quá trình tác ộng tới ối t°ợngquản lý; (3) Khách thể của quản lý nhà n°ớc là trật tự quản lý nhà n°ớc; (4) Pháp luật

là ph°¡ng tiện chủ yếu ể quản lý nhà n°ớc; (5) Quản lý nhà n°ớc °ợc giới hạn trongphạm vi lãnh thé quốc gia và °ợc phân biệt với quản ly mang tính chất nội bộ một tôchức xã hội, oàn thể, ¡n vị, xí nghiệp, một cộng ồng dân c° mang tính tự quản.1.2 Khái niệm quản lý nhà n°ớc ối với ất ai

Quản lý nhà n°ớc ối với ất ai là một thuật ngữ °ợc sử dụng phô bién trongcác vn bản pháp luật ất ai Tuy nhiên, Luật ất ai 2003, Luật Dat dai 2013, trongphân giải thích thuật ngữ lại không ề cập ến khái niệm này Trên c¡ sở tìm hiểu kháiniệm về quản lý nhà n°ớc nói chung, chúng ta có thé °a ra quan niệm vẻ quan lý nhan°ớc ối với ất ai nh° sau: Quản lý nhà n°ớc ối với ất dai là hoạt ộng của cácc¡ quan có thẩm quyên theo quy ịnh của pháp luật trong việc xây dựng và tổ chứcthực hiện trên thực tế các chỉnh sách của Nhà n°ớc về l)nh vực ất ai

Bên cạnh những ặc iểm của quản lý nhà n°ớc nói chung, quản lý nhà n°ớc ốivới ất ai còn mang một số ặc tr°ng ặc thù c¡ bản sau ây: 7# nhát, quản lý nhan°ớc về ất ai tiếp cận và vận hành trên quan iểm quan ly tổng hợp các nguôn tàinguyên thiên nhiên vì sự phát triển bền vững; Thi hai, quan lý nhà n°ớc về ất aimang tinh chất quan lý tổng hợp a ngành, a l)nh vực; Th ba, quản lý nhà n°ớc về

ất ai h°ớng tới việc xây dựng một nên quản trị ất ai hiện ại; Th tw, Nhà n°ớcmuốn quản lý ất ai thì phải thực hiện tốt công tác iều tra, quy hoạch, o ạc xác

ịnh rõ ràng ranh giới, diện tích, nguồn gốc sử dụng cing nh° xác lập ầy ủ hồ s¡pháp ly của từng thửa ất; The nm, quản lý nhà n°ớc về ất ai là một l)nh vực quản

lý vừa mang tinh chất vi mô vừa mang tinh chat vi mô; Th su, quan lý nhà n°ớc về

ất ai có mối quan hệ khng khít với các l)nh vực quản lý nhà n°ớc về vốn, quản lýnhà n°ớc về thị tr°ờng lao ộng, quản lý nhà n°ớc về khoa học - công nghệ; Thi? bay,

ối t°ợng của hoạt ộng quản lý nhà n°ớc về ất ai là ng°ời sử dụng ất (bao gồmcác tô chức, hộ gia ình, cá nhân) là khác nhau

1.3 Các c¡ quan quản lý nhà n°ớc ối với ất ai

Các c¡ quan quan lý nhà n°ớc ối với ất ai bao gồm các c¡ quan có thầmquyền chung là: Chính phủ, UBND các cấp va các c¡ quan thâm quyên riêng là: BộTài nguyên và Môi tr°ờng; Các Bộ, c¡ quan ngang Bộ và các c¡ quan quản lý ất ai.Tìm hiểu các quy ịnh của Luật Dat ai 2013 về c¡ quan quản lý ất ai chúng ta cóthé rút ra một số nội dung áng chú ý sau ây: Thi nhất, hệ thông c¡ quan quan lý ất

ai °ợc xác lập dựa trên nguyên tắc c¡ bản là quản lý a ngành, a l)nh vực; ồngthời, mỗi l)nh vực quản lý °ợc giao cho một ¡n vị ầu mối chịu trách nhiệm; Thi?hai, thành lập tổ chức dịch vụ công về ất ai bên cạnh c¡ quan quản lý ất ai; Thi

ba, hệ thông co quan quan lý ất dai °ợc củng cố, kiện toàn và thành lập thống nhất ởcác cấp ¡n vị hành chính; Thi tw, quản lí dat ai quan tâm ến việc củng có ội ngicán bộ ịa chính cấp xã

1.4 Nội dung quản lý nhà n°ớc về ất ai theo Luật ất ai 2013

Luật Dat dai 2013 quy ịnh nội dung quản ly nhà n°ớc về ất ai tại iều 22.Theo ó, quản lý nhà n°ớc về ất ai bao gồm các nội dung sau:

i) Ban hành vn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ất ai và tổ chứcthực hiện vn bản ó.

ii) Xác ịnh ịa giới hành chính, lập và quản lý hồ s¡ ịa giới hành chính, lập bản

ồ ịa chính

11) Khảo sát, o ạc, lập bản ồ ịa chính, bản ồ hiện trạng sử dụng ất và bản

ồ quy hoạch sử dụng ất; iều tra, ánh giá tài nguyên ất; iều tra xây dựng giá ất

iv) Quan lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất

v) Quản lý việc giao ất, cho thuê ất, thu hồi ất, chuyên mục ích sử dụng ất.vi) Quan lý việc bồi th°ờng, hỗ tro, tái ịnh c° khi thu hồi ất

vii) ng ky ất ai, lập và quản lý hồ so ịa chính, cấp GCNQSD, quyên sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với ất

viii) Thông kê, kiểm kê ất dai

ix) Xây dựng hệ thống thông tin ất ai.

x) Quản lý tài chính về ất ai và giá ất

xi) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyên và ngh)a vụ của ng°ời sử dụng dat.xII) Thanh tra, kiểm tra, giảm sát, theo dõi, ánh giá việc chấp hành quy ịnh củapháp luật về ất ai và xử lý vi phạm pháp luật về ất ai

xiii) Phổ biến, giáo dục pháp luật về ất ai

xiv) Giải quyết tranh chấp về ất ai; giải quyết khiếu nại, t6 cáo trong quản lý

và sử dụng ất ai

xv) Quản lý hoạt ộng dịch vụ về ất ai

1.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam từ việc tiếp cận, khảo cứu mô hìnhquản lí Nhà n°ớc và nội dung quản lí ất ai ở một số n°ớc trong khu vực vàtrên thế giới

Từ việc tiếp cận, khảo cứu mô hình quản lý nhà n°ớc và nội dung quản lý ất ai

ở một số n°ớc trong khu vực và trên thế giới nh°: Nội dung iều tra c¡ bản về ất ai

ở Thụy iển, Trung Quốc và Rumani; Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dung ất ở

Hàn Quốc,Trung Quốc, Malaysia, Thụy iền, Hà Lan, Hoa Kỳ, Canada và Úc; Nội

dung ng kí ất ai và tài sản gắn liền trên ất tại Úc, Anh, Hoa Ky, Scotland và HaLan; Nội dung về hệ thống thông tin ất ai và c¡ sở dữ liệu ất ai tại Liên minhChâu Âu, Thụy iển, Rumani và Úc; Nội dung quyên sử dụng ất của ng°ời n°ớc

ngoài theo quy ịnh của Hàn Quốc, Trung Quốc, ài Loan, Thụy iền và một số n°ớc

Châu Phi Tác giả ã rút ra những bài học kinh nghiệm mang tính gợi mở cho ViệtNam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện mô hình quản trị ất ai hiện ại nh° sau:

Tứ nhất, về quyền của ng°ời n°ớc ngoài SDD, phan lớn các n°ớc trong khu vực

và trên thế giới ều có quy ịnh hạn chế việc SD của ng°ời n°ớc ngoài so với côngdân n°ớc sở tại Vi du: Ở ài Loan, chỉ những nhà ầu t° có quốc tịch tại các n°ớccho phép công dân ài Loan thực hiện các quyền về ất ai thì mới °ợc thực hiệnquyền về ất ai t°¡ng tự tại ài Loan (iều 18, Luật ất ai) Hay tại hầu hết cácn°ớc Châu Phi ang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu ất ai ối vớinhà DTNN Khi ký kết các hợp ồng với nhà DTNN, các n°ớc th°ờng giao những loại

ất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử dụng ến v.v

Thứ hai, việc ng ky ất ai ều °ợc các n°ớc chú trọng thực hiện tạo c¡ sởcho việc xây dựng hệ thống hồ s¡ ất ai Trung Quốc quy ịnh van dé này trong Luật

ất ai Ở Rumani, Chính phủ âu t° kinh phí cho công tác ng ký ất ai

Thứ ba, các n°ớc ều quan tâm ến việc lập quy hoạch, kế hoạch SD Quyhoạch SD °ợc xây dựng từ tổng thê ến chi tiết và °ợc lập ở cấp quốc gia, cấptinh, cấp huyện va cấp xã Ở Hàn Quốc, kỳ quy hoạch SDD là 20 nm và kỳ kế hoạch

SDD là 10 nm Trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch SDD, co quan có thấmquyền thực hiện việc tham vấn lấy ý kiến óng góp của ng°ời dân Tại Trung Quốc,việc lập quy hoạch, kế hoạch SD dựa trên nguyên tắc c¡ bản SD tiết kiệm và bảo

vệ nghiêm ngặt ất nông nghiệp Trong xây dựng quy hoạch SDD, các n°ớc ều xử lyhài hòa mâu thuẫn giữa lợi ích quốc gia với lợi ích vùng và ịa ph°¡ng; ví  nh°Thụy iền, Canada

Tứ tr, ng ky dat ai và tài sản gan liền với ất không chi là một ph°¡ng thức

ể Nhà n°ớc bảo hộ quyền sở hữu t° nhân về ất ai mà còn là một biện pháp dé Nhàn°ớc quản lý ất ai Ở Hoa Kỳ, việc ng ký ất ai và tài sản gắn liền với ất doVn phòng ng ký ất ai thực hiện và có mục ích nhm ối kháng với ng°ời thứ 3trong giao dịch về ất ai Có những n°ớc nh° Anh quốc, việc ng ký ất ai và tàisản gan liền với ất mang tính bí mật cá nhân Ng°ợc lại, ở Scotland, thông tin về

ng ký ất ai °ợc ng°ời dân dễ dàng tiếp cận và truy cập Hiện trên thế giới tồn tạihai hệ thống ng ký ất ai chủ yếu, bao gồm ng ký theo thửa ất (hệ thốngTorren) nh° Úc, Niuzeland v.v và hệ thống ng ký quyên (kết hợp giữa hệ thống

ng ký chứng th° với hồ s¡ ịa chính) nh° Hà Lan

Thứ nm, các n°ớc ều rất chú trọng ến việc xây dựng hệ thống thông tin ất

ai, c¡ sở ữ liệu về ất ai nhằm ảm báo tính công khai, minh bạch về quản lý ất

ai Hệ thống thông tin ất ai °ợc thực hiện dựa trên các tiêu chí chuyên môn, kỹthuật và là kết quả của quá trình o vẽ, cập nhật bởi các ph°¡ng tiện, trang thiết bị kỹthuật hiện ại.

2 Bình luận các nội dung c¡ bản trong quản lí Nhà n°ớc về ất ai trongLuật Dat ai 2013

2.1 Bình luận về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất

Qua quá trình nghiên cứu Luật ất ai 2013, tác giả nhận thấy có nhiều sự thay

ồi quan trọng vẻ van ề quy hoạch, kế hoạch sử dung ất thé hiện qua 11 nội dung cobản sau ây:

Thứ nhất, về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dung dat

Luật Dat dai 2013 bố sung những quy ịnh quan trong trong nguyên tắc lập quyhoạch, kế hoạch sử dụng dat, cụ thé nh° sau gồm những nguyên tắc sau quy ịnh:

- Khoản 2 iều 35 quy ịnh “Quy hoạch sử dung ất cấp quốc gia phải bảo

ảm tính ặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng ất cấphuyện phải thể hiện nội dung sử dụng ất của cấp xã” Việc b6 sung nguyên tắc nàytrong lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất giúp bảo ảm tính ặc thù, liên kết của cácvùng kinh tế - xã hội; xử lý tốt mối quan hệ giữa quy hoach, kế hoạch sử dụng ất với quy

hoạch, kế hoạch của các ngành, l)nh vực, ịa ph°¡ng khắc phục một cách c¡ bản những

bất cập trong quy hoạch trong Luật ất ai hiện hành

- Trên tinh thần tổng kết và úc rút kinh nghiệm từ thực tiễn thực hiện quy hoạchthời gian qua nhằm bảo ảm quỹ ất nông nghiệp cho ối t°ợng lao ộng nông nghiệp

và bảo ảm an ninh l°¡ng thực khoản 7 iều 35 quy ịnh: “Bảo ảm °u tiên quỹ ấtcho mục ích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh l°¡ngthực và bảo vệ môi tr°ởng

- Luật Dat ai 2013 quy ịnh tinh thông nhất và phù hợp giữa quy hoạch tong thé

và quy hoạch ngành Theo ó, khoản 8 iều 35 quy ịnh: “Owy hoạch, kế hoạch củangành, l)nh vực, ịa ph°¡ng có sử dụng ất phải bảo dam phù hop với quy hoạch, kếhoạch sử dụng dat ã °ợc c¡ quan nhà n°ớc có thẩm quyền quyết ịnh, phê duyệt”.Nguyên tắc này ra ời nêu °ợc tổ chức thực thi nghiêm túc trên thực tế sẽ khắc phục

°ợc những bat cập và tồn tại của quy hoạch sử dung ất chồng chéo và không thốngnhất với quy hoạch ngành, l)nh vực trong thời gian qua

Thứ hai, v hệ thong quy hoạch, kế hoạch sử dung ất

Trong Luật ất ai 2003, việc phân chia hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng

ất theo ¡n vị hành chính ã bộc lộ nhiều hạn chế Chính vì vậy, trong Luật ất ai

2013 ã quy ịnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất °ợc quy ịnh lại baogồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất cấp quốc gia; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat

cấp tỉnh; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất cấp huyện; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng

ất quốc phòng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất an ninh.Nh° vậy có thể thấy, LuậtDat dai 2013 ã long ghép quy hoạch sử dung ất của cấp xã trong kế hoạch sử dụng

ất hàng nm của cấp huyện, một mặt, chúng ảm bảo tính tập trung, thông nhất, song

mặt khác, cing ảm bảo tính chặt chẽ và khả thi của kế hoạch sử dụng ất hàng nm

Thứ ba, về kỳ kế hoạch sử dụng ất

ối với kế hoạch sử dụng ất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng ấtquốc phòng, an ninh, kế thừa Luật ất ai nm 2003, Luật ất ai nm 2013 vẫn quy

ịnh kỳ kế hoạch là 5 nm Tuy nhiên, ối với kế hoạch sử dụng ất cấp huyện, nhằm

ảm bảo tính khả thi của kế hoạch sử dụng ất, Luật ất ai nm 2013 quy ịnh “Kểhoạch sử dụng dat cap huyện °ợc lập hang nam” (Khoản 2 iều 37) Việc ôi mớinày cùng với ổi mới về cn cứ ể giao ất, cho thuê ất, cho phép chuyên mục ích

sử dụng ất là “kế hoạch sử dụng ất hàng nm của cấp huyện ” nhằm khắc phục tìnhtrạng giao ất, cho thuê ất, chuyên mục ích sử dụng ất tràn lan (th°ờng tập trungvào những nm ầu của kỳ kế hoạch sử dụng ất 5 nm và cing chính là ầu nhiệm kỳnh° hiện nay), tránh tình trạng bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên ất

Thứ t°, về cn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dung dat

Theo Luật ất ai 2003, cn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng

ất °ợc quy ịnh chung cho cả bốn cấp (h¡n 40 chỉ tiêu), do vậy còn tôn tại nhiều bấtcập Chính vì vậy, Luật ất dai 2013 ã quy ịnh về cn cứ và nội dung cho việc nàycủa từng cấp Cụ thê:

- Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dung ất °ợc quy ịnh riêng cho từng cấp dévừa ảm bảo tính chặt chẽ, khoa học, vừa áp ứng °ợc yêu cầu quản lý của từng cấp;

ảm bảo nguyên tắc “uy hoạch sử dung ất cấp quốc gia phải bảo ảm tính ặc thù,liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng ất cấp huyện phải thể hiệnnội dung sử dụng ất của cấp xã”

- iểm ổi mới ặc biệt và có tính ột phá trong nội dung lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng dat trong Luật Dat ai nm 2013 là quy ịnh cụ thé “Nội dung kế hoạch

sử dụng ất hàng nm của cấp huyện” tại Khoản 4 iều 40 Theo ó, việc quy ịnhlỗng ghép này nhm tng tính liên kết giữa các tỉnh, liên kết giữa các vùng, ồng thờirút ngn thời gian hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất

- Dé tránh chồng chéo trong quy hoạch, Luật Dat dai nm 2013 ã quy ịnh mốiliên kết giữa quy hoạch sử dụng ất với quy hoạch ô thị trên ịa ban quận tại Khoản 5

iều 40

- ối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất quốc phòng, an ninh °ợc thiết kế lạinh° quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất các cấp hành chính dé ảm bảo tinh thống nhất

về mặt pháp luật ôi với các loại hình quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất;

Thứ nm, về trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất

Về c¡ bản trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất cấp quốc gia, cấptỉnh, cấp huyện vẫn °ợc quy ịnh theo Luật Dat dai 2003, tuy nhién, Luat ất dai

2013 ã bỏ quy ịnh về trách nhiệm trong việc lập quy hoạch cấp xã Ngoài ra, bốsung một số khoản nhằm quy ịnh cụ thê trách nhiệm của các Bộ, ngành trong việc lậpquy hoạch, kế hoạch sử dụng ất nhm bảo dam tính tổng hợp và liên ngành cho quyhoạch, kế hoạch phù hợp với từng mục tiêu cụ thé trong quá trình sử dụng dat

Thứ sdu,ldy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dung ất

Luật ất dai 2013 ã bố sung thêm quy ịnh phải lấy ý kiến nhân dân và làm rõtrách nhiệm giải trình, tiếp thu ý kiến của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch sửdụng ất ối với tất cả các cấp nhm tng c°ờng h¡n tính công khai, dân chủ ây lànội dung °ợc bổ sung mới trong Luật Dat ai 2013 và °ợc quy ịnh tại iều 43.Thứ bảy, thẩm ịnh quy hoạch, kế hoạch sử dung ất

ây là một quy ịnh mới trong Luật Dat ai 2013 Nếu nh° trong Luật Dat ai

2003 không hé có quy ịnh nao về nội dung này dẫn ến thực tế xuất hiện rất nhiềuquy hoạch, kế hoạch sử dụng ất “treo”, thiếu tính thực tế Nhm hạn chế hiện t°ợng

này, h°ớng tới xây dựng một c¡ chế thâm ịnh, ánh giá một cách cụ thé, chi tiết cácnội dung trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất, Luật ất ai ã dành iều 44 quy

ịnh về việc thâm ịnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất

Thứ tam, thẩm quyên quyết ịnh, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dung ấtLuật Dat dai nm 2013 b6 sung quy ịnh “Uy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội

ồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án can thu hôi ất quy ịnh tại Khoản

3 iều 62 của Luật này tr°ớc khi phê duyệt kế hoạch sử dung ất hang nm của cấphuyện ” (Khoản 3 iều 45) nhằm nâng cao trách nhiệm trong việc giao ất, cho thuê

ất, chuyển mục ích sử dụng ất, ảm bảo quản lý chặt chẽ và sử dụng tiết kiệm, hiệu

quả nguôn tai nguyên ất dai

Thứ chín, t° vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất

Luật Dat ai 2013 ã bổ sung thêm một iều về “71 vấn lập quy hoạch, kế hoạch

sử dung ất” (iều 47) Theo tác giả, việc bố sung quy ịnh này là khá cần thiết viLuật ất ai nm 2003 ch°a có quy ịnh về nội dung này Quy ịnh này một mặtnhằm nâng cao vai tro va vi thé của tổ chức t° van quy hoạch von ã °ợc Luật ất

ai 2003 thừa nhận song lại “hữu danh vô thực”, “có mà nh° không” trong thời gianqua Mặt khác, sự tham gia của tổ chức này vào hoạt ộng xây dựng quy hoạch, kếhoạch sử dụng ất cùng với các c¡ quan có thâm quyền ở các cấp sẽ góp phần nângcao chất l°ợng của quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất Cùng với ó, góp phần làm chohoạt ộng xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất a dạng, khách quan và minhbạch h¡n.

Thứ m°ời, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất

Luật Dat dai 2013 b6 sung “Thi t°ớng Chính phủ phân bồ chỉ tiêu sử dung ấtcho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung °¡ng, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên c¡ sởcác chỉ tiêu sử dụng ất cấp quốc gia ã °ợc Quốc hội quyết ịnh ” ề thực hiện theoNghị quyết số 17/2011/QH13 của Quốc hội và xác ịnh rõ vai trò, trách nhiệm củaChính phủ trong việc phân bồ quỹ ất của quốc gia

Ngoài những nội dung kế thừa Luật ất ai 2003, lần này Luật ất ai 2013 còn

bồ sung thêm iểm mới quy ịnh rõ quyên và ngh)a vu của ng°ời sử dụng ất trongvùng quy hoạch ã °ợc c¡ quan nha n°ớc có thẩm quyền phê duyệt nhằm ảm bảoquyền và lợi ích hợp pháp của ng°ời sử dụng ất tại Khoản 2 iều 49 Quy ịnh nàygop phan bảo ảm quyền lợi của ng°ời sử dụng ất trong vùng quy hoạch dong thời

khắc phục °ợc tình trạng các công trình, dự án ã °ợc °a vào quy hoạch, kế hoạch

sử dụng ất nh°ng không triển khai thực hiện làm ảnh h°ởng ến quyên, lợi ích hợppháp của ng°ời sử dụng ất trong vùng quy hoạch

ề ảm bảo tính liên tục trong quá trình tô chức thực hiện theo quy hoạch sử

dụng ất ã °ợc phê duyệt, khắc phục những khó khn, bất cập trong việc giao ất,

cho thuê ất, chuyên mục ích sử dụng ất tại thời iểm kết thúc kỳ quy hoạch sửdụng ất mà quy hoạch sử dụng ất kỳ mới ch°a °ợc phê duyệt, Luật Dat ai 2013 ã

bồ sung thêm khoản 4 iều 49 Nội dung ổi mới này nhằm tạo iều kiện áp ứng yêucầu về việc giao dat, cho thué dat, chuyén muc dich su dung ất, thực hiện các dự án

ầu t° không bị ình trệ khi quy hoạch sử dụng ất của giai oạn tiếp theo ch°a °ợcphê duyệt Mặt khác không gây áp lực cho chính quyên trong việc lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng ất khi mà ch°a bố trí °ợc nguồn lực trong khi các chỉ tiêu quy hoạch

sử dụng ất kỳ tr°ớc ch°a thực hiện hết

Thứ m°ời một, báo cáo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat

Luat Dat ai 2003 ch°a có quy ịnh về trách nhiệm báo cáo thực hiện quy hoạch,

kế hoạch sử dụng ất, Luật Dat ai 2013 ã có quy ịnh riêng về van dé này nham luậthóa công tác báo cáo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất; °a công tác báo cáothực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất thành một nhiệm vụ quan trọng, trên c¡ sở

ó nâng cao chất l°ợng của việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất

2.2 Bình luận các quy ịnh về hệ thống thông tin ất ai

Luật Dat ai 2013 ra ời ã dành một ch°¡ng mới gồm 5 iều (từ iều 120 ến

iều 124 ch°¡ng IX Luật ất ai 2013), quy ịnh về hệ thống thông tin ất ai và c¡

sở ữ liệu ất ai Những quy ịnh này là những quy ịnh mới lần ầu tiên °ợc luậthoá trong luật ất ai và thống nhất những quy ịnh rải rác thiếu tính hệ thống mangtính chắp vá về vẫn ề này trong những quy ịnh pháp luật ất ai tr°ớc ây Theo ó,tác giả bình luận một số quy ịnh mới về nội dung này nh° sau:

Thứ nhất, về hệ thông thông tin dat ai (iều 120)

Trong Luật Dat ai 2013, pháp luật ã ghi nhận quy ịnh thống nhất thông tin ất

ai trên phạm vi cả n°ớc theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia, quốc té °ợc công nhậntại Việt Nam Mục ích của hệ thống thông tin ất ai không chỉ là quản lí ất ai mà

°ợc quy ịnh phục vụ a mục tiêu có thể bao gồm các ngành nh° thuế, tài chính,ngân hàng, kế hoạch, ầu tu Day là quy chuẩn mới thể hiện sự thống nhất một cáchtriệt dé, không chỉ là thông nhất mẫu giấy chứng nhận quyên sử dụng ất nh° trongquy ịnh của Luật ất ai 2003, mà là thống nhất cả thông tin ất ai theo tiêu chuẩnchung trên phạm vi cả n°ớc Quy ịnh này ảm bảo sự vận hành ôn ịnh của hệ thống

ng ký ất ai Trên c¡ sở ó, nguôn thông tin ất ai cing °ợc 6n ịnh, giúp chothị tr°ờng ất ai và bất ộng sản khác có thể vận hành trong sự an toàn và công bằng.Trong Luật ất ai 2013 khng ịnh rõ ràng, hệ thống thông tin ất ai khôngchỉ là thông tin ữ liệu ất ai mà còn bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật công nghệ và phần

mềm iều hành, phan mềm hệ thống va phần mềm ứng dung Nh° vậy, trong hệ thốngthông tin ất ai, yêu cầu tin hoc hoá, áp dụng công nghệ thống nhất là yêu cầu bắtbuộc Không chỉ là thông tin ất ai, mà cả những yếu tố hỗ trợ công tác về công nghệcing °ợc coi là hệ thống thông tin ất ai cần °ợc l°u trữ Công nghệ, phần mềmcing chính là “ tài nguyên” trong hệ thống thông tin ất ai.

Thứ hai, về c¡ sở dữ liệu ất ai quốc gia (iều 121)

iều 121 Luật ất ai 2013 ã xác ịnh rõ mô hình c¡ sở dữ liệu ất ai tích hợpkhá toàn diện các thông tin liên quan ến ất ai và tài sản gắn liền trên ất Với sựbao quát tính liên quan này của thông tin sẽ tao ra một co sở dữ liệu ất ai day ủ,hữu ích Việc cập nhập di liệu ng ký °ợc thực hiện thông nhất và chi một lần,nh°ng có thể liên kết sử dụng và bảo quản tại từng cấp hành chính Các thông tint°¡ng tác lẫn nhau và là những yếu tố không thể thiếu trong một hệ thống ng ky ất

ai hiệu quả Hiệu quả phục vụ của c¡ sở dữ liệu không chỉ áp ứng công việc tr°ớcmat mà còn có thé dé dang phân tích, ánh giá va dự báo ồng thời, khắc phục °ợctình trạng chia tách thông tin mang lại nhiều rắc rối, phức tạp về thủ tục, gây khó khncho việc quản lý thông tin, lãng phí nguồn lực của Nhà n°ớc cing nh° gây phiền hacho ng°ời sử dụng ất, ng°ời sở hữu tài sản gắn liền trên ất và những chủ thể liênquan khác.

Thứ ba, về quản lý, khai thác c¡ sở dữ liệu ất ai (iều 122)

Trong Luật ất ai 2013, quy ịnh về quản lí, khai thác c¡ sở ữ liệu ất ai ghinhận nội dung công nhận giá trị pháp lí t°¡ng °¡ng giữa thông tin trong c¡ sở ữ liệu

ất ai °ợc c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyên cung cấp và trong hồ so dạng giấy Quy

ịnh này thể hiện sự hợp lí và tất yếu của việc áp dụng công nghệ thông tin trong việcxây dựng c¡ sở dir liệu ất dai

Luật Dat dai 2013 khang ịnh c¡ sở dữ liệu dat ai là tài sản của Nhà n°ớc phải

°ợc bảo ảm an ninh, an toàn chặt chẽ; nghiêm câm mọi hành vi truy cập trái phép,phá hoại, làm sai lệch thông tin trong c¡ sở dữ liệu ất ai Những quy ịnh về quản lí,khai thác c¡ sở dữ liệu ất dai °ợc ặt ra là nhm ảm bảo cho sự ôn ịnh trong hoạt

ộng và hiệu quả của toàn hệ thống Trên c¡ sở ó mới cung cấp sự ảm bảo cho lợiich của chủ sở hữu và những chủ thé liên quan; ảm bảo sự an toàn cho hoạt ộng của

thị tr°ờng bất ộng sản, thị tr°ờng vốn và tính hiệu quả của hoạt ộng quản lí ất ai

của Nhà n°ớc.

Luật ất ai 2013 cing ghi nhận, khi tô chức, cá nhân có nhu cau về thông tin,

dữ liệu ất ai °ợc khai thác, sử dung qua công thông tin ất ai ở trung °¡ng, ịa

ph°¡ng và phải nộp phí; khi thực hiện khai thác thông tin, dữ liệu ất ai phải thựchiện úng quy ịnh của pháp luật Quy ịnh nay dựa trên bản chất c¡ sở dit liệu ất ai

°ợc công bố công khai ể mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu dé dàng tiếp cận, xongphải dam bảo an toàn cho việc quản lí thông tin, dữ liệu nguồn Việc cung cấp nguồnthông tin ến âu tuỳ theo cấp ộ quan lí thông thông tin Ng°ời không có thấm quyềnchỉ có thé tìm hiểu thông tin ng kí mà không thé thay ổi hoặc gây h° hỏng nguồn

dữ liệu Mức phí ặt ra khi khai thác c¡ sở dit liệu ất ai nham bù ắp một phan chiphí của hệ thống chính là mức phí dịch vụ khi thụ h°ởng dịch vụ công

Thứ tw, dich vụ công iện tử trong l)nh vực ất ai (iều 123)

Cụ thê hoá quy ịnh về quyền khai thác c¡ sở dữ liệu ất ai của tổ chức, cá nhân

có nhu cau tại iều 122, iều 123 Luật Dat dai 2013 quy ịnh ầy ủ về các dịch vụcông iện tử Quy ịnh về các dịch vụ công trong l)nh vực ất ai là nhằm khắc phụcnhững rao cản về thủ tục, về con ng°ời trong việc ng ký ất ai, tiếp cận và sử dụngthông tin ất ai

Thứ nm, trách nhiệm xây dựng hệ thong thông tin ất ai (iêu 124)

Hệ thống thông tin ất ai, c¡ sở dữ liệu ất ai °ợc thực hiện theo chính sách

ầu t° xây dựng của Nhà n°ớc Nhà n°ớc bảo ảm kinh phí vận hành, duy trì hệ thốngthông tin ất ai, c¡ sở ữ liệu ất ai Bộ tr°ởng Bộ Tài nguyên và Môi tr°ờng quy

ịnh chi tiết về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin ất ai, iều kiện của

tổ chức, cá nhân hoạt ộng t° van về xây dựng c¡ sở dit liệu, hệ thống thông tin ất

ai iều 124 cing xác ịnh rõ trách nhiệm của Bộ Tài nguyên và Môi tr°ờng: Bộ,ngành, c¡ quan có liên quan và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ối với việc xây dựng hệthong thông tin ất dai

Qua những phân tích trên, có thể nhận thay nội dung ch°¡ng mới của Luật ất

ai 2013 về hệ thống thông tin ất ai và c¡ sở dữ liệu ất ai xây dựng c¡ bản ây ủ,hợp lí, cn bản ã giải quyết °ợc những tồn tại v°ớng mắc qua quá trình thực thi LuậtDat dai 2003 và phù hợp với yêu cau của thực tiễn khi thực hiện công tác quản lí ấtdai.

Tuy nhién, dé việc thực thi Luật có hiệu quả, cần làm rõ một số vấn ề sau: Quy

ịnh thống nhất nội dung của số sách của những ịa ph°¡ng ch°a áp dụng dữ liệu

ng ký iện tử thống nhất l°u trữ giống với hệ thống công nghệ thông tin và mẫu dữliệu thống nhất; Làm rõ tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia hay quốc tế °ợc công nhậntại Việt Nam ối với hệ thống thông tin ất ai bao gồm những tiêu chí cụ thé nào;Cần quy ịnh quy trình mạng truyền dit liệu phù hợp; Cần nghiên cứu h°ớng tới ban

hành quy ịnh pháp luật về quản lí khai thác c¡ sở dữ liệu và cung cấp dịch vụ công

iện tử; Cân nhắc chỉ phí dịch vụ công ất ai; Quy ịnh rõ trách nhiệm trao ôi thông

tin và chuyển tải dir liệu của các c¡ quan; Làm rõ cách thức dé phổ biến về hệ thốngthông tin ất ai và c¡ sở ữ liệu ất ai

2.3 Bình luận các quy ịnh về giao ất, cho thuê ất

Giao ất, cho thuê ất là những nội dung quản lý nhà n°ớc có tính ịnh oạt rất

°ợc quan tâm khi xây dựng các quy ịnh quản lý nhà n°ớc về ất ai ở tất cả các luật

ất ai tr°ớc ây, các vn bản thi hành luật ất ai cing nh° trong Luật ất ai 2013.Qua nghiên cứu, tác giả °a ra những những bình luận ối với các nội dung c¡ bản vềgiao ất, cho thuê ất theo quy ịnh của Luật ất ai 2013 nh° sau:

Thứ nhất, Quy ịnh về cn cứ giao ất, cho thuê ất (iều 52)

iều 52 Luật Dat dai 2013 duy trì 2 cn cứ, ó là: (i) cn cứ vào kế hoạch sửdụng ất hàng nm của cấp huyện ã °ợc c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền phê duyệt

và (ii) nhu cầu sử dụng ất thê hiện trong dự án ầu tu, don xin giao ất, thuê ất và

kế hoạch sử dụng ất cấp huyện ã °ợc c¡ quan có thâm quyền phê duyệt thì trongtr°ờng hợp nhu cầu sử dụng ất quy mô lớn, dự án lớn quan trọng quốc gia khôngthuộc thâm quyên phê duyệt kế hoạch sử dụng ất của cấp tỉnh thì sẽ nh° thế nào? Do

ó, không nên cn cứ chỉ vào kế hoạch sử dụng ất cấp huyện ã °ợc phê duyệt, màcn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ất ã °ợc c¡ quan nhà n°ớc có thầm quyềnphê duyệt thì mới bao quát mọi tr°ờng hợp có liên quan.

ối với cn cứ thứ hai, tác giả bình luận rằng, ng°ời sử dụng phải trình bày nhucầu sử dụng ất của mình d°ới các hình thức pháp lý nhất ịnh, tuy nhiên nhu cầu ó

có thật cần thiết về quy mô, về loại ất sử dụng, vị trí sử dụng hay không? Theo ó, tácgia °a ra dé xuất, d°ới góc ộ quản lý, phải có c¡ quan nhà n°ớc có thầm quyền xemxét quyết ịnh về ề ạt và nguyện vọng của ng°ời sử dụng ất ể xác ịnh tính cấpthiết về nhu cầu sử dụng ất Bởi vì, nhu cầu sử dụng ất của các nhà ầu t° rất adạng cho nên nên có quy ịnh cụ thể về việc thầm ịnh nhu cầu của các nhà ầu t° déchứng minh sự cân thiết trong nhu câu sử dụng ất của họ Mà không ai khác, c¡ quantài nguyên và môi tr°ờng sẽ có vai trò trong việc thâm ịnh nhu câu sử dụng ât ở

từng cấp cụ thé dé trình c¡ quan nhà n°ớc có tham quyên quyết ịnh việc giao ất, chothuê, cho phép chuyển mục dich sử dung dat.

Thứ hai, về iều kiện giao ất, cho thuê ất ể thực hiện dự án ầu t° (iều58)

Qua thực tiễn triển khai Luật ất ai 2003 cho thấy, các quy ịnh d°ờng nh°không xác ịnh rõ các tr°ờng hợp giao ất, cho thuê ất dé thực hiện dự án dau t° và

từ ó dẫn tới sự lạm dụng trong thu hỏi ất Vì vậy, một iểm mới áng chú ý tại iểm

a khoản 3 iều 58 LDD 2013 là việc xác ịnh rõ ôi t°ợng °ợc giao ất dé phát triểnkinh tế xã hội phải có nng lực tài chính ể thực hiện dự án ầu t° Tr°ờng hợp nàyphải là các dự án theo iều 3 của Nghị quyết số 49/NQ-QH 12 ngày 19/06/2010 củaQuốc hội về dự án, công trình quan trọng quốc gia trình Quốc hội quyết ịnh chủtr°¡ng ầu t° hoặc cn cứ vào khoản 1, khoản 2 và khoản 3 iều 62 Luật ất ai 2013

dé xác ịnh dự án thuộc tr°ờng hợp phát triển kinh tế xã hội dé tránh những cách hiểukhông úng ở nhiều ịa ph°¡ng

Thứ ba, về các hình thức sử dụng ất

Cội nguồn của hình thức sử dụng ất °ợc nói tới trong các ạo luật về ất ai từlâu Từ Luật Dat dai 1993, ã °ợc sửa ổi bố sung nm 1998 và nm 2001 ã chophép các nhà dau t° trong n°ớc và nhà ầu t° n°ớc ngoài nhận hỡnh thức giao ất cóthu tiền sử dụng ất hoặc chọn hình thức thuê ất với các c¡ hội khác nhau iều ó cóngh)a là, nhà ầu t° có thê thuê ất trả tiền thuê hàng nm, trả tiền thuê nhiều nm, nếuthời gian thuê ất ã °ợc trả tiền còn lại ít nhất nm nm, hoặc trả tiền thuê ất mộtlần cho toàn bộ quá trình thuê Thực tế ó ã °ợc thực thi từ sau ngày 01/01/1999

Lựa chọn hình thức sử dụng ất cing là một quyền quan trọng của ng°ời sửdụng ất khi sử dụng ất vào mục ích sản xuất kinh doanh Các nhà ầu t° sẽ cânnhắc về mặt lợi ích tr°ớc khi ồng ý sử dụng ất theo một hình thức nhất ịnh Hìnhthức sử dụng ất sẽ song hành theo nhà ầu t° xuyên suốt quá trình ầu t° kinh doanh

và ảnh h°ởng có tính chiến l°ợc tới quá trình sản xuất kinh doanh Do vậy, ngay từ

ầu ng°ời sử dụng ất phải quyết ịnh ngay, hình thức sử dụng ất sẽ là thuê ất haygiao ất có thu tiền sử dụng ất Sau quyết ịnh này, ng°ời sử dụng ất mới bắt tayvào thực hiện các ý ịnh ầu t° Nói cách khác, việc lựa chọn một hình thức sử dụng

ất cụ thê không ¡n thuần là một quyên của ng°ời sử dụng ất, quan trọng ó là mộtquyết ịnh chiến l°ợc của nhà ầu t° có khả nng ảnh h°ởng toàn bộ sự nghiệp kinhdoanh của minh Theo quy ịnh tại khoản 1 iều 108 Luật Dat ai (2003): “7ổ chứckinh tế, hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất làm mặt bằng xây dựng c¡ sở sản xuất kinhdoanh, sử dụng ất ể xây dựng công trình công cộng có mục ích kinh doanh; tổ

chức kinh tế sử dụng ất vào mục ích dau t° xây dựng kết cấu hạ tang dé chuyểnnh°ợng hoặc cho thuê, sử dụng ất ể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản và làm muối °ợc lựa chọn hình thức giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặcthuê dat”.

Nh° vậy, với các mục ích sử dụng ất nh° trên, ng°ời sử dụng ất ứng tr°ớcmột trong hai sự lựa chọn là giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc thuê ất trả tiền thuêhang nm cho Nhà n°ớc Ng°ời sử dung ất sẽ phải cân nhắc khả nng tài chính dénhận một trong hai hình thức sử dụng ất nói trên Bởi lẽ, ối với doanh nghiệp vừa vànhỏ, nng lực tài chính yếu thì không nên nhận hình thức giao ất vì không kham nổitiền sử dụng ất phải trả, ối với doanh nghiệp, hộ gia ình, cá nhân có khả nng tàichính thì nên nhận giao ất có thu tiền sử dụng ất Hình thức này giúp cho ng°ời sửdụng ất an tâm ầu t° lâu dài, hiệu quả kinh tế cao và °ợc h°ởng các lợi ích tốt h¡n

so với các hình thức khác Cho nên, ể áp ứng các nhu cầu khác nhau của ng°ời sửdụng ất, Nhà n°ớc không quy ịnh một hình thức sử dụng ất bắt buộc ối với ng°ời

sử dụng ất vào mục ích kinh doanh mà tạo iều kiện cho họ lựa chọn hình thức sửdụng ất thích hợp nhất

ối với ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớc ngoài họ °ợc quyền lựa chọn cả hìnhthức giao ất có thu tiền sử dụng ất và thuê ất Xét d°ới ph°¡ng diện hình thức sửdụng ất trong ối chiếu, so sánh giữa hình thức sử dụng ất của các chủ thé sử dụng

ất trong n°ớc và n°ớc ngoài thì ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớc ngoài có nhiều c¡hội nhất trong việc lựa chọn hình thức sử dụng ất Bởi vì, ngay cả VỚI các tô chứckinh tế của Việt Nam, họ có quyền lựa chọn giữa việc giao ất và thuê ất, song tronghình thức thuê ất chỉ có ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớc ngoài mới có quyên lựa chọntiếp theo giữa trả tiền thuê ất hàng nm và thuê ất trả tiền thuê một lần Ng°ời sửdụng ất ở trong n°ớc dù là tô chức kinh tế, hộ gia ình hay cá nhân chỉ trả tiền thuêhàng nm mà không có quyền lựa chọn việc trả tiền thuê ất một lần nh° ng°ời ViệtNam ịnh c° ở n°ớc ngoài Chủ thé chi °ợc thuê ất theo quy ịnh tại khoản 3 iều

108 Luật ất ai là tổ chức, cá nhân n°ớc ngoài song họ có quyền lựa chọn trả tiềnthuê ất theo hình thức hàng nm hoặc trả tiền một lần cho Nhà n°ớc Việt Nam Hìnhthức giao ất có thu tiền sử dụng ất ch°a bao giờ là quyền lựa chọn của các nhà ầut° n°ớc ngoài khi sử dụng ất tại Việt Nam Bởi lẽ, pháp luật ất ai không quy ịnhnh° vậy.

Khi lựa chọn hình thức sử dụng ất, tổ chức kinh tế, hộ gia ình, cá nhân trongn°ớc, ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớc ngoài ã thuê ất của Nhà n°ớc ề làm mặt bngxây dựng c¡ sở sản xuất kinh doanh, xây dựng công trìnhcông cộng có mục ích kinh

doanh, xây dựng kết câu hạ tang dé chuyên nh°ợng hoặc cho thuê thì °ợc chuyên sanghình thức giao ất có thu tiền sử dụng ất nếu có nhu cầu và phải thực hiện ngh)a vụtài chính ối với Nhà n°ớc.

Tiếp thu từ những bat cập của các quy ịnh tr°ớc ây về hình thức sử dụng ất,

ặc biệt là Luật Dat dai nm 2003, kể từ ngày 1/7/2014 với việc áp dụng Luật Dat ai

2013 hình thức sử dụng ất °ợc chia thành: giao ất không thu tiền sử dụng ất; giao

ất có thu tiền sử dụng ất; thuê ất Cụ thể nh° sau:

(1)Về hình thức giao ất không thu tiền sử dụng ất

Qua phân tích, tác giả nhận ịnh, các tr°ờng hợp nêu tại khoản 1 ến khoản 5

iều 54 Luật ất ai 2013 quy ịnh áp dụng hình thức giao ất không thu tiền sửdụng ất thực chat là quy ịnh kế thừa tinh hợp lý của iều 33 Luật Dat ai 2003 Bêncạnh ó, tác giả nhân mạnh những iểm khác biệt theo quy ịnh tại iều 54 Luật Dat

ai 2013 so với các quan niệm tr°ớc ây nh° sau:

Một là, Khoản 3 iều 54 lần ầu tiên có sự phân biệt rõ ràng về tô chức sựnghiệp công lập tự chủ tài chính và tô chức sự nghiệp công lập ch°a tự chủ tài chính

ể trên c¡ sở ó xác ịnh hình thức sử dụng ất Do ó, nếu tổ chức sự nghiệp công

lập ch°a tự chủ tài chính thì °ợc nhận hình thức giao ất không thu tiền sử dụng ắt,

nếu tự chủ tài chính thì °ợc nhà n°ớc cho thuê ất

Hai là, Luật ất ai 2013 cing tách tr°ờng hợp giao ất cho tổ chức kinh tế ể

ầu t° xây dựng các khu tái ịnh c° phục vụ các dự án của Nhà n°ớc Từ thực tế, nếugiao ất cho tô chức kinh tế trong n°ớc bằng hình thức giao ất không thu tiền sử dụng

ất phục vụ các dự án kinh tế - xã hội thì phạm vi giao ất sẽ rất lớn Vì vậy, xuất phát

từ nhu cầu tái ịnh c° theo các dự án nhà n°ớc, tô chức kinh tế nào °ợc chỉ ịnh ầut° sẽ không phải trả tiền sử dụng ất cho nhà n°ớc ể phục vụ các lợi ích nhà n°ớc và

xã hội.

(2)Về hình thức giao ất có thu tiền sử dụng ất

Kế thừa những quy ịnh hop lý tại iều 34 Luật Dat dai 2003 và từ thực trạng thihành luật ất ai trong gần 10 nm qua có thé khang ịnh rang, các tr°ờng hợp °ợcnhà n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất ã °ợc quy ịnh là phù hợp với tình hìnhthực tiễn áp dụng pháp luật Tuy nhiên, cần cân nhắc các van ề sau:

Một là, theo quy ịnh tại khoản 2 iều 55 LDD 2013 quy ịnh về: “t6 chức kinh

tế sử dụng ất vào mục ích xây dựng nhà ở theo quy ịnh của pháp luật về nhà ở ểbán hoặc dé ban kết hợp cho thuê” Theo chúng tôi trong tr°ờng hợp tổ chức kinh tế

ầu t° xây dựng nhà ở th°¡ng mại thì mục tiêu của họ là bán, cho thuê, cho thuê muasản phẩm nhà ở cho ng°ời có nhu cầu Do ó, ể t°¡ng thích với quy ịnh của pháp

luật về nhà ở và pháp luật kinh doanh bất ộng sản áng lý khoản 2 iều này phải quy

ịnh, tổ chức kinh tế ầu t° xây dựng nhà ở theo dự án ầu t° °ợc quyên bán, chothuê, cho thuê mua các sản phẩm nhà ở th°¡ng mại của mình ể t°¡ng thích với các

quy ịnh của Luật kinh doanh bất ộng sản và Luật nhà ở hiện hành

Hai là, khoản 3 iều 55 L 2013 ã thê hiện sự mở rộng cần thiết cho các chủthể là ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớc ngoài, tô chức, cá nhân n°ớc ngoài, tô chứckinh tế liên doanh °ợc giao ất dé thực hiện các dự án ầu t° nhà ở theo quy ịnh củapháp luật về nhà ở ể bán, cho thuê hoặc cho thuê mua

Quy ịnh nh° trên ã mở rộng thêm về chủ thé °ợc giao ất có thu tiền sửdụng ất ồng thời thể hiện sự t°¡ng thích trong quy ịnh về giao ất ầu t° xây dựngnhà ở phù hợp với pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bắt ộng sản

Ba là, về khoản 4 iều 55 Luật ất ai 2013 theo chúng tôi không chỉ quy ịnh

về giao ất cho tổ chức kinh tế ở trong n°ớc °ợc giao ất làm ngh)a trang, ngh)a ịa

có mục ích kinh doanh, mà phải xác ịnh rộng h¡n là, xây dựng các công trình côngcộng có mục ích kinh doanh Bởi, việc các doanh nghiệp ầu t° các công viên, cáccông trình vui ch¡i giải trí, các dự án kinh doanh du lịch chính là xây dựng các công trình công cộng có mục ích kinh doanh.

(3) Hình thức thuê ất

Luật Dat dai (2003) không dành cho tô chức kinh tế, hộ gia ình, cá nhân trongn°ớc lựa chọn thêm hình thức trả tiền thuê một lần là ch°a phù hợp Danh rng, khithuê ất trả tiền thuê hàng nm mang ến cho ối t°ợng sử dụng ất ở trong n°ớcnhững °u thé trong sử dụng vốn và giải °ợc bài toán về sự ép buộc của các ban quản

lý các khu công nghiệp trong tr°ờng hợp thuê ất trả tiền thuê một lần Nh° vậy, từ

¡n giá cho thuê ất theo viện dẫn trên có thé thấy rng, nếu tính cùng một diện tích

ất cho sản xuất kinh doanh thì tiền sử dụng ất phải nộp vào ngân sách nhà n°ớctrung bình chung gấp từ 50 ến 200 lần so với nộp tiền thuê ất theo ph°¡ng thức trảtiền hàng nm Cho nên, ng°ời sử dụng ất yêu kộm về nng lực tài chính không thêchọn cho mình hình thức giao ất có thu tiền sử dụng ất Họ phải thuê ất trả tiềnthuê hàng nm với các quyên lợi chỉ gắn với các tài sản ầu t° trên ất, các giao dịchdân sự về ất ai nếu có cing chỉ liên quan tài sản ầu t° trên ất thuộc sở hữu củang°ời thuê ất mà thôi Do vậy, nêu cho phép ng°ời sử dụng ất trả tiền thuê một lầncho toàn bộ thời gian thuê với các giá trị giao dịch bao gồm giá trị quyền sử dụng ấtthuê cộng với gia tri tài sản ầu t° trên ất thì xem ra hiệu quả của việc sử dụng ấtchắc chắn cao h¡n nhiều so với thuê ất trả tiền thuê hàng nm Từ ó sẽ có nhiều tổchức kinh tế, hộ gia ình, cá nhân sẵn sàng nộp tiền thuê ất trả tiền một lần ể h°ởnglợi từ việc bảo hộ các quyên của Nhà n°ớc D°ới khía cạnh kinh tê, Nhà n°ớc thu vào

ngân sách khoản tiền thuê ất lớn gấp nhiêu lần so với khoản thu hiện nay ồng thờitạo ra sự ồng thuận của cộng ồng doanh nghiệp khi thuê ất Do vậy, chúng tôi chorằng, không có lý o gì lại cản trở ng°ời sử dụng ất ở trong n°ớc không °ợc thuê

ất với khoản trả cho toàn bộ quá trình thuê Vỡ vậy khoản 1 iều 56 Luật ất ai

2013 ó cho phép d°ờng nh° mọi ối t°ợng sử dụng ất ở trong n°ớc và n°ớc ngoài

°ợc thuê ất thu tiền thuê một lần trừ tr°ờng hợp duy nhất là lực l°ợng vi trang thuê

ất dé sản xuất nông nghiệp kết hop với cỏc nhiệm vụ quốc phing Thực chat dé sửdụng ất thuê trả tiền hàng nm hay trả tiền một lần hoàn toàn do nhà ầu t° quyết

ịnh, họ cn cứ vào khả nng tài chính, lợi ích của từng tr°ờng hợp cụ thể mà quyết

ịnh việc trả tiền một lần dé h°ởng ầy ủ quyên trong giao dịch dân sự về ất ai haychỉ h°ởng các quyên gắn liền với tài sản ầu t° trên ất Nên trao quyền quyết ịnh vềtrả tiền thuê theo ph°¡ng thức nào cho nhà ầu t°, mà không phân biệt theo loạitr°ờng hợp.

Do vậy, không nên phân biệt các hình thức pháp lý khác nhau về sử dụng ất ối với

tô chức kinh tế, hộ gia ình, cá nhân, tổ chức, cá nhân n°ớc ngoài, ng°ời Việt Nam ịnhc° ở n°ớc ngoài sử dụng ất Phân biệt nh° vậy là ối xử không công bng giữa các ốit°ợng sử dụng ất thuộc các thành phân kinh tế khác nhau Mặt khác, trong quy ịnh củaLuật ất ai ã dé cập ến việc lựa chọn hình thức giao ất hoặc thuê ất khi sử dụng ất

vào mục ích sản xuất kinh doanh và xác ịnh các quyên, ngh)a vụ cụ thể của ng°ời sử

dụng ất thông qua các hình thức mà họ lựa chọn Ng°ời sử dụng ất lựa chọn hình thức

sử dụng nào là quyền của họ Các quyền ó là hoàn toàn ngang nhau, không nên có sựphân biệt iều cần xác ịnh rõ là, giá trị quyền của ng°ời thuê ất trả tiền thuê hàng nmkhông thê bằng ng°ời trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê và ng°ời trả tiền một lầnkhi thuê ất, giá trị quyền thuê ất không thể bằng giá trị quyền của ng°ời °ợc Nhàn°ớc giao ất có thu tiền sử dung ất.Từ ây có thé khang ịnh là: Trong quy ịnh củaLuật ất ai tạo iều kiện cho ng°ời sử dụng ất lựa chọn hình thức giao ất có thu tiền

sử dụng, hình thức thuê ất trả tiền thuê hàng nm hoặc trả tiền thuê một lần cho Nhàn°ớc ối với tất cả chủ thé sử dụng ất vào mục ích sản xuất, kinh doanh, khôngphân biệt là tổ chức kinh tế hay hộ gia ình, cá nhân hoặc chủ thể sử dụng ất trongn°ớc với chủ thể sử dụng ất là ng°ời n°ớc ngoài Có nh° vậy, trong hình thức sửdụng ất mới thê hiện nguyên tắc "bình ng tr°ớc pháp luật" của các chủ thể kinhdoanh và tạo iều kiện cho ng°ời sử dụng ất sự lựa chọn hợp lý nhất trong tác nghiệpquyền tự do kinh doanh của mình

Thứ t°, về thẩm quyên giao ất, cho thuê dat

Qua phân tích các tổng kết kinh nghiệm thực tiễn từ quá trình thực hiện Luật ất

ai 2003, tác giả chỉ ra tính úng ắn của chủ tr°¡ng giao ất, cho thuê ất thuộc thâmquyền của các cấp chính quyền ịa ph°¡ng theo ph°¡ng châm phân quyền mạnh cho

ịa ph°¡ng trong quản lý nhà n°ớc về ất ai song phải có sự kiểm soát của các hệthống c¡ quan nhà n°ớc trong việc tuân thủ các quy ịnh của pháp luật, ể tránh sựlạm quyên và tùy tiện trong việc ban hành các quyết ịnh hành chính vẻ giao ất, chothuê ất Vì vậy, bình luận về thâm quyên giao ất, cho thuê ất tại Luật ất ai 2013khi phân thành 3 cấp hành chính có thâm quyền giao ất, cho thuê ất và thiết kế ở 3khoản của iều 59, tác giả nhận ịnh là hoàn toàn phù hợp và kế thừa những quy ịnhhợp lý °ợc quy ịnh tr°ớc ây ở Luật ắt ai 2003

2.4 Bình luận các quy ịnh về chuyển mục ích sử dụng ất

Cho phép chuyển mục ích sử dụng ất là một quy ịnh không mới trong LuậtDat dai 2013, bởi sự cần thiết phải kế thừa quy ịnh về van dé này trong các Luật ất

ai tr°ớc ây vào Luật Dat dai 2013 là iều không thể phủ nhận, thực tiễn sử dụng ất

ã cho thay rõ iều ó Với những quy ịnh s¡ khai trong Luật ất dai 1987, Luật Datdai 1993; ến những quy ịnh ch°a day ủ trong Luật sửa ôi, b6 sung một số iềucủa Luật ất ai 2011 Luật ất ai 2003 ra ời ã dành một vị trí xứng áng h¡n chonhững quy ịnh về chuyên mục ích sử dung ất, tuy nhiên phải ến khi có Luật ất

ai 2013 và vn bản h°ớng dẫn thi hành, van ề chuyển mục ích sử dụng ất mới

°ợc quy ịnh một cách trọn vẹn h¡n, ặc biệt là chú trọng tới quy trình chặt chẽ choviệc chuyên ất trồng lúa, ất rừng phòng hộ, ất rừng ặc dụng sang mục ích khác.Luật ất ai 2013 ã làm mới h¡n quy ịnh về chuyển mục ích sử dụng ất ở góc ộhoàn thiện hon Cu thé, có thé tóm l°ợc nh° sau:

Thứ nhất, Về các tr°ờng hợp chuyển mục ích sử dụng ất (iều 57)

Luật ất ai 2013 quy ịnh rõ các tr°ờng hợp chuyên mục ích sử dụng dat phải

°ợc phép của co quan nhà n°ớc có thầm quyên, trong ó ặc biệt chú trọng ến cácloại ất nông nghiệp, ặc biệt là ất trồng lúa khi chuyển sang mục ích khác, kế cả

ất trồng cây hang nm khác khi chuyền sang ất nuôi trồng thủy sản, n°ớc mặn, ấtlàm mudi

Luật Dat ai 2013 ã có quy ịnh mới bé sung so với Luật Dat ai 2003 về

van ề chuyển các loại ất không phải là ất th°¡ng mại, dịch vụ sang ất th°¡ng mại,dịch vụ; chuyển ất th°¡ng mại, dịch vụ, ất xây dựng công trình sự nghiệp sang ất

c¡ sở sản xuất phi nông nghiệp ây cing là quy ịnh phù hợp với thực tiễn, tạo c¡ sởpháp lý rõ ràng cho việc chuyên mục ích sử dụng ất Bởi trong tiến trình phát triển

ât n°ớc, với thực tiên sử dụng ât nng ộng hiện nay, nhu câu chuyên mục ích sử

dụng ất rất a dạng, trong ó có việc chuyển ất sang ất th°¡ng mại, dịch vụ và

ng°ợc lại; iều ó cho thấy quy ịnh này của Luật ắt ai 2013 là cần thiết

Mặt khác, Luật Dat dai 2013 còn quy ịnh về quyên và ngh)a vụ sau khi chuyển

mục ích sử dụng ất Tuy nhiên, trong Luật ất ai 2003, pháp luật có h°ớng dẫn rõ

những tr°ờng hợp phải thực hiện ngh)a vụ tài chính khi chuyên mục ích sử dụng ất,nh°ng Luật ất ai 2013 thì không thấy có quy ịnh này Tác giả cho rằng, nên cónhững h°ớng dẫn cụ thê về trách nhiệm của ng°ời sử dụng ất ối với các ngh)a vụ tàichính khi chuyên mục ích sử dụng ất và những quy ịnh này cân phải °ợc luật hóa.Thứ hai, vé thầm quyên cho phép chuyển mục dich sử dụng ất (iều 59)

Về c¡ bản, Luật ất ai 2013 vẫn kế thừa lại những quy ịnh trong Luật ất ai

2003, trên c¡ sở ó, thâm quyền cho phép chuyển mục dich sử dụng ất °ợc cn cứvào ối t°ợng sử dụng ất Luật chia hai nhóm ối t°ợng: i) ối với tổ chức thuộcthâm quyên cho phép chuyển mục ích sử dụng ất của UBND cấp tinh; ii) ối với hộgia ình, cá nhân thuộc thẩm quyén cho phép chuyên mục dich sử dung ất của UBNDcấp huyện ặc biệt trong Luật ất ai 2013 lần này, ể tránh tình trạng chuyển mục

ích sử dụng ất nông nghiệp một cách tràn lan, tránh sự tùy tiện từ phía chính quyềncấp d°ới, bởi ây là quỹ ất quan trọng mà chúng ta cần phải giữ gìn, luật ã quy ịnh:Tr°ờng hợp cho phép hộ gia ình, cá nhân chuyển mục ích sử dụng ất nông nghiệp

dé sử dụng vào mục ích th°¡ng mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thìphải có vn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh tr°ớc khi quyết ịnh

Thứ ba, về iều kiện cho phép chuyển mục ích sử dụng ất ể thực hiện dự

an dau tw

Quy ịnh về iều kiện cho phép chuyển mục dich sử dụng ất dé thực hiện dự án

ầu t° trong Luật ất dai 2013 về c¡ bản khá chỉ tiết cụ thé, ồng thời chú trọng tớimục tiêu bảo vệ ất nông nghiệp và hạn chế việc chuyên ất nông nghiệp sang mục

ích khác Những nội dung cụ thé °ợc ghi nhận tại iều 58 Luật Dat ai 2013

Thứ tw, về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục ích sử dụng ất

Với sự ra ời của Luật Dat ai 2013, pháp luật ã có khá nhiều quy ịnh thé hiện

sự chặt chẽ và hạn chế trong việc chuyên ất nông nghiệp sang mục ích phi nông

nghiệp, ặc biệt là ất trồng lúa, ất rừng phòng hộ, ất rừng ặc dụng khi chuyển

sang mục ích khác Những quy ịnh về trình tự, thủ tục chuyển mục ích sử dụng ấtcing cho thấy rõ iều ó Theo quy ịnh của Nghị ịnh số 43/2014/N-CP ngày15/05/2014 của Chính phủ quy ịnh chi tiết thi hành một số iều của Luật Dat dai,trình tự, thủ tục chuyên mục ích sử dụng ất ã °ợc quy ịnh cụ thể trong hai tr°ờng

hợp: trình tự, thủ tục cho phép chuyền mục ích sử dụng dat trồng lúa, ất rừng phòng

hộ, ất rừng ặc dụng vào mục ích khác và trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục

ích sử dụng ất nói chung

Thứ nm, về thời hạn sử dụng ất khi chuyển mục dich sử dụng ất

Thời hạn sử dụng ất nói chung ó là khoảng thời gian mà Nhà n°ớc cho phépng°ời sử dụng ất °ợc thực hiện quyền sử dụng ất trên mảnh ất mà Nhà n°ớc ãtrao quyền sử dụng Quy ịnh về thời hạn chuyên mục ích sử dung ất °ợc ghi nhậntại iều 127 Luật ất ai Theo ó, Về c¡ bản, thời hạn sử dụng ất khi chuyển mục

ích sử dụng ất °ợc tính theo thời hạn của loại ất sau khi chuyển mục ích sử dụng

ất Tr°ớc ây, Luật ất ai 2003 quy ịnh “Thời hạn sử dụng ất °ợc tính từ thời

iểm °ợc chuyên mục ích sử dụng ất”, quy ịnh này ch°a rõ ràng và ch°a chặt chẽ,

vì vậy Luật Dat dai 2013 quy ịnh: “Thoi hạn sử dung ất °ợc tính từ thời iểm cóquyết ịnh cho phép chuyển mục ích sử dụng ất” Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầuvẫn có thé °ợc Nhà n°ớc xem xét gia hạn sử dụng ất Những quy ịnh này cho thay,Nhà n°ớc luôn h°ớng tới việc ảm bảo và tạo iều kiện cho ng°ời sử dụng ất có

°ợc thời hạn sử dụng ất dài nhất khi chuyển mục ích sử dụng, iều ó cing cóngh)a là lợi ích của ng°ời sử dụng ất luôn °ợc chú trọng trong quá trình sử dụng ất.2.5 Bình luận các quy ịnh về các tr°ờng hợp thu hồi ất

Qua nghiên cứu, tác giả nhận thay, trong Luật Dat ai 2013 nội dung liên quan

ến thu héi ất là một trong những nội dung thay ổi lớn, ặc biệt là nội dung về cáctr°ờng hợp thu hồi ất ã có sự thay ổi về chất thé hiện qua những nội dung c¡ bảnsau ây:

2.5.1 Về hình thức

Từ m°ời hai tr°ờng hợp nhà n°ớc tiến hành thu hồi ất °ợc qui ịnh tại iều 38Luật ất ai 2003, Luật ất ai 2013 không qui ịnh tất cả cả tr°ờng hợp nhà n°ớcthu hồi ất trong cùng một iều luật mà chia các tr°ờng hợp Nhà n°ớc thu hồi ấtthành bốn nhóm và qui ịnh chi tiết ở các iều luật khác nhau, bao gồm: Thu hồi dat vìmục ích quốc phòng, an ninh (iều 61 Luật Dat ai 2013); Thu hồi dat dé phát triểnkinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (iều 62 Luật ất ai 2013); Thu hồi ất

do vi phạm pháp luật ất ai (iều 64 Luật Dat ai 2013) và Thu hồi ất do cham dứtviệc sử dụng ất theo pháp luật, tự nguyện trả lại ất, có nguy c¡ e dọa tính mạng conng°ời (iều 65 Luật ất ai 2013) Tác giả nhận thấy, việc phân chia các tr°ờng hợpthu hồi ất theo bốn nhóm nh° trên là phù hợp, rõ ràng và khoa học Mặt khác, quy

ịnh rạch ròi các tr°ờng hợp thu hồi ất sẽ góp phần vào việc hạn chế việc thu hồi ất

vào mục ích phát triển kinh tế một cách tràn lan, bôi th°ờng cho ng°ời bi thu hồi ấtvới mức giá bồi th°ờng thấp gây bức xúc cho ng°ời dân.

2.5.2 Về nội dung

Dựa trên quy ịnh của Hiến pháp 2013, Luật ất ai 2013 ã có các qui ịnh vềvan ề thu hồi ất nói chung, trong ó có bổ sung các qui ịnh cụ thể, rõ ràng, chặt chẽ

về cn cứ thu hồi ất ối với từng nhóm ất bi thu hồi , cụ thể nh° sau:

Thứ nhất, thu hồi ất vì mục ích quốc phòng, an ninh

Nội dung này là sự kế thừa Khoản 1 iều 38 và iều 89 LDD 2003 Theo ó,

iều 61 Luật ất dai 2013 quy ịnh rõ các tr°ờng hợp Nhà n°ớc thu hồi ất vì mục

ích quốc phòng, an ninh Ngoài ra, Luật Dat ai 2013 ã bổ sung qui ịnh về cn cứthu hồi ất vì mục ích quốc phòng, an ninh ngoài việc phải thuộc các tr°ờng hợp qui

ịnh tại iều 61 của Luật còn phải cn cứ dựa trên kế hoạch sử dụng ất hng nm của

cấp huyện ã °ợc c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyên phê duyệt (iều 63 Luật Dat ai2013) nhằm ngn ngừa tình trạng thu hôi ất tran lan không em lại hiệu quả kinh tế vìlợi ích nhóm, lợi ích cục bộ.

Thứ hai, thu hồi dat dé phát triển kinh tế -xã hội vi lợi ích quốc gia, công cộngCác tr°ờng hợp thu hồi ất dé phát triển kinh tế -xã hội vì lợi ích quốc gia, côngcộng°ợc qui ịnh cụ thé tại iều 62 LDD 2013 Việc quy ịnh cụ thé các tr°ờng hợpnhằm hạn chế các hành vi lợi dụng, lạm quyền trong công tác thực hiện thu hồi ất;

từng b°ớc khắc phục và ây lùi tình trạng lợi dụng việc thu hồi ất sử dụng vào mục

ích kinh tế dé thu hồi ất nông nghiệp một cách 6 ạt, tran lan, không chú trọng úngmức ến hiệu quả kinh tế hoặc vì lợi ích nhóm diễn ra trên phạm vi cả n°ớc thời gianvừa qua.

Trong ó, so với Luật ất ai 2003, Luật Dat ai 2013 có bô sung một số tr°ờnghợp thu hồi ất nh° sau:

- Dự án xây dựng kết cau ha tầng kỹ thuật cấp quốc gia, của ịa ph°¡ng, bao

gồm: giao thông, thủy lợi, cấp n°ớc, thoát n°ớc, iện lực, thông tin liên lạc; hệ thống

dẫn, chứa xng dau, khí ốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;chiếu sang ô thị;

- Dự án xây dựng các công trình sự nghiệp công; chợ, công viên; công trình ditích lịch sử- vn hóa, danh lam thắng cảnh °ợc xếp hạng

Mặt khác, ến Luật Dat ai 2013, các nhà làm luật ã có sự chỉnh lý, sửa ổi khiqui ịnh ối với tr°ờng hop thu hồi ất dé phát triển kinh tế- xã hội ã gan thêm ngsau ó cụm từ “vi lợi ích quốc gia, công cộng” Qui ịnh mới nay sẽ góp phan hạn chếtình trạng lợi dụng việc thu hồi dat dé phát triển kinh tế- xã hội dé thu hồi dat một cách

tùy tiện, tràn lan của chính quyền ở nhiều ịa ph°¡ng vì lợi ích nhóm, lợi ích cục bộtrong những nm qua.

Bên cạnh ó, so với Luật Dat ai 2003 và các vn ban h°ớng dẫn thi hành, LuậtDat dai 2013 còn qui ịnh theo h°ớng thu hẹp h¡n các tr°ờng hop Nha n°ớc thu hồi

ất dé phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Quy ịnh này còn chothay việc nhà n°ớc chỉ tiến hành thu hồi ất ối với các dự án quan trọng thì ó có théxem nh° một qui ịnh “ ngầm” về nng lực, trình ộ chuyên môn, cing nh° nng lựctài chính của chủ ầu t° khi tham gia dự án iều này sẽ góp phần nâng cao chất l°ợngcác dự án ầu t°, ồng thời hạn chế tình trang qui hoạch treo diễn ra phô biến nh°nhiều nm vừa qua ồng thời, việc Nhà n°ớc tiến hành thu hôi ất ngh)a là Nhà n°ớc

ảm nhiệm việc chuẩn bị, cung cấp nguồn ất sạch cho nhu cầu của các doanh nghiệp

sẽ tạo iều kiện thuận lợi ể doanh nghiệp có c¡ hội tiếp cận với ất ai mà khôngphải ối ầu với ng°ời dân trong công tác giải phóng mặt bng trên thực tế trongnhững nm vừa qua.

Thứ ba, thu hồi ất do vi phạm pháp luật về ất ai

Thu hồi ất do vi phạm pháp luật ất ai °ợc qui ịnh tại iều 64 Luật ất ai

2013 là sự kế thừa, b6 sung, sửa ối các khoản 3, 5, 9, 11, 12 iều 38 Luật Dat ai

2003 và iều 132 Nghị ịnh 181/2004/N-CP Nghiên cứu về các tr°ờng hợp thu hồi

ất do vi phạm pháp luật về ất ai trong Luật ất ai 2013, nếu so với các qui ịnhpháp luật tr°ớc ây, tác giả nhận thấy có một số iểm mới nh° sau:

Mot là, LDD 2013 bỏ tr°ờng hop THD vì “ sử dung ất không có hiệu quả”

Thiết ngh) nh° vậy là phù hợp, bởi lẽ việc sử dụng ất không hiệu quả phụ thuộc vào

nhiều nguyên nhân, cả khách quan lẫn chủ quan H¡n nữa pháp luật tr°ớc ây không

°a ra các tiêu chí ịnh l°ợng nào ể xác ịnh ó là hành vi sử dụng ất không có hiệuquả của ng°ời sử dụng ất Vì vậy mà trên thực tiễn công tác thu hồi ất trong nhiềunm qua cho thấy thu hồi ất trong tr°ờng hợp này là rất ít

Hai là, Luật Dat dai 2013 bố sung qui ịnh: ất không °ợc chuyên nh°ợng,tặng cho theo qui ịnh của Luật này mà nhận chuyển nh°ợng, nhận tặng cho Về quy

ịnh này, chúng tôi hiểu dụng ý của các nhà làm luật nham thé hiện sự kiểm soát chatchẽ h¡n ối với các giao dịch bất ộng sản nói chung và các giao dịch về quyền sửdụng ất nói riêng, tránh tình trạng giao dịch tự phát, giao dịch ngầm phát sinh Mặtkhác, quy ịnh này cing ồng thời nhằm hạn chế tình trạng ịnh oạt quyền sử dụng

ất d°ới hình thức tặng cho ể lách luật, trốn thuế Tuy nhiên, nếu nghiên cứu quy

ịnh này trong mối liên hệ với các chế ịnh khác có liên quan của Luật ất ai và cácchuyên ngành Luật khác, ồng thời ặt chúng trong thực tế thực thi, chúng tôi chorang, quy ịnh này chỉ mang tính hình thức mà trên thực tế rất ít °ợc áp dụng Bởi lẽ,

Luật ất ai 2013 tại khoản 3 iều 167 và iều 689 Bộ Luật Dân sự 2005 qui ịnh rấtchặt chẽ về công chứng chứng thực hợp ồng: vẻ tuyên hợp ồng vô hiệu.

Ba là, nêu nh° Luật ất ai 2003 và các vn bản h°ớng dẫn thi hành qui ịnh:ng°ời sử dụng ất có ý không thực hiện ngh)a vụ ối với nhà n°ớc thì Luật Dat ai

2013 ã bỏ i yêu tố “cô ý” và thay vào ó chỉ qui ịnh: ng°ời sử dụng ất không thựchiện ngh)a vụ ối với nhà n°ớc và thêm vào yếu tố: ã bị xử phat vi phạm hành chính

mà không chấp hành Sự thay ổi và bổ sung này trong Luật Dat ai 2013 chặt chẽ vahợp lý h¡n Bởi thực tế cho thấy, trong tr°ờng hợp này, khi có hành vi vi phạm, phầnlớn sẽ chỉ nhận hành vi "vô ý" hoặc "không cố tình" vi phạm cho dù ó là vi phạm cóchủ ích của dé mong muốn không bị truy cứu trách nhiệm pháp ly Vì vậy, Luật Datdai 2013 bỏ yếu tô "cố ý" là hợp ly và quy ịnh này mang yếu tô ran e, phòng ngừacác hành vi vi phạm trong quá trình sử dụng ất xảy ra Bên cạnh ó, ể ảm bảo việcthu hồi ất, cham dứt quyên và lợi ích của ng°ời có ất bị thu hồi một các hợp pháp vàhợp lý, phòng tránh tình trạng tùy tiện, ng°ời có ất bị thu hồi cing "tâm phục, khẩuphục" tr°ớc các quyết ịnh thu hồi ất ồng thời, Luật Dat ai 2013 bổ sung cn cứthu hồi ất trong tr°ờng hợp vi phạm pháp luật là ã bi xử phạt vi phạm hành chính

mà không chấp hành iều này ã chứng tỏ yếu tô "cố tình" sai phạm của chủ thé sửdụng ất Trong tr°ờng hợp này, thu hồi ất °ợc coi nh° một biện pháp "chế tài" ốivới hành vi không thực hiện các ngh)a vụ ối với Nhà n°ớc

Bon la, ất °ợc Nhà n°ớc giao, cho thuê dé thực hiện dự án ầu t°, Luật Dat dai

2013 có bố sung thêm qui ịnh về việc gia hạn thời gian sử dụng ất so với các qui

ịnh ci Hết thời hạn °ợc gia hạn mà chủ ầu t° vẫn ch°a °a ất vào sử dụng thìnhà n°ớc thu hồi ất mà không bồi th°ờng về ất và tài sản gắn liền với ất, trừ tr°ờnghợp do bất khả kháng Các tr°ờng hợp bất khả kháng ảnh h°ởng ến tiễn ộ sử dụng

ất của dự án ầu t° ã °ợc Nhà n°ớc giao dat, cho thué dat theo quy dinh tai iểm iKhoản | iều 64 của Luật Dat ai Thời iểm dé tính gia hạn 24 tháng với tr°ờng hopkhông °a ất vào sử dụng hoặc tiễn ộ sử dụng ất chậm °ợc quy ịnh chi tiết tạikhoản 2 iều 15 Nghị ịnh 43/2014/N-CP Các thời han °ợc tính kê từ thời iểm

"nhận ban giao dat trén thuc dia"

Luật Dat dai 2013 cing quy ịnh rõ thời gian gia hạn cho chủ dau t° có thêm cohội ối với mảnh dat của mình là 24 tháng °ợc, ồng thời quy ịnh rõ thời iểm tínhthời gian gia hạn (°ợc tính từ tháng thứ 25) và °¡ng nhiên nhà ầu t° vẫn phải thựchiện ngh)a vụ tài chính về ất ối với thời gian chậm tiến ộ Quy ịnh này nhằm ảmbảo một cách trung thực, khách quan và chính xác trong việc cham dứt quyên sử dung

ất của nhà ầu t° tr°ớc hết là ảm bảo quyên và lợi ích cho nhà ầu t°, sau ó cing

là ảm bảo quyên lợi cho Nhà n°ớc trong việc tận thu các ngh)a vụ tài chính ối vớinhà ầu t° dé chống thất thoát nguồn thu từ ất ai.

Bên cạnh ó, ể tránh tình trạng gian lận, việc cớ ồ lỗi vì các nguyên nhânkhách quan dẫn ến việc không thực hiện hoặc thực hiện không úng thời hạn thựchiện dự án dau t° ể ối phó với khi Nhà n°ớc thu hồi ất, Nghị ịnh của Chính phủ

số 43/2014 cing ã quy ịnh rõ những tr°ờng hợp bất khả kháng là những tr°ờng hợpnào nh° ã ề cập ở trên

C¡ sở ể Nhà n°ớc chấm dứt quyền sử dụng ất của nhà ầu t° °ợc quy ịnhchỉ tiết, chặt chẽ h¡n rất nhiều so với tr°ớc ây ồng thời, các thời hạn °ợc xác ịnh

mốc rõ ràng,một mặt dé xác ịnh rõ cho nhà ầu t° biết ể có kế hoạch triển khai, °a

ất vào khai thác, sử dụng nếu không muốn phải chịu các trách nhiệm pháp lý tr°ớcNhà n°ớc Mặt khác, quy ịnh này cing tạo cn cứ pháp lý rõ ràng ể Nhà n°ớc ápdụng việc thu hồi ất °ợc dé dàng thuận lợi h¡n, tránh sự lúng túng nh° tr°ớc ây khi

do không quy ịnh rõ nên các quan áp dụng cách tính thời iểm sử dụng ất rất khácnhau ở các ịa ph°¡ng.

Ngoài ra, Luật ất ai 2013 còn bố sung qui ịnh tại Khoản 2 iều 64, theo ó :việc thu hồi ất do vi phạm pháp luật về ất ai phải cn cứ vào vn bản, quyết ịnhcủa c¡ quan nhà n°ớc có thấm quyên xác ịnh hành vi vi phạm pháp luật về ất ai.Qui ịnh này ra ời sẽ giúp xiết chặt công tác thu hồi ất, ảm bảo cho việc thu hồi ấttheo úng các qui ịnh của pháp luật, tránh tình trạng thu hồi ất một cách tùy tiện,tràn lan, áp ặt của Nhà n°ớc ở một số ịa ph°¡ng thời gian qua

Thứ tw, thu hồi ất do châm dứt việc sử dung ất theo pháp luật, tự nguyện trả lại

ất, có nguy c¡ e ọa tính mạng con ng°ời

Khoản 1 iều 65 LDD 2013 qui ịnh cụ thé các tr°ờng hợp thu hồi ất do chamdứt việc sử dụng ất theo pháp luật, tự nguyện trả lại ất, có nguy c¡ e dọa tính mạngcon ng°ời Nội dung qui ịnh nay °ợc xây dựng trên c¡ sở kế thừa, sửa ổi, bố sungcác Khoản 2, 7, 8, 10 của LDD 2003 và iều 132 Nghị ịnh 181/2004/N-CP với một

số iểm mới là:

- Bồ sung tr°ờng hop thu hỏi ất, ó là ất ở nằm trong khu vực bi 6 nhiễm môitr°ờng, có nguy c¡ sạt lở, sụt lún, bị ảnh h°ởng bởi hiện t°ợng thiên tai khác e dọa tính mạng con ng°ời.

- Qui ịnh cụ thê về các cn cứ pháp ly dé Nha n°ớc thu hồi ất trong tr°ờng hợpchấm dứt việc sử dụng dat theo pháp luật, tự nguyện trả lại ất, có nguy c¡ e doa tinhmạng con ng°ời.

2.6 Bình luận các quy ịnh về bồi th°ờng, hỗ trợ và tái ịnh c°

Khoản 6 iều 4 Luật ất ai 2003 quy ịnh: “Bồi th°ờng khi Nhà n°ớc thu hồi

ất là việc Nhà n°ớc trả lại giá trị quyên sử dụng ất ối với diện tích ất bị thu hồicho ng°ời bị thu hồi ất” Tuy nhiên, quy ịnh này ch°a thật sự chặt chẽ và ch°a thể

hiện °ợc trọn vẹn những giá trị thiệt hại mà Nhà n°ớc sẽ bồi th°ờng khi thu hồi ất,

ó không chỉ là giá trị quyền sử dụng ất mà còn phải tính ến giá trị thiệt hại về tàisản có trên ất, ngoài ra còn phải tính ến những thiệt hại vô hình khác, mà Nhà n°ớcphải dùng thêm c¡ chế hỗ trợ mới bù dap °ợc một cach trọn ven những thiệt hại dothu hồi ất gây ra Vì vậy trong Luật Dat ai 2013, Khoản 12 iều 3 Luật Dat dai

2013 về giải thích từ ngữ ã quy ịnh rõ: “Bồi th°ờng vẻ ất là việc Nhà n°ớc trả lạigiá trị quyền sử dụng ất ối với diện tích ất thu hồi cho ng°ời sử dụng ất”

Khoản 7, iều 4 Luật ất ai 2003 ã quy ịnh: “Hỗ trợ khi Nhà n°ớc thu hồi

ất là việc Nhà n°ớc giúp ỡ ng°ời bị thu hồi ất thong qua ào tạo nghề mới, bố triviệc làm mới, cấp kinh phí ể di dời ến ịa iểm mới” Khái niệm này ã °ợc Luật

ất ai 2013 chỉnh sửa một cách bao quát h¡n, theo h°ớng bảo ảm mục ích c¡ bản

của hỗ trợ, ó là giúp ỡ ng°ời bị thu hồi ất sớm ôn ịnh cuộc sống: “Hồ trợ khi Nha

n°ớc thu hồi ất là việc Nhà n°ớc trợ giúp cho ng°ời có ất thu hồi dé ổn ịnh ờisống, sản xuất và phát triển ” (Khoản 14, iều 3)

Về tái ịnh c° pháp luật không °a ra một khái niệm cụ thể vẻ tái ịnh c°,nh°ng có thé hiểu, van dé tái ịnh c° chỉ ặt ra khi ng°ời sử dụng ất bị thu hồi dat ở,

họ °ợc Nhà n°ớc thu xếp chỗ ở mới bằng việc tái ịnh c°, có thê là bằng một diệntích ất ở mới hoặc nha ở mới tại khu tái ịnh c° hoặc bng tiền dé tự lo chỗ ở mới.Trong Luật ất dai 2013, bồi th°ờng, hỗ trợ, tái ịnh c° khi Nhà n°ớc thu hồi

ất °ợc quy ịnh tại Mục 2, Mục 3 Ch°¡ng VI, từ iều 74 ến iều 94 Bằng viéc

i sâu phân tích và nghiên cứu, trong chuyên dé tác giả °a ra một số nội dung về bồith°ờng, hỗ trợ, tái ịnh c° khi Nhà n°ớc thu hồi ất theo Luật Dat dai 2013 Qua ó,

ặt ra những van dé ặt ra cần trao ôi nh° sau:

Thứ nhất, d°ờng nh° còn là iều ch°a trọn vẹn khi Luật ất ai 2013 hiện nay,thiếu bóng dáng quy ịnh về nguyên tắc tái ịnh c° khi Nhà n°ớc thu hồi dat, bởi nó

có vị trí quan trọng t°¡ng °¡ng nh° bồi th°ờng và hỗ trợ, trong tr°ờng hợp Nhà n°ớcthu hồi ất ở mà ng°ời sử ất phải di chuyên chỗ ở thì công tác tái ịnh c° phải hết sức

°ợc coi trọng ặc biệt là trong giai oạn hiện nay, tình trang của các khu tái ịnh c°

ang có rất nhiều iều cần phải bàn: về tiễn ộ thực hiện, về c¡ sở hạ tầng, về chất

l°ợng công trình,

Thứ hai, “khi bị thu hồi ất, việc bồi th°ờng °ợc thực hiện tr°ớc tiên bằng việcgiao ất có cùng mục ích sử dung với loại ất thu hồi, nếu không có ất dé bồith°ờng thì °ợc bồi th°ờng bng tiên theo giá cụ thể của loại ất thu hồi do Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh quyết ịnh tại thời iểm quyết ịnh thu hồi ất.” Trong thực tiễn thihành, việc thực thi nguyên tắc này ã gặp phải những khó khn, v°ớng mắc nhất ịnh,

ó là:

Mot là, quy ịnh Nhà n°ớc thu hồi ất của ng°ời ang sử dụng vào mục dichnao, thì °ợc bôi th°ờng bằng việc giao ất mới có cùng mục dich sử dụng, nếu ápdụng trong tr°ờng hợp thu hồi ất nông nghiệp, cho thấy rõ ít tính khả thi trên thực tế

ặc biệt ối với một số ịa ph°¡ng, quỹ ất nông nghiệp ã giao hết cho các hộ gia

ình, cá nhân sử dụng ổn ịnh lâu dài nên không còn ất nông nghiệp dé bồi th°ờngcho ng°ời trực tiếp sản xuất bị thu hồi ất nông nghiệp Vì vậy, theo chúng tôi trongvn bản pháp luật về h°ớng dẫn thi hành Luật Dat dai 2013, cần xác ịnh rõ việc thựchiện nguyên tắc này chỉ °ợc thực hiện với ịa ph°¡ng nào còn quỹ ất sạch dé bồith°ờng: hoặc xác ịnh nguyên tắc này chỉ có thé °ợc áp dụng giới hạn ối với một sốchủ thể, trong một số tr°ờng hợp nhất ịnh, thì nên có sự phân loại và quy ịnh rõ ràng

dé ảm bảo tính khả thi trong việc thực hiện, tránh tình trạng ã là nguyên tắc mà lạikhông °ợc thực hiện bởi vì nó không thê thực hiện

Hai là, nêu không có ất dé bôi th°ờng thì bồi th°ờng bng tiên theo giá ất cụthể của loại ất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ịnh tại thời iểm thu hồi

ất Mặc dù, xét về mặt lý thuyết, nguyên tắc này là hợp lý, bởi việc bồi th°ờng phảitrên c¡ sở thiệt hại thực tế tai thời iểm thu hồi ất Thế nh°ng, trên thực tế ng°ời bịthu hồi ất không °ợc nhận tiền bồi th°ờng ngay tại thời iểm có quyết ịnh thu hồi

ất mà phải sau một thời gian Trong khi ó giá ất trên thị tr°ờng luôn biến ộng theo

xu h°ớng tng lên Mặt khác, sự khác biệt giữa giá ất mà ng°ời dân °ợc bồi th°ờngvới giá ất nông nghiệp của chính họ, khi ã chuyển mục ích sử dụng ất sau thu hồi

là rất lớn

Vì vậy, tác giả ề xuất, việc tính giá bồi th°ờng phải °ợc tính theo thời iểm trảtiền bồi th°ờng trên thực tế Mặt khác, khi thu hồi ất dé thực hiện các dự án dau t°,Nhà n°ớc cần phải dự liệu °ợc lợi ích sẽ thu °ợc ể thực hiện bồi th°ờng cho hợp lý

và công bng (tránh tình trạng lợi ích chỉ thuộc về các nhà ầu t°, còn ng°ời dân bịmất ất lại không °ợc h°ởng lợi ích của sự “phát triển” ó

Thứ ba, những trao ôi xung quanh việc thực hiện chính sách hỗ trợ khi Nhàn°ớc THD

Mot là, Cần phân biệt rõ hai nhóm ối t°ợng bị thu hồi ất dé thực hiện chínhsách hỗ trợ cho phù hợp, ó là: 1) Nhóm nông dan trong ộ tuổi lao ộng, 2) Nhómnông dân ngoài ộ tuổi lao ộng

Hai là, Quan tâm giải quyết việc làm cho nông dân bị thu hồi ất nông nghiệp

Việc giải quyết van ề nông dân không có ất nên h°ớng tới việc dao tạo và timviệc làm cho họ chứ không nhất quyết phải theo h°ớng “ngirdi cày có ruộng”, vì ã

ến lúc chúng ta cần thay ổi quan niệm “øg°ởi cày có ruộng” bang quan niệm

“ng°ời cày có việc làm ” ề thực hiện có hiệu quả công tác này, có thể thực hiện một

số giải pháp c¡ bản sau:

- Dạy nghề gắn với giải quyết việc làm cho lao ộng nông thôn, nhất là cho lao

ộng vùng chuyền ổi mục ích sử dụng ất nông nghiệp Gan ào tạo nghề với giảiquyết việc làm, tức là ào tạo những nghề mà thị tr°ờng cần dé có thé tận dụng tối anguôn lao ộng

- Thực hiện nghiêm túc và có hiệu quả chủ tr°¡ng yêu cầu các doanh nghiệp có

dự án ầu t° phải bố trí lao ộng ịa ph°¡ng vào làm việc trong các doanh nghiệp,

ồng thời ịa ph°¡ng cần có sự giám sát chặt chẽ công tác này

- Phát triển các làng nghề truyền thống thu hút lao ộng, ối với những n¡i ã có

°u thé là có các làng nghề truyền thống từ lâu ời và có thị tr°ờng tiêu thụ sản phẩmMặt khác, cing có thể là các làng nghề °ợc ào tạo mới nh° mây, tre an, hàng thủcông xuất khẩu

Thứ tw, ỗi với vẫn ề tái ịnh c°, về c¡ bản Luật Dat ai 2013 ã kế thừa nhữngquy ịnh về tái ịnh c° trong Luật ất dai 2003, ồng thời luật hóa một số quy ịnhtrong Nghị ịnh số 197/2004/N-CP ngày 03/12/2004 về bồi th°ờng, hỗ trợ và tái

ịnh c° khi Nhà n°ớc thu hồi ất Mặt khác, một van dé mang tính nguyên tắc ã °ợcquy ịnh rõ trong Luật Dat dai 2013: Việc thu hồi ất ở chi °ợc thực hiện sau khihoàn thành xây dựng nhà ở hoặc c¡ sở hạ tầng của khu tái ịnh c° (Khoản 3, iều 85),Luật cing ã quy ịnh rõ quy trình bố trí tái ịnh c° cho ng°ời có ất ở thu hồi màphải di chuyên chỗ ở (iều 86); ây là những quy ịnh góp phan nâng cao hiệu quacủa công tác tái ịnh c°, tuy nhiên thực hiện công tác này trong thực tiễn còn nhiềuhạn chế Qua phân tích tác giả nhận ịnh, những hạn chế của vấn ề tái ịnh c° khônghan là do chính sách pháp luật mà chủ yếu là do c¡ chế thực thi Vi vậy ể thực hiện

có hiệu quả công tác này, van dé ặt ra là phải có c¡ chế kiêm soát chặt chẽ việc triểnkhai thực hiện Theo ó, các ịa ph°¡ng cần phải khảo sát, thống kê, ánh giá chấtl°ợng một cách toàn diện các khu tái ịnh c° và yêu cầu các chủ ầu t° chịu tráchnhiệm trong việc sửa sai ồng thời phải có biện pháp xử lý nghiêm minh với những

tổ chức, cá nhân vi phạm làm anh h°ởng xấu ến chất l°ợng cing nh° những tiêu chítốt ẹp ã ặt ra cho khu tái ịnh c° khi lập dự án thu hồi ất

2.7 Bình luận các quy ịnh về ng ký ất ai

' Nguyễn Thế Nhã (1998), Thực trạng sản xuất và ời sống của hộ nông dân không ất và thiếu ất ở ồng bằng

ng ký ất ai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với ất là việc kê khai và ghi nhậntình trạng pháp lý về quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với

ất và quyền quản lý ất ối với một thửa ất vào hồ s¡ ịa chính (Khoản 15 iều 3Luật ất ai 2013)

Trong Luật ất ai 2013, ng ký ất ai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất(sau ây gọi tắt là: ng ky ất dai) °ợc quy ịnh tại mục 1 Ch°¡ng VIII Theo ánhgiá của tác giả, nội dung này °ợc thông qua với các quy ịnh gần nh° không có sựthay ổi so với luật ci Bởi lẽ, qua ánh giá thực tiễn áp dụng các quy ịnh về ng ký

ất ai cho thay công tác ng ký dat ai ã °ợc tiến hành tại Việt Nam trong nhiềunm, hệ thống hồ s¡ giấy tờ phục vụ công tác quan lý cing ngày càng °ợc hoànthiện Hoạt ộng kiểm kê ất ai vẫn liên tục °ợc Nhà n°ớc tiến hành ịnh kỳ Cho

ến ngày nay, có thé nói, công tác ng ký ất ai ã i vào 6n ịnh với các quy ịnhpháp luật về thâm quyên, trình tự thủ tục hết sức rõ ràng, minh bạch và dễ tiếp cận vớing°ời dân.

Trong bôi cảnh công tác ng ký ất ai tại Việt Nam ã i vào 6n ịnh thì yêucầu mới ặt ra là làm thé nào dé ng°ời dân có thê thực hiện thủ tục ng ký ngày càng

¡n giản, tốn ít chi phí (nhm khuyến khích việc ng ký), ồng thời Nhà n°ớc cing

có °ợc một hệ thống ng ky day ủ, hiện ại, dé tiếp cận iều này không chỉ có ýngh)a trong công tác quản lý mà còn là một hình thức phố biến pháp luật hiệu qua,bằng chính thực tiễn dé nâng cao nhận thức pháp luật cho ng°ời dân; bên cạnh ó,quản ly ng ký công khai còn là một cách thức ể chống lại van nạn tham nhing,hạch sách cửa quyền của một số cán bộ công chức trong quản lý ất ai ở Việt Namhiện nay Bởi vậy, tr°ớc những yêu cầu của thời ại mới, tác giả nêu ra một số vấn ềcần tập trung giải quyết khi thực hiện hoạt ộng ng ký ất ai của Việt Nam nh°

sau:

Thứ nhất, về sự thong nhất trong ng ký các bất ộng sản

Hiện nay, công tác quản lý nhà n°ớc ối với hoạt ộng ng ký các bat ộng sảnnói chung ở Việt Nam ch°a thống nhất Cu thé: ất ai do Bộ Tài nguyên — Môitr°ờng quản lý, xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, lâm nghiệp thuộc Bộ Nông nghiệp vàphát triển nông thôn, ng ký giao dich bảo ảm thuộc Bộ T° pháp Sự không thốngnhất này dẫn ến trong nhiều tr°ờng hợp, việc quản lý bất ộng sản trở nên chồngchéo.

Dé giải quyết vấn dé này, hiện nay, Bộ t° pháp ang chủ trì xây dựng Luật

KBS Theo ó, tác giả dẫn theo ý kiến các chuyên gia ều cho rằng việc thống nhấtc¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền KBS là iều cân thiết ể ạt °ợc mục tiêu cải

cách thủ tục hành chính Và các giải pháp cụ thể °ợc các chuyên gia °a ra bao gồmcác ý kiến nh° sau:

- Luật KBS nên giao cho một c¡ quan quản lý thống nhất việc ng ký bất

ộng sản ở trung °¡ng và mỗi ịa ph°¡ng có một c¡ quan thực hiện việc ng ký bất

ộng sản.

- Giải pháp chuyên nhiệm vụ quản lý nhà n°ớc về ất ai từ Bộ Tài nguyên —Môi tr°ờng sang Bộ Xây dựng: Bộ Tài nguyên — Môi tr°ờng chỉ còn quản lý ất aivới góc nhìn ất ai là tài nguyên thiên nhiên gan với bảo vệ môi tr°ờng ất Dat daivới t° cách là một tài sản sẽ do Bộ Xây dựng quản lý Hoặc có thể chuyển hệ thống

ng ký bất ộng sản sang Bộ T° pháp” dé việc triển khai °ợc khách quan’

- ề xuất 3 mô hình c¡ quan ng ký: c¡ quan ng ký bất ộng san °ợc tổchức theo ngành dọc từ trung °¡ng ến ịa ph°¡ng không phụ thuộc vào UBND cùngcấp; xây dựng một hệ thông duy nhất tại ịa ph°¡ng do UBND cấp tỉnh quản lý, có t°cách pháp nhân, là ¡n vị sự nghiệp có thu, hạch toán ộc lập; và giữ hệ thống ng kýbất ộng sản 2 cấp nh° mô hình Vn phòng ng ký quyền sử dụng ất hiện nay’

*Thứ hai, về trách nhiệm cia co quan Nhà n°ớc trong việc ảm bảo tinhchính xác của hoạt ộng ng ký ất ai

Luật ất ai không ặt ra các nguyên tắc hay yêu cầu ối với công tác ng ký

ất ai Và trên thực tế, các chủ thể có liên quan (cán bộ công chức Nhà n°ớc — ng°ời

sử dụng ất) khi thực hiện ng ký ất ai ều chỉ c¡ bản h°ớng tới mục tiêu phản ánhtình hình sử dụng dat chính xác Tác giả so sánh các yêu cầu của ng ký ất ai tạiViệt Nam và trên thế giới chỉ ra rằng, ở n°ớc ta, trách nhiệm của c¡ quan Nhà n°ớcch°a °ợc xem trọng Bằng chứng là có nhiều tr°ờng hợp ng°ời dân phản ối không

ến nhận GCNQSD do số liệu o ạc không úng hay c¡ quan ịa chính chậm cấpGCNQSD, gây ảnh h°ởng ến quyên lợi của ng°ời sử dung ất nh°ng lại không cóbat kì sự giải thích hay bồi th°ờng thỏa áng nào

* Thứ ba, về việc thiết lập hệ thông ng ký iện tử

C¡ chế ng ký qua mạng là một trong những hình thức hoạt ộng quản lý mớitrên thế giới và hiện nay ã °ợc một số quốc gia áp dụng Việt Nam cing ã tổ chứcnhững buổi hội thảo, trao déi kinh nghiệm" về việc thiết lập hệ thống ng ký này ỞViệt Nam việc áp dụng hệ thống này còn gặp phải một số khó khn khi mà mức ộ tinhọc hóa ch°a ông êu giữa các ịa ph°¡ng và nghiệp vụ của cán bộ quản lí còn thâp.

2Ở Philipin, vn phòng ng ky ất ai cing thuộc về quyền quản ly của Bộ T° pháp.

3http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/diem-tin-bao-chi.aspx?Item]D=464

+http://www.thanhnien.com.vn/news1/pages/200813/231901.aspx

Tuy vậy, một khi Việt Nam ã xây dựng °ợc hệ thống ng ký ất ai kết nối trênphạm vi tồn quốc thì các ịa ph°¡ng thực hiện việc quản lý ất ai cing dễ dàng h¡nrất nhiều và vào thời iểm này trên thé giới ã cĩ rất nhiều mơ hình xây dựng hệ thống

ng ký ất ai iện tử cho Việt Nam học hỏi

2.8 Bình luận các quy ịnh về cấp giẫy chứng nhận quyền sử dụng ất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với dat

Giấy chứng nhận quyên sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gan liềnvới ất là chứng th° pháp lý dé Nhà n°ớc xác nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữunhà ở, tài sản khác gắn liền với ất hợp pháp của ng°ời cĩ quyền sử dụng ất, quyền

sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với ất (Khoản 16 iều 3 LDD2013) Trong Luật ắt ai 2013, nội dung về cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng ất,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gan liền với ất °ợc quy ịnh tại mục 2Ch°¡ng VII.

ối với cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở vàcác tài sản khác gắn liền với ất, trong những nm vừa qua, Việt Nam ã liên tục xúctiến, ây mạnh cơng tác cấp GCNQSD, cùng với ĩ là quá trình thực hiện c¡ chếmột cửa, rút gọn thành phần hồ s¡, tạo thuận lợi cho ng°ời dân khi làm thủ tục cấpGCNQSD Thống kê một số ịa bàn trên cả n°ớc cho thấy những kết quả rất tíchcực: Ở thủ ơ, Hà Nội, ến hết tháng 11/2014, Sở Tài nguyên và Mơi tr°ờng Hà Nội

ã tiếp nhận 40.916 hồ s¡ và ã giải quyết 35.518 Giấy chứng nhận Dự kiến, ến hếtnm 2014, Hà Nội sẽ cấp °ợc khoảng 40.500 GCNQSD, ạt 101,25% chỉ tiêu kếhoạch nm” Ở huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang, con số này cịn ạt ến 136%’ TinhQuảng Nam ạt h¡n 96%, ồng thời ã hồn tất việc xây dựng c¡ sở dữ liệu ất ai tại

4 huyện, thành phố thuộc tỉnh Song bên cạnh những con số khả quan này, tại một

số ịa ph°¡ng, cơng tác cấp GCNQSDD vẫn ch°a ạt °ợc mục tiêu ề ra, nh° cáctỉnh Lào Cai, Hịa Bình và thực tiễn cấp GCNQSDD ở các ịa ph°¡ng hiện naycing cho thấy khá nhiều những bất cập Theo ĩ, qua việc nghiên cứu pháp luật ấtdai 2013, tác giả nhận thấy hệ thống pháp luật vẫn cịn những tơn tại nổi bật ch°a giảiquyết °ợc những bất cập trong thực tế nh° sau:

Thứ nhất, thời gian thực hiện thủ tục cấp GCNOSDD khơng °ợc ảm bảo

20141202222135500.htm

°http://baotintuc.vn/van-de-quan-tam/ha-nọ-du-kien-cap-40500-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat- dung-dat.html

7http://www.bacgiang.gov.vn/ves-portal/22651/Tan-Yen:-Cap-hon-4.000-Giay-chung-nhan-quyen-su-8http://gdla.gov.vn/index.php/vi/news cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-726.html

/Hoat-dong-trong-nganh/Quang-Nam-Hon-96-dien-tich-dat-duoc-So với Nghị ịnh 181/2004/N-CP về h°ớng dẫn thi hành Luật Dat ai 2003tr°ớc ây (iều 121), Nghị ịnh 43/2014/N-CP h°ớng dẫn thi hành Luật ất ai

2013 ã có quy ịnh cụ thể về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về ất ai (iều61) Theo ó, tùy từng tr°ờng hợp cụ thẻ, thời gian thực hiện thủ tục cấp GCNQSD

có sự khác nhau Tuy nhiên, việc ề ra thời hạn trong khi không có quy ịnh về tráchnhiệm nào ối với chính quyền ịa ph°¡ng trong việc ảm bảo thời hạn trên sẽ rất dễkhiến quy ịnh trên của Nghị ịnh 43 mang nặng tính hình thức, ¡n thuần là ề ramột quy ịnh chung chung không có chế tài ảm bảo Do vậy, thực tế luật o bằngngày nh°ng thực tế thì o bằng tháng bằng nm

Qua những phân tích cụ thẻ, tác giả cing chỉ ra hai nguyên nhân c¡ bản dẫn ếntình trạng nêu trên là do hiện t°ợng “vòi v)nh” của cán bộ ở chính quyền ịa ph°¡ng

và do tình trạng nhiều tr°ờng hợp cấp chậm mà chính quyên không có lý do giải thích.Bởi vậy, ể khắc phục những vấn ề thực tiễn nêu trên, tác giả ề xuất yêu câu ặt ra

ối với Nhà n°ớc là làm thé nào dé luôn ảm bảo cho hoạt ộng quản lý Nha n°ớc duytrì ồng thời 2 yếu tố: Minh bạch và Trách nhiệm giải trình Cụ thể, minh bạch công

khai trong các vn bản pháp luật về thâm quyền, về trình tự, thủ tục, về các khoản thu

ngh)a vụ tài chính, ồng thời có một c¡ chế kiểm soát về việc thực hiện thủ tục hànhchính, ặc biệt về mặt thời gian, là iều mà Việt Nam rất cần cho các c¡ quan côngquyền trong giai oạn hiện nay

Thứ hai, ng°ời dan không nhận hoặc không làm GCNQSDD

GCNQSD là c¡ sở ảm bảo những quyền và lợi ích hợp pháp cho ng°ời sửdụng ất, do ó, là ng°ời sử dụng ất thì không ai là không muốn °ợc cấpGCNQSD Tuy nhiên, qua nghiên cứu, tác giả nhận thay có những van ề ã và anggây cản trở ến nguyện vọng này của ng°ời dân cing nh° công tác quản lý của Nhàn°ớc: Thứ nhất, do ngh)a vụ tài chính ng°ời sử dụng ất phải thực hiện khi °ợc cấpGCNQSD t°¡ng ối lớn; Thứ hai, van ề ngôn ngữ khi cấp GCNQSDD cho ồngbào dân tộc thiểu số dẫn ến khó khn trong việc hoàn thành một thủ tục hành chínhphức tạp nh° cấp GCNQSDD

Thứ ba, bat cập trong việc thực hiện cấp GCNOSDD ứng tên vợ chong

Việc cấp GCNQSDD ứng tên vợ chồng °ợc quy ịnh tại Khoản 4 iều 98Luật Dat ai 2013 Quy ịnh này hoàn toàn không phải là một nguyên tắc cấpGCNQSD mới, mà ã °ợc ề cập từ Luật ất ai 2003 tại khoản 3 iều 48 Tuynhiên, cho ến nay, VIỆC cấp GCNQSD ứng tên vợ chồng gần nh° chỉ °ợc thựchiện ở các ô thị lớn, n¡i trình ộ dân trí cao Còn ở các ịa ph°¡ng khác thì quy ịnhnày gần nh° không i vào thực tiễn Nguyên nhân dẫn ến thực trạng này bên cạnhviệc ng°ời dân ch°a có nhận thức và hiểu biết pháp luật ầy ủ thì còn phải kế ến

trách nhiệm không nhỏ của các chính quyền ịa ph°¡ng.Trong iều kiện chính bảnthân nhiều cán bộ còn ch°a nm kịp các chính sách ất ai, cộng với trình ộ dân trícòn thấp nh° hiện nay thì mục tiêu ây nhanh việc cấp GCNQSD, cấp ủ va cấp

úng sẽ còn gặp rất nhiều khó khn

Bên cạnh ó, về mặt pháp luật, việc chuyển từ GCNQSDD ứng tên một ng°ờisang ứng tên vợ chồng trong tr°ờng hợp GCNQSDD ã cấp tại khoản 4 iều 98 nêutrên °ợc quy ịnh thực hiện trong tr°ờng hợp “néu có yêu cẩu” cing có hạn chế xuấtphát từ iều kiện xã hội Việt Nam hiện nay Bởi lẽ, do yếu tố tâm lí của ng°ời ViệtNam; do việc cấp lại GCNQSD ứng tên một ng°ời sang ứng tên vợ chồng cinggây mất thời gian, tốn kém tiền bạc khiến ng°ời dân không thiết tha ối với việc ilàm lại GCNQSDD mới.

Kết luận vấn ề, tác giả chỉ rõ: Công tác cấp GCNQSD mặc dù ã °ợc Nhàn°ớc rất quan tâm và ây mạnh thực hiện nh°ng công tác này ến bao giờ mới hoànthành, ến bao giờ ất ai ở Việt Nam mới không còn tình trạng ng°ời sử dụng ấtkhông có giấy tờ thì vẫn là một bài toán mà lời giải không ¡n thuần chỉ nằmở việc ề

ra những quy ịnh pháp luật phù hợp mà còn nm ở thực tiễn thực hiện của các c¡quan Nhà n°ớc, kết hợp với tuyên truyền pháp luật, nâng cao dân trí và nhận thứcpháp luật của ng°ời dân.

2.9 Bình luận các quy ịnh về tiền sử dung dat, tiền thuê dat với tính cách lànhững nguồn thu quan trọng của ngân sách nhà n°ớc từ ất ai

Qua nghiên cứu, tác giả chỉ ra Luật ất dai 2013 và các Nghị ịnh thi hành LuậtDat ai ã có những quy ịnh sửa ổi, bỗ sung khắc phục các hạn chế bat cập của pháp

luật và c¡ chế quản lý thu tiền thuê ắt, tiền sử dụng ất, cụ thé nh° sau:

Thứ nhất, sửa doi về ối t°ợng °ợc giao ất có thu tiền sử dụng ất và ốit°ợng thuê ất, tại các iều 55, iều 56 Luật ất ai 2013 Theo ó, Luật quy ịnhthống nhất một hình thức giao ất có thu tiền sử dung ất áp dụng ối với tổ chức kinh

tế trong n°ớc và n°ớc ngoài thực hiện dự án ầu t° xây dựng nhà ở dé bán hoặc dé bánkết hợp cho thuê (không có sự phân biệt tổ chức trong n°ớc va n°ớc ngoài nh° tr°ớc)

ồng thời, Luật ất ai 2013 ã mở rộng h¡n nhiều về ối t°ợng °ợc Nhà n°ớc chothuê ất thu tiền thuê ất hàng nm và thu tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê.Hạn chế sự phân biệt về hình thức giao ất, thuê ất giữa tổ chức, cá nhân trong n°ớc

và ng°ời n°ớc ngoài sử dụng ất tại Việt Nam

Thứ hai, Luật Dat dai 2013 kế thừa iều 11 Nghị ịnh 69/2009/ND - CP ngày13/8/2009 quy ịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ất, giá ất, thu hồi ất, bồi th°ờng,

hỗ trợ và tái ịnh c°, ồng thời quy ịnh bồ sung: Theo ó, áp dung giá dat cụ thé (màkhông áp dụng Bảng giá ất xây dựng 5 nm một lần) trong các tr°ờng hợp: Tính tiền