thu thập phân tích và đánh giá tình hình thị trường bất động sản chung cư tp thủ đức tp hcm

Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP trong đó giá trị thị trường được hi

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: Th.S LÊ MINH PHƯƠNG MAI

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2022

NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN NHẬN XÉT

……… ….………… …… ………

ĐÁNH GIÁ

Điểm thành

phần

Tổng điểm

Quá trình (chiếm 40%)

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 8

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 9

2.1.1 Khái quát về thị trường BĐS 17

2.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 17

2.1.3: Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: 20

2.1.4: Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản: 22

CHƯƠNG 2 – THÔNG TIN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CĂN HỘ, CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC 24

2.1.THE BEVERLY SOLARI 24

2.1.1 Giới thiệu dự án: 24

2.1.3 Thông tin tình hình giao dịch: 30

2.2.THEORIGAMI-VINHOMEGRANDPARK 33

2.3.3 Thông tin tình hình giao dịch: 48

CHƯƠNG 3 –PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CĂN HỘ, CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC 52

3.1.ĐÔI NÉT VỀ THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC 52

3.1.1.Điều kiện tự nhiên: 52

3.1.2.Giao thông và liên kết vùng: 53

3.1.3 Sơ lược về thị trường bất động sản căn hộ chung cư tại Thành phố Thủ Đức 57

3.2.PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ KINH TẾ - XÃ HỘI – MÔI TRƯỜNG – QUY HOẠCH TẠI KHU VỰC THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC 57

3.4.1 Phân tích SWOT dự án THE ORIGAMI 68

3.4.2 Phân tích SWOT dự án THE BEVERLY SOLARI 70

3.4.3 Phân tích SWOT dự án LUMIERE BOULEVARD 72

3.5.SO SÁNH THE BEVERLY SOLARI VÀ LUMIERE BOULEVARD VÀ THE

ORIGAMI, ĐÂU MỚI LÀ NƠI ĐÁNG AN CƯ? 76

KẾT LUẬN 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

PHỤ LỤC 87

MỞ ĐẦU Lý do thực hiện đề án

Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức hình thành vào năm 1993 sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở Sau hơn 25 năm hình thành và phát triển với tốc độ nhanh thị trường bất động sản Việt Nam đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước và cũng đã trải qua không ít những thăng trầm và chứng kiến sự thay đổi chóng mặt Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước Do vậy việc nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS để đưa ra những nhận định rõ nét, từ đó đề ra định hướng phát triển thị trường BĐS là một việc rất quan trọng đối với cơ quan quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp đã, đang và sẽ tham gia vào thị trường BĐS

Năm 2020 là một năm vô cùng đặc biệt với cả nền kinh tế - xã hội nói chung và bất động sản nói riêng bởi sự xuất hiện của COVID-19 Cũng như nhiều ngành nghề khác, bất động sản cũng không ngoại lệ khi muốn tồn tại và phục hồi đều phải thay đổi để thích ứng" Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, hầu hết các loại hình của thị trường BĐS nói chung đều chịu những tác động tiêu cực từ COVID-19 Báo cáo thị trường quý III/2020 của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm loại hình nhà mặt phố Cho thuê tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh giảm 11% so với quý II/2020 Dù đối mặt khó khăn liên tiếp nhưng khảo sát người dùng của Batdongsan.com.vn thực hiện trong quý III/2020 cho thấy BĐS vẫn là kênh đầu tư được lựa chọn nhiều nhất Cũng theo báo cáo thị trường quý III/2020, chung cư là loại hình duy trì mức độ quan tâm ổn định và có lượng người quan tâm lớn nhất trên Batdongsan.com.vn với 29%

Chung cư vẫn được coi là sản phẩm chủ đạo trong định hướng phát triển sản phẩm cho các chủ đầu tư trong những năm tới Thị trường căn hộ chung cư cao cấp TPHCM năm 2020 vẫn là kênh thu hút các nhà đầu tư và khách hàng bởi vì mong muốn có một cuộc sống thoải mái hơn, hiện đại hơn cho người dân Thị trường bất động sản còn nhiều thách thức khi bước sang năm 2020, phân khúc căn hộ chung cư cao cấp chiếm lĩnh nguồn cung với nhiều sản phẩm chất lượng và nhu cầu sở hữu tăng cao, tạo nên sức nóng thị trường căn hộ cao cấp Theo các chuyên gia, nhu cầu sở hữu căn hộ sẽ tiếp tục tăng trưởng do sự vươn lên của thu nhập bình quân đầu người cũng như sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài Tầng lớp người thành đạt tại Việt Nam ngày càng tăng, họ muốn đầu tư vào bất động sản để tránh bị lạm phát Đây là những lý do quan trọng thúc đẩy nhu cầu nhà ở cao cấp tăng lên Nguồn cung căn hộ cao cấp cũng chiếm lĩnh và gia tăng sức hấp dẫn khi quỹ đất TP.HCM ngày càng hạn hẹp TP.HCM đứng thứ 3 châu Á về triển vọng đầu tư và dẫn đầu triển vọng phát triển bất động sản, trong đó, phân khúc cao cấp tiếp tục chứng tỏ sức hút Số liệu từ Hiệp hội BĐS cho thấy, năm qua, TP.HCM có 23.485 căn hộ được chào bán, trong đó, loại hình căn hộ cao cấp 15.758 căn (chủ yếu tại khu Đông và khu Nam), chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 67,1%

Tóm lại, với tất cả những lý do trên thì việc thu thập, phân tích và đánh giá tình hình thị trường chung cư cao cấp tại khu vực TP Thủ Đức là điều thiết thực Vì thế đề tài nghiên cứu “ Thu thập, phân tích và đánh giá thị trường chung cư cao cấp tại khu vực TP Thủ Đức thuộc TPHCM từ tháng 10-11/2022” nhằm xem xét, đánh giá sự phát triển của thị trường ở thời điểm hiện tại để có cái nhìn khái quát về thị trường trong tương lai

Mục tiêu nghiên cứu

- Nhằm hệ thống lại kiến thức các môn học cơ sở ngành kinh doanh bất động sản, bước đầu vận dụng những kiến thức đã học để phân tích, đánh giá tài sản thực tế - Có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động

- Thu thập các thông tin liên quan đến các dự án căn hộ chung cư TP.Thủ Đức như: thông tin tổng quát, tình hình kinh tế, xã hội, dân cư; thông tin về quy hoạch của các dự án Từ đó phân tích đánh giá và nhận định về thị trường bất động sản căn hộ chung cư TP.Thủ Đức thông qua các dự án căn hộ, chung cư đã khảo sát trong địa bàn tỉnh

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập dữ liệu: thu thập dữ liệu từ sàn giao dịch bất động sản thông qua các sàn dữ liệu trên mạng, các trang chuyên ngành bất động sản và phỏng vấn, hỏi các chuyên viên môi giới tại sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn TP.Thủ Đức thuộc Thành phố Hồ Chí Minh

- Phương pháp phân tích SWOT: Từ dữ liệu tìm được đưa ra đánh giá và nêu ưu điểm, nhược điểm, cơ hội và thách thức của 3 dự án Hiện trạng thị trường hiện tại - Phương pháp tổng hợp, so sánh, đưa ra kết luận: Tổng hợp lại những thông tin thu thập được để so sánh rồi kết luận đánh về tình hình thị trường bất động sản căn hộ chung cư tại TP.Thủ Đức thuộc Thành phố Hồ Chí Minh

Kết cấu đề án

A Mở đầu:

• Lý do thực hiện đề án • Mục tiêu nghiên cứu • Phương pháp nghiên cứu • Phạm vi nghiên cứu

• Kết cấu đề án

B Nội dung:

• Chương 1: Cơ sở lý luận

• Chương 2: Thu thập thông tin các dự án bất động sản chung cư trên địa bàn TP Thủ Đức thuộc thành phố Hồ Chí Minh

• Chương 3: Phân tích các dự án bất động sản trên địa bàn TP Thủ Đức thuộc thành phố Hồ Chí Minh

C Kết luận:

CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Bất động sản

1.1.1 Khái quát về BĐS

- Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây cối Đối với nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự đã quy định “bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định” (Điều 181)

- Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác như tính cố định, tính tăng trị, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng Trong đó, tính cố định là đặc trưng khác biệt giữa hàng hóa bất động sản so với các loại hàng hoá khác Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng hoá khác Với các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với bất động sản thì chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có BĐS Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (chợ, siêu thị) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà thường phải giới thiệu nó thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh hoặc bản vẽ thiết kế

- Tính cố định còn tạo cho hàng hoá BĐS mang tính “địa điểm” và “tính địa phương" rất cao Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau Với BĐS có cùng quy mô, chất lượng như nhau, nhưng nếu có vị trí khác nhau thì giá trị của chúng sẽ khác nhau Tương tự như vậy, cùng một loại BĐS nhưng BĐS ở đô thị lớn có giá trị cao hơn nhiều BĐS đó ở các đô thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa

- Tính cố định đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị trường hàng hoá khác Với hàng hoá bình thường có thể điều chỉnh cung - cầu bằng cách chuyển hàng hoá từ những nơi dư thừa đến nơi thiếu Nhưng với BĐS phải chủ động điều chỉnh cung - cầu thông qua công tác dự báo và lập kế hoạch phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương, khu vực

- Ngoài ra, bất động sản còn có những đặc điểm khác, như: tính cá biệt và khan hiếm, đặc biệt là đất đai; tính bền lâu; tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau

1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản 1.1.2.1 Tính bất động

- Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến nơi khác, mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc Đều này có ý nghĩa quan trọng là gía cả bất đốngản tùy thuộc vào các điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương

1.1.2.2 Tính dị biệt, không đồng nhất

- Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau Trước hết chúng khác nhau về vị trí, ngoài ra do sở thích cá nhân và điều kiện tài chính của người sử dụng, nên về kiến trúc và trang trí nội thất chúng hiếm khi giống nhau hoàn toàn Bên cạnh đó bất động sản có nhiều dạng khác nhau như đã nêu trên, ngoài quy mô diện tích, hình dạng của chúng củng có thể khác nhau dù ở cạnh nhau

1.1.2.3 Tính khan hiếm

- Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số Nhu cầu nhà ở và đất đai của con người có xu hướng ngày càng tăng lên và vượt quá mức so với sự tăng lên của đất đai nên luôn tồn tại sự khan hiếm trên thị trường bất động sản, dẫn đến giá đất có xu hướng ngày càng tăng và giá bất động sản có xu hướng ngày càng tăng lên Ngoài

ra sự khan hiếm của một loại hình bất động sản nào đó trong từng thời kỳ nhất định củng chỉ mang tính chất tương đối và nhất thời

1.1.2.4 Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài

- Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai cũng như những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác: với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm: đối với đất đai sự tồn tại coi như là vĩnh viễn

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

Giống như những loại hàng hóa khác, giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản cũng nhằm thỏa mãn nhu cầu của con người Tuy nhiên bất động sản lại là một loại hàng hóa đặc biệt, do đó ngoài những đặc điểm chung thì chúng còn có các đặc điểm riêng

1.1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm

- Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ, Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân,

1.1.3.2 Tính bền lâu

- Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng - Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm, Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

1.1.3.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

- Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến

1.1.3.4 Các tính chất khác

a Tính thích ứng:

Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

b Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản

1.1.4 Giá trị và giá cả bất động sản 1.1.4.1 Giá trị bất động sản

Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có

hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá

Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán

1.1.4.2 Giá cả bất động sản

Giống với các loại hàng hóa khác, giá cả bất động sản hình thành dựa trên cơ sở quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường So với giá cả của các loại hàng hóa khác, giá cả bất động sản có các đặc trưng sau:

• Tính khu vực: Phản ánh tính địa phương và vị trí bất động sản • Tính đa dạng thể hiện: Qua giá mua bán hoặc cho thuê

• Tính song trùng: Gồm cả giá đất và công trình

• Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó mang lại, quyền lợi khác nhau thì giá cả khác nhau

• Hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính cá biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tính cách cá biệt của người mua và người bán

• Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có xu hướng tăng vì tài nguyên đất đai là có giới hạn

Giá cả bất động sản có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại thông dụng sau:

- Giá mua bán, chuyển nhượng: là giá trị thị trường được quy ước theo sự thỏa

thuận giữa người mua và người bán

Được tính như sau:

Giá bất động sản = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất

- Giá thuê: là giá cho thuê bất động sản theo thời hạn nhất định

- Giá hạch toán: là giá được tính cho bất động sản hàng năm nhằm mục đích

cân đối tài sản, dựa trên giá trị còn lại của tài sản Nếu bất động sản sử dụng cho mục đích kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó

- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi các

công trình này bị rủi ro trong sử dụng (thiên tai, hỏa hoạn hay những rủi ro khác) Khi xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật của công trình

2.1 Thị trường bất động sản

2.1.1 Khái quát về thị trường BĐS

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá Một thị trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách thể và giới trung gian Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS giao dịch với nhau Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định

Tuy nhiên, hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và sử dụng vào mục đích gì Bên cạnh đó, có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS hoặc thị trường BĐS là "nơi" thực hiện các giao dịch về BĐS, gồm các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

2.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

2.1.2.1: Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch:

Bất động sản có vị trí cố định không thể di dời được, các chủ thể thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch Vì thế việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch

mà thường phải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý

Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, các động thái thị trường cũng như các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàm phán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề thẩm định giá là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp

2.1.2.2: Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực:

Thị trường bất động sản thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những qui mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau, lý do là ở chỗ: có sự không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ và tốc độ phát triển kinh tế – văn hóa- xã hội Quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác

Vì vây khi xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả bất động sản, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản cần phải gắn với các điều kiện kinh tế-văn hóa-xã hội của một vùng, khu vực cụ thể

2.1.2.3: Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo:

Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành Điều này xuất phát từ chỗ: các thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến; các tiêu chí đánh giá bất động sản chỉ có thể được đo lường một các tương đối; không sẵn có các bất động sản cùng loại để so sánh; trên thị trường chỉ có một lượng nhỏ người tham gia cung và cầu về một bất động sản, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm Chính vì vậy:

+ Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sánh một cách

lợi thế độc quyền và khi giá bất động sản biến động theo chiều hướng tăng, thì yếu tố độc quyền của người bán càng tăng

+ Việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễ dàng đối với cả người mua và người bán, để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có người môi giới chuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy thì giao dịch mới có thể thành công

+ Đối với công việc định giá: Khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần phân tích một cách kỹ lưỡng xem chúng có đáp ứng được các yêu cầu là bằng chứng hợp lý về giao dịch thị trường và có thể sử dụng được để so sánh và ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không

2.1.2.4: Cung về bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay đổi:

Trên thị trường bất động sản, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá cả bất động sản Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, cung bất động sản không thể phản ứng một cách nhanh chóng và tương ứng với thay đổi của cầu, việc tăng cung về bất động sản cho một mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian, dẫn đến tác động kích thích tăng hoặc giảm cung bất động sản luôn có một độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng khác

Do đó, khi xem xét thị trường bất động sản cần chú ý:

+ Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá bất động sản Việc chống các cơn sốt về giá bất động sản bằng cách tăng cung là rất hạn chế

+ Đối với việc quản lý Nhà nước cần phải có các chính sách ổn định, dài hạn đối với bất động sản và công khai các chính sách này nhằm ổn định thị trường bất động sản + Đối với hoạt động thẩm định giá cần phải có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm này của thị trường bất động sản để ước tính một cách hợp lý giá trị bất động sản Việc quản lý Nhà nước đối với bất động sản không tốt sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá

2.1.2.5: Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước:

Bất động sản trong đó chủ yếu là một loại tài nguyên quý giá Mặt khác, thị trường bất động sản còn là một dạng điển hình của loại thị trường cạnh tranh không hoàn hảo- thiếu tính hiệu quả Vì vậy sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô

Sự can thiệp của Nhà nước được thể hiện một cách tập trung ở chỗ Nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho các bất động sản, đó là những điều kiện quan trọng để bất động sản có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch như những hàng hóa thông thường khác; tiến hành kiểm soát các giao dịch trên thị trường bất động sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiếu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư Sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường bất động sản trong nhiều trường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng Do vậy, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản cũng như có sự cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về bất động sản trong một thời kỳ

2.1.3: Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: 2.1.3.1: Cơ quan nhà nước, cơ quan bộ ngành:

Chủ đầu tư khi xin được một dự án để có thể kinh doanh và phát triển đều phải cần làm việc trực tiếp với các cơ quan nhà nước có liên quan như: sở kế hoạch và đầu tư, bộ xây dựng, bộ tài nguyên và môi trường, bộ công thương, để có được sự đồng ý của các bên về các quá trình phát triển một dự án

2.1.3.2: Các nhà thầu bất động sản:

Chủ đầu tư khi mới lần đầu tiên phát triển một dự án bất động sản thì việc chọn được một nhà thầu uy tín, có tiềm lực tài chính cũng là một vấn đề quan trọng Chủ đầu tư

dựng Chính vì thế, Chủ đầu tư khi cần có một danh sách những đơn vị nhà thầu uy tín, có tiềm lực để khi hợp tác, Chủ đầu tư khi có thêm sức mạnh về uy tính, có thể bán được các sản phẩm tốt và thành công

2.1.3.3: Ngân hàng và các tổ chức tài chính:

Các ngân hàng và tổ chức tài chính giữ vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản Vì đây là nguồn cung ứng tài chính cho việc thi công và tiêu thụ bất động sản trên thi trường

2.1.3.4: Các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản:

Trên thị trường bất động sản thông tin thường không hoàn hảo Thêm vào đó, việc quản lý bất động sản tương đối phức tạp Chính vì vậy, khi mua bán giao dịch bất động sản, cả bên bán lẫn bên mua đều phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư ván về thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp…

Các chuyên gia tư vấn, môi giới bất động sản thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn về bất động sản Các tổ chức môi giới, tư vấn có vai trò rất lớn đối với thị trường bất động sản Các tổ chức này góp phần quan trọng vào việc kích thích thị trường bất động sản phát triển Kinh nghiệm cho thấy rằng các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản cao Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá

2.1.3.5: Các doanh nghiệp tổ chức, kinh doanh bất động sản:

Các doanh nghiệp này được tổ chức thành nhiều loại khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất Đây là các doanh nghiệp tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường

2.1.3.6: Các nhà đầu tư bất động sản:

Vai trò của các nhà đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của các nhà đầu tư giúp cho thị trường trở nên sôi động và phát triển

Trên thị trường, họ có thể đóng vai mình là người bán hoặc cũng có thể đóng vai trò là người mua Họ mua các loại hình bất động sản khác nhau, sau đó đầu tư, nâng cấp và cuối cùng chuyển nhượng lại cho những người mua hoặc nhà đầu tư khác

2.1.4: Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản: 2.1.4.1: Người bán:

Trên thị trường bất động sản, các chủ thể tham gia vào bên bán bất động sản rất đa dạng Họ có thể là các cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Họ là những chủ thể sở hữu bất động sản (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán bất động sản cho người mua

2.1.4.2: Người mua:

Là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá bất động sản Chính những người tiêu thụ này là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họ với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường bất động sản Người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh Thông qua các nhà tiếp thị bất động sản, họ có thể tiếp xúc trao đổi với các nhà cung cấp tài chính dự án và các nhà xây dựng để có thể điều chỉnh kịp thời các thay đổi về thiết kế xây dựng, đáp ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng Sự tham gia của họ đóng vai trò tích cực trong quá trình phát triển của bất động sản

Đôi khi, Nhà nước cũng đóng vai trò là người mua trên thị trường bất động sản gián tiếp qua các doanh nghiệp nhà nước

CHƯƠNG 2 – THÔNG TIN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CĂN HỘ, CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC

2.1 The Beverly Solari 2.1.1 Giới thiệu dự án:

The Beverly Solari sở hữu vị trí trắc địa lấy cảm hứng thiết kế hình tượng cánh chim đại bàng từ bờ Tây nước Mỹ mang đến những trải nghiệm sống hiện đại chuẩn Hollywood và thừa hưởng trọn vẹn môi trường sống xanh chuẩn mực resort cao cấp tại Vinhomes Grand Park Đây là dự án đánh giá cao và ví như “ Thiên đường nghỉ dưỡng ” Đây hứa hẹn sẽ trở thành một dự án đầu tư tiềm năng trong khu vực thành phố Thủ Đức nói riêng và toàn thành phố HCM nói chung

Vị trí: Nội khu Vinhomes Grand Park, P Long Thạnh Mỹ, Thành phố Thủ Đức,

TP HCM

Chủ đầu tư: Tập đoàn thương mại Mitsubishi và Tập đoàn bất động sản Nomura

của Nhật Bản sẽ hợp tác với Tập đoàn Vingroup của Việt Nam xây dựng khu đô thị thông minh tại Thành phố Hồ Chí Minh với số vốn đầu tư lên tới 100 tỷ yen (khoảng 908 triệu USD) Dự kiến sẽ tham gia cùng với Vinhomes triển khai một

phần dự án, cụ thể là xây dựng tòa chung cư cao tầng The Beverly Solari bao

gồm các tòa nhà căn hộ thông minh sẽ được ứng dụng những kỹ thuật tiên tiến như trí tuệ nhân tạo (AI), nhận diện khuôn mặt để giám sát người ra vào, xe buýt tự hành để giảm thiểu tắc nghẽn giao thông và ô nhiễm không khí, hệ thống điện phân tán để sử dụng năng lượng hiệu quả hơn và một số công nghệ tiên tiến khác Đô thị thông minh được kỳ vọng sẽ là một phần quan trọng của sự thay đổi này vì chúng sẽ mang đến lối sống xanh hơn và an toàn hơn Vingroup là tập đoàn tư nhân hàng đầu tại Việt Nam, hoạt động tích cực trong nhiều lĩnh vực như bất động

sản, sản xuất điện thoại di động và ô tô Điều đó khẳng định nên uy tín, tên tuổi của Chủ đầu tư khi đã được khẳng định bằng hàng loạt các dự án với sự uy tín hàng đầu, tiến độ xây dựng vượt trội nhằm đảm bảo chất lượng của sản phẩm, bàn giao thời gian nhanh chóng nhất đến với tay khách hàng

Loại hình bất động sản: Căn hộ chung cư cao tầng, Thương Mại, Dịch Vụ,

Officetel, Duplex, Penthouse, Shophouse khối đế

Đơn vị tư vấn thiết kế: Tập đoàn EDSA, Mỹ Quy mô, diện tích đất:

- Phân khu căn hộ The Beverly Solari với tổng diện tích 8,7ha, được thiết kế với 13 tòa tháp căn hộ cao tầng Dự kiến cung cấp ra thị trường khoản hơn 9.500 căn hộ được bàn giao với tiêu chuẩn cao cấp và hiện đại Song song đó, tại phân khu The Beverly Solari cũng được chia ra thành 3 tiểu khu với tên gọi lần lượt là:

+ Tiểu khu 1 – The Oasis với 4 tòa tháp căn hộ + Tiểu khu 2 – The Tropical với 4 tòa tháp căn hộ +Tiểu khu 3 – The Sunset với 5 tòa tháp căn hộ

- Bố trí căn hộ The Beverly Solari khoáng đạt cùng tầm view sông cực chất gồm đa dạng loại hình:

+ Căn hộ studio diện tích 30m2 – 39,4m2 + Căn hộ 1PN diện tích 40m2 – 52m2 + Căn hộ 2PN diện tích 58,3m2 – 70,4m2 + Căn hộ 3PN diện tích 81,2m2 – 108m2

Khởi công: Thời gian khởi công xây dựng: 2021 Tiện ích:

- Nội Khu: Chủ đầu tư đã đầu tư xây dựng hệ thống dịch vụ tiện ích nội khu hiện đại cho The Beverly Solari với các tiện ích như:

+ Tiện ích dành cho gia đình: Đại lộ mua sắm Rodeo – Beverly Solari, đường dạo bộ, khu vui chơi trẻ em, khuôn viên ngoài trời Khu công viên chuẩn xanh, khu thương mại và khu vui chơi giải trí, thư viện tri thức và khu vườn nướng BBQ

+ Tiện ích thư giãn: Hồ bơi ngoài trời, khu thể thao Sân chơi trẻ em, bể bơi Bamboo Color Pool

+ Tiện ích về giáo dục: Hệ thống trường học liên cấp Vinschool, VinUni theo tiêu chuẩn quốc tế

+ Hệ thống chăm sóc sức khỏe toàn diện bao gồm phòng khám y tế, bệnh viện chuẩn quốc tế Vinmec,Phòng sinh hoạt cộng đồng

- Ngoại khu: The Beverly Solari sở hữu vị trí vàng không chỉ chú trọng tới tiện ích nội khu, khi nghiên cứu đất triển khai dự án, Beverly Solari cũng tận dụng được những ưu điểm vùng ngoại khu bao gồm:

+ Di chuyển 5 phút sẽ đến khu du lịch suối tiên, cao tốc HCM Long Dầu Giây, bệnh viện Ung Bướu TPHCM,…

Thành-+ Mất 7 phút để tới các trường đại học lớn của thủ đô như đại học Hutech, FPT, Đại Học Nguyễn Tất Thành,…

+ Làng Đại Học Quốc Gia, Bến xe miền Đông mới hay KĐT Thủ Thiêm, Chùa Bửu Long,… cũng cách đó khoảng 10p di chuyển

+ Sân bay Long Thành, Thành phố Biên Hòa, các Quận trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh,… cách đó khoảng 25 phút di chuyển

+ Quyết định số 6398/QĐ-UBND ngày 11/12/2017 của UBND TP Hồ Chí Minh về giấy tờ liên quan quy hoạch 1/500 của dự án duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư và công viên Phước Thiện (Khu A) sản Phú Mỹ Hiệp đầu tư

+ Giấy tờ về đất đai: Quyết định số 4372/QĐ-UBND ngày 15/10/2008 của Ủy ban nhân dân Thành phố về thu hồi đất để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư xây dựng khu dân cư và công viên Phước Thiện + Quyết định số 4538/QĐ-UBND ngày 11/9/2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố về điều chỉnh Quyết định số 4372/QĐ-UBND ngày 15/10/2008 của Ủy ban nhân dân Thành phố

+ Quyết định số 5703/QĐ-UBND ngày 13/12/2018 của Ủy ban nhân dân Thành phố về giao đất tại phường Long Bình và Long | Thạnh Mỹ, Quận 9 để thực hiện dự án Khu dân cư và công viên Phước Thiện

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhận Giấy chứng nhận số CP638226, số vào sổ cấp GCN số CT 81021 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh ngày 07/12/2020

Quy hoạch dự án:

2.1.2 Tình hình triển khai dự án:

- Thời điểm cấp giấp phép đầu tư: Văn bản số 80/GPXD ngày 29/06/2020

về việc cấp phép xây dựng 13 công trình nhà ở cao tầng tại các lô đất có ký hiệu B1 đến B3 của khu B thuộc dự án Khu dân cư và Công viên Phước Thiện Văn bản số 3110/BXD-HĐXD ngày 04/08/2021 về việc kế thừa kết quả thẩm định thiết kế, giấy phép xây dựng và hồ sơ pháp lý xây dựng liên quan tới công trình xây dựng sau khi nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc dự án đầu tự theo quy định của pháp luật đầu tư

- Mức độ xây dựng tại thời điểm hiện tại

+ Cập nhật tình hình dự án vào ngày 29/09/2022:

Phân khu The Oasis – The Beverly Solari (BS11-BS12-BS15-BS16) đã xây phần thô lên tầng 19 Phân khu The Tropical – The Beverly Solari (BS7-BS8-BS9-BS10) đang thi công hầm móng, một vài toà đã đóng hầm lên sàn tầng Trung tâm thương mại Vincom Mega Mall: tiến độ hiện nay đã lên sàn tầng

2.1.3 Thông tin tình hình giao dịch:

- Thời điểm dự án bắt đầu giao dịch: Tháng 2/2022 bắt đầu mở bán dự án - Tỷ lệ bán hàng thành công: Chỉ sau 8 giờ mở bán, 3.000 căn hộ thuộc phân khu

The Oasis và The Tropical, dự án The Beverly Solari (Vinhomes Grand Park, TP

Thủ Đức) đã được các nhà đầu tư “quét sạch” giỏ hàng (Theo tạp chí Tài Chính Doanh Nghiệp đưa tin ngày 11/05/2022)

- Giá bán của chủ đầu tư công bố:

+ Căn studio 27m2 – 39,4m2 từ 1,5 tỷ + Căn 1PN 36,4m2 - 41,1m2 từ 2,1 tỷ + Căn 1PN+1 46m2-51,8m2 từ 2,7 tỷ + Căn 2PN 58,3m2- 69m2 từ 3,4 tỷ + Căn 2PN+1 69,2m2 - 70,4m2 từ 4 tỷ + Căn 3PN 81,2m2 - 108m2 từ 4,8 tỷ

- Phương thức thanh toán:

+ Phương thức thanh toán của dự án The Beverly được chia ra làm nhiều đợt giản nhỏ để khách hàng có thể linh động tài chính:

Cọc giữ chỗ: 50 triệu đồng Đặt cọc: ký TTĐC

Lần 1: Ngay khi ký HĐMB: 15% Lần 2: 20/12/2022: 10%

Lần 3: 20/04/2023: 10% Lần 4: 20/08/2023: 15%

Lần 5: Theo thông báo Bàn giao của CĐT: 45%

Lần 6: Theo thông báo của Bên Bán khi Căn hộ được cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu hoặc khi Bên Mua tự làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu: 05%

Với tiến độ thi công nhanh chóng và pháp lý hoàn chỉnh ở thời điểm hiện tại Chủ đầu tư của dự án The Beverly Solari phần nào cho ta thấy được sự tâm huyết và chắc chắn của mình Ngoài ra còn có sự nhiệt tình, khẩn trương nhanh nhất có thể để dự án có thể đến với tay khách hàng một cách nhanh nhất nhưng vẫn đảm bảo được những yêu cầu pháp lý được đề ra Để nối tiếp phần giới thiệu các dự án căn hộ chung cư Trên địa bàn thành phố Thủ Đức em xin được giới thiệu dự án thứ hai trong chuỗi 3 dự án được đề cập đến trong bài thực hành nghề nghiệp của mình, dự án The Origami của chủ đầu tư Vingroup

2.2 THE ORIGAMI - VINHOME GRAND PARK

2.2.1 Giới thiệu dự án:

The Origami là dự án mang chuẩn sống Nhật Bản giàu trải nghiệm, tiên phong mang đến phong cách sống “wellness” cân bằng cho cộng đồng cư dân văn minh gắn kết nơi Thành phố công viên Vinhomes Grand Park - tâm điểm sống mới của phía Đông Tp.HCM

Vị trí: Đường cầu vồng , Nguyễn Xiển, Phường Long Thạch Mỹ, TP Thủ

Đức, TP Hồ Chí Minh

Chủ đầu tư: Mitsubishi(40%), Nomura REal Estate Asian ( 40% ) và

Phân phối và phát triển dự án: ALPHAREAL là đại lý phân phối chính

thức, đại lý suất sắc nhất là Công ty cổ phần BDS VIP Realty

Tình Trạng: đã bàn giao vào tháng 12/2021

Pháp lý: Người Việt Nam sở hữu lâu dài, người nước ngoài sở hữu 50 năm

Quy mô, diện tích đất:

THE ORIGAMI được xây dựng gồm 5 tiểu khu: S6, S7, S8, S9 và S10 với chiều cao của mỗi tháp 21-30 tầng, trong đó bao gồm:

21 tòa hơn 12.000 căn hộ gồm 5 tiểu khu

- S6: gồm 5 tòa S6.01, S6.02, S6.03, S6.05 và S6.06 - S7: gồm 4 tòa S7.01, S7.02, S7.03 và S7.05

- S8: gồm 3 tòa S8.01, S8.02, S8.03 - S9: gồm 3 tòa S9.01, S9.02, S9.03

- S10: gồm 6 tòa S10.01, S10.02, S10.03, S10.05, S10.06 và S10.07

Khởi công: Quý 4/2019 Tiện ích:

- Nội khu: Chủ đầu tư đã đầu tư xây dựng hệ thống dịch vụ tiện ích nội khu

hiện đại cho THE ORIGAMI với các tiện ích như: Công viên cầu vòng, Vườn nhật Zen (S10) và Park (S6), Hồ bơi người lớn và trẻ em, Sân tập gym ngoài trời, sân dưỡng sinh, vườn thiền, thảm cỏ đa năng, chòi nghỉ, Cổng chào The Origami, vườn cảnh quan, vườn nhiệt đới, vườn cờ, vườn tùng la hán, vườn đá,… Sân chơi trẻ em, sân bóng rổ, sân cầu lông, sân bóng chuyền hơi, sân tennis, Hồ cá, cổng Torii, tháp đá, hồ hoa sen hoa súng

- Ngoại khu: Có thể kể đến như: Trung tâm thương mại Vincom Mega Mall,

Công viên 36ha, Bệnh viện Vinmec, Trường học liên cấp Vinschool, Tòa văn phòng 45 tầng, Xe buýt điện Vinbus,…

Ngoài ra, The Origami còn sở hữu riêng cho mình những tiện ích:

Pháp lý dự án:

Quy hoạch dự án:

2.2.2 Tình hình triển khai dự án:

- Thời điểm cấp giấp phép đầu tư: Quyết định số 603/QĐ-UBND ngày

21/01/2020 của Ủy ban nhân dân thị xã Dĩ An về việc phê duyệt đồ án quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 khu căn hộ Hưng Thịnh Sunshine, phường Đông Hòa, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương Đến ngày 29/07/2020 UBND tỉnh Bình Dương cấp giấy phép xây dựng chấp thuận cho phép Công ty TNHH Đầu tư và Xây Dựng Nhà Hưng Thịnh đầu tư xây dựng dự án

- Mức độ xây dựng tại thời điểm hiện tại

+ Cập nhật tình hình dự án vào ngày 25/10/2021 thì dự án đã hoàn thiện 20% đã xây xong phần móng và chuẩn bị lên tầng, dự kiến bàn giao nhà vào quý 1/2023

2.2.3 Thông tin tình hình giao dịch:

- Thời điểm dự án bắt đầu giao dịch: Phân khu căn hộ The Origami dự án

Vinhomes Grand Park được mở bán chính thức ngày 30/07/2020 Với tiến độ xây dựng thần tốc phân khu The Origami dự kiến bàn giao đến khách hàng bắt đầu từ tháng 12/2021 – 06/2021

- Tỷ lệ bán hàng thành công: Phân khu The Origami trong vòng hơn 1 tháng

đã bán thành công hơn 8.000 căn hộ Tính đến 10/10/2020, 90% giỏ hàng S8-S9 tại The Origami (tương đương ~5.000 căn) đã được các đại lý phân phối tới khách hàng Quý 1/2022, CĐT đang mở bán các giỏ hàng cuối cùng tới KH

- Giá bán của chủ đầu tư công bố:

- Phương thức thanh toán:

+ Phương thức thanh toán của dự án THE ORIGAMI theo thời gian được chia ra làm nhiều đợt giản nhỏ để khách hàng có thể linh động tài chính: