Điều này có nghĩa là, không như cáchàng hoá thông thường khác, quyền sở hữu nhà ở khi được đưa vào kinh doanh phảiđáp ứng các yêu cầu của pháp luật về sở hữu như phải có giấy chứng
Lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở
Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở
Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) định nghĩa: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyên sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà đề sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”.
Đặc điểm về hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản, do vậy nó cũng có các đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán.
+ Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ Bên mua và bên bán nhà ở đều có quyền nghĩa vụ đối nhau Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn các bên đã thỏa thuận, đồng thời bên mua nhà ở có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương thức các bên đã thỏa thuận Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà đã bán.
+ Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù Khoản tiền hoặc lợi ích vật chất khác mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhầm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc tặng nhà tình nghĩa.
+ Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua Đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho thuê nhà ở, gửi giữ nhà ở, cho nhà ở.
Lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở hướng tới đối tượng đặc biệt: Đối tượng đặc biệt ở đây là nói đến hàng hóa được giao dịch qua hợp đồng mua bán, đó là quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức
Luật kinh doanh BĐS quy định tại khoản 2 Điều 51 cụ thể như sau:“Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá”, Có một quy luật t diễn ra trong các giao dịch về nhà đất ở Việt Nam từ trước tới nay là, các bên khi tham gia giao dịch mua bán nhà đất thường không tuân theo trọn vẹn các quy định của Nhà nước về khung định giá nhà đất Điều này có nghĩa là, mức giá được đưa vào hợp đồng mua bán nhà ở không phải giá trị thực của căn nhà đó và cũng không phải là mức giá thực tế được giao dịch Phần lớn các giao dịch nhằm trốn thuế, trốn tránh các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
Chỉ có một số rất ít trường hợp giá nhà ở được bán thấp hơn giá ghi trong hợp đồng mua bán Trường hợp này là thiểu số và thường đi đôi với các giao dịch giả tạo (có thể là giao dịch tặng cho một phần nhưng được thể hiện dưới hình thức mua bán với mức giá cao hơn hoặc các giao dịch có dầu hiệu bất bình thường — trường hợp “rửa tiền” núp bóng giao dịch mua bán BĐS ).
Hàng hoá là quyền sở hữu nhà ở được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật về kinh doanh BĐS Điều này có nghĩa là, không như các hàng hoá thông thường khác, quyền sở hữu nhà ở khi được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu của pháp luật về sở hữu như phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhà ở đưa vào kinh doanh không nằm trong diện tranh chấp về quyền sở hữu.
Nhà ở được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện về quy hoạch xây dựng như: không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, yêu cầu về chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (đối với nhà xây mới) hoặc theo thoả thuận của các bên (đối với nhà đã qua sử dụng)
Nhà ở được đưa vào kinh doanh phải nằm trong diện đối tượng được phép kinh doanh, không bị kê biên để thi hành án hoặc đề chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, các đối tượng tham gia vào giao dịch cũng phải đáp ứng được các điều kiện về quyền sở hữu, bên bán nhà phải là chủ sở hữu hoặc là người đại diện theo pháp luật dân sự, trong trường hợp là tổ chức phải có chức năng kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật.
Việc mua bán nhà phải kèm theo việc chuyển quyền sử dụng đất tương ứng theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS Căn cứ vào đặc điểm của đối tượng hàng hóa tham gia giao dịch là quyền sở hữu nhà ở luôn gắn liền với quyền sử dụng đất, không thế chỉ bán cái “khung nhà” mà không kèm theo giá trị quyền sử dụng diện tích đất nơi căn nhà đó định vị Luật kinh doanh bất động sản có quy định chi tiết đối với từng đối tượng nhà cụ thể.
“Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất; b) Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyên quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung’’
Hợp đồng mua bán nhà ở được xây dựng trên cơ sở thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch và tuân theo sự điều chỉnh của pháp luật Không như các loại hợp đồng mua bán hàng hóa khác, hợp đồng mua bán nhà ở được xây dựng dựa trên cơ sở thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch, đồng thời tuân thủ theo các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở Sự khác biệt ở đây được thể hiện qua các đặc điểm sau:
- Hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo mẫu quy định bởi luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành
- Giá trị của hợp đồng được các bên tham gia thỏa thuận và thương lượng, điều này cũng giống như các giao dịch hàng hoá thông thường khác, tuy nhiên luật kinh doanh BĐS có thêm quy định: “Giá mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá mua bán nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó’’
=> Điều này có nghĩa là, đối với các hàng hoá thông thường mức giá được đưa ra trên cơ sở thoả thuận của các bên tham gia giao dịch căn cứ vào nhu cầu của mỗi bên và chịu sự điều tiết của quy luật cung - cầu trên thị trường, riêng đối với giá nhà đất, trong một số trường hợp pháp luật có quy định về khung giá nhà (điều này rất hiếm khi xảy ra đối với các loại hàng hóa thông thường khác, ngoại trừ một số mặt hàng đặc biệt phải có sự can thiệp quy định và thỏa thuận về giá bán nhà của các bên chỉ được nằm trong biên độ cho phép đó).
Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở
Theo quy định tại Điều 450 Bộ Luật dân sự 2015: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường xã về tình trạng ngôi nhà không có tranh chấp trên cơ sở đó Công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân huyện chứng thực Hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng nhà nước hoặc ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà Sau khi các bên ký kết hợp đồng, cơ quan Công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ trên và chứng thực việc mua bán nhà ở Trong một thời gian nhất định do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
Theo nhận định của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản thường diễn biến theo hình sin bất đối xứng, phụ thuộc vào: Quy luật giá trị, Quy luật cạnh tranh, Quan hệ cung cầu, Chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước, Hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác động của chính sách, cơ chế, hoặc do yêu cầu của thị trường.
Thị trường bất động sản từ năm 1987 đến nay trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại.
Các giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng sốt bong bóng hoặc bị đóng băng đều tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế, các doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng và đội ngũ công nhân, lao động Qua các giai đoạn thăng trầm trên có thể thấy xu thế tăng trưởng, lên, xuống của thị trường bất động sản cùng chiều với sự tăng trưởng của nền kinh tế Trong đó, các tác động từ quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị, trước hết là hạ tầng giao thông: Tác động trực tiếp của hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ, tín dụng;
Tác động của hệ thống pháp luật, chính sách kinh tế thông qua quá trình điều hành của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương.
Thị trường sẽ chuyển mạnh sang phân khúc nhà ở, căn hộ vừa và nhỏ, có giá vừa túi tiền đang có nhu cầu thực rất lớn, có tính thanh khoản cao Bên cạnh đó, việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ để khắc phục hiện tượng lệch pha dòng tiền, tín dụng vào một số doanh nghiệp lớn sẽ là cần thiết.
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THỰC TIỄN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BĐS MANDA REAL
Thực trạng pháp luật về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
Cá nhân - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở Đây là chủ thể chủ yếu và thường xuyên của quan hệ mua bán nhà ở Tuy nhiên, không phải mọi cá nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán này Đề được tham gia vào các giao dịch mua bán này Để được tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với tư cách là một chủ thể độc lập, cá nhân phải có đầy đủ năng lực chủ thể, tức là cá nhân đó phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự
Hộ gia đình - chủ thể của quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở Hộ gia đình là một loại chủ thể đặc biệt trong pháp luật dân sự Để tham gia vào việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở không phải mọi thành viên của hộ gia đình tham gia ký kết mà thường là chủ hộ đại diện cho hộ tham gia ký kết Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác tham gia ký kết hợp đồng, nhưng thành viên này phải là người có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. Đối với tổ hợp tác, theo quy định của pháp luật thực định, thì hiện nay chưa có một quy định nào của pháp luật cấm tổ hợp tác không được tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở, chính vì thế theo nguyên tắc suy đoán pháp lý "được làm tất cả những gì pháp luật không cấm” thì tổ hợp tác là loại chủ thể đặc biệt tương tự như hộ gia đình, cũng có thể trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở tại bất kỳ thời điểm nào.
Pháp nhân - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở Cùng với sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, sự chuyên môn hóa trong phân công lao động xã hội, các pháp nhân kinh doanh bất động sản cụ thể hơn là kinh doanh nhà ở ngày càng nhiều cùng tính chuyên nghiệp ngày càng cao Họ đã và đang tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với quy mô ngày càng sâu, rộng Đặc biệt, khi mà nhà ở trong xã hội hiện đại thường được thực hiện theo các dự án, quy hoạch với các khu chung cư cao tầng do các công ty kinh doanh nhà ở xây dựng đề bán hoặc cho thuê phát triển mạnh, thì các pháp nhân kinh doanh nhà ở đang trở thành các chủ thể quan trọng của quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở.
Nhà nước - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở Nhà nước, cụ thể hơn là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đại diện cho Nhà nước, tham gia hợp đồng mua bán nhà ở nhằm thực hiện các chính sách nhà ở theo chức năng, nhiệm vụ của mình Đây là loại chủ thể đặc biệt khi tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với các chủ thể khác Trên thực tế, Nhà nước thường tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở với tư cách là bên bán nhà.
2.1.1 Bên bán nhà ở Để có thể trở thành bên bán nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở, điều quan trọng nhất trước tiên là cá nhân đó, hộ gia đình đá, pháp nhân đó phải là người chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là dễ sử dụng hợp pháp đất ở có ngôi nhà đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật về ủy quyền tại thời điểm ủy quyền đã ủy quyền cho họ được phép bán ngôi nhà thuộc sở hữu của người ủy quyền.
Trong trường hợp người bán nhà ở là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán thì họ phải đưa ra được các giấy tờ đề chứng minh quyền sở hữu ngôi nhà của mình đem bán Các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán có thể là một trong số những loại giấy tờ sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
+ Hợp đồng mua bán nhà ở mà họ đã thực hiện một cách hợp pháp với chủ sở hữu ngôi nhà trước đó
+ Hợp đồng đổi nhà ở hợp pháp
+ Trích lục bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật và giấy xác nhận của Cơ quan thi hành án về việc họ đã được thi hành xong bản án, quyết định của Tòa án liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu nhà ở đem bán
+ Các giấy tờ liên quan đến việc hóa giá nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho người có nhà ở đó;
+ Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, đất ở do chính quyền cũ cấp một cách hợp pháp cho người đang sử dụng ngôi nhà đó, mà nhà ở và đất ở đó đang được sử dụng ổn định và không có tranh chấp.
+ Các loại giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Việc xuất trình các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, ngoài việc đảm bảo tư cách chủ thể của bên bán nhà ở nó còn giúp cho việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở sang cho người mua đề người mua nhà làm thủ tục đăng ký trước bạ cũng như thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước được đảm bảo đúng pháp luật về ủy quyền Trong giấy ủy quyền này phải nói rõ phạm vi ủy quyền đề bên mua biết được phạm vi quyền mà người được ủy quyền có thể được thực hiện theo quy định của pháp luật về ủy quyền, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên.
Bên bán nhà phải là người có đủ năng lực pháp luật dân sự và hành vi dân sự Việc xác định điều kiện năng năng lực chủ thể của bên bán nhà là tùy thuộc vào tư cách của bên bán nhà như thế nào, họ là cá nhân hay pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác.
+ Bên bán nhà là cá nhân Cá nhân muốn được tham gia một cách độc lập trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì họ phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Đối với các trường hợp khác, khi tham gia giao kết hợp đồng họ phải có người giám hộ, đại diện Đây là những quy định nhằm đảm bảo cho quyền lợi của người được giám hộ, vì khi tham gia đàm phán, thỏa thuận các nội dung của hợp đồng như giá cả, nội dung phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở là vấn đề không đơn giản.
+ Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Họ có thể trở thành bên bán nhà ở trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở bất cứ thời điểm nào nếu như họ là chủ sở hữu ngôi nhà đem bán, hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp Trong trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước thì pháp nhân đó phải là cơ quan có thẩm quyền quản lý ngôi nhà đó theo quy định của pháp luật hiện hành. Đối với trường hợp bên bán nhà ở là pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác thì việc giao dịch phải thông qua các đại diện theo pháp luật của mình Đối với các trường hợp khác, bên bán nhà ở phải có giấy ủy quyền hợp pháp của người đại diện đương nhiên theo pháp luật cho phép người được ủy quyền tham gia giao kết hợp đồng.
Trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước thì bên bán nhà phải là Giám đốc công ty kinh doanh nhà ở thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Ủy Ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơi chưa có công ty kinh doanh nhà) hiện đang quản lý nhà ở đó.
Một điểm quan trọng khi nói về chủ thể bán nhà, trong quan hệ hợp đồng mua bán nnn ở, là khi tham gia giao kết hợp đồng thì bên bán nhà phải hoàn toàn tự nguyện, tự chủ thỏa thuận và đưa ra các quyết định về việc bán nhà với bên mua Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, khi chủ sở hữu ngôi nhà đem bán có thể không được phép trực tiếp tham gia thỏa thuận giao kết hợp đồng với bên mua nhưng hợp đồng mua bán nhà ở vẫn được thực hiện, đó là các trường hợp nhà ở đem bán là tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự, bán nhà là tài sản bị cưỡng chế thi hành án. Đây là những giao dịch mua bán nhà ở đặc biệt, bởi vì chủ sở hữu ngôi nhà đã định đoạt số phận pháp lý của ngôi nhà trước khi nó là đối tượng của hợp đồng (trong trường hợp nhà ở là tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự), hoặc chủ sở hữu nhà hoàn toàn bị cưỡng chế phải bán nhà ( trong trường hợp nhà ở phải bán để thực hiện nghĩa vụ tài sản của chủ sở hữu nhà theo quyết định buộc thi hành bản án, quyết định của Tòa án) Trong cả hai trường hợp nói trên, chủ sở hữu ngôi nhà đã ‘mất’ quyền định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình khi họ ở trong những điều kiện đặc biệt do pháp luật đã dự liệu trước buộc tất cả mọi người phải thực hiện Do đó, trong những trường hợp đặc biệt này Nhà nước phải có những quy định cụ thể về việc mua bán nhà ở để yếu tố tự nguyện của các bên không ảnh hưởng đến một trong bốn điều kiện bắt buộc để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực ( khoản 3 Điều 131 ).
Xuất phát từ đặc điểm của đối tượng trong hợp đồng mua bán nhà ở là thuộc loại hình sở hữu nào (sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước, sở hữu của một chủ sở hữu hay sở hữu của các đồng sở hữu), bên bán nhà còn phải thỏa mãn những điều kiện khác mà nếu như thiếu nó hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
Theo quy định tại Điều 445 Bộ luật dân sự 2015 thì:
+ Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều người thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu.
Thực trạng pháp luật về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
Do nhận thức chủ quan về chủ nghĩa xã hội nên Hiến pháp 2013, tại Điều 62 đã quy định: "Công dân có quyền có nhà ở Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung nhằm thực hiện từng bước quyền đó việc phân phối diện tích nhà ở nhà ở thuộc sở hữu nhà nước của nước ta trong thời kỳ của chế độ bao cấp tăng lên rất nhiều Hầu hết các cán bộ, công nhân, viên chức thời bấy giờ đều ở nhà do nhà nước cấp, hoặc cho thuê với giá rất thấp không đúng với giá trị thực của nó Thực tế, các giao dịch mua bán nhà ở cũng được thực hiện rất ít trong đời sống xã hội, vì thế các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hầu như không được chú trọng ban hành.
Từ quy định này, Nhà nước ta đã thực hiện chủ trương bán nhà thuộc sở hữu của mình cho người dân, tạo điều kiện cho mọi người, đặc biệt là các đối tượng cán bộ, công nhân, viên chức đang ở ngôi nhà được nhà nước phân phối hoặc cho thuê có thể có nhà ở thuộc sở hữu của chính mình.
Các đối tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm:
+ Nhà ở tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước;
+ Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Nhà ở của cá nhân, hộ gia đình, tập thể đã mua nhà thuộc sở hữu nhà nước nhưng chưa trả hết tiền cho Nhà nước.
Như vậy, khi xác định nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chúng ta cần phải lưu ý đến trường hợp nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật Sau khi giành được độc lập, thống nhất đất nước, Nhà nước đã thực hiện các chính sách quốc hữu hóa nhà ở của tư sản mại bản, sĩ quan ngụy quân, ngụy quyền có nợ máu với nhân dân Khi mua, bán nhà thuộc nhóm đối tượng này người mua nhà phải yêu cầu người có thẩm quyền bán cung cấp đầy đủ các giấy tờ, tài liệu có liên quan đến việc xác định nguồn gốc sở hữu của ngôi nhà,tránh các trường hợp đòi lại nhà thuộc sở hữu nhà nước đã bán cho người khác, hoặc được Nhà nước giao cho người khác sử dụng đảm bảo sự ổn định trong các chính sách nhà ở của Nhà nước.
2.2.2 Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân
Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải là ngôi nhà căn hộ có nguồn gốc hợp pháp nghĩa là ngôi nhà đó phải được xác lập quyền sở hữu hợp pháp vấn đề đặt ra ở đây là ngôi nhà căn hộ đó được xác lập trên những cơ sở pháp lý nào thì được coi là sở hữu hợp pháp căn cứ và quy định tại điều 170 bộ luật dân sự năm 2015 nhà ở tư nhân được coi là sở hữu hợp pháp dựa vào một trong các căn cứ sau:
+ Tư nhân tự tạo dựng ( tự xây dựng ) nhà ở một cách hợp pháp;
+ Có được từ quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền;
+ Có được từ các giao dịch dân sự hợp pháp (thông qua hợp đồng mua bán, đổi tài sản, tặng cho tài sản, thừa kế tài sản):
+ Có được từ bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật;
+ Sở hữu nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 225 Bộ luật dân sự 2015, và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật!”
Một vấn đề quan trọng là nhà ở là loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế tất cả các căn cứ xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu ngôi nhà muốn bán phải có các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nhưng thực tế, vấn đề xác nhận quyền sở hữu nhà ở cùng với quyền sử dụng đất ở trong những năm vừa qua chưa có hiệu quả cao Mặt khác, ý thức chấp hành pháp Luật trong các giao dịch liên quan đến nhà đất của người dân là không cao do đó vấn đề xuất trình các giấy tờ tài liệu chứng minh quyền sở hữu nhà ở hợp pháp là rất khó thực hiện được đầy đủ.
Một vấn đề nữa khi xem xét việc xác định đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là phân biệt các loại hình sở hữu nhà ở thuộc loại hình sở hữu tư nhân đó là sở hữu chung theo phần hay sở hữu chung hợp nhất, hay sở hữu của riêng một cá nhân.
Trên thực tế, nhóm đối tượng nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân là đối tượng của hợp đồng thường ít xảy ra các tranh chấp hơn so với nhà ở thuộc sở hữu chung Bởi vì các chứng cứ tài hâm chứng minh nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân thường rõ ràng, dễ xác định, trong khi nhà ở thuộc sở hữu chung thường ít có các chứng cứ rõ ràng đề phân định phần nhà và các phần quyền khác liên quan đến việc sở hữu phần nhà của mỗi đồng sở hữu.
Nhà ở đang cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ cũng giống như các tài sản khác nó cũng có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán Tuy nhiên, do nhà ở luôn là một loại tài sản đặc biệt có ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của cá nhân, gia đình người đang thuê ngôi nhà đó Vì thế, khi bán nhà ở đang cho thuê chủ sở hữu phải thỏa mãn những điều kiện do pháp luật quy định Điều 446 quy định: "Trong trường hợp bán nhà ở đang cho thuê, thì bên thuê được ưu tiên mua nếu chưa có chỗ ở nào khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người thuê nhà". Đây là một trong những quy định tiền bộ của Bộ luật dân sự so với các văn bản pháp luật về nhà ở trước đó Nếu như Điều 35 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 chỉ quy định: "Chủ sở hữu muốn bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo trước cho bên thuê Trong thời gian ba tháng, kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo về việc bán nhà mà không thuận mua, chủ sở hữu nhà có quyền bán nhà cho người khác” Các quy định này đã thể hiện được quyền ưu tiên mua của người đang thuê nhà ở, nhưng không khẳng định rõ quyền được ưu tiên mua của người đang thuê nhà ở được thực hiện đến đâu và khi nào quyền ưu tiên mua phát sinh, chấm dứt đối với các bên chế tài pháp lý khi người bán không thực hiện ưu tiên mua của người thuê nhà.
Theo quy định tại điều 446 bộ luật dân sự năm 2015, quyền ưu tiên mua của người đang thuê nhà ở được hiểu là nếu chủ sở hữu nhà ở muốn bán ngôi nhà của mình đang cho người khác thì phải đề nghị bên đang thuê nhà mua trước Trong trường hợp bên thuê không đồng ý mua, không trả lời đề nghị bán trong thời hạn 3 tháng thì bên bán nhà mới được bán ngôi nhà đó cho người khác Tuy vậy, quyền ưu tiên mua của người thuê nhà không phải phát sinh trong bất cứ trường hợp nào, nghĩa vụ thực hiện của chủ sở hữu ngôi nhà đối với người đang thuê chỉ phát sinh khi bên thuê nhà có đủ các điều kiện sau:
- Bên thuê nhà chưa có chỗ ở khác;
- Bên thuê để thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của người thuê nhà.
Pháp luật đặt ra các điều kiện để đảm bảo quyền ưu tiên mua của người đang thuê là việc làm hết sức cần thiết nó vừa đảm bảo tính chính sách xã hội trong các giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà ở vừa đảm bảo cho sự hài hòa về quyền lợi của bên cho thuê và bên đi thuê khi bên cho thuê muốn bán nhà thuộc sở hữu của mình.
Một điều cần lưu ý trong trường hợp mua bán nhà đang cho thuê là mặc dù hợp đồng mua bán được xác lập hay không được xác lập thì quyền thuê nhà là của bên thuê đối với ngôi nhà đang thuê trong thời gian thuê của hợp đồng thuê nhà vẫn luôn có hiệu lực như các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, trừ trường hợp các bên mua, bán và bên thuê có thỏa thuận khác.
Với sự phát triển mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa ở nước ta trong những năm vừa qua và trong tương lai, nhà ở chung cư có thể trở thành loại hình nhà ở phù hợp nhất đối với đại bộ phận dân cư tại các khu đô thị, khu công nghiệp Nhà ở chung cư là loại hình nhà ở mới được hình thành và phát triển ở các đô thị Việt Nam Có thể khẳng định, nhà ở chung cư được xây dựng đã đáp ứng được phần lớn nhu cầu về chỗ ở, điều kiện cơ sở hạ tầng cũng như điều kiện kinh tế của nhân dân Do đó, việc tạo dựng nhà ở bằng hình thức mua nhà chung cư tại các khu đô thị hiện nay đang và sẽ trở thành một loại hình tạo dựng nhà ở chủ yếu của nhiều cặp vợ chồng quy định tạo hành lang pháp lý vừa thông thoáng, vừa đủ để đảm bảo các quan hệ mua bán nhà chung cư phát triển bình thường trong thị trường bất động sản là vấn đề cần thiết và quan trọng.
Nhà ở chung cư là loại hình nhà ở mà nhiều căn hộ cùng xây dựng trên một mảnh đất và được cấu trúc theo hình thức đặc biệt đề tất cả các hộ sống trong tòa nhà chung cư đó đều có thể được hưởng những điều kiện thuận lợi nhất định của khu nhà chung cư đó Mặt khác, do cầu trúc xây dựng của nhà chung cư là một khối thống nhất nên việc mua bán từng căn hộ trong tòa nhà chung cư tật vêu sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của những căn hộ liền kề cũng như các căn hộ khác (các ảnh hưởng về quyền địa dịch).
Thực trạng pháp luật về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở
2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở
* Nghĩa vụ của bên bán nhà ở
1 Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán nếu có;
2 Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;
3 Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;
4 Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 444 của Bộ luật này;
5 Nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Theo quy định trên, bên bán nhà phải thực hiện nghĩa vụ thông báo cho bên Mua về các hạn chế quyền đối với nhà mua bán việc thông báo này là nghĩa vụ bắt buộc đối với bên bán nhà bên cạnh đó bên bán nhà cũng phải cung cấp các thông tin để xác định nhà ở được xác lập quyền sở hữu như thế nào ( nguồn gốc ngôi nhà cùng với sở hữu chủ của ngôi nhà ), các hạn chế quyền khác như: ngôi nhà đó hiện có phải là tài sản đang thế chấp để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác không, các quyền địa dịch được xác lập đối với ngôi nhà là những yếu tố cần thiết để khẳng định sự hợp pháp của ngôi nhà đem bán Trong thực tiễn, nghĩa vụ này thường bị bên bán nhà "lờ" đi hoặc nếu không họ chỉ thông báo cho bên mua những thông tin đủ để khẳng định ngôi nhà họ đem bán là có căn cứ hợp pháp.
Bên bán có nghĩa vụ bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua Bên bán dù đã nhận hay chưa nhận đủ tiền từ bên mua nhà hai bên đã hoàn thành thủ tục đăng ký trước khi bạ hay chưa kể cả trong hợp đồng các bên đã thỏa thuận về thời gian giao nhà hoặc chưa thỏa thuận về thời gian giao nhà, thì bên bán chưa giao nhà cho bên mua, bên bán có nghĩa vụ bảo quản ngôi nhà theo đúng hiện trạng tại thời điểm mà các bên đã thỏa thuận và ký kết trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Nghĩa vụ bảo quản nhà đem bán phát sinh kể từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng và hợp đồng đó được chứng thực hoặc công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nghĩa vụ bảo quản nhà chấm dứt khi bên bán thực hiện nghĩa vụ giao nhà theo đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua nếu họ không có thỏa thuận khác.
Theo quy định tại Điều 432 và Điều 433 Bộ luật dân sự 2015, trong thời gian bên bán chưa giao nhà cho bên mua, các bên chưa hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật, bên mua nhà chưa làm các thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì bên bán nhà có nghĩa vụ bảo quản ngôi nhà đó, tức là họ phải chịu mọi rủi ro đối với ngôi nhà dù họ có lỗi hoặc không có lỗi gây thiệt hại cho ngôi nhà đó (ngôi nhà bị cháy, sập, bị thiên tai, địch họa ) Sở dĩ có quy định như vậy là vì trong thời gian này, việc chuyên quyền sở hữu từ người bán cho người mua chưa được thực hiện.
Một vấn đề được đặt ra là nếu bên mua và bên bán nhà chưa làm các thủ tục để đăng ký quyền sở hữu nhà ở mà bên bán để giao nhà cho bên mua bên mua để nhận nhà nhưng họ không có thỏa thuận nào khác về trách nhiệm của các bên đối với ngôi nhà khi xảy ra rủi ro bên nào sẽ phải chịu trách nhiệm? Đây là một vấn đề phức tạp vì hiện nay việc thực hiện các thủ tục mua bán, đăng ký quyền sở hữu nhà ở chưa được các bên thực sự quan tâm thực hiện, hoặc nếu có thực hiện thì cũng chỉ thực hiện một phần nhỏ (thường là đưa đến Ủy ban nhân dân phường, xã yêu cầu xác nhận việc mua bán nhà ở).
Do các quy định về thời điểm chịu rủi ro và một số các quy định khác như trên đã đề cập nên nếu các bên không thỏa thuận trong hợp đồng nó sẽ tự động xác lập đối với các bên, buộc các bên phải thực hiện các điều kiện mà pháp luật đã dự liệu Mặt khác, tuy đã có các quy định của pháp luật về vấn đề này nhưng không phải bất cứ người dân nào cũng biết, bên cạnh đó, các dịch vụ pháp lý ở nước ta chưa phát triển và ý thức tuân thủ pháp luật của người dân còn hạn chế, thì việc quy định nghĩa vụ bảo quản nhà như hiện nay chưa thực sự phù hợp, cần phải có sự điều chỉnh lại.
Song song với việc giao nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận cho bên mua, bên bán còn có nghĩa vụ giao toàn bộ các giấy tờ liên quan đến nhà ở đó như: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; hợp đồng thuê đất hoặc quyết định cho thuê đất; giấy phép xây dựng nhà ở; hợp đồng mua bán nhà ở với người khác; hợp đồng tặng cho nhà ở; bản di chúc; bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật xác định quyền sở hữu nhà ở đó của người bán nhà; các giấy tờ địa chính khác có liên quan đến nhà ở đó; các giấy tờ thể hiện quyền hạn chề quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó nếu có (chuyển giao hồ sơ nhà ở).
Bên bán nhà phải thực hiện đúng các thủ tục "đăng ký trước bạ sang tên nhà ở cho bên mua tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền." Đây không chỉ là nghĩa vụ của bên bán nhà mà nó đồng thời là nghĩa vụ của bên mua nhà ở.! Nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục luật định này là cơ sở pháp lý đề nhà nước công nhận và bảo vệ giao dịch mua bán mà các bên đã tự nguyện xác lập.
Ngoài những nghĩa vụ theo quy định tại Điều 447 Bộ luật dân sự 2015 như trên, bên bán nhà còn phải thực hiện những nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua bán được quy định tại Điều 436 Bộ luật dân sự 2015, bảo đảm Quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua bán được quy định tại điều 436 Bộ luật dân sự năm 2015, bảo đảm chất lượng của ngôi nhà đem bán, nghĩa vụ bảo hành nếu có thỏa thuận.
* Quyền của bên bán nhà ở
Theo quy định tại Điều 448 Bộ luật dân sự 2015 thì bên bán nhà có các quyền sau:
1 Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;
I Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận;
2 Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời gian đã thỏa thuận;
3 Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thỏa thuận Quy định này nhằm đảm bảo không chỉ riêng lợi của bên mua được nhận nhà mà nó còn đảm bảo quyền lợi của bên bán vì bên bán nhà có nghĩa vụ bảo quản nhà ở cho đến khi giao nhà cho bên mua theo khoản 2 điều 447 và thực hiện các thủ tục mua bán nhà được quy định tại Điều 444 Bộ luật dân sự Trong trường hợp bên mua không nhận nhà đúng như đã thỏa thuận, sẽ làm tăng thêm khả năng chịu trách nhiệm rủi ro đối với ngôi nhà về phía người bán nhà Do vậy, nếu như việc chậm giao nhà đúng thỏa thuận là sự chậm thực hiện nghĩa vụ, thì việc "bên mua chậm tiếp nhận nhà là chậm tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ dân sự". Điều 293 quy định: "Đối với tài sản có nguy cơ bị hư hỏng, thì người có nghĩa vụ có quyền bán tài sản đó và trả cho người có quyền khoản tiền thu được từ việc bán tài sản sau khi trừ chi phí cần thiết để bảo quản và bán tài sản đó" Theo quy định này, khi người mua nhà "không" nhận nhà thì bên bán có quyền bán ngôi nhà đó cho người khác hay không là vấn đề phức tạp Trong trường hợp này, việc xác định tài sản như thế nào là "có nguy cơ bị hư hỏng" đề người bán nhà có cơ sở pháp lý bán ngôi nhà đó rất khó xác đỉnh.
Trên thực tế nếu như ngôi nhà có giá trị thấp hơn rất nhiều so với giá trị của mảnh đất người mua nhà khi ký kết hợp đồng chủ yếu nhằm mục đích “mua đất” có ngôi nhà đó thì việc xác định tài sản "có nguy cơ bị hư hỏng" là vấn đề không phải lúc nào cũng có thể đặt ra trong mọi trường hợp mua bán nhà ở Vì vậy, pháp luật cần quy định hết sức cụ thể việc giải quyết như thế nào đối với trường hợp nếu bên mua
"không" tiếp nhận việc bàn giao nhà từ bên bán.
Hiện nay, trên thực tế, ít khi bên mua không nhận giao nhà đúng thời hạn Tuy nhiên, việc quy định này là cần thiết, bởi vì trong thực tế có nhiều trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên ký kết, các bên đã đặt cọc, đã thanh toán trước bên mua không nhận nhà do bên bán giao (vì khi nhận nhà thông thường người mua đồng thời phải trả toàn bộ hoặc một phần lớn tiền mua nhà cho bên bán như đã thỏa thuận trong hợp đồng) Nếu bên mua vẫn cứ tiếp tục kéo dài tình trạng chậm nhận nhà do người bán giao, trong khi người bán nhà lại rất có nhu cầu bán nhà đề lấy tiền đầu tư kinh doanh, mua nhà ở mới, hoặc đề làm một việc gì đó mà họ không nhận được tiền từ phía người mua thì đương nhiên họ phải có quyền bán ngôi nhà đó cho người khác đề thỏa mãn nhu cầu hợp pháp của mình.
Bên bán có quyền yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn thỏa thuận Đây cũng là quyền nhằm hạn chế việc phải gánh chịu rủi ro đối với ngôi nhà mà bên bán nhà phải gánh chịu, "bên bán phải chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro, kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận nào khác".
Bên bán có quyền yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng Có thể khẳng định, đây là quyền cơ bản của bên bán và là điểm đặc trưng của hợp đồng mua bán tài sản Khi tham gia quan hệ mua bán nhà ở, người bán nhà nhằm tới mục đích có được một khoản tiền nhất định nào đó đề thỏa mãn nhu cầu của mình, do đó được nhận tiền đúng thời hạn là một yếu tố quan trọng đề thỏa mãn nhu cầu của bên bán.
Ngoài việc quy định quyền yêu cầu bên mua phải thanh toán tiền đúng thời hạn để thỏa thuận, pháp luật còn quy định nếu bên mua không được hiện đúng nghĩa vụ thanh toán bên bán có quyền không giao nhà cho bên mua Nếu quá thời hạn bên mua vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ trả tiền như đã thỏa thuận thì bên bán yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền và bồi thường thiệt hại do chậm thực hiện nghĩa vụ giao tiền đúng thời hạn.
2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở
* Nghĩa vụ của bên mua nhà
1 Trả đủ tiền nhà đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận; nếu hợp đồng không quy định thời hạn và địa điểm trả tiền, thì bên Mua phải trả tiền vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà đem bán;
2 Những nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;
3 Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, thì phải đảm bảo quyền, lợi ích của người thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê còn hiệu lực;
Thực trạng pháp luật về hình thức, thủ tục mua bán nhà ở
Hình thức của hợp đồng chính là sự biểu hiện, sự vật chất hóa nội dung của hợp đồng Điều 400 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Hợp đồng dân sự có thể giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định đối với loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.
Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản, phải được chứng nhận của Công chứng nhà nước, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép, thì phải tuân theo các quy định này.
Theo quy định này thì hình thức của hợp đồng dân sự rất đa dạng, tạo điều kiện cho các chủ thể có thể lựa chọn một trong những hình thức đề thể hiện các quyền và nghĩa vụ của họ trong hợp đồng Tuy nhiên, sự lựa chọn hình thức của hợp đồng còn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của chính các chủ thể và của Nhà nước; phụ thuộc vào tầm quan trọng của đối tượng mà các bên hướng tới trong giao dịch dân sự.
Nhà ở với tư cách là loại tài sản đặc biệt có ảnh hướng lớn đến đời sống của con người, của xã hội Vì thế các giao dịch liên quan đến nhà ở nói chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng theo quy định của luật thực định Việt Nam và nhiều nước khác trên thể giới đều quy định hình thức của các giao dịch này phải được thể hiện bằng văn bản, có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
"Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền" Như vậy, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải thỏa mãn hai điều kiện sau:
+ Hợp đồng phải được lập thành văn bản;
+ Hợp đồng phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản là quy định bắt buộc đối bên thỏa thuận và ghi nhận dưới dạng văn bản, nó là sự cụ thể hóa những nội dung liên quan đến đối tượng của hợp đồng, đến quyền và nghĩa vụ của các bên Còn nếu hợp đồng không được thể hiện bằng văn bản thì các vấn đề liên quan đền nhà ở, đất ở - đối tượng của hợp đồng, là các vấn đề phức tạp, thường liên quan đến quyền và lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau rất khó được giải quyết một cách triệt đề Bên cạnh đó, việc mô tả về nhà ở, đắt ở, các quyền địa dịch liên quan đến nhà ở, đất ở, và một loạt các vấn đề khác là những vấn đề rất khó được thể hiện một cách rõ ràng nhưng vẫn buộc các bên phải thực hiện.
Hợp đồng còn là căn cứ quan trọng giữa các bên có thể yêu cầu bên kia thực hiện các nghĩa vụ của họ để đáp ứng quyền lợi của mình, nếu bên kia không thực hiện đúng nghĩa vụ để cam kết thì bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết các tranh chấp của họ Khi đó hợp đồng là một trong những chứng cứ pháp lý để tòa án giải quyết các tranh chấp của các bên.
Theo quan điểm chính thống hiện nay hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Quan điểm này dựa trên cơ sở do hợp đồng mua bán nhà ở được các bên tự nguyện thiết lập nhưng với nhiều lý do khác nhau còn nhiều khiếm khuyết nhất định cả về hình thức biểu hiện và nội dung của hợp đồng Do đó, khi pháp luật buộc các bên khi thiết lập hợp đồng thì phải được chứng nhận hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền theo một trình tự chặt chẽ do pháp luật quy định.
Trong quá trình Phòng Công chứng nhà nước, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiếp nhận, xử lý hồ sơ hợp đồng mua bán nhà ở, các công chứng viên, các cán bộ tư pháp có trách nhiệm tư vấn cho các bên thỏa thuận lại những vấn đề chưa phù hợp với quy định của pháp luật, hoặc phải cung cấp thêm những giấy tờ cần thiết khác đảm bảo cho hợp đồng được ký kết hợp pháp như: giá trị của nhà ở đem mua bán là quá thấp so với quy định khung giá do cơ quan nhà nước ban hành và giá trị thực tế trên thị trường (hiện tượng các bên có tình khai giá trị của ngôi nhà tháp để tránh phải nộp thuế chuyển quyền sở hữu nhà ở và thuê chuyên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thuế): các văn bản chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán còn thiếu; các giấy tờ chứng minh quyền được bán nhà ở cho bên mua khi bên mua không phải là các đối tượng được ưu tiên mua.
Như vậy, nhờ có thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng đã làm hạn chế tối đa một số nguyên nhân gây ra sự tranh chấp có thể xảy ra giữa các bên, mặt khác nó làm cho hợp đồng được các bên tự nguyện thỏa thuận giao kết tuân theo đúng các quy định của pháp luật, bảo vệ được quyền lợi của các bên Tuy nhiên, trong thực tiễn hiện nay, vẫn còn ở một số nơi, có một số cán bộ đã không thực hiện tốt chức năng của mình, họ đã dựa vào sự quy định này sách nhiễu, làm khó dễ cho các bên trong quan hệ mua bán, gây sự ức chế cho các bên khi phải đến các cơ quan công quyền làm các thủ tục nặng tính hành chính nào Vì thế đề đảm bảo cho việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được đảm bảo đúng pháp luật, nhanh chóng và thuận tiện, các cơ quan nhà nước, các cán bộ công chức có thẩm quyền cần phải có sự thay đổi trong cơ chế hoạt động, cách thức phục vụ nhân dân, giúp nhân dân hiểu rõ được các quy định của pháp luật và thực hiện theo pháp luật.
Thực tế do nhiều nguyên nhân khác nhau, cả về ý thức pháp luật, trình độ hiểu biết pháp luật, cả phía cơ chế hoạt động của bộ máy hành chính nhà nước đã và đang làm cho các hợp đồng mua bán nhà ở thường không tuân thủ đầy đủ các quy định về hình thức của hợp đồng Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng gây ra sự tranh chấp giữa các bên, làm cho hoạt động của thị trường bất động sản có nhiều biến động xấu, hoạt động mua bán nhà ở, đất ở diễn ra ngoài khả năng quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Theo quy định tại Điều 139 Bộ luật dân sự2015, khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ hình thức theo Điều 443 Bộ luật dân sự thì Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định buộc các bên thực hiện các quy định về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn hợp lý; quá thời hạn này mà các bên không thực hiện, thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu theo yêu cầu của một hoặc các bên Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.
2.4.2 Thủ tục mua bán nhà ở
Theo quy định tại Điều 444 Bộ luật dân sự 2015 về thủ tục mua bán nhà ở thì thủ tục mua bán nhà ở là việc "các bên phải đăng ký trước bạ, sang tên nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu" Như vậy theo quy định này thủ tục mua bán nhà ở chỉ giới hạn ở việc các bên mua và bán thực hiện việc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau.
Theo quy định tại Điều 443 Bộ luật dân sự 2015 thì việc hợp đồng mua bán nhà ở được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực không phải là một bước trong các thủ tục về mua bán nhà ở mà nó thuộc về hình thức của hợp đồng như đã đề cập ở trên, những việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở này của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền lại có quan hệ chặt chẽ đến thủ tục đăng ký trước bạ sang tên nhà ở mà các bên mua bán phải thực hiện đề hoàn thành hợp đồng đã ký kết.
Hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng, thực hợp pháp sẽ là một trong những điều kiện cần và đủ cho việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên nhà ở cho phía người mua nhà trong quan hệ mua bán, nếu không có việc chứng thực này thì chắc chắn người mua nhà bên bán nhà sẽ không thể làm thủ tục sang tên bước trước bạ được Vậy vấn đề đặt ra ở đây là việc các bên trong quan hệ hợp đồng đi công chứng, chứng thực hợp đồng tại các cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền có phải là một trong những hành vi thuộc về thủ tục mua bán nhà ở không? Vì thuật ngữ thủ tục thường để chỉ trình tự các bước mà con người phải tiến hành từ khi bắt đầu đến khi kết thúc hoàn thành một công việc gì đó, mà ở đây trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì đó là toàn bộ các trình tự mà các bên mua, bán phải tiến hành kể từ khi giao kết hợp đồng đến khi thực hiện xong hợp đồng.
Về mặt lý luận và thực tiễn, quan hệ mua bán nhà ở là một quá trình mà điểm bắt đầu là khi một trong các bên mua hoặc bán đưa ra lời đề nghị giao kết hợp đồng và kết thúc khi các bên hoàn thành xong các quyền và nghĩa vụ mà họ đã thỏa thuận trong hợp đồng (nếu hợp đồng được các bên ký kết hợp pháp) Theo quy định tại khoản 5 Điều 403, Điều 443 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán nhà ở được xác định là được bên mua và bên bán giao kết với nhau khi bản hợp đồng đó được chứng nhận, chứng thực của cơ quan Công chứng nhà nước hoặc của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền Khi đó hợp đồng mới có hiệu lực đối với các bên.
Thực trạng về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Công ty CP Đầu tư Bất Động Sản MANDA REAL
Trong thực tiễn Việt Nam những năm trở lại đây, khi các giao dịch dân sự về mua bán nhà ở ngày càng được xác lập nhiều thì số lượng vụ án dân sự mà Tòa án phải giải quyết liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở đang ngày càng tăng cao, do nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng đa số thường bắt nguồn từ việc các bên không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
Thực tế tại Công ty CP Đầu tư Địa ốc Manda Real từ khi thành lập đến nay cũng đã có nhiều vụ tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở trên thực tế rất đa dạng và phức tạp, đan xen bởi nhiều sự vi phạm pháp luật Đề tìm hiểu rõ hơn và hoàn thiện pháp luật, trong phần này có thể phân các loại tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Công ty CP Đầu tư Địa ốc Manda Real thành ba nhóm cơ bản sau:
- Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với người không đủ năng lực hành vi dân sự.
- Bán nhà ở không đúng thẩm quyền đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết giữa người giám hộ với người được giám hộ Trường hợp này theo quy định tại Điều 32 của Pháp lệnh nhà ở năm 1999 thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra Tuy nhiên, theo các quy định của Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng mua bán nhà ở chưa có quy định nào cần người giám hộ mua nhà ở của người mình đang giám hộ, khi việc mua bán này được thực hiện bằng hình thức bán đấu giá tài sản Vì vậy, pháp luật cũng cần thiết phải có quy định cụ thể về vấn đề này để đảm bảo quyền lợi của người mua và người bán nhà ở.
- Mua bán nhà mà không thực hiện đúng các quy định của pháp luật về ủy quyền, (người bán "nhờ" người khác bán nhà ở của mình nhưng không thực hiện các quy định của pháp luật về ủy quyền, dẫn đến việc khi giá nhà ở tăng cao, thì bên bán không thừa nhận việc "nhờ" người khác bán hộ nhà cho mình) Đây là những trường hợp rất phức tạp, vì nếu như Tòa án tuyên hợp đồng đã ký kết giữa các bên là vô hiệu thì vô hình đã thừa nhận "tình ngay, lý gian", còn đề giải quyết thấu đáo thì đòi hỏi tồn rất nhiều thời gian và công sức của Tòa án và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.
- Bán nhà khi không có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu nhà ở đó; bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng nhưng khi bán chỉ có chồng hoặc vợ đứng tên trong hợp đồng mua bán nhà ở, khi nhà ở tăng giá đột biến vợ hoặc chồng đã kiện xin đòi hủy hợp đồng vì lý do không biết, không đồng ý việc mua bán nhà ở này; bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần có nguồn gốc từ tài sản được thừa kế nhưng lại chưa chia thừa kế, do đó những người được hưởng thừa kế yêu cầu tòa án hủy hợp đồng mua bán nhà ở vì nhà ở đó là tải sản chung và chưa được sự đồng ý của họ.
Tóm lại, các hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm các quy định về điều kiện chủ thể tham gia hợp đồng, theo tinh thần chung của pháp luật thực định tại Việt Nam là Tòa án tuyên hủy toàn bộ hoặc một phần của hợp đồng liên quan đến sự vi phạm về điều kiện chủ thể khi phần vi phạm này là độc lập có thể phân định được quyền và nghĩa vụ lợi ích của chủ thể khác.
* Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định của pháp luật về nội dung
- Nội dung hợp đồng không rõ ràng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là các nội dung liên quan đến ranh giới nhà ở và đất ở có nhà, đất đề lối đi chung, khoảng lưu không gian của diện tích nhà ở khi bán nhà ở là căn phòng thuộc các tầng trong một tòa nhà.
- Nội dung hợp đồng không rõ ràng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ các bên, đặc biệt là các nội dung liên quan đến ranh giới nhà ở và đất ở có nhà, đất để lối đi chung, khoảng lưu không gian của diện tích nhà ở khi bán nhà ở là căn phòng của các tầng trong một tòa nhà.
- Bán nhà ở thuộc diện tích đất cơi nới trái phép, đất “nhảy dù” mà có.
- Nhà ở khi nhà ở đang là tài sản dùng làm tài sản thế chấp.
- Bên bán nhà ở không thực hiện quyền ưu tiên mua của các đối tượng được ưu tiên mua (người đang thuê nhà ở đồng sở hữu chủ khác), đã đem bán nhà ở cho người khác.
- Bán nhà ở là loại nhà đang có tranh chấp về quyền sở hữu như nhà ở là tài sản thừa kế nhưng chưa chia. Đối với những tranh chấp về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở trong những năm vừa qua thường rất đa dạng, phức tạp kéo dài và rất khó giải quyết, đặc biệt khi đối tượng nhà ở được xác lập quyền sở hữu qua nhiều chủ nhưng các thủ tục đề hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu lại không được thực hiện triệt đề qua các lần chuyên đôi Đây là loại tranh chấp mà hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên ký kết nhưng đã vi phạm các quy định của pháp luật về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là nhà ở, đất ở không được phép hoặc bị hạn chế lưu thông trong những trường hợp cụ thể nhất định.
* Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ quy định về hình thức và thủ tục mua bán nhà ở
Những tranh chấp liên quan đến vi phạm về hình thức và thủ tục mua bán nhà ở chiếm một tỷ lệ đáng kể trong các vụ án về hợp đồng mua bán nhà ở, mà chủ yếu là việc các bên khi ký kết hợp đồng đã không lập thành văn bản, hoặc đã lập thành văn bản nhưng không có công chứng, chứng thực hợp đồng tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trường hợp này thường xảy ra khi người mua và người bán có quan hệ huyết thống, bạn bè thân quen tin tưởng nhau sai khi ký kết và thực hiện các điều kiện đã thỏa thuận nhưng do sự đột biến của thị trường đã làm cho nhà ở và đất ở tăng giá cao gấp nhiều lần làm phát sinh tranh chấp giữa các bên Theo pháp luật hiện hành thì các hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm về hình thức cũng là một trong những căn cứ để Tòa án tuyên hủy hợp đồng mà các bên đã ký kết khi có tranh chấp xảy ra.
Vĩ phạm về hình thức, thủ tục mua bán nhà là loại tranh chấp mà bản chất của nó được dựa trên cơ sở người bán lợi dụng những quy định của pháp luật về các điều kiện, hình thức luật định mà họ đã làm đơn yêu cầu Tòa án xem xét hủy hợp đồng mua bán đã ký kết với bên mua nhà nhằm đem lại lợi ích cho bản thân.
Cụ thể vi phạm về hình thức thì xử lý như sau:
- Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, nghĩa là bên bán chưa nhận tiền và chưa giao nhà, bên mua chưa giao tiền và chưa nhận nhà, thì Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng.
- Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mà bên bán chưa giao nhà, hoặc bên bán đã giao một phần hoặc toàn bộ nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì Toà án buộc các bên phải thực hiện theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.
Tuy nhiên, đề đảm bảo quyền lợi của bên bán nhà trong trường hợp này, Tòa án phải xác định rõ số tiền bên mua chưa trả tại thời điểm mua bán nhà ở chiếm bao nhiêu phần trăm trị giá ngôi nhà đó, đồng thời quyết định việc định giá ngôi nhà đó tại thời điểm xét xử sơ thẩm đề xác định rõ số tiền theo số phần trăm đã xác định được của trị giá nhà ở đó để buộc bên mua phải thanh toán cho bên bán và để tính án phí.
GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Giải pháp pháp lý góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
3.2.1 Hoàn thiện pháp luật đối với chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
Về quyền ưu tiên mua nhà của một số chủ thể đặc biệt trong các trường hợp mua bán nhà ở
Hiện nay, theo quy định tại Điều 445 Bộ luật dân sự 2015 quy định: "Việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ sở hữu chung khác Các chủ sở hữu chung khác có quyền được ưu tiên mua theo quy định tại khoản 3 Điều 237 của Bộ luật này" Trong khi đó khoản 3 Điều 237 quy định: "Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền của mình, thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua" Như vậy, Điều 445 chỉ đưa ra dự liệu quyền được ưu tiên mua nhà ở thuộc sở hữu chung của các đồng sở hữu chủ mà chưa đưa ra thứ tự quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu chủ đối với người thuê nhà nêu ngôi nhà đem bán vẫn thuộc sở hữu chung vừa đang cho người khác thuê.
Do đó, để đảm bảo quyền lợi chính đáng không chỉ của các đồng sở hữu chủ và người đi thuê nhà ở trong trường hợp bán nhà thuộc sở hữu chung, mà ngôi nhà đó đang cho thuê thì pháp luật cần quy định rõ thứ tự quyền ưu tiên mua trước hết phải thuộc về các đồng sở hữu chủ, rồi mới đến quyền ưu tiên mua của người đang thuê.
Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thực định chưa có quy định nào đề cập đến quyền ưu tiên mua nhà của Nhà nước trong một số trường hợp đặc biệt như: việc mua nhà của Nhà nước là để phục vụ lợi ích công cộng hoặc vì lợi ích quốc gia, mua nhà để phục vụ nhu cầu công vụ Các trường hợp đặc biệt này, nên chăng pháp luật cần phải quy định rõ quyền ưu tiên mua này được thực hiện đến đâu để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với các cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu nhà đem bán Theo quan điểm của chúng tôi, nhà nước là chủ thể được quyền ưu tiên mua ở hàng thứ nhất trong các chủ thể được quyền ưu tiên mua nhà, vì mục đích mua nhà ở của Nhà nước là nhà phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, của cả xã hội Việc mua nhà ở của nhà nước đem lại lợi ích chính đáng cho nhiều người.
Tuy nhiên, chúng tôi không nhất trí với quan điểm xác định quyền ưu tiên mua của nhà nước như quy định tại Điều 90 Luật nhà ở 2014;
Trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu sử dụng nhà đó vào mục đích công cộng hoặc vì lợi ích quốc gia thì Nhà nước được quyền ưu tiên mua trước nhà ở Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không có giá trị pháp lý.
Vì vậy, trong trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu sử dụng mua nhà ở đó vào mục đích công cộng hoặc vì lợi ích quốc gia thì, Nhà nước nên áp dụng quyền trưng mua, hoặc trưng dụng có đền bù tài sản của cá nhân, hoặc tổ chức theo Điều 23 Hiến pháp 1992, Điều 5 Luật nhà ở 2014, chứ không thể tuyên hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý Bởi vì, khi đó hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên ký kết là một trong những chứng cứ đề xác định quyền và nghĩa vụ của các bên đối với nhau và đôi với Nhà nước trong trường hợp Nhà nước mua nhà mà họ đã ký kết hợp đồng.
Về điều kiện cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam được phép giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. Đề đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, tạo điều kiện khuyến khích người nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, Pháp luật cần phải sửa đổi nội dung Điều 18Nghị định 60/ NÐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về "Cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và cho các thành viên trong gia đình họ trên đất ở thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư ở Việt Nam" Đây là quy định gián tiếp quyết định điều kiện người nước ngoài định cư ở Việt Nam được phép tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở.
Theo quy định trên, chỉ có cá nhân nước ngoài định cư ở Việt Nam mới có quyền sở hữu một nhà ở trên phần đất thuê của Nhà nước Việt Nam, tức là họ chỉ được phép tham gia một hợp đồng mua bán nhà ở để tạo lập một ngôi nhà cho bản thân và các thành viên trong gia đình họ Sự hạn chế quyền sở hữu nhà ở này đã kéo theo quy định hạn chế quyền tham gia đồng thời cùng một lúc nhiều hợp đồng mua bán nhà ở của các nhân nước ngoài.
Mặt khác, với quy định này, đã gián tiếp phủ nhận quyền được phép kinh doanh nhà ở của các cá nhân nước ngoài tại Việt Nam Trong khi việc xây dựng, phát triển nhà ở hiện nay của chúng ta đang rất thiếu vốn đầu tư đang cần có sự đầu tư của nước ngoài Vì thế, pháp luật cần phải sửa đổi quy định quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài theo hướng:
+ Thứ nhất, pháp luật chỉ quy định việc thừa nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài ở Việt Nam khi họ thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định về đối tượng được quyền sở hữu nhà ở (không hạn chế quyền sở hữu bao nhiêu nhà ở) Quy định như vậy sẽ đảm bảo cho người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở hợp pháp theo các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, hoặc theo hợp đồng mua bán nhà ở mà họ thiết lập hợp pháp theo pháp luật Việt Nam.
+ Thứ hai, pháp luật cần có quy định công nhận quyền sở hữu nhà ở theo các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh (cụ thể là để bán) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt của cá nhân, tổ chức nước ngoài Quy định như vậy sẽ có tính khái quát cao, dự liệu được hết các trường hợp quyền sở hữu nhà ở, quyền tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở có yếu tố nước ngoài.
Mặt khác, quy định trên sẽ đảm bảo cơ sở pháp lý cho các chủ đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam có quyền tham gia các hợp đồng mua bán nhà ở.
3.2.2 Hoàn thiện pháp luật đối với đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
Pháp luật cần phải có những quy định rõ ràng hơn, cụ thể hơn các loại nhà ở được phép tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở Việc xác định nhà ở nào là đối tượng được phép lưu thông trên thị trường bất động sản là một vấn đề cấp thiết trong giai đoạn hiện nay, bởi lẽ trong giai đoạn hiện nay khi mà các hồ sơ về nhà ở, đất ở chưa được cấp giấy tờ hợp lệ còn chiếm tỷ lệ rất lớn Trong khi các loại giấy tờ có giá trị tương đương giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (khi cơ quan nhà nước chưa kịp cấp giấy chứng nhận) còn chiếm tỷ lệ không nhỏ trong phạm vi cả nước.
Hiện nay, Bộ luật dân sự 2015 không dự liệu được hết các trường hợp mua bán nhà khác đã và đang xảy ra Vì thế, Bộ luật dân sự với mục đích xây dựng những quy định chung nhất, làm cơ sở pháp lý cho việc ban hành các đạo luật chuyên ngành, không nên quy định cụ thể các trường hợp mua bán nhà cụ thể như hiện nay Việc quy định các trường hợp mua bán nhà cụ thể này sẽ được một đạo luật chuyên biệt điều chỉnh. Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đang cho thuê mà người thuê lại bán quyền được thuê nhà của mình cho người khác cũng cần phải có sự quy định rõ ràng hơn quyền, nghĩa vụ của người được Nhà nước cho thuê nhà mà lại đem bán quyền thuê nhà của mình cho người khác, quyền và nghĩa vụ của người "mua" lại quyền thuê nhà Ở đây, pháp luật cần phải phân định rõ bản chất của quan hệ "bán" nhà cho thuê này là quan hệ chuyển nhượng quyền tài sản theo Điều 194 Bộ luật dân sự 2015.
Bên cạnh đó, đề đảm bảo quan hệ này diễn ra đúng pháp luật thì Nhà nước cũng phải xây dựng các quy định về thời hạn thuê nhà của Nhà nước đề làm cơ sở gốc xác định các quan hệ phát sinh sau đó.
3.2.3 Hoàn thiện pháp luật các quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở
Hình thức và thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những điều kiện quan trọng quyết định tính hợp pháp của giao dịch mua bán nhà ở Theo pháp luật thực định, hầu hết tất cả các giao dịch về nhà ở đều phải được lập thành văn bản, có chứng nhận, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Điều 443 Bộ luật dân sự 1995: "Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền" Vấn đề đặt ra ở đây là việc chứng thực, chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như hiện nay có tác dụng như thế nào, cơ chế thực hiện ra sao đề đảm bảo giảm bớt thời gian không cần thiết của các bên mua bán trong việc thực hiện thủ tục này Bởi lẽ, khi quy định nhà ở là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 11 Pháp lệnh nhà ở: "Tất cả nhà ở đều phải được đăng ký và chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu"), nên các bên trong quan hệ mua bán phải thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ của mình thì bên mua mới được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (nếu có), mới đăng ký trước bạ sang tên đổi chủ được Do đó, các cơ quan nhà nước sẽ là người thẩm định tính hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên ký kết.
Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật
Cùng với việc cần thiết phải sửa đổi, bổ sung những điểm còn chồng chéo, thiếu hụt hiện nay trong các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, Nhà nước cũng cần phải có nhiều giải pháp đồng bộ từ phía các cơ quan chức năng, trong đó điều hết sức quan trọng là Nhà nước phải có các chính sách phát triển nhà ở hợp lý hơn trong tương lai để giảm bớt áp lực thiếu hụt nhà ở như hiện nay, đặc biệt là nhà ở cho các cán bộ, công chức, người có thu nhập thấp, sinh viên ở các thành phó, thị xã đề từng bước bình ổn thị trường mua bán nhà đất đang rất phức tạp trong giai đoạn hiện nay, điều này sẽ gián tiếp làm cho việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tốt hơn.
3.3.2 Nâng cao trình độ cán bộ quản lý Để cho pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được đi vào thực thi trong đời sống pháp luật, đạt được mục đích của Nhà nước thì khi ban hành văn bản pháp luật chúng ta cần phải:
* Nhanh chóng bổ sung, hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà nước cần xây dựng, ban hành được đạo luật chuyên biệt đề điều chỉnh các lĩnh vực về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Đạo luật gồm hệ thống các quy phạm đồng bộ điều chỉnh các lĩnh vực về nhà ở, nó sẽ là sự cụ thể hóa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, các lĩnh vực khác về nhà ở nói chung đã được Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005 quy định
* Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng các quy chế pháp lý đề thị trường bắt động sản chính thức đi vào hoạt động: Khi thị trường bất động sản chính thức đi vào hoạt động, sẽ giúp người dân có thông tin đầy đủ hơn về nhà ở, đất ở đề có thể lựa chọn được loại hình tham gia phù hợp với điều kiện kinh tế của bản thân Mặt khác, nó cũng làm cho các giao dịch mua bán chính quy hơn, chuyên nghiệp hơn, đảm bảo cho các giao dịch này tuân thủ tốt hơn các quy định của pháp luật.
* Các cơ quan chức năng quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở và đất ở phải tăng cường hiệu quả hoạt động hơn nữa, đảm bảo cho công tác quy hoạch và phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện phát triển của đất nước; tích cực thực hiện việc hoàn thành cải cách thủ tục hành chính đề công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của nhân dân.
* Tăng cường hiệu quả công tác hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về nhà ở, đất ở của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đôi với Tòa án nhân dân các cấp, Viện kiểm sát nhân dân các cấp; giải quyết kịp thời các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.