MỤC LỤC
Đây là những giao dịch mua bán nhà ở đặc biệt, bởi vì chủ sở hữu ngôi nhà đã định đoạt số phận pháp lý của ngôi nhà trước khi nó là đối tượng của hợp đồng (trong trường hợp nhà ở là tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự), hoặc chủ sở hữu nhà hoàn toàn bị cưỡng chế phải bán nhà ( trong trường hợp nhà ở phải bán để thực hiện nghĩa vụ tài sản của chủ sở hữu nhà theo quyết định buộc thi hành bản án, quyết định của Tòa án). Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam là người trực tiếp hoạt động đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật Khuyến khích đầu tư trong nước, được cấp Giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 3); người có công đóng góp đối với đất nước, bao gồm: Người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người hoạt động cách mạng, liệt sĩ và gia đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến, người có công giúp đỡ cách mạng ban hành.
Pháp luật đặt ra các điều kiện để đảm bảo quyền ưu tiên mua của người đang thuê là việc làm hết sức cần thiết nó vừa đảm bảo tính chính sách xã hội trong các giao dịch liên quan đến việc mua bán nhà ở vừa đảm bảo cho sự hài hòa về quyền lợi của bên cho thuê và bên đi thuê khi bên cho thuê muốn bán nhà thuộc sở hữu của mình. Do đó, việc tạo dựng nhà ở bằng hình thức mua nhà chung cư tại các khu đô thị hiện nay đang và sẽ trở thành một loại hình tạo dựng nhà ở chủ yếu của nhiều cặp vợ chồng quy định tạo hành lang pháp lý vừa thông thoáng, vừa đủ để đảm bảo các quan hệ mua bán nhà chung cư phát triển bình thường trong thị trường bất động sản là vấn đề cần thiết và quan trọng.
Theo quy định tại Điều 432 và Điều 433 Bộ luật dân sự 2015, trong thời gian bên bán chưa giao nhà cho bên mua, các bên chưa hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật, bên mua nhà chưa làm các thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì bên bán nhà có nghĩa vụ bảo quản ngôi nhà đó, tức là họ phải chịu mọi rủi ro đối với ngôi nhà dù họ có lỗi hoặc không có lỗi gây thiệt hại cho ngôi nhà đó (ngôi nhà bị cháy, sập, bị thiên tai, địch họa..). Song song với việc giao nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận cho bên mua, bên bán còn có nghĩa vụ giao toàn bộ các giấy tờ liên quan đến nhà ở đó như: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; hợp đồng thuê đất hoặc quyết định cho thuê đất; giấy phép xây dựng nhà ở; hợp đồng mua bán nhà ở với người khác; hợp đồng tặng cho nhà ở; bản di chúc; bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật xác định quyền sở hữu nhà ở đó của người bán nhà; các giấy tờ địa chính khác có liên quan đến nhà ở đó; các giấy tờ thể hiện quyền hạn chề quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó nếu có (chuyển giao hồ sơ nhà ở).
Trong quá trình Phòng Công chứng nhà nước, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiếp nhận, xử lý hồ sơ hợp đồng mua bán nhà ở, các công chứng viên, các cán bộ tư pháp có trách nhiệm tư vấn cho các bên thỏa thuận lại những vấn đề chưa phù hợp với quy định của pháp luật, hoặc phải cung cấp thêm những giấy tờ cần thiết khác đảm bảo cho hợp đồng được ký kết hợp pháp như: giá trị của nhà ở đem mua bán là quá thấp so với quy định khung giá do cơ quan nhà nước ban hành và giá trị thực tế trên thị trường (hiện tượng các bên có tình khai giá trị của ngôi nhà tháp để tránh phải nộp thuế chuyển quyền sở hữu nhà ở và thuê chuyên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thuế): các văn bản chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán còn thiếu; các giấy tờ chứng minh quyền được bán nhà ở cho bên mua khi bên mua không phải là các đối tượng được ưu tiên mua. Theo quy định tại Điều 443 Bộ luật dân sự 2015 thì việc hợp đồng mua bán nhà ở được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực không phải là một bước trong các thủ tục về mua bán nhà ở mà nó thuộc về hình thức của hợp đồng như đã đề cập ở trên, những việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở này của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền lại có quan hệ chặt chẽ đến thủ tục đăng ký trước bạ sang tên nhà ở mà các bên mua bán phải thực hiện đề hoàn thành hợp đồng đã ký kết.
- Bán nhà khi không có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu nhà ở đó; bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng nhưng khi bán chỉ có chồng hoặc vợ đứng tên trong hợp đồng mua bán nhà ở, khi nhà ở tăng giá đột biến vợ hoặc chồng đã kiện xin đòi hủy hợp đồng vì lý do không biết, không đồng ý việc mua bán nhà ở này; bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần có nguồn gốc từ tài sản được thừa kế nhưng lại chưa chia thừa kế, do đó những người được hưởng thừa kế yêu cầu tòa án hủy hợp đồng mua bán nhà ở vì nhà ở đó là tải sản chung và chưa được sự đồng ý của họ. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, song có một số nguyên nhân cơ bản như: tâm lý, văn hóa sống, trình độ nhận thức, điều kiện tiếp xúc với các quy định của pháp luật và các cơ quan công quyền còn nhiều hạn chế, việc thực hiện đầy đủ các thủ tục mua bán nhà còn nhiều bất cập về phía quy định của pháp luật, cả về phía thực thi của các cán bộ công quyền có trách nhiệm hướng dẫn người dân thực hiện đúng đủ các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
Do đó, Tòa án nhân dân TP.HCM đã căn cứ trên cơ sở các quy định của Bộ luật dân sự 2015 về điều kiện hình thức, thủ tục mua bán nhà ở tại Điều 443 và Điều 444 đề tuyên hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh Tùng và Công ty CP Manda Real cũng như hợp đồng giữa anh Tùng và anh Tuân vô hiệu là đúng đắn. Trờn thực tế, cú rất nhiều căn nhà đã được mua bán trao tay mà các bên tham gia giao kết không thực hiện đầy đủ trình tự thủ tục theo luật định, ngay cả pháp luật về đất đai và nhà ở của chúng ta hiện nay cũng thừa nhận chứng cứ xác lập quyền sở hữu của một BĐS căn cứ vào mảnh giấy viết tay rất sơ sài và hầu như không tuân thủ đầy đủ những quy định về nội dung và hình thức của một bản hợp đồng mua bán đúng chuẩn.
Vì vậy, trong trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu sử dụng mua nhà ở đó vào mục đích công cộng hoặc vì lợi ích quốc gia thì, Nhà nước nên áp dụng quyền trưng mua, hoặc trưng dụng có đền bù tài sản của cá nhân, hoặc tổ chức theo Điều 23 Hiến pháp 1992, Điều 5 Luật nhà ở 2014, chứ không thể tuyên hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý. Bởi lẽ, khi quy định nhà ở là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 11 Pháp lệnh nhà ở: "Tất cả nhà ở đều phải được đăng ký và chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu"), nên các bên trong quan hệ mua bán phải thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ của mình thì bên mua mới được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (nếu có), mới đăng ký trước bạ sang tên đổi chủ được.
Theo quan điểm của tác giả, các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục mua bán nhà phải phân định được trình tự, thủ tục mang tính chất thủ tục hành chính mà bên mua và bên bán phải thực hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời đảm bảo sự khác biệt giữa nó với các quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở. * Các cơ quan chức năng quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở và đất ở phải tăng cường hiệu quả hoạt động hơn nữa, đảm bảo cho công tác quy hoạch và phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện phát triển của đất nước; tích cực thực hiện việc hoàn thành cải cách thủ tục hành chính đề công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của nhân dân.