pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và thực tiễn áp dụng tại huyện krông a na tỉnh đắk lắk

Phap luat ve cap giay chung nhan quyen su dung dat o va thuc tien ap dung tai huyen Krong A Na tinh Dak LakPhap luat ve cap giay chung nhan quyen su dung dat o va thuc tien ap dung tai h

PHÁP LUẬT VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG ĐẮT

Ở VÀ THỰC TIỀN ÁP DỤNG TẠI HUYỆN KRÔNG ANA,

ĐỒ THỤY HOÀI THƯƠNG

PHÁP LUẬT VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SỬ DỤNG ĐẮT

Ở VÀ THỰC TIỀN ÁP DỤNG TẠI HUYỆN KRÔNG ANA,

TINH ĐẮK LẮK

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

LỜI CAM ƠN

Đề hoàn thành được luận văn này, tôi zan chân thành cảm ơn đến các khoa, phòng và quý thây cô của Trường Đại học Luật Hà Nôi vả quý thây cô

ở phân hiệu Đắk Lắk của trường Đại học Luật Hà Nội đã giúp đỡ tân tình và tạo mọi điều kiện cho tôi trong quá trình hoc tâp và thực hiện luận văn Đặc biệt, tôi zin gửi lời cảm ơn sâu sắc đên cô TS Phạm Thu Thủy, người đã trực tiếp hướng dẫn luân văn cho tôi Cô đã giúp đỡ tôi với tat ca long nhiét tinh va su quan tâm sâu sắc mặc dù cô có rất nhiều công việc và ở khoảng cách rât za Tôi zin chân thành cảm ơn các đông chí lãnh đạo, cán bô, công chức, viên chức của Văn phòng Đăng ký quyên sử dung đât huyện Krông Ana đã hỗ

trợ, tạo điêu kiện để tôi hoàn thảnh luận văn của mình

Zn gửi lời cảm ơn chân thanh tới Ban Giam hiệu, Khoa Đao tạo Sau đai

học, Trường Đại học Luật Hà nội phân hiệu Đắk Lắk đã tạo điêu kiện cho tôi trong suốt quả trình học tập Tuy đã rất cô gắng trong quả trình nghiên cứu

nhưng luận văn không thể tránh khỏi những thiểu sót Tôi rất mong nhận được sự góp ý của quý thây, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Dak Lak ngàn 18 tháng 07 năm 2021

Tác giả luận văn

Đồ Thụy Hoài Thương

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cửa trong iuân văn Thạc

sĩ Luật Kinh tế về- “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ở và thực tiễn áp dụng tại huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk” ià ioàn foàn

trung thực và không trùng lắp với các đề tài khác trong cùng lĩnh vực

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoœmn nay !

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

1: Tỉnh câu thiết của tÍể Hấi::::⁄¿::2á:<t222/-5//0060ãcki160.sUd0)

2 Tình hình nghiên cứu đê tài S222 xe

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 5 S22 152221122212

3.1 Muc đích nghiên cửu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

4 Đôi tượng và phạm vi nghiên cứu 222 22222 an 4:1 Đã tượng nghiền GIỀN:-sy⁄:-225:<124231/(0L02.262280/ 000636 k:2Gi.3/Ag0

4.2 Pham vi nghiên cứu

5 ` hương pháp 'uận và phương pháp nghiên:CỮU::.::¿:::.::20⁄2:-72/222 0)

6 Ÿ nghĩa lý luận vả thực tiễn của luận văn

6.2 Ý nghĩa thực tiến

7 Bô cục của luận văn

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN ve CÁP GIẦY CHỨNG NHAN QUYỀN sử DUNG BAT O VA PHAP LUAT VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SƯ DỤNG ĐÁT Ở TẠI VIỆT NAM 5 cse¿ 8

1.1 Lý luận vê câp giây chứng nhận quyên sử dung đât ỡ 8

1.2 Lý luận về pháp luật câp giây chứng nhận quyên sử dung đất ở 17

1.2.1 Khái niêm vả cơ sở của việc xây dựng pháp luật về câp giây chứng nhân

quyên sử dụng đất28docz.net - File bị loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail,cofy

1.2.2 Đặc điểm, cơ câu của pháp luật về cấp giây chứng nhận quyên sử dụng

1.2.3 Lịch sử hinh thành và phát triển của pháp luật vê cấp giây chứng nhân

CHUONG 2 THUC TRANG PHAP > LUAT ve CÁP GIÁY CHỨNG NHAN QUYEN SU DUNG ĐẮT O VA THUC TIEN THI HANH TAI HUYỆN KRÔNG ANA, TĨNH ĐĂK LĂK 2-2 s22 21

2.1 Nội dung pháp luật hiện hành vê cấp giây chứng nhân quyên sử dung dat

2.1.1 Các nguyên tac cap giây chứng nhân quyên sử dụng đât 27 1.1 Quy định về đôi tượng được câp giây chứng nhận quyên sử dung dat 30

2.1.3 Điều kiện được cấp giây chứng nhận quyên sử dụng đât ỡ 34

2.1.4 Quy định về thâm quyền câp giây chứng nhân quyên sử dụng đất 30 2.1.5 Quy định về thủ tục hảnh chính, thời hạn câp Giây chứng nhận quyên

sử dụng đât ở D2 1 n1 2 t2 be eee eee eee e epee te teee eet weteeteteceteteeeees 42 2.1.6 Quy dinh vé nghia vu tài chính của người sử dụng đât khi thực hiện câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liên với đật đỔ

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật vê cấp giây chứng nhận quyên sử dụng đất

trên địa bàn huyện Krong Ana, tỉnh Đắk Lăk 5Ï

2.2.1 Tổng quan vê huyện Krông Ana, tỉnh Đăk Lăk 5Ì 2.2.2 Thu trang cong tac cap giây chứng nhận quyên sử dụng đất tại huyện

Krông Ana 2-94

KẾT LUAN CHƯƠNGHH :¿::2⁄:st222-3222012SL262.80/300062kL3GsaysoafÐ

CHƯƠNG III: GIAI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHAP LUAT VE cAp GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG BAT O VA NANG CAO HIEU QUA THUC THI PHAP LUAT VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT O TAI HUYEN KRONG ANA 70

3.1 Phương hương hoàn thiên va giải pháp nâng cao hiệu qua thị hành từ thực

tiễn tại huyện Krông Ana, tĩnh Đãk Lăäk - - 70 3.2 Giải pháp nhằm hoản thiện pháp luật vê cấp giây chứng nhận quyên sử

dung dat ở từ thực tiễn tại huyện Krông Ana, tỉnh ĐăkLăk 73 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cập giây chứng nhân quyên sử dụng đât ở tại huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắtk 74 3.3.1 Tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các câp có thâm quyền 74

3.3.2 Đây mạnh cải cách thủ tục hành chính 5S sec 8

3.3.3 Nang cao năng lực, trình đô chuyên môn và đạo đức của đội ngũ cán bộ,

công chức DD 3.3.4 Giải pháp nâng cao ÿ thức pháp luật của người dân 77

3.3.5 Tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm 7Ø KET LUAN CHUONG II se 8l KẾT LUẬN s - + xEES£EEEk*€ESEEYXZEEY3EEEE1ECEAcEYEcEEvrcYvxervvzece 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHAO - 2 - se vsz 5s 84

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

găn liên trén dat quyên sở hữu nhà ở vả tải sản gắn

liên trên đât

NSDD Người sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dan

DANH MỤC BANG BIẾU

Bảng 1.1 Thực trang quỹ đất của huyện Krông Ana tính đến 31/12/2015 55

Bang 1.2 Quy hoach dat dén nam 2020 huyện Krông Ana 55

Bang 1.3 Phan b6 chỉ tiêu sử dụng đât năm 2020 của huyện Krông Ana 56

MO BAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đât đai là nguôn tải nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liêu sản xuât đặc biệt trong sản xuât nông nghiệp, lâm nghiệp; là địa bản phân bỏ các khu dân cư, zây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hôi, an ninh - quốc phòng Đất đai như một nguôn nội lực thúc đấy phát triển nên kinh tê xã hội

Ở một đât nước nông nghiệp như Việt Nam thì đât đai cảng mang tính quyết định cho nên kinh tê của đât nước cũng như đời sông nhân dân Đặc biệt, đât

ở là môt trong các loại đât được quan tâm vì giá trị của loại đât nảy Đât ở là

loại đât được sử dụng mục đích xây dựng nhả ở và các công trình phục vụ cho

đời sống Chính vi tâm quan trọng của đất ở má cũng dẫn đến nhiều tranh

châp xoay quanh, chưa kế sự gia tăng vê dân số đang lảm gia tăng nhu câu sử

dụng đât đặt ra cho Nhả nước vân đề lảm sao dé quan ly dat đai và bảo đảm

quyên lợi cho những người sử dụng đât Ở Việt Nam, Điêu 53 Hiện pháp năm

2013 quy định “Đât đai, tài nguyên nước, tải nguyên khoáng sản, nguôn lợi ở vùng biến, vùng trời, tải nguyên thiên nhiên khác vả các tai sản do Nhà nước

đâu tư, quản lý là tài sản công thuôc sở hữu toản dân do Nhà nước đại diện

chủ sở hữu và thông nhật quản lý” Nhưng trên thực tê, Nhả nước không trực tiếp sử dụng đất, mà giao đât, cho thuê đât cho tô chức, hộ gia định, cả nhân

sử dụng ồn định lâu dải (gọi chung lả người sử dung đât) Và Nhả nước thông

qua việc câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât (GCNQSDĐ) dé quan ly va bảo vệ quyên tải sản của tô chức, hộ gia đính, cả nhân đối với đât dai Cac

quy định vê cập GCNQSDĐ được xây dựng, sửa đổi, bô sung vả từng bước hoản thiện đi liên với việc ban hành Luật đât đai năm 1993, Luat dat dai nam

2003 và Luật đât đai năm 2013 nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc cập GCNQSDĐ cho người sử dụng đât Từ đó đến nay đã đạt được nhiêu kết quả nhưng vẫn còn rât nhiêu tôn tại như chưa hoản thành việc cập GCNQSDD

trong pham vi cả nước theo đúng kê hoạch đề ra, quy định về nộp nghia vu tai

chính khi cấp GCNQSDĐ chưa hợp lý, việc chấp hảnh quy định về đăng ký, câp Giây chứng nhận ở nhiều địa phương chưa nghiêm như yêu câu nộp thêm

nhiêu giây tờ trái quy định; khi tiếp nhân hồ sơ không kiểm tra, hướng dẫn

đây đủ làm cho người dân phải di lai nhiêu lần; còn thực hiện thêm một số thủ

tục gây trùng lặp pháp ly; thời gian thực hiện thủ tục còn kẻo đài quả quy định ma không được thông bao lý do

Krông Ana là một huyện thuộc tỉnh Đắk Lắk, có dân sô 05 210 người

với diện tích tự nhiên rông 356,09 km2, mật đồ dân số lên tới 241 ngưởơi/km2

Tổng diện tích dat tự nhién la 35,590.38 ha, trong đó đât nông nghiệp chiêm đên 31,005 50 ha, đât phi nông nghiệp chỉ chiêm 3,634 62 ha Huyện Krông Ana lả một trong các huyện cỏ nên lĩnh tê vững trong tỉnh Đăk Lắk, có nhiêu điểm tương đông với các huyện khác trong tỉnh Đăk Lắk Trong những năm qua, do quá trình phát triển và tốc đô đô thị hóa nhanh nên kéo theo sư gia tăng của giá bat dong san tại tỉnh Đắk Lắk nói chung và huyện Krông Ana nói riêng Do vây nhu câu được câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở vả tai san khac gan liên với đât cũng tăng lên Quá trình thực hiện, huyện Krông Ana cũng đạt được những kết quả nhât định trong công tác câp giây chứng nhân quyên sử dụng đât, tuy nhiên vấn còn những khó khăn tôn

tại nhât định như vị phạm thời han giải quyết, cập dat không đúng điện tích

theo thực tế (thừa hoặc thiêu), không đúng đổi tượng, xác định thời hạn,

nguôn gốc sử dụng đât không chính xác Vân đê thực thi pháp luật về câp giây chứng nhân quyên sử dụng đât trên địa bản huyện Krông Ana sẽ mang lại bải học cả về lý thuyết vả thực tiễn cho các huyện khác tham khảo vả học tập Từ những thực tê trên học viên chọn đê tài “Pháp luật về cấp giây chứng nhận quyên sử địmg đât ở từ thực tiễn huyện Krông Ana, th: Đắk Lắk” làm đê tải luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật kinh tê

tu

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât là đê tải thường xuyên được đem ra nghiên cửu và giảng day với nhiêu khía cạnh khác nhau

Trong cac giao trình luật của các trường đại hoc (Giáo trình Luật Đất dai) déu

có trình bảy về các vân đê về cập giây chứng nhận quyên sử dung đât như

trong Giáo trình Luật Đât đai của trường Đại học Luật Hà Nội ở chương III

phân V từ trang 137 đến trang 165 Nhiêu công trình, các bải viết, các sách

chuyên khảo đã và đang là tai liệu nghiên cứu phục vu quản lý Nhà nước vê

cap giây chứng nhân quyên sử dụng đât và việc cập giây chứng nhận quyên

sử dụng đât của cơ quan nhả nước có thẩm quyên như Nguyễn Quang Hoc

(2004), “Các vấn đề pháp ¡ về cắp giấy chứng nhận quyền sử dùng đất”,

luận văn thạc sĩ luật học, Trương Đại học Luật Ha Nôi, Phạm Thu Thủy

(2005), “Mô số vấn đề vê cấp giấy chứng nhận quyền sử đìng đất theo Luật Đắt đai 2003”, Trân Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyên của người sử dụng đât, Nguyễn Minh Tuân (2011), “Đăng &* bất động sản - Những vẫn đè ij luận và thực tiễn”,

N%B Chính trị quốc gia; Ths Phạm Thu Thủy (2015), “Một số vấn đề về cấp giấp chứng nhận quyên sit dung dat theo Luat Dat dai 2013”, Tap chi Dan chủ và Pháp luật sô 4 năm 2015; Chuyên đê “Câp giây chứng nhân quyên sử dung dat tại Việt Nam — thực trang và một sô vân đê đặt ra”, Viện Khoa học

pháp lý, Bô Tư Pháp (Sô 1 và sô 2 năm 2014), Tạp chí Luật học, sô 8; “Mô

số su) ngiữ về Giấy chứng nhận quyền sir dung đất”, Tap chí Khoa học pháp

lý, 233), tr33, Võ Quốc Tuân (2013), “Một số ý kiến về quyền của cá nhân

trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình”, Tap chỉ

Nghề luật, (6), tr 24-25, v.v

Với những cách tiếp can va khia cạnh nghiên cứu khác nhau, các công trình đã công bó đã giải quyết được nhiều vân đề trong lĩnh vực vê câp giây

chứng nhận quyên sử dung đât như khái quát được lí luận cơ bản vê câp giây chứng nhân quyên sử dung đât: khải niệm, nội dung giây chứng nhận quyên

sử dung đât, đặc điểm, lịch sử hình thánh, ý nghĩa của hoạt động cấp giây

chứng nhận quyên sử dụng đât với người sử dụng đất và đôi với Nhà nước, các giải pháp cu thể đi liên với các địa phương, các vướng mắc hạn chế trong luật đât đai hiện hảnh Tuy nhiên các công trình nghiên cửu, các bải viết, tạp

chí cũng vấn giới hạn trong mỗi khu vực riêng biệt, mang tính lí luận chung

nhiêu hơn là đi vảo thực tiến áp dung tại môt địa phương cu thể, đặc biệt là

thực tiễn áp dụng từ một địa phương ở vùng cao nguyên Thêm vảo đó cũng ít

dé tải, công trình nghiên cứu nảo chuyên sâu vê giây chứng nhận quyên sử dung dat danh cho dat ở - loại đât đang được quan tâm nhât hiện nay Trên cơ

sở kê thừa những kết quả nghiên cứu đã công bó, luận văn phát triên, bô sung

vả đi sâu tìm hiểu pháp luật vê câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât ở tại huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk Từ đó làm rõ những tôn tại, bất cập của pháp luật hiện hành đã và đang là rảo cản, lảm chậm tiên đô câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đât hién nay Qua do, gop phan tiép tục hoản thiện pháp luật về vân đê nảy trong thời gian tới

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu chung của luân văn lả đê xuất giải pháp góp phân

hoản thiên pháp luật về câp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thí hành tại

huyén Krong Ana

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Một, làm rõ những vân đê lý luân cơ bản của pháp luật về câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât dành cho đât ở như: giây chứng nhân quyên sử dung dat; khai niém đât ở, câp giây chứng nhận quyên sử dụng dat, co sé

pháp lý của cập giây chứng nhân quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở vả tai san gan lién voi dat Dong thời nghiên cứu đánh giá pháp luật thực định về

cap giây chứng nhận quyên sử dụng đất ở

- Hai, nghiên cứu thực trang thực thi pháp luật vê câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât ở tại huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk, tìm ra những nguyên nhân của thưc trạng trong hoạt đông cập giây chứng nhận quyên sử dụng đât tại huyện Krông Ana

- Ba, đưa ra những định hướng và giải pháp góp phân hoàn thiện pháp

luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật vê câp giây chứng nhân quyên sử dụng đât ở tại huyện Krông Ana

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Pháp luật vê câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liên với đât có phạm vị rât rộng, được áp dụng đôi với nhiêu loại đất, trong phạm vi luận văn thạc sĩ của tác gia, tập trung về:

4.1 Đôi frợng nghiên cứu

- Các quy định của Luật đât đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi

Trong phạm vị là một luận văn thạc sĩ, vơi thời gian hạn hẹp nên tac gia

chi tập trung nghiên cứu:

+ Đối với phân lý luân, tác giả tìm hiểu, phân tích tổng hợp đưa ra các

quan điểm lý luận về vân đê cập giây chứng nhận quyên sử dụng đất ở, trong

đó tác giả sẽ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản nhật như khái niệm, nội dung về giây chứng nhận quyên sử dung đât, quyên sở hữu nhà ở vả

tai sản gắn liên với đât; khái niệm đất ở và giây chứng nhân quyên sử dụng

đât dành cho đât ở, khái mệm, đặc điểm của pháp luật vê câp giây chứng nhận quyên sir dung dat

+ Đôi với phân thực trang pháp luật, tác giả bình luân, đánh giả các quy định cơ bản nhật của pháp luật vê cấp giây chứng nhận quyên sử dụng đất ở trong phạm vi giới hạn nghiên cửu gồm những nôi dung như: các nguyên tắc, đôi tượng và điều kiện cấp giây chứng nhân quyên sử dung dat; tham quyên

cấp giây, nghĩa vụ tải chính; trình tự, thủ tục, quy định câp giây chứng nhận

thực tiễn thi hành pháp luật về câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên

sở hữu nha @ va tai sản khác gắn liên với đât dành cho đât ở trên địa bản huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk Từ đó đưa ra những phương hướng, giải pháp đề đây manh công tác câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhả ở và tải sản khác gắn liên với dat

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Plurong phap luận

Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vât biên chứng và duy vat lịch sử của Cha nghia Mac — Lé Nin

5.2 Phuong phap nghién citu

- Phương pháp lịch sử, phương pháp phân tích tông kết kinh nghiệm, phương pháp tông hợp, phương pháp đổi chiêu được sử dụng tại Chương l

khi nghiên cứu những vân đề lý luận pháp luật về cập GCNQSDĐ,

- Phương pháp thông kê, phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh,

phương pháp tổng hợp được sử dụng tại Chương 2:

- Phương pháp diễn giải, phương pháp bình luận, phương pháp quy

nạp được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cửu giải pháp gúp phân hoàn

thiện phap luật vê cap GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thị hành tại huyện

Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

6.1 Ý nghĩa lý luận

Luận văn gop phan, b6 sung phat triển cơ sở lý luận vả thực tiễn của

pháp luật về câp GCNQSDD ở nước ta: Làm rõ khải nệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật vê cập giây chứng nhận quyên sử dung đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đât cho hộ gia định, cả nhân ở Việt

Nam

6.2 ¥ nghia thuc tién

Luận văn đánh giả thực trạng pháp luật về câp GCNQSDBĐ và thực tiễn thu hành tại huyện Krông Ana tir do dua ra cac giải pháp nhằm góp phân hoàn

thiện pháp luật vê cập GCNQSDD va nâng cao hiệu quả thí hành tại huyện

Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk Đê xuât các giải pháp hoản thiện pháp luật vả nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật vê câp giây chứng nhân quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nha @ va tai sản khác gắn liên voi dat cho hộ gia đính, cả nhân

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phân mở đâu, danh mục tải liệu tham khảo, kết luận, luận văn

được chia thanh 03 chương:

Chương 1: Những vân đê lý luận về câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât ở và pháp luật về câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât ở tại Việt Nam Chương 2: Thưc trạng pháp luật về câp giây chứng nhân quyên sử dụng

dat ở và thực tiến thi hành pháp luật vê câp giây chứng nhận quyên sử dụng

dat ở trên địa bản huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk

Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về câp giây chứng nhận

quyên sử dụng đât ở vả nâng cao hiệu quả thực thi pháp luât vê cập giây

chứng nhân quyên sử dụng đất

CHƯƠNG 1 LY LUAN VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT O VA PHAP LUAT VE CAP GIAY CHUNG NHAN

QUYEN SU DUNG DAT OTAI VIET NAM

1.1 Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất ở

1.11 Khái niệm và nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

1.1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, giyên sở lưữnu nhà

ở và tài sản gắn liền với dat

Giây chứng nhân quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài san gan liên với đất (sau đây gọi là Giây chứng nhân quyên sử dụng đât) hay theo

ngôn ngữ thực tế thường gơi là số hông, số đỏ, bìa đö Thuật ngữ Giây chứng

nhận quyên sử dung đât là một thuật ngữ được sử dụng phô biến trong các văn bản pháp luật dat đai: đặc biệt kế từ khi Luật đât đai năm 1003 được ban hảnh Tuy nhiên, đên khi Luật Dat dai năm 2003 ban hành thì thuật ngữ

GCNQSDĐ mới được quy định cụ thể vả tiếp tục được quy định ở Luật Đất đai năm 2013 Cụ thể, theo quy định tại khoản 20 Điêu 4 của Luật Đât đai

năm 2003: “Giáp chứng rhận quyên sử đụng đất là giấy chứng nhận do cơ quam nhà nước có thâm quyên cấp cho người sử đụng đất đề bảo hộ quyên và lợi ích hợp pháp của người sử đhmg đất” Ngày 18/12/1080, tại Quôc hội khóa VI đã thông qua Hiên pháp năm 1080 Từ đây chê đô sở hữu duy nhật

đổi với đất đai ở nước ta đã được xác lập, đó là chê đô công hữu dưới tên gọi

“sỡ hữu toàn dan” Tinh thân pháp luật nảy tiếp tục được ghi nhân tại Điêu 53

Hiện pháp nước Cong Hoa Xa Hoi Chu Nghia Viet Nam nam 2013 Theo do, đật đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đai diện chủ sở hữu vả thông nhật

quản lý Tuy nhiên, trên thực tế, Nhả nước không trực tiêp khai thác, sử dụng đât mả trao quyên s ử dụng cho các tô chức, hộ gia định, cá nhân Và giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản gắn liên với đât

được coi lả môt trong những công cu để Nhả nước quản lý, kiểm soát các

quan hệ đât đai, nhả ở, các công trình xây dựng và tải sản khác gắn liên với

dat Tir do cho đến nay, trải qua nhiều lân sửa đổi, thay thề Hiên pháp và Luật

Đât đai, chế đô sở hữu toàn dân về đất đai tiếp tục được duy trì và khái niệm

“Giây chứng nhận quyên sử dụng đât” vấn được sử dung và đã cỏ sự bô sung hoản thiện Tai Khoản 1 Luật Đật đai năm 2003 thì Giây chứng nhận quyên

sử dung đât được câp cho người sử dung đât theo một mẫu thông nhất trong

cả nước đôi với mọi loại đât Đôi với trường hợp có tài sản gắn liên với dat thi chủ sở hữu tải sản phải đăng ký sỡ hữu tải sản theo quy định của pháp luật vê đăng ký bât động sản Tuy nhiên, theo quy định của Luật Xây dựng năm 2003

và Luật Nhả ở năm 2005, nêu chủ sở hữu có yêu câu câp giây chứng nhận quyên sỡ hữu đôi với trường hợp có nhà ở, công trình xây dưng trên đất thì cơ quan nhả nước có thâm quyên sẽ cấp giây chứng nhận quyên sỡ hữu nha ở

Mẫu Giây chứng nhân nảy do Bô Xây dưng phát hành

Việc tôn tại cùng một lúc hai giây chứng nhận nảy gây phiên hả cho cả

người dân và cơ quan quản lý nhả nước Đề khắc phục tình trang trên, ngày

19/10/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 10 tháng

10 năm 2000 về Giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhả ỡ và

tải sản gắn liên với đât quy định thông nhất tat cả mọi loại bất đông sản vào

một loại giây chứng nhận chung cho cả nhà và đât, mẫu giây này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành gợi là Giây chứng nhận quyền sử dụng đât, quyên sở hữu nhả ở và tài sản khác gắn liên với đât

Đến năm 2013, Khải niệm nảy có bỏ sung thêm theo Khoản 16, Điều 3

Luật Đật đai 2013: “Giáp chứng nhân quyén sit dung dat quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất đai là chứng thư pháp ï} đề Nhà nước xác nhận

quyền sử dụng đất quyên sở hữm nhà ở tài sản khác gắn lién với đất hợp

pháp của người có quyên sử dụng đất, quyên sở hữm nhà ở và quyên sở hữm tai san khác gắn liền với đắt”

Ngoài ra, giáo trinh Luật đât đai xuât bản năm 2010 của Trường Đại học Luật Hà Nôi quan niệm: “Giây chứng nhận quyên sử dụng đât là chứng thư Nhả nước cap cho người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyên lợi hợp pháp về đât đai và được Nhà nước bảo hô khi quyên của ho bị xâm phạm” ;

Theo Từ điển Luật hoc do Viện Khoa hoc Phap ly (B6 Tu phap) bién soạn

năm 2006: “Giây chứng nhận quyên sử dụng đât Giây chứng nhận do cơ quan nhả nước có thâm quyên câp cho người sử dụng đât để bảo hộ quyên và lợi ích hơp pháp của người sử dụng đât”

Như vây, mặc đủ có những quan niệm khác nhau về Giây chứng nhận quyên sử dụng đât song giới luật học đều thông nhât ở chỗ GCNQSDĐ là

“chứng thư pháp lý" do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất đề công nhận quyên sử dụng đât của ho là hợp pháp

1.1.1.2 Nội dưng của giây chứng nhận qgiyên sứ dụng đât, quyên sở hữu

nhà ở và tài sản gắn liền với đât

Từ ngày 10/12/2000, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giây chứng nhận mới áp dung chung trên pham vi cả nước với tên gọi Giây chứng nhận quyên sử dung đât, sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liên với đât (Giây chứng nhận co bia mau hông) Mặc du vay, các loại Giây chứng nhân ban

hảnh trước ngày 10/12/2000 vẫn có giả trị pháp lý Theo Thông tư sô 23/2014/TT-B TNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhả ở và tai san

khác gắn liên với đât (goi chung Giây chứng nhận quyên sử dụng đất) (sau

đây goi là Thông tư sô 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014) thì nôi dung của GCNQSDĐ bao gôm:

10

- Quốc hiệu, Quốc huy vả dòng chữ "Giây chứng nhận quyền sử dụng dat, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đât" in máu đỏ; mục "Ï Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liên với dat" va

sô phát hành Giây chứng nhận (sô seri) gôm 2 chữ cải tiếng Việt và D6 chữ

sô, được in mảu đen; dâu nỗi của Bộ Tải nguyên và Môi trường

- In chữ màu đen gôm muc "II Thửa đất, nhà ở và tải sản khác gắn liên với đât", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dung khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký

Giây chứng nhân va cơ quan ký câp Giây chứng nhân; sô vào sd cap Giây chứng nhân,

- In chữ màu đen gồm mục "III Sơ đô thửa đất, nhả ở vả tài sản khác gắn liên với đât" và mục "IV Những thay đổi sau khi cập Giây chứng nhận"

- In chit mau đen gồm nôi dung tiếp theo của mmuc "IV Những thay đổi sau khi cấp Giây chứng nhận”: nôi dung lưu ỷ đổi với người được câp Giây

chứng nhân, mã vach,

- Trang bố sung Giây chứng nhận in chữ màu đen gôm dòng chữ "Trang

bỏ sung Giây chứng nhận": sô hiệu thửa dat; sô phát hành Giây chứng nhận,

sô vào số câp Giây chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi câp Giây chứng nhân" như trang 4 của Giây chứng nhận;

Nội dung của Giây chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản nay do Van phòng đăng ký đât đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký

dat đai hoặc Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đât (đổi với nơi chưa thành

lập Văn phòng đăng ký đât đai) tu in, viết khi chuẩn bị hô sơ trình cơ quan cú thấm quyên cấp Giây chứng nhận hoặc xác nhân thay đổi vào Giây chứng

nhận đã cập

ll

1.1.1.3 Ý nghĩa của giây chimg nhận quyén sit dung dat, quyén so hitn

nhà ở và tài sản gắn liền với dat

Ông cha ta đã có câu “Tac dat, tac vang” dé cho thay dat dai co vai trò

vô cùng quan trọng, đó lả nguồn gộc cho mọi hoạt động sản xuất vả đời sông

xã hội Vì vậy, giây chứng nhân quyên sử dụng đất nói chung vả giây chứng

nhận quyên sử dung đât dành cho đât ở nói riêng có ý nghĩa rât lớn, lả “chứng thư pháp lý” để ghi nhận, bảo vệ quyên sử dụng đất của các chủ thể đối với dat đai đông thời cũng là công cụ đề Nhả nước quản lý đât đai, bảo vệ chế độ

sở hữu đất đai toàn dân Do đó, Giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên sở

hữu nhà ở vả tải san gan liên voi dat thể hiện vai trò ở hai khía cạnh sau

eĐối với Nhả nước:

Thứ nhất Giây chứng nhân quyên sử dụng đât là công cụ để Nhà nước

thực hiên hóa chính sách vả củng cô chế độ sở hữu toàn dân về đât dai Tại Điều 53 Hiên pháp năm 2013 đã quy định đât đai thuộc sở hữu toản dân do Nhà nước đại điện chủ sỡ hữu và thông nhât quản lý Đề đảm bảo thực hiện

chê đô sở hữu toản dân về đât đai Nhà nước đã thông qua việc cập GCNQSDD, QSH nha ở và tải sản gắn liên với đât là công cu để thực hiện

điều nảy Bởi lẽ, bản chât của hình thức sở hữu toản dân đôi với đất đai là sở

hữu chung, không thudc của riêng tổ chức, cá nhân nảo Chính vì vậy, Nhả nước

sẽ là đại điện cho nhân dân đề quản lý Điều này buộc Nhà nước phải tao ra một

cơ chê pháp lý vừa đảm bảo quyên lợi của nhân dân vừa đảm bảo thực hiện chế

độ sở hữu toan dan vé dat dai, ma vita tranh lang phi tải nguyên đât

Thứ hai, giây chứng nhận quyên sử dụng đât còn giúp Nhà nước năm bắt

hiện trạng, nguồn góc, biên đông trong quá trình sử dụng đất của tửng thửa

đât từ đó giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách, pháp luật đất dai cũng như thực hiện nôi dung quản lý nhả nước đôi với lĩnh vực đât đai như

+ Một, giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở vả tải

sản khác gắn liên với đất là cơ sở để Nhả nước zác lập địa giới hành chính,

lập vả quản lý hô sơ hành chính bản đô địa chính trong từng đơn vị xi, phường, thị trân Đây chính là hô sơ quan trong để quản lí tình hình đât đai, cập nhật thường xuyên và liên tục những diễn biến và sự biến động của quả trình khai thác và sử dụng đât

+ Hai, những sô liêu trong giây chứng nhận quyên sử dụng đât như sô

hiệu, sơ đô thửa đât, thông tin chủ sử dụng, diện tích loại hang dat, tinh trang

đât, tài sản và hiện trạng của tải sản có trên đât tại thời điểm cấp giây giúp cho việc thông kê, kiểm kê đât đai chính zác vả hiệu quả cao hơn

e Đôi với người sir dung dat

Thứ nhất, giây chứng nhân quyên sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đât; Là cơ sở để

Nha nước bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đât trong quá trình sử dụng đất như: Nhả nước bảo về khi có tranh chấp đât xảy ra cũng như

khi người khác zâm hại đên quyên và lợi ích hợp pháp của người sir dung dat Trong thực tiến khi có tranh châp xảy ra, các đương sự có thé sử dung

GCNQSDĐ như một chứng cứ chứng minh với cơ quan có thâm quyền về sư hợp pháp về quyền sử dụng của mình

Thứ hai, giây chứng nhận quyên sử dụng đât là cơ sở, điêu kiện để người

sử dụng đât được hưởng đây đủ các quyên mả pháp luật ghi nhận, đặc biệt là

các quyên năng về chuyển quyên sử dụng đât Theo quy định tại khoản 1 Điêu

188 Luật Đât đai năm 2013, một trong những điêu kiện quan trọng để người

sử dụng đât được thực hiện cac giao dịch chuyển nhương, cho thuê, cho thuê

lại, thừa kê, tặng cho, thê châp quyên sử dụng đât, góp vôn bằng quyền sử dung dat la phai có giây chứng nhận Ví dụ khi người sử dung đât thực hiện việc chuyển quyên sử dụng đât cần làm các thủ tục tại các văn phòng công

13

chứng thi người sử dụng đất có thể xuât trình GCNQSDĐ dé chứng minh mình lả người có quyên đính đoạt đôi với diện tích do thì mới được giải quyết yêu câu

Thứ ba giây chứng nhận quyên sử dụng đất cung câp thông tin về quyên

sử dụng dat dé các bên tiền hành xác lập giao dịch vê quyên sử dụng đất Để

có thể tiên hành giao dịch mua bản bắt đông sản, người sử dụng đât cần cung

cap GCNQSDD dé ching minh mình là người sử dụng hợp pháp vả cung cap các thông tin về quyền sử dụng đât để người khác có thể mua lại bât đông sản

của mình Nhờ có GCNQSDĐ mà việc giao dịch sẽ minh bạch, thuận lợi hơn

khi mọi thông tin đều rõ ràng vả đây đủ, người mua có thể tin tưởng Hơn

nữa, người mua có thể từ thông tin GCNQSDĐ zin kèm bản sao phô tô có thể

đên văn phòng đăng ký môt cửa hay tới ủy ban tại các xã huyện đề hỏi thông tin vé bat đông sản đang muôn giao dich để chắc chắn thông tin là chính xác Thứ fư giây chứng nhân quyên sử dụng đât lả một trong những điều

kiện để người sử dung đât được bôi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhả nước

thu hôi đât Đôi với các khoản bôi thường về nhà ở, công trình xây dựng và cây trông, pháp luật không quy định điều kiên về mặt giây tờ mà chỉ cân đáp ứng một số điêu kiện khác và bôi thường theo thiệt hại thực tê Đôi với các

khoản bồi thường về đât, theo quy định của Luật đất đai 2013, để được Nhà

nước bôi thường về đât khi bị thu hôi đât, NSDĐ cân đảm bảo những điêu

kiện nhật định, trong đó có điêu kiện vê mặt giây tờ: có GCNQSDĐ, QSH

nhả ỡ và tài sản gắn liên với đât hoặc đủ điêu kiện được câp giây chứng nhận

1.1.2 Khái niệm đất ở, giấy chứng nhận quyên sử dụng đất dành cho đất ở

Theo quy định của luật đât đai 2013 thì ở Việt Nam cỏ rất nhiêu loại dat khác nhau như đât thô cư, đât đô thị, đât nông thôn, đât rừng Tùy theo mục đích sử dụng thì đât tại Việt Nam bao gồm các nhóm đât sau Đât nông

nghiệp, Đât phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng được quy định tại Điều 10

14

Luật Đât đai 2013 Mỗi loại lại được chia thánh nhiêu loại đất khác nhau

Trong đó, đât ở là một trong các loại đât thuộc nhóm đât phi nông nghiệp

Trong đề tải, tác giả chỉ chú trọng xoay quanh về đât ở, loai đât có giả trị

vả rât được quan tâm hiện nay Đât ở được hiểu là đât để xây dưng nhà ở, xây dựng các công trình phuc vu cho đời sông, đât vườn, ao gắn liên với nhả ở trong cùng một thửa đât thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liên với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đât ở Đât ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị Nhưng tại Luật Đât đai 2013 lại không giải thích cu thé dat

ở tại đô thị vả đât ở tại nông thôn là như thê nào Điều này chỉ được hướng dẫn tại Mục I Phụ lục I ban hảnh kèm Thông tư sô 28/2014/TT-BTNMT do Bộ Tài Nguyên - Môi Trường ban hảnh vào ngày 02 tháng 6 năm 2014

Có thể hiểu đất ở tại đô thi là đât ỡ thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thi tran, ké ca dat ỡ tại các khu đô thi moi đã thực hiện theo quy

hoạch phát triển các quan, thanh phó, thị xã nhưng hiện tại vấn do xã quản ly Đất ở tại đô thi gôm: đât để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ

đời sông, vườn, ao trong cùng một thửa đât thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đât, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà

nước có thấm quyên phê duyệt Còn đât ở tại nông thôn là đât ở thuôc phạm

vi địa giới hanh chính các xã, trừ dat & tại khu đô thị mới đã thực hiện theo

quy hoạch phát triển các quận, thành phó, thị xã, thị trân nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý Đât ở do hô gia định, cá nhân đang sử dụng tai nông thôn gôm: đât để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sông, vườn,

ao trong cùng thửa đât thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử

dụng đât, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhả

nước có thấm quyên phê duyệt

Dat ở là loại đât có giá trị lứn hiện nay do mục đích sử dụng của nó vì trên đât ở, người sử dụng đất được phép xây dựng nhà ở vả các công trình

15

khác phục vụ đời sông - nhu câu chủ yêu và thiết yêu của mỗi người dân Với

sự tăng lên của dân sô và sự thay đổi của nên kinh tế thị trường, đời sống nhân dân ngày cảng nâng cao, chính vì vậy nhu cầu sử dụng đât ở của người dan lai cảng nhiều Nhu câu câp giây chứng nhận quyên sử dung đất dành cho đât ở cũng tăng cao Do đỏ, nghiên cứu về cấp giây chứng nhận quyên sử dung dat danh cho dat ở là vô cùng cân thiết

Tương tư như các loại đât khác, khi người sử dụng đât muôn sử dụng đât

ở một cách hợp pháp và đúng mmuc đích thi người sử dụng đât cân được cập giây chứng nhận quyên sử dụng đât Trong nôi dung giây chứng nhân quyên sit dung dat tại mục 2 về mục đích sử dụng đât được ghi nhận là đât ở thì người sử dụng đât sẽ được sử dung bât động sản đó cho mục đích ỡ Do đó về bản chật thì giây chứng nhận quyên sử dụng đât dành cho đât ở đêu tương tự các nhóm đất khác về quy trình, thủ tục, nội dung câp giây chứng nhận quyên

sir dung dat, chỉ khác nhau về mục đích sử dụng đất dé phân loại cho đúng Ví

dụ như hình dười:

l6

IL Thờa đầt sửa ở và Sài cêa khác phe be wer dat IiI, Sy ð3 thựz đás, nhá ở vá tái sắn khác cÃs Hứa xớ{ đất

A đặc

Bendis 2000 ack va W thee 4949) ty bade oh ok lệ

bo hece: Ka ba Tis bepts Co Kei th Dak Lok ,

¢) Dts ach 13xây, (Meg cho Xá xăe Xã đ6A7Í lá pty bbs a vee

fi ak thee ct eS Se chee Peay

diMet 0 of dee: DES War, SH wleg cay bev caw tS re’

4 Thà lực há Diiớ Liu dic Pile whew ody Taw cóøt: A4]

eg) eels pic heer Neds chap tach đ đ;ợc Na ssớc gian đi cá ụy tiệt cý

hos de Gur, Nha aero chwong 651 deee Clog akin OS DD abe gino Ou bee a SB

A Greg wie why dong ther: - 3E,

& Reng ade reds Mà rừx viec:

SOTAINGUYEN VA MOL TRUONG sit OM! LẺ NI đứng thay đỗt xã có ¿ở phúg 3ÿ Nic ride

TUQ GUM DOC i <—.— : 0 fer

“ĐẦM bộc văy phôse DANG KY NATO vant: Ky A AC

1.2 Lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

12.1 Khái niệm và cơ sở của việc xây đựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất ở

1.2.1.1 Khái niệm pháp luật về cấp giây cluứng nhận quyén sit dung dat &

Vệ bản chât, pháp luật về cập giây chứng nhận quyên sử dụng đất ở là

môt bộ phận của pháp luật đât đai (hay là một chế định của ngành luật đât

đai) Ngành luật đất đai có thể được hiểu lả: tông hợp các quy phạm pháp luật

mà Nhà nước ban hành nhằm thiết lập quan hệ đât đai trên cơ sở chế độ sở

hữu toàn dân vê đât đai và sự bảo hô đây đủ của Nhả nước đổi với các quyên

của NSDĐ tạo thanh một ngành luật quan trong trong hé thong phap luật của

Nhả nước ta Điêu chỉnh các hoạt đông vê câp giây chứng nhận quyên sử

17

dung dat ở là Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn kèm theo

cùng các văn bản pháp luật khác như: Luật Nhà ở năm 2014, Luật Khiêu nại

năm 201 1, Luật Tô cáo năm 201 1,

Cö thể hiểu pháp luật về câp chứng nhân quyên sử dung đất, quyên sở

hữu nhà và tài sản gắn liên với đất cho hộ gia đính, cá nhân là: téng hop cdc

qn' phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong dé quy dinh cu thé ve nguyên tắc, điền kiên, quyền và ngiữa vụ của hô gia đình, cá nhân duoc cap giấy chứng nhận quyên sử đàng đất và các trình tự, thủ tc mà cơ quan nhà nước có thâm quyền phải thực liện khi cấp giấy chứng nhiên quyền sử dưng đất cho hộ gia đình cá nhân Các quy đình đô được đãm bảo thực thì bởi các

thiết chễ cua Nhà nước

1.2.1.2 Cơ sở của việc xây đựng pháp luật về cap giay clung nhiin quyén sit

dụng đât ở

Thứ nhất do tính chât đặc thù của chế độ sở hữu đất đai Ở Việt Nam,

dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu song trên thực

tê Nhà nước không chiêm hữu, sit dung dat dai ma giao dat, cho thué dat, công nhận quyên sit dung dat đang sử dụng của tô chức, hô gia đình, cá nhân sử dung

ôn định lau dai Cap giây chứng nhận quyên sử dụng đât là một trong những quy dinh ding dé bao vệ quyên vả lợi ích hợp pháp của người sit dung dat

Tint hai, dat đai hiện nay là một trong những tài sản co giá trị lớn, có vai trò quan trong trong đời sông của mỗi con người Bởi vây, nêu không cỏ sư công nhận vả bảo hô của Nhà nước sẽ rât dễ xảy ra tranh châp hay sự xâm hại quyên lợi của nhau Việc cập giây chứng nhận quyên sử dụng đât nhằm tạo cơ

sở pháp lý để bảo đảm quyên vả lợi ích của người sử dung đất, cũng lả điêu kiện cho người có quyên sử dụng đât thiết lập các quan hệ tài sản với Nhà

nước cũng như đôi với các chủ thể khác được hợp pháp

18

Thứ ba câp giây chứng nhân quyên sử dụng đât giúp cho việc quản lý

đât đai của Nhà nước trở nên dễ dàng, hệ thông hỏa hơn Trước khi Luật đất

đai năm 2003 ra đời, pháp luật đất đai nước ta còn nhiều hạn chế: các quy định về câp giây chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể quy đính rải rác nhiêu văn bản nên gây trùng lặp, khỏ khăn khi áp dụng, các điêu kiện để

được câp giây chứng nhận còn qua may moc, xa ri thir tế, trình tự thủ tục

hảnh chính để thực hiện quyên cấp giây chứng nhân quyên sử dụng đất còn

nhiêu khê, gây phiên hà cho dân; không tạo điêu kiện cho việc phát triển thị

trường bât động sản Sự ra đời của Luật Đât đai năm 2003 và tiếp theo là Luật Dat dai ndm 2013 đã giúp cho việc câp quyền sử dụng đât dễ dàng hơn, thông qua đó Nhả nước cũng hệ thông hóa được đât đai, việc quản lý đât đai hiệu

quả hơn

Với sự thay đổi của nên kĩnh tê, được định hướng trở thành nên kinh tế

thi trường theo hướng zã hội chủ nghĩa Giúp cho sự phát triển của thị trường

bât động sản Việc cấp giây chứng nhân quyên sử dụng đất giúp cho người sử

dụng yên tâm đề sử dụng hết năng suât cũng như khi giao dịch với các chủ thể

khác Điều nảy giúp cho nên kinh tế nước nhà được phát triển hiệu quả

1.2.2 Đặc điểm, cơ cầu của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

1.2.2.1 Dae diém cña pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử đhng đất ở

Thứ niấất pháp luật về câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât thuộc

nhóm pháp luật công Nó bao gồm các quy phạm pháp luật do Nhả nước ban

hanh nhằm điêu chỉnh những quan hệ zã hội giữa một bên là co quan nha nước có thâm quyên với bên kia lả tô chức, hộ gia định, cả nhân với tư cach la người sử dụng đât hoặc giữa các cơ quan nhà nước với nhau trong việc câp, chỉnh sửa và thu hôi GCNQSDĐ Ở đây có sư bất bình đẳng về địa vị pháp lý

giữa các bên, tính quyên uy — phục tùng được thể hiện rõ nét, theo đó cơ quan

19

nhả nước lả bên có thẩm quyên câp giấy chứng nhận quyên sử dung đât và bên thứ hai lả chủ thê sử dung đât phải đáp ứng các điêu kiện pháp luật quy

định vả người sử dụng đất có nhu câu được câp GCNQSDD thể hiện trong

don xin cap GCNQSDD, ho phai lam hé so cap GCNQSDĐ gửi cho cơ quan

có thâm quyên Hay nói cách khác, việc câp giây chứng nhận quyên sử dụng

đât phu thuộc phân lớn vào ý chí chủ quan của cơ quan nhà nước có thâm

quyên

Thứ hai, pháp luật về câp GCNQSDĐ cũng là cách để Nhà nước thực

hiện việc quản lý đât đai nên vừa do Luật Hành chính và cả Luật Đât đai điều chỉnh Điều nảy có nghĩa là pháp luật về cấp giây chứng nhân quyên sử dụng

đât quy định thấm quyên câp GCNQSDĐ cũng như trình tư, thủ tục để các

chủ thê sử dụng đât,: cơ quan nhà nước phải tuân theo Qua đỏ Nhà nước sẽ năm được hiện trạng sử dụng đất, hoàn thiện hệ thông cơ sở đữ liệu về đât

đai, ngăn ngừa tỉnh trang cap GCNQSDD sai tham quyên, bừa bãi

Thứ ba, pháp luật vê câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât bao gòm

cac quy pham pháp luật vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật,

nghiệp vụ

Tính pháp lý thể hiện ở các quy định về GCNQSDĐ do cơ quan nhả nước có thâm quyên ban hành theo đúng quy định về thể thức, thời gian, thâm quyên và trình tự, thủ tục của Luât ban hành văn bản quy phạm pháp luật

Tính kỹ thuât nghiệp vụ thể hiện, chiếm số lượng đáng kế các quy định

vê GCNQSDĐ không chỉ do cơ quan nhả nước có thầm quyên ban hành vả mang tính bắt buộc chung được đảm bao bằng sức mạnh cưỡng chê của Nhả

nước mmả còn lả các quy phạm mang tính kỹ thuật, nghiệp vu như đê cấp đên

định mức, phương pháp đo vẽ, lập bản đô địa chính, bản đô giải thừa, in ân mẫu GCNQSDĐ và hướng dẫn việc trích lục sơ đô thửa dat trong

GCNQSDD

1.2.2.2 Cơ câu pháp luật về cấp giây chứng nhận quyên sữ dụng đất ở

Pháp luật vê câp giây chứng nhận quyên sử dung đât lả một bộ phân của pháp luật đât đai Nó bao gồm tổng hơp các quy phạm dat dai do co quan nha nước có thâm quyên ban hành nhằm điêu chỉnh nhóm quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực câp giây chứng nhân quyên sử dụng đât Pháp luật vê câp giây chứng nhận quyền sử dụng đât bao gôm các quy định về nội dung GCNQSDĐ (quy đính về nội dung) và các quy định về trình tự thủ tuc cấp GCNQSDĐ (quy định về hình thức)

Thứ nhất, nhóm các quy phạm pháp quy định về nôi dung bao gôm các quy định vê nguyên tắc câp giây chứng nhận quyên sử dụng đất; quy định về đổi tượng, điêu kiện, căn cử và các trường hợp câp GCNQSDĐ; quy định vê thâm quyên cập GCNQSDĐ; quy định về mẫu GCNQSDPĐ và quy đính về nghĩa vụ tải chính của người sử dụng đât;

Thứ hai, nhỏm các quy pham về hình thức Nhóm này bao gồm các

quy định trình tự, thủ tục cấp giây chứng nhận quyên sử dung đât bao gôm quy định về hô sơ, mẫu đơn zin cập GCNQSDĐ; quy định về các bước thực hiện xét duyệt hô sơ, cập GCNQSDĐ; sửa chữa các thông tin trên GCNQSDD và quy định về trình tự thủ tục thu hồi GCNQSDĐ

12.3 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất

- Giai đoqn tước năm 1966

Trong giai đoan nảy, các quan hệ pháp luật đât đai được điêu chỉnh bởi

cac văn bản riêng lẻ, mang tính tùy nghi chư không có một văn bản thông nhật Các quy định về câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât chưa được

nhắc đến ở bât kỷ văn bản pháp luật nao

- Giai đoan từ năm 1986 đễn trước kửủ ban hành Luật Đắt đai nằm 2003

Năm 1086, chê đô nên kinh tê tập trung bao cập đã tỏ ra không còn hiệu quả thậm chí có những tác đông tiêu cực, nên kinh tế nước nhả rơi vào khủng

hoảng, sản xuât công nghiệp thiêu nguyên liệu, các HT nông nghiệp trì trê, sản lượng lương thực thấp, kéo theo giả trị ngày công lao đông ngày cảng

thấp, đông tiên mắt giá theo từng năm Trước thực trang đó, Đảng ta phát động công cuôc đổi mới đât nước chuyển đổi nên kinh tê sang nên kinh tê thị

trường Tại Đại hội Đăng toàn quốc lần thứ VI, ngày 20/12/1087, Quốc hôi ban hành Luật đât đai năm 1087 — Đây lả đạo Luật đât đai đâu tiên ở nước ta Đây là lân đâu tiên vân đê câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât được quy định vả trở thành một trong bảy nôi dung chính của nhiệm vu quan ly nha

nước về đât đai Tổng cục Quản lý ruông đất đã ban hành Quyết định số

201/ÐKTK ngày 14/07/1980 vệ việc ban hành quy định câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât và Thông tư sô 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 vê hướng

dẫn thi hành Quyết định về câp giây chứng nhận quyên sử dung đât Đây là hai văn bản đâu tiên tạo ra sư thay đổi lớn cho hoạt động cấp giây chứng nhận

quyên sử dựng đât nói riêng vả pháp luật vê đât dai noi chung

Nhờ sự thay đổi nảy, việc quản lý đât đai có nhiêu kết quả tiên bộ tuy nhiên vẫn còn rât nhiêu hạn chế khiến cho công tác đăng kí đât đai và câp GCNQSDĐ chưa đạt kết quả cao Đến năm 1093, cả nước mới cập được

khoảng 1.600.000 GCNQSDD cho các hộ nông dân tại khoảng 1 500 xã tap trung chủ yêu tai các tỉnh đông bằng sông Cửu Long (40%) Đặc biệt do chính

sách đât đai chưa ổn định nên GCN giai đoạn này chủ yêu là GCN tạm thời (Theo mẫu của tỉnh)

Do đó, Luật Đât đai năm 1903 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1003

và có hiệu lực chính thức vào ngày 15/10/1093 đã được ban hành để thay thể cho Luật Đât đai năm 1987 với những thay đổi quan trong góp phân điêu chính các quan hệ đât đai theo cơ chê thị trường, xóa bỏ tình trang vô chủ

trong quan hé dat đai, xác lập quyên năng cụ thể cho người sử dụng đât Luật Đât đai đã bỏ sung các quy định đât đai có giá, quyên sử dụng đât được zem

như quyên tải sản Công tác cập giây chứng nhân quyên sử dụng đât được đây mạnh trên phạm vi cả nước từ năm 1007 với mục tiêu hoản thành việc cập

giây chứng nhận quyên sử dung đât vào năm 2000 cho khu vực nông thôn và năm 2001 cho khu vực đô thị theo Chỉ thị sô 10/1008/CT-TTg và Chi thi sé

18/1000/CT-TTg của thủ tướng Chính phủ

Tiếp đó, một loạt các văn bản quy phạm pháp luật về vân đê nảy lân lượt

ra đời mà tiêu biểu lả ngày 05/07/1094, Chính phủ ban hành Nghị đính số 60/CP về quyên sở hữu nhà và quyên sở hữu đât ở đô thí; Nghị định số

14/1008/NĐ-CP ngày 06/03/1008 về quản ly tai sản nhà nước quy định đơn vị

sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tô chức chính trị, xã hôi, tô chức xã hội,

tô chức xã hôi - nghệ nghiệp đều phải đăng ký đất dai, nhà và công trình khác găn liên với đât đai Việc đăng ký được thực hiện ở các cơ quan quản lý công sản cập tỉnh và được cập giây chứng nhân quyên quản lý, sử dụng nhà đât, trụ

sở làm việc thuộc sở hữu nhả nước theo quy định của Bộ Tài chính tại Quyêt

định sô 20/1009/QĐ-BTC ngày 25/01/1000 Mặt khác, cu thể hóa quy đính

của Luật đất đai năm 1003, Tông cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi

trường) ban hảnh Thông tư sô 354/1008/TT-TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng

ký đât đai, lập hô sơ địa chính và câp GCNQSDĐ Thông tư này cũng quy

định nội dung sửa đổi việc việt GCNQSDĐ theo Thông tư sô 302 - ĐKTK ngảy 28/10/1081

Cu thê hóa, Luật sửa đổi, bố sung một số điều của Luật đât đai ngày

29/6/2001, Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban

hảnh Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định trình tự công việc có tính chât bắt buộc phải thực hiện thông nhất, không hướng dan

cách làm như Thông tư 346/1088/TT-TCĐC để các địa phương tủy điều kiện

nhân lực vả công nghệ của mình vận dụng cho phù hợp Đặc biết, Thông tư

nảy sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biên đông, chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn giản, dễ thực hiện hơn để đây mạnh việc cập GCNQSDĐ ở các địa phương

- Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2003 đến khi Luật Đất đai năm

2013 được ban hành

Rút kinh nghiệm từ những tôn tại trên, Nghị quyết hôi nghị lân thứ 7 của Ban châp hảnh trung ương Đăng khóa I7 về tiép tục đổi mới chính sách, pháp luật đât đai trong thời kỷ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đât nước; trên cơ sở tông kết, đánh giá kết quả 10 năm thí hành Luật đất đai năm 1993, ngày

26/11/2003, Quốc hội khóa %I kỷ họp thứ 4 đã thông qua Luật đât đai năm

2003 thay thê Luật đât đai năm 1903 Luật đât đai năm 2003 kê thừa các quy định hợp lý của Luật đât đai năm 1993, đồng thời bỏ sung các quy định về câp GCNQSDĐ như quy định về cap GCNQSDD trong tnrong hop thửa đât

có vườn ao, quy định về câp GCNQSDD cho công đồng dân cư, cơ sở tôn giao

sử dung đât v.v Nỗi bat của pháp luật về câp GCNQSDĐ trong giai đoạn nảy

là sự nhật thể hóa việc câp quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liên với đât vào trong một mẫu GCNQSDĐ thông nhật Sự ra đời

của các tô chức dịch vụ hành chính công như Văn phòng đăng ký quyên sử

dụng đât giúp cho việc thực hiện cấp giây chứng nhận quyên sử dung dat

được quy về một môi theo cơ chế “một cửa” Những điều nảy giúp tăng

cường hiệu quả quản lý nhả nước về bât động sản nói chung và đât đai nói

riêng Tuy nhiên giữa các quy định của pháp luật dât đai trong thời gian này

và các pháp luật khác có liên quan đến còn thiểu đông bô, chông chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dung khó khăn

- Giai đoqn từ năm 2013 đến nạp

Ngày 20/11/2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khóa 311, Quốc hội thông qua đạo Luật Đât đai 2013 Luật Đât đai 2013 với 14 chương, 212 điều, tăng

7 chương và 66 điêu so với Luật đât đai năm 2003, trong đó đã thể chế hóa đây đủ, đúng những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết sô 10- NQ/TW Hôi nghị lân thứ 6 Ban Chap hanh Trung ương Đảng, đông thời khắc phục, giải quyết được những tôn tại, hạn chế phát sinh trong quả trình thị hảnh Luật đât đai năm 2003 Nôi dung vê câp GCN được quy định tại chương

VII Luat Dat đai năm 2013 có nhiều điểm sửa đổi, bố sung, bao gồny

Một ià bỗ sung quy định trường hợp quyên sử dụng đất, quyên sở hữu

nha ở vả tai sản khác gắn liên với dat la tai sản chung của nhiêu người thì cap mỗi người một giây chứng nhận, hoặc cập chung một số đỏ và trao cho người đại điện, #4 ià bố sung quy định về đính chính GCNQSDĐ; Ba ià bố sung

quy định về các trường hợp thu hôi GCNQSDĐ; Bốn ià, bố sung quy đính vê

thầm quyên câp đổi, cập lại GCNQSDĐ v.v

KÉT LUẬN CHUONG I

Từ chương 1 chúng ta có thể nhận ra tâm quan trọng của giây chứng nhận quyên sử dung đất, giây chứng nhận quyên sử dụng đất ở vả hoạt động

nhả nước về đât đai, có ý nghĩa to lớn trong kinh tế và xã hội Đôi với người

sử dụng đât, giây chứng nhận quyên sử dụng đât la một chứng thư pháp lý để Nhả nước công nhận quyên sử dụng đât hợp pháp của mỗi người nhằm bảo vệ quyên vả lợi ích cũng như nghĩa vụ đi kèm của mình Đối với Nhà nước,

thông qua việc câp giây chứng nhận quyên sử dung đât nhăm thực hiện quyên

đại điện chủ sở hữu toản dân về đât đai đông thời nhờ đó Nhả nước quản lý được tinh trang dat đai, hiện trang sử dung đât như thê nảo

Pháp luật vé cap giây chứng nhận quyên sử dụng đât ra đời là cơ sỡ pháp

lý cho hoạt động cập giây chứng nhận quyên sử dụng đât đảm bảo sư công băng dân chủ khách quan, ngăn ngừa tình trạng tham nhũng, tiêu cực, tùy tiện trong câp giây chứng nhận quyên sử dụng đât

Sự nổi tiếp nhau trong các đạo luật từ năm 1087, đến năm 1993, Luat dat

đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn ra đời đã kế

thừa vả hoản thiện nội dung quy định vê câp giây chứng nhận quyên sử dụng

đât theo hướng công khai, minh bạch, đơn giản hóa thủ tục hành chính, đông

thời bỗ sung những quy định mới tiên bộ, bắt kịp các nước khác Nỗi bật là sư hợp nhật giây chứng nhận quyên sử dụng đât vả quyên sở hữu nhà ở, tải sản khác gắn liên với đât trong một giây chứng nhân giúp người sử dụng thuận lợi

hon khi sv dụng

Chương nảy đi sâu nghiên cứu hệ thông hóa những vân dé cơ bản về giây chứng nhận quyên sử dụng đât Ý nghĩa của giây chứng nhân QSDĐ, song song đó lả khải niêm đặc điểm của hoạt động câp giây chứng nhận quyên sit dung dat Đây là những vân đề lý luận cơ bản giúp hiểu sâu hơn về pháp luật về câp giây chứng nhận sử dụng đât

CHƯƠNG 2 THUC TRANG PHAP LUAT VE CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT O VA THUC TIEN THI HANH TAI

HUYEN KRONG ANA, TINH DAK LAK

2.1 Nội dung pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng

đất ở

2.11 Các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tại Điều 98 Luật Đắt đai năm 2013 quy đinh về công tác cấp giấy chưng

nhận quyền sử ung đắt quyên sở hữãt nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cẩn tuân thủ năm nguyên tắc cơ bẩn sam:

Thứ nhất GCNQSDĐ được cập theo từng thửa đât Trường hợp người

sử dụng dat đang sử dụng nhiêu thửa đât nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trân mmả có yêu câu thì được câp GCNQSDĐ chung cho các thửa dat do Can ctr vao quy định nay thì mỗi thửa đât sẽ được cập riêng một

GCNQSDD

Điêu nảy tao điêu kiện thuận lợi cho cơ quan nhà nước trong quan ly dat

đai năm bắt được chủ sử dụng của từng thửa đât Việc câp một giây chứng nhận chung cho nhiêu thửa đât nông nghiệp của một cá nhân, hộ gia định khi

họ có yêu câu giúp tiệt kiệm chi phí tiên bạc cho người dân và góp phân cải

cách thủ tục hành chính về đât đai Nguyên tắc nảy được xây dưng trên cơ sở

kê thừa từ nguyên tắc thứ nhât được quy định tại Khoản 1 Điêu 3 Nghị định

sô 88/2009/ NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chinh phủ về cấp giây chứng nhận quyên sử dung đât, quyên sở hữu nhả ở và tải sản khác gắn liên với đât

Thứ hai trường hợp thửa đât có nhiêu người chung QSDĐ thi GCNQSDĐ phải ghi đây đủ tên của những người có chung quyên sử dụng đât

và câp cho mỗi người một GCNQSDĐ; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở

hữu có yêu câu thì câp chung một GCNQSDĐ vả trao cho người đại diện Đây là quy định mới của Luật đât đai năm 2013

Trước đây, Luật đất đai năm 2003 quy định cập một giây chứng nhận cho nhiêu người chung quyên sử dụng đât Điêu này dẫn đến việc khó xử lý khi nảy sinh tình huông khi giây chứng nhận chung cho nhiều người sử dụng đât bị mật hoặc bị thât lạc thì việc zác định lại quyên sử dung hợp pháp của từng thành viên đôi với thửa đât gặp rat nhiêu khó khăn, trở ngại; đặc biệt là khi phát sinh tranh châp đât đai giữa các thành viên , Luật đât đai năm 2013

đã bô sung thêm một trường hợp nêu các chủ sở chung tin tưởng một người

đại diện thì có thể yêu câu cơ quan nhà nước chỉ câp một số đỏ duy nhật cho

môt người đại điện mả không nhật thiết phải cấp nhiêu số, phân nảo đã giảm bớt khó khăn trong quá trình quản lý và chuyển nhương bắt đông sản

Thứ ba người sử dụng đât nhân GCNQSDĐ sau khi đã hoàn thành nghĩa

vụ tai chính theo quy định của pháp luật

Quy đính này đảm bảo cho việc thực hiện đây đủ nghĩa vụ tải chính của

người sử dụng đât vả góp phân tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đât

đai Tuy nhiên, điêu này là một thách thức đổi với những NSDĐ có khó khăn

về tải chính và không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tải chính khi zin câp GCNQSDĐB Bên cạnh đó, pháp luật đât đai quy định trường hợp NSDĐ không thuộc đôi tương phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,

được ghi nợ nghĩa vu tài chính và trường hợp thuê đât trả tiên thuê đất hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ ngay sau khi cơ quan có thấm quyên cap Thứ hc trường hợp quyên sử dụng đât là tải san chung cia vo, chong thi

GCNQSDĐ phải ghi cả họ, tên vợ vả họ, tên chồng, trừ trường hơp vơ, chồng

có thỏa thuận ghi tên một người Trường hợp quyên sử dụng đât hoặc quyên

sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât hoặc quyên

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đât là tài san chung cua vo va chong

mả giây chứng nhân đã câp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cap đổi sang giây chứng nhận quyên sử dụng đất, quyên sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đât dé ghi cả họ, tên vợ vả họ, tên chồng nều có yêu câu Quy định này nhằm bảo đảm quyên bình đăng về tai sản, đảm bảo quyên lợi của cả vợ và chồng Nguyên tắc này giúp vơ, chông có quyên và nghĩa vụ ngang nhau trong chiếm hữu, sử dung, định đoạt đôi với tai san chung la dat đai Trường hợp quyên sử dụng đất lả tải sản chung của vợ, chong ma

GCNQSDĐ đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cập đổi sang

GCNQSDĐ để ghi cả họ, tên vợ và ho, tên chông nêu vơ chông có yêu câu

Thứ năm, trường hợp có sự chênh lệch về diện tích giữa số liệu đo đạc

thực tê với sô liệu ghi trên giây tờ quy định tại Điêu 100 của Luật đât đai năm

2013 hoặc GCNQSDĐ đã cập mà ranh giới thửa đât đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đât tại thời điểm có giây tờ về quyên sử dụng đất,

không có tranh châp với những người sử dung đât liên kê thì câp hoặc câp đôi

GCNQSDĐ đôi với diện tích đât được xác định theo sô liệu đo đạc thực tê Người sử dụng đât không phải nộp tiên sử dụng đât đối với phân diện tích chênh lệch nhiêu hơn nêu có

Trường hơp đo đạc lại mả ranh giới thửa đât có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giây tờ về quyên sử dụng đât và diện tích đo đạc

thực tê nhiêu hon dién tích ghi trên giây tờ về quyên sử dụng đât thì phân điện

tích chênh lệch nhiêu hơn (nêu có) được xem xét cap GCNQSDD theo quy

định tại Điêu 00 của Luật đât đai năm 201 3

Pháp luật quy định nguyên tắc này nhằm phòng ngừa đôi với trường hợp

cả nhân, hô gia đính sử dụng đât trồn tránh việc thực hiện nghữa vu tài chính

vê đât đai với phân diện tích chênh lệch nêu zác định điện tích nhiêu hơn là

do khai hoang hoặc nhận chuyển quyên của người sử dụng đât trước đó, đât

đã được sử dụng 6n dinh va không có tranh chap Dong thời nêu phát hiện

việc điện tích nhiều hơn lả do lân, chiêm thì phải xử lý vì phạm theo quy định

của phap luật

Như vậy, Điêu 08 Luật Đât đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cập giây chứng nhận quyên sử dụng đât đã kê thừa các quy định tại Luật Đât đai

năm 2003 và Luật hóa một số nội dung tại các Nghị định Đông thời bỗ sung

thêm một số quy định mới

2.12 Quy định về đối trợng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt

Tại khoản 1 Điêu 00 Luật Đât đai năm 2013 thì đổi tượng được cap GCNQSDD 1a người có quyên sử dụng đât

Vậy “người sử dụng đât” gôm có những ai theo quy định của pháp luật dat đai?

Lân đâu tiên khái niệm người sử dung đât được đê cập chính thức trong Luật Đât đai năm 1087; theo đó, người sử dụng đât bao gôm các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuât nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp,

đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhả nước, tổ chức xã hội và cá nhân được

Nhả nước giao đât (Điêu 1) Trong Luật Đât đai năm 1087 người sử dung dat chủ yêu là các tô chức sử dung đât của Nhà nước Tiệp theo, Luật Đât đai năm 1003 ra đời quy định người sử dụng đất là các tô chức hô gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đât, cho thuê đất (Điêu 1) Điều 1 Luật sửa đổi, bố sung một số điêu của Luật đất đai năm 1008 bô sung quy định người sử dụng

dat còn bao gôm các tô chức, hộ gia đính, cá nhân nhận chuyển quyên sử dụng

đât từ tô chức, hô gia đình, cá nhân khác Luật Đât đai năm 1993 đã có sự tiên

bộ hơn so với luật Đât đai năm 1087 khi đôi tương được câp GCNQSDĐ

không chỉ lả tổ chức, hô gia đình, cá nhân được Nhả nước giao đât, cho thuê đât mà còn bao gôm cả tô chức, hô gia đình, cá nhân có quyên sử dụng đât khi

tham gia các giao dịch về chuyển quyên sử dung đât Đên năm 2003, Luật đât đai năm 2003 tại Điêu 9 sửa đổi bô sung quy định về người sử dụng đât thuộc

đổi tương được câp GCNQSDĐ bao gôm: Tô chức trong nước sử dụng đất;

Hô gia đình, cá nhân trong nước sử dụng đât, Công đồng dân cư sử dung đât, Cơ

sở tôn giáo sử dụng đất, Tỏ chức nước ngoải có chức năng ngoai giao sử

dụng đât; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đâu tư tai Việt Nam, Tô chức, cá nhân nước ngoài đâu tư vào Việt Nam Hiện nay, Luật đât đai đang

được áp dung là Luât đât đai năm 2013, thì người sử dụng đât được quy định

tại Điêu 5 gôm bảy đôi tương là:

“1 Tổ chức trong nước gôm cơ quan nhà nước, đơn vi vĩi trang nhân

dân, tô chức chính trị, tô chức chính trị - xã hội tô chức kinh lễ, tô chức

chỉnh trị xã hôi - nghề nghiệp, tô chức xã hội tô chức xã hội - nghề nghiêp, tô

chức sự nghiệp công lâp và tổ chức khác theo gn) đinh của pháp iuật về dân

sự (san đây goi chưng là tô chức );

2 Hồ gia đnh cá nhân trong nước (sứ đã goi chủng là hộ gia đình, cả nhân);

3 Công đồng dân cư gỗm công đồng người Việt Nam sinh sống trên

cing dia bàn thôn, làng ấp, bản, buên, pimưmm sóc, tô đân phô và điềm đân cư

tương tự có cimg phong tuc, tap quản hoặc có chung đòng ho;

4 Cơ sở tôn giáo gôm chùa nhà thờ nhà nguyên thánh thất, thánh

đường riệm phật đường tu viên trường đào tạo riêng của tôn giáo, fr1\ sở của tô chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5Š Tô chức nước ngoài có chức năng ngodi giao gồm cơ quan đại điện

ngoai giao, co quan iãnhi sự cơ quan đại điện Khác c1tq nước ngoài có citức

năng ngoại giao được Chỉnh pm Việt Na thừa nhận; cơ quan đại điện ctia

tô chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tô chức liên chỉnh pÌ], cơ quan

đại điện của tô chức liên chính pìm;

6 Người Viet Nam ainh cu o nước ngoài theo gm† đinh của pháp luật về quốc tịch;

31