pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại huyện văn bàn tỉnh lào cai

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac s

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

CHUYEN NGANH: LUAT KINH TE

PHAP LUAT VE CHUYEN NHUQNG

QUYEN SU DUNG DAT TU THUC TIEN THI HANH

TAI HUYEN VAN BAN, TINH LAO CAI

TRAN VAN NGHIA

HÀ NỘI - 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

TAI HUYEN VAN BAN, TINH LAO CAI

TRAN VAN NGHIA CHUYEN NGANH: LUAT KINH TE

MA SO: 838.0107

NGUOI HUONG DAN KHOA HOC: TS HOANG MINH HOI

HÀ NỘI - 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các ví

dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực

Những kết luận khoa học của luận văn là kết quả quá trình tìm tòi nghiên cứu!

Xác nhận của Giảng viên hướng dẫn Tác giả luận văn

TS Hoàng Minh Hội Trần Văn Nghĩa

LỜI CÁM ƠN

Trong quá trình làm luận văn với những kiến thức đã được học, tham khảo tài liệu và tình hình thực tế, cùng với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn TS Hoàng Minh Hội, sự giúp đỡ, chỉ bảo của các thầy giáo, cô giáo tại Trường Đại học Mở Hà

Nội và các bạn bè đồng nghiệp, tôi đã hoàn thành luận văn của mình

Lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn TS Hoàng Minh Hội là người trực

tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình hướng dẫn cả chuyên môn và phương pháp

nghiên cứu và chỉ bảo cho tôi nhiều kinh nghiệm trong thời gian thực hiện đề tài Tôi xin chân thành cám ơn các thầy, cô giáo của Trường Đại học Mở Hà Nội

và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập cũng như trong quá trình hoàn thành luận văn này

Cuối cùng, tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình đã luôn tạo điều kiện

tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học cũng như thực hiện luận văn

Lào Cai, tháng 3 năm 2021

Học viên

Tran Vin Nghĩa

DANH MUC CAC TU VIET TAT TRONG LUẬN VAN

DANH MUC CAC BANG

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079 @ hotmail.com

Chương 1: NHỮNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VẺ CHUYÊN NHƯỢNG

QUYEN SU DUNG DAT VA PHAP LUẬT VỀ CHUYÊN NHƯỢNG

QUYEN SU DUNG DAT o cccccccccccsssscssssssscssssssessssssecessssecsssssvecesssseeesssneessssseesssnseeeten 7 1.1 Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng GAL scecccceccsseccssecsssccsseccsseccsseessseesseees 7

I.1.2 Khái niệm chuyên quyền sử dụng đất và phân loại chuyên quyền

SIU NIN E000 00 2c (029: tố: lại sào a 12 1.1.3 Khái niệm và đặc điểm chuyên nhượng quyền sử dụng đất 15 1.2 Những vấn đề lý luận của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất s- 2xx 2211112211111 12111112211111111111 211111171111 1.211112 0.1111.111 17

1.2.1 Cơ sở ra đời của pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đắt 17

1.2.2 Khai niém va dac diém cua phap luat về chuyền nhượng quyền SỬ

DDHDTEO0i00000000000/0N0NG0AuA%XdGqgnNgitilti0tiguiuaudnua 19 1.2.3 Nội dung của pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dụng đắt 22

I.2.4 Khái niệm và phân loại các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện

của pháp luật va bao dam thi hành pháp luật về chuyên nhượng

quyền sử dụng Bổt::c::16600064006001610060GGGGGGAQIANALEQHAd0AAdSASuSE 28 1.3 Các yếu tố ảnh hướng đến việc hoàn thiện pháp luật chuyền nhượng

quyền sử dụng đất -ss- 2xx EEE1111211111211111121111111111111 2111111111111 xe 33

In reconcecncoceneseaeseoescerescomnsesmecconecconvanneniaenrencenmaanntmeranesion 33

IS XENTHHHHDNEnnsninanesuonbinnbinipsga0100006306001u6G000100010800017400:6006 34 I2 YE HGRNGIWE ĂHoasnugnninnunituitigtthi63040001600060000811001000000406B5016 35

BH YOU TIWIEsseronnsndontoirtrgrtrtogrtrrygigtrogngrtfxtti100001010010 %6 36

1 ÈŸÝŠẼ——ằẰẲằŸẮằằ——— 36

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VẺ CHUYEN NHUQNG

QUYEN SU’ DUNG DAT TỪ THỰC TIỀN THỊ HÀNH TẠI HUYỆN

VAN BAN, TINH LAO CAI GIAI ĐOẠN 2016 - 2J20 ccc¿ 38

2.1 Những kết quả đạt đượo›wànbấtrtậphi hạni:chếnbäalepliúptdậfovÊhotmail.com

chuyên nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay 38 2.1:1NHñG Kết G051 GUNE bagsnonuineobudtsdbbtisdtdagialaslglolasoaGiadg 38 2.1.2 Những bất cập, hạn chế của pháp luật về chuyên nhượng quyên sử

dụng đất và nguyên nhân -sc©E+++++£EEEE1+1eEEEE11xtrEEELxrrrte 5] 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sứ dụng đất

tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2016 - 2020 59 2.2.1 Tông quan tình hình chuyên nhượng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2016 - 2020 59

2.2.2 Những kết quả đạt được và bất cập, hạn chế về thi hành pháp luật

chuyên nhượng quyên sử dụng đất tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào

Cai giai đoạn 2016 - 2020 và nguyên nhân .- 55555 5s+x+xs+2 65

Tieu ket ChUONG 2 o cccccccccsssssssssssssescsssssecsssssssecssssssscssssssssssesssnsessesssnsesetsssssceesssneeeees 75 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VẺ CHUYỂN

NHƯỢNG QUYEN SU DUNG DAT VA NANG CAO HIEU QUA THI

HANH PHAP LUAT VE CHUYEN NHUQNG QUYEN SU’ DUNG

ĐÁT Ở HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI HIỆN NAY - T1

3.1 Định hướng tiếp tục hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực

thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất - 77 3.2 Giải pháp cụ thể tiếp tục hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dụng đẤt s ©2292 1111112211111 11111111-.1111111211111 11111 S0 3.2.1 Hoàn hiện các quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử

HỤHG đâỀ(G(1016001026604160064463W030-QW44QG4bA4GSi@JAGSiGgGiootqgisgdiwng 80 3.2.2 Hoàn thiện các quy định về chủ thê chuyên nhượng quyền sử

ND BÊ cuagaaannoanindetiinadteitt000100010264000(00130604010060400019000/3/00000400G6116 81 3.2.3 Hoàn thiện các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham

gia quan hệ chuyên nhượng quyền sử dụng đất - ¿+ 83 3.2.4 Hoàn thiện các quy định về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử

dụng đất -s 222+++cEEE11111 221111111211111111.21111111111111 0111111 E.11111xcrr 84 3.2.5 Hoàn thiện các quy định liên quan đến chính sách tài chính về

chuyên nhượng quyên sử dụng đất - sec 22vv++cvvvvvzerrri 84

3.2.6 Hoàn thiện pháp luật về hệ thống thông tin về bất động sản 86

3.2.7 Hoàn thiện những quy định về thủ tục hành chính liên quan

đến giao dịch chuyên nhượng quyền sử dụng đất theo hướng

GQữii:0110,DOf neauengnni0tg10000001001000001001980101200G8010606H4016606142856140103 30038 87

3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai

0000 0 88

3.3.1 Hoàn thiện hệ thống tài liệu địa chính phục vụ cho hoạt động

chuyên nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Bàn,

tỉnh LÀO C a1 - - 5 111191 31112111 HH HH HH kg 88

3.3.2 Xây dựng va phat trién hệ thống thông tin, các tô chức tư van, dich

vụ về chuyên nhượng quyền sử dụng đất - ¿+ 89

$3533 Tiếp tục thực hiện nhiệm vụ cải cách hành chính liên quan đến

chuyên nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai 90 3.3.4 Tăng cường công tác thanh tra, kiêm tra va kịp thời xử lý những

hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động chuyên nhượng quyền

sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai 9] 3.3.5 Thực hiện nguyên tắc công khai quy hoạch sử dụng đất trên địa

BA TRA Vat Sn, CN LAO CHỈ ccoiokioiooioooioaooitibitioadanaa 9]

3.3.6 Đây mạnh công tác tuyên truyền phô biến pháp luật 92

PAG GAGES HORE Ãnagoueddituioithiunitiritititiiitiuitit0N00/002u0n808900006000i80080880ả0 93

KT LUẬN - 5s 222111 2E21111112211111111271111111211111111111112211111111211111 111111 94

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MUC CAC TU VIET TAT TRONG LUAN VAN

Ủy ban nhân dân Văn bản quy phạm pháp luật

Xã hội chủ nghĩa

DANH MUC CAC BANG

Bang 2.1: Hién trang SDD Văn Bàn, tỉnh Lào Cai, giai đoạn 2016 - 2017 60 Bảng 2.2: Thực trạng SDĐ huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai, giai đoạn 2018 - 2020 6]

Bảng 2.3: Kết quả chuyên nhượng quyên SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn,

CH EG Cal, GIA ORT 2016 2020 annadudaiaduaoaiiadaaiiiadteaioiiieosoiGl1080 63

MO DAU

1 Tinh cap thiết của đề tài

Dat đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc

biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sóng, là địa bàn phân bô các

khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng và là thành quả cách mạng của dân tộc Việt Nam Hiến pháp năm 2013 quy định “đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thông nhất quản lý”

(Điều 53) Là đối tượng thuộc sở hữu toàn dân nhưng pháp luật quy định các tô

chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất

(SDĐ) Quyền SDĐ được pháp luật bảo hộ Người SDĐ được chuyên quyền SDĐ, thực hiện các quyên và nghĩa vụ theo quy định của luật

Như vậy, quyền SDĐ được pháp luật quy định là một trong những quyền cơ bản của người SDĐ Trong điều kiện phát triên nền kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa (XHCN), Nhà nước đại điện cho Nhân dân thống nhất quản lý đất

đai, nhưng pháp luật ghi nhận quyền SDĐ như là một quyền tài sản của chủ thê được nhà nước giao quyền SDĐ Trên thực tế, các giao dịch dân dự, kinh tế về liên quan đến quyền SDĐ rất lớn Nhà nước ban hành pháp luật và tạo lập khuôn khô pháp luật đề quan hệ về chuyền nhượng quyền SDĐ được diễn ra theo quy luật thị trường, tôn trong toi da quyền tự do ý chí của các bên, trên cơ sở bảo đảm lợi ích của Nhà nước, xã hội và cá nhân, tô chức

Qua các giai đoạn phát triển, pháp luật về đất đai ngày càng hoàn thiện, điều

chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến quyên SDĐ, quản lý, khai thác bảo vệ đất đai trong đó có quan hệ về chuyên nhượng quyền SDĐ Pháp luật về quyền SDĐ nói chung và chuyên nhượng về quyền SDĐ nói riêng ngày càng tạo ra hành lang

pháp lý an toàn cho các chủ thê trong quan hệ pháp luật về đất đai thực hiện các

quyền và nghĩa vụ pháp lý Pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ lành mạnh hóa các quan hệ xã hội liên quan đến việc chuyên nhượng đất đai, góp phần thực hiện

tốt chức năng quản lý nhà nước đối với đất đai Đồng thời, pháp luật về chuyền nhượng quyền SDĐ bảo vệ lợi ích hợp pháp của các chủ thê được nhà nước trao quyên SDĐ; góp phần xây dựng thúc đây sự phát triên của thị trường bất động sản, đảm bảo nâng cao hiệu quả SDĐ

Thời gian qua, hoạt động thực hiện các quy định của pháp luật về chuyền nhượng quyên SDĐ bên cạnh những kết quả đạt được còn tôn tại những hạn chế, yếu kém như nhiều chủ thê chưa có ý thức chấp hành pháp luật, các hợp đồng chuyên nhượng quyền SDĐ vô hiệu xây ra ở nhiều địa phương, nhiều chủ thê không

đủ điều kiện chuyên nhượng quyền SDĐ những vẫn tham gia quan hệ về chuyền nhượng quyên SDĐ Có nhiêu giao dịch về chuyên nhượng quyên SDĐ vi phạm pháp luật về điều kiện, thủ tục, quy trình chuyên nhượng đất Bên cạnh đó, tồn tại

những giao dịch dân sự về chuyên quyền SDĐ mà người chuyển nhượng hoặc

người nhận chuyên nhượng không thực hiện nghĩa vụ về kê khai biến động SDĐ sau chuyển nhượng hay nghĩa vụ về thuế Nhiều hợp đồng giao dịch về chuyển

nhượng quyền SDĐ bị Tòa án tuyên vô hiệu hoặc xây ra tranh chấp kéo dai gay bat

ôn cho tình hình trật tự và an toàn xã hội

Cũng giống như nhiều địa phương khác, trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai thời gian qua các giao dịch dân sự về chuyên nhượng quyền SDĐ có xu hướng tăng mạnh Giá đất trên địa bàn huyện thời gian qua có xu hướng tăng mạnh, các giao dịch về quyền SDĐ càng ngày càng trở nên sôi động hơn, số lượng các giao dịch tăng thêm nhiều qua mỗi năm, đặc biệt là giao dịch chuyên nhượng quyền SDĐ Xu hướng này đã và đang hòa nhịp với sự sôi động của thị trường BĐS chung của cả nước, đóng góp đáng kê cho phát triên kinh tế - xã hội của tỉnh nhà; góp

phần thúc đây phát triên kinh tế - xã hội của địa phương

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được và những ảnh hưởng tích cực từ việc gia tăng các quan hệ về chuyên nhượng quyền SDĐ, ở địa phương diễn ra

nhiều tranh chấp liên quan đến việc chuyên nhượng quyền SDĐ, nhiều hợp đồng

chuyên nhượng quyền SDĐ bị tuyên vô hiệu do người dân chưa có ý thức tuân thủ pháp luật, dẫn đến những khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Các

tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng liên quan đến đất đai nói chung và chuyên nhượng quyền SDĐ nói riêng trên địa bàn xảy ra chiếm tỉ lệ lớn Thực trạng này có nhiều nguyên nhân nhưng một trong những nguyên nhân cơ bản là nhận thức pháp luật chuyên nhượng quyền chưa đồng đều Từ lý do trên, cho thấy việc chọn đề tài

“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thì hành tại huyện

Văn Bàn, tỉnh Lào Cai” có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Pháp luật về chuyền nhượng quyền SDĐ là vấn đề được nhiều người quan

tâm, nghiên cứu Có thê kê đến một số công trình tiêu biểu như:

Một số vấn đề về chuyển nhượng quyên sử dụng đất ở theo quy định của

pháp luật Việt Nam của Nguyễn Thị Thu Thuỷ luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội,

năm 2004; Một số giao dịch tư lợi trong thực hiện chuyển nhượng quyên sử dụng

dat của Lê Văn Thiệp, Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, Tạp chí Nhà

nước và Pháp luật, số 3/2012, tr 60 - 65; Vẻ hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng

đất, tài sản gan liên với đất và một số kiến nghị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số

24/2012, tr 37 - 41, 51; Trần Thị Lịch, Một số vấn đề cần lưu ý khi công chứng hợp

đông chuyên nhượng quyên sử dụng đất, tạp chí Dân chủ và Pháp luật Bộ Tư pháp,

Số 5/2013, tr 39 - 41 9866 - 7535; Pháp luật về chuyên nhượng quyên sử dụng dat của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiền thành phô Thái Bình của Nguyễn Duy Cường,

luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2018.; Pháp luật về

chuyên nhượng quyên sử dụng đất từ thực tiên huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên của Trương Thế Dương, luận văn thạc sĩ Luật kinh té, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2019; Pháp luật về hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình của Bùi Thanh Vân, luận văn thạc sĩ Luật kinh té, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2019; Pháp luật về chuyền nhượng quyên sử dụng dat của tô chức kinh tế trong nuoc cha Tran Tuấn Anh, luận văn thạc sĩ Luật kinh té, Trường đại học Mở

Hà Nội, năm 2019; Pháp luật về chuyển nhượng quyên sử dung dat trong dau tu

kinh doanh bất động sản từ thực tiền thực hiện tại Thành phố Hà Nội của Nghiêm

Thị Thủy, luận văn thạc sĩ Luật kinh té, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2015;

Pháp luật về chuyển nhượng quyên sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản từ thực tiên tỉnh Thanh Hóa của Mai Thanh Hải, luận văn thạc sĩ Luật kinh té, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2018: Pháp luật về chuyển nhượng quyên sử dụng đất từ

thực tiên xã Tú Sơn giai đoạn 2010 - 2015 cua Pham Van Dan, luận văn thạc sĩ Luật

kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2018; Pháp luật về giải quyết tranh chấp

hợp đông chuyên nhượng quyên sử dụng đất của Trần Văn Thịnh, luận văn thạc sĩ

Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2018; Pháp luật về giải quyết tranh

chấp hợp đông chuyên nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phô Điện Biên

Phu, tỉnh Điện Biên; luận văn thạc sĩ Luật kinh té, Trường đại học Mở Hà Nội, năm

2018: Pháp luật về thủ tục chuyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiền thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình của Đinh Trường Sơn, luận

văn thạc sĩ Luật kinh tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2019; Pháp luật về thủ

tục chuyền nhượng quyên sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phô Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc của Lê Thị Phương Hoa, luận văn thạc sĩ Luật kinh

tế, Trường đại học Mở Hà Nội, năm 2018

Những công trình khoa học công bó trên đây ở các mức độ khác nhau đều có

đề cập đến một sô vân đề lý luận và thực tiễn liên quan đến đê tài như: Khái niệm,

đặc điểm, nội dung của pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ và thực tiễn thi hành các quy định pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ ở một số địa phương Tuy nhiên, đến nay chưa có công trình khoa học nào nghiên cứu tương đối toàn diện, sâu sắc pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ từ thực tiễn thi hành tại huyện Văn

Bàn, tỉnh Lào Cai

Mặc dù vậy, các công trình khoa học trên đây là những tài liệu khoa học

tham khảo có giá trị cho việc nghiên cứu, viết hoàn thành luận văn này

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

3.1 Mục đích của luận văn

Luận văn đề xuất những kiến nghị tiếp tục hoàn thiện pháp luật về chuyên nhượng SDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai hiện nay

3.2 Nhiệm vụ của luận văn

Đề đạt được mục đích trên luận văn có những nhiệm vụ sau:

- Phân tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về chuyên nhượng quyền sử

dụng đất và pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ như khái niệm, đặc điểm quyền SDĐ, chuyên quyền SDĐ, chuyên nhượng SDĐ; khái niệm, đặc điểm, nội dung và các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện của pháp luật về chuyền nhượng quyền SDĐ

- Phân tích thực trạng pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ và đánh giá thực tiền thi hành pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai

- Đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyền nhượng quyền SDD và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai hiện nay

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

4.1 Đối trợng nghiên cứu của luận văn

- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận về chuyên nhượng quyên sử dụng đất và pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ

- Thực tiễn thi hành pháp luật chuyên nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tính Lao Cai giai đoạn 2016 -2020

4.2 Phạm vi nghiên cứu của luận văn

- Không gian nghiên cứu đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lao Cai

- Về thời gian nghiên cứu: Các SỐ liệu, dữ liệu được sử dụng trong luận văn

là giai đoạn 2016-2020

Š Phương pháp nghiên cứu của luận văn

- Luận văn sử dụng phương pháp duy vật lịch sử và phương pháp duy vật biện chứng, kết hợp với các phương pháp cụ thê như phương pháp phân tích, so sánh, tông hợp, quy nạp, diễn dịch được sử dụng đề thực hiện giải quyết những vấn

đề lý luận về chuyển nhượng quyền SDĐ và pháp luật về chuyền nhượng quyền SDD dat tại Chương 1

- Luan van str dung phuong phap phan tich, tong hop, dién dich, quy nap, thông kê Đó là các phương pháp chủ đạo được sử dụng trong quá trình phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật về chuyền nhượng quyền SDĐ và thực trạng thực thi pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ trên dia bàn huyện Văn Bàn, tinh Lao Cai

- Các phương pháp phân tích, tống hợp, quy nạp, diễn dịch cũng được tác giả sử dụng để phân tích những định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyền nhượng quyền SDĐ trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai

6 Những đóng góp về khoa học của luận văn

- Luận văn đã xây dựng được khái niệm, đặc điểm, vai trò, xác định nội

dung cũng như các tiêu chí hoàn thiện pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ

- Luận văn đánh giá thực trạng pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ ở trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2016 - 2020

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ

và các biện pháp bảo đảm thi hành pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ trên địa

bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai

7 Kết cầu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gôm 3 chương, 8 tiết

Chương I

NHUNG VAN DE LY LUAN VE CHUYEN NHƯỢNG

QUYEN SU DUNG DAT VA PHAP LUAT VE CHUYEN NHUONG

QUYEN SU DUNG DAT

1.1 Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm quyên sử dụng đất

1.1.1.1 Khải niệm quyên sử dụng dat

Hiến pháp năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước

thông nhát quản lý Nhà nước công nhận và trao quyền SDĐ cho công dân dưới hình

thức cho thuê, thừa kế, thế chấp, chuyên đôi, chuyền nhượng quyền SDĐ Theo Luật

đất đai năm 2013, Nhà nước công nhận quyền SDĐ là việc Nhà nước trao quyền SDĐ cho người đang SDĐ ôn định mà không có nguồn góc được Nhà nước giao dat, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đói với thửa đất xác định (Điều 3)

Như vậy, với tư cách là chủ thê được nhân dân ủy quyền quản lý đất đai, Nhà nước trao cho cá nhân, công dân quyền SDĐ dưới hình thức cho thuê đất hay giao đất, công nhận quyền SDĐ Trên cơ sở đó, người SDĐ có quyền đầu tư trang thiết

bị, khoa học kỹ thuật, công sức đề khai thác các giá trị hoặc các lợi ích vật chất từ

đất đai nhăm thỏa mãn nhu cầu hợp pháp của mình Bên cạnh khai thác và hưởng lợi

những giá trị từ quyền SDĐ, người SDĐ còn sử dụng quyền của mình đề thực hiện các giao dịch như trao đôi, mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp Khi đó, quyền SDĐ được tách ra và độc lập với quyền sở hữu và trở thành quyền tài sản của người SDĐ Khi tách ra từ quyên sở hữu, quyền SDĐ độc lập, có giá trị và trở thành quyên tài sản Pháp luật bảo hộ quyền SDĐ và tài sản găn liền với đất hợp pháp của người SDĐ Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyên sở hữu nhà ở và tài

sản khác găn liền với đất cho người SDĐ khi có đủ điều kiện theo quy định của

pháp luật Quyền SDĐ có thê được hiểu theo hai góc độ:

Thứ nhất, dưới góc độ kinh tế, quyên SDĐ là quyên về tài sản

Khi người SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuế đất, công nhận quyền

SDĐ thì người SDĐ đất được thực hiện các quyên hoặc hưởng các quyền và các giá trị vất chất và tinh thần khi khai thác và SDĐ Quyền này của người SDĐ được pháp luật ghi nhận và bảo vệ trên thực tế Quyền SDĐ một khi được pháp luật ghi

nhận là quyền tài sản thì nó cũng là một quyền dân sự Người SDĐ được thực hiện các hành vi như kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh đất được Nhà nước giao,

sử dụng và khai tối đa lợi ích vật chất vốn có từ thửa đất Theo đó, người SDĐ có

các quyên như quyền chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền SDĐ Những quyền năng này được thực hiện trong quá trình người SDĐ khai thác quyền SDĐ

Thứ hai, dưới góc độ pháp lý, quyên SDĐ là “quyên” mà pháp luật bảo vệ, ghỉ nhận người SDĐ được hưởng những lợi ích từ việc khai thác, SDĐ)

Người SDĐ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấy Đất đai là tư liệu sản xuất nên người SDĐ

thực hiện các hành vi khai thác từ đất đai và pháp luật cho phép họ được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, hưởng các lợi ích do công trình của Nhà

nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp Chính sách của Nhà nước là tạo điều kiện thuận lợi cho người SDĐ, khuyến khích hoạt động khai hoang, cải tạo đất

đai nên người SDĐ được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bố

đất nông nghiệp Bên cạnh đó, người SDĐ được Nhà nước bảo hộ khi người khác

xâm phạm quyên, lợi ích hợp pháp về đất đai của họ Người SDĐ được bồi thường khi Nhà nước thu hôi đất theo quy định của pháp luật Người SDĐ có quyên khiếu

nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền SDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Từ những phân tích trên, có thê hiêu quyên SDĐ là những quyên năng của người SDĐ, được pháp luật ghỉ nhận và bảo vệ và bảo đảm thực hiện trong quá trình khai thác và SDĐ

1.1.1.2 Đặc điểm quyên sử dụng đất

Như đã phân tích ở trên, dưới góc độ pháp lý, quyền SDĐ là những giá trị

mà người SDĐ được hưởng lợi từ việc khai thác những lợi ích từ việc khai thác,

SDĐ Như vậy, quyền SDĐ có những đặc điêm như sau:

Thứ nhất, quyên SDĐ là quyên về tài sản

Theo pháp luật dân sự, đất đai là một trong những bất động sản chủ yếu Vì vậy quyên sử dụng đất đai là một dạng tài sản Quyền tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 là “quyên trị giá được băng tiền, bao gồm quyền tài sản đối

với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền SDĐ và các quyên tài sản khác” (Điều

115) Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “Tài sản bao gồm bắt động sản và động sản Bất động sản và động sản có thê là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” Đất đai là bất động sản và là đối tượng trong các quan hệ, giao dịch kinh tế, dân

sự liên quan đến tài sản như chuyên doi, chuyén nhugng, cho thuê, thừa kế, thé

chấp Khi người SDĐ thực hiện các quyền liên quan đên quyên SDĐ như là một loại

quyền tài sản thì Nhà nước với tư cách là chủ thê quản lý có vai trò điều tiết nền kinh

tế tạo môi trường chính sách thuận lợi cho người SDĐ khai thác và nâng cao lợi

nhuận thông qua cơ chế thị trường Người SDĐ thực hiện các quyền năng từ quyền

SDĐ được Nhà nước là đại diện cho pháp luật và được pháp luật bảo vệ

Thứ hai, quyên SDĐ là một trong ba quyên phải sinh trên cơ sở quyên sở hữu đái đai

Một tài sản, đối với người sở hữu, theo pháp luật dân sự phát sinh ba quyền: quyên chiêm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Đất đai là một lại tài sản nên chủ sở hữu cũng có đủ ba quyên nói trên Trong đó, quyền SDĐ là một trong ba quyền năng của người sở hữu đất đai (toàn dân) Như vậy, quyền sử dụng tài sản nói chung và đất đai nói riêng thuộc về người sử dụng tài sản Người không phải là chủ thê tài sản chỉ có quyền khai thác và chỉ khi nào người sở hữu cho phép hoặc ủy quyền thì mới được quyền sử dụng Đối với đất đai, nhiều quốc gia trên thế giới quy

định đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên quyền sử dụng đất đai găn liền với quyền sở

hữu đất đai Quyên sử dụng và quyền sở hữu đất đai gắn liên với nhau Trong quá trình khai thác và sử dụng đất đai người sở hữu đất đai có quyền định đoạt số phận

pháp lý của mảnh đất mà họ sở hữu Ở Việt Nam Hiến pháp năm 2013 quy định

“dat dai, tai nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biên, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53) Là đối tượng thuộc sở hữu toàn dân nhưng pháp luật quy định các tô chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ Nhà nước giao cho các tô chức và cá nhân quyền SDĐ, họ trở thành chủ thê sử dụng đất đai chứ không phải là chủ sở hữu đất đai Như vậy, quyền SDĐ là quyền phái sinh, phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu đất đai

Thứ ba, quyên SDĐ có tính độc lập tương đối với chủ sở hữu dat dai

Quyên SDĐ là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai nhưng quyền SDĐ

có tính độc lập tương đối vì nó là quyên tài sản Theo đó, người SDĐ được chủ

động, linh hoạt trong quá trình khai thác và SDĐ Người SDĐ cũng chủ động và độc lập thê hiện ý chí của mình trong các giao dịch dân sự, kinh tế về dat dai Tuy nhiên, việc thực hiện các quyên năng của người SDĐ không phải tùy tiện, vô pháp luật mà phải phù hợp với lợi ích của Nhà nước, không trái quy định của pháp luật

Đồng thời Nhà nước cũng luôn thê hiện vai trò là quyền đại diện của mình đề kiểm

soát, chỉ phối các giao dịch về quyền SDĐ của người SDĐ

1.1.1.3 Khái niệm và đặc điểm chuyên nhượng quyên sử dụng dat

Khái niệm chuyên nhượng quyền SDĐ thường được sử dụng trong chế độ sở

hữu toàn dân về đất đai hoặc thửa đất đó thuộc đối tượng sở hữu toàn dân về đất

đai Ở nước ta thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên khái niệm chuyền

nhượng quyên SDĐ găn với quyền của chủ sở hữu đất đai là toàn dân Quyền sở

hữu đất đai của toàn dân có trước, quyền SDD duge giao cho các tô chức, cá nhân

Trên cơ sở đó người SDĐ có quyền chuyền nhượng quyền SDĐ theo quy định của pháp luật Bên cạnh việc ghi nhận, Nhà nước cũng đóng vai trò là người quản lý

việc thực hiện hành vi chuyên nhượng quyền SDĐ giữa các bên trong giao dịch

Cụ thé, việc chuyên nhượng quyền SDĐ giữa các chủ thế phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ do Nhà

nước quy định

Như vậy, chuyên nhượng quyền SDĐ là việc địch chuyển quyên SDĐ từ người có quyên SDP hợp pháp sang cho người nhận chuyên nhượng quyên SDĐ

Pháp luật quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, điều kiện chuyên nhượng quyên SDD

Theo đó, bên chuyển nhượng quyên SDĐ có nghĩa vụ giao dat va quyén SDP cho người nhận chuyên nhượng Người chuyển nhượng và người nhận chuyên nhượng SDĐ phải thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí cho Nhà nước theo quy định của pháp luật

Khi người SDĐ không có nhu cầu SDĐ, theo quy định của pháp luật họ có quyên chuyên quyền SDĐ của mình cho người khác đê nhận những giá trị vật chất tương ứng với giá trị quyền SDĐ của họ Thực hiện quan hệ chuyên nhượng SDĐ

sẽ châm dứt quyền SDĐ của người chuyên nhượng và phát sinh quan hệ pháp lý mới giữa người nhận chuyên nhượng SDĐ với Nhà nước Xét về bản chất, quan hệ chuyên nhượng SDĐ là một (1) trong tám (8) hình thức chuyền quyền SDĐ nhưng

nó là hình thức chuyên quyền SDĐ đây đủ và trọn vẹn Hình thức chuyên nhượng

SDĐ có những đặc điểm sau đây:

- Người chuyên nhượng và người nhận chuyền nhượng SDĐ tự do thực hiện

quyên năng của mình nhưng trong khuôn khô pháp luật cho phép Khi chuyển nhượng SDĐ sẽ chấm dứt quyên SDĐ của người SDĐ nên người chuyên nhượng phải đủ các điều kiện chung và điều kiện cụ thê về chuyên nhượng SDĐ Bên cạnh

đó, vì người nhận chuyên nhượng SDĐ sẽ phát sinh quan hệ pháp lý mới đầy đủ với Nhà nước nên pháp luật cũng quy định những điều kiện cụ thê cho người nhận

chuyên nhượng SDĐ

- Nhà nước quy định các điều kiện cụ thê đối với những loại đất khác nhau tùy thuộc vào tầm quan trọng của chúng Ví dụ, đối với đất nông nghiệp và đất lâm

nghiệp thì pháp luật quy định các điều kiện chuyên nhượng chặt chẽ hơn so với các loại đất khác vì đất lâm nghiệp và nông nghiệp có vị trí vai trò quan trọng đối với

Nhà nước và xã hội Đó là tư liệu sản xuất tạo ra của cải cho xã hội

- Người chuyên nhượng và người nhận chuyên nhượng SDĐ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính bắt buộc đối với Nhà nước Không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thê tham gia chuyên nhượng cũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyên nhượng và người nhận chuyên nhượng phải có thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cụ thê là thuế thu nhập từ chuyên nhượng quyền SDĐ và các khoản lệ phí liên quan trực tiếp khi thực hiện thủ tục chuyên nhượng Việc bắt buộc chủ thê tham gia thực hiện chuyên nhượng quyền

SDD phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này đảm bảo việc điều tiết thu nhập đối với

người chuyên nhượng quyền SDĐ, đồng thời cũng đảm bảo hài hòa lợi ích của chủ

thê SDĐ với lợi ích chung của Nhà nước

1.2 Khái niệm chuyển quyên sử dụng đất và phân loại chuyển quyên sử dụng đất 1.1.2.1 Khái niệm chuyển quyên sử dụng đất

Chuyển quyền SDĐ là hành vi tự điều chỉnh quyền SDD cua chu thé sir dung dat dé xác lập nên quyên SDĐ cho chủ thê mới mà không nhất thiết phải thực hiện thủ tục thu hồi đất của người này đề giao cho người khác sử dụng Nói cách khác, Nhà nước cho phép người SDĐ hợp pháp được định đoạt quyền SDĐ của mình trong phạm vi, khuôn khô của pháp luật Quyền chuyên quyền SDĐ của người SDĐ

được ghi nhận từ Luật Đất đai năm 1993, người SDĐ hợp pháp có quyền được

chuyên quyền SDĐ theo quy định của pháp luật Đây là quyền cơ bản và quan trọng của người SDĐ được pháp luật ghi nhận bên cạnh quyền trực tiếp khai thác và thu

lợi nhuận từ việc sử dụng đất Sự ghi nhận này thê hiện sự quan tâm đặc biệt của

Nhà nước trong điều kiện đất đai ngày nay được trị giá bằng tiền hoặc các giá trị vật chất tương đương Với tư cách là người SDĐ hợp pháp, bên cạnh việc đương nhiên được trực tiếp khai thác sử dụng đất, hưởng thành quả lao động, lợi ích từ đất và các quyên khác quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013, họ còn có quyền chuyên quyền SDĐ của mình cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng Việc chuyên

quyền SDĐ này không làm mất đi hay gây ảnh hưởng đến chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai, bởi vì đối tượng chuyên dịch trên thị thường chỉ là quyền SDĐ, dù cho

chủ thể sử dụng đất là ai, Nhà nước vẫn có quyền quản lý và định đoạt nó Trong hoạt động chuyên quyên SDĐ, Nhà nước chỉ đóng vai trò người quản lý, chứng nhận, cho phép việc thực hiện quyền chuyên quyền SDĐ cũng như việc nhận chuyên quyền SDĐ khi các quan hệ đó tuân theo điều kiện, trình tự thủ tục do pháp

luật quy định; đồng thời, Nhà nước cũng đóng vai trò là người giải quyết tranh chấp

phát sinh hoặc xử lý những vi phạm trong quá trình người SDĐ chuyên quyên SDĐ Như vậy, việc chuyên quyền SDĐ về bản chất là thiết lập quyền SDĐ hợp pháp cho người SDĐ mới thông qua việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp đối

với hành vi tự điều chỉnh đất đai của người SDĐ Chuyên quyền SDĐ là một khái

niệm mà nội dung của nó phụ thuộc vào pháp luật thực định Ngoài 05 quyền như

quy định tại Luật Đất đai năm1993, người SDĐ còn có quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ Đến nay, Nhà nước đã ghi nhận cho người SDĐ có 08

quyền năng bao gồm: chuyên đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa ké, tặng cho quyền SDĐ; thé chap, gop von bang quyén SDD

1.1.2.2 Phân loại chuyển quyên sử dụng dat

Từ 08 quyên năng cụ thê của quyền chuyên quyên SDĐ nêu trên, có thể phân chia chuyên quyên SDĐ thành hai loại: chuyên quyền SDĐ đây đủ và chuyên quyền SDĐ không đây đủ Việc phân chia như vậy có thê được căn cứ vào các cơ sở khoa

học thực tiễn như sau:

Thứ nhất, băng hành vi chuyền đôi, chuyên nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

SDĐ, chủ thê sử dụng đất hợp pháp đã thực hiện chuyền địch quyền SDĐ của mình

sang cho người khác Việc chuyên dịch này chấm dứt hoàn toàn quyền SDĐ của người chuyền dịch, đồng thời làm phát sinh quyền SDĐ cho người nhận chuyên dịch Nói cách khác, chủ thẻ chuyên quyền SDĐ không còn quyền SDĐ cũng như

quyền lợi, nghĩa vụ đối với điện tích đất được chuyên dịch và bên nhận chuyên

quyên SDĐ sẽ có đầy đủ quyên định đoạt đối với diện tích đất được chuyền dịch

Thứ hai, trong quan hệ cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, quyên SDĐ chỉ được chuyên giao cho người khác trong một khoảng thời gian nhất định Trong trường hợp này, bên thuê, bên thuê lại chỉ được thực hiện quyên sử dụng trong phạm vi, mức độ đã thỏa thuận với bên cho thuê, bên cho thuê lại Về mặt pháp lý,

hết thời hạn thuê, thuê lại, bên thuê, bên thuê lại phải trao trả lại quyền SDĐ cho

bên cho thuê, bên cho thuê lại Hơn nữa, trong thời hạn thuê, thuê lại, họ không có

quyên chuyên đổi, chuyên nhượng, cho thuê, đề lại thừa kế quyền SDD hay thé

chấp, góp vốn băng giá trị quyền SDĐ

Trong quan hệ thế chấp quyền SDĐ, người SDD đã đặt quan hệ của mình

trong sự kiểm soát của bên nhận thé chấp đề đảm bảo thực hiện hợp đồng vay mượn

tài sản giữa hai bên Trong trường hợp này, bên thé chap không được thực hiện các quyền năng của người SDĐ đầy đủ như chuyển đổi, chuyên nhượng quyền SDĐ Trong khi đó, bên nhận thế chap cũng không có đầy đủ các quyền năng pháp lý của

người SDĐ ngoài việc có quyền phát mại quyền SDĐ này khi bên thế chấp không

thực hiện hoặc không có khả năng thực nghĩa vụ trong hợp đồng

Trong quan hệ góp vốn băng giá trị quyền SDĐ, đối với góp vốn băng quyền

SDD mà hình thành pháp nhân mới thì đây là chuyển quyền SDĐ trọn vẹn, đầy đủ

Nếu góp vốn không hình thành pháp nhân mới, bên có quyền SDĐ góp vốn chỉ định

giá giá trị của quyền SDĐ đề xác định tỷ lệ % vốn góp nhăm chia lợi nhuận hoặc phân tán rủi ro, quyền SDĐ vẫn thuộc về bên góp vốn thì đây là hình thức chuyên

quyền SDĐ không đây đủ, không trọn vẹn Từ những cơ sở khoa học được phân

tích ở trên, dù việc cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hay góp von bang giá trị quyền

SDĐ không hình thành pháp nhân mới có làm xuất hiện sự chuyên dịch về quyên SDĐ nhưng về bản chất không làm mất đi quyền SDĐ của người SDĐ ban dau Vi vậy, có thể xác định những hành vi nêu trên chỉ là hành vi chuyên quyền SDĐ không đây đủ Những quyền năng còn lại bao gồm: chuyên đôi, chuyên nhượng,

tặng cho, thừa kế quyền SDĐ và góp vốn băng giá trị quyền SDĐ hình thành pháp

nhân mới là chuyền quyền SDĐ đây đủ Trong đó, chuyên nhượng quyền SDĐ là đạng chuyên quyền đây đủ cơ bản, phô biến nhất nhưng cũng phức tạp nhất

Như vậy, chuyên nhượng quyền SDĐ là một trong 8 quyền năng của quyền chuyên quyền SDĐ và thuộc nhóm chuyền quyền SDĐ đây đủ và trọn vẹn Việc

xác lập quyên này sẽ làm phát sinh một quan hệ pháp lý mới cho một chủ thể mới

(chủ thê nhận chuyên nhượng) với Nhà nước, đồng thời làm chấm dứt quyền SDĐ của chủ thê chuyền nhượng

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái niệm chuyên nhượng sử dụng dat

Khái niệm chuyền nhượng quyền SDĐ thường được sử dụng trong chế độ sở

hữu toàn dân về đất đai hoặc thửa đất đó thuộc đối tượng sở hữu toàn dân về đất

đai Ở nước ta thực hiện chế độ sở hữu toàn dân vẻ đất đai nên khái niệm chuyền nhượng quyền SDĐ gắn với quyền của chủ sở hữu đất đai là toàn dân Quyên sở hữu đất đai của toàn dân có trước, quyền SDĐ được giao cho các tô chức, cá nhân Trên cơ sở đó người SDĐ có quyền chuyền nhượng quyền SDĐ theo quy định của pháp luật Bên cạnh việc ghi nhận, Nhà nước cũng đóng vai trò là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyên nhượng quyền SDĐ giữa các bên trong giao dịch

Cụ thê, việc chuyên nhượng quyên SDĐ giữa các chủ thế phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyên và nghĩa vụ do Nhà nước quy định

Như vậy, chuyên nhượng quyên SDĐ là việc địch chuyển quyên SDĐ từ người có quyên SDĐ hợp pháp sang cho người nhận chuyển nhượng quyên SDĐ

Pháp luật quy định cụ thé vé trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển nhuong quyên SDD

Theo đó, bên chuyển nhượng quyên SDĐ có nghĩa vụ giao đất và quyên SDĐ cho người nhận chuyển nhượng Người chuyển nhượng và người nhận chuyên nhượng

$DD phải thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí cho Nhà nước theo quy định của pháp luật

Khi người SDĐ không có nhu cầu SDĐ, theo quy định của pháp luật họ có

quyền chuyền quyền SDĐ của mình cho người khác để nhận những giá trị vật chat

tương ứng với giá trị quyền SDĐ của họ Thực hiện quan hệ chuyền nhượng SDĐ

sẽ chám dứt quyền SDĐ của người chuyên nhượng và phát sinh quan hệ pháp lý mới giữa người nhận chuyên nhượng SDĐ với Nhà nước

1.1.3.2 Đặc điểm chuyên nhượng sử dụng đất

Xét về bản chất, quan hệ chuyên nhượng SDĐ là một (1) trong tám (8) hình thức chuyên quyền SDĐ nhưng nó là hình thức chuyên quyền SDĐ đây đủ và trọn vẹn Hình thức chuyên nhượng SDĐ có những đặc điểm sau đây:

- Người chuyên nhượng và người nhận chuyên nhượng SDĐ tự do thực hiện quyền năng của mình nhưng trong khuôn khô pháp luật cho phép Khi chuyên nhượng SDĐ sẽ chấm dứt quyền SDĐ của người SDĐ nên người chuyên nhượng phải đủ các điều kiện chung và điều kiện cụ thê về chuyên nhượng SDĐ Bên cạnh

đó, vì người nhận chuyên nhượng SDĐ sẽ phát sinh quan hệ pháp lý mới đầy đủ với Nhà nước nên pháp luật cũng quy định những điều kiện cụ thể cho người nhận chuyên nhượng SDĐ

- Nhà nước quy định các điều kiện cụ thể đối với những loại đất khác nhau tùy thuộc vào tầm quan trọng của chúng Ví dụ, đối với đất nông nghiệp và đất lâm

nghiệp thì pháp luật quy định các điều kiện chuyển nhượng chặt chẽ hơn so với các

loại đất khác vì đất lâm nghiệp và nông nghiệp có vị trí vai trò quan trọng đối với

Nhà nước và xã hội Đó là tư liệu sản xuất tạo ra của cải cho xã hội

- Người chuyền nhượng và người nhận chuyển nhượng SDĐ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính bắt buộc đối với Nhà nước Không chỉ quy định những điều kiện đôi với chủ thê tham gia chuyên nhượng cũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyên nhượng và người nhận chuyên nhượng phải có thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cụ thé là thuê thu nhập từ chuyên nhượng quyên SDĐ và các khoản lệ phí liên quan trực tiếp khi thực hiện thủ tục chuyên nhượng Việc bắt buộc chủ thê tham gia thực hiện chuyền nhượng quyền

SDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này đảm bảo việc điều tiết thu nhập đối với người chuyên nhượng quyền SDĐ, đồng thời cũng đảm bảo hài hòa lợi ích của chủ thê SDĐ với lợi ích chung của Nhà nước

1.2 Những vấn đề lý luận của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Cơ sở ra đời của pháp luật về chuyển nhượng quyên sử dụng đất

Trong điều kiện xây dựng Nhà nước pháp quyên xã hội chủ nghĩa, không thể không khăng định vai trò quan trọng của pháp luật đối với quản lý nhà nước, quản

lý xã hội Điều § Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Nhà nước được tô chức và hoạt động theo Hiến pháp và pháp luật, quản

lý xã hội bằng Hiến pháp và pháp luật, thực hiện nguyên tắc tập trung dân chủ”

Pháp luật còn là phương tiện phân định rõ phương thức lãnh đạo của Đảng và chức năng quản lý, điều hành của nhà nước Qua các giai đoạn lịch sử khác nhau, Đảng ta

có những chủ trương, chính sách khác nhau về đất đai trong đó có quyền SDĐ tuy nhiên nhất quán thực hiện chính sách sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước thông nhật quản lý dat dai Dat dai được giao cho cá nhân, hộ gia đình, tô chức và các chủ thê khác được sử dụng ôn định, lâu dài và đúng pháp luật Các chủ thể là các tổ chức, cá nhân trong nước hay nước ngoài chỉ là người được giao khai thác, sử dụng quyên

SDD và thực hiện các giao dịch về quyền SDĐ được Nhà nước cho phép Đường lỗi

đôi mới của Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) đã đánh dấu sự thay đôi tư duy

của Đảng ta về định hướng phát triên đất nước Theo đó, cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu bao cấp nhường chỗ cho một cơ chế mới đây năng động - kinh tế

hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa Pháp luật dat dai qua các thời kỳ đã thê chế hóa chính sách của Đảng thành những quy định pháp luật về

đất đai nói chung và quy định pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ Qua đó, Nhà nước đã quan tâm, chú trọng hơn tới việc chuyên dịch quyền SDĐ của những chủ thể yếu thé trong xã hội như hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, các hộ gia đình, cá nhân SDĐ Như vậy, pháp luật là phương tiện để Đảng “kiêm tra, kiểm nghiệm quan điểm, đường lối của mình trong thực tiễn” [20, tr.51]

Pháp luật là phương tiện hàng đầu xác định địa vị pháp lý bình đăng giữa các

chủ thê tham gia quan hệ kinh tế; tạo lập các “khung pháp lý” để các chủ thể quản

lý nhà nước dựa vào các chuân mực pháp lý đề điều khiên hoạt động sản xuất, kinh

doanh Thông qua các quy định pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ nhà nước tạo ra môi trường thuận lợi, tin cậy và chính thức cho các chủ thê tham gia hoạt

động sản xuất, kinh doanh thực hiện có hiệu quả Pháp luật là phương tiện làm cho

các quan hệ kinh tế trở thành quan hệ pháp luật Khi đó, pháp luật xác định rõ các chủ thê tham gia quan hệ chuyền nhượng SDĐ, quyền và nghĩa vụ cũng như khách thê mà các bên tham gia hoạt động kinh tế Pháp luật kinh tế nói chung, các quy định pháp luật về chuyên nhượng SDĐ là phương tiện củng cô và bảo vệ những

nguyên tắc vôn có của nên kinh tế thị trường, bảo đảm tôn trọng sự cạnh tranh, cạnh

tranh lành mạnh Đồng thời, pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ còn là phương tiện bảo vệ lợi ích kinh tế tốt nhật cho các bên tham gia hoạt động kinh tế trong trường hợp xảy ra tranh chấp kinh tế, vi phạm hợp đông kinh té

Đối với Nhà nước, pháp luật là cơ sở pháp lý tô chức và hoạt động của chính minh, là sự ghi nhận về mặt pháp lý trách nhiệm của nhà nước đổi với xã hội và cá

nhân, công dân, là phương tiện quản lý có hiệu lực đối với mọi mặt đời sống xã hội

Pháp luật là phương tiện chứa đựng trong nó sự kết hợp giữa thuyết phục và cưỡng chế, giữa tập trung và dân chủ, giữa năng động, sáng tạo với kỷ cương, kỷ luật Do

đó, khi thực hiện các chức năng của mình, nhà nước không thê không sử dụng phương tiện pháp luật Thông qua pháp luật “Nhà nước thực hiện vai trò tô chức và quản lý nền kinh tế, Nhà nước đề ra kế hoạch và các chính sách phát triển kinh tế, xác định cơ câu, thành phan phát triển kinh tế của nên kinh tế quốc dân” [15, tr.306]

Pháp luật về chuyên nhượng SDĐ là công cụ để Nhà nước khuyến khích, thu

hút đầu tư như: đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao

có nhu cầu chuyên nhượng quyền SDD hoặc dự án đầu tư Với chính sách Nhà

nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân SDĐ ồn định, lâu dài và được chuyền

quyền SDĐ theo quy định của pháp luật Pháp luật về chuyên nhượng SDĐ tạo lập

hành lang pháp lý ôn định, tăng cường minh bạch, công khai hóa thông tin nhằm hỗ

trợ thị trường quyên SDĐ Pháp luật ghi nhận và công nhận quyền SDĐ là hàng hóa, là tài sản có giá trị được phép lưu thông trên thị trường Do đó, thông qua pháp

luật và bằng pháp luật, Nhà nước thực hiện quyên kiêm soát và điều chỉnh đối với quyền SDĐ và các giao dịch có liên quan bảo đảm sự ôn định xã hội, bảo đảm

quyên, lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tô chức

Chính vì vậy, việc Nhà nước điều chỉnh quan hệ chuyên nhượng quyền SDĐ

là một yêu cầu tất yêu trong việc định hướng sự phát triển kinh tế quốc gia cũng như tạo ra hành lang pháp lý chặt chẽ, một thị trường đầu tư, kinh doanh lành mạnh đảm bảo hài hòa lợi ích cá nhân với lợi ích Nhà nước Từ những yêu cầu trên, Nhà

nước đã thực hiện sự quản lý của mình với tư cách là chủ sở hữu đại diện đôi với

dat dai thông qua pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyên nhượng quyền SDĐ trong các vấn đề sau: Chủ thê của chuyên nhượng, nội dung của quan hệ chuyên nhượng, hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyên nhượng, trình tự thủ tục và thâm quyền thực hiện chuyên nhượng quyền SDĐ

1.2.2 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyên sử dụng đất Pháp luật là quy tắc xử sự chung, bắt buộc do nhà nước ban hành đề điều chỉnh các quan hệ xã hội theo ý chí, nguyện vọng của nhà nước và xã hội Giáo

trình lý luận về nhà nước và pháp luật trường Đại học Luật Hà Nội định nghĩa:

“pháp luật là hệ thống quy tắc xử sự chung, do nhà nước ban hành và đảm bảo thực

hiện, thể hiện ý chí của nhà nước, là công cụ điều chỉnh các quan hệ xã hội vì sự tồn

tại và phát triển của cả xã hội, đồng thời vì lợi ích, mục đích của giai cấp thống trị" (15, tr.35] Hiến pháp năm 2013 quy định Nhà nước được tô chức và hoạt động theo Hiến pháp và pháp luật, quản lý xã hội bằng Hiến pháp và pháp luật, thực hiện nguyên tắc tập trung dân chủ Pháp luật được xem là một trong những phương thức hiệu quả đề thực hiện chức năng quản lý nhà nước Hệ thống pháp luật được chia

thành những bộ phận cấu thành khác nhau đê điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội,

có sự tác động qua lại với nhau, đảm bảo cho các quan hệ này tôn tại, phát trién hợp quy luật

Chuyên nhượng quyền SDĐ gắn liền với điều kiện phát triển của kinh tế thị

trường và các quan hệ hàng hóa tiền tệ Nhà nước có thừa nhận hay không thừa

nhận thì trên thực tế các quan hệ này vẫn diễn ra Chuyên nhượng quyền SDĐ là quan hệ chuyên quyền SDĐ cơ bản, phô biến nhất Với việc thực hiện chủ trương

đôi mới nền kinh tế dat nước theo cơ chế trị trường định hướng XHCN, các quan hệ

kinh tế - xã hội phát triển ngày càng nhanh chóng trong đó có quan hệ, giao dịch liên quan đến chuyên nhượng SDĐ Nhu cầu chuyền nhượng quyền SDĐ từ chủ thê nay sang chủ thê khác xuất hiện như một nhu cầu tất yêu khách quan Thông qua quan hệ chuyên nhượng quyền SDĐ, rất nhiều những quy luật của kinh tế được thê hiện như: Quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh, Chính vì vậy,

đòi hỏi phải có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước đối với loại giao dịch này không chỉ với tư cách là một chu thé quản lý nền kinh tế - xã hội mà quan trọng hơn Nhà nước phải giữ vai trò là chủ thê sở hữu đối với toàn bộ đất đai trong cả nước

Trong bối cảnh Việt Nam đang mở cửa hội nhập chào đón các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư kinh doanh ở Việt Nam, nhu cầu dịch chuyền quyền SDĐ không chỉ thu hẹp trong khu vực nông thôn hay phạm vi chủ thê nhỏ hẹp như hộ gia đình,

cá nhân mà còn sẽ phát triển mạnh mẽ, lan rộng ra các khu vực thành thị với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó đặc biệt có sự tham gia của các tô chức, cá nhân nước ngoài Bên cạnh đó, quan hệ chuyên nhượng quyên SDĐ không chỉ diễn ra đối với loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rừng, đất ở mà sẽ bao

gồm nhiều loại đất khác nhau như đất đô thị, đất chuyên dùng

Nhà nước là chủ thê quan trọng trong nên kinh tế quốc dan, Nha nước thực

hiện chức năng quản lý và điều tiết của Nhà nước đổi với loại giao dịch này không chỉ với tư cách là một chủ thé quản lý nền kinh tế - xã hội mà quan trọng hơn Nhà nước phải giữ vai trò là chủ thê sở hữu đối với toàn bộ đất đai trong cả nước Do

vậy, Nhà nước điều chỉnh quan hệ chuyên nhượng quyền SDĐ là một yêu cầu tat yếu, khách quan trong việc định hướng sự phát triển kinh tế quốc gia cũng như tạo

ra hành lang pháp lý chặt chẽ, một thị trường đâu tư, kinh doanh lành mạnh đảm bảo hài hòa lợi ích cá nhân với lợi ích Nhà nước Từ những yêu cầu trên, Nhà nước

đã thực hiện sự quản lý của mình với tư cách là chủ sở hữu đại diện đôi với đât đai

thông qua pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyên nhượng quyền SDĐ trong các vấn

đề sau: Chủ thể của chuyên nhượng, nội dung của quan hệ chuyên nhượng, hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyên nhượng, trình tự thủ tục và thâm quyền thực

hiện chuyên nhượng quyền SDĐ

Từ những phân tích trên, có thê hiéu pháp luật về chuyển nhượng quyên SDĐ

là tông thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành, có mối liên hệ chặt chẽ, thông nhất điêu chỉnh mối quan hệ xã hội về chuyển nhượng SDĐ từ người có quyên SDĐ hợp pháp sang chủ thể khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định; theo đó, người có quyên SDĐ (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, chuyển giao quyên SDĐ cho người nhận chuyển nhượng: đông thời, người chuyển nhượng và người nhận chuyên nhượng quyên SDĐ phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật Khái niệm trên day cho thay pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ có các

đặc điểm sau đây:

Một là, về mặt nội dung, pháp luật về chuyên nhượng SDĐ là một bộ phận

của pháp luật về đất đai, là bộ phận cầu thành nên hệ thống pháp luật Việt Nam

Các quy phạm pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ có mối liên hệ chặt chẽ,

thong nhat, cùng hướng đến điều chỉnh, thiết lập trật tự xã hội trong quan hệ về

chuyên nhượng SDĐ đối với các chủ thê có liên quan Nội dung của pháp luật về chuyên nhượng SDĐ có các nhóm quy phạm về nguyên tắc chuyên nhượng SDĐ, chủ thê, đối tượng, điều kiện chuyền nhượng SDĐ cũng như các thỏa thuận trong

các giao dịch về chuyên nhượng SDĐ Pháp luật cũng quy định vẻ hình thức, trình

tự, thủ tục của các giao dịch chuyền nhượng SDĐ

Hai là, về hình thức, pháp luật về chuyên nhượng SDĐ được biểu hiện dưới

đạng văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thâm quyền ban hành dưới những hình thức nhất định và theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định Văn bản quy phạm pháp luật là văn bản do cơ quan nhà nước có thâm quyên ban hành

theo thủ tục, trình tự, hình thức luật định, trong đó có các quy tắc XỬ Sự chung, được

nhà nước bảo đảm thực hiện đề điều chỉnh các quan hệ xã hội Văn bản quy phạm pháp luật là do cơ quan nhà nước có thâm quyền ban hành khác nhau theo trình tự,

thủ tục, hình thức nhất định Vì vậy, nó có tên gọi khác nhau và có hiệu lực pháp ly

cao thấp khác nhau Nội dung của văn bản quy phạm pháp luật chứa đựng các quy phạm pháp luật Đặc điểm này phân biệt giữa văn bản quy phạm pháp luật với văn bản áp dụng pháp luật và các văn bản quản lý nhà nước khác.Văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực về thời gian, không gian và đối tượng áp dụng

Ba là, pháp luật nói chung, pháp luật về chuyên nhượng quyền SDD 1a yéu

tô thuộc kiến trúc thượng tang xã hội Pháp luật trước hết được ra đời trên cơ sở hạ tầng và được quy định bởi cơ sở hạ tầng Trong mối quan hệ này, các điều kiện kinh

tế không chỉ là nguyên nhân trực tiếp quy định sự ra đời của pháp luật, mà còn

quyết định toàn bộ nội dung và sự phát triển của nó Cơ cấu kinh tế, hệ thống kinh

tế quyết định cơ cấu của hệ thống pháp luật C Mác đã viết: "Trong thời đại nào

cũng thé, chính là vua chúa phải phục tùng những điều kiện kinh tế, chứ không bao giờ vua chúa lại ra lệnh cho những điều kiện kinh tế được Chăng qua, chế độ pháp

luật về chính trị, cũng như về dân sự chỉ là cái việc nói lên, ghi chép lại quyên lực

của những quan hệ kinh tế" [3 tr.93-94] Như vậy, tính chất của các quan hệ kinh tế,

cơ chế kinh tế quyết định tính chất của các quan hệ pháp luật, mức độ và phương

pháp điều chỉnh pháp luật Các tô chức và thiết chế pháp lý chịu ảnh hưởng quyết định từ chế độ kinh tế Mặc dù đời từ các điều kiện và tiền đề kinh tê nhưng pháp

luật không phản ánh một cách thụ động các quan hệ kinh tế, mà còn có tính độc lập tương đối và tác động trở lại đối với các quan hệ kinh tế

1.2.3 Nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyên sử dụng đất

Có thê hiểu pháp luật về chuyên nhượng quyền SDD là nhóm quy phạm

pháp luật điều chỉnh sự chuyên dịch quyền SDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang

người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định,

theo đó, người có quyền SDĐ (bên chuyên nhượng) có nghĩa vụ chuyên giao đất, quyền SDĐ cho người nhận chuyên nhượng: người chuyên nhượng và người nhận chuyên nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy

định của pháp luật Nội dung của pháp luật bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật

có quan hệ chặt chẽ, thống nhất, điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội tương ứng có cùng tính chất Theo đó, nội dung điều chỉnh của pháp luật về chuyên nhượng quyên SDĐ bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sau đây:

- Nhóm quy phạm pháp luật về các nguyên tắc chuyến nhượng quyên SDĐ

,

= V39

Khái niệm “nguyên tắc”, trong Tiếng Việt, được hiểu là những tư tưởng,

quan điểm định hướng chủ đạo, chi phối, ảnh hưởng đến một hoạt động cụ thê nào

đó của một hoặc một nhóm chủ thê Từ điển Tiếng Việt diễn giải “nguyên tắc” được hiểu là: “điều cơ bản định ra, nhất thiết phải tuân theo trong một việc làm” [52,

tr.672], hoặc theo Từ điển Tiếng Việt Thông dụng, khái niệm nguyên tắc được hiểu

là “những quy định, phép tắc, tiêu chuẩn làm cơ sở, làm chỗ dựa đề xem xét, làm việc” [54 tr.733] Như vậy, nguyên tắc, được hiểu theo nghĩa chung nhất là những

quy tắc, chuân mực định hướng, chi phối, chỉ đạo đối với hoạt động của các chủ thê

trong xã hội

Các giao dịch về chuyên quyên SDĐ, về bản chất là các giao dịch thuộc quan

hệ dân sự, do đó, các bên thực hiện quan hệ này tuân theo các nguyên tắc như

nguyên tắc tự do ý chí, tự do hợp đồng, bình đăng và tôn trọng quyên, lợi ích chính

đáng của các bên Bên cạnh đó, đê đảm bảo phù hợp với tinh chất, đặc điểm của

mỗi loại giao dịch chuyên nhượng như: chuyền nhượng mà đối tượng là hộ gia

đình, cá nhân hay tô chức, chủ thê trong nước hay chủ thể có yếu tô nước ngoài,

loại quyền SDĐ chuyên nhượng là sử dụng cho mục đích nông nghiệp, hay phi nông nghiệp, trong khu kinh tế hay khu chế xuất, khu công nghệ cao Pháp luật đất đai điều chỉnh trực tiếp các quan hệ về quyền SDĐ quy định những nguyên tắc

chung, cũng như các nguyên tắc đặc thù đối với mỗi loại giao dịch cho phù hợp

Cùng với đó, chuyên nhượng quyền SDĐ còn liên quan đến sự chuyên dịch của các

tài sản là nhà ở, vật kiến trúc và các công trình khác trên đất Do vậy, Luật Nhà ở,

Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định về nguyên tắc buộc các chủ thê khi thực hiện giao dịch quyền SDD gan liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất

phải tuân theo Đặc biệt là đối với những giao dịch về nhà ở hình thành trong tương

lai, chuyên nhượng một phan hoặc toàn bộ dự án đầu tư trong kinh doanh BĐS

Như vậy, xuất phát từ bản chất của của các nguyên tắc trong các quan hệ dân sự, pháp luật về chuyên nhượng SDĐ ghi nhận các nguyên tắc tự do ký kết hợp đồng chuyên nhượng SDĐ, nguyên tắc bình đăng giữa các bên, nguyên tắc bảo đảm quyên, lợi ích hợp pháp của các bên Bên cạnh đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý nên pháp luật về chuyên nhượng SDĐ ghi nhận nguyên tắc về chuyên nhượng SDĐ phải tuân theo như nguyên tắc khác như khai

thác, SDĐ hợp lý, thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước

- Nhóm quy phạm pháp luật về chủ thể chuyển nhượng quyên SDĐ

Quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật về chuyên nhượng quyền

SDĐ có những yếu tô câu thành cơ bản là chủ thể của quan hệ, khách thê và nội

dung Chủ thê của quan hệ pháp luật là các cá nhân, tô chức có những điều kiện do pháp luật quy định và tham gia quan hệ pháp luật Đề bảo vệ lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của mỗi cá nhân, tô chức “Nha nước quy định rõ bằng quy phạm pháp luật những tô chức, cá nhân nào được phép tham gia vào quan hệ pháp luật và những điều kiện cần phải có đẻ tham gia với tư cách là chủ thể quan hệ pháp luật” [15, tr.379] Theo dé, dé đáp ứng các điều kiện của pháp luật và được tham gia vào quan hệ pháp luật thì chủ thể phải đáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi

Pháp luật chủ thê tham gia quan hệ chuyên nhượng quyền SDĐ bao gồm tô chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và doanh nghiệp có vồn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Các chủ thê phải thỏa mãn những điều kiện

về năng lực chủ thể Đôi với cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dan su dé tham gia các giao dịch về chuyên nhượng quyền SDĐ Trong trường hợp chủ thẻ là tổ chức tham gia quan hệ chuyên nhượng quyền SDĐ thì tổ chức đó phải có người đại

diện theo pháp luật hoặc được ủy quyên đẻ thực hiện giao dịch dân sự Pháp luật

quy định mỗi loại chủ thê SDĐ khác nhau, với những mục đích SDĐ khác nhau thì phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng khác nhau

- Nhóm quy phạm pháp luật về đổi tượng chuyển nhượng quyên SDĐ

Trong pháp luật dân sự, đối tượng chuyên nhượng của quan hệ pháp luật là

khách thê Khách thể của một quan hệ pháp luật là những lợi ích vật chất và tinh

thần hoặc các lợi ích xã hội khác mà các bên tham gia quan hệ hướng tới Theo đó,

khách thé của quan hệ pháp luật về chuyên nhượng SDĐ là những lợi ich vat chat được kết tỉnh, chứa đựng bên trong diện tích đất của thửa đất chuyên nhượng và

những quyên, lợi ích hợp pháp của những tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo quy

định của pháp luật Tất nhiên, không phải quyền SDĐ đất nào cũng trở thành đối

tượng của quan hệ pháp luật về chuyên nhượng SDĐ mà chỉ những loại đất nhất

định được phép chuyên nhượng quyền SDĐ

Việc xác định nguồn gốc xác lập quyền SDĐ của đất đai hoặc cơ sở phát sinh làm quyền SDĐ và luôn gắn với chủ thê SDĐ là yếu tố quan trọng xác định quyền SDĐ của mỗi thửa đất có được thừa nhận là đối tượng của quan hệ pháp luật

về chuyên nhượng SDĐ hay không Ví dụ, pháp luật quy định đối với các loại đất

sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng sẽ không là đôi tượng của giao dịch chuyên nhượng Đề trở thành đối tượng của các quan hệ

pháp luật về chuyên nhượng SDĐ, quyền SDĐ phải bảo đảm tính hợp pháp, không

có tranh chấp và không thuộc đối tượng thuộc diện nhà nước kê biên dé thực hiện các nghĩa vụ dân sự và tài sản khác

Pháp luật quy định về điều kiện chung và điều kiện cụ thể cho mỗi loại đất

khi chúng được coi là đối tượng của những giao dịch chuyên quyền SDĐ Khi thực

hiện giao dịch chuyên nhượng quyền SDĐ, các chủ thê phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc đã thực hiện quyền SDĐ như trả tiền như giao đất có thu tiền, thu

đất có thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc được Nhà nước công nhận quyên SDĐ có thu tiền Nếu quyền SDĐ không đáp ứng các yêu cầu và điều kiện

thì hợp đồng chuyền nhượng quyền SDD thị cơ quan có thâm quyền tuyên là giao

địch vô hiệu

- Nhóm quy phạm pháp luật về hợp đông chuyển nhượng quyên SDĐ

Về bản chất, các giao dịch chuyên nhượng SDĐ là giao dịch dân sự, thuộc

loại giao dịch quyên tài sản Do vậy, pháp luật về chuyên nhượng SDĐ quy định những thỏa thuận cơ bản của giao dịch chuyên nhượng quyền SDĐ như:

+ Đối tượng của hợp đồng chuyên nhượng quyền SDĐ,

+ Số lượng, chất lượng,

+ Giá, phương thức thanh toán hợp đồng chuyên nhượng quyền SDĐ,

+ Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng chuyên nhượng quyền SDĐ,

+ Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện hợp đồng chuyên nhượng quyền SDĐ, + Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng chuyên nhượng quyền SDĐ,

+ Phương thức giải quyết tranh chấp chuyên nhượng quyền SDĐ

Khi các bên khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng chuyền nhượng quyền SDĐ, đề đảm bảo hợp đồng tuân thủ đầy đủ và đúng các quy định của pháp luật các bên phải thực hiện nội dung các thỏa thuận trên đây theo quy định của pháp luật đân sự Ngoài ra, hợp đồng chuyên nhượng quyền SDĐ là giao dịch do pháp

luật đất đai điều chỉnh nên một số thỏa thuận cụ thê phải tuân theo quy định của

pháp luật về chuyền nhượng SDĐ cụ thê là các quy định của Luật đất đai năm 2013

và các văn bản hướng dẫn, các văn bản có liên quan về hợp đồng chuyên nhượng

quyền SDĐ Trong trường hợp chuyên quyền SDĐ mà đối tượng đất liên quan đến

hoạt động kinh doanh bất động sản thì các thỏa thuận trong hợp đồng chuyên nhượng quyền SDĐ phải tuân theo các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản

- Nhóm quy phạm pháp luật về hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyền nhượng quyên SDĐ

Trong pháp luật dân sự, các giao dịch dân sự có thê được thực hiện băng hình thức văn bản hoặc bằng những hình thức khác như lời nói, các quy tắc tập quán địa phương mà không trái với xã hội và pháp luật Tuy nhiên, giao dịch chuyên nhượng SDĐ liên quan đến đối tượng chuyền nhượng có giá trị lớn và ảnh hưởng không chỉ ảnh hưởng đến các bên tham gia quan hệ pháp luật đó mà còn ảnh hưởng

đến các chủ thé khác, đến xã hội và Nhà nước Do vậy, pháp luật quy định hình thức

của giao dịch chuyên nhượng quyền SDĐ phải được thực hiện bằng hợp đồng văn bản tuân theo những nguyên tắc chung của hợp đồng và những nguyên tắc cụ thê của hợp đồng chuyên nhượng quyền SDĐ Những quy định về hình thức hợp đồng bằng văn bản của giao dịch dân sự về chuyên nhượng quyền SDĐ được ghi nhận

trong Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản

pháp luật có liên quan

Mặt khác, đề hợp đồng phát sinh hiệu lực, là cơ sở để ràng buộc trách nhiệm

của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng trước Nhà nước, trước mỗi bên và

của bên thứ ba nêu có và cũng là cơ sở đề giải quyết khi có tranh chấp, bất đồng xảy

ra, Bộ luật Dân sự và Luật Dat đai hiện hành đều thống nhất quy định hợp đồng

chuyên nhượng quyền SDĐ phải được công chứng và đăng ký tại cơ quan nhà nước

có thâm quyền mới phát sinh hiệu lực Bên cạnh đó, đề bảo đảm quyền, lợi ích hợp

pháp của các bên tham gia quan hệ pháp luật, pháp luật còn có những quy định cụ thê về hợp đồng chuyên nhượng quyên SDĐ

- Nhóm quy phạm pháp luật VỀ trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch

chuyển nhượng quyên SDĐ

Trong quan hệ về chuyên nhượng quyền SDĐ, các bên tham gia quan hệ

phải tiền hành những công việc theo trình tự, thủ tục, thời gian và địa điểm nhất

định để bảo vệ quyền lợi cho các bên giúp; đồng thời, Nhà nước kiểm soát chặt chẽ

các giao dịch và sự biến động của các quan hệ đất đai trên thị trường Qua việc thực

hiện trình tự, thủ tục này Nhà nước yêu cầu và kiểm soát các bên thực hiện các nghĩa vụ về tài chính và các nghĩa vụ khác Quy định về trình tự, thủ tục thực hiện

giao dịch chuyên nhượng quyền SDĐ còn giúp cho cơ quan nhà nước có thâm

quyên cập nhận, chỉnh lý thông tin và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính Thông

qua đó, giúp Nhà nước theo déi năm chắc tình hình đất đai

Quan trọng hơn, thông qua quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ và việc tô chức thực hiện quy định này trên thực tế sẽ giúp cơ quan nhà nước có thâm quyên kiêm tra, sàng lọc hô sơ giao dịch đê xác định trường hợp nào

đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Theo đó, Nhà nước mới tiếp nhận

hồ sơ và thực hiện các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thê xác lập và thực hiện giao dịch

về chuyên nhượng quyên SDĐ Ngược lại, nếu trong quan hệ giao dịch về chuyển

nhượng quyên SDĐ mà hồ sơ không đầy đủ, không đáp ứng các điều kiện về chủ

thê, về đối tượng không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ thì cơ quan nhà nước có thâm quyên có quyên từ chói tiếp nhận hồ sơ

và không cho phép thực hiện giao dịch đó

L2.4 Khái niệm và phân loại các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện của pháp luật và bảo đảm thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyên sử dụng đất

1.2.4.1 Khai niém tiéu chi hoan thiện pháp luật

Muốn xây dựng và hoàn thiện được hệ thông pháp luật có chất lượng, bảo đảm yêu cầu, mục tiêu, hiệu quả của hoạt động điều chỉnh pháp luật, đáp ứng yêu

cầu hội nhập cần phải xây dựng được các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện pháp luật Có thê hiệu, tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện của pháp luật là những dâu hiệu, chuẩn mực, thước đo hay là “những tính chất, những dâu hiệu làm căn cứ để

tiên hành hoàn thiện pháp luật” [18, tr.62] Tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện của pháp luật đóng vai trò như là công cụ để đánh giá chất lượng của hệ thống pháp

luật, xác định mức độ hoàn thiện của hệ thong pháp luật Từ đó liên hệ với điều kiện

và hoàn cảnh thực tế trong mỗi giai đoạn cụ thể, xem xét một cách khách quan va

rút ra những kết luận, làm sáng rõ những ưu điểm và nhược điểm của hệ thống pháp

luật [25] Việc xây dựng các tiêu chí đó phải căn cứ vào bản chất, vai trò, mục đích

điều chỉnh của pháp luật đối với các quan hệ xã hội

Khi đánh giá thực trạng pháp luật trong lĩnh vực này cần phải bảo đảm tính thống nhất trong đánh giá các nhóm quy phạm, bao gồm các nhóm quy phạm pháp

luật nguyên tắc chuyên nhượng SDĐ, chủ thê, đối tượng, điều kiện chuyên nhượng

SDĐ cũng như các thỏa thuận trong các giao dịch về chuyên nhượng SDĐ và được

xem xét đánh giá trong một tông thê thống nhất, không tách rời từng tiêu chí; đồng

thời, đánh giá cả nội dung điều chỉnh của pháp luật lần hình thức thê hiện của quy phạm pháp luật đó là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) Chăng

hạn, đánh giá nhóm quy phạm pháp luật xác định chủ thê tham gia quan hệ chuyền nhượng quyên SDĐ phải đánh giá những quy phạm pháp luật quy định về quyên,

nghĩa vụ của chủ thé da day đủ, thuận tiện, đơn giản cho các chu thê thực hiện

quyền của của mình chưa? có thống nhất, đồng bộ và phù hợp với các nhóm quy phạm khác không? Về mặt hình thức, quy phạm pháp luật đó được thê hiện dưới

hình thức đạo luật hay văn bản dưới luật

Từ những tiêu chí chung của hoàn thiện hệ thông pháp luật, với cách tiếp cận khái niệm pháp luật về chuyền nhượng quyền SDĐ và đề tài luận văn nghiên

cứu từ thực tiễn của một địa phương nên bên cạnh những tiêu chí về hoàn thiện

pháp luật trong lĩnh vực này cần chú ý đến các tiêu chí về tô chức thực hiện pháp

luật Do đó, có thê chia các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện pháp luật về chuyền

nhượng quyền SDĐ thành hai nhóm tiêu chí: Nhóm tiêu chí về hoàn thiện pháp luật

và nhóm tiêu chí bảo đảm thi hành pháp luật

1.2.4.2 Phan loai các các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện của pháp luật và

bảo đảm thì hành pháp luật vê chuyên nhượng quyên sử dụng đất

Thứ nhát, nhóm các tiêu chí về đánh giá mức độ hoàn thiện của pháp luật về chuyên nhượng SDĐ:

- Pháp luật về chuyển nhượng quyên SDĐ phải bảo đảm phù hợp với thực tế

và có tính ồn định tương đối

Pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ là một bộ phận của hệ thông pháp luật, là yếu tố thuộc kiến trúc thượng tầng, phản ánh cơ sở hạ tầng; do vậy, pháp

luật đó phải phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội, không thê “cao hơn”

hay “thấp hơn” trình độ phát triên kinh tế Về van dé nay, trong tác phâm “Sự khôn cùng của triết học”, viết năm 1847, khi phê phán quan điểm duy tâm của Pơruđông, C.Mác cho răng: “ trong bất cứ thời đại nào cũng vậy, chính là vua chúa phải

phục tùng những điều kiện kinh tế, chứ không phải bao giờ vua chúa ra lệnh cho những điều kiện kinh tế được Chăng qua chế độ chính trị cũng như dân sự chỉ làm

cái việc nói lên, ghi chép lại quyền lực của những quan hệ kinh tế mà thôi” [3, tr.93- 94] Hệ thống pháp luật về chuyền nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với chích sách

phát triên kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng của Dang va Nha nước trong điều

kiện xây dựng nên kinh tế thị trường, định hướng XHCN Pháp luật về chuyên

nhượng quyền SDĐ phải được xây dựng phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của các điều ước và thông lệ quốc tế, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm của các nước khác trên thé giới Pháp luật về chuyền nhượng quyền SDĐ là những quy tắc xử sự,

điều chỉnh quan hệ chuyên nhượng quyền SDĐ, hướng đến trật tự pháp luật do đó

mà pháp luật phải có tính ôn định tương đối

- Pháp luật về chuyển nhượng quyên SDĐ phải bảo đảm tính toàn điện

Tính toàn diện của hệ thống được thê hiện ở hai cấp độ Một là, ở cấp độ bao

quát, pháp luật trong lĩnh vực này phải có đầy đủ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội tương ứng với từng lĩnh vực hoạt động quản lý hành chính Hai là, ở cấp độ cụ thê, pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ phải có đầy

đủ các quy định điều chỉnh quan hệ xã hội cụ thé phat sinh trong hoạt động chuyền

nhượng quyền SDĐ Tính toàn diện của hệ thong phap luat về chuyền nhượng

quyên SDĐ “còn thê hiện ở việc ban hành đầy đủ các văn bản quy định chỉ tiết các văn bản luật, quy định pháp luật trong những trường hợp cần có sự quy định chỉ tiết,

để khi văn bản pháp luật có hiệu lực thì nó cũng đã có đủ các điều kiện để có thể được tô chức thực hiện ngay trên thực te” [25] Day la tiéu chuan co ban thé hién

mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật, cũng là một trong những tiêu chí quan trong dé đánh giá mức độ hoàn thiện của pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ

- Pháp luật về chuyển nhượng quyên SDĐ phải bảo đảm tính thống nhất

Pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ không mâu thuẫn, chồng chéo,

không triệt tiêu lần nhau, bảo đảm sự liên kết chặt chẽ, không tồn tại độc lập, riêng biệt

mà được đặt trong một chinh thể, có sự ràng buộc với nhau và thông nhất với các nhóm

quy phạm pháp luật về dân sự, kinh tế, đất đai và các nhóm quy phạm pháp luật có liên

quan trong toàn bộ hệ thống pháp luật nói chung Các quy định pháp luật về nguyên

tắc, chủ thê, thỏa thuận hợp đồng chuyền nhượng quyên SDĐ, hình thức và hiệu lực

hợp đông, trình tự, thủ tục thực hiện hợp đồng chuyên nhượng quyên SDĐ không mâu thuẫn với nhau và không chồng chéo với các quy định pháp luật có liên quan Việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ phải tuân theo

đúng trình tự, thủ tục luật định, bảo đảm nguyên tắc pháp chế, trách cục bộ, địa

phương, lợi ích nhóm, ngành

- Pháp luật về chuyển nhượng quyên SDĐ phải bảo đảm tính đông bộ

Pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ gồm nhiều bộ phận, nhiều chế định

pháp luật khác nhau nhưng chúng có liên quan, thống nhất với nhau và được đặt trong tông thê của hệ thông pháp luật nói chung Do vậy, yêu cầu của tính đồng bộ trong pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ là trên cơ sở sự đầy đủ của hệ thống pháp

luật, hệ thống pháp luật này phải bảo đảm sự ăn khớp, nhất quán giữa các quy phạm

pháp luật, loại bỏ sự chồng chéo trong hệ thống, tức là phải có sự thông nhất giữa các quy phạm, giữa các chế định pháp luật, tạo ra lôgic và nhất quán trong điều chỉnh pháp luật Sự đồng bộ của pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ còn phải bảo đảm bởi sự đồng bộ giữa các văn bản pháp luật có liên quan đến pháp luật về dân sự, pháp

luật kinh tế, pháp luật kinh doanh bất động sản, phù hợp và đồng bộ với hệ thống

pháp luật nói chung

- Pháp luật về chuyền nhượng quyên SDĐ phải bảo đảm tính mình bạch và khả khi

Tính minh bạch của pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ thể hiện ở sự công

khai, chính xác, có mục đích rõ ràng đề thực hiện chức năng điều chỉnh pháp luật Bên

cạnh đó, các quy phạm pháp luật lĩnh vực này phải xác định cụ thể, rõ ràng quyền và

nghĩa vụ của chủ thê, các điều kiện của chủ thê khi tham gia quan hệ pháp luật cũng

như trình tự, thủ tục, và các nghĩa vụ pháp lý của các bên đối với Nhà nước Các quy định pháp luật phải phù hợp và phải bảo đảm dễ thực thi trong cuộc sống Các văn bản pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ khi được cơ quan có thâm quyền ban hành cần được công bó rộng rãi, phô biến trên các phương tiện truyền thông, trên báo chí, qua công tác tuyên truyên, phô biến, giáo dục pháp luật Pháp luật về chuyên nhượng

quyền SDĐ phải dễ hiều, dễ thực hiện

- Pháp luật về chuyền nhượng quyên SDĐ phải bảo đảm kỹ thuật lập pháp

hiện đại

Pháp luật về chuyên nhượng quyền SDĐ được thể băng các VBQPPL Đây là

hình thức pháp luật tiền bộ nhất, thê hiện tập trung ý chí của nhân dân, được Quốc hội