Tình hình nghiên cứu
Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là đề tài không còn quá xa lạ và đã được nhiều tác giả nghiên cứu, đề xuất kiến nghị cho cơ quan lập pháp nhằm đưa ra một hệ thống pháp luật hoàn thiện hơn, phù hợp với thị trường ngày càng năng động của đất nước Song song với các đề tài nghiên cứu về Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản được xem là đề tài cần đào sâu nghiên cứu, vì còn nhiều vấn đề cần khai thác thêm Hiện nay, việc nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được đề cập tại rất nhiều công trình nghiên cứu khác nhau dưới dạng sách, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, khóa luận cử nhân hay các bài viết tạp chí chuyên ngành Để phục vụ cho công trình nghiên cứu, nhóm tác giả đã tìm hiểu và lựa chọn một số công trình nghiên cứu được giới thiệu sơ lược như sau:
Các nghiên cứu đã phân tích, đánh giá và đề xuất kiến nghị trong quá trình hoàn thành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, làm rõ các bất cập, hạn chế của pháp luật về lĩnh vực này Nhờ đó, chúng góp phần xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản trong giai đoạn trước Đây là tiền đề cho việc ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và hàng loạt văn bản pháp luật khác như Luật Đầu tư năm 2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP và Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung) đang có hiệu lực và xuất hiện nhiều góc nhìn khác nhau trong các công trình nghiên cứu giai đoạn này, có thể kể đến như:
Sách Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất động sản (hiện hành) (sửa đổi, bổ sung 2020) của tác giả Nguyễn Quang Tuyến (2019) do Nhà xuất bản Chính trị quốc gia
Sự thật phát hành Công trình đã đưa ra một bức tranh tổng quát nhưng không thiếu những bình luận chuyên sâu về hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay Ngoài ra, công trình còn đề cập vấn đề quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành Tại Chương 2 của công trình đã phân tích về hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản Vấn đề này là một trong những vấn đề chính yếu cần khai thác của đề tài Tuy nhiên, các bình luận, phân tích về điều kiện, thủ tục, quyền và nghĩa vụ các bên chuyển nhượng dự án bất động sản trong công trình này còn khá mờ nhạt
Sách Pháp Luật Kinh doanh bất động sản của tác giả Lưu Quốc Thái (2018) do Nhà xuất bản Lao động phát hành Trong nội dung quyển sách, tác giả đã hệ thống toàn bộ quy định pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản gồm: những vấn đề chung về kinh doanh bất động sản, quy định chung về kinh doanh hàng hóa bất động sản, quy định riêng đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, quy định riêng đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản, nghĩa vụ tài chính của chủ thể kinh doanh bất động sản, các biện pháp đảm bảo sự lành mạnh cho thị trường bất động sản Tại đây, vấn đề về chuyển nhượng dự án bất động sản được tác giả viết trong Chương 2 quy định chung về kinh doanh hàng hóa bất động sản Tuy nhiên, công trình chỉ mang tính khái quát lại hệ thống quy định và những vấn đề liên quan mà chưa đi sâu phân tích cụ thể về các điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Luận văn thạc sĩ “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản” của tác giả Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương năm 2017 tại Trường Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh Công trình này đã nghiên cứu sâu sắc các quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP, qua đó công trình đã khái quát được các vấn đề lý luận cơ bản nền tảng, cũng như phân tích rất chi tiết những vấn đề pháp lý Trong luận văn, tác giả có lồng ghép và phân tích được một số vụ việc thực tiễn thi hành pháp luật và đưa ra một số đề xuất hoàn thiện quy định luật có giá trị Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã được sửa đổi bổ sung bởi Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP được thay thế bởi Nghị định 02/2022/NĐ-CP nên công trình có phần chưa phù hợp với luật hiện hành nhưng giá trị về lý luận của tác giả vẫn được giữ nguyên
Gần đây nhất là Luận án tiến sĩ “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản” của tác giả Đỗ Xuân Trọng năm 2022 tại Trường Đại học Luật Hà Nội và Luận văn thạc sĩ “Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản” của tác giả Nguyễn Tấn Phi Hùng năm 2022 tại Trường Đại học Luật Thành phố
Hai công trình nghiên cứu khoa học về luật kinh doanh bất động sản từ các cơ sở đào tạo hàng đầu Việt Nam đã tổng hợp những văn bản pháp luật mới nhất, bao gồm Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2020, Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP Các nghiên cứu này trình bày lý luận cơ bản, phân tích các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, bao gồm nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục, hồ sơ, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, đồng thời dẫn chứng thực tế thực thi và đề xuất những biện pháp hoàn thiện quy định pháp luật Mặc dù một số vấn đề vẫn chưa được nghiên cứu toàn diện, chẳng hạn như thẩm quyền và thủ tục, nhưng các công trình này đã tạo cơ sở để nhóm tác giả tiếp tục khai thác các khía cạnh sâu hơn.
Tác giả Đỗ Xuân Trọng có thể được biết đến là chuyên gia nghiên cứu pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung và chuyển nhượng dự án bất động sản nói riêng Tác giả đã có nhiều bài viết đóng góp giá trị Ví dụ như bài viết “Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản những bất cập từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014” đăng trên Tạp chí Công thương số 73 năm 2019 Bài viết được phát hành ở giai đoạn trước dịch Covid 19, lúc này, thị trường bất động sản đang rất sôi động nhưng khi áp dụng pháp luật vào thực tiễn các giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản bấy giờ lại bộc lộ rõ những bất cập Qua thực tiễn nghiên cứu của mình, tác giả đã làm rõ quy định pháp luật bất động sản lúc bấy giờ, chỉ ra những bất cập đang tồn tại và đưa ra phương hướng giải quyết Thậm chí trong bài viết tác giả cũng đã so sánh đối chiếu với lại pháp luật Mỹ và pháp luật Ấn Độ Từ đó cho thấy vấn đề bảo vệ khách hàng, bên thứ ba khi chuyển nhượng dự án bất động sản ở Việt Nam còn chưa chặt chẽ
Tác giả Võ Trung Tín và tác giả Trương Văn Quyền có bài viết "Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản" đăng trên Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số
03 + 04 (427 + 428), Kỳ 1 + 2 vào tháng 2/2021, tại tr.86-95 Qua bài viết, hai tác giả đã phân tích khái quát các quy định về nguyên tắc, điều kiện, trình tự thủ tục,… theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Bài viết được ra đời sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã trải qua 5 năm có hiệu lực thi hành áp dụng vào thực tiễn Tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tiễn thì Luật Kinh doanh bất động sản bấy giờ bộc lộ nhiều bất cập, trong suốt quá trình này bằng sự nghiên cứu, áp dụng pháp luật vào thực tiễn, hai tác giả đã phát hiện ra những bất cập là chưa có sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan, chưa có khái niệm rạch ròi giữa chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, vấn đề liên quan tới bên thứ ba khi chuyển nhượng dự án bất động sản Bài viết đã có phần gợi mở giá trị, đặc biệt lúc này là Nghị định 02/2022/NĐ-CP đang được soạn dự thảo Sau đó, Nghị định 02/2022/NĐ-CP ra đời đã có bước hoàn thiện khái niệm của chuyển nhượng toàn bộ, một phần dự án kinh doanh bất động sản
Bài viết với nhan đề “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản” đăng trên Tạp chí khoa học pháp lý, số 2 năm 2014, tại tr.35-41 của tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh Bài viết được ra đời khi Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ban hành, được đưa ra lấy ý kiến Do đó, bài viết tập trung nghiên cứu, có sự so sánh đánh giá giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và dự thảo mới về những vấn đề: thuật ngữ “chuyển nhượng dự án”; yêu cầu đối với chủ đầu tư chuyển nhượng dự án; về điều kiện chuyển nhượng dự án và điều kiện đối với chủ đầu tư nhận dự án; hồ sơ và trình tự thủ tục chuyển nhượng Qua đó, nhóm tác giả nhận thấy những ý kiến nghị của tác giả đã có sự đóng góp thiết thực do Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Bài viết "Về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản" trên Tạp chí Luật sư Việt Nam số 6 năm 2021 nêu bật các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành còn hạn chế, thể hiện qua điều kiện khắt khe trong chuyển nhượng và vướng mắc liên quan đến bên thứ ba Tác giả đã chỉ ra những bất cập này và đề xuất các kiến nghị khắc phục nhằm hoàn thiện hơn khuôn khổ pháp lý về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Bài viết với nhan đề "Vai trò của pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản" đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 02 vào năm 2017, tại tr 10-14, của hai tác giả Phan Thông Anh và Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương Bài viết tập trung nghiên cứu vai trò của pháp luật trong việc chuyển nhượng và xác định việc này là rất quan trọng Vai trò thứ nhất là đảm bảo việc chuyển nhượng dự án bất động sản đúng trật tự, không làm phá vỡ thị trường bất động sản Vai trò thứ hai là kích thích xây dựng sản xuất, bình ổn thị trường nhà ở, tránh thất thoát ngân sách nhà nước Vai trò thứ ba là đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng Vai trò thứ tư là ngăn chặn hành vi tham nhũng tiêu cực Bài viết rất có giá trị giúp nhóm tác giả nhận thức đúng các nhóm vai trò của pháp luật đối với việc chuyển nhượng dự án bất động sản, để hoàn thành phần lý luận của mình
Từ việc tham khảo những công trình nghiên cứu nêu trên, nhóm tác giả đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài như sau:
Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Công trình nghiên cứu tập trung làm rõ lý luận về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam Từ đó, xây dựng hệ thống quan điểm khoa học về vấn đề nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng và chỉ ra hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành Qua đó, đề xuất giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả chất lượng, rút ngắn thời gian chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản, bám sát thực tiễn thực thi.
Về lý thuyết, cần khái quát đầu tư kinh doanh bất động sản và dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, cơ sở, ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án Nghiên cứu toàn diện hệ thống pháp luật Việt Nam và mở rộng tìm hiểu pháp luật của các quốc gia khác về vấn đề này.
Thứ hai, đánh giá thực trạng quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Chỉ ra các bất cập gây khó khăn cho hoạt động chuyển nhượng về khái niệm, nguyên tắc, điều kiện, quy trình thủ tục, cấp thẩm quyền, thiếu rõ ràng trong quyền và nghĩa vụ các bên tham gia, bên liên quan trong vấn đề này (nhất là bên khách hàng),… So sánh với các bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung để nêu ra các điểm đã được dự thảo hoàn thiện hoặc chưa
Thứ ba, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Đặc biệt là nghiên cứu những điểm mới trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung, đưa ra các kiến nghị hoàn thiện dự thảo.
Phạm vi, đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản như :
Phạm vi nghiên cứu đề tài:
Về nội dung: tập trung vào Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành; liên kết với pháp luật khác có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Đấu Thầu, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở,… và đặc biệt là Luật Đầu tư, đây là luật gốc của pháp luật kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, kết hợp nghiên cứu và tham khảo tài liệu nước ngoài (Trung Quốc, Hoa Kỳ, Ấn Độ và Pháp), nhóm tác giả dẫn chứng những vụ việc thực tiễn để lồng ghép vào các nội dung Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một vấn đề khá phức tạp, hiện quy định pháp luật vẫn còn nhiều bất cập, có sự đan xen, chồng chéo giữa các luật Trong nội dung công trình nghiên cứu, nhóm tác giả tập trung phân tích về lý luận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch này Nêu các vấn đề pháp lý: khái niệm, nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; thẩm quyền chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, hồ sơ thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; hợp đồng, quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản; bảo vệ quyền lợi khách hàng và bên thứ ba Từ đó tập trung chỉ ra những điểm bất cập, nêu phương hướng hoàn thiện, kiến nghị, góp ý trong dự thảo
Về thời gian: nghiên cứu từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2015) hướng dẫn bởi Nghị định 76/2015/NĐ-CP; Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đầu tư 2020, Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (lấy ý kiến ngày 31/8/2022, ngày 05/4/2023, ngày 27/7/2023).
Phương pháp nghiên cứu
Ở đề tài này, nhóm tác giả đã vận dụng rất nhiều các phương pháp nghiên cứu phù hợp với từng nội dung, cụ thể như sau:
Phương pháp liệt kê nhằm nêu ra các điểm không còn phù hợp hay bất hợp lý ở cơ sở lý luận khi áp dụng vào thực tiễn Kết hợp với phương pháp phân tích nhằm đưa ra các ý kiến, đề xuất cho việc sửa đổi, bổ sung Đây là phương pháp phổ biến nhất được sử dụng xuyên suốt cả công trình;
Phương pháp so sánh nhằm phân tích sự khác biệt giữa hệ thống pháp luật Việt Nam với pháp luật nước ngoài, từ đó tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm hợp lý để bổ sung, hoàn thiện pháp luật Phương pháp này được nhóm tác giả vận dụng trong việc chỉ ra sự thay đổi giữa luật cũ (Luật Kinh doanh bất động sản 2006) với luật hiện hành; so sánh giữa pháp luật Việt Nam với pháp luật của Hoa kỳ, Trung Quốc, Ấn độ (Mục 2.1, mục 2.2 Chương 2 phần về nguyên tắc, điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản);
Phương pháp tổng hợp để thu thập những thành quả từ các công trình nghiên cứu của các tác giả trước, nhận thấy những bất cập khi nghiên cứu thực tiễn áp dụng các điều luật nhằm kết hợp việc nghiên cứu và tổng kết những thành tựu thực tiễn đạt được cũng như những kiến nghị thay đổi liên quan để rút ra những điều thiết yếu cho công trình nói riêng và pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam nói chung.
Bố cục công trình nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm có hai chương như sau:
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Khái niệm, đặc điểm đầu tư kinh doanh bất động sản
Về mặt lịch sử, pháp luật của nhiều quốc gia được hình thành và phát triển dưới tác động của bối cảnh lịch sử dân tộc, tập quán, các cuộc chiến tranh và mở rộng thuộc địa Đằng sau tiếng vó ngựa và tiếng đại bác là sự áp đặt các quy tắc pháp lý Nhiều hệ thống pháp luật đã ra đời trên cơ sở các tập quán và tục lệ của cư dân tồn tại lâu đời trên các lãnh thổ của họ Có thể kể đến các hệ thống pháp luật lớn hiện nay của các nước như Anh, Đức, Ý, Tây Ban Nha…
Văn bản pháp luật nhiều nước trên thế giới về bất động sản đều thống nhất định nghĩa "bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất đai" Tuy nhiên, có sự khác biệt trong từng hệ thống pháp luật về quan niệm phân loại bất động sản Cụ thể, mỗi quốc gia có định nghĩa khác nhau về tài sản nào "gắn liền" với đất đai và được coi là bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự Pháp, bất động sản là tài sản cố định, không thể di chuyển hay chuyển giao mà không làm thay đổi bản chất của nó Pháp luật Pháp phân loại bất động sản thành 03 loại dựa trên bản chất, mục đích sử dụng và đối tượng gắn liền với tài sản.
(1) Bất động sản được phân loại dựa trên bản chất tự nhiên là đất đai và các công trình xây dựng; các cối xay chạy bằng gió hay bằng nước, đặt cố định trên cột và là một bộ phận của công trình xây dựng
(2) Bất động sản được phân loại dựa vào mục đích sử dụng những tài sản về mặt bản chất có thể di dời được nhưng gắn liền với bất động sản phục vụ vào các mục đích sử dụng đặc biệt như động vật mà người chủ sở hữu ruộng đất giao cho người thuê đất canh tác hoặc người lĩnh canh với thỏa thuận là để dùng vào việc canh tác, cho dù có định giá hay không; các đường ống dùng để dẫn nước trong một ngôi nhà hay một công trình,…
(3) Bất động sản được phân loại dựa vào đối tượng gắn liền với tài sản là những tài sản thuộc về chủ sở hữu bất động sản và được dành cho việc sử dụng và các dịch vụ của tài sản đó chẳng hạn như công cụ, thiết bị, cây trồng,… 1
Theo pháp luật Ấn Độ, các định nghĩa về bất động sản được quy định trong General Clauses Act, 1897 Cụ thể, thuật ngữ “Bất động sản bao gồm đất đai, lợi tức phát sinh từ trái đất và những thứ gắn liền với đất hoặc gắn chặt vĩnh viễn với bất cứ thứ gì gắn liền với trái đất” 2 Đồng thời, theo quy định của Transfer of Property Act,
1882 (Đạo luật Chuyển nhượng Tài sản, 1882), theo đó đã cung cấp rõ ràng cho cụm từ
“gắn liền với trái đất” được sử dụng trong General Clauses Act 1897 gồm:
“ (a) bén rễ trên đất, như trong trường hợp cây cối và cây bụi;
(b) ngâm mình trong lòng đất, như trong trường hợp tường hoặc tòa nhà; hoặc
1 Chapter I, Title I, Book II, “French Civil Code (Bộ luật Dân sự Pháp 1804)”, [https://www.napoleon- series.org/research/government/code/book2/c_title01.html#chapter1] (truy cập ngày 23/4/2023)
2 “The Transfer of Property Act 1882 (Đạo luật chuyển nhượng tài sản 1882)”, [https://www.ma- law.org.pk/pdflaw/Property-Law-Transfer-of-Property-Act-1872.pdf] (truy cập ngày 28/4/2023)
(c) gắn liền với những gì được nhúng vào để hưởng thụ lợi ích vĩnh viễn của những gì mà nó được gắn vào” 3
Sự kết hợp của hai định nghĩa này dẫn đến định nghĩa toàn diện nhất của pháp luật Ấn Độ về thuật ngữ “Bất động sản là tài sản bao gồm đất đai, lợi tức phát sinh từ đất đai , cũng như những thứ gắn liền với trái đất” Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự 1995, ở Việt Nam theo quy định tại Điều 450 Dân luật Bắc Kỳ (1931), Điều 459 Dân luật Trung Kỳ (1936) và Sắc luật Điền thổ năm 1925 đều chia tài sản làm hai loại: động sản và bất động sản Theo pháp luật thời kỳ này thì bất động sản được phân loại 4 :
(1) Dựa vào tính chất gồm điền địa, nhà cửa (trừ những nhà có thể tháo ra, lắp lại mà không hư hại nhiều); tường vây xung quanh, hàng lũy, hàng rào, ao hồ, hào rãnh, sông đào,…
(2) Dựa vào công dụng là những động sản mà người chủ đặt trong nhà, trên đất của mình một cách vĩnh viễn hay tạm thời, để trang trí, để khai thác để mưu lợi ích (Điều
4 Sắc lệnh Điền thổ năm 1925)
(3) Dựa vào đối tượng: theo quy định tại Điều 5 Sắc lệnh Điền thổ năm 1925 thì những vật quyền thuộc về bất động sản như quyền sở hữu, quyền dụng ích, quyền dùng và quyền ở, quyền cho thuê dài hạn, quyền địa dịch, quyền cầm cố bất động sản, quyền để đương và quyền đi kiện đòi một bất động sản đều thuộc về vật quyền
Theo Bộ luật Dân sự năm 1995 có giải thích “Bất động sản là các tài sản không di dời được” và cũng liệt kê những tài sản nào được xem là bất động sản, cụ thể bao gồm: đất đai; nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định
Bộ luật Dân sự 2005 đã thay thế khái niệm "bất động sản" bằng cách cụ thể hóa các loại tài sản được coi là bất động sản tại Điều 174 Theo đó, bất động sản bao gồm: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất đai cùng các tài sản gắn liền với chúng, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản được quy định theo pháp luật.
Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định theo hướng giữ nguyên quy định tại Điều
174 Bộ luật Dân sự 2005, theo đó “Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”
3 “The General Clauses Act 1897”, [https://www.ma- law.org.pk/pdflaw/General%20Clauses%20Act%201897.pdf] (truy cập ngày 10/8/2023)
4 Đỗ Duyên, “Quy định pháp luật về động sản, bất động sản”, Legal Zone, [https://legalzone.vn/quy- dinh-phap-luat-ve-dong-san-bat-dong-san/] (truy cập ngày 10/8/2023)
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
“Dự án” trên thực tế có thể hiểu theo nhiều cách Thứ nhất, là một chuỗi các hoạt động liên kết được nhằm tạo ra một kết quả nhất định trong phạm vi ngân sách và thời gian xác định Thứ hai là tập hợp các thông tin chỉ rõ chủ dự án định làm gì, phải làm như thế nào và làm được cái gì 15 Có thể hiểu ngắn gọn là dự định làm một cái gì đó có chủ đích, có kế hoạch và trong một khoảng thời gian xác định
Hiện nay, trong tất cả văn bản pháp lý không định nghĩa khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Theo Luật Đầu tư 2020 định nghĩa dự án đầu tư là việc tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên một địa bàn cụ thể, sau một khoảng thời gian xác định 16 Có thể nhìn nhận ở những góc độ như sau: 17
- Về hình thức: là một bộ hồ sơ gồm những tài liệu thể hiện chi tiết, hệ thống những hoạt động, cách thức, nguồn lực (tài chính, nhân lực,…) cần thiết để thực hiện được mục đích xác định trước đó trong một khoảng thời gian nhất định
Về mặt nội dung, chiến lược là tập hợp những hoạt động thiết yếu, liên quan mật thiết với nhau Chiến lược được xây dựng có hệ thống, theo kế hoạch để đạt được mục đích đã xác định trước thông qua việc sử dụng các nguồn lực có sẵn.
14 Lê Sơn, “Kinh doanh bất động sản: Không đẩy rủi ro pháp lý cho người dân”, Cổng thông tin điện tử
Chính phủ Xây dựng chính sách, pháp luật, [https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/khong-duoc-tao- dac-quyen-dac-loi-cho-san-giao-dich-bat-dong-san-day-rui-ro-phap-ly-cho-nguoi-dan-
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam diễn biến sôi động, tình trạng chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành ngày càng phổ biến Nghiên cứu của Đỗ Thị Hà đã phân tích thực trạng này, chỉ ra những nguyên nhân dẫn đến việc chậm tiến độ, vướng mắc pháp lý và tác động đến quyền lợi của người mua nhà Bên cạnh đó, tác giả cũng đề xuất các giải pháp nhằm giải quyết vấn đề, bao gồm tăng cường kiểm soát của cơ quan quản lý, hoàn thiện khung pháp lý và bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.
16 Khoản 4 Điều 3, Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/6/2020
17 Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017),“Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản”, Luận văn thạc sĩ ,Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr.18
- Về mặt quản lý: công cụ quản lý nguồn vốn, vật tư, nguồn lao động để tạo ra các kết quả tài chính - kinh tế - xã hội trong một thời gian dài
- Về mặt kế hoạch: là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết cho việc sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội
Quay lại pháp luật chuyên ngành, tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP theo đó dự án bất động sản là “dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt, theo quy định của pháp luật về xây dựng Dự án bất động sản bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật” Nghị Định 02/2022/NĐ-CP đã quy định ngày càng hoàn thiện hơn Nghị định 76/2015/NĐ-
CP khi bổ sung, làm rõ các khái niệm Liên hệ thêm pháp luật nhà ở với khái niệm “Dự án đầu tư xây dựng nhà” là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định 18 Từ đây ta có thể rõ hơn, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (hay dự án bất động sản) là tổng hợp những đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn trung hạn và dài hạn để xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật.
Khái niệm, ý nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.3.1 Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Theo Từ điển Black’s Law: “Chuyển nhượng được hiểu là di chuyển hoặc loại bỏ một vật gì từ nơi này sang nơi khác, từ người này sang người khác; là chuyển hoặc bàn giao từ người này sang người khác, đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát đối với một vật Ngoài ra, chuyển nhượng còn có nghĩa là bán hoặc cho đi” 19 Như vậy, có thể hiểu đơn giản chuyển nhượng dự án là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền phải nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp đối với dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với pháp luật quy định
Về bản chất, chuyển nhượng dự án bất động sản là giao dịch giữa các nhà đầu tư, trong đó nhà đầu tư cũ chuyển giao quyền lợi, trách nhiệm và lợi ích hợp pháp của mình đối với dự án đang thực hiện cho nhà đầu tư khác để hoàn thành dự án Quá trình này không phải là hình thức đầu tư bất động sản đơn thuần, mà là tiếp tục đầu tư để xây dựng công trình và chuyển nhượng, cho thuê.
18 Khoản 8 Điều 3, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014
Black's Law Dictionary defines "transfer" as the act of conveying or removing an item or possession from one place or person to another It involves handing over control or ownership, often through sale or gift This legal term conveys the concept of movement or change in possession or control.
Về khía cạnh pháp lý, trong pháp luật bất động sản trước kia không nói rõ chuyển nhượng dự án là gì, chỉ nêu tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 153/2007/NĐ-CP thì: “chuyển nhượng toàn bộ dự án đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ toàn kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền và nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.” Nếu quy định như vậy thì việc chuyển nhượng quá hẹp Như đã nhận định Nghị định 02/2022/NĐ-CP có những điểm mới mẻ hơn, khi đưa ra khái niệm “chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản” và “chuyển nhượng một phần dự án bất động sản” Có thể hiểu chung, chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao dự án bất động sản và các quyền, lợi ích hợp pháp, nghĩa vụ của chủ đầu tư và các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án đó cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận 20 Hiểu sát nghĩa hơn việc nhượng dự án bất động sản là việc nhà đầu tư dự án bất động sản “nhượng” lại quyền đầu tư bao gồm (cả giá trị đầu tư) cho một chủ đầu tư khác Bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ trở thành chủ sở hữu mới của dự án và hoàn thành các nghĩa vụ chưa hoàn thành chủ đầu tư cũ Chuyển nhượng dự án bất động sản là một hoạt động có thể mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư Mặc dù, chuyển nhượng dự án là quyền của chủ đầu tư, điều này đã được ghi nhận trong Luật Đầu tư 21 và Luật Kinh doanh bất động sản 22 Nhưng việc chuyển nhượng không được diễn ra tùy tiện mà phải tuân thủ các điều kiện, nguyên tắc, trình tự thủ tục, được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc này giúp tránh hiện tượng “kinh doanh dự án”, chuyển nhượng dự án qua tay để kiếm lời, không xây tạo công trình, đóng góp một giá trị vật chất cho xã hội Tuy nhiên, qua nghiên cứu nhóm tác giả nhận thấy khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản về pháp lý vẫn còn một số bất cập, cần hoàn thiện thêm, điều này sẽ được phân tích cụ thể trong phần thực trạng pháp luật về khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản (mục 2.1)
Thông thường trên thực tế nhà đầu tư thường chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành, là những dự án mà đã được phê duyệt thực hiện dự án, có thể được xây dựng một phần hoặc ra đưa một phần dự án vào hoạt động, nay vì một số lý do như gặp khó khăn về kinh tế, hụt vốn, dự án đó không còn tiềm năng, do nhu cầu, chiến lược phát triển của nhà đầu tư tập trung nguồn lực tài chính để vào một dự án khác,… Nhà đầu tư muốn chuyển nhượng cho một nhà đầu tư khác có khả năng hoàn thành dự án của mình Cần lưu ý hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản khác với hoạt động chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp Trên thực tế có nhiều nhà đầu
20 Khoản 5 Điều 3, Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
21 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH14 ngày 17/6/2020
Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định rõ ràng về vấn đề khai thác đất nông nghiệp Cụ thể, khoản 1 quy định rằng các cá nhân và tổ chức không được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cho thuê mua tài sản gắn liền với đất nông nghiệp mà không được phép Quy định này nhằm ngăn ngừa các trường hợp lợi dụng kẽ hở pháp luật để trốn tránh nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
1.3.2 Ý nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Chuyển nhượng dự án bất động sản có vai trò rất lớn đối với thị trường bất động sản nói chung và nền kinh tế nói riêng Có bốn ý nghĩa quan trọng nhất là:
Thứ nhất, góp phần giữ môi trường kinh doanh bất động sản ổn định, lành mạnh
Việc chuyển nhượng các dự án bất động sản đóng vai trò then chốt trong việc giảm thiểu tình trạng dự án treo Khi gặp phải tình trạng thiếu hụt vốn hoặc chịu tác động của yếu tố khách quan (dịch bệnh, suy thoái kinh tế), các nhà đầu tư có thể chuyển nhượng dự án bất động sản để giải cứu những dự án bị đình trệ Hoạt động chuyển nhượng mạnh mẽ sẽ góp phần khôi phục các dự án này, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân và bình ổn giá thị trường Bên cạnh đó, sự ổn định của thị trường bất động sản còn tác động tích cực đến các thị trường liên quan như tài chính tín dụng, xây dựng, lao động, vật liệu xây dựng, kích thích sản xuất và giải quyết tình trạng ứ đọng vật liệu trong ngành xây dựng.
Thứ hai, đảm bảo dự án được tiếp tục triển khai
Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó khăn, tình trạng đình trệ dự án khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh khó khăn tài chính Một giải pháp hiệu quả là chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác có tiềm lực tài chính để tiếp tục triển khai, tránh lãng phí tài nguyên, tài sản và thời gian Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến tháng 9/2022, đã có gần 100 dự án bất động sản phải dừng hoạt động Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, đề xuất chính phủ và Quốc hội thực hiện chính sách thí điểm như Nghị quyết 42/2017/QH14 để tạo điều kiện cho nhà đầu tư chuyển nhượng dự án, kích thích thị trường bất động sản Việc quản lý tốt hoạt động chuyển nhượng dự án nói riêng và thị trường bất động sản nói chung còn góp phần thúc đẩy kinh tế, kích thích sản xuất và tác động tích cực đến các thị trường liên quan như tài chính tín dụng, xây dựng, lao động, vật liệu xây dựng.
23 Phan Thông Anh, Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017), “Vai trò của pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản”, Dân chủ và Pháp luật, tr.14
24 Vũ Lê, “Chuyển nhượng dự án bất động sản bị đình trệ”, VnExpress, [https://vnexpress.net/chuyen- nhuong-du-an-bat-dong-san-bi-dinh-tre-4530341.html] (truy cập ngày 10/8/2023)
Thứ ba, bảo vệ quyền lợi khách hàng và các bên có liên quan
Khi dự án bất động sản rơi vào ngõ cụt người ảnh hưởng không chỉ là chủ đầu tư mà khách hàng và bên thứ ba có liên quan (ngân hàng, nhà thầu, người lao động….) bị ảnh hưởng rất lớn Đối với khách hàng, họ thường đặt cọc, trả trước cho nhà đầu tư một khoản tiền để đảm bảo được sở hữu bất động sản trong tương lai với kỳ vọng có một nơi an cư Khi dự án bị dừng lại, họ vừa nguy cơ mất nhà vừa mất trắng khoản tiền của mình bỏ ra, khó có thể nhận được tiền bồi thường Đối với bên thứ ba khác, ví dụ như ngân hàng, nhà đầu tư khi thực hiện dự án thường sử dụng cả nguồn vốn tự có và cả nguồn vốn huy động từ việc vay tín dụng rất lớn, nếu dự án không được hoàn thành, đưa vào khai thác thì rất có khả năng bị vỡ nợ, ngân hàng khó có thể thu được lại khoản cho vay Mối quan hệ giữa ngành tài chính ngân hàng và ngành kinh doanh bất động sản hết sức mật thiết, kinh doanh bất động sản gặp khủng hoảng thì phần nào cũng mang đến rủi ro rất lớn cho ngành tài chính ngân hàng Hay đối với người lao động trong ngành xây dựng có nguy cơ mất, công ăn việc làm không được trả lương đầy đủ Như vậy, khi dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới đủ tiềm lực triển khai sẽ làm cho các bên an tâm hơn về dự án khi được thanh toán các khoản nợ, các dự án sẽ tiếp tục được đi vào hoạt động, góp phần bảo đảm an sinh xã hội
Thứ tư, tăng nguồn thu ngân sách
Các cơ quan quản lý Nhà nước thường mong muốn dự án bất động sản được hoàn thành càng sớm càng tốt để tạo giá trị vật chất cho xã hội Tuy nhiên, trong thực tế, các thương vụ chuyển nhượng dự án thường có giá trị lớn, lên tới hàng trăm hoặc hàng ngàn tỷ đồng Những hoạt động này đóng góp nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước, đặc biệt là từ đất đai và kinh doanh bất động sản Trong năm 2022, riêng thu ngân sách từ nhà đất đã đạt 35.382 tỷ đồng, chiếm gần 30% tổng ngân sách nhà nước.
Hiện nay, sau đại dịch Covid 19 và cuộc suy thoái kinh tế kéo dài dẫn đến thị trường bất động sản trở nên im ắng, gặp phải nhiều khó khăn Các dự án bất động sản đang trong trạng thái “nằm im” suốt nhiều năm liền, gây lãng phí lớn về mọi mặt cho nhà đầu tư và tạo gánh nặng cho xã hội Có một biện pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng này là tiến hành hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản Tức là đưa những dự án đang hoặc có nguy cơ “treo” chuyển nhượng cho một nhà đầu tư mới có đủ nguồn lực tài chính và khả năng triển khai dự án Khi đó sẽ giúp dự án có cơ hội tái sinh, được tiếp cận nguồn vốn mới, tạo điều kiện cho ra đời một sản phẩm chất lượng Nếu sử dụng hiệu quả công cụ này thì sẽ góp phần kích thích thị trường bất động sản hoạt động trở lại Và đồng thời giải quyết được bài toán về kinh tế xã hội mà vẫn bảo đảm sử dụng hiệu quả quỹ đất, công ăn việc làm cho thị trường lao động, đảm bảo an cư an sinh, quyền lợi khách hàng và các bên có liên quan
Hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản của nước ta đang dần hoàn thiện, điều này được chứng minh bởi việc Nghị định 02/2022/NĐ-CP có sự bổ sung, làm rõ nghĩa các khái niệm cần thiết Xét về mặt pháp lý, thứ nhất, xác định rõ các khái niệm, đặc điểm, bản chất của kinh doanh bất động sản, dự án kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản góp xây dựng pháp luật hoàn thiện phù hợp với đối tượng, quan hệ pháp luật chủ thể quản lý muốn điều chỉnh Thứ hai, hiểu được vai trò, mục đích, ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ làm cơ sở giúp hình thành nên nguyên tắc và điều kiện Vì suy cho cùng việc đặt ra nguyên tắc, điều kiện cho các bên tuân theo và thực hiện sẽ hướng đến mục đích mà chủ thể quản lý mong muốn Thứ ba, tổng thể hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản và các mối quan hệ khác liên quan là cơ sở cần thiết để thiết lập một hệ thống pháp luật đồng bộ, điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản Ví dụ như xác định đầu tư kinh doanh bất động sản là một hoạt động đầu tư, khi đó hoạt động xây dựng văn bản pháp luật kinh doanh bất động sản phải phù hợp với nguyên tắc chung của pháp luật đầu tư
Qua việc nghiên cứu tại Chương 1, nhóm tác giả đã xác định được các vấn đề lý luận làm cơ sở cho việc phân tích pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản, tìm ra những bất cập áp dụng pháp luật trong thực tiễn và phương hướng hoàn thiện ở Chương 2.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Quy định về khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản
Về nguyên tắc, chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh Nguyên tắc này hoàn toàn phù hợp với Hiến pháp về quyền tự do kinh doanh 25 Chủ đầu tư được quyền quyết định số phận pháp lý đối với dự án của mình khi họ đã dồn công sức, tiền của, thời gian làm nên dự án, và nhất là khi trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính không thể tiếp tục triển khai dự án Căn cứ vào tình hình nguồn vốn mà chủ đầu tư có thể quyết định chuyển nhượng để thu hồi lại nguồn vốn tiếp tục hoạt động kinh doanh khác, tìm kiếm một cơ hội khác đảm bảo cho dự án được tiếp tục thực hiện, bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê bất động sản, đối tác kinh doanh của bên chuyển nhượng 26 Nhà đầu tư có quyền quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của mình Mặc dù hai cụm từ chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án bất động sản được xuất hiện khá thường xuyên trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhưng đến Nghị định 02/2022/NĐ-CP mới định nghĩa hai khái niệm này Theo đó chuyển nhượng dự án bất động sản được nêu tại khoản 4, khoản 5 Điều 3 Nghị định 02/2020/NĐ-CP là việc chuyển nhượng toàn bộ dự án (hoặc một phần dự án được phép kinh doanh) và quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
26 Nguyễn Quang Tuyến (2020), Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất động sản (hiện hành) (sửa đổi, bổ sung năm 2020), NXB Chính trị Quốc gia sự thật, tr 185-186
Khái niệm “chuyển nhượng dự án bất động sản” đã được phân tích về mặt lý luận tại mục 1.3.1 Tại mục này nhóm tác giả dựa vào lý luận để làm rõ các khái niệm được định nghĩa trong luật, chỉ ra điểm còn bất cập trong khái niệm luật định và phương hướng hoàn thiện
Thứ nhất, theo quy định hiện hành, định nghĩa "chuyển nhượng dự án bất động sản" còn mơ hồ, khiến doanh nghiệp bối rối Họ không biết áp dụng quy định chuyển nhượng dự án hay mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn vào thời điểm nào, vì điều kiện, thủ tục của hai hoạt động này khác nhau Chẳng hạn, dự án khu phức hợp căn hộ và thương mại - dịch vụ văn phòng tại quận Tân Bình (TP.HCM) do một công ty bất động sản làm chủ đầu tư đã phải xin hướng dẫn của Bộ Xây dựng Theo công ty này trình bày, họ đang có một phần dự án chung cư đã đi vào sử dụng và muốn chuyển nhượng Trong Công văn số 222/BXD-QLN, Bộ Xây dựng trả lời rằng trường hợp này không áp dụng quy định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản mà là nhà, công trình xây dựng có sẵn theo Luật Nhà ở.
“nếu công ty Savico có nhu cầu chuyển nhượng phần dự án này thì thực hiện thông qua hình thức bán nhà, công trình xây dựng có sẵn theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 nếu là công trình nhà ở có sẵn.” Thông qua ví dụ này, có thể thấy rõ quan điểm của Bộ Xây dựng việc dự án hoặc phần dự án đã hoàn thành rồi thì sẽ thực hiện theo thủ tục mua bán công trình, nhà có sẵn Trong khi đó theo khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản thì chỉ cần là có hoạt động chuyển giao dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp giữa các bên Tương tự mua bán công trình xây dựng, nhà có sẵn cũng là chuyển giao nhà, công trình xây dựng có sẵn và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp giữa các bên Lưu ý không thể dựa trên khái niệm “dự án bất động sản” tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP để lý giải cho “chuyển giao dự án bất động sản” trong trường hợp này vì đây là định nghĩa “dự án” trong lĩnh vực bất động sản, là những dự án đầu tư xây dựng công trình và liệt kê những
27 Công văn số 222/BXD-QLN ngày 17 tháng 9 năm 2019 của Bộ Xây dựng về trả lời văn bản số 209/CVSCV ngày 20/8/2019 của Công ty Savico https://moc.gov.vn/Images/FileOld/48304/98617/BXD_222-BXD-QLN_17092019.signed.pdf hình thức dự án xây dựng đó mà không nêu được tình trạng dự án chuyển giao trong chuyển nhượng dự án bất động sản
Tiến hành phân tích, xét về mặt thời gian (giai đoạn), khái niệm chuyển nhượng dự án hiện nay không nêu rõ chuyển nhượng dự án sẽ được thực hiện ở giai đoạn nào
Về mặt lý luận, chuyển nhượng dự án chỉ được thực hiện khi dự án đang trong quá trình thực hiện, trước khi được hoàn thành Rất nhiều quy định chuyển nhượng dự án trong Luật Kinh doanh bất động sản quy định về vấn này: khoản 1 Điều 48 (nguyên tắc chuyển nhượng) “…cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh ”; khoản 3 Điều 49 (điều kiện bên nhận chuyển nhượng) “…có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng…”; tại điểm a và điểm d khoản 1 Điều 52 (quyền và nghĩa vụ bên chuyển nhượng) “…cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh,…” và “…yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ ….”; tại điểm b khoản 2 Điều 52 (nghĩa vụ của bên chuyển nhượng) quy định “tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt” Như vậy, có thể khẳng định chủ đầu tư dự án đầu tư bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư khác nhằm mục đích để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt
Trường hợp chuyển nhượng dự án gây bất cập nhiều nhất áp dụng trên thực tiễn là chuyển nhượng một phần dự án bất động sản Như ví dụ như trên trong tổng thể dự án khu đô thị được phê duyệt gồm nhà hàng, khách sạn, nhà ở,… chủ đầu tư muốn chuyển nhượng một phần khu nhà ở đã được xây dựng xong, được nghiệm thu để lấy vốn thực hiện tiếp tục phần dự án còn lại đang thực hiện dở dang Vấn đề đặt ra chuyển nhượng khu nhà ở này là chuyển nhượng phần dự án đã hoàn thành trong tổng thể dự án chưa hoàn thành hay chuyển nhượng nhà ở có sẵn trong tổng thể dự án chưa hoàn thành Điều quan trọng nhất khi luật đưa ra khái niệm chuyển nhượng một phần dự án là xác định chuyển nhượng dự án theo thời gian và không gian Theo thời gian (giai đoạn) là chuyển nhượng phần dự án chưa hoàn thành, nếu đã được hoàn thành thì không được xem là chuyển nhượng dự án mà là mua bán nhà ở, công trình xây dựng có sẵn Xác định theo không gian là chuyển nhượng một khu vực địa lý dự án nhất định trong tổng thể dự án Như vậy, chuyển nhượng một phần dự án là việc chuyển giao một khu vực dự án trong tổng thể dự án và khu vực này đang trong quá trình thực hiện, chưa hoàn thành Tuy nhiên, khoản 5 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, lại chưa làm rõ điều này mà chỉ xác định phần dự án được chuyển nhượng là “dự án bất động sản được phép kinh doanh”, tức có thể hiểu phần dự án đó hợp pháp, được phép kinh doanh là được chuyển nhượng
Có một trường hợp cần lưu ý, quy định trong pháp luật đầu tư, đây có thể xem là trường hợp mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật Cụ thể, tại khoản 8 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, lại nêu dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và đã đưa vào khai thác, vận hành thì nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương khi chuyển nhượng dự án Trong pháp luật đầu tư xuất hiện trường hợp dự án đã hoàn thành lại thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án Điều này không chỉ không phù hợp với pháp luật kinh doanh bất động sản mà còn không phù hợp với lý luận chung về đầu tư Một dự án đầu tư khi đã hoàn thành nó không còn là công đoạn đầu tư, sản xuất mà đã chuyển sang công đoạn tiêu thụ Như vậy, dự án đã hoàn thành thì được xem là sản phẩm, nếu chuyển nhượng thì nên được gọi là mua bán “sản phẩm”
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 định nghĩa rõ ràng hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động riêng biệt, khác với kinh doanh bất động sản có sẵn Điều này được thể hiện trong cả khái niệm kinh doanh bất động sản và bố cục các chương của dự thảo, với việc tách hoạt động chuyển nhượng dự án ra thành một chương riêng Đây là bước tiến đáng kể trong việc phân định rõ ràng giữa hai hoạt động này.
Theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 27/7/2023, "chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản" được định nghĩa là chuyển giao dự án chưa hoàn thành cùng các quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư Nhóm tác giả đề xuất hoàn thiện định nghĩa này thành "chuyển giao dự án bất động sản chưa hoàn thành để tiếp tục đầu tư, kinh doanh bất động sản", đồng thời loại bỏ trường hợp chuyển nhượng dự án đã hoàn thành Do đó, chuyển nhượng dự án chỉ có thể thực hiện khi dự án chưa hoàn thành, còn dự án đã hoàn thành sẽ thực hiện thủ tục bán nhà, công trình xây dựng có sẵn.
Tuy nhiên, vẫn chưa giải quyết bất cập triệt để khi khái niệm “chuyển nhượng một phần dự án bất động sản” chỉ mới được định nghĩa, vẫn chưa có quy định cụ thể hạn mức chuyển nhượng trên tổng thể dự án hay đưa ra các tiêu chí xác định một phần của dự án đủ điều kiện chuyển nhượng 28 Dẫn đến trên thực tế, một số dự án được chủ đầu tư tách nhỏ ra để chuyển nhượng, chủ yếu để huy động nguồn vốn tạm thời tiếp tục thực hiện mục tiêu dự án Điều này có khả năng dẫn đến dự án bị “xé nhỏ” ảnh hưởng đến quy hoạch tổng thể của dự án được chấp thuận ban đầu Thậm chí có những nhà đầu tư cố tình lợi dụng điều này “xé” thật nhỏ dự án để dễ “bán”, nhanh “bán” cho nhiều nhà đầu tư khác mới khiến cho dự án bị xé lẻ, manh mún, khó đảm bảo về số lượng lẫn chất lượng Vì vậy dự thảo nên đưa ra một tỷ lệ diện tích được chuyển nhượng trên tổng thể diện tích dự án đã được duyệt (Ví dụ nhà đầu tư được chuyển nhượng từng phần dự án nhưng không được quá 50% tổng thể diện tích dự án được phê duyệt).
Quy định về bảo vệ quyền lợi khách hàng và các bên có liên quan
Bảo vệ quyền lợi khách hàng và các bên có liên quan là một nguyên tắc xuyên suốt trước, trong và sau quá trình chuyển nhượng dự án, được quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản và được cụ thể trong một số quy định khác Nghĩa là trong mối quan hệ pháp luật của việc chuyển nhượng dự án bất động sản không chỉ có mối quan hệ giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án mà còn liên quan đến quyền lợi của khách hàng và bên thứ ba có liên quan (ngân hàng, các nhà thầu, nhà cung ứng vật liệu, bên thiết kế,…).Và trong mối quan hệ này khách hàng và bên thứ ba có liên quan có vẻ là bên yếu thế hơn so với hai chủ thể còn lại, thụ hưởng quyền lợi một cách thụ động Những đối tượng này không có sự can thiệp mang tính quyết định đối với thương vụ chuyển nhượng Trong khi đó, pháp luật dân sự hiện hành đã nêu rõ việc chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ được xác lập nếu bên có quyền đồng ý 29 Hơn nữa, khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai họ sẽ lựa chọn nhà đầu tư dựa trên sự tin tưởng của mình đối với nhà đầu tư đó Khi chuyển nhượng dự án thì nhà đầu tư mới sẽ khác với lại nhà đầu tư ban đầu của họ mong muốn thì sẽ dẫn đến
28 Võ Trung Tín, Trương Văn Quyền (2021), "Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản", Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 03 + 04 (427 + 428), Kỳ 1 + 2, tháng 2/2021, tr.86-95
29 Điều 370 Bộ Luật Dân sự 2015 ít nhiều sẽ làm thay đổi quyền lợi, mục tiêu họ đặt ra ban đầu, cam kết giữa họ và nhà đầu tư cũ
Lấy một dự án được chuyển nhượng trên thực tế, quyền lợi khách hàng bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ việc chuyển nhượng dự án chưa theo quy định Dự án Roxana Plaza tại thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương, dự án do Công ty TNHH Xây dựng – Dịch vụ thương mại đầu tư bất động sản Tường Phong (Công ty Bất động sản Tường Phong) làm chủ đầu tư, được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt vào năm 2010 Sau đó
Vào năm 2017, Công ty bất động sản Tường Phong đã chuyển nhượng dự án bất động sản cho Công ty Naviland Tuy nhiên, quá trình hoàn thiện dự án đã bị chậm trễ so với cam kết ban đầu là bàn giao vào cuối tháng 12/2020 Tính đến tháng 6/2022, dự án vẫn chưa được hoàn thành do vướng mắc pháp lý trong quá trình chuyển nhượng, cụ thể là hồ sơ pháp lý liên quan chưa được cơ quan chức năng phê duyệt Bên cạnh đó, mâu thuẫn nội bộ giữa hai công ty cũng góp phần khiến dự án bị tạm dừng vô thời hạn Mặc dù Công ty bất động sản Tường Phong vẫn là chủ đầu tư về mặt pháp lý nhưng hiện tại công ty này đang phải thi hành án do một khoản nợ ở tỉnh Long An.
An Việc này dẫn đến hơn 1000 khách hàng đã ký hợp đồng với công ty Naviland (có những hợp đồng được trả trước lên tới 70% giá trị theo hợp đồng) đến nay đều chưa nhận được nhà, có nguy cơ hợp đồng ký kết với công ty Naviland bị vô hiệu, bị mất nhà 30
Trong một vụ kiện hành chính tại tỉnh Khánh Hòa, bà Lê Thị Hồng Lâm đã khởi kiện UBND tỉnh Khánh Hòa với yêu cầu hủy các quyết định liên quan đến việc cho phép chuyển nhượng một phần dự án dân cư Cồn Tân Lập Nội dung sự việc như sau, vào năm 2015, bà Lâm ký kết cùng công ty Sông Đà Nha Trang mua hai căn hộ, cùng với cam kết bàn giao căn hộ trong năm 2017 tại dự án khu dân cư Cồn Tân (Nha Trang) do liên danh Công ty cổ phần Sông Đà Nha Trang và Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long góp vốn đầu tư và dự án được chấp thuận đầu tư vào năm 2011 Đến năm 2017, UBND tỉnh Khánh Hòa lại có quyết định chấp thuận cho Công ty Sông Đà Nha Trang chuyển nhượng một phần dự án cho Công ty HP Hospitality Nha Trang Thế nhưng đến 9/2020, công ty mới thông báo đã bàn giao hồ sơ khách hàng cho một công ty khác và có văn bản báo chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang Bà Lâm và các khách hàng khác cho rằng chuyển nhượng không thông qua ý kiến của khách hàng đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi Vì vậy, Bà Lâm cùng các khách hàng khác
30 Thiên Long, “Bình Dương: Khách hàng của dự án Roxana Plaza đứng ngồi không yên!”, Công an, [https://congan.com.vn/thong-tin-ban-doc/du-an-roxana-plaza-nguy-co-bi-phat-mai-de-thi-hanh- an_127798.html] (truy cập ngày 6/7/2023) cùng gửi đơn khởi kiện yêu cầu hủy các quyết định liên quan đến việc cho phép chuyển nhượng một phần dự án dân cư Cồn Tân Lập 31
Hay dự án Khu Đoàn Ngoại giao tại Quận Bắc Từ Liêm do Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp) làm chủ đầu tư, với quy mô 62,8ha, được triển khai năm 2001 nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển khu Đoàn ngoại giao cho Đại sứ quán các nước tại Việt Nam, văn phòng của các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi chính phủ, khu ở cho người nước ngoài tại Hà Nội Có sự việc như sau: nhà đầu tư cam kết đến quý 3 năm
2015 một phần chung cư hoàn thành, được bàn giao cho khách hàng nhưng đến năm
2019 những hộ dân này vẫn không được cấp sổ đỏ Nguyên nhân, theo kết luận của UBND TP Hà Nội là công ty Hancorp đã chuyển nhượng hạ tầng kỹ thuật, chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng chưa hoàn thiện thủ tục dẫn đến không đủ điều kiện cấp sổ đỏ cho người mua nhà tại dự án; một số nhà đầu tư thứ cấp không đủ điều kiện triển tiếp tục khai dự án 32 Có thể thấy quyền lợi khách hàng từ việc chuyển nhượng dự án có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong bất kỳ giai đoạn nào của dự án từ lúc triển khai dự án đến cả lúc dự án hoàn thành, đi vào hoạt động Như vậy, việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng và bên thứ ba cần được đặt lên hàng đầu trong quá trình chuyển nhượng dự án bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản đã tăng cường bảo vệ quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan Tuy nhiên, luật hiện hành còn hạn chế trong việc cụ thể hóa nội dung nguyên tắc bảo vệ này.
Thứ nhất, bên chuyển nhượng dự án phải thông báo bằng văn bản cho tất cả các khách hàng và các bên liên quan (nếu có); đảm bảo thông tin rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng (đăng tải ít nhất 03 lần đi tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc trên đài truyền hình địa phương hoặc đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng dự án) trước khi làm thủ tục bàn giao ít nhất 15 ngày Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi thì bên chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết trước khi làm thủ tục bàn giao dự án Đồng thời, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng công khai quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, phần dự án trên trang thông tin điện tử của mình Ngoài ra, UBND cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án công bố công khai quyết định này và gửi về Bộ Xây dựng để tổng hợp phải theo dõi 33
31 Huỳnh Hải, “Khánh Hoà: Dân khởi kiện hành chính liên quan dự án Cồn Tân Lập”, báo Pháp luật, [Khánh Hoà: Dân khởi kiện hành chính liên quan dự án Cồn Tân Lập (plo.vn)] (truy cập ngày
32 Lê Hải, “TP Hà Nội yêu cầu làm rõ thiếu sót tại dự án Khu Đoàn ngoại giao”, Pháp luật,
[https://www.phapluatplus.vn/thuong-truong/tp-ha-noi-yeu-cau-lam-ro-thieu-sot-tai-du-an-khu-doan- ngoai-giao-d97276.html] (truy cập ngày 6/7/2023)
33 khoản 5, khoản 7 Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2023 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
Thứ hai, về thực hiện cam kết, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ cam kết về
“tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với khách hàng và các bên có liên quan” trong Mẫu đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (mẫu số 11 phụ lục ban hành kèm Nghị định 02/2022/NĐ-CP) Việc này chỉ dừng nêu phương án giải quyết về quyền lợi và nghĩa vụ đối với khách hàng và các bên có liên quan trong Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản, Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; và thông báo kịp thời phải đầy đủ phải công khai và giải quyết thỏa đáng quyền lợi hợp pháp của khách hàng và các bên có liên quan 34 ,… Như vậy, các quy định này chỉ mang tính chất hình thức, hợp thức hóa thủ tục hành chính, chưa mang lại hiệu quả như mong đợi vì chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát, xử lý nếu có vi phạm Đây là điểm bất cập của quy định hiện hành, cần được hoàn thiện sửa đổi bổ sung theo hướng tăng cường các biện pháp bảo vệ quyền lợi khách hàng và bên thứ ba một cách có “trọng lượng”, ràng buộc giữa bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng
So sánh về vấn đề bảo vệ quyền lợi của khách hàng và bên thứ ba trong hoạt động chuyển nhượng dự án tại một số quốc gia trên thế giới, nguyên tắc bảo vệ quyền lợi khách hàng và bên thứ ba là bắt buộc, có “trọng lượng” thực tế Tại Ấn Độ, khoản 1 Điều 15 Luật Bất động sản 2016 về nghĩa vụ của chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động sản cho bên thứ ba quy định: “Nhà đầu tư không được chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với dự án bất động sản cho bên thứ ba mà không có sự đồng ý bằng văn bản từ 2/3 số người mua nhà dự án (ngoại trừ chủ đầu tư) và văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý bất động sản” 35 Theo pháp luật của Hoa Kỳ tại Bộ quy tắc liên bang - Mục 24 - Tiểu mục B - Chương IV - Phần 401 - Điều 401.480 "Bán/Chuyển nhượng dự án" (quy định ngày 22/3/2000, sửa đổi ngày 26/11/2007) thì “Chủ dự án phải tiến hành (các) cuộc họp với những người có nhà tại dự án để phổ biến thông tin Bên mua phải cung cấp thông báo về buổi họp và kết quả buổi họp đến từng hộ gia đình trong dự án… Một đại diện của bên mua phải tham dự các buổi họp để trình bày kế hoạch mua lại, những thay đổi của dự án và trả lời câu hỏi về kế hoạch Tại buổi họp, người dân sẽ bỏ phiếu quyết định việc mua lại dự án, những người không tham dự và bỏ phiếu tại cuộc họp có thể được lấy ý kiến trong những cuộc họp tiếp theo hoặc sau cuộc họp Bên mua sẽ gửi tài liệu bao gồm các lá phiếu, các kiến nghị chứng minh sự đồng thuận của 51% cư dân đến Bộ Gia cư và Phát triển đô thị Hoa Kỳ với tính chất là
34 Khoản 3 Điều 11 Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2023 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
35 “Luật Bất động sản Ấn Độ năm 2016”, [http://www.aaptaxlaw.com/real-estate-act-2016/section-15- real-estate-act-2016-obligations-of-promoter-in-case-of-transfer-of-a-real-estate-project-to-a-third- party-section-15-the-real-estate-regulation-and-development-act-2016.html], (truy cập ngày 23/6/2023) một thành phần của hồ sơ” 36 Như vậy, pháp luật của một số quốc gia trên thế giới xây dựng cơ chế bảo vệ khách hàng, bên thứ ba có liên quan một cách rõ ràng theo hướng họ có quyền quyết định thông qua sự lựa chọn đồng ý hoặc không đồng ý với việc chuyển nhượng dự án bất động sản của nhà đầu tư, đạt một tỷ lệ nhất định nhà đầu tư mới có thể được chuyển nhượng 37
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung hiện vẫn thiếu cơ chế ràng buộc nhằm thực hiện nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của khách hàng và bên thứ ba Các chuyên gia đã đề xuất hoàn thiện cơ chế này bằng cách bổ sung các quy định cụ thể, bao gồm: yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ thông tin về dự án, bảo đảm quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất cho khách hàng, xử lý tranh chấp phát sinh trong quá trình giao dịch bất động sản, cũng như bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư phá sản, chậm tiến độ dự án.
Quy định về nguyên tắc, điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Khi các nhà lập pháp đặt ra nguyên tắc đã tạo luật “chơi” cho các bên, để được tham gia vào thì các bên phải tuân thủ các điều kiện do nhà làm luật đặt ra Nhằm bảo đảm việc dự án bất động sản được chuyển giao cho nhà đầu tư mới có đủ năng lực tài chính và điều kiện để thực hiện hoàn thành dự án Đồng thời, giúp nhà nước siết chặt thị trường bất động sản, tránh tình trạng chạy dự án tràn (“chạy” xin dự án sau đó chuyển cho nhà đầu tư khác kiếm lời hay còn được gọi là bán dự án giấy) Do vậy, việc đầu tư bất động sản nói chung, việc chuyển nhượng dự án bất động sản nói riêng cần được chú trọng và lựa chọn nhà đầu tư hết sức cẩn thận, tuân thủ các quy định về điều kiện đặt lên hàng đầu Tại mục này, nhóm tác giả sẽ tập trung phân tích những quy định về nguyên tắc, điều kiện đang là vướng mắc, bất cập trong quá trình chuyển nhượng dự án trên thực tế So sánh với dự thảo, những bất cập này đã được khắc phục chưa Từ đó, nhóm tác giả đưa ra các kiến nghị hoàn thiện
Thứ nhất, về nhóm nguyên tắc đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu, nội dung dự án và nguyên tắc không phải lại làm hồ sơ khi chuyển nhượng
Xét nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản không làm thay đổi mục tiêu, nội dung của dự án, có thể xem đây là một điều kiện xuyên suốt trong quá trình chuyển nhượng dự án Điều này là hợp lý vì mọi dự án bất động sản khi được triển khai không chỉ vì mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư mà còn gắn liền với các mục đích, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội mà nhà nước đã đề ra, quyền lợi bên khách hàng nên không để mặc nhà đầu tư tự quyết định
Theo Khoản 4 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khi chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư không cần lập lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng nếu nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và quyết định đầu tư không thay đổi Nguyên tắc này nhằm giảm thiểu thủ tục hành chính, giúp bên nhận chuyển nhượng tập trung hoàn thành dự án đúng tiến độ, tiết kiệm thời gian và chi phí Tuy nhiên, quy định này chưa đảm bảo nguyên tắc không được thay đổi mục tiêu, nội dung dự án.
Vì nếu “thay đổi về nội dung của dự án” trong nguyên tắc thứ tư thì việc chuyển nhượng dự án đã không đảm bảo được yêu cầu “không làm thay đổi nội dung của dự án” 39 Đây là một điểm bất cập trong thực tiễn pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản
Bên cạch đó pháp luật đầu tư có một trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP đối với dự án nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư mà việc đầu tư làm thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc khoản 3 Điều
41 Luật Đầu tư (bao gồm cả thay đổi mục tiêu, nội dung dự án) thì nhà đầu tư vẫn được phép chuyển nhượng nếu được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận Mặc dù ngay tại khoản 3 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP lại quy định nhà đầu tư chuyển nhượng thuộc phạm vi điều chỉnh của Điều 48 phải tuân thủ nguyên tắc của pháp luật về kinh doanh bất động sản Có vẻ như trường hợp này đã chưa phù hợp với nguyên tắc chuyển nhượng pháp luật về kinh doanh bất động sản Đây có thể là một điểm bất cập, chưa thống nhất giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đầu tư
Thứ hai, về điều kiện đối với dự án
Quy định về nhóm điều kiện đối với dự án bao gồm: loại dự án, thời điểm dự án được chuyển nhượng; dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng được phê duyệt; dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt 40 Điều kiện đối với bên chuyển nhượng là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng 41 Điều kiện đối với bên nhận dự án phải là doanh nghiệp phải hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, có khả năng tài chính đủ và cam kết thực hiện đúng các quy định pháp luật, đảm bảo tiến độ và nội dung dự án 42
Qua quá trình nghiên cứu nhóm tác giả nhận thấy một số điều kiện hiện đang là bất cập, làm chậm, thậm chí cản trở quá trình chuyển nhượng dự án Nhóm quy định bất cập này có điểm chung là gây bất lợi cho nhóm nhà đầu tư đang gặp khó khăn về tài
39 VCCI (2023), Góp ý Dự thảo LKDBĐS (sửa đổi), [https://vibonline.com.vn/bao_cao/vcci_gop-y-du- thao-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi] (truy cập lần cuối ngày 25/6/2023)
40 Khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014
41 Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014
Theo Khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ban hành ngày 25/11/2014, trường hợp chuyển nhượng dự án phải đáp ứng các điều kiện: đã thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng dự án (nếu có); chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã nộp đủ tiền sử dụng đất (nếu có); phải có tiến độ thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng; và không đang trong thời hạn bị đình chỉ hoạt động đầu tư theo quy định.
Bất cập thứ nhất là về thời điểm được phép chuyển nhượng dự án, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, việc chuyển nhượng thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện và đang triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt (có thể hiểu quy định chỉ những dự án đang thực hiện đúng tiến độ, đúng nội dung mới được chuyển nhượng) 43 Tuy nhiên, trên thực tế có những trường hợp nhà đầu tư chuyển nhượng do gặp khó khăn về tài chính, dự án của họ bị chậm tiến độ nên họ mới cần tìm kiếm nhà đầu tư khác thay thế Thiết nghĩ cần xem xét lại quy định này khi cản trở việc chuyển nhượng cần thiết Bên cạnh đó, Luật Đầu tư quy định đối với dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư mà nhà đầu tư được thì chuyển nhượng toàn bộ dự án trước khi khai thác vận hành Điều này cho thấy Luật Đầu tư quy định cởi mở hơn, cho phép chuyển nhượng bất kỳ giai đoạn nào trong thời kỳ thực hiện dự án (đương nhiên phải đáp ứng những điều kiện cơ bản khác)
Bất cập thứ hai là điều kiện phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng Quy định này đặt ra với mục đích khi có thể giúp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có thể thuận lợi tiếp tục triển khai thực hiện ngay dự án với quỹ đất trống sẵn có Tuy nhiên, xem xét quy định pháp luật về đất đai hiện đang là một rào cản để nhà đầu tư thỏa được điều kiện này trong tiếp cận nguồn đất đai thực hiện dự án Xét quy định về nguồn đất tiếp cận từ thị trường, nhà nước sẽ không chịu trách nhiệm thu hồi đất thay cho nhà đầu tư (trừ những trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế -, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 44 ), thay vào đó nhà đầu tư tự thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thị trường khác theo con đường dân sự Trên thực tế, một số dự án khó khăn trong việc thương lượng thường do những quy định về giá đất khi bồi thường vẫn chưa được thống nhất, khả năng tài chính của nhà đầu tư không thể đáp ứng vì nhiều đòi hỏi vô lý của người bị thu hồi đất về giá trị bồi thường, bên kia không chịu di dời vì giá trị bồi thường quá thấp, yếu tố văn hóa, lịch sử, nhu cầu của người đang sử dụng đất,… 45 Có thể thấy vừa qua trong lĩnh vực hành chính, đơn khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ánh phát sinh chủ yếu liên quan đến lĩnh vực quản lý đất đai và việc thực hiện thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ
43 Khoản 1 Điều 9 Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2023 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
44 Điểm a khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013
45 Đặng Hùng Võ, “Chuyển dịch đất đai: Vướng mắc và giải pháp”, Tạp chí Cộng sản,
[https://www.tapchicongsan.org.vn/web/guest/nghien-cu/-/2018/824942/chuyen-dich-dat-dai vuong- mac-va-giai-phap.aspx#] (truy cập ngày 10/8/2023) trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án rất cao (chiếm trên 69,5%) 46 , cho thấy một số dự án nhà đầu tư khó đáp ứng được điều kiện về giải phóng mặt bằng Thiết nghĩ chỉ có Luật Đất đai sắp tới sẽ hoàn thiện cơ chế mới có thể khắc phục được tình trạng này
Thứ ba, về điều kiện đối với nhà đầu tư chuyển nhượng dự án Điều kiện đối với nhà đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng Trước hết dựa vào pháp luật đất đai, điều kiện để chủ đầu tư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước 47 Nguyên nhân đa phần các chủ đầu tư không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với nhà nước Hay đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận Ngoài ra có trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai do nhầm lẫn trong quá trình tính toán số tiền phải nộp hay trong quá trình xác định số tiền phải nộp thì có nhiều biến động về chính sách, điều chỉnh giá đất dẫn đến cơ quan chức năng không xác định được nghĩa vụ còn nợ là bao nhiêu
Quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
2.4.1 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Với hệ thống pháp luật hiện hành, đối với thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản chủ yếu được điều chỉnh chính bởi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư, (ngoài ra còn có các đạo luật khác liên quan mật thiết đến như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật xây dựng, Luật Đầu tư công…) và một số nghị định hướng dẫn cụ thể như Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Nghị định 31/2021/NĐ-CP,… Quy định thẩm quyền cho phép thực hiện, cho phép chuyển nhượng dự án thường sẽ gắn liền với trình tự thủ tục tương ứng Song khi có quy định về thẩm quyền rõ ràng, cũng là quy rõ trách nhiệm ai phải chịu khi có vi phạm, tránh tình trạng cho phép chuyển nhượng trái phép 55 Về nguyên tắc, cơ quan có thẩm quyền xem xét cho phép chuyển nhượng dự án phải là cơ quan đã từng thẩm định hồ sơ, có dữ liệu thông tin cơ sở, đã và đang theo dõi tình hình dự án, và đó cũng là cơ quan quyết định cho phép thực hiện dự án đầu tư Cụ thể, trong Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định giao cho UBND cấp tỉnh hoặc Thủ tướng chính phủ đối với dự án do chính UBND, Thủ tướng chính phủ quyết định việc đầu tư trước đó
Luật Đầu tư năm 2020 sửa đổi Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014, phân chia thẩm quyền chuyển nhượng dự án bất động sản, trong đó các dự án được chấp thuận nhà đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định Luật Đầu tư được chuyển nhượng theo quy định của luật này Tuy nhiên, quy định chồng chéo giữa Luật KDBĐS và Luật Đầu tư gây bất cập, cụ thể là không rõ ràng trong việc tách bạch các trường hợp dự án được quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư, dẫn đến khó khăn trong thực tiễn.
Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư
55 Nguyễn Quang Tuyến (2020), Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất động sản (hiện hành) (sửa đổi, bổ sung năm 2020), NXB Chính trị Quốc gia sự thật, tr.191
Khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản dẫn chiếu đến điểm a khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư, điều chỉnh hai hình thức dự án là được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và theo đó thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng thực hiện thực hiện theo luật này Việc các nhà lập pháp dẫn chiếu đến Luật Đầu tư là một điểm mới khá hay, giúp cho việc thống nhất về điều chỉnh pháp luật Đầu tư nói chung, Luật Đầu tư với vai trò là luật gốc của quan hệ pháp luật này Tuy nhiên, vấn đề này Luật Đầu tư quy định khá phức tạp, có nhiều vấn đề, khái niệm cần làm rõ, đôi phần quy định lại chồng chéo lẫn nhau Có thể thấy quy định tại điểm a khoản 2 Điều 46 không quy định rõ bất kỳ vấn đề nào về thẩm quyền, thủ tục để giải quyết mà phải dẫn chiếu đến hàng loạt các điều khoản khác như: Điều 41 quy định về điều chỉnh dự án đầu tư Luật Đầu tư; Điều 43 quy định về nội dung, thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư; Điều 48 quy định về Điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư Nghị định 31/2021/NĐ-CP (và các điều khoản khác có liên quan: Điều 29, 30, 31, 32, 37, 38,… Luật Đầu tư; Điều 29, 30,… Nghị định 31/2021/NĐ-CP) Như vậy làm rõ tất cả các điểm này mới có thể xác định thẩm quyền cho phép hay thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư Đối với trường hợp “chấp thuận nhà đầu tư”,
Trước hết, cần lưu ý giữa hai thuật ngữ khá phổ biến nhưng khi áp dụng vào thực tiễn rất dễ nhầm lẫn là “chấp thuận chủ trương đầu tư” và “chấp thuận nhà đầu tư” Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án; nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư và các cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư 56 Đây là một thủ tục bắt buộc đối với các dự án đầu tư thuộc diện phải được chấp thuận chủ trương đầu tư quy định ở Điều
30, Điều 31, Điều 32 Luật Đầu tư 2020 và thẩm quyền lần lượt thuộc về Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, UBND cấp tỉnh (ngoài ra còn có Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo quy định) Lưu ý trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của các cơ quan khác nhau thì cơ quan có thẩm quyền cao nhất có quyền quyết định 57
Còn “chấp thuận nhà đầu tư” theo quan điểm của nhóm tác giả đây là một trong ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư (một cơ chế đặc biệt của việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư) theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 Hay chấp thuận nhà đầu tư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện trong trường hợp luật định không cần thông
56 Khoản 1 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020
57 Khoản 1 Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều luật của Luật Đầu tư đấu giá, đấu thầu thông thường đối với các vấn đề liên quan đến đất đai Các trường hợp
Theo quy định tại Luật Đầu tư 58 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP, "chấp thuận đầu tư" là sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc thực hiện dự án đầu tư Thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư phụ thuộc vào các yếu tố như loại dự án đầu tư và cấp độ thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư Tuy nhiên, thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư có thể khác với thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư Đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ đồng thời chấp thuận cả nhà đầu tư theo quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư.
Về nguyên tắc, theo khoản 6 Điều 41 Luật Đầu tư đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư trước đó có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu rơi vào các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này (bao gồm Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, UBND cấp tỉnh phải hoặc ban quản lý khu kinh tế) Khi chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản có thể dẫn đến thay đổi nhà đầu tư, tuy nhiên tại điểm g khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư, chỉ quy định đối với trường hợp thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp nhận chủ trương đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi vận hành khai thác (tức có thể hiểu chỉ áp dụng đối với chuyển nhượng dự án đầu tư trong trường hợp khoản 4 Điều 29) Cần xác định đâu là trường hợp và thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư, rồi xét đến nó có rơi vào trường hợp tại khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư hay không, nếu có thì thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương (trình tự: điểm a khoản 2 Điều 46 → khoản 3, khoản
4 Điều 29 → khoản 3 Điều 41 → khoản 5 Điều 41 Luật Đầu tư) Một vấn đề đặt ra cần đặt ra xem xét là “chấp nhận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” có bao gồm trường hợp chấp thuận đầu tư tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư không
Theo Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, các trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định rõ Cụ thể, dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đầu tư thực hiện điều chỉnh dự án đầu tư thì nhà đầu tư có thể chuyển nhượng toàn bộ dự án trước khi vận hành khai thác.
59 Khoản 3 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều luật của Luật Đầu tư thác thì quyền thuộc về cơ quan chấp thuận chủ trương trước đó (đây được xem là quy định cụ thể hóa trường hợp chuyển nhượng dự án dẫn đến phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo điểm g khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư)
Trường hợp 2 tại khoản 7 và khoản 8 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP gây khó hiểu, quy định dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư thì thẩm quyền điều chỉnh thuộc về cơ quan đã chấp thuận trước Tuy nhiên, nếu dự án chuyển nhượng không thay đổi nội dung tại các điểm a, b, c, đ và e khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư thì chỉ điều chỉnh quyết định chấp thuận nhà đầu tư, không cần điều chỉnh dự án đầu tư Cụ thể, khoản 7 Điều 48 quy định dự án chuyển nhượng thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương dự án đầu tư nhưng không rơi vào trường hợp phải điều chỉnh chủ trương theo khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư hay điểm b khoản 2 Điều 43 Nghị định 31/2021/NĐ-CP (trường hợp quy định riêng chồng chéo quy định chung).
8, trường hợp dự án thuộc diện vừa chấp thuận chủ trương đầu tư vừa chấp thuận nhà đầu tư thì không cần thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư mà chỉ thực hiện thủ tục điều chỉnh quyết định chấp thuận nhà đầu tư Ví dụ, một dự án khu đô thị có quy mô sử dụng đất trên 300 hecta nhưng nhà đầu tư chỉ chuyển nhượng 20 hecta dự án khu đô thị cho nhà đầu tư khác thì không cần thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương dự án thuộc thẩm quyền Thủ tướng mà chỉ cần làm thủ tục điều chỉnh quyết định chấp thuận nhà đầu tư dự án nhận chuyển nhượng tại UBND cấp tỉnh
Một số vấn đề lưu ý khác cần làm rõ hơn khi quy định về trường hợp chuyển nhượng dự án được chấp thuận nhà đầu tư:
- Thứ nhất cần làm rõ về như thế nào là chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu được sử dụng tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư Tuy nhiên qua các quy định tại điểm g khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư; khoản 6, khoản 7, khoản 8 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP nhóm tác giả nhận thấy nhường như quy định chung cả khoản 3 hoặc khoản 4 Điều 29 Để tránh trường hợp nhầm lẫn thì pháp luật nên quy định rõ