Pháp luật về môi giới bất động sản

E an san ca ae aad a a a Cô 47.1117 Looe L0) 1à Mr a 7a can an cao can CỔ Can HS ad a 0Ì (0114810) ïÌ TPO ROU ORCS Soe) EBT ho DANH MVC TU VIET TAT CHU VIET TAT NOI DUNG BUQC VIET TAT BDS Bat động sản MGBĐS Môi giới bất động sản KDBĐS Kinh doanh bất động sản Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Chính Phủ ngày 27 tháng I1 năm 2017 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế Nghị định 139/2017/NĐ-CP Nghị định 153/2007/NĐ-CP biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bắt động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/10/2007 quy định tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2006 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP Chính Phủ ngày 28 Nghị định 16/2022/NĐ-CP tháng 01 năm 2022 quy định xử phạt vi phạm hành xây dựng Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Chính Phủ ngày 29/10/2004 quy định thi hành Luật Đắt đai Nghị định số 39/2007/NĐ-CP Chính phủ ngày Nghị định 39/2007/NĐ-CP 16/03/2007 quy định việc cá nhân hoạt động thương mại thường xuyên đăng ký kinh doanh Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP tháng 09 năm 2015 quy định tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bắt động sản Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới Thông tư 11/2015/TT-BXD bắt động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bắt động sản; việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 2l tháng năm 2008 hướng dẫn thực số nội dung Nghị Thông tư 13/2008/TT-BXD _ | Định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính Phủ quy định tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bắt động sản MỤC LỤC Trang GIẾ U QẾ ý \ 1A Xbeeoe cap sAosehpel r2VbMle]B tee et eee eee este oul CHƯƠNG 1: NHỮNG VÁN ĐỀ CHUNG VỀ MÔI GIỚI BÁT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm môi giới bất động sản 1.1.1 Định nghĩa môi giới bắt động sản 1.1.2 Đặc điểm mơi giới bắt động sản 1.1.3 Vai trị môi giới bat động sản 1.2 Khái quát pháp luật điều chỉnh hoạt động môi giới bắt động sản 12 1.2.1 Sơ lược trình phát triển quy định pháp luật điều chỉnh môi giới bắt đữn V0T:001101n1inixDiniTpiMit1ftrEf irtneiisn02001110111M 0092115105 x6NH0fnS101i 12 1.2.2 Nội dung quy định pháp luật điều chỉnh môi giới bắt động NI 2010521019000 sdynvfitaffnirtiesargHfDLAsssvnli1tnfeislLvlLieisidi 15 1.3 Kinh nghiệm điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản Mỹ, Trung Quốc gợi mở cho Việt Nam 1.3.1 Môi giới bất động sản Mỹ 1.3.2 Môi giới bắt động sản Trung Quốc 1.3.3 Một số gợi mở cho Việt Nam CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÈ MOI GIGI BAT DONG SẢN b0 ANH HỘ Q8220c30E 1001041 ela 25 2.1 Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản 2.1.1 Nguyên tắc môi giới bắt động sản 2.1.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bắt động sản 2.1.3 Nội dung môi giới bắt động sản 2.1.4 Hợp đồng môi giới bắt động sản ccotEnnEEEreerree 2.1.5 Quyền nghĩa vụ chủ thể môi giới bắt động sản 2.1.6 Chứng môi giới bắt động sản 2.2 Đánh giá pháp luật môi giới bất động sản te 37 2.2.1 Những thành công 2.2.2 Những tôn tại, bắt cập 2.3 Một số giải pháp hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản 46 2.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật môi giới bất động sản IRIfcoioSEiaiie, ‘i 50 2.4.1 Đối với quan quản lý nhà nước thị trường bắt động sản 50 2.4.2 Đối với cá nhân, tổ chức hành nghề môi giới bất động sản 51 2.4.3 Đối với khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới bắt động sản 52 KÉT LUẬN eater Reseed ceeseeee T5 110 t Thi T60 Tan Tội toa 00059 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 2-.+cssieczeetrrcevee PHAN MO DAU Lý chọn đề tài Bắt động sản (BĐS) tài sản vô quý giá cá nhân đặc biệt quan trọng quốc gia Đối với cá nhân sinh trái đất cần chỗ ở, nơi để cư trú, sinh sống làm việc Hiện nay, theo thống kê dân số giới gần 08 tỷ người Tại Việt Nam, vào năm 2022 ước tính có khoảng: “4.175 trẻ em sinh trung bình ngày, 1.765 người chết trung bình ngày, 260 người di cư trung bình ngày Dân số Việt Nam tăng trung bình 2.150 người ngày năm 2022” Cùng với việc dân số ngày đơng nhu cầu sở hữu BĐS ngày nhiều, theo kết tổng điều tra 2019 cho thấy: “Việt Nam quốc gia có mật độ dân số cao so với nước giới khu vực Năm 2019, mật độ dân số Việt Nam 290 người/km2, tăng 31 người/km2 so với năm 2009 Thành phó Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh hai địa phương có mật độ dân số cao nước, tương ứng 2.398 người/km2 4.363 người/km23, Bên cạnh yếu tố dân số, kinh tế Việt Nam phát triển cách vượt bậc thu hút vốn đầu tư nước mà nhiều nguồn đầu tư từ nước Theo số liệu Cục Đầu tư nước (Bộ Kế hoạch Đầu tư) vừa cơng bó, từ đầu năm đến nay: “Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) vao Việt Nam bao gồm vốn đăng ký cắp mới, vốn điều chỉnh góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp đạt gần tỷ USD, 91,5% so với kỳ năm 2021 Trong đó, kinh doanh bắt động sản đứng thứ danh sách ngành thu hút vốn đầu tư FDI hai tháng đầu năm với gần 1,52 tỷ USD, chiếm 30,4% tổng vốn đầu tư đăng ký Đáng ý, số tăng mạnh so với kỳ năm ngoái (gần 485 triệu USD)” Song hành phát triển thị trường BĐS xuất phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (MGBĐS) nhằm đáp ứng nhu cầu chủ thể tham gia vào giao dịch thị trường BĐS MGBĐS hoạt động trung gian, cầu nối để góp phần gắn kết bên cung cầu, bên cạnh mơi giới cịn bên uỷ quyền, uỷ thác thực công việc giao dịch BĐS, nhờ có hoạt động mơi giới mà bên giao ` Dân số giới, https://danso.org/dan-so-the-gioi/, truy cập ngày 19/06/2022 ? Dân số Việt Nam, htps;//danso.org/viet-nany/, truy cập ngày 19/06/2022 ? Tổng cục thống kê, “Thơng cáo báo chí kết sơ tổng điều tra dân số nhà năm 2019, https:/Avww.gso.gov.vn/du-lieu-va-so-lieu-thong-ke/2019/10/thong-cao-bao-c! hi-ket-qua-so-bo-tong-dieu-tradan-so-va-nha-o-nam-2019/, truy cập ngày 19/06/2022 * “Dòng tiền FDI “chảy mạnh” vào bắt động sản”, https://fia.mpi.gov.vn/Detail/Cat]D/5102536, -ffed-4c9783c9-24788f5e7d0e/News]I/c3336590-7065-4dd6-9858-1ecb Ie929fed, truy cập ngày 19/06/2022 dịch BĐS tham gia giao dịch dé dàng, nhanh chóng thuận tiện Bên cạnh đó, hoạt động MGBĐS cịn thu hút nhiều thành phần xã hội tham gia hành nghề hấp dẫn lợi nhuận mà công việc môi giới mang lại Qua khảo sát cho thấy: “Tổng thu nhập nhóm mơi giới bất động sản làm việc cho chủ đầu tư lớn, có tên tuổi công ty niêm yết đạt trung bình 30 triệu đồng tháng Vào thời điểm cao điểm nhiều nhà mơi giới có thẻ kiến số tiền lên tới hàng trăm triệu đồng, chí tỷ đồng tháng Mức tổng thu nhập tính theo cơng thức gồm lương bản, chiết khấu hoa hồng phụ cắp công ty”5 Cùng với nhạy cảm thị trường BĐS phát triển dịch vụ MGBĐS, Nhà nước đặc biệt quan tâm thông qua việc ban hành văn pháp luật, phải kể đến Luật Kinh doanh bắt động sản (KDBĐS) 2006 Đây văn pháp luật công nhận tồn ngành nghề môi giới, nhằm khắc phục hạn chế Luật KDBĐS 2006, Quốc hội ban hành Luật KDBĐS 2014 văn hướng dẫn thi hành khác để kịp thời điều chỉnh khắc phục vấn đề trước Tuy nhiên, qua q trình triển khai thi hành tồn nhiều bất cập lĩnh vực MGBĐS cần khắc phục như: Hoạt động mang tính tự phát, giao dịch diễn hoạt động môi giới ngầm, không thông qua kiểm sốt nhà nước, tình hình hoạt động trung tâm môi giới, chất lượng, kỹ chuyên môn, tiêu chuẩn nghề nghiệp, hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động MGBĐS chưa thật hiệu phát huy tối ưu hóa vai trị nó, hệ thống quản lý hoạt động môi giới pháp luật nhiều hạn ché, Điều này, khiến cho nhà mơi giới nước gặp nhiều khó khăn khó cạnh tranh với nhà mơi giới nước ngồi xu phát triển thị trường Chính vậy, việc nghiên cứu vấn đề lý luận, pháp luật MGBĐS cần thiết nhằm đánh giá tích cực, hạn chế áp dụng vào hoạt động mơi giới nói riêng thị trường BĐS nói chung Trên sở đó, đưa giải pháp nhằm hồn thiện nâng cao chất lượng ngành nghề Xuất phát từ vấn đề trên, tác giả định lựa chọn đề tài “Pháp luật môi giới bất động sản” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật MGBĐS có vai trị đặc biệt quan trọng khơng hoạt động MGBDS, ma cịn góp phần thúc đẩy phát triển mạnh mẽ, minh bạch thị * “Cơ hội kiếm tiền tỷ từ nghề môi giới bắt động sản”, hưu s://vinhomes.vn/vi/co-hoi moi-gioi-bds, truy cập ngày 19/06/2022 trường BĐS Đã có nhiều cơng trình nghiên cứu cách tổng thể, chuyên sâu va toàn diện hoạt động MGBЧS, cơng trình tiêu biểu là: - Lưu Quốc Thái (2018), Pháp luật kinh doanh bắt động sản, Nhà xuất Lao động Tác giả phân tích quy định pháp luật MGBĐSý, cụ thể phân tích dựa Luật KDBĐS 2014 Thơng tư 11/2015/TT-BXD” - Lưu Quốc Thái (2021), Tài liệu học tập lớp chất lượng cao khố K43 mơn pháp luật kinh doanh bắt động sản, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả phân tích quy định pháp luật MGBĐS, cụ thể phân tích dựa Luật KDBĐS 2014 ~ Doãn Hồng Nhung (2019), Pháp luật môi giới bắt động sản Việt Nam, Nhà xuất Tư pháp Tác giả phân tích, đánh giá vấn đề chung, lý luận chung MGBĐS, thực trạng pháp luật điều chỉnh MGBĐS dựa văn pháp luật hành Luật KDBĐS 2014, Thông tư 11/2015/TT-BXD, quy định hoạt động MGBЧ so sánh với Luật KDBĐS 2006 để chi thành công, bất cập hoạt động MGBĐS Qua đó, tác giả đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật MGBĐS Việt Nam - Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật tạo dựng đẳng cắp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam, Nhà xuất Lao động - Xã hội Tác giả nghiên cứu tổng quan vấn đề lý luận, pháp luật, thực tiễn liên quan đến hoạt động MGBĐS quy định Luật KDBĐS 2006 văn hướng dẫn Luật KDBDS 2006 - TS Nguyễn Quang Tuyến TS Nguyễn Thị Nga (2011), Pháp luật môi giới bắt động sản Việt Nam kiến nghị hồn thiện, Tạp chí luật học số 06 Bài viết đánh giá cách tổng quan pháp luật MGBĐS, cụ thể Luật KDBĐS 2006 nhằm thành tựu đạt được, hạn chế, khiếm khuyết pháp luật MGBĐS tìm nguyên nhân tồn tại, khiếm khuyết pháp luật MGBĐS để đề xuất kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật MGBĐS - Phan Nữ Khánh Linh (2008), Pháp luật môi giới bắt động sản Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Tại cơng trình nghiên cứu này, tác giả nghiên cứu tổng quan vấn đề lý luận thực trạng pháp luật liên quan đến hoạt động MGBĐS quy định Luật KDBĐS năm * Lưu Quốc Thái (2018), Pháp luật kinh doanh bắt động sản, Nxb Lao động, tr.190 Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định việc cắp chứng hành nghề môi giới bắt động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bắt động sản; việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 2006 Qua đó, tác giả đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật MGBĐS Việt Nam - Đoàn Thị Thu Hiền (2020), Pháp luật hoạt động môi giới bắt động sản thực trạng hướng hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Tại cơng trình nghiên cứu này, tác giả nghiên cứu, phân tích vấn đề chung KDBĐS, MGBĐS quy định pháp luật MGBĐS Việt Nam quy định cụ thể Luật KDBĐS 2014 Qua dé, tac giả đánh giá thực trang đưa hướng hồn thiện pháp luật MGBĐS Nhìn chung, vấn đề dịch vụ MGBĐS nêu phân tích số cơng trình có liên quan Các cơng trình nghiên cứu tư liệu quý giá đẻ tác giả nghiên cứu kế thừa có chọn lọc q trình triển khai đề tài Tuy nhiên, qua khảo sát cho thấy, chưa có cơng trình nghiên cứu chun sâu toàn diện vấn đề pháp lý thực trạng liên quan pháp luật MGBĐS Chính vậy, khóa luận tốt nghiệp tác giả cơng trình có ý nghĩa góp phần hồn thiện quy định pháp luật MGBĐS Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu khóa luận mặt tích cực, tiêu cực pháp luật MGBĐS từ đưa số giải pháp hoàn thiện pháp luật MGBĐS Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 4.1 Đối tượng nghiên cứu đề tài sau: Để tìm hiểu pháp luật MGBĐS, tác giả lựa chọn đối tượng nghiên cứu - Phân tích vấn đề chung MGBĐS: Định nghĩa, đặc điểm, vai trò, cần thiết điều chỉnh hoạt động MGBĐS pháp luật, trình hình thành phát triển MGBĐS tìm hiểu hoạt động MGBĐS Mỹ Trung Quốc - Nghiên cứu phân tích số nội dung quy định MGBĐS Luật KDBĐS 2014 văn hướng dẫn hành - Đánh giá điểm thành công hạn chế pháp luật MGBĐS, đồng thời đưa số giải pháp để hoàn thiện pháp luật MGBĐS 4.2 Phạm vi nghiên cứu đề tài Pháp luật MGBЧ đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng Tuy nhiên, khn khổ khóa luận tốt nghiệp, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu cụ thể sau: - Giới hạn phạm vi nghiên cứu nội dung: Chú trọng nghiên cứu Luật KDBĐS 2014 văn hướng dẫn thi hành số văn pháp luật khác