Giáo trình thị trường bát động sản

MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước Trong quá trình quản lí, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu sử dụng Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản Hình thức phân chia này có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã cách đây hàng nghìn năm Theo đó, BĐS hông chỉ là đất đai mà còn cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Quan niệm cụ thể về BĐS hiện nay còn có sự khác nhau giữa các quốc gia nhưng có một điểm tương đối thống nhất: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và hông di dời được Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại tạo ra cái gọi là “ hu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản” Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, hông tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị tr địa lí của đất (Luật dân sự Cộng hòa Pháp, Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Luật dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lí bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tƣợng giao dịch dân sự Quan niệm về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS ở mỗi nước cũng có sự khác nhau Luật dân sự Pháp quy định

“mùa màng chƣa gặt hái, trái cây chƣa đƣợc bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây là động sản”, quy định này cũng đƣợc thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản Luật dân sự Đức đƣa ra hái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật, cũng nhƣ trong quản lí và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định và tài sản không cố định Theo thông lệ và tập quán quốc tế cũng nhƣ trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản, Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 đã phân chia tài sản thành BĐS và động sản Bộ luật dân sự năm 2015 quy định BĐS và động sản nhƣ sau: "BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản hác theo quy định của pháp luật Động sản là những tài sản không phải là BĐS"

Với cách phân loại trên đã đáp ứng đƣợc các yêu cầu của thực tiễn BĐS chủ yếu là đất đai ( hông thể chuyển dịch cơ học đƣợc), nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản gắn liền với đất đai Theo quy định của Bộ luật dân sự thì đây là loại tài sản cần đƣợc đăng Dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản, luật quy định nhƣ vậy nhằm bảo đảm quyền kiểm tra, giám sát của những cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bộ luật dân sự còn có những quy chế pháp lí riêng đối với mỗi loại tài sản trong một số trường hợp

1.1.1.2 Đặc tính của bất động sản

- Có vị trí cố định Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng hông thể đem đi nơi hác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản, cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như ết cấu hạ tầng khu vực có bất động sản

- Tính lâu bền Đất đai đƣợc xem nhƣ hông bị huỷ hoại, trừ hi có thiên tai nhƣ xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lí của bất động sản

Tuổi thọ kinh tế chấm dứt hi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành để bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu đƣợc từ bất động sản đó

Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hƣ hỏng, không thể tiếp tục đảm bảo an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu đƣợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tƣ xây mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lí

Lợi ích của công trình đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại đặc trƣng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tƣ

Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút hách hàng, cho nên các nhà đầu tƣ rất quan tâm đến tính thích ứng của bất động sản

Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng một thiết kế Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hướng và tầng hác nhau Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính cá biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thị trường bất động sản thì giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau nhƣ các hàng hoá hác

- Chịu ảnh hưởng của chính sách

Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên Chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đƣa ra các ch nh sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản Bất động sản chịu ảnh hưởng của các điều chỉnh ch nh sách như các ch nh sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế…

- Phụ thuộc vào năng lực quản lí

Nhiều loại hình đầu tƣ hông đòi hỏi phải tốn nhiều công quản lí chẳng hạn đầu tƣ vào chứng hoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế nhƣng đầu tƣ trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích hợp Việc đầu tƣ phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, ngay nhƣ việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn hác … Nói chung, chi ph quản lí nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lí không tốt, chi ph tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn Đấy là chƣa ể những chi phí cho chuyên gia, kế toán và thuê luật sƣ…

Việc Chính phủ đầu tư hệ thống giao thông, công viên, trường học… có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều

1.1.1.3 Hàng hóa ất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt - Hàng hoá Bất động sản (HHBĐS) T nh đặc biệt của HHBĐS đƣợc xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có, cụ thể: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cƣ và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng - an ninh, tƣ liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông - lâm nghiệp và là thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia; Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian, phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung;

Khái niệm, chức năng, cơ chế của thị trường

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường

Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp Từ những nghiên cứu sơ lƣợc, cổ xƣa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới Tuỳ từng điều kiện và góc độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các hái niệm thị trường khác nhau: Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận đƣợc lời giải đáp mà mỗi bên cần biết; Thị trường thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cung ứng và nhu cầu Nó là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá; Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hoá, tức là thể hiện đặc trưng bản chất của thị trường Mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là nhằm thoả mãn yêu cầu của người tiêu dùng và người tiêu dùng là nhân vật chủ đạo của thị trường

Chủ thể của thị trường là ba chủ thể hoạt động trao đổi hàng hoá trong thị trường: Một là, người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường, là người bán hàng hoá ra thị trường; Hai là, người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng; Ba là, người môi giới thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là người bán, là người trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng

Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán, ngoài các hàng hoá tiêu dùng và các tƣ liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu tố cần cho sản xuất nhƣ tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản… Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường

Nhƣ vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người án và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thị trường Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ đƣợc tính bằng tiền

1.1.2.2 Chức năng của thị trường

Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sử hữu đối với hàng hoá, thông qua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng

Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh, do đó có hả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng lãnh thổ và các doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lƣợng của hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường

Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi giới) và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận… Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén

- Chức năng liên hệ kinh tế

Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành, địa phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu Tóm lại, thị trường là hệ thống mở

Cơ chế thị trường chỉ làm công việc của nó là trao hàng hoá cho ai có tiền mua chúng mà hông làm nhiệm vụ phân phối thu nhập - Một hệ thống thị trường hiệu quả nhất cũng có thể gây ra sự bất bình đẳng lớn mà về ch nh trị hay đạo đức có thể hông chấp nhận đƣợc

Trên thế giới, giá địa ốc đã tăng trong suốt những năm 1980 và sau đó giảm mạnh ở nhiều vùng, thị trường việc làm trở thành nỗi sợ hãi của những người tốt nghiệp đại học đến tận năm 1990 và ngày càng trở nên hó hăn hơn vào giai đoạn suy thoái inh tế sau năm 1990 Những vấn đề đó chỉ có thể giải th ch được bằng lí thuyết về cung và cầu; đó là sự tương tác qua lại giữa cầu (người tiêu dùng phân phối thu nhập của mình cho các hàng hoá và dịch vụ sẵn có), với cung (là các doanh nghiệp tạo ra hàng hoá và dịch vụ với số lƣợng và chất lƣợng đem lại cho họ lợi nhuận lớn nhất) Khi giá đất tăng lên nhanh chóng thì có thể giải th ch rằng do cung về đất bị giảm Sự thay đổi về cầu và cung dẫn đến sự thay đổi về số lƣợng hàng hoá đầu ra và về giá cả

Khác với nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, việc phân phối những lƣợng hàng hoá khan hiếm của xã hội cho các khả năng sử dụng khác nhau trong nền kinh tế thị trường không phải là việc của Uỷ ban kế hoạch hay cơ quan lập pháp mà là thông qua sự tương tác của cung và cầu Đó là sự phân phối theo túi tiền, chính nó quyết định hàng hoá nào đƣợc sản xuất, sản xuất cho ai và thậm chí cả sản xuất nhƣ thế nào Giá cả đƣợc xác định mang tính cạnh tranh sẽ phân bổ lượng cung hàng hoá có hạn cho những người có nhu cầu.

Thị trường bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường Bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường TTBĐS liên qua chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ

TTBĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản đƣợc trao đổi

TTBĐS đƣợc hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS nhƣ: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về TTBĐS, dưới đây là khái niệm về TTBĐS đƣợc cho là đại diện nhất: TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lí Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

1.1.3.2 Tính chất của thị trường ất động sản

Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa Muốn trở thành hàng hoá, một mặt mỗi loại bất động sản cụ thể phải đƣợc đƣa ra giao dịch trên thị trường, hơn nữa cũng là một loại bất động sản như nhau nhưng việc có được tham gia thị trường bất động sản hay không còn phải được luật pháp không cấm Mặt khác, có những loại bất động sản rất khó hoặc không thể trở thành bất động sản hàng hoá nhƣ nhiều loại bất động sản công cộng mà việc sử dụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử dụng của người hác như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng… Đất đai là bất động sản nhưng Pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Ở Việt Nam, không phải tất cả các loại bất động sản đều là bất động sản hàng hoá, thí dụ nhƣ các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng, đất đai là bất động sản nhƣng pháp luật cấm mua bán

Ngày nay TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS nhƣ: Mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS

TTBĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá nhƣ quy luật giá trị, quy luật và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: Sản phẩm, số lƣợng và giá cả phạm vi hoạt động của TTBĐS do Pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng hông đồng nhất

Chức năng của TTBĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

- TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị và Quy luật cung cầu;

- Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lƣợng và giá cả;

- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS đƣợc pháp luật quy định và bảo hộ;

- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau; biện pháp cung cấp thông tin hách quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán, nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán, mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước …)

- Thoả thuận giá mua bán; hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và đƣợc cộng đồng chấp nhận

- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng ý BĐS

- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật đảm bảo cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay

- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS

- Thị trường bất động sản có 05 đặc trưng cơ bản: Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản; Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc; Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật; Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo; Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản

1.1.3.4 Chức năng của thị trường Bất động sản

TTBĐS đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho TTBĐS có các chức năng dưới đây:

* Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản: Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động sản thông qua cơ chế giá cả

* Thể hiện sự thay đổi của cầu đối với thị trường bất động sản, sự biến động của cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra: Thay đổi dự báo lợi ch thu được trong tương lai; Ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ; Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng; Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai

* Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu, có hai phương thức sau đây để thay đổi việc cung ứng: Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất động sản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngƣợc lại; Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê Chẳng hạn giá bán nhà thường tương đương với 300 - 400 lần giá cho thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc nhƣ giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng đƣợc cho thuê làm văn phòng …

Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện yếu tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện và nếu đạt được thì cũng tồn tại trong giai đoạn ngắn Do vậy, người ta thường nói “mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là là tương đối và tạm thời”

Phân loại thị trường bất động sản

a Căn cứ vào khu vực có BĐ

Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, TTBĐS nhà xưởng công nghiệp, TTBĐS thương mại, TTBĐS công cộng…

Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh ), TTBĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, TTBĐS công cộng…

Căn cứ theo công dụng của BĐ

Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp); Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, hách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá ); Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất ); Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể đƣợc coi nhƣ tài nguyên hai thác đƣợc (kinh doanh du lịch ) nhƣ di sản văn hoá, di tích lịch sử c Căn cứ tính chất kinh doanh trên thị trường BĐ

Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS; Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất; Thị trường cho thuê BĐS; Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS; Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dƣỡng BĐS… d Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐ tham gia thị trường

Căn cứ vào trình tự về thời gian của hàng hóa BĐS tham gia thị trường có thể chia thị trường BĐS làm ba cấp:

Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn được gọi là thị trường BĐS sơ cấp)

Thị trường cấp 2: là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê (còn được gọi là thị trường thứ cấp)

Thị trường cấp 3: là thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc cho thuê (cũng là thị trường thứ cấp)

Ví dụ: Phân khúc thị trường thứ cấp: condotel, chung cư:

Condotel đƣợc viết tắt của 2 từ căn hộ (condo) và hách sạn (hotel) là loại hình căn hộ hách sạn nghỉ dƣỡng Mỗi Condotel đƣợc thiết ế giống nhƣ một hách sạn và đặc biệt là có chủ sở hữu riêng cho mỗi căn hộ Condotel thường tọa lạc tại các vị tr đắc địa, có giao thông thuận lợi, chủ yếu ở các thành phố có ngành du lịch phát triển thuận tiện cho nghỉ dƣỡng với đầy đủ dịch vụ tiện ch cao cấp, dịch vụ phòng, hồ bơi, bar - nhà hàng, phòng tập gym, spa,… đƣợc thiết ế đầy đủ bao gồm phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, phòng ăn và phòng tắm… cùng nhiều vật dụng hác để bạn có thể tận hưởng ỳ nghỉ dài đáp ứng nhu cầu sinh hoạt như một căn hộ cao cấp

So với hách sạn truyền thống, phòng ở hách sạn thường chỉ bao gồm phòng ngủ và nhà tắm, 1 số phòng của hách sạn cao cấp sẽ có thêm không gian tiếp hách Nhƣng đa phần phòng hách sạn đều hông sở hữu phòng bếp và hách hàng đƣợc cung ứng các dịch vụ, tiện ch để săn sóc bản thân Tại căn hộ Condotel, hách hàng đƣợc cung cấp đầy đủ các tiện nghi của một căn chung cƣ nhƣ có nhiều phòng ngủ, phòng hách, đặc biệt là phòng bếp nơi mà hách hàng có thể tự do nấu ăn chế biến những món mình th ch cho bạn b người thân Ngoài ra còn có ban công, phòng tắm hép n đồng thời được hỗ trợ bổ sung các dịch vụ đạt quy chuẩn hách sạn

Cách thức hoạt động của Condotel: Thống ê cho thấy những hách hàng thường xuyên và có nhu cầu sở hữu hách sạn căn hộ thường là 2 nhóm chính, bao gồm nhà đầu tư, hách du lịch, doanh nhân thành đạt và những người có thu nhập trung lưu

Về nhà đầu tƣ: Đây là nhóm hách hàng có nhu cầu mua căn hộ hách sạn với mục đ ch đầu tƣ để tăng lợi nhuận Với họ, điểm hấp dẫn của condotel là hả năng thu hồi vốn nhanh Việc bán sản phẩm Condotel giống nhƣ bán một căn hộ là có thể mang lại lợi nhuận ngay lập tức

Khách du lịch, doanh nhân thành đạt và người có mức thu nhập trung lưu: Đây là nhóm hách hàng mua hoặc thuê Condotel để hưởng thụ cuộc sống, muốn tận hưởng ỳ nghỉ dài cũng như muốn thể hiện đẳng cấp thượng lưu tại một ngôi nhà đầy đủ tiện nghi với chi ph vừa phải

Condotel là tổ hợp của 2 loại hình bất động sản nên vừa có các hoạt động của một hách sạn, vừa có chức năng của một hu căn hộ Cụ thể : Condotel có chức năng của một hách sạn bởi: Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ hách sạn hác nhƣ hồ bơi, câu lạc bộ sức hỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thƣ t n và dịch vụ phòng 24/24 Điểm hác của Condotel với hách sạn đó là Condotel cho phép hách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dƣỡng và cho thuê; Condotel có chức năng của một căn hộ vì: Khách sạn căn hộ đƣợc thiết ế với đầy đủ các tiện ch bếp, phòng hách, phòng ngủ,…với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho du hách có thể đi chợ và trải nghiệm phong cách sống nhƣ chính ngôi nhà của mình Tuy nhiên Condotel hác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lí và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của hách sạn

Condotel tạo ra "lợi ch ép" cho chủ sở hữu vì họ vừa được tận hưởng những ỳ nghỉ tuyệt vời ngay tại các căn hộ hách sạn sang trọng, đẳng cấp lại vừa đem lại cho họ những hoản lợi nhuận ổn định và sinh lời cao

Trong những hoảng thời gian hông sử dụng căn hộ hách sạn, chủ sở hữu có thể phối hợp với một đơn vị quản lí để cho các cá nhân có nhu cầu thuê lại Yếu tố vị tr đắc địa của các căn hộ hách sạn cũng giúp các chủ sở hữu có dòng tiền thu vào tốt hi cho thuê lại với giá cao

Bên cạnh đó, hi bất động sản tăng giá thì giá trị của các Condotel cũng đƣợc tăng theo Khi đó, nếu bán lại thì các chủ sở hữu Condotel cũng thu về đƣợc một hoản lợi nhuận hông nhỏ Bởi vậy, gần đây Condotel đang dần trở thành nguồn thu giá trị của những người có đầu tư, và các chủ doanh nghiệp kinh doanh e Căn cứ vào tính chất các giao dịch

- hị trường mua án BĐ

Thị trường mua bán BĐS là loại thị trường hình thành sớm nhất trong các loại hình thị trường BĐS Xét về lịch sử, thị trường mua bán, trao đổi đất đai xuất hiện gần nhƣ đồng thời với sự xuất hiện chiếm hữu tƣ nhân về tƣ liệu sản xuất, chiếm hữu tƣ nhân về đất đai Ngày nay, việc mua bán trao đổi đất đai BĐS đã trở thành phổ biến và vƣợt hỏi huôn hổ một quốc gia, nhất là các nước có nền inh tế thị trường phát triển Mua bán, trao đổi BĐS được diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu cầu mua bán, trao đổi hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ môi giới, tƣ vấn về BĐS Hoạt động mua bán BĐS còn do các doanh nghiệp inh doanh (sản xuất, xây dựng) BĐS cung cấp BĐS cho các chủ thể trong nền inh tế

- Thị trường thuê và cho thuê BĐ

Thị trường cho thuê BĐS là thị trường mà người có nhu cầu thuê BĐS chỉ sử dụng BĐS trong một thời gian nhất định, do đó, họ chỉ có nhu cầu thuê BĐS và việc thuê sẽ mang lại hiệu quả hơn các hình thức hác Người có BĐS cho thuê trên cơ sở nghiên cứu thị trường để quyết định việc cho thuê BĐS đảm bảo lợi ích kinh tế thu đƣợc cao nhất Giá cả cho thuê đƣợc hình thành do quan hệ cung cầu về các BĐS cho thuê Các giao dịch về thuê BĐS có thể tiến hành trực tiếp giữa người có BĐS cho thuê và người có nhu cầu thuê BĐS hoặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới về BĐS Các giao dịch thuê và cho thuê hình thành nên thị trường cho thuê BĐS

- Thị trường giao dịch các BĐ dùng làm tài sản thế chấp

CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Cung bất động sản

1.2.1.1 Khái niệm cung về bất động sản

Cung về BĐS là số lượng BĐS mà người bán sẵn sàng cung ứng và có khả năng bán ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định Cung về BĐS phải đáp ứng đƣợc hai yếu tố là ý muốn sẵn sàng bán và khả năng bán Vì vậy số lƣợng BĐS cung ứng không phải là toàn bộ số BĐS hiện có Khi chủ sở hữu BĐS hông muốn bán hoặc muốn bán nhƣng mức giá trên thị trường hông đáp ứng được mức giá mà họ mong muốn thì họ sẽ hông đƣa BĐS vào giao dịch

1.2.1.2 Đường cung về bất động sản Đường cung về BĐS là đường biểu diễn mối quan hệ giữa số lượng BĐS cung ứng và giá cả của BĐS đó Số lƣợng cung có quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả BĐS trên thị trường Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung được biểu diễn trong đồ thị sau: Đồ thị 1.1: Đường cung về BĐS

Với điều kiện các nhân tố hác hông thay đổi, nếu giá BĐS tăng lên thì khả năng cung ứng BĐS cũng tăng lên và ngƣợc lại Do vậy, lƣợng cung về BĐS tỷ lệ thuận với giá cả của BĐS đó trên thị trường Đường cung về BĐS tương đối dốc, phản ánh khả năng thay đổi số lượng BĐS hông dễ dàng

Riêng về đất đai, đây là một loại hàng hóa đặc biệt, tổng lƣợng cung đất đai tự nhiên xét trong một phạm vi nhất định là cố định, chính vì vậy, trong trường hợp này đường cung về đất đai là một đường thẳng đứng Đồ thị 1.2: Đường cung về đất đai

1.2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản

- Giá cả các yếu tố đầu vào (Pi)

Giá của các yếu tố sản xuất nhƣ đất đai, lao động, vật liệu xây dựng… có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tƣ Nếu giá các đầu vào giảm xuống thì khả năng cung ứng BĐS sẽ tăng lên, Đường cung sẽ dịch chuyển sang phải và ngược lại

- Các chính sách và luật lệ của chính phủ (G)

Chính sách của chính phủ về quyền sở hữu BĐS, ch nh sách thuế, chính sách quy hoạch đất đai… có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định cung ứng BĐS Nếu chính phủ tăng thuế đối với chuyển đổi quyền sở hữu thì thu nhập của người chủ sở hữu BĐS sẽ giảm xuống làm giảm khả năng cung ứng của họ và đường cung sẽ dịch chuyển sang trái

Mọi mong đợi về sự thay đổi giá của BĐS, giá của các yếu tố đầu vào, quyền sở hữu BĐS, ch nh sách thuế… đều có ảnh hưởng đến cung BĐS Nếu dự đoán thuận lợi cho nhà inh doanh thì cung tăng lên và ngƣợc lại

Có thể biểu diễn tất cả các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS bằng một công thức tổng quát sau:

Trong đó: Lƣợng cung về BĐS X trong thời gian t, Px,t Giá BĐS X trong thời gian t, Gt: Chính sách của chính phủ trong thời gian t; Pi,t : Giá của yếu tố đầu vào i trong thời gian t; E: các kỳ vọng

1.2.1.4 Phân biệt sự di chuyển và sự dịch chuyển của đường cung a) Sự di chuyển dọc theo đường cung: khi giá cả của một BĐS nào đó thay đổi tất yếu sẽ éo theo lƣợng cung của BĐS đó thay đổi theo, cụ thể: khi giá cả của BĐS nào đó tăng thì lƣợng cung về BĐS tại mức giá đó cũng tăng lên và ngƣợc lại khi giá cả BĐS nào đó giảm thì lƣợng cung về BĐS tại mức giá đó cũng sẽ giảm xuống, xem Đồ thị 1.3 Nhƣ vậy, việc thay đổi về lƣợng cung BĐS nào đó hi có sự thay đổi của bản thân giá chính BĐS đó đƣợc hiểu là sự di chuyển của cung Đồ thị 1.3: Sự di chuyển dọc theo đường cung b) Sự dịch chuyển của đường cung: khi có sự thay đổi của các nhân tố ngoài giá của bản thân BĐS nào đó, nhƣ sự thay đổi về: giá các yếu tố đầu vào, sự kỳ vọng vào thị trường, chính sách của chính phủ… sẽ làm cho cung của BĐS đó thay đổi và việc thay đổi này biểu hiện trên đồ thị là làm cho toàn bộ đường cung dịch chuyển sang trái hoặc phải – đây được hiểu là sự dịch chuyển của đường cung, xem Đồ thị 1.4

Cầu bất động sản

1.2.2.1 Khái niệm cầu về bất động sản

Cần phải phân biệt đƣợc sự khác nhau giữa nhu cầu và cầu về BĐS Nhu cầu về BĐS là tất cả những gì mà một người mong muốn và muốn có BĐS ở mọi không gian và thời gian, còn hi đề cập đến cầu về BĐS thì đây đƣợc hiểu là nhưng nhu cầu về BĐS của một người nào đó và người đó có hả năng thanh toán khi mua BĐS Ch nh vì vậy, nhu cầu về BĐS là rất lớn, nhƣng trở thành cầu trên thị trường lại không nhiều, vì phần lớn nhu cầu là không có khả năng thanh toán Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần phân biệt rõ sự khác nhau giữa lƣợng cầu và cầu về BDS: lƣợng cầu về BĐS muốn đề cập đến số lƣợng BĐS đƣợc mua ở từng mức giá cụ thể, còn cầu về BĐS lại đề cập đến toàn bộ mối quan hệ giữa lƣợng cầu và giá cả BĐS

Từ những phân tích trên thì các nghiên cứu đều tương đối thống nhất và cho rằng “Cầu về BĐ là số lượng BĐ mà người mua sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định”

BĐS là những tài sản có giá trị lớn, giá trị tương đối ổn định và có xu hướng tăng theo thời gian nên ngoài mục đ ch sử dụng BĐS còn được dùng vào nhiều mục đ ch hác nhau Vì vậy, cầu về BĐS có thể đƣợc chia thành nhiều loại: cầu về tiêu dùng (cầu về nhà để ở, cầu về đất xây dựng nhà để ở…), cầu về

Q yếu tố sản xuất (cầu về nhà xưởng để sản xuất, cửa hàng và kho tàng để kinh doanh…), cầu về đầu cơ (đầu cơ iếm lời, đầu cơ rửa tiền, đầu cơ giữ tiền…)

1.2.2.2 Đường cầu về bất động sản Đồ thị 1.5: Đường cầu về BĐS Đường cầu về BĐS là đường biểu diễn về mối quan hệ giữa giá và lượng cầu về một loại BĐS nhất định Đường cầu về BĐS là đường dốc xuống từ trái sang phải, điều này hàm nghĩa hi giá BĐS tăng, số lƣợng BĐS đƣợc yêu cầu tại mức giá đó sẽ giảm xuống và ngƣợc lại hi giá BĐS giảm thì số lƣợng mong muốn về BĐS tại mức giá đó sẽ tăng lên

Cầu về BĐS ngoài việc chịu ảnh hưởng của giá cả BĐS thì còn chịu tác động của nhiều nhân tố khác nữa trên thị trường Sự tác động của các nhân tố này đƣợc nghiên cứu trong mục tiếp theo

1.2.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu về bất động sản

- Thu nhập của người tiêu dùng (I)

Giữa thu nhập của người tiêu dùng và cầu về BĐS, đặc biệt là cầu về nhà đất có mối quan hệ rất chặt chẽ với nhau Thu nhập chịu ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua BĐS của người tiêu dùng Do đó ảnh hưởng đến số lượng BĐS tiêu thụ trên thị trường khi mức thu nhập thấp, người tiêu dùng sẽ ưu tiên cho các nhu cầu thiết yếu như ăn, mặc… Khi thu nhập người tiêu dùng tăng lên, các nhu cầu lớn hơn sẽ đƣợc đáp ứng thu nhập càng tăng thì cầu về BĐS, đặc biệt là cầu về nhà đất càng tăng lên và ngƣợc lại

Ví dụ: Nếu thu nhập tăng cao thì cầu về BĐS cũng tăng lên Đồ thị 1.6: cầu về BĐS tăng khi thu nhập tăng

- Giá cả của BĐS thay thế (Py)

BĐS thay thế là những BĐS có t nh tương đồng nhau và có thể sử dụng thay thế cho nhau Cầy về một loại BĐS nào đó có quan hệ tỉ lệ thuận với giá của BĐS thay thế Nếu giá của BĐS X tăng lên sẽ làm giảm nhu cầu về BĐS đó Lượng cầu giảm này thường sẽ được bù đắp bởi các BĐS thay thế khác, khi đó nhu cầu về BĐS thay thế sẽ tăng lên và ngƣợc lại Nhƣ vậy, sự vận động của cầu về BĐS thay thế là cùng chiều với giá cả của BĐS nghiên cứu

Ví dụ: Xem xét hai loại BĐS thay thế là nhà căn hộ và nhà chung cƣ Nếu giá nhà căn hộ tăng cao thì cầu về nhà chung cƣ sẽ tăng lên Đồ thị 1.7a: Cầu về nhà căn hộ - Đồ thị 1.7b: cầu về nhà chung cƣ

- Thị hiếu đối với BĐS (T)

Thị hiếu đối với BĐS được hiểu là xu hướng ham thích một kiểu, một loại nào đó về BĐS Vì vậy, khi thị hiếu thay đổi sẽ kéo theo cầu về BĐS đó cũng thay đổi theo, nhƣ thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng của nhà ở và các công trình xây dựng, ảnh hưởng rất lớn đến cầu và giá của các loại BĐS Tâm lí, tập quán của người dân ở từng nước, từng vùng cũng có tác động rất lớn đến cầu và giá cả của các loại BĐS Chúng ta cũng cần chú ý rằng thị hiếu không phải giống nhau đối với tất cả mọi người, cũng như thị hiếu có thể thay đổi theo thời gian…

- Sự thay đổi của dân số (N)

Dân số tăng lên làm tất cả các loại nhu cầu về BĐS nhƣ cầu về yếu tố sản xuất, cầu về tiêu dùng, cầu về các công trình xây dựng cho vui chơi, giải trí và cầu về đầu cơ BĐS Khi dân số tăng, đường cầu về BĐS sẽ dịch chuyển sang bên phải

Dân số thay đổi không chỉ làm thay đổi quy mô của cầu mà còn làm thay đổi cả cơ cấu của cầu về BĐS, nhất là cầu về nhà ở Sự thay đổi của dân số có thể được xem xét trên cơ sở một địa phương hay một quốc gia Khi có sự di chuyển dân số từ vùng này đến vùng khác thì dân số của cả hai vùng đều thay đổi và cầu về BĐS sẽ tăng lên ở vùng này và giảm đi ở vùng kia

- Các chính sách và quy định của chính phủ (G)

Thị trường BĐS là thị trường rất nhạy cảm với các chính sách và quy định của chính phủ Ví dụ nhƣ ch nh sách quy hoạch đất đai, ch nh sách đầu tƣ, ch nh sách đô thị hóa, các quy định về quyền sở hữu và sử dụng nhà đất… có tác động trực tiếp mạnh mẽ đến cầu về BĐS

Kỳ vọng là sự mong đợi của người tiêu dùng Kỳ vọng có thể về thu nhập, thị hiếu, giá cả, số lượng người tiêu dùng… Nếu người tiêu dùng hy vọng rằng trong tương lai, giá cả của một loại BĐS nào đó sẽ giảm xuống thì cầu hiện tại đối với BĐS đó sẽ giảm xuống và ngƣợc lại

Có thể biểu diễn tất cả các nhân tố ảnh hưởng đến cầu về BĐS bằng một công thức tổng quát sau:

= (Px,t ,It, Py,t ,Tt, Gt, Nt, E….) rong đó:

: Lƣợng cầu về BĐS X trong thời gian t, Px,t: Giá BĐS X trong thời gian t; It thu nhập của người tiêu dùng trong thời gian t; Py,t: Giá của BĐS có liên quan trong thời gian t; Tt: Thị hiếu của người tiêu dùng trong thời gian t,

Gt: Chính sách của chính phủ trong thời gian t; Nt : Dân số trong thời gian t; E: Các kỳ vọng

Quan hệ cung cầu trên thị trường BĐS

1.2.3.1 Sự hình thành giá cả trên thị trường bất động sản

Giá cả của BĐS đƣợc hình thành thông qua sự tác động qua lại của cung và cầu về BĐS trên thị trường Cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS được xác định tại điểm cắt nhau (điểm E0) của đường cung và đường cầu về BĐS (Đồ thị 1.10) Tại điểm cân bằng E Q chúng ta xác định đƣợc giá cân bằng P 0 và sản lƣợng cân bằng Q 0 Đồ thị 1.10: Cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS

Giá cả BĐS trên thị trường sẽ thay đổi khi có các nhân tố làm thay đổi cầu hoặc thay đổi cung hoặc cả cung và cầu về BĐS cùng thay đổi Trong đó, nhƣ đã đề cập chi tiết trong mục 2.1.3 và 2.2.3, các nhân tố làm thay đổi cầu BĐS như: thu nhập của người tiêu dùng, thị hiếu, số lượng người tiêu dùng, chính sách của chính phủ…; các nhân tố làm thay đổi cung nhƣ: giá các đầu vào, chính sách của chính phủ, kỳ vọng… Các tình huống thị trường tiêu biểu sẽ đƣợc phân t ch nhƣ sau:

- Nếu cầu về BĐS tăng lên thì giá và số lượng BĐS trên thị trường tăng lên và ngƣợc lại, điều này hàm nghĩa giá và sản lƣợng cân bằng của BĐS trên thị trường sẽ vận động cùng chiều với sự thay đổi của cầu

Ví dụ: khi thu nhập của người tiêu dùng tăng lên sẽ làm tăng cầu về BĐS Trên đồ thị, đường cầu lúc này sẽ dịch chuyển sang phải từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E0 sang E1 (xem Đồ thị 1.11), kết quả là giá BĐS tăng từ P0 lên P1 và số lƣợng BĐS cũng tăng lên từ Q0 lên Q1 Đồ thị 1.11: Cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS khi cầu tăng

- Nếu cung về BĐS giảm thì giá BĐS tăng, còn số lƣợng BĐS giao dịch trên thị trường sẽ giảm và ngược lại, điều này hàm nghĩa giá BĐS vận động cùng chiều với sự thay đổi của cung, còn số lƣợng BĐS giao dịch sẽ vận động ngƣợc chiều với sự thay đổi của cung

Ví dụ: khi chính phủ ban hành các chính sách nhằm thắt chặt thị trường BĐS thì cung về BĐS sẽ có xu hướng giảm, đường cung dịch chuyển sang trái

D 0 từ S 0 sang S 1 và thiết lập điểm cân bằng mới E 1 Khi đó, giá BĐS tăng lên từ P0 lên P 1 nhƣng lƣợng cung về BĐS lại giảm xuống từ Q 0 về Q 1 (xem đồ thị 1.12) Đồ thị 1.12: Cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS khi cung giảm

- Nếu cả cung và cầu đều thay đổi thì giá và số lƣợng BĐS giao dịch trên thị trường sẽ thay đổi tùy thuộc vào chiều hướng và mức độ thay đổi của cung và cầu về BĐS Có thể xảy ra các tình huống sau: Đồ thị 1.13: Cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS khi cung và cầu tăng

+ Cầu và cung về BĐS đều tăng lên: V dụ nhƣ hi các ch nh sách của chính phủ tạo thuận lợi cho thị trường BĐS, ết hợp với đó là inh tế phát triển tác động làm tăng thu nhập của người dân đã làm cho cả cung và cầu về BĐS cùng tăng Khi đó, đường cung và đường cầu về BĐS đều dịch phải thành đường S1 và D1 Hai đường cung và cầu mới này cắt nhau tại điểm cân bằng mới là E1 Tại điểm cân bằng mới này sẽ xác định mức giá P1 và mức sản lƣợng Q1 Mức sản lƣợng mới Q1 luôn cao hơn mức sản lƣợng Q0, còn mức giá

P1 tùy theo sự thay đổi của cung lớn hơn cầu hay nhỏ hơn cầu sẽ có mức giá thấp hơn hay cao hơn mức giá P0 (xem Đồ thị 1.13)

+ Cầu và cung về BĐS đều giảm xuống: Ví dụ nhƣ hi ỳ vọng về thị trường BĐS của cả bên cung và cầu đều bi quan (giảm), kết hợp với đó là inh tế chậm phát triển tác động làm giảm thu nhập của người dân đã làm cho cả cung và cầu về BĐS cùng giảm Khi đó, đường cung và đường cầu về BĐS đều dịch trái thành đường S1 và D1 Hai đường cung và cầu mới này cắt nhau tại điểm cân bằng mới là E1 Tại điểm cân bằng mới này sẽ xác định mức giá P1 và sản lƣợng Q1 Mức sản lƣợng mới Q1 luôn thấp hơn mức sản lƣợng Q0, còn mức giá P1 tùy theo sự thay đổi của cung lớn hơn cầu hay nhỏ hơn cầu sẽ có mức giá cao hơn hay thấp hơn mức giá P0 (đồ thị 1.14) Đồ thị 1.14: Cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS khi cung và cầu giảm

+ Cầu về BĐS tăng lên, cung về BĐS giảm xuống: Ví dụ nhƣ hi inh tế phát triển tác động làm tăng thu nhập của người dân, từ đó làm tăng cầu về BĐS, tuy nhiên do một ch nh sách nào đó của chính phủ lại tác động làm giảm cung về BĐS Khi đó, đường cầu về BĐS sẽ dịch phải thành đường D 1 , còn đường cung sẽ dịch trái thành đường S1 Hai đường cung và cầu mới này cắt nhau tại điểm cân bằng mới là E1, tại điểm cân bằng mới này sẽ xác định mức giá P 1 và mức sản lƣợng Q 1 Mức giá P 1 luôn cao hơn mức giá P 0 , còn mức sản lƣợng mới Q1 tùy theo sự thay đổi nhiều hơn hay t hơn giữa cung cầu sẽ thiết lập mức giá cao hơn hay thấp hơn mức sản lƣợng Q0 (xem Đồ thị 1.15) Đồ thị 1.15: Cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS khi cầu tăng, cung giảm

+ Cầu về BĐS giảm xuống, cung về BĐS tăng lên: Đồ thị 1.16: Cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS khi cầu giảm, cung tăng

Ví dụ như hi inh tế tăng trưởng chậm tác động làm giảm thu nhập của người dân, từ đó làm giảm nhu cầu về BĐS, tuy nhiên do ch nh phủ lại có ch nh sách tác động làm tăng cung về BĐS Khi đó, đường cầu về BĐS sẽ dịch trái thành đường D1, và cầu mới này cắt nhau tại điểm cân bằng mới E1, tại điểm cân bằng mới này sẽ xác định mức giá P1 và mức sản lƣợng Q1 Q1 tùy theo sự thay đổi nhiều hơn hay t hơn giữa cung cầu sẽ thiết lập mức giá cao hơn hay thấp hơn mức sản lƣợng Q0 (xem Đồ thị 1.16)

1.2.3.2 Đặc trưng của sự vận động cung cầu trên thị trường bất động sản

Trên TTBĐS sự vận động của cung và cầu có nhƣng đặc trƣng riêng, khác so với sự vận động cung và cầu của hàng hoá thông thường, cụ thể:

- Cầu trên thị trường BĐS thì nhạy bén, nhưng cung lại phản ứng chậm chạp và có “độ trễ” (muốn tăng ngay lƣợng cung lớn là điều không thể đối với BĐS, vì còn phải lập dự án, phê duyệt, làm hạ tầng, xây dựng… những công việc này thường tốn nhiều thời gian; ngược lại, muốn giảm lượng cung đột ngột cũng hó vì đã chót đầu từ từ giai đoạn trước đó, nếu không cung ra thị trường thì không thể thu hồi vốn Hơn nữa, đây là lượng vốn lớn vì giá trị BĐS là lớn), cho nên khi cầu thay đổi chƣa chắc cung đã thay đổi theo, hoặc có khi thay đổi ngược lại so với sự vận động của cung hàng hóa thông thường (ví dụ, có khi cầu tăng mạnh, nhƣng cung hông thể tăng ịp, hoặc ngƣợc lại cầu giảm nhƣng cung vẫn cứ tiếp tục tăng trong một khoảng thời gian tiếp)

- Cầu cho mục đ ch đầu cơ trong thị trường BĐS lớn, nhưng t nh thanh khoản của BĐS lại ém, do BĐS có đặc điểm là có giá trị lớn và khó chuyển đổi nhanh thành tiền so với nhiều hàng hóa thông thường khác

Giá bất động sản

Giá bất động sản chính là giá cả của bất động sản, giá bất động sản chính là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản

1.2.4.1 Giá trị bất động sản

Trên lí thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lí và giao dịch mua bán

Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công hai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá

Nói một cách hác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán

Một khái niệm về giá trị hác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tƣ dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tƣ Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ ỹ nhƣng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử Lợi ch inh doanh có đƣợc từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi ph xây dựng mà công ty này đã bỏ ra

Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến h ch Không t nh đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ đƣợc đánh giá t ch cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tƣ

Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất động sản Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả

Ví dụ như chủ một ngôi nhà là một người khuyết tật làm có thể bỏ ra 200 triệu đồng để xây một hồ bơi nước nóng trong nhà vì lí do vật lí trị liệu Và như vậy giá trị sử dụng của hồ bơi này tương xứng với số tiền 200 triệu đã bỏ ra Ngôi nhà này có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên người mua trên thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho một ngôi nhà có hồ bơi Như vậy, giá trị thị trường của ngôi nhà này hông cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ hơn hoảng 80 triệu nhƣng t nh về giá trị sử dụng thì nó hấp dẫn hơn

Trong bất động sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào đó V dụ nhƣ số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hƣ hại do hỏa hoạn, lụt lội đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhà Khi đánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thường quan tâm đến chi ph ước t nh để xây lại tòa nhà giá trị có thể bảo hiểm thường không liên quan đến phần đất nền vì nói chung đất không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy phát sinh Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị thẩm định gán cho tài sản để đóng thuế Giá trị thẩm định thường được t nh trên cơ sở giá trị thị trường

1.2.4.2 Giá cả bất động sản

Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu về BĐS trên thị trường

Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà Đất đai hông có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” (địa tô tƣ bản hoá) Lợi ch thu đƣợc từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhƣợng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị của đất đai đƣợc biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó ch nh là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất

Còn giá nhà đƣợc tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà

Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một số đặc trƣng riêng Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua

Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại hác nhau, nhƣng có một số cách phân loại thông dụng sau đây:

- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự thoả thuận giữa người mua và người bán Giá này sẽ được t nh như sau:

Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất

- Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn

- Giá bảo hiểm: là giá đƣợc xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà các công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro hác) Khi xác định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật của công trình

- Giá hạch toán: là giá đƣợc t nh cho BĐS hàng năm nhằm mục đ ch cân đối tài sản Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản Nếu BĐS sử dụng cho mục đ ch inh doanh thì phải t nh đến giá trị kinh doanh của nó

- Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử dụng trong xây dựng công trình Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần đƣợc điều chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó

- Giá đất do hà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà nước và điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất hi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ ph trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường hi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đ ch quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản Mỹ

Thị trường BĐS tại Mỹ phát triển rất mạnh mẽ và tương đối hoàn thiện về các hoạt động cua thị trường Thị trường BĐS là phong vũ biểu của nền inh tế, nó phụ thuộc rất lớn và nền inh tế đang tăng trưởng hay suy thoái, lãi suất cho vay của ngân hàng, thị trường chứng hoán, lạm phát và công an việc làm của mỗi địa phương Tại Mỹ, người dân có quyền sở hữu đất đai và hông ấn định thời gian sở hữu Ch nh phủ liên bang hoặc ch nh quyền địa phương hông có quyền tịch thu hay sử dụng nếu hông có sự đồng ý của chủ sở hữu Tuy vậy, nước Mỹ vẫn có những biện pháp quản lí đối với mảng thị trường này, cụ thể:

- Sự kiểm soát của chính phủ: Mỹ là một quốc gia thả lỏng BĐS và không kiểm soát giá cả Các văn phòng quận hạt (tương đương với cấp tỉnh tại Việt Nam) có nhiệm vụ lưu trữ và cập nhật cá biến động các hồ sơ về nhà đất nhưng hông can thiệp vào việc bán cũng như giá cả thị trường Các cơ quan chính quyền cấp nhỏ như thành phố (tương đương cấp huyện) chịu trách nhiệm cấp giấy phép để xây cất và sửa chữa

- Về đăng k BĐ : Việc đăng ý BĐS là rất dễ dàng và nhanh chóng, người dân không bao giờ lo về vấn đề đăng ý chủ quyền nhà đất mà họ chỉ lo có đủ điều kiện mua BĐS đó hay hông Hầu hết các BĐS tại Mỹ đều đƣợc cấp giấy chủ quyền nhà đất (đối với người sở hữu nhà đất) hoặc giấy sử dụng nhà đất (đối với người thuê đất) Các hồ sơ nhà đất được số hóa và lưu trữ tại các văn phòng quận hạt Các cấp chính quyền thành phố hông đƣợc cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất Tất cả người có tên mua nhà đều có tên trong thẻ chủ quyền

- Định giá BĐ : Thường thì mỗi năm có một hội đồng tư vấn cho các văn phòng tƣ vấn BĐS cử đại diện tham gia hoặc do một cơ quan tƣ vấn tìm hiểu và cho ra giá cả Hội đồng này thường cho giá cả tùy mỗi địa phương, sau đó các văn phòng địa ốc sẽ tham khảo giá này để tư vấn cho các người mua bán BĐS Nếu người mua bán BĐS hông nhờ các văn phòng địa ốc đại diện cho việc mua bán thì vẫn có thể nhờ các văn phòng này hay hội đồng để tƣ vấn giá cho mình Và giá này chỉ mang tính chất tham khảo, người mua hay bán có quyền đƣa ra mức giá cao hơn hoặc thấp hơn mức giá này

- Chính sách tín dụng: Việc vay tiền để mua BĐS tại Mỹ rất dễ và rõ ràng Một công thức đơn giản để áp dụng cho người mua đủ điều kiện vay là: thu nhập một hộ gia đình bằng ba lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng và người mua có đủ để trả tiền trước một khoản bằng 20% giá trị BĐS thì ngân hàng sẽ cho vay ngay mà hông đòi hỏi bất kỳ một điều kiện nào khác Các thủ tục thế chấp, cầm cố đều đƣợc làm thẳng tại văn phòng quận hạt không thông qua chính quyền cấp nhỏ nhƣ thành phố

- Văn phòng địa ốc: Hiện nay, hầu hết các giao dịch mua bán BĐS đều thông qua văn phòng địa ốc mặc dù điều này không bắt buộc Các văn phòng địa ốc đều phải có giấy phép của chính quyền tiểu bang nơi cƣ ngụ cấp và phải tuân theo các quy định và các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp Các văn phòng địa ốc có trách nhiệm phải tìm hiểu rõ ràng các thông tin liên quan đến BĐS để tư vấn cho người mua, bán Việc thỏa thuận giá cả giữa người mua và người bán đều thông qua các văn phòng địa ốc

- Đầu tư BĐ tại Mỹ: Tất cả mọi người có quốc tịch Mỹ hay hông đều được phép mua BĐS tại Mỹ Họ quan niệm rằng, người nước ngoài không thể mang BĐS ra hỏi nước Mỹ mà còn góp phần vào phát triển kinh tế cũng như tạo công ăn việc làm cho họ Nếu bất kỳ ai có tiền đều đƣợc mua BĐS tại Mỹ và được bảo vệ quyền lợi như người quốc tịch Mỹ

- Quy hoạch và bồi thường: Do Mỹ là một quốc gia phát triển nên việc quy hoạch tổng thể cũng nhƣ chi tiết đã đƣợc hoàn tất rất lâu Họ có đội ngũ nhân viên quy hoạch giỏi và việc quy hoạch đƣợc tính toán rất kỹ lƣỡng trong một thời gian rất dài, có khi cả 100 năm tới Trước khi lên kế hoạch quy hoạch, cơ quan nhà nước phải gửi thư đến từng chủ sở hữu để xin ý kiến, sau đó ch nh phủ sẽ mở một đại hội để tất cả mọi người có liên quan trình bày ý kiến, nguyện vọng của mình và bỏ phiếu Nếu đa số phiếu hông đƣợc chấp thuận thì quy hoạch phải bị hủy bỏ Ngược lại, nếu đa số phiếu chấp thuận, nhà nước sẽ tiến hành bồi thường BĐS cho mọi người theo giá thị trường Chính phủ không có trách nhiệm phải tìm đất đai hay nhà cửa tại điểm hác cho người bị quy hoạch Bản thân họ phải tự tìm nơi ở mới sau khi nhận đền bù.

Thị trường bất động sản Úc

Australia có thị trường BĐS rất phát triển Về danh nghĩa, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, các cá nhân có quyền nắm giữ có thời hạn đối với một mảnh đất cụ thể Hiện nay có 3 loại nắm giữ đất tại Australia: Đất tƣ nhân, đất công cộng và đất sở hữu của người thổ dân Có đến 63% là đất tư nhân và được phép mua bán, giao dịch như hàng hóa thông thường

- Kiểm soát của nhà nước: Australia rất coi trọng vai trò của thị trường BĐS trong nền kinh tế Về cơ bản toàn bộ hệ thống quản lí BĐS ở Australia dựa trên nguyên tắc thị trường tự do về đất đai và BĐS Đất đai được coi là một loại hàng hóa thông thường như các loại hàng hóa hác Nhà nước hỗ trợ việc hình thành và phát triển thị trường BĐS thông qua các biện pháp như: thiết lập và duy trì các cơ quan đăng ý BĐS; đảm bảo tính hợp pháp không thể xâm phạm của trước bạ đất và BĐS; duy trì các bản đồ, thông tin địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu, đặt ra các tiêu chuẩn

- Đăng k BĐ : Gần nhƣ 100% các giao dịch đất đai ở Australia đƣợc thực hiện một cách chính thức, có nghĩa là có đăng ý tại các cơ quan quản lí đất đai của nhà nước Hệ thống quản lí BĐS “Torrens” được coi là một hệ thống quản lí BĐS hữu hiệu và hiệu quả nhất trên thế giới tưởng chính của hệ thống Torrens là mọi quyền, lợi ch và nghĩa vụ của mỗi mảnh đất sẽ đƣợc ghi nhận trên một tờ giấy duy nhất, đó là giấy đăng ý Giấy đăng ý đƣợc ban hành bởi cơ quan đăng ý BĐS trung ƣơng Việc đăng ý BĐS đƣợc thực hiện tại văn phòng mỗi bang và đƣợc số hóa

- Định giá BĐ : BĐS đƣợc định giá nhằm tính thuế, đền bù, bán đất và cung cấp thông tin Để đảm bảo thống nhất bộ dữ liệu định giá, chính phủ đã thiết lập và duy trì một nhóm chuyên gia do các cơ quan lập pháp quản lí để tiến hành định giá mà không giao dịch cho các địa phương

- Chính sách tín dụng: Có rất nhiều sản phẩm tín dụng để hỗ trợ đầu tƣ tƣ nhân trên thị trường BĐS Các ngân hàng hông trực tiếp đầu tư và thị trường BĐS Tuy nhiên, hầu hết các dự án BĐS lên tới 200 tỷ USD và có khoảng 70% BĐS được thế chấp tại ngân hàng Khi mua một căn nhà, người mua có ít nhất 20% số tiền phải trả ban đầu và sau đó trả dần hàng tháng Sau 5 năm mua ngôi nhà thứ nhất và trả đƣợc 35% tổng số tiền mua nhà thì có thể thế chấp ngôi nhà đó để đầu tƣ mua ngôi nhà hác

- Quy hoạch và đền bù: Hầu hết quá trình quy hoạch đƣợc thực hiện bởi chính quyền bang, địa phương và được công bố công khai Việc thu hồi đất có thể là tự nguyện hay bắt buộc theo yêu cầu của nhà nước nếu là thu đất tự nguyện thì việc thỏa thuận là nguyên tắc cơ bản trên cơ sở công bằng và thị trường Nếu nhà nước thu hồi bắt buộc cho các mục đ ch công cộng nhà nước phải thông báo cho chủ sở hữu biết về mục tiêu thu hồi đất Nếu chủ sở hữu hông đồng ý thì có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và quản lí xem xét hay có thể yêu cầu trọng tải phúc thẩm hành chính phán xử Sau đó, nhà nước phải thông báo trên thị trường BĐS về quyết định thu hồi đất và ra quyết định thu hồi đất Chủ sở hữu được bồi thường công bằng và theo giá thị trường trên nguyên tắc đàm phán

- Đầu tư vào thị trường BĐ Australia: Thị trường BĐS Australia được mở cho mọi chủ thể đầu tư Các chủ thể có yếu tố nước ngoài được định hướng đến đầu tƣ vào các dự án phát triển BĐS.

Thị trường bất động sản Singapore

Singapore, nhà ở chiếm một tỷ trọng lớn của thị trường bất động sản nên việc đảm bảo sự phát triển ổn định của nhà ở là một chiến lƣợc lâu dài của Chính phủ Singapore cũng có giai đoạn thị trường bất động sản phát triển quá nóng, kinh nghiệm từ Singapore về quản lí và phát triển thị trường bất động sản nhƣ sau:

Thắt chặt quản lí để tránh tình trạng thị trường bất động sản phát triển quá nóng: Singapore là một trong những thị trường có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất trên thế giới, với 90% cƣ dân có nhà ở hoặc căn hộ đứng tên mình Đây cũng là điểm đến đầu tƣ đầy sức hấp dẫn đối với nhà đầu tƣ tới từ các quốc gia láng giềng nhƣ Malaysia, Indonesia và đặc biệt là Trung Quốc Ch nh bởi lƣợng cầu luôn dồi dào đã hiến giá nhà tại đây tăng hơn 60% trong giai đoạn

2009 - 2013 Trong bối cảnh giá nhà tăng mạnh, Chính phủ Singapore đã áp dụng các biện pháp mạnh tay để iềm chế đà tăng nhƣ đánh thuế 10% giá trị thương vụ đối với người mua nước ngoài ể từ năm 2011 (sau đó tăng lên 15% năm 2013); giới hạn đối tƣợng đƣợc mua bất động sản thứ hai; yêu cầu thu nhập ở mức cao để có thể nộp hồ sơ vay mua bất động sản Nhờ những chính sách này, giá nhà tại Singapore đã giảm 3%

Quỹ tiết kiệm trung ương để mua nhà: Singapore có quỹ tiết iệm trung ương có tên gọi CPF Quỹ này sẽ tự động tr ch ra 23% tiền lương hàng tháng của một người làm công ăn lương để phục vụ cho việc nhà cửa Đánh thuế ất động sản thứ hai: Singapore cũng có giai đoạn thị trường bất động sản phát triển quá nóng, hi giá của bất động sản tăng quá cao, rất nhiều người dân thực sự có nhu cầu hông đủ khả năng mua nhà Trong hi đó một người có thể mua 5, 6, 7 bất động sản với mục đ ch đầu cơ, mua hôm nay rồi bán ngay hoặc bán ngay sau 1 tháng, 3 tháng

Trước thực tế nói trên, Ch nh phủ Singapore nhanh chóng nhận ra rằng nếu hông có các biện pháp iểm soát hoạt động của thị trường, giá của bất động sản sẽ tiếp tục tăng rất nhanh, toàn bộ nền inh tế có thể nổ tung, người dân và ngân hàng sẽ đi đến phá sản Vì vậy giải pháp đánh thuế bất động sản thứ 2 đã đƣợc áp dụng

Theo đó, Ch nh phủ đánh thuế đối với người mua nhà Bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 7% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 10% cho căn nhà thứ 3 Riêng đối với người nước ngoài mua nhà thì trả 15% cho mọi bất động sản Đánh thuế đối với người bán nhà: Nếu người mua bất động sản rồi và bán bất động sản đó ngay trong năm đó thì phải đóng thuế là 16% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ hai đóng thuế 12%, năm thứ ba là 8% và năm thứ tƣ chỉ đóng 4% Sau 4 năm người bán sẽ không phải đóng thuế Áp hạn mức cho vay tối đa: Mọi cá nhân khi vay mua tài sản, ngân hàng hông đƣợc phép cho vay quá nhiều V dụ: Khi vay mua căn nhà đầu tiên, ngân hàng sẽ cho vay 80%, căn thứ 2 sẽ là 60%, căn thứ 3 là 40% Càng mua nhiều bất động sản, mức cho vay càng thấp đi

Sau hi đi vào thực tế, các ch nh sách trên đã có tác động lớn đến thị trường bất động sản Singapore, cụ thể: Lượng giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh, khoảng 40% Giá bất động sản cũng theo đó giảm xuống Trong đó, phân húc cao cấp có giảm nhiều nhất do sức mua của đối tượng người nước ngoài (phải trả phí 15%) giảm 35 – 40%

Riêng giá bất động sản bình dân không giảm nhiều, giá duy trì ổn định Điều này giúp cho những người có thu nhập trung bình và thấp trước đây hông thể thì nay đã có thể sở hữu căn nhà của riêng mình

Trước khi thực hiện các chính sách nêu trên, thị trường có khoảng 37.000 giao dịch Sau khi áp dụng ch nh sách này, số lƣợng giao dịch giảm dần xuống 22.000, 12.000 Số lƣợng giao dịch năm 2015 tăng lên 14.000 Con số này trong năm 2016 là 18.000

Khi thị trường bất động sản đã giảm nhiệt Chính phủ Singapore đã có giải pháp nới lỏng đó là giảm bớt mức thuế đánh vào người bán bất động sản và một số quy định cầm cố bất động sản đƣợc nới lỏng Theo đó, chỉ đánh thuế với người bán bất động sản thuộc quyền sở hữu dưới 3 năm, giảm so với mức 4 năm Mức thuế cũng đƣợc giảm xuống còn 4% đối với bất động sản đƣợc bán trong vòng 3 năm và tối đa là 12% đối với bất động sản đƣợc bán trong vòng 1 năm Tuy nhiên những thay đổi này sẽ hông tiến hành vội vàng mà đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRƯỚC THỜI KỲ ĐỔI MỚI (1986)

Trong thời gian từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 cho đến năm 1960 ở miền bắc thị trường bất động sản vẫn diễn ra; Tuy nhiên, do nhiều yếu tố tác động, các giao dịch thuê mướn, thế chấp, cầm cố bất động sản hầu như t xuất hiện Thời kỳ sau các năm 1958 đến 1975 là thời kỳ phát triển của kinh tế quốc doanh và kinh tế hợp tác xã, thị trường bất động sản hoạt động với nhịp độ thấp và quy mô không lớn, và chủ yếu diễn ra trong phạm vi mua bán đất ở, nhà ở Giai đoạn từ sau 1975 đến 1980, ở Miền Nam thực hiện cải tạo nông nghiệp, cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh; về mức độ ở hai miền có khác nhau song thị trường bất động sản vẫn chưa hình thành và phát triển

Có thể thấy từ năm 1945 đến năm 1980, đất đai, bất động sản ở nước ta thuộc sở hữu tƣ nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của Nhà nước và hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách bình thường Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tƣ bản tƣ doanh ở miền Bắc, đất đai - bất động sản đã đƣợc phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng thuê mướn, cầm cố đất đai - bất động sản vẫn diễn ra, nhƣng hông phổ biến Cách thức và thủ tục chuyển nhƣợng, mua bán, thuê mướn được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và tự thoả thuận giá cả Trong giai đoạn này mặc dù nhà nước chưa có văn bản Pháp luật về giao dịch bất động sản, nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục cho các quan hệ giao dịch mua, bán, thuê mướn bất động sản, vẫn thu lệ ph trước bạ (thuế trước bạ) khi đăng ý quyền sở hữu nhà, đất Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản trong giai đoạn này là một thị trường tự phát ở một số vùng, một số địa phương theo yêu cầu của thực tế; chưa có hung Pháp luật cho thị trường bất động sản; chƣa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ, cung cấp thông tin thị trường bất động sản

Sau Đại thắng Mùa Xuân 1975 nước Việt Nam thống nhất, độc lập, tự do, đi lên Chủ nghĩa xã hội Trong giai đoạn 1975-1985 Đảng, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách pháp luật đất đai thực hiện điều chỉnh ruộng đất, khuyến khích phát triển sản xuất, khai hoang phục hoá, mở rộng diện tích sản xuất nông nghiệp (Nghị quyết 254/NQ-TƢ ngày 15/7/1976 của BCT, Chỉ thị 57/CT-TƢ ngày 15/11/1978), cải tiến quản lí hợp tác xã (Chỉ thị 100/CT-TƢ ngày 15/1/1981), đổi mới cơ chế quản lí kinh tế (Nghị quyết TƢ 6 hoá IV 9/1979, chỉ thị 35/CT-TƢ ngày 18/1/1984) Ch nh sách inh tế trong giai đoạn này mang tính kế hoạch hoá tập trung cao, theo cơ chế Nhà nước có quyền quyết định hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh và phân phối sản phẩm: Thực hiện chế độ giao chỉ tiêu kế hoạch đến từng xí nghiệp, hợp tác xã; thu mua hầu hết các sản phẩm chủ yếu; quyết định giá các mặt hàng và thực hiện chế độ phân phối bằng tem phiếu; Kinh tế hộ gia đình và inh tế cá thể không đƣợc khuyến khích phát triển Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quản lí đất đai theo cơ chế kế hoạch mang nặng t nh hành ch nh, chƣa quan tâm đến hiệu quả Trước năm 1980, Nhà nước công nhận chế độ sở hữu đất đai của nhiều thành phần gồm: Nhà nước, tập thể và tư nhân Tuy nhiên, ngay từ khi thực hiện cải cách ruộng đất (năm 1957), toàn bộ ruộng đất của địa chủ đã bị tịch thu và chia cho nông dân không có hoặc thiếu ruộng đất; tiếp đó thực hiện hợp tác hoá sản xuất nông nghiệp do Đảng và Chính phủ phát động, đại bộ phận nông dân đã đóng góp ruộng đất của mình (ở nhiều địa phương ể cả đất vườn) vào hợp tác xã; do đó hiện trạng ruộng đất ở Miền Bắc và một số vùng ở Miền Nam đã có rất nhiều thay đổi; Ttrong điều kiện chiến tranh, đất nước bị chia cắt hệ thống bản đồ, sổ bộ ruộng đất từ thời Pháp thuộc để lại đã hông đƣợc cập nhật, chỉnh lí nên không còn sử dụng đƣợc nữa Công tác địa chính trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để nhà nước có các thông tin về diện tích các loại đất phục vụ cho yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất, khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới Hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm có: sổ mục ê đất và bản đồ hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất (đo đạc bằng mọi công cụ hiện có: thước vải, thước thép, thước dây tre, bàn đạc cải tiến) hoặc chỉnh lí các bản đồ cũ Thông tin đất đai xác định trên sổ sách chủ yếu thông qua điều tra và xác định theo hiện trạng thực tế gồm: diện tích, loại đất và tên người sử dụng, không làm các thủ tục ê hai và xem xét cơ sở pháp lí, lịch sử sử dụng đất như các chế độ trước vẫn làm

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai Do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản Pháp luật cho thị trường bất động sản Việc đăng ý quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng hông đƣợc thực hiện, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được giao cho khu vực kinh tế Nhà nước và kinh tế hợp tác xã Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 hông đƣợc thừa nhận Tuy nhiên; cùng với quá trình đổi mới của toàn bộ nền kinh tế - xã hội của đất nước, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng xã hội, xây dựng và phát triển sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ thuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng, nhu cầu giao dịch về đất đai đƣợc đặt ra Hiện tƣợng mua, bán đất đai, mua bán bất động sản đã xuất hiện và diễn ra sôi động tại các đô thị vào những năm từ 1991-1993, với hình thức mua nhà ở, đƣợc tiếp tục sử dụng đất ở gắn với nhà ở vì Điều 17 Luật đất đai 1987 đã cho phép "Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở hi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau hi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì đƣợc quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó" Thực chất quan hệ mua bán nhà ở là hiện tƣợng mua bán đất đai ngầm hông đƣợc Pháp luật quy định Hiện tƣợng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá là khá phổ biến làm xáo trộn những quan hệ về đất đai theo quy định của Pháp luật Hiện tƣợng giao đất, cho đất hông đúng thẩm quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoại thành đô thị, các khu vực ven đường giao thông, các trung tâm công nghiệp, thương mại và dịch vụ và các vụ khiếu kiện đất đai đã bắt đầu phát sinh và phát triển Đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản trong giai đoạn này là sự tự phát hình thành thị trường ngầm mua, bán đất từ phạm vi hẹp được phát triển đến sôi động, hông được Pháp luật qui định ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã hội, mặc dù Hiến pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán và lấn chiếm đất trái phép và Điều 5 Luật đất đai 1987 qui định: "Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức"

Hiến pháp năm 1980 hẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhƣng suốt thời kỳ từ cuối những năm 80 đầu những năm 90 thị trường ngầm đất đai

- thị trường bất động sản ngày càng sôi động và gia tăng Ở thời kỳ này, mặc dù vẫn chưa có yếu tố Pháp luật cho thị trường đất đai - thị trường bất động sản, song các giao dịch mua bán, cùng với nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, các giao dịch thuê mướn, thế chấp góp vốn đã xuất hiện Năm 1980 Nhà nước ban hành Quyết định 201-

CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về thống nhất quản lí ruộng đất và tăng cường công tác quản lí ruộng đất trong cả nước Thủ tướng chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ý thống kê ruộng đất; Tổng cục Quản lí ruộng đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 5/11/1981 ban hành quy định về thủ tục đăng ý thống kê ruộng đất trong cả nước việc đăng ý đất đai mới được bắt đầu được thực hiện trở lại ở Việt Nam

Theo quy định này, việc đăng ý đất đai đƣợc thực hiện thống nhất cả nước theo một trình tự thủ tục chặt chẽ Hệ thống hồ sơ đăng ý đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ý ruộng đất, sổ mục ê đất là tài liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ý đất gồm: Hình thể đường ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tạm giao, loại đất, loại thổ nhƣỡng, hạng đất, tình hình thuỷ lợi; các tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi, quản lí biến động đất đai; sổ đăng ý ruộng đất và sổ mục ê đất phải đƣợc Uỷ ban nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức có giá trị pháp lí.

SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI KỲ ĐỔI MỚI (TỪ NĂM

Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986), hoá VII (1991), hoá VIII (1996), Khoá IX (2001) đã đề ra đường lối Đổi mới, đẩy mạnh Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa Ch nh sách inh tế trong giai đoạn này chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lí của Nhà nước theo định hướng Xã hội chủ nghĩa

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII xác định: "Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lí kinh tế với mục tiêu xoá bỏ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành tương đối đồng bộ cơ chế thị trường có sự quản lí của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa" (Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII - NXB Chính trị Quốc gia 1996, trang 96-100)

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ

IX xác định: "Tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường; đổi mới và nâng cao hiệu lực quản lí kinh tế của Nhà nước Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ hai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường đầu tư inh doanh bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ" (Văn iện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX - NXB Chính trị Quốc gia - 2001, trang 100)

Cơ chế quản lí đất đai cũng đƣợc đổi mới đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh tế Ch nh sách đất đai của Đảng đã đƣợc thể chế hoá, Hiến Pháp CHXHCN Việt Nam năm 1992 đã quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17); Nhà nước thống nhất quản lí đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18) Luật đất đai 1993, 1998, 2001, 2003 cũng đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp

Luật đất đai quy định các nguyên tắc quản lí và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lí đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lí hiệu quả và tiết iệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền của người sử dụng đất: được cấp GCNQSDD, được hưởng thành quả lao động và ết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao, đƣợc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa ế, thế chấp quyền sử dụng đất, đƣợc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, inh doanh; Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đúng mục đ ch, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ ph , tiền sử dụng đất, bồi thường hi được nhà nước giao đất, trả lại đất hi nhà nước có quyết định thu hồi Bộ luật dân sự cũng quy định cụ thể các quan hệ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 1987, quy định việc đăng ý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trở thành một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lí nhà nước về đất đai thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp

Thực hiện Chỉ thị 299-TTg việc đo đạc và đăng ý thống kê ruộng đất đã lập đƣợc hệ thống hồ sơ đăng ý ruộng đất cho toàn bộ ruộng đất nông nghiệp và một phần đất thuộc hu dân cƣ nông thôn ở một số tỉnh đồng bằng; Tổng cục Địa ch nh đã ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tƣ 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ý đất đai của Việt Nam

Từ sau pháp lệnh nhà ở và nhất là sau Luật đất đai 1993, thị trường bất động sản ở nước ta đã được hơi dậy - hình thành và từng bước phát triển Có thể nói, cùng với việc phát triển mạnh mẽ vững chắc của toàn bộ nền kinh tế xã hội của đất nước, thị trường bất động sản là kết quả của công cuộc đổi mới, đó là kết quả của cả một quá trình xây dựng lâu dài để có được một thị trường bất động sản hôm nay, cho dù đó là một thị trường bất động sản chưa thật hoàn hảo

- một thị trường được chia làm hai phần rõ rệt; thị trường không chính thức (thị trường nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước) và thị trường hoạt động mà Nhà nước kiểm soát được (thị trường chính thức) Thị trường bất động sản không chính thức vẫn tồn tại ở một phạm vi rộng và có ảnh hưởng nhiều đến đời sống kinh tế - xã hội, có nơi có lúc đã có tác động tiêu cực, là vấn đề cần đƣợc quan tâm Từ sau Luật đất đai năm 1993, Tổng cục Địa ch nh đã xây dựng và ban hành hệ thống sổ sách địa chính mới theo Công văn 434CV/ĐC tháng 7/1993 để áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; sau 2 năm thử nghiệm Tổng cục Địa ch nh đã sửa đổi hoàn thiện để ban hành chính thức theo Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 Nhƣ vậy kể từ tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ý đất đã có sự thay đổi cơ bản trên phạm vi cả nước cả về nội dung đăng ý, biểu mẫu sổ sách địa chính cho quản lí và hệ thống thông tin đất đai

Năm 1998, Tổng cục Địa ch nh đã ban hành Thông tƣ số 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục Địa ch nh hướng dẫn thủ tục đăng ý đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm

1981; Thông tƣ này cũng quy định bổ sung, sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tƣ 302-ĐKTK ngày 28/10/1989

Năm 1994, Ch nh phủ đã ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị; theo quy định này, hệ thống đăng ý đất đai có một số điểm mới: người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị Năm 1998, Ch nh phủ đã ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về việc quản lí tài sản nhà nước; theo quy định này, tất cả các cơ quan nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ý đất đai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai Việc đăng ý đƣợc thực hiện tại cơ quan quản lí công sản các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng và đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền quản lí, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Bộ Tài chính tại Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999

Nhƣ vậy với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc đăng ý đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất đã đƣợc triển khai thực hiện cho một số phạm vi đối tƣợng gồm: đất có nhà ở tại đô thị của các thành phần kinh tế; đất xây dựng trụ sở của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống chính trị

Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998; Luật đất đai năm 2003; Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 và các Nghị định, Thông tư của Thủ tướng Chính phủ ra đời trong thời gian qua đã cụ thể hoá Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lí quan trọng trong việc quản lí thị trường bất động sản Việc quản lí thị trường bất động sản đã đạt được những kết quả quan trọng, bước đầu hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam Để thực hiện Luật đất đai và Pháp lệnh nhà ở có hiệu quả, nhiều văn bản đã đƣợc ban hành nhƣ hung giá các loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà ở, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về xử phạt vi phạm hành ch nh trong lĩnh vực đất đai đang từng bước làm cho đất đai, nhà ở tiếp cận với thị trường bất động sản Đây là một trong nhưng cơ sở quan trọng hình thành và phát triển thị trường bất động sản, tăng nguồn thu đáng ể vào ngân sách nhà nước, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng cường năng lực đầu tư cho cơ sở hạ tầng

Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, cũng như trên cơ sở kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc phân bổ quỹ đất đai hợp lí hơn cho các mục đ ch sử dụng và tạo lập được một cơ chế hợp lí trong quản lí nhà nước của các cơ quan chức năng đối với đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị, hình thành và phát triển thị trường bất động sản

Việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong những năm gần đây đã được tiến hành khẩn trương, góp phần tăng cường công tác quản lí đất đai Đây là tiền đề quan trọng cho sự hình thành thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai

ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

3 ục đ ch c ph n t ch thị trường ất động ản

Phân tích thị trường bất động sản là nội dung quan trọng của marketing bất động sản với mục đ ch là: Tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố kinh tế - xã hội vĩ mô đối với thị trường bất động sản để nắm chắc cơ hội và phương hướng đầu tƣ; Tìm hiểu giá cả và quan hệ cung cầu đối với các loại sản phẩm trên thị trường bất động sản để định vị thị trường cho các hạng mục đầu tư (đối tượng phục vụ, quy mô, giá cả, giá thuê ); Tìm hiểu yêu cầu của người sử dụng đối với kiến trúc và chức năng của công trình để chọn địa điểm quy hoạch và thiết kế xây dựng công trình Đối với các nhà quản lý thị trường bất động sản, việc phân t ch thị trường giúp họ thấy được xu hướng biến động của thị trường, những lỗ hổng trong quá trình quản lý để có thể đƣa ra những ch nh sách nhằm quản lý và điều chỉnh thị trường như: ch nh sách điều tiết giá cả, cung, cầu trong thị trường bất động sản hoặc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, đầu tƣ cơ sở hạ tầng Đối với người định giá bất động sản, việc phân t ch thị trường chỉ ra tác động cung, cầu đến giá trị của bất động sản, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là cho giá của các bất động sản hác nhau Phân t ch thị trường còn xác định sự ủng hộ của thị trường đối với sử dụng cụ thể của bất động sản đang tồn tại, trên cơ sở đó người định giá có thể đánh giá được hiệu suất sử dụng tối đa của bất động sản đối với các mục đ ch sử dụng hác nhau Phần lớn nhiệm vụ của người định giá là phải xác định giá trị thị trường của bất động sản, cho nên nếu thiếu các thông tin phân t ch thị trường thì người định giá hông thể hình thành nên những quan điểm và t nh toán giá trị thị trường của bất động sản mà người này đang định giá Đối với những nhà đầu tư inh doanh bất động sản, phân t ch thị trường giúp họ thấy được nhu cầu của thị trường đối với sản phẩm của một dự án bất động sản được đề xuất tại một thời điểm trong tương lai Phân t ch thị trường cho người inh doanh bất động sản thấy được mức sinh lời, mức chi ph và hình thức bất động sản… có ảnh hưởng to lớn đến nhu cầu bất động sản của con người Nhưngc thông tin này m theo tình hình giá cả của các đối thủ cạnh tranh sẽ giúp người inh doanh bất động sản xác định chiến lược inh doanh của doanh nghiệp Đồng thời, phân t ch thị trường có thể giúp cho nhà đầu tƣ inh doanh phát hiện ra những chỗ cần sửa đổi trong việc inh doanh của mình để thúc đẩy việc bán hoặc cho thuê bất động sản, cảnh báo cho họ biết hâu nào trong quá trình inh doanh phát sinh vấn đề hay tiềm ẩn rủi ro Qua phân t ch thị trường người đầu tư inh doanh có thể xác định hách hàng hiện tại và tương lai cần gì, có xu hướng gì Mỗi hạng mục đầu tư đều định ỳ dựa vào tin tức thị trường để đánh giá và điều chỉnh Nếu một doanh nghiệp inh doanh bất động sản đang có hàng tồn ho, họ phải đƣa ra quyết định điều chỉnh và giải quyết hàng tồn ho Cho dù các quyền lợi của tài sản hông có bất cứ thay đổi nào, họ vẫn phải t nh xem nên hay hông nên tiến hành việc tái cơ cấu, tu sửa, tái đầu tƣ hay thay đổi cách sử dụng đối với lƣợng tài sản đang tồn ho đó Để lượng hóa những thay đổi này cần phân t ch thị trường Đối với người quản lý bất động sản, những thông tin phân t ch thị trường cho họ biết nên tăng cường loại dịch vụ nào và dịch vụ nào thì nên bỏ để tăng khả năng cạnh trang của bất động sản Nghiên cứu thị trường cũng cho biết nên lựa chọn cho thuê dài hạn hay ngắn hạn, điều hoản nào thì người thuê chấp nhận, người thuê nào sẽ bảo đảm cho bất động sản đạt hả năng cho thuê cao nhất hay giá trị lớn nhất Chẳng hạn, thông qua so sánh giá cho thuê bất động sản, người quản lý có thể đánh giá được hạng mục inh doanh của mình, tỷ lệ quay vòng người thuê cao hay thấp phản ánh mức độ hài lòng của người đi thuê, hay tỷ lệ chi ph hoạt động phản ánh hoạt động inh doanh Từ đó giúp người quản lý ịp thời phát hiện các lỗ hổng trong quản lý và điều chỉnh sai sót

Như vậy, phân t ch thị trường cung cấp thông tin cho nhà quản lý thị trường, người đầu tư inh doanh, người quản lý bất động sản, người định giá bất động sản về thời điểm cho các cải thiện trên đất đƣợc đề xuất và dự báo lƣợng cầu trong giai đoạn thời gian cụ thể

Tùy thuộc vào mục đ ch nghiên cứu thị trường mà có thể cần tiến hành nghiên cứu sâu Những nghiên cứu sâu để xác định các chiến lƣợng ma eting đối với bất động sản, đƣa ra các đặc điểm trong thiết ế bất động sản, ƣớc lượng về thị phần có hả năng nắm bắt và tỷ lệ hấp thu của thị trường đối với bất động sản là cần thiết

3 2 C c nh n t ph n t ch thị trường ất động ản

3.1.2.1 Phân tích các yếu tố tổng quát

Trước tiên phải xem xét các đặc điểm tình hình kinh tế cả nước và của địa phương định đầu tư, xem xu thế kinh tế chung của nơi đó đang ở giai đoạn tăng trưởng hay suy thoái, tốc độ tăng trưởng bình quân GDP/đầu người, số lƣợng và kết cấu dân số, thu nhập và nguồn thu nhập của dân cƣ, sự ổn định chính trị - xã hội, tình hình đầu tƣ, trình độ quản lí của chính quyền, tình hình lạm phát và thực hiện các chính sách của Nhà nước và địa phương, ngoài ra còn phải khảo sát tình hình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng

Tiếp đó là phân t ch tình hình thị trường bất động sản như quan hệ cung cầu, tình hình hai thác đất đai, giá cả và giá thuê, công tác đền bù giải phóng mặt bằng, các loại thuế và phí trong quá trình kinh doanh bất động sản, tình hình cạnh tranh, suất lợi nhuận đầu tƣ các loại bất động sản, tình hình quy hoạch đô thị (quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, quy hoạch kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội ) tình hình người mua: yêu cầu của họ đối với công năng các bất động sản, nghề nghiệp, tuổi tác, trình độ văn hoá, hoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc, tỷ lệ mua để inh doanh và để tự dùng

3.1.2.2 Phân tích các yếu tố có liên quan đến hạng mục bất động sản cụ thể dự định phát triển

Sau khi làm rõ bối cảnh chung, người đầu tư cần tập trung phân tích loại hình đầu tư và địa điểm cụ thể định hướng tới Chẳng hạn nếu định đầu tư phát triển nhà ở thì còn phải phân tích thêm các tổ chức giao dịch môi giới, tổ chức quản lí nhà, tình hình phát triển và cung cầu nhà ở quanh địa điểm định chọn, mức độ, giá cả, thái độ của con người đối với nhà hiện có và nguyện vọng của họ đối với nhà tương lai

Nói tóm lại, các thông tin về thị trường bất động sản bao gồm 3 loại: Một là các thông tin về kinh tế và nhân văn vĩ mô, hai là các thông tin về quá trình vận hành của thị trường bất động sản tại chỗ và ba là các thông tin liên quan trực tiếp đến hạng mục đầu tƣ

Các số liệu thu thập đƣợc đến từ hai nguồn: Số liệu của bản thân doanh nghiệp trong quá trình kinh doanh bất động sản nhƣ báo cáo tài ch nh và các biểu bảng thống kê kế toán, báo cáo của bộ phận tiêu thụ, sổ ghi chép ý kiến khách hàng và số liệu bên ngoài gồm số liệu đã qua xử lí nhƣ các số liệu thống kê của Chính phủ, của chính quyền địa phương, của các tổ chức tư vấn, báo cáo tổng kết năm của doanh nghiệp, v v và số liệu do các nhân viên điều tra thị trường thu nhập qua tiếp xúc với các chuyên gia, qua phát phiếu điều tra, phỏng vấn điện thoại, tham quan hiện trường

3 3 C c o i ph n t ch thị trường ất động ản

Việc xác định cầu nhà ở bắt đầu bằng việc phân chia dân số thành 2 nhóm: nhóm 1 là những người sống trong các nhà ở tập thể như ý túc xá sinh viên, doanh trại bộ đội, nhà dƣỡng lão và nhóm 2 là nhà ở của các hộ gia đình Nhà ở của hộ gia đình là nhóm tạo ra cầu chủ yếu trên thị trường, do đó chúng ta sẽ tập trung vào phân t ch cầu của nhóm 2 Ước lượng số hộ gia đình thường đòi hỏi số liệu về quy mô trung bình của hộ gia đình Số lƣợng các hộ gia đình bổ sung có thể tăng thêm hoặc giảm đi theo sự tăng lên hoặc giảm đi của quy mô hộ trung bình Sự vận động của dân số hàng quý cũng làm cho số hộ tăng lên hoặc giảm đi Để xác định cầu nhà ở, có thể từ số liệu hộ gia đình tăng lên đƣợc trừ đi số nhà ở mất do phá đi và số nhà ở mất do chuyển đổi Tỷ lệ nhà bỏ trống hoặc tồn ho là đặc biệt quan trọng để xác định số đơn vị nhà ở cần xây dựng mới

Số hộ tăng lên ròng sau đó đƣợc phân chia theo sự chiếm hữu – chủ sở hữu hoặc người đi thuê nhà Thậm ch trong trường hợp quy mô dân số hông đổi vẫn có một số hộ chuyển từ người đi thuê thành chủ sở hữu nhà ở Những gia đình trẻ thường bắt đầu là đi thuê nhà, sau đó chuyển sang chủ sở hữu hi họ có con Thường hi con cái trưởng thành và ết hôn, họ sẽ ra ở riêng và ngôi nhà của bố mẹ trở nên vắng vẻ, nhiều người lúc này lại lựa chọn đi thuê nhà hơn là sở hữu nhà Đây ch nh là cơ sở của dân số học trong dịch chuyển nhà ở

Thêm vào đó, sự di dân tự do cũng làm cho số hộ gia đình tăng lên và những hộ gia đình này có thể có những đặc điểm về thu nhập, quy mô gia đình và sở th ch nhà ở hông giống các đặc điểm của những hộ gia đình hiện đang sinh sống ở địa phương

Sau hi chia hộ gia đình thành chủ sở hữu và người đi thuê nhà ở, sự phân chia cầu tiếp theo có thể theo nhóm thu nhập hoặc vị tr Thực tế, để phân t ch phân húc nhà ở theo vị tr thì việc xem xét phân phối thu nhập là cần thiết V dụ, theo số liệu thống ê của nhiều nước tại hu vực thủ đô, những hộ có thu nhập cao thường có xu hướng tụ tập vào một số hu vực nhất định Những hộ gia đình có thu nhập thấp cũng nhƣ hộ gia đình có thu nhập trung bình sẽ tụ tập vào những tụ điểm hác và nhƣ vậy tạo nên các tiểu hu vực với mức thu nhập tập trung hác nhau

Trong mỗi tiểu hu vực, người phân t ch có thể liên hệ phân phối thu nhập cho phân phối giá nhà để xác định số đơn vị nhà ở cầu tại các mức giá hác nhau Phân húc này có thể tiếp tục đƣợc phân chia theo loại nhà ở (nhà chung cư, nhà riêng biệt, nhà liền tường…) cho những hu vực nhỏ hơn

Về cầu có thể xem xét cùng quy mô với cung thông qua quá trình phân tách Có thể tập trung phân t ch chi tiết các dự án đang thực hiện và dự án đƣợc phê duyệt theo từng tiểu hu vực

Việc phân t ch theo trọng điểm sẽ chỉ ra đất nào là sẵn có, đất nào đang xây dựng và đất nào đang đƣợc phát triển nhà ở Phân t ch trọng điểm có thể tiếp tục đƣợc chia thành đất đã đƣợc chia nhỏ và sẵn sàng cho xây dựng và đất có thể đƣợc chia nhỏ ra Sau đó, thực hiện so sánh giữa cung và cầu sẽ chỉ ra trong những năm tới đây địa điểm nào và trong hoảng giá nào sẽ cần thiết phát triển hoặc vượt cung có thể xảy ra Trong phân t ch thị trường chung, tỷ lệ hấp thụ thị trường trong từng hu vực có thể được t nh toán nhưng hông cần phân bổ cho từng dự án cụ thể

LẬP KẾ HOẠCH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN

3.2.1 Lo i hình đầu tư ất động sản

Có hai loại hình đầu tƣ phát triển bất động sản và đầu tƣ inh doanh bất động sản

- Đầu tư phát triển bất động sản: bắt đầu từ mua quyền sử dụng đất rồi thuê thiết kế và xây dựng loại công trình rao bán trên thị trường, tức là chuyển nhượng sản phẩm cho nhà đầu tư hác hoặc người mua tự dùng, qua đó mà thu hồi vốn đầu tƣ và iếm lãi

- Đầu tư kinh doanh ất động sản: Có thể do ch nh người đầu tư phát triển bất động sản thực hiện hoặc do người đầu tư thứ hai tiến hành đối với sản phẩm công trình vừa xây dựng xong hoặc có sẵn, người này mua bất động sản rồi cho người sử dụng thuê, qua đó mà có thu nhập thường xuyên và ổn định Đến lúc nào đó người chủ bất động sản này lại có thể chuyển nhượng bất động sản cho người đầu tư hác, qua đó mà iếm lãi

3 2 2 Điểm m nh và điểm yếu c đầu tư ất động sản

* Điểm mạnh của đầu tư ất động sản

- Kinh doanh bất động sản có lợi thế về mặt đóng thuế trong những năm đầu

Do ngành thuế quy định thời hạn khấu hao cơ bản ngắn hơn nhiều so với tuổi thọ tự nhiên và tuổi thọ kinh tế, vì vậy tiền khấu hao hàng năm há cao làm cho tiền lãi kinh doanh giảm, do đó, tiền thuế cũng t đi, còn nhà đầu tƣ thu hồi đƣợc vốn nhanh hơn, trong hi tài sản thực vẫn còn đó chƣa bị hƣ hao nhiều, vẫn có thể tiếp tục thu lợi

Mặc dù khấu hao nhiều, kết quả hạch toán inh doanh hàng năm t (thậm chí là âm), những người đầu tư vấn có lợi và họ thường đầu tư inh doanh nhiều thứ, đem các lỗ này khấu trừ vào lãi của các hạng mục đầu tƣ inh doanh bất động sản có tác dụng giúp họ tích luỹ tài sản

- Kinh doanh bất động sản dễ vay đƣợc tiền của các tổ chức tiền tệ vì người vay có bất động sản để thế chấp, làm bên cho vay an tâm về khả năng thu hồi vốn Mặt khác thu nhập từ tiền thuê nhà tương đối ổn định, bảo đảm bên cho vay có thể trả nợ đúng hạn Do vậy, các tổ chức tiền tệ có thể cho vay thế chấp đạt đến tỷ lệ khá cao, nói chung trong khoảng 70 - 80%, thậm chí còn m theo ƣu đãi về lãi suất

- Kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát Do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, do đó cũng làm cho giá trị của bất động sản mang t nh tăng giá trị Vì bất động sản là nhu cầu không thể thiếu của sản xuất và đời sống nên dù kinh tế có bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động sản vẫn đƣợc bảo tồn, gọi là có tính giữ giá trị

Tuy vậy, cần chú ý là việc tăng giá trị bất động sản là xét từ góc độ đầu tƣ dài hạn, còn trong ngắn hạn thì giá cả bất động sản có thể bị giảm đi, có lúc giảm giá thê thảm

- Kinh doanh bất động sản nâng cao uy tín của người đầu tư vì họ có tài sản vững chắc, chứng minh đƣợc thực lực trong giao dịch đầu tƣ

* Điểm yếu của đầu tư ất động sản

Ngoài các thế mạnh kể trên, đầu tƣ bất động sản cũng có những yếu tố sau đây :

- Kém tính chuyển đổi thành tiền và bất động sản không thể di chuyển đƣợc, quá trình tiêu thụ khá phức tạp mất thời gian, chi phí giao dịch cao nên khi cần thì khó mà chuyển đổi thành tiền được nhanh, làm cho người đầu tư có kho không kịp huy động tiền để trả nợ quá hạn, bị lâm vào cảnh phá sản

- Đòi hỏi vốn đầu tƣ lớn Dù rằng hi đầu tƣ chỉ cần đến 30% vốn đầu tƣ là tự có, nhưng 30% ấy cũng đã là rất lớn đối với nhiều người đầu tư, hiến họ lực bất tòng tâm trước những cơ hội sinh lợi khá tốt khác

- Chu kỳ thu hồi vốn đầu tƣ há dài: Vốn đầu tƣ phát triển cũng phải là 3-

5 năm mới thu hồi đƣợc, còn vốn đầu tƣ inh doanh thì chu ỳ thu hồi vốn còn dài hơn nhiều, nhanh cũng phải 8- 10 năm, thậm chí 20 - 30 năm hoặc dài hơn

- Cần có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm kinh doanh: Vì quá trình tìm kiếm đất đai và thiết kế xây dựng khá phức tạp, việc kinh doanh nhà cho thuê cũng đòi hỏi kiến thức và kinh nghiệm quản lí, do đó người hành nghề trong thị trường bất động sản cần được đào tạo sâu và rộng Nhiều người đầu tư ở nước ta thấy suất thu lợi nhuận khá cao trong thị trường bất động sản ở một lúc nào đó, tại nơi nào đó mà vội vã nhẩy vào đầu tƣ inh doanh, hông có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm, nên đã bị phá sản và vi phạm pháp luật

3.2.3 Các rủi ro trong đầu tƣ bất động sản Đầu tƣ bất động sản có thể kiếm đƣợc lợi nhuận lớn nhƣng cũng phải đối mặt với rất nhiều rủi ro Rủi ro trong đầu tƣ bất động sản thể hiện trên bốn mặt sau đây: độ an toàn của vốn, độ tin cậy của mức độ thu lợi dự tính, mức độ chuyển đổi thành tiền và mức độ phức tạp của quản lí tài sản Các rủi ro đó có thể gộp thành hai loại: những yếu tố ảnh hưởng đến toàn bộ các hạng mục đầu tư mà người đầu tư hông thể khống chế, gọi là rủi ro hệ thống và những yếu tố chỉ ảnh hưởng đến một hai hạng mục mà thôi và người đầu tư có thể khống chế, gọi là rủi ro cá biệt

Người đầu tư rất hó phán đoán và đối phó với các rủi ro hệ thống như rủi ro do lạm phát, do cung cầu thị trường, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, về lãi suất, về chính sách và do các tai hoạ gây ra

- Do lạm phát: Vì chu kỳ đầu tƣ bất động sản đòi hỏi một thời gian nhất định nên giá trị của đồng vốn bỏ ra đầu tƣ so với lúc thu hồi lại có thể bị giảm đi do lạm phát Nếu tiền thuê nhà là cố định thì rủi ro về giảm giá trị do bên cho thuê chịu chứ không phải người thuê Vì vậy suất thu lợi đầu tư tối thiểu cần phấn đấu vƣợt lên tỷ lệ lạm phát, phải quay vòng đồng vốn nhanh, điều chỉnh kịp thời tiền thuê và tận dụng tính giữ giá trị của bất động sản

TIÊU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN

3.3.1 Cách thức tiêu thụ bất động sản

Một quá trình tiêu thụ thành công bất động sản gồm 3 giai đoạn: Giai đoạn 1: Tuyên truyền cho sản phẩm và tiếp xúc với người mua hoặc các khách hàng tiềm năng để giới thiệu cụ thể sản phẩm nhằm thu hút họ; Giai đoạn 2: Đàm phán với người mua về giá cả hoặc giá thuê về các điều kiện trong hợp đồng; Giai đoạn 3: Ký kết hợp đồng, bàn giao sản phẩm

Nhìn về góc độ marketing thì có hai cách tiêu thụ bất động sản: Người đầu tƣ phát triển tự tổ chức tiêu thụ sản phẩm hoặc uỷ thác môi giới tiêu thụ

3.3.1.1 Tự tổ chức tiêu thụ

Các Công ty đầu tƣ phát triển bất động sản lớn có bộ phận chào bán hách hàng đông đảo và có kinh nghiệp thì tổ chức việc tiêu thụ các sản phẩn do mình đầu tƣ xây dựng

Trong thời kỳ thị trường phồn vinh, cầu vượt cung, nhà xây đã có hách hàng tìm mua và nhanh chóng bán được hết, thì người đầu tư phát triển cũng tự tổ chức lấy việc tiêu thụ

Ngoài ra, khi dự án mới bắt đầu đã có hách hàng đặt mua, thậm chí ứng trước một phần hoặc toàn bộ tiền mua thì người đầu tư càng trực tiếp bán lấy sản phẩm của mình

3.3.1.2 Uỷ thác môi giới tiêu thụ

Từ khi thống nhất đất nước cho đến lúc bắt đầu giai đoạn đổi mới kinh tế, nước ta không có thị trường bất động sản cho nên không có vấn đề uỷ thác môi giới tiêu thụ Từ hi đổi mới, một thị trường bất động sản “ngầm’ được hình thành và cùng với nó xuất hiện nghề “cò đất, cò nhà” chƣa đƣợc xã hội coi trọng lắm và cho rằng họ “ iếm” ăn bằng nước bọt, đầy mưu mẹo để kiếm chác cả đôi bên bán và mua Đến nay các cò đã dần dần trương biển “Trung tâm giới thiệu nhà đất” và đăng hoặc dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành công thì nhận tiền hoa hồng Tuy vậy, hoạt động của họ vẫn chƣa đƣợc pháp lệnh thừa nhận

Thực ra công việc môi giới trong thị trường bất động sản là nhu cầu khách quan Nó cần cho cả bên bán, bên mua và thậm chí cho cả các tổ chức tiền tệ và ngân hàng Chính vì vậy mà Ngân hàng Cổ phần Á Châu đầu tiên lập ra trung tâm giao dịch địa ốc Tiếp theo đó một số ngân hàng hác cũng thành lập những trung tâm, siêu thị địa ốc của mình Các trung tâm này vừa giúp ích cho việc khai thông mua bán bất động sản Đồng thời cũng góp phần làm sôi động thêm hoạt động kinh doanh của ngân hàng

Trong thị trường bất động sản hiện đại, việc uỷ thác môi mới không chỉ đơn thuần hỗ trợ việc mua bán mà đã phát triển rộng hơn và cao hơn , tham gia vào toàn bộ quá trình marketing với trình độ kỹ thuật nghiệp vụ có chất lƣợng cao

* Tác dụng của môi giới uỷ thác

- Thông qua điều tra thị trường mà hiểu các yêu cầu tiềm năng của thị trường, dự báo hành vi, sở thích, phong trào và thị hiếu của khách hàng tiềm năng để giúp nhà đầu tư định vị thị trường được đúng đắn

- Thông qua các hoạt động quảng cáo tuyên truyền để phát triển các hạng mục cho đến lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực hiện mục tiêu thu lợi nhuận

- Trợ giúp người đầu tư inh doanh (hoặc cho thuê) nhà tìm mua nhà có vị trí, giá cả, diện t ch, đặc điểm kiến trúc, hợp yêu cầu và giúp hoàn thành thủ tục mua bán, thu xếp nguồn tài chính, giới thiệu với bên cho vay thích hợp.Cung cấp thông tin, tổ chức gặp gỡ, làm cho cả 3 đều đạt đến mục đ ch

- Nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường Vì hiếm khi có thị trường bất động sản cố định và tập trung, bất động sản lại là hàng hoá đặc biệt, người môi giới giúp cho đôi bên mua bán tìm đến nhau, nhanh chóng thực hiện giao dịch thành công, nhờ đó mà thị trường bất động sản vận hành càng thêm hiệu quả

* Các hình thức môi giới uỷ thác

- Chuyên viên môi giới bất động sản (broker) có thể một mình hoặc có sự trợ giúp của chuyên viên phụ môi giới (associate broker) thực hiện yêu cầu của hách hàng, cũng có thể sử dụng thêm một số nhân viên môi giới khác khi thực hiện dịch vụ do khách hàng nêu ra trong hợp đồng uỷ thác (listing contract) Đối với dịch vụ có quy mô lớn, khách hàng có thể chỉ ký hợp đồng với một chuyên viên môi giới chính và người này hợp đồng lại với một số chuyên viên môi giới hác để phân chia cho họ một số công việc nào đó

- Chuyên viên môi giới có thể chi nhận uỷ thác của bên bán hoặc bên mua mà thôi và nhận phí dịch vụ của bên uỷ thác đó Nhƣng cũng có lúc họ nhận uỷ thác cả bên bán lẫn bên mua, gọi là uỷ thác song trùng (dual egency) và nhận chi phí uỷ thác từ cả đôi bên nhƣng tổng số hông vƣợt quá mức chi phí khi chi nhận uỷ thác của một bên Khi nhận uỷ thác song trùng, chuyên viên môi giới phải nói rõ trách nhiệm và quyền lợi cho cả hai bên rõ

- Ở nhiều nước, chuyên viên môi giới phải có chứng chỉ hành nghề do chính phủ cấp hoặc do hiệp hội chuyên viên môi giới cấp, còn nhân viên bán hàng cho đƣợc hoạt động nhân danh một chuyên viên môi giới duy nhất mà thôi và không cần chứng chỉ, chuyên viên môi giới là người chịu trách nhiệm pháp lí thay cho nhân viên này

KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

4.1.1 Khái quát về dịch vụ môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là làm trung gian trong giao dịch mua bán bất động sản, hoạt động môi giới phải công hai trung thực và tuân thủ pháp luật

* Nội dung môi giới bất động sản

-Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của hách hàng để tham gia đàm phán, ý hợp đồng

-Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản

-Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ý hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản

* Nhà môi giới bất động sản

- Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh tế cao hơn từ bất động sản)

- Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người phân cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài ch nh của chủ đầu tƣ Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tƣ để kịp thời điều chỉnh dự án

* Điều kiện để đư c cấp chứng chỉ môi giới bất động sản

Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; Đã đƣợc đào tạo về môi giới bất động sản; Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản bao gồm: Đơn xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ; Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về môi giới bất động sản

* Thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản

Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa hách hàng và người thứ ba

Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch đƣợc môi giới

Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới hi bên đƣợc môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản

Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản

* Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

Yêu cầu hách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản; Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ý với hách hàng; Thuê tổ chức, cá nhân môi giới hác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với hách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước hách hàng về ết quả môi giới; Thu thập thông tin về ch nh sách, pháp luật về inh doanh bất động sản; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản hi hách hàng vi phạm điều iện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản; Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản;

* Nghĩa vụ của tổ chức, cá nh n mới giới bất động sản

Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ý; Cung cấp thông tin về bất động sản đƣợc đƣa vào inh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp; Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ý ết hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản; Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài ch nh hác theo quy định của pháp luật;

4.1.2 Vai trò c a môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản

4.1.2.1 Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản

Do t nh đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản

Nó là một thị trường hông hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá hông thật đầy đủ và hông đƣợc phổ biến rộng rãi nhƣ các hàng hoá hác và tiêu ch tham gia đánh giá bất động sản cũng hông ch nh xác nhƣ các hàng hoá hác Ch nh vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, ch nh sách đất đai, quy hoạch ế hoạch sử dụng đất, vị tr của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm lí tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, han hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức inh tế, tổ chức ch nh trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới sơ hai hình thành các giao dịch công hai trên thị trường t chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ hông đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là hông hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định Nhƣ thế rõ ràng giá cả ở đây hông phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu

Hệ thống thông tin hông hoàn hảo thiếu ch nh xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều hi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhƣng lại hông có hả năng thanh toán Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế đƣợc rất nhiều rủi ro cho các đối tƣợng tham gia trên thị trường bất động sản

4.1.2.2 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Do thị trường bất động sản người mua và người bán hông có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thị trường bên cạnh sự hoạt động ch nh thức dưới sự quản l của nhà nước là thị trường hoạt động hông ch nh thức ngoài sự iểm soát của nhà nước Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới giá quá cao hiến tất cả mọi người hông thể biết được giá đó là “thực” hay là giá “ảo” Vì thế hi mà thị trường “lạnh” số lượng các giao dịch bất động sản t sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản Đồng thời do hông nắm bắt đƣợc thông tin nên việc định giá cũng thiếu ch nh xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhƣng hông phải ai cũng có lợi nhuận Điều này ìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tƣ vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có inh nghiệm và iến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tƣợng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều iện của mình, giúp cho họ t nh toán ĩ lƣỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ đƣợc hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tƣ bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đƣa các giao dịch vào hoạt động công hai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò há quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

4.1.2.3 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lƣợng và chất lƣợng Nhƣng do đặc t nh về bất động sản là thông tin thương hông hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước hông thể iểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao hi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước hông thể thực hiện đƣợc Theo thống ê có trên 70% các giao dịch bất động sản đƣợc thực hiện thông qua các tổ chức môi giới hông đăng inh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước Mà thuế là nguồn thu ch nh của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi ph của cả nước Vì vậy hi các tổ chức, cá nhân môi giới này đƣợc công nhận cho phép hành nghề và có đăng ý inh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế

4.1.2.4 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân Nó là tài sản có giá trị lớn, ch nh vì vậy bất ì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động inh tế xã hội hác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều iện tự nhiên, inh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng hác nhau Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường hông hoàn hảo Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh đƣợc tình trạng vật chất mà hông phản ánh dƣợc tình trạng pháp lí về quyền sở hữu (quyền sử dụng) của bất động sản Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn… cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế chấp… lại hông am hiểu hoặc hông có đủ điều iện để tìm hiểu ĩ các thông tin về bất động sản Một hi thị trường hoạt động hông lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về ch nh sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ đƣợc cung cấp đầy đủ, ch nh xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

4.1.2.5 Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lí bất động sản

Một thị trường phát triển vững mạnh hi nó có một hành lang pháp lí hoàn thiện Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và iểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động inh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật Mỗi một bất động sản thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lí, đặc t nh… Ch nh vì vậy thông qua các giao dịch trên thị truờng bất động sản những điều iện hông phù hợp thực tế trong ch nh sách quản l đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản l đất đai quản l bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng đất đai, đăng tài sản, lập bản đồ địa ch nh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều iện cho các quan hệ đất đai đƣợc thực hiện phù hợp với các quan hệ inh tế- xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, hắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành ch nh hoá các quan hệ dân sự về đất đai Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức inh tế- ch nh trị

- xã hội và của các tầng lớp dân cƣ có thể đáp ứng đƣợc các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu hách quan Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần đƣợc công hai hoá coi ngành này nhƣ bao ngành nghề hác và tạo huôn hổ pháp lí cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng

4.1.3 Quy trình môi giới bất động sản

4.1.3.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản a Thu thập thông tin về bất động sản

QUẢN L NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

QUẢN LÍ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

5.1.1 T o lập môi trường cho ho t động c a thị trường bất động sản

5.1.1.1 Quy định về thành lập doanh nghiệp

Thành lập doanh nghiệp là một bộ phận quan trọng của pháp luật kinh doanh trong hệ thống pháp luật Việt Nam.Vậy nên, bất kỳ sự thay đổi nào dù là nhỏ nhất về vấn đề chuẩn bị thành lập một doanh nghiệp cũng sẽ có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến môi trường kinh doanh và tâm lí xã hội Trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay, vấn đề xây dựng một hệ thống pháp luật về đăng ý thành lập doanh nghiệp là một bài toán nan giải cần tập trung nhiều sức lực để thực hiện Nếu nhƣ hông ịp thời khắc phục những bất cập hạn chế còn tồn đọng thì tiến tới sẽ kìm hãm sự phát triển của môi trường kinh doanh trong nước, lực lượng xã hội vẫn chưa được giải phóng Với chủ trương phát triển kinh tế, Luật doanh nghiệp 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đi vào áp dụng thực tế được coi là bước đột phá lớn nhất trong lĩnh vực pháp luật doanh nghiệp từ trước đến nay Nó được thể hiện một phần qua quy định về các điều kiện thành lập doanh nghiệp

(1) Khái quát về doanh nghiệp

Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, đƣợc đăng ý thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đ ch kinh doanh (Luật Doanh nghiệp 2014)

* Khái niệm thành lập doanh nghiệp

- Về góc độ kinh tế: Thành lập doanh nghiệp là việc chuẩn bị đầy đủ các điều kiện cần và đủ để hình thành nên một tổ chức inh doanh Theo đó, nhà đầu tư phải chuẩn bị trụ sở, nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, thiết bị kỹ thuật, đội ngũ nhân công, quản lí,…

- Về góc độ pháp lí: Thành lập doanh nghiệp là một thủ tục pháp lí đƣợc thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tùy thuộc vào loại hình mà thủ tục pháp lí này có t nh đơn giản hay phức tạp không giống nhau

* Ý nghĩa pháp lí của thành lập doanh nghiệp

- Đối với nhà nước: Thành lập doanh nghiệp (TLDN) và đăng ý inh doanh (ĐKKD) thể hiện sự bảo hộ của nhà nước bằng pháp luật đối với các chủ thể hoạt động kinh doanh nói chung và các chủ doanh nghiệp nói riêng ĐKKD giúp nhà nước nắm bắt được các yếu tố kinh doanh, từ đó đưa ra các chính sách, biện pháp kịp thời và hợp lí Có nhƣ vậy mới đảm bảo đƣợc một nền kinh tế hiện đại nhưng vẫn luôn bám sát đường lối, chủ trương của nhà nước đề ra

- Đối với chủ thể doanh nghiệp: Đƣợc thừa nhận về mặt pháp luật và có quyền tiến hành đăng ý inh doanh dưới sự bảo vệ của luật pháp Với việc pháp luật thừa nhận TLDN, nghĩa là từ nay doanh nghiệp có cơ sở pháp lí chắc chắn để yêu cầu nhà nước đảm bảo các quyền lợi ch nh đáng của mình để có thể yên tâm kinh doanh

- Đối với xã hội: Một hi đã đăng ý TLDN là hi đó công hai với công chúng về sự tồn tại của doanh nghiệp mình Đó ch nh là cách thông báo rộng rãi đến xã hội, cũng là cách tìm iếm hách hàng để cùng nhau hợp tác, phát triển

- Đối với kinh tế: Khi ĐKKD, TLDN thì doanh nghiệp với tƣ cách là một thành viên trong cơ cấu các thành phần kinh tế góp phần vào sự phát triển kinh tế chung của cả nước

Nhƣ vậy, thành lập doanh nghiệp không chỉ là đảm bảo quyền lợi cho chủ thể doanh nghiệp mà còn góp phần đảm bảo trật tự quản lí nhà nước, đảm bảo quyền của các chủ thể khác Chính vì vậy, có thể nói TLDN vừa là nhu cầu tất yếu vừa là đòi hỏi mang t nh nghĩa vụ đối với mỗi doanh nghiệp trong sự phát triển kinh tế chung của cả nước

(2) Điều kiện về chủ thể thành lập doanh nghiệp

Các tổ chức cá nhân có quyền thành lập và quản lí doanh nghiệp tại Việt Nam khi không thuộc các trường hợp quy định sau: a) Cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng tài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình; b) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; c) Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam, trừ những người được cử làm đại diện theo ủy quyền để quản lí phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp; d) Cán bộ lãnh đạo, quản lí nghiệp vụ trong doanh nghiệp nhà nước, trừ những người được cử làm đại diện theo ủy quyền để quản lí phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác; đ) Người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự; tổ chức hông có tƣ cách pháp nhân; e) Người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành hình phạt tù, quyết định xử lí hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị cấm hành nghề inh doanh, đảm nhiệm chức vụ hoặc làm công việc nhất định, liên quan đến kinh doanh theo quyết định của Tòa án; các trường hợp hác theo quy định của pháp luật về phá sản, phòng, chống tham nhũng

Trường hợp Cơ quan đăng ý inh doanh có yêu cầu, người đăng ý thành lập doanh nghiệp phải nộp Phiếu lí lịch tƣ pháp cho Cơ quan đăng ý kinh doanh

Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân là hệ thống các cơ quan công quyền, hoạt động dựa trên inh ph Nhà nước cấp Việc pháp luật quy định các chủ thể này hông đƣợc tham gia góp vốn thành lập doanh nghiệp là nhằm đảm bảo minh bạch trong việc sử dụng ngân sách nhà nước, đồng thời góp phần ngăn chặn các hành vi tham nhũng gây thiệt hại cho nguồn ngân sách nước nhà Điều chúng ta cần nhấn mạnh ở đây là luật hông cho phép các cơ quan đơn vị này dùng tài sản chung để kinh doanh, thu lợi riêng cho cơ quan mình Đó là hành vi thu lợi bất bất chính

Cán bộ công chức, viên chức cũng hông đƣợc phép thành lập doanh nghiệp Sở dĩ có quy định nhƣ vậy là vì các đối tƣợng nêu trên đều đƣợc trả lương từ ngân sách và đang đảm nhiệm công việc công, nên không thể dành thời gian thực hiện hoạt động kinh doanh mang tính chất “tƣ” Bên cạnh đó, pháp luật quy định những người này hông được thành lập doanh nghiệp để tránh cán bộ, công chức lạm quyền, phòng ngừa khả năng vì lợi ch tƣ mà lạm dụng quyền hạn của mình để để làm phương hại đến lợi ích chung của nhà nước và xã hội

Người chưa thành niên, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc mất năng lực hành vi dân sự, tổ chức hông có tƣ cách pháp nhân cũng là đối tượng hông được phép thành lập doanh nghiệp Đối với người chưa thành niên, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì khả năng nhận thức và điều khiển hành vi của họ sẽ bị hạn chế Nếu để họ tham gia vào môi trường kinh doanh sẽ gây thiệt hại cho chính bản thân những người đó đầu tiên, ngoài ra còn ảnh hưởng đến lợi ích của các chủ thể hác Tương tự tổ chức hông có tư cách pháp nhân, tức là tổ chức hông được thành lập hợp pháp, hông có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, không có tài sản độc lập và không tự chịu trách nhiệm bằng tài sản thì không thể thành lập doanh nghiệp, Bởi tổ chức đó hông thể thực hiện các nghĩa vụ tài chính, thanh toán các khoản nợ khi kinh doanh thua lỗ Pháp luật nghiêm cấm những chủ thể trên hông đƣợc thành lập doanh nghiệp vì nếu thành lập doanh nghiệp sẽ dẫn tới nguy cơ hoạt động của doanh nghiệp hông đƣợc đảm bảo

Những người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành hình phạt tù, quyết định xử lí hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc là những người bị tước hoặc hạn chế một số quyền nên nếu học thành lập doanh nghiệp sẽ hông có đủ điều kiện để thực hiện các quyền và nghĩa vụ của họ Khi xảy ra tranh chấp nợ nần, những chủ thể này hông đứng ra giải quyết được Đối với người bị Tòa án tuyên cấm hành nghề inh doanh, đảm nhiệm chức vụ hoặc làm công việc nhất định liên quan đến inh doanh, đây là hình phạt đối với người kinh doanh không trung thực, nếu để họ thành lập doanh nghiệp sẽ gây nguy hại cho xã hội

So với Luật Doanh nghiệp năm 2005, quy định về điều kiện chủ thể đƣợc thành lập doanh nghiệp đã cụ thể, rõ ràng hơn, phạm vi những chủ thể bị cấm thành lập doanh nghiệp mở rộng hơn, nhằm nâng cao chất lƣợng doanh nghiệp ngay từ khâu thành lập ban đầu, giúp các nhà đầu tƣ tự nhận thức đƣợc quyền năng của mình để tiến hành thành lập doanh nghiệp một cách đúng pháp luật

(3) Điều kiện về vốn kinh doanh của doanh nghiệp

CÁC CÔNG CỤ QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

5.2.1 Công cụ pháp luật, chính sách

(1) Hệ thống thông tin đất đai, ất động sản

- Hệ thống thông tin đất đai đƣợc thiết kế tổng thể và xây dựng thành một hệ thống thống nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu; theo tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia, quốc tế đƣợc công nhận tại Việt Nam

- Hệ thống thông tin đất đai gồm các thành phần cơ bản sau đây: Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin đất đai; Hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng; Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia

(2) Quản lí, khai thác cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ phát triển thị trường bất động sản

- Cơ sở dữ liệu đất đai gồm: Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về đất đai; Cơ sở dữ liệu địa ch nh; Cơ sở dữ liệu điều tra cơ bản về đất đai; Cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Cơ sở dữ liệu giá đất; Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm ê đất đai; Cơ sở dữ liệu về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; Cơ sở dữ liệu hác liên quan đến đất đai

- Thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thì có giá trị pháp lí nhƣ trong hồ sơ dạng giấy

- Cơ sở dữ liệu đất đai là tài sản của Nhà nước phải được bảo đảm an ninh, an toàn chặt chẽ; nghiêm cấm mọi hành vi truy cập trái phép, phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai

- Tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thông tin, dữ liệu đất đai đƣợc khai thác, sử dụng qua cổng thông tin đất đai ở trung ương, địa phương và phải nộp phí; khi thực hiện khai thác thông tin, dữ liệu đất đai phải thực hiện đúng quy định của pháp luật

(3) Trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin đất đai phục vụ phát triển thị trường bất động sản

- Nhà nước có ch nh sách đầu tư xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai; bảo đảm kinh phí vận hành, duy trì hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai

- Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, quản lí, khai thác hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia; thực hiện dịch vụ công điện tử trong lĩnh vực đất đai theo quy định của Chính phủ

- Bộ, ngành, cơ quan có liên quan có trách nhiệm cung cấp kết quả điều tra cơ bản và các dữ liệu, thông tin có liên quan đến đất đai cho Bộ Tài nguyên và Môi trường để cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, hệ thống thông tin đất đai

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức xây dựng, quản lí, khai thác hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai ở địa phương; cung cấp dữ liệu đất đai cho Bộ Tài nguyên và Môi trường để tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia

- Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về xây dựng, quản lí, khai thác hệ thống thông tin đất đai; điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động tƣ vấn về xây dựng cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin đất đai

(4) Công khai các thủ tục hành chính về đất đai trong thị trường bất động sản

- Các thủ tục hành chính về đất đai ao gồm: Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đ ch sử dụng đất; Thủ tục đăng ý đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đ nh ch nh, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng; Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Thủ tục cƣỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cƣỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất; Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành ch nh; Thủ tục xử phạt vi phạm hành ch nh trong lĩnh vực đất đai

- Nội dung công khai thủ tục hành chính về đất đai ao gồm: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; Thời gian giải quyết đối với mỗi thủ tục hành chính; Thành phần hồ sơ đối với từng thủ tục hành chính; Quy trình và trách nhiệm giải quyết từng loại thủ tục hành chính; Nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí phải nộp đối với từng thủ tục hành chính

Việc công khai về các nội dung thủ tục hành chính về đất đai thực hiện bằng hình thức niêm yết thường xuyên tại trụ sở cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; đăng trên trang thông tin điện tử cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục hành chính, trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện

- hực hiện thủ tục hành chính về đất đai

+ Bộ, ngành theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp trong chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, bảo đảm thống nhất giữa thủ tục hành chính về đất đai với các thủ tục hành chính khác có liên quan