Giáo trình thị trường bát động sản

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TS NGUYỄN QUANG THI (chủ biên) TS VŨ THỊ QUÝ, TS NÔNG THỊ THU HUYỀN, THS VŨ THỊ KIM HẢO GIÁO TRÌNH THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (ĐÀO TẠO BẬC ĐẠI HỌC) NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN NĂM 2022 MÃ SỐ: 02 - 65 ĐHTN - 2022 MỤC LỤC Trang CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Khái niệm, chức năng, chế thị trƣờng 13 1.1.3 Thị trƣờng bất động sản 15 1.1.4 Phân loại thị trƣờng bất động sản 30 1.2 CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 35 1.2.1 Cung bất động sản 35 1.2.2 Cầu bất động sản .26 1.2.3 Quan hệ cung cầu thị trƣờng BĐS 30 1.2.4 Giá bất động sản 49 1.3 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 56 1.3.1 Thị trƣờng bất động sản Mỹ 56 1.3.2 Thị trƣờng bất động sản Úc 58 1.3.3 Thị trƣờng bất động sản Singapore 59 1.3.4 Thị trƣờng bất động sản Trung Quốc .61 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 64 2.1 KHÁI QUÁT THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRƢỚC THỜI KỲ ĐỔI MỚI (1986) 64 2.2 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI KỲ ĐỔI MỚI (TỪ NĂM 1986 ĐẾN NAY) 67 2.3 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 75 2.3.1 Khái quát thị trƣờng bất động sản nƣớc 75 2.3.2 Thị trƣờng bất động sản miền Bắc 78 2.3.3 Thị trƣờng bất động sản tỉnh Thái Nguyên 81 CHƢƠNG 3: ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 84 3.1 PHÂN TÍCH THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 84 3.1.1 Mục đ ch phân t ch thị trƣờng bất động sản 84 3.1.2 Các nhân tố phân t ch thị trƣờng bất động sản 86 3.1.3 Các loại phân t ch thị trƣờng bất động sản 87 3.1.4 Dự báo thị trƣờng bất động sản 91 3.2 LẬP KẾ HOẠCH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN 92 3.2.1 Loại hình đầu tƣ bất động sản 92 3.2.2 Điểm mạnh điểm yếu đầu tƣ bất động sản 92 3.2.3 Các rủi ro đầu tƣ bất động sản .76 3.2.4 Chọn địa điểm đầu tƣ sản phẩm bất động sản 96 3.2.5 Sách lƣợc tiền vốn đầu tƣ bất động sản .103 3.3 TIÊU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN 105 3.3.1 Cách thức tiêu thụ bất động sản 105 3.3.2 Xúc tiến bán hàng bất động sản 109 3.3.3 Quá trình đàm phán mua bán 111 3.4 CHIẾN LƢ C KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 117 3.4.1 Một số chiến lƣợc inh doanh bất động sản 117 3.4.2 Các hình thức inh doanh bất động sản .125 CHƢƠNG 4: KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 144 4.1 DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 144 4.1.1 Khái quát dịch vụ môi giới bất động sản 144 4.1.2 Vai trị mơi giới bất động sản thị trƣờng bất động sản 146 4.1.3 Quy trình mơi giới bất động sản 149 4.1.4 Đạo đức inh doanh nghề môi giới bất động sản 153 4.1.5 Kỹ thuật môi giới 154 4.1.6 Kỹ giao tiếp đàm phán giao dịch bất động sản 155 4.2 DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 161 4.2.1 Khái niệm 161 4.2.2 Mục đ ch sàn giao dịch bất động sản 161 4.2.3 Chức vai trò sàn giao dịch bất động sản 162 4.2.4 Quản lí hệ thống sàn giao dịch bất động sản 163 4.3 DỊCH VỤ TƢ VẤN, QUẢN LÍ BẤT ĐỘNG SẢN 167 4.3.1 Dịch vụ tƣ vấn 167 4.3.2 Dịch vụ quản lí bất động sản 168 CHƢƠNG 5: QUẢN L NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 170 5.1 QUẢN LÍ CỦA NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 170 5.1.1 Tạo lập môi trƣờng cho hoạt động thị trƣờng bất động sản 170 5.1.2 Định hƣớng hoạt động thị trƣờng bất động sản 185 5.1.3 Thanh tra, iểm tra hoạt động thị trƣờng bất động sản 185 5.2 CÁC CƠNG CỤ QUẢN LÍ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .187 5.2.1 Công cụ pháp luật, ch nh sách 187 5.2.2 Công cụ inh tế - tài 204 5.2.3 Công cụ quy hoạch, ế hoạch phát triển đô thị hu dân cƣ 205 TÀI LIỆU THAM KHẢO 207 LỜI NÓI ĐẦU Thị trường bất động sản có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển quản lí có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước Vì vậy, cơng tác đào tạo bồi dưỡng nâng cao kiến thức nhận thức cho đội ngũ quản lí người tham gia hoạt động thị trường bất động sản cần thiết Giáo trình Thị trường bất động sản tài liệu dành cho sinh viên Đại học chuyên ngành Quản lí đất đai, Quản lí kinh doanh bất động sản Giáo trình biên soạn phục vụ cho giảng dạy mơn Thị trường bất động sản, mơn học có liên hệ mật thiết với môn học khác Định giá đất bất động sản, Quản lí hành đất đai, Pháp luật đất đai Nội dung giáo trình chia làm chương, Giáo trình biên soạn tập thể tác giả: soạn chương 2,5; guyễn Quang Thi chủ biên biên Vũ hị Quý biên soạn chương 1; Huyền biên soạn chương 3; h ông hị Thu Vũ hị Kim Hảo biên soạn chương Nội dung chương cụ thể sau: Chương 1: Cơ sở lí luận thực tiễn thị trường bất động sản Chương 2: hực trạng thị trường bất động sản việt nam Chương 3: Đầu tư kinh doanh ất động sản Chương 4: Kinh doanh dịch vụ bất động sản Chương 5: Quản l nhà nước thị trường ất động sản Trong trình biên soạn, tham khảo nhiều tài liệu khoa học, áo cáo văn ản pháp quy kết nghiên cứu có liên quan tới lĩnh vực Thị trường Bất động sản nước uy có nhiều cố gắng, song khơng tránh khỏi thiếu sót Tập thể tác giả mong nhận ý kiến góp để giáo trình ngày hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! TẬP THỂ TÁC GIẢ CHƢƠNG CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Mỗi nƣớc có nguồn tài sản quốc gia bao gồm tài sản thiên nhiên ban tặng tài sản ngƣời tạo qua nhiều hệ Tài sản quốc gia nguồn lực tiềm để phát triển kinh tế - xã hội nƣớc Trong q trình quản lí, sử dụng tài sản quốc gia, ngƣời ta phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhu cầu sử dụng Hiện nay, tất nƣớc phân chia tài sản quốc gia thành loại: bất động sản (BĐS) động sản Hình thức phân chia có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã cách hàng nghìn năm Theo đó, BĐS hơng đất đai mà cịn liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Quan niệm cụ thể BĐS cịn có khác quốc gia nhƣng có điểm tƣơng đối thống nhất: BĐS tài sản gắn liền với đất đai hông di dời đƣợc Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nƣớc có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại tạo gọi “ hu vực giáp ranh hai khái niệm BĐS động sản” Hầu hết nƣớc coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, hơng tách rời với đất đai, đƣợc xác định vị tr địa lí đất (Luật dân Cộng hịa Pháp, Luật dân Nhật Bản, Luật dân Cộng hòa Liên bang Nga, Luật dân Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lí đất đai nói chung phận lãnh thổ, khơng thể đối tƣợng giao dịch dân Quan niệm tài sản gắn liền với đất đai đƣợc coi BĐS nƣớc có khác Luật dân Pháp quy định GIÁO TRÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN “mùa màng chƣa gặt hái, trái chƣa đƣợc bứt khỏi BĐS, bứt khỏi động sản”, quy định đƣợc thể Luật dân Nhật Bản Luật dân Đức đƣa hái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất Ở Việt Nam, trƣớc ban hành Bộ Luật Dân năm 1995, hệ thống pháp luật, nhƣ quản lí hoạt động kinh tế, sử dụng thuật ngữ BĐS động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định tài sản không cố định Theo thông lệ tập quán quốc tế nhƣ sở thuộc tính tự nhiên tài sản, Bộ Luật Dân nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 phân chia tài sản thành BĐS động sản Bộ luật dân năm 2015 quy định BĐS động sản nhƣ sau: "BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; Tài sản hác theo quy định pháp luật Động sản tài sản BĐS" Với cách phân loại đáp ứng đƣợc yêu cầu thực tiễn BĐS chủ yếu đất đai ( hông thể chuyển dịch học đƣợc), nhà ở, cơng trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất đai Theo quy định Bộ luật dân loại tài sản cần đƣợc đăng Dựa vào thuộc tính tự nhiên tài sản, luật quy định nhƣ nhằm bảo đảm quyền kiểm tra, giám sát quan nhà nƣớc có thẩm quyền Bộ luật dân cịn có quy chế pháp lí riêng loại tài sản số trƣờng hợp 1.1.1.2 Đặc tính bất động sản - Có vị trí cố định Đặc tính có ảnh hƣởng lớn đến việc đầu tƣ khơng có thị trƣờng chỗ hơng thể đem nơi hác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng giá trị bất động sản, cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hố - xã hội đến môi trƣờng cảnh quan nhƣ ết cấu hạ tầng khu vực có bất động sản - Tính lâu bền Đất đai đƣợc xem nhƣ hơng bị huỷ hoại, trừ hi có thiên tai nhƣ xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc tồn hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lí bất động sản 10