Hoàn thiện mô hình sàn giao dịch nhằm bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản

NGHIÊN cứu - TRAO Đổi LUẬT sư VIỆT NAM H V E T*N AM L A w V ER JOURNAL SỐ THÁNG 4-2022 HỒN THIỆN MƠ HÌNH SÀN GIAO DỊCH NHẰM BẢO ĐẢM TÍNH MINH BẠCH CỦA THỊ TRƯỜNG BAT động sản THS BÙI HỒNG NHUNG KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ, TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI Tóm tắt: Sàn giao dịch bất động sản hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản phổbiêh thếgiới Tại Việt Nam, mơ hình ghi nhận văn luật đãu tiên điêu chỉnh cấc hoạt động kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Cho tói nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sàn giao dịch bất động sản vân thừa nhận biện pháp giúp cho tính minh bạch có thị trường kinh doanh bất động sản bảo đảm Tuy nhiên, suốt trình hình thành phát triển, mơ hình kinh doanh dường chưa phát huy tính hiệu cách tồn diện Những thay đơỉ có quy định pháp luật với trình triển khai thực tếlà nguyên nhân chủ yếu dẫn tới thực trạng Bởi vậy, cần thiết phải có kiến nghị hướng tói hồn thiện mơ hình sàn giao dịch bất động sản, góp phần bảo đảm tính minh bạch thị trường kinh doanh bất động sản Từ khóa: Sàn giao dịch, bất động sản, hệ thôhg bất động sản Abstract: Real estate trading floor is one of the most popular real estate service businesses in the world In Viet Nam, this model has also been recognized in the first legal document regulating real estate business activities, which is the Law on real estate trading 2006 Up to now, in the Law on real estate trading 2014, the real estate trading floor is still recognized as a measure to help ensure transparency in the real estate trading market However, during the process of formation and development, this business model does not seem to be fully effective The changes in the legal regulations along with the actual implementation process are the main reasons leading to that situation Therefore, it is necessary to have recommendations towards perfecting the real estate trading floor model, contributing to ensuring the transparency of the real estate trading market Keywords: Real estate trading floor, real estate market Các quy định pháp luật sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản hiểu nơi diễn giao dịch mua bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản(1) Như vậy, nói tới sàn giao dịch bất động sản có thê’hình dung "siêu thị" trưng bày loại bất động sản phép kinh doanh Với khách hàng, thay phải tới nhiều dự án nhiều chủ đầu tư đê tìm kiếm bất động sản phù hợp tới sàn giao dịch đê tham khảo nhiều loại hình bất động sản với nhiều lựa chọn đa dạng Tại đây, không chi đơn có bên mua - bên bán mà cịn có nhiêu chủ thê’ khác tham gia với tính chất yếu tố thúc đẩy cho giao dịch thực thực tế như: môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản Pháp luật kinh doanh bất động sản hành có quy định cụ thể mơ hình kinh doanh dịch vụ bất động sàn Điêu kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng đủ điều kiện sau: Thứ nhất, tô’ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật doanh nghiệp Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản phải có 02 người có chứng hành nghê mơi giới bất động sản, có người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch chất chi địa điểm, tất hoạt động diên hoàn toàn dựa kết nối bên chủ thê’ với thơng qua vai trị trung gian làm cầu nối cho bên mua bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản - vai trị mơi giới bất động sản Do vậy, điều kiện đặt cho SỐ chủ thê’ phải có chứng hành (1) Khoản Điêu Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nghề môi giới bất động sản bao gồm người quản lý, điều hành sàn giao dịch Chứng hành nghề mơi giói bất động sản cấp cho cá nhân đáp ứng đủ điều kiện: (i) có lực hành vi dân đầy đủ; (ii) có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; (iii) qua sát hạch kiến thức môi giới bất động sản Chứng chi hành nghê mơi giới bất động sản có thời hạn sử dụng 05 năm Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, SỞ vật chất, kỹ thuật đáp láng yêu cầu hoạt động Quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản coi "kim nam" cho trình vận hành sàn diễn theo trật tự định Bên cạnh đó, sàn giao dịch có tên riêng, địa làm việc cụ thế, diện tích tối thiểu sàn giao dịch bất động sàn 50m2 có đầy đủ trang thiết bị đáp ứng yêu cầu NGHIÊN CỨU - TRAO Đối LUẬT SƯ VIETNAM VIETNAM LAWYER JOURNAL SÓ THÁNG 4-2022 Theo quy định pháp luật hành sàn giao dịch bất động sản doanh nghiệp độc lập đơn vị trực thuộc doanh nghiệp Sau thành lập sàn, đơn vị thành lập cung cấp thông tin sàn đến sở xây dựng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi sàn hoạt động Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Các sở xây dựng, Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản có trách nhiệm đăng tải cơng khai thơng tin sàn đơn vị thành lập sàn cung cấp Cổng thông tin điện tử đơn vị để phục vụ cơng tác quản lý Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản thành lập vói mục đích để bên chủ thể gặp gỡ, tìm hiểu thơng tin bất động sản xác lập giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Hiện theo quy định pháp luật, việc thực giao dịch thơng qua sàn khơng cịn quy định mang tính chất bắt buộc đối vói loại hình kinh doanh bất động sản Đây điểm khác biệt lớn so vói Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 trước Theo quy định Luật năm 2006, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thơng qua sàn giao dịch bất động sản