Một số ý kiến về góp vốn và xử lý chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản ở việt nam

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ GÓP VỐN VÀ XỬ LÝ CHẤM DỨT GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRẦN LINH HUÂN PHẠM THỊ ANH THƢ Ngày nhận bài:08/03/2022 Ngày phản biện: 20/03/2022 Ngày đăng bài: 30/06/2022 Tóm tắt: Abstract: Các vấn đề hình thức, hiệu lực Issues of form and validity of capital giao dịch góp vốn, thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản vấn đề xử lý quyền sử dụng đất chấm dứt hợp đồng góp vốn ghi nhận quy định pháp luật đất đai văn pháp luật có liên contribution transactions, procedures for capital contribution by land use rights for real estate business as well as issues of handling land use rights upon termination of capital contribution contracts have been recognized and stipulated in the land law quan Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích and relevant legal documents However, in cực đạt được, quy định pháp luật addition to the positives achieved, the legal điều chỉnh vấn đề tồn số vấn đề bất cập, hạn chế định Xuất phát từ thực tế đó, viết tập trung nghiên cứu, phân tích đánh giá regulations governing these issues still exist certain problems and limitations Starting from that fact, the article focuses on research and analysis of assessments pointing out số điểm hạn chế, bất cập quy some limitations and shortcomings in định hình thức, hiệu lực giao dịch regulations on the form and effect of capital góp vốn, thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản vấn đề xử lý quyền sử dụng đất chấm dứt hợp đồng góp vốn, từ đưa contribution transactions, procedures for capital contribution by land use rights for real estate business as well as issues of handling land use rights when terminating số giải pháp kiến nghị hoàn thiện capital contribution contracts, thereby vấn đề introducing some solutions to propose perfection on this issue  ThS., Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh; Email: tlhuan@hcmulaw.edu.vn ThS., Cơng ty Cổ phần Tập đồn Đầu tư Địa ốc No Va • Ghi chú: Tải viết tồn văn địa chỉ: http://tapchi.hul.edu.vn  TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 51/2022 Từ khóa: Keyword: Quyền sử dụng đất, góp vốn, thủ tục Land use rights, capital contribution, góp vốn, chấm dứt góp vốn, kinh doanh bất procedures for capital contribution, động sản termination of capital contribution and real estate business Đặt vấn đề Pháp luật hành cho phép người sử dụng đất hợp pháp góp vốn quyền sử dụng đất (QSDĐ) tạo điều kiện cho QSDĐ sử dụng đắn tạo giá trị thặng dư Do đó, góp vốn QSDĐ để kinh doanh bất động sản (BĐS) chế định quan trọng chịu ảnh hưởng không pháp Luật Đất đai (LĐĐ), mà chịu tác động Luật Kinh doanh BĐS, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư Mặc dù pháp luật ngày có cải tiến nội dung để phù hợp với tình hình thực tế sử dụng đất nhu cầu góp vốn bên, nhiên tồn mặt hạn chế Đặc biệt vấn đề hình thức, hiệu lực, thủ tục góp vốn QSDĐ để kinh doanh BĐS xử lý QSDĐ chấm dứt góp vốn Đây vấn đề pháp luật đất đai văn pháp luật có liên quan ghi nhận quy định, nhiên thực tế tồn hạn chế, bất cập định Vì vậy, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá đưa định hướng, giải pháp để khắc phục hoàn thiện điều quan trọng cấp thiết Hình thức hiệu lực giao dịch góp vốn quyền sử dụng đất Ngoài việc tuân thủ điều kiện chủ thể QSDĐ góp vốn, để giao dịch góp vốn QSDĐ có hiệu lực pháp luật, bên tham gia giao dịch cần tuân thủ chặt chẽ hình thức giao dịch có liên quan mật thiết đến hiệu lực giao dịch góp vốn QSDĐ Theo Điều 502 Bộ luật Dân năm 2015, hình thức hợp đồng QSDĐ phải lập thành văn tuân thủ pháp luật đất đai Thống với quy định này, điểm a khoản Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013 quy định hợp đồng góp vốn QSDĐ phải công chứng chứng thực Theo khoản Điều 188 LĐĐ năm 2013 Điều 503 Bộ Luật Dân Sự năm 2015, giao dịch góp vốn QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm QSDĐ đăng ký vào sổ địa quan đăng ký đất đai Theo Điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều LĐĐ (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) quan đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường, quận, huyện, thành phố thuộc 10 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ tỉnh có chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai Như vậy, theo quy định nêu trên, giao dịch góp vốn QSDĐ phải thiết lập văn bản, có cơng chứng chứng thực đăng ký vào sổ địa đất đai để đảm bảo tính hiệu lực Tuy nhiên, thực tiễn thực quy định pháp luật hình thức giao dịch góp vốn QSDĐ cho thấy có bất cập cịn tồn đọng sau: Một là, quy định pháp luật bắt buộc phải thực công chứng chứng thực hợp đồng góp vốn QSDĐ điểm hạn chế pháp luật đất đai, gây nhiều bất cập thực tiễn, có khả bị lợi dụng để bên bội ước cam kết xác lập cách tự nguyện Bởi lẽ, đề cập, pháp luật đất đai yêu cầu hợp đồng góp vốn QSDĐ phải cơng chứng chứng thực đảm bảo giao dịch có hiệu lực Chính vậy, hồn cảnh khách quan chưa thể thực công chứng, chứng thực để hồn thành giao dịch góp vốn QSDĐ, bên hồn tồn lấy lý để u cầu Tịa án tun bố giao dịch vơ hiệu nhằm hủy bỏ toàn nghĩa vụ giao dịch bên Thực tế cho thấy Việt Nam, số lượng giao dịch QSDĐ bị tuyên bố vô hiệu yêu cầu bên lớn giao dịch bị tuyên bố vô hiệu lý pháp luật u cầu phải cơng chứng, chứng thực chiếm đa số, thời điểm xác lập giao dịch, ý chí bên hồn tồn tự nguyện rõ ràng Như Phó giáo sư- Tiến sĩ Đỗ Văn Đại - Trưởng khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh nhận xét: “nhìn từ thực tiễn xét xử, Việt Nam coi nước "vơ địch” hợp đồng vơ hiệu "vơ địch” có phần đóng góp khơng nhỏ quy định u cầu giao dịch QSDĐ phải công chứng, chứng thực”1 Trong thực tiễn xét xử, đơi Tịa án phải bỏ qua quy định yêu cầu phải công chứng, chứng thực giao dịch QSDĐ xem không tồn quy định yêu cầu công chứng, chứng thực để cơng nhận giao dịch có hiệu lực2 Hai là, khơng có phân biệt rõ ràng thời điểm có hiệu lực hợp đồng góp vốn QSDĐ thời điểm có hiệu lực giao dịch góp vốn QSDĐ Từ nội dung quy định pháp luật hình thức hiệu lực hợp đồng góp vốn, vấn đề đặt giao dịch góp vốn QSDĐ có hiệu lực đăng ký Văn phòng đăng ký đất đai, khoảng thời gian việc hồn tất cơng chứng chứng thực hợp đồng góp vốn thời điểm QSDĐ ghi nhận vào sổ địa có tính thời gian có hiệu lực hợp đồng góp vốn hay khơng Khoảng thời gian đơi lâu tính chất thủ tục đăng ký QSDĐ Việt Nam diễn tương đối phức tạp, việc đăng ký sang tên Đỗ Văn Đại, Giao Dịch quyền sử dụng đất: Những bất cập hướng sửa đổi Luật Đất Đai, http://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi-tiet/81/591, truy cập ngày 10/11/2020 Đỗ Văn Đại, Tlđd 11 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 51/2022 QSDĐ diễn tương đối chậm, nguyên nhân từ thủ tục hành cịn chậm, từ người sử dụng đất, từ người làm cơng tác quản lý từ điều kiện, hồn cảnh cụ thể đất nước Ở nước ta nay, với phát triển kinh tế thị trường, kinh tế- xã hội nước nhà không ngừng phát triển, tốc độ thị hóa diễn nhanh chóng làm giá đất thường xuyên biến động, thời gian ngắn giá đất tăng cao giảm xuống, bên hợp đồng không muốn tiếp tục thực hợp đồng, họ yêu cầu hủy bỏ hợp đồng3 Chính quy định pháp luật chưa xác định rõ thời điểm có hiệu lực hợp đồng giao dịch QSDĐ dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau: (i) QSDĐ đăng ký hợp pháp hợp đồng góp vốn có hiệu lực; hợp đồng góp vốn thể giao dịch góp vốn QSDĐ văn giấy tờ nên hiệu lực việc chuyển giao QSDĐ hiệu lực hợp đồng góp vốn; (ii) hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực ghi nhận nguyên tắc quyền, nghĩa vụ bên thực giao dịch chưa ghi nhận hiệu lực chuyển giao tài sản; phải chờ đến QSDĐ đăng ký hợp pháp thức đánh dấu chuyển dịch tài sản nêu trên… Vấn đề phức tạp hợp đồng góp vốn QSDĐ công chứng, chứng thực chưa đăng ký mà xảy tranh chấp giải nào.4 Xét thực tiễn thực giao dịch, hợp đồng góp vốn quy định nghĩa vụ bên để hoàn tất việc ghi nhận chuyển giao QSDĐ như: đóng thuế, lệ phí trước bạ đầy đủ, cung cấp phê duyệt nội bên cho việc thực giao dịch, v.v…thì nghĩa vụ trách nhiệm nêu cần phải có giá trị ràng buộc bên trước bên hoàn tất thực thủ tục đăng QSDĐ, để đảm bảo giao dịch thực đầy đủ, từ thấy cách hiểu thứ (ii) hợp lý Ba là, có khơng thống thời điểm có hiệu lực giao dịch góp vốn QSDĐ theo quy định LĐĐ năm 2013 hiệu lực giao dịch góp vốn nhà theo quy định Luật Nhà Ở năm 2014 Một đất có nhà tài sản tạo lập giao dịch góp vốn QSDĐ gắn liền với giao dịch góp vốn nhà ở, tài sản đất, tách riêng QSDĐ tài sản gắn liền đất thành giao dịch riêng biệt Theo quy định khoản Điều 12 Luật Nhà năm 2014, trường hợp góp vốn nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu kể từ thời điểm bên nhận góp vốn nhận bàn giao nhà từ bên góp vốn Tuy nhiên, theo quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, thời điểm có hiệu lực giao dịch góp vốn QSDĐ lại thời điểm Vũ Thị Loan (2014), Pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.48 Sỹ Hồng Nam (2016), Pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Hàn Lâm Khoa học xã hội Việt Nam- Học viện Khoa học xã hội, tr.112 12 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ hoàn tất đăng ký QSDĐ vào Sổ đăng ký địa Như vậy, tồn không thống pháp luật thời điểm có hiệu lực QSDĐ tài sản gắn liền với QSDĐ Tương tự hệ không thống thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm có hiệu lực giao dịch góp vốn, việc xảy tranh chấp áp dụng thống quy định pháp luật tất yếu bên khơng thiện chí ngồi lại để thống hiệu lực thực giao dịch góp vốn QSDĐ có nhà gắn liền đất với bên lại Bởi tài sản đất khơng thể tách rời với QSDĐ nên dễ xảy tình trớ trêu bên góp vốn QSDĐ bàn giao tài sản nhà đất cho bên nhận góp vốn để ghi nhận hồn tất giao dịch góp vốn tài sản đất bên nhận góp vốn lấy lý giao dịch góp vốn QSDĐ chưa hồn tất nên chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu phần vốn góp giấy chứng nhận sở hữu cổ phần cho bên góp vốn, quy định Luật Nhà năm 2014 trở nên vô nghĩa không thực Để khắc phục vấn đề bất cập, hạn chế nêu trên, quy định pháp luật đất đai cần phải có quy định rõ ràng thời điểm có hiệu lực hợp đồng giao dịch chuyển QSDĐ nói chung hợp đồng góp vốn QSDĐ nói riêng, để đảm bảo không gây hiểu nhầm tổ chức, cá nhân thực giao dịch thực tế Đồng thời, pháp luật điều chỉnh hiệu lực giao dịch QSDĐ cần có thống với pháp luật điều chỉnh hiệu lực giao dịch tài sản gắn liền đất Cụ thể: Một là, pháp luật đất đai cần có điều chỉnh theo hướng hiệu lực hợp đồng góp vốn QSDĐ khơng nên phụ thuộc vào thủ tục công chứng, chứng thực, mà việc công chứng, chứng thực nên thực theo yêu cầu bên Có ý kiến cho việc bỏ công chứng, chứng thực bắt buộc không đảm bảo bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên gây rủi ro cao xảy vấn đề giả mạo chữ ký, nhiên cần nhìn nhận thật khơng có giải pháp khơng có ưu điểm nhược điểm, việc quy định công chứng, chứng thực bắt buộc có nhiều nhược điểm việc chuyển sang cơng chứng, chứng thực tự nguyện Theo đó, bên có nghi ngờ giao dịch QSDĐ đặc biệt giao dịch góp vốn QSDĐ, họ có quyền u cầu trợ giúp cơng chứng viên cách yêu cầu công chứng giao dịch họ5 Bởi lẽ, theo Điều Luật Công chứng năm 2014 quy định rõ: “Công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn bản, tính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội văn mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện u cầu cơng chứng” Hơn nữa, có gian lận giao dịch QSDĐ Đỗ Văn Đại, Tlđd 13 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 51/2022 có chế bảo vệ người tình pháp luật dân có chế tài cho người gian lận thơng qua quy định giao dịch vô hiệu nhầm lẫn, lừa dối hay giả tạo Bên cạnh đó, có quy định chuyên biệt pháp luật đất đai để chống lại gian lận tạo ổn định xã hội có quy định yêu cầu người có QSDĐ phải có Giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng đất, QSDĐ khơng có tranh chấp tham gia giao dịch, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án6 Hai là, pháp luật đất đai cần có quy định rõ ràng việc hiệu lực hợp đồng góp vốn QSDĐ bắt đầu bên ký kết có cơng chứng chứng thực theo quy định pháp luật, nghĩa quyền nghĩa vụ bên, công việc mà bên bị ràng buộc phải thực có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng ký kết (nếu không phát sinh thủ tục công chứng, chứng thực) công chứng chứng thực, không nên quy định phải đăng ký vào sổ địa hợp đồng có hiệu lực Bởi lẽ, cho thời điểm đăng ký có hiệu lực từ thời điểm ký hợp đồng công chứng chứng thực hợp đồng, hợp đồng không phát sinh hiệu lực, nên bên có quyền khơng thực quyền nghĩa vụ Ngồi ra, cần có quy định phân biệt thời điểm có hiệu lực hợp đồng góp vốn thời điểm có hiệu lực giao dịch góp vốn QSDĐ Bởi thời điểm có hiệu lực giao dịch góp vốn QSDĐ thời điểm chuyển giao QSDĐ Nếu thời điểm có hiệu lực hợp đồng góp vốn QSDĐ thời điểm hoàn tất việc ký kết bên có cơng chứng chứng thực tổ chức có thẩm quyền, thời điểm có hiệu lực giao dịch góp vốn QSDĐ thời điểm đăng ký vào sổ địa quan đăng ký đất đai Chỉ pháp luật có quy định rõ ràng, rạch rịi thời điểm có hiệu lực hợp đồng góp vốn thời điểm có hiệu lực việc chuyển giao QSDĐ, bên không nảy sinh tranh chấp khơng đáng có, khơng thể lợi dụng mơ hồ pháp luật mà lẩn tránh thoái thác nghĩa vụ theo quy định hợp đồng góp vốn QSDĐ Ba là, cần có thống quy định Luật Nhà năm 2014 quy định Luật Đất đai năm 2013 thời điểm có hiệu lực giao dịch góp vốn QSDĐ có nhà tạo lập đất Theo quan điểm tác giả, quy định thời điểm có hiệu lực việc chuyển quyền sở hữu nhà từ thời điểm bàn giao theo khoản Điều 12 Luật Nhà năm 2014 chưa hợp lý Cần điều chỉnh quy định theo hướng thống với quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thời điểm có hiệu lực giao dịch góp vốn QSDĐ có nhà tài sản khác tạo lập đất thời điểm QSDĐ, quyền sở Xem thêm khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 14 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đăng ký vào Sổ địa Văn phịng đăng ký đất đai có thẩm quyền Thủ tục góp vốn quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2014, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển QSDĐ cho bên nhận góp vốn quan Nhà nước có thẩm quyền Theo khoản Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, phát sinh hoạt động góp vốn QSDĐ, người sử dụng đất thực đăng ký biến động vào Giấy chứng nhận để ghi nhận việc góp vốn QSDĐ cho chủ thể nhận góp vốn Theo Điều 37, Điều 60, Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, khoản Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, thủ tục trình tự đăng ký góp vốn QSDĐ thực sau: (i) Bên góp vốn nộp 01 hồ sơ góp vốn QSDĐ đến Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai Nếu bên góp vốn hộ gia đình, cá nhân nơng thơn nộp Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai Trường hợp bên góp vốn góp phần đất đất người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký thực đo đạc tách phần diện tích cần góp vốn, trước nộp hồ sơ góp vốn QSDĐ (ii) Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, gửi thơng tin địa đến quan thuế để xác định thông báo thu nghĩa vụ tài trường hợp phải thực nghĩa vụ tài chính, xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận cấp theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy Chứng Nhận cho người sử dụng đất Trong trường hợp góp vốn QSDĐ làm tăng vốn điều lệ cơng ty, ngồi việc đăng ký theo quy định pháp luật đất đai cơng ty tiến hành đăng ký tăng vốn điều lệ theo quy định pháp luật doanh nghiệp (iii) Theo quy định khoản 40, Điều Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành LĐĐ (Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) thủ tục đăng ký biến động đất đai trường hợp góp vốn QSDĐ có điều chỉnh rút ngắn thời gian thực từ không 15 ngày theo Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cịn xuống cịn khơng 10 ngày Đây điểm tiến thời gian thực thủ tục hành 15 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 51/2022 Hồ sơ nộp thực góp vốn QSDĐ thực theo quy định khoản Điều Thông tư số 24/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Bộ Tài Nguyên Mơi Trường hồ sơ địa chính, điều chỉnh khoản Điều Thông tư số 33/2017/TTBTNMT ngày 29/09/2017 Bộ Tài Nguyên Môi Trường hướng dẫn chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP Từ thực tế thực quy định pháp luật thủ tục thực đăng ký góp vốn QSDĐ để đầu tư phát triển dự án BĐS phát sinh số vấn đề nảy sinh sau: Một là, pháp luật hành chưa có phân biệt thủ tục góp vốn QSDĐ hai loại hình góp vốn hình thành pháp nhân góp vốn hình thức hợp tác kinh doanh khơng hình thành pháp nhân Rõ ràng hai hình thức dẫn đến hệ pháp lý khác QSDĐ Đối với hình thức góp vốn có thành lập pháp nhân, doanh nghiệp thành lập hoạt động góp vốn QSDĐ doanh nghiệp thành lập tiếp nhận phần vốn góp QSDĐ ghi nhận người sử dụng đất Cịn hình thức hợp tác kinh doanh, QSDĐ khơng có chuyển giao cho bên nhận góp vốn nên người sử dụng đất chủ thể góp vốn Tuy nhiên, pháp luật đất đai lại khơng có quy định thủ tục riêng biệt dành riêng cho hình thức góp vốn QSDĐ nêu trên, điều khiến cho người áp dụng pháp luật hiểu QSDĐ góp thơng qua hợp đồng hợp tác kinh doanh thực đăng ký biến động cập nhật bên nhận góp vốn người sử dụng đất Điều ảnh hưởng việc ghi nhận quyền lợi nghĩa vụ bên việc thỏa thuận hợp tác đầu tư phát triển dự án BĐS hợp đồng hợp tác kinh doanh, quy định pháp luật khơng rõ ràng nên bên có khả xảy tranh chấp vấn đề quyền lợi nghĩa vụ bên thực hợp đồng hợp tác kinh doanh có bên góp vốn QSDĐ Hai là, thời gian lựa chọn chủ đầu tư để nhận góp vốn QSDĐ chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại thực theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP lâu, gây nguy hiểm cho người sử dụng làm thời gian hội đầu tư cho nhà đầu tư Cụ thể theo quy định khoản 5, khoản Điều Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng phải chờ đến 12 tháng kể từ ngày UBND cấp tỉnh công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhà chung cư nguy hiểm chờ 03 tháng kể từ ngày UBND cấp tỉnh tổ chức di dời khẩn cấp để phá dỡ Điều đặt mối quan tâm lớn chủ sở hữu có nhà chung cư bị xuống cấp, hư hỏng nặng vấn đề đảm bảo an tồn hay khơng chờ quan có thẩm quyền tổ chức thực việc đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà không cần phụ thuộc vào vấn đề lựa chọn doanh nghiệp để góp vốn QSDĐ nhà ở, doanh nghiệp kinh doanh BĐS thời gian chờ đợi hội đầu tư dài 16 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ Ba là, pháp luật chưa có chế quy định thủ tục góp vốn QSDĐ trường hợp góp phần QSDĐ cho dự án phát triển BĐS Pháp luật không cấm chủ thể sử dụng đất thực góp vốn phần QSDĐ cho tổ chức, cá nhân khác, pháp luật đất đai, đặc biệt Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định vấn đề tách phát sinh phần QSDĐ để góp vốn với tổ chức, cá nhân khác Theo đó, người sử dụng đất đề nghị Văn phịng đăng ký đất đai thực đo đạc tách phần diện tích cần thực quyền người sử dụng đất trước nộp hồ sơ thực quyền người sử dụng đất Ngoài ra, pháp luật đất đai tạo điều kiện cho chủ thể sử dụng đất quyền chuyển nhượng giá trị QSDĐ phần đất Theo đó, khoản Điều 13 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn khoản Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 Điều 39 Nghị định số 43/2014/NĐCP, trường hợp chuyển nhượng giá trị QSDĐ phần đất thực tách phần diện tích cần thực quyền người sử dụng đất trước nộp hồ sơ thực quyền người sử dụng đất Trong hai trường hợp góp vốn vốn QSDĐ chuyển nhượng giá trị QSDĐ, để thực thủ tục tách thửa, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, đủ điều kiện thực việc chuyển nhượng giá trị QSDĐ theo quy định (i) Gửi thơng tin địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài trường hợp phải thực nghĩa vụ tài chính; (ii) xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận cấp theo quy định; (iii) chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng Tuy nhiên, trường hợp đất vừa thực góp vốn QSDĐ phần đất, thực chuyển nhượng giá trị QSDĐ phần lại đất cho chủ thể, thực theo quy định pháp luật trình tự, cách thức thực tách đăng ký biến động đất giao để thực dự án trước tách thành đất theo quy định đất cấp Giấy chứng nhận tương ứng, Giấy chứng nhận thể kết giao dịch khác chuyển nhượng góp vốn QSDĐ Khi Văn phịng đăng ký đất đai đăng ký cho trường hợp có hai hình thức đăng ký khác nhau, thời hạn sử dụng đất khác nhau, pháp luật hành chưa hướng dẫn nội dung, cách thể nội dung đăng ký Giấy chứng nhận cho trường hợp Đặc biệt, chủ thể nhận chuyển nhượng nhận góp vốn QSDĐ thực dự án đầu tư trường hợp gặp khó khăn chủ sử dụng đất thực dự án duyệt phải vào diện tích đất, tách dự án khơng đảm bảo khả đủ điều kiện tiếp tục thực hiện, dẫn đến khó khăn việc sử dụng đất chủ đầu tư cho công tác quản lý quan quản lý Nhà nước 17 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 51/2022 Từ thực trạng nêu trên, số giải pháp đưa để khắc phục gồm: Một là, Luật Đất đai năm 2013 cần có quy định rõ ràng, phân biệt thủ tục góp vốn QSDĐ hình thức góp vốn QSDĐ thành lập pháp nhân góp vốn QSDĐ hình thức hợp tác kinh doanh, khơng hình thành pháp nhân Cần phải nêu rõ thủ tục góp vốn QSDĐ khơng hình thành pháp nhân không thực thủ tục chuyển giao đăng ký biến động Giấy chứng nhận cho bên nhận góp vốn hình thức góp vốn QSDĐ thành lập pháp nhân góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp thành lập Chỉ quy định thơng suốt, minh bạch, đầy đủ cụ thể, bên tự tin bước đến thỏa thuận thống nội dung hợp tác, khơng cịn mải băn khoăn thủ tục thực góp vốn, chuyển giao hay khơng chuyển giao QSDĐ, việc chuyển giao hay khơng chuyển giao QSDĐ cho bên nhận góp vốn ảnh hưởng lớn đến quyền lợi nghĩa vụ bên quan hệ hợp tác góp vốn để đầu tư phát triển kinh doanh dự án BĐS Hai là, pháp luật cần có quy định hướng dẫn rõ ràng thủ tục góp vốn phần QSDĐ để thực dự án nhà để bán Hiện nay, doanh nghiệp có thắc mắc phương pháp xử lý, Sở Tài nguyên Môi trường địa phương nơi thực dự án có hướng dẫn cụ thể phương thức thực đăng ký QSDĐ, nhiên chưa có quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề nên cần phải có chế quy định rõ ràng văn quy phạm pháp luật Chấm dứt góp vốn quyền sử dụng đất Với hình thức góp vốn QSDĐ thành lập doanh nghiệp góp vốn vào doanh nghiệp thành lập, việc chấm dứt góp vốn tuân theo quy định Luật Doanh nghiệp năm 2014 Luật Phá sản năm 2014 Ngoài ra, việc góp vốn QSDĐ có trường hợp chấm dứt theo quy định riêng biệt, cụ thể theo quy định pháp luật đất đai Theo khoản khoản Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, trường hợp chấm dứt việc góp vốn QSDĐ xác định sau: (i) Hết thời hạn góp vốn QSDĐ thỏa thuận bên việc chấm dứt góp vốn Khi đó, bên góp vốn QSDĐ tiếp tục sử dụng đất thời hạn cịn lại Trường hợp thời hạn sử dụng đất hết bên góp vốn khơng cịn nhu cầu tiếp tục sử dụng Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất có nhu cầu (ii) Chấm dứt góp vốn theo định quan Nhà nước có thẩm quyền Nhà nước thu hồi đất (iii) Bên góp vốn QSDĐ hợp đồng hợp tác kinh doanh doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể Khi đó, QSDĐ góp vốn xử lý theo định tuyên bố phá sản Tòa án nhân dân 18 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ (iv) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố chết; bị hạn chế lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải cá nhân thực Khi đó, QSDĐ góp vốn để thừa kế theo quy định pháp luật dân sự, giải theo quy định pháp luật dân (v) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải pháp nhân thực Khi đó, QSDĐ góp vốn xử lý theo thỏa thuận bên phù hợp với quy định LĐĐ quy định khác pháp luật có liên quan Theo quy định Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, khoản 51 Điều Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, khoản Điều 18 Thông tư số 23/2014/BTNMT, trình tự thủ tục xóa đăng ký góp vốn thực sau: (i) Một bên bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp đồng góp vốn QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 hồ sơ xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại; góp vốn QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (ii) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn Trường hợp cấp Giấy chứng nhận bên nhận góp vốn thu hồi Giấy chứng nhận cấp; bên góp vốn cấp lại Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc với thời điểm xóa góp vốn QSDĐ mà người sử dụng đất khơng có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất không quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất thu hồi Giấy chứng nhận cấp Văn phịng đăng ký đất đai có nghĩa vụ thực xóa đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai Bộ hồ sơ nộp đăng ký xóa góp vốn QSDĐ thực theo quy định khoản Điều Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa Tuy nhiên, việc thực quy định pháp luật nêu cho thấy cịn tồn vấn đề bất cập việc người góp vốn QSDĐ nhận lại QSDĐ chấm dứt góp vốn trường hợp thời hạn góp vốn kết thúc thỏa thuận bên không khả thi trường hợp góp vốn thành lập doanh nghiệp góp vốn vào doanh nghiệp Trên thực tế, việc chấm dứt góp vốn hai trường hợp nêu khả thi hình thức góp vốn để thực hợp đồng hợp tác kinh doanh- hình thức khơng làm chuyển giao QSDĐ thực góp vốn Cịn hình thức góp vốn vào doanh nghiệp góp vốn để thành lập pháp nhân chấm dứt việc góp vốn theo thỏa thuận hết thời hạn góp vốn, việc thực rút vốn khơng khả thi vốn hóa vào doanh nghiệp liên doanh, tức chuyển QSDĐ cho bên nhận góp vốn theo quy định khoản Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2014, doanh nghiệp nhận góp vốn thành chủ thể sử 19 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 51/2022 dụng đất Do đó, bên khó thỏa thuận việc nhận lại QSDĐ hết thời hạn góp vốn Ngược lại, theo quy định Luật Đất đai năm 2013 Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013, tất trường hợp góp vốn QSDĐ, chấm dứt góp vốn phải thực xóa đăng ký góp vốn Quy định khơng phù hợp với hình thức góp vốn QSDĐ hình thành pháp nhân, chế chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang doanh nghiệp, doanh nghiệp nhận góp vốn thành chủ thể sử dụng đất Xuất phát từ chất việc góp vốn QSDĐ dẫn đến hệ khác tùy thuộc hình thức góp vốn: (i) chuyển giao QSDĐ hình thức góp vốn QSDĐ có thành lập pháp nhân (ii) khơng chuyển giao QSDĐ hình thức góp vốn QSDĐ khơng thành lập pháp nhân, hay cịn gọi BCC Từ bất cập nêu cho thấy Luật Đất đai năm 2013 chưa có phân biệt hình thức góp vốn QSDĐ nên chưa có phân biệt xử lý QSDĐ hình thức góp vốn Chính khơng có phân biệt rõ ràng quy định pháp luật hình thức góp vốn QSDĐ dẫn đến áp dụng quy định tại, cộng với trường hợp bên khơng thiện chí hợp tác giải vấn đề chấm dứt góp vốn QSDĐ, dẫn đến khả xảy tranh chấp Do đó, để khắc phục vấn đề bất cập này, để chủ thể góp nhận góp vốn QSDĐ có sở rõ ràng để bàn giao nhận lại QSDĐ sau chấm dứt hoạt động góp vốn QSDĐ theo thỏa thuận hết thời hạn góp vốn hình thức góp vốn thành lập doanh nghiệp góp vốn vào doanh nghiệp, pháp luật cần có quy định rõ ràng theo hướng bên góp vốn nhận lại QSDĐ trường hợp góp vốn QSDĐ hình thức góp vốn hợp tác kinh doanh khơng hình thành pháp nhân Quy định pháp luật hành cần có phân biệt xử lý QSDĐ thực chấm dứt góp vốn hình thức góp vốn khác nhau, để bên có chế rõ ràng pháp luật quy định cụ thể việc chấm dứt góp vốn QSDĐ Ngồi ra, góp vốn QSDĐ để thành lập doanh nghiệp góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp, pháp luật nên có quy định rõ ràng thủ tục, cơng việc mà bên có nghĩa vụ thực để bên góp vốn nhận lại QSDĐ Chẳng hạn, cần có quy định cụ thể nghĩa vụ bên nhận góp vốn phải chuyển nhượng lại QSDĐ cho bên góp vốn kết thúc thời hạn góp vốn bên có thỏa thuận chấm dứt, xác định nguyên tắc định giá chuyển nhượng lại, có quy định việc xử lý chấm dứt góp vốn QSDĐ theo quy định điểm a khoản Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được điều chỉnh khoản 52 Điều Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) thực thực thực tế Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Hồng Đức, tr.151 20 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ Kết luận Từ vấn đề phân tích nêu thấy vấn đề pháp lý điều chỉnh hoạt động góp vốn xử lý chấm dứt góp vốn QSDĐ thị trường bất động sản Việt Nam tồn nhiều vấn đề bất cập, đặc biệt vấn đề hình thức hiệu lực giao dịch góp vốn QSDĐ, thủ tục góp vốn QSDĐ, chấm dứt góp vốn QSDĐ Do đó, việc tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện vấn đề theo định hướng nêu điều quan trọng cần thiết khơng góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật thị trường kinh doanh bất động sản mà giúp cho hoạt động liên quan đến góp vốn xử lý chấm dứt góp vốn QSDĐ thị trường bất động sản thực cách hiệu quả, chất lượng an toàn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đỗ Văn Đại, Giao Dịch quyền sử dụng đất: Những bất cập hướng sửa đổi Luật Đất Đai, http://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi-tiet/81/591, truy cập ngày 10/11/2020 Vũ Thị Loan (2014), Pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Sỹ Hồng Nam (2016), Pháp luật góp vốn quyền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Hàn Lâm Khoa học xã hội Việt Nam- Học viện Khoa học xã hội Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Hồng Đức 21 ... cần thiết khơng góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật thị trường kinh doanh bất động sản mà giúp cho hoạt động liên quan đến góp vốn xử lý chấm dứt góp vốn QSDĐ thị trường bất động sản thực cách... vốn xử lý chấm dứt góp vốn QSDĐ thị trường bất động sản Việt Nam tồn nhiều vấn đề bất cập, đặc biệt vấn đề hình thức hiệu lực giao dịch góp vốn QSDĐ, thủ tục góp vốn QSDĐ, chấm dứt góp vốn QSDĐ... lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Hồng Đức, tr.151 20 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ Kết luận Từ vấn đề phân tích nêu thấy vấn đề pháp lý điều chỉnh hoạt động góp vốn xử lý