Giáo trình thị trường bất động sản

Clầo THÌNH THỊ TRUỞNG BẤT DỘNG SẢN NHÀ XUẤT BẢN TÀI CHÍNH t _ , , ■' ! ' , ■- 'l ! ' \ - • ■■■ ị GIÁO TRÌNH THI TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Hà Nội - 2015 2.1.1 Khải niệm cầu bất động sản 53 2.1.2 Đường cầu bất động sả n 54 2.1.3 Gác nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản 55 2.1.4 Phân biệt di chuyển dịch chuyển đường c ầ u 58 2.1.5 Co giãn cầu bất động sả n 59 2.2 CUNG VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CƯNG BẤT ĐỘNG SẢN 65 2.2.1 Khái niệm cung bất động sản 65 2.2.2 Đường cung bất động sản 66 2.2.3 Các nhân tổ ảnh hưởng đến cung bất động sản 67 2.2.4 Phân biệt sư di chuyển dịch chuyển đường c u n g 68 2.2.5 Co giãn cung bất động sản 6i 2.3 QUAN HỆ CUNG CÀU TRÊN THỊ TRƯỜNG BÁI ĐỘNG SẢN 73 2.3.1 Sự hình thành giá thị trường bất động sản 73 2.3.2 Đặc trưng vận động cung cầu th trường bất động s ả n .79 2.3.3 Quan hệ cung cầu bất động sản hình thái thị trường đặc biệt 81 2.4 S ự HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM: 85 2.4.1 Cơ sở pháp lý cho việc hình thành phát triển thị sản Việt Nam .85 2.4.2 Tính chu kỳ hoạt động thị trường bất động sản Việt N am 88 2.4.3 Khái quát diễn biến thị trường bẩt động sản Việt Nam từ năm 1993 đến 91 CÂƯ HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 98 CHƯƠNG 3: HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ’ ’ 99 3.1 CÁC CHỦ THỂ THAM GIA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 99 3.1.1 Cả nhân 99 3.1.2 Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh BĐS .100 3.1.3 Nhà nước 100 3.1.4 Nhà thầu xây dựng 101 3.1.5 Các tổ chức, cá nhân môi giới, tư vấn B Đ S 102 3.1.6 Các tổ chức tài 103 3.2 SẢN HÀNG HÓA TRÊN THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG ." .104 3.2.1 Đẩt đ a i 104 3.2.2 Cơng trình xây dựng .110 3.3 HỆ THỐNG THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SAN 116 3.3.1 Vai trị hệ thống thơng tin thị trường bất động s ả n 116 3.3.2 Cung cấp thông tin ừên thị trường bất động sản 118 LỜI M Ở ĐẦU Từ năm 2003, Học viện Tài chính thức thành lập đào tạo sinh viên quy chuyên ngành Định giá tài sản Kinh doanh bất động sản Trong chun ngành có nhiều mơn học liên quan đến nghiệp vụ định giá tài sản, nghiệp vụ kinh doanh bất động sản, môn Thị trường bất động sản môn học thuộc phần kiến thức sở chun ngành Chính vậy, Giáo trình Thị trường bất động sản tổ chức biên soạn nhằm cung cấp cho người đọc kiến thức bất động sản, thị trường bất động sản, chủ thể hàng hóa thị trường bất động sản, quan hệ cung cầu thị trường bất động sản, đánh giá phân tích rõ diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam, để từ đỏ tìm kiếm giải pháp hợp lý nhằm phát triển bền vững mảng thị tniịmg Giáo trình cơng trình nghiên cứu khoa học tập thể giảng viên Bộ môn Định giá tài sản- Học viện Tài biên soạn, bao gồm: - TS Nguyễn Minh Hồng, Trưởng Bộ mơn Định giá tài sàn, chủ biên đồng biên soạn chương 3; - TS Phạm Văn Bình, giảng viên kiêm chức Giám đốc Trung tâm Dữ liệu quốc gia Dịch vụ giá, chủ biên biên soạn chương 2, đồng biên soạn chương 4; - TS Nguyễn Hồ Phi Hà, Phó trưởng Bộ mơn Định giá tài sản, đồng biên soạn chương 4; Có thể nói, thị trường bất động sản Việt Nam thức manh nha hình thành kể từ ban hành Luật Đất đai năm 1993 (cịn trước mang tính chất tự phát), thời điểm hom 20 năm Mặc dù thị trường bất động sản nước ta giai đoạn vừa qua có bước phát triển định, nhiên, thị trường đánh giá “còn sơ khai” “kém minh bạch” Chính vậy, việc nghiên cứu chun sâu khía cạnh khác thị trường bất động sản cần thiết nhằm giúp thị trường bất động sản Việt Nam ổn định phát triển bền vững Môn học vào nghiên cứu kiến thức bất động sản thị trường bất động sản điều kiện phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế Cụ thể giáo trình làm rõ nội dung sau: - Bản chất, đặc điểm hàng hóa bất động sản, đặc điểm thị trường bất động sản; - Quan hệ cung cầu hình thành giá thị trường bất động sản; - Các chủ thể tham gia thị trường hàng hóa thị trường bất động sản; - Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất động sản; - Các chức quản Ịý nhà nước thị trường bất động sản; - Nghiên cứu đánh giá rõ thực trạng đặc trưng cúa thị trường bất động sản Việt Nam qua thời kỳ, từ đề xuất cách thức nhằm quản lý phát triển thị trường bất động sàn Việt Nam cách minh bạch bền vững Mục tiêu nghiên cứu môn học Mục tiêu mơn học Thị trường bất động sản trang bị cho sinh viên cách hệ thống, khoa học kiến thức cần thiết xem xét bất động sản, gia nhập vào thị trường bất động sản Hướng dẫn giúp cho sinh viên có tiền đề để hình thành lực tiếp cận, nghiên cứu thực tể vận dụng tổng hợp kiến thức trang bị nhằm triển khai thự# tối ưu sách tham gia vào thị trường bất động sản đù cương vị nào; sinh viên biết phân tích, đánh giá xử lý tốt tình thực tế đặt thị trường bất động sản Với mục tiêu nghiên cứu vậy, nên mơn học Thị trường bất động sản vừa mang tính hàn lâm, vừa mang tính thực hành mơn học có mối quan hệ với mơn học khác Ke tốn, Kiểm tốn, Thuế, Tài chính, Ngân hàng, Quản trị kinh doanh, Luật kinh tế, Định giá tài sản, Kinh doanh bất động sản Trong mối quan hệ đó, mơn Thị trường bất động sản giữ vị trí môn học trang bị khái niệm cần thiết, kiến thức để môn học có điều kiện chun mơn hố sâu Ngược lại, mơn học lại có vai trị bổ khuyết để hoàn thiện kiến thức cần thiết cho việc đưa định cách hệ thống hiệu thị trường bất động sản Nội dung nghiên cứu môn học Để đạt mục tiêu nói trên, nội dung nghiên cửu mơn học Thị trường bất động sản kết cấu thành chương: - Chương 1: Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản - Chương 2: Quan hệ cung cầu giá bất động sản - Chương 3: Hoạt động thị trường bất động sản - Chương 4: Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p 3: “BĐS bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai tài sản không di dời được quy định luật pháp” (Real estate is considered “land, that which ỉs ĩìxed to the land, that which is appurtenant to the land, and that which is immovable by law”) Pháp luật nhiều nước giới tiếp nhận cách phân loại tài sản nêu trên, thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm BĐS động sản Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đẩt (Điều 517, 518 Luật dân Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật dân Nhật Bản, Điều 130 Luật dân Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật dân Cộng hòa Liên bang Đức ) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Quan niệm tài sản gắn liền với đất đai coi BĐS nước có khác Điều 520 Luật dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi động sản”, quy định thể Luật dân Nhật Bản Luật dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Ỏ Việt Nam, trước ban hành Bộ Luật Dân (năm 1995), hệ thong pháp luật, quản lý hoạt động kinh tế, sử dụng thuật ngữ BĐS động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định tài sản cố định Theo thông lệ tập quán quốc tế sở thuộc tính tự nhiên tài sản, Bộ Luật Dân nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 phân chia tài sản thành BĐS động sản Điều 174 Bộ Luật Dân năm 2005 xác định khái niệm BĐS sau: “BĐS tài sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đỏ; - Các tài sản khác gẳn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật qui định ” 1.1.2 Đặc điểm bất động sản BĐS hàng hóa, nên BĐS có đặc điểm hàng hóa thơng thường khác, nhiên hàng hóa BĐS loại hàng hóa “đặc biệt”, có đặc điểm riêng biệt, khác so với hàng hóa thơng thường, cụ thể: - Tính cổ định vị trí: Đặc điểm hàng hố BĐS gắn liền với đất đài mà đất đai, có đặc điểm cố định vị trí có giới hạn diện tích khơng gian Diện tích đất đai quốc gia khó thay đổi đó, BĐS nhà, cơng trình khác vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định vị trí, địa điểm Giá trị BĐS ln gắn liền với vị trí cụ thể Yếu tố vị trí khơng xác định tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà cịn đánh giá khoảng cách tới trung tâm kinh tế, trị, văn hóa - xã hội khả tiếp cận BĐS tới trung tâm Khi yếu tố vị trí thay đẩi, khả sinh lời giá trị BĐS thay đSL Do vậy, phải dự tính trước ếc thay đổi việc đầu br v i định giá BĐS Khi đầu tư xây dựng cơng trình BĐS, bẽn cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật chất BĐS, cần phát triển yếu tố tiếp cận, giảm khoảng cách đến trung tâm việc phát triển hệ thống sở hạ tầng giao thông Giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yểu tổ môi trường như: yếu tổ tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều kiện môi trường nên định giá BĐS phải tính đến yếu tổ dự báo thay đổi chúng tác động đến BĐS - Tính bền vững: Tính bền vững hàng hóa BĐS gắn liền với bền vững đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng xem bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt động áất, núi lửa, sạt lở ) Đồng thời, cơng trình kiến trúc vặt kiến trúc thường có tuổi thọ cao, chí tồn hàng trăm năm Tuy nhiên, tính bền vững củaBĐS khác nhau, tùy thuộc vào loại BĐS cụ thể Tính bền vững BĐS xét góc độ kỹ thuật kinh tế, tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế BĐS thường không Tuổi thọ vật lý thường dài tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ vật lý chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yểu bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đỏ, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình thu đuục lợi ích lớn phá xây dựng mới, thi kéo dài tuổi thọ vật lý để đáp ứng tuổi thọ kinh tể Tuổi thọ k ã è tế chấm dứt ứong điều kiện thị trường trạng thái vận h h bình thường mà chi phí sử dụng BĐS ngang với lqiiditB dB Q C từ BĐS BĐS Hồn thiện quy định đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đăng ký giao dịch bảo đảm có tài sản bảo đảm BĐS Bán đấu giá tài sản gắn liền với BĐS phải xác định loại hoạt động hỗ trợ tư pháp đặc biệt phải tổ chức bán đấu giả chuyên nghiệp thực + Luật Đất đai cần xác định rõ lợi ích chủ sở hữu đất đai mà Nhà nước đại diện; vấn đề giá trị, giá đất đai; quan điểm sách điều tiết để đảm bảo tính cơng xã hội + Luật Xây dựng cần tập trung giải pháp tối ưu đổi công tác lập quản lý quy hoạch xây dựng gắn với quy hoạch sử dụng đất đai + Luật Doanh nghiệp Luật Đầu tư cần tạo tính cơng tất doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh BĐS + Luật thuế cần có sách thuế BĐS cơng bằng, hợp lý; cần tính đến thuế sử dụng, chiếm hữu BĐS ngun quốc gia Có chế khuyến khích đăng ký giao dịch có chế tài xử lý nghiêm hành vi trốn thuế giao dịch BĐS - Xây dựng chế phối hợp - liên kết ngành có liên quan địa chính, xây dựng, tài chính, kế hoạch, vật giá, thương m ại hướng ngành phục vụ việc phát triển thị trường BĐS theo chức ngành đó, cụ thế: + Kiện tồn quan đăng kí BĐS, có biện pháp để vơ hiệu hóa triệt để trường hợp chuyển dịch đất đai mà khơng qua đăng kí với quan thẩm quyền Nhà nước; cẩp chứng BĐS cung cấp thông tin hay tư vấn pháp luật giao dịch cho nhà đầu tư + Chẩn chỉnh hoạt động tư vấn môi giới BĐS, xác định trách nhiệm pháp lý tổ chức cá nhân thực việc + Hoàn thiện hệ thống sách pháp luật đất đai, trước hết quy định có liên quan đến kinh tế đất + Xác định mức tích tụ ruộng đất mức đất cụ thể vùng + Sử dụng quỹ đất để lập vốn xây dựng sở hạ tầng hỗ trợ nhà cho đổi tượng xã hội thuộc diện sách phải giải b) Hồn thiện hệ thống thơng từi b ẩ tđ ộ n g sản Việc hình thành hệ thống thông tin thường xuyên thị trường BĐS cho phép thị trường hoạt động thơng thống, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu hoạt động thị trường giảm nguy kinh tế “bong bóng” đầu mức vào BĐS Hướng chủ yếu để hồn thiện hệ thống thơng tin là: - Xây dựng liên kết mạng lưới thông tin BĐS quốc gia nhằm lưu giữ thông tin đặc điểm pháp lý, quy hoạch, đặc điểm kỹ thuật BĐS - Thực đa dạng hố, cơng khai hố, minh bạch thơng tin, theo đưa thơng tin pháp luật, chế sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý phát triển thị trường BĐS công khai rộng rãi qua văn bản, trang w eb để đối tượng có nhu cầu dễ dàng tiếp cận - Xoá bỏ cản trở việc hành nghề chun gia, khuyến khích việc hình thành hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuy ển sổ chức công sang cho tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực Đa dạng hốhình thức cung cấp thông tin tư vấn cần thiểt pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, sách, cung - cầu, giá cả, tài chính, tm dụng BBS thơng qua tổ chức công vàtổ chức tơ; c) Tăng cung cho thị trường bất động sản Nhà nước cần tăng nhanh lượng cung bất động sản cho thị trường, cung nhà Với việc thu hồi quỹ đất sử dụng lãng phí xố bỏ quy hoạch treo, dự án không khả thi, Nhà nước có quỹ đất lớn để triển khai dự án xây dựng khu dân cư bán với giá thấp, phù hợp với khả toán người dân Trước mắt, số lượng nhà tiến hành bán cho đối tượng có thu nhập thấp cần cải thiện chỗ ở, sau đưa thị trường Chính điều tạo sức ép cho công ty kinh doanh BĐS phải hạ giá bán BĐS, từ giúp thị trường BĐS vào ổn định mà không đổ vỡ đột ngột 4.4.4.2 Quản lỷ p h t triển th ị trường thị trư ờng b ất động sản “đỏng băng ” a) Kích cầu bẩt động sản Đối với thị trường BĐS “đóng băng”, nguyên nhân giá BĐS cao, vấn đề cần làm đưa giá BĐS trở giá trị thực để người dân tham gia vào thị trường Bên cạnh việc thực đồng giải pháp lập quỹ đất đai, điều tiết thị trường, xây dựng trung tâm liệu thông tin; tạo kênh huy động vốn đề cập trên, Nhà nước cần phải can thiệp vào thị trường BĐS thơng qua biện pháp kích cầu thị trường Nhà nước cần phải kích cầu BĐS, việc kích cầu chủ yếu thơng qua nới lỏng hình thức tốn Chẳng hạn như: mua BĐS toán tiền đồng, phép trả góp, trả chậm thời gian dài với lãi suất thấp thơng qua quỹ hỗ trợ tín dụng nhà Nhà nước, giảm mức tiền phải đóng ban đầu Đặc biệt, thời gian tới phải mở rộng đối tượng kiều bào mua nhà đầu tư kinh doanh BĐS; bổ sung quy định còn'thiếu đối tượng điều kiện mua nhà, đầu tư kinh doanh BĐS, chấp, góp vốn BĐS, Bên cạnh đó, Nhà nước rà soát lại để loại bỏ yếu tố gây tăng giá bất thường, bất hợp lý thiếu thông tin, chế đầu tư xây dựng mua bán BĐS không minh bạch nhằm làm giảm giá thành cho nhà đầu tư b) Đa dạng hoả kênh huy động vốn cho kinh doanh BĐS - Chứng khoán hỏa dự án đầu tư kinh doanh BĐS Hiện lượng tiền nhàn rỗi dân lớn, nhung việc thu hút đầu tư vào thị trường BĐS hạn chể Lý BĐS có giá trị lớn vốn nhàn rỗi dân cư thường nhỏ lè, nên có khả tham gia thị trường BĐS thường có khả sinh lời cao Vì thế, huy động lượng tiền nguồn vốn quan trọng giúp cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS giảm đáng kể áp lực vốn đầu tư Hiện thị trường chứng khoán Việt Nam lớn mạnh thị trường thu hút lượng vốn khổng lồ, người dân có nhiều người cịn chấp nhà để đầu tư vào thị trường dầy hấp dẫn đầy rủi ro Vậy điều đật thị trường BĐS, thị trường đánh giá ổn định cho mức sinh lời cao lại chưa huy động lượng vổn hấp dẫn, nên chứng khốn hóa dự án dầu từ vào kỉnh doanh ĐĐS giải pháp hữu ích Để khai thơng thị trường BĐS phát ữiển theo xu tài quốc tế giải pháp hữu hiệu Chửng khoản BĐS loại chúng khoán đặc biệt kết hợp hình thúc đầu tư chứng khoán đầu tư BĐS đảm bảo giả trị BĐS mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị BĐS không thiết nẳm giữ quyền sờ hữu trực tiểp phần hay toàn BĐS suốt q trình sở hữu chứng khốn Từ điểm này, Nhà nước tính thuế thu nhập hay thuế doanh nghiệp loại hình kinh doanh nhà đầu tư Một công cụ phát hành chứng BĐS nhằm giúp doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực dự án có cơng cụ huy động vốn hữu ích, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư cho tầng lớp nhân dân Trước phát hành chứng BĐS, chủ dự án đầu tư đưa cáo bạch với thông tin đầy đủ, rõ ràng tình hình tài chủ đầu tư, chi tiết dự án, điều khoản quyền lợi trách nhiệm hai bên, cảnh cáo rủi ro xảy ra, cam kết tiến độ thực dự án việc bồi thường cho nhà đầu tư vào chứng BĐS dự án chậm triển khai thực Đây sở để nhà đầu tư cân nhắc định có đầu tư vào chứng BĐS hay không Chửng BĐS tự chuyển nhượng để tăng tính khoản Ngân hàng giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi cơng cơng trình, đảm bảo tiền nhà đầu tư sử dụng mục đích Khi hoàn tất dự án, toàn BĐS đưa bán đấu giá, tiền thu chia cho nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng BĐS Chứng BĐS phát hành rộng rãi cho đối tượng quari tâm, không giới hạn đổi tượng tham gia Việc chứng BĐS có mệnh giá phù họp tạo hội đầụ tư cho nhà kinh doanh nhỏ, giúp họ cỏ thể tham gia đầu tư vào thị trường Việc phát hành chứng BĐS có nhiều ưu điểm so với việc phát hành trái phiếu cơng trình Chứng BĐS thu hút thêm nguồn vốn đầu tư từ tổ chức, nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường BĐS - Hình thành Quỹ đầu tư tín thác để phát triển thị trường BĐS thu hút đầu tư nhỏ lẻ khơng chun nghiệp Mơ hình Quỹ đầu tư tín thác cho thị trường BĐS mơ hình theo nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý quỹ vốn đầu tư vào BĐS để kiếm lời Quỹ đầu tư tín thác khai thác BĐS tìm cách sở hữu điều hành khai thác BĐS để tạo thu nhập, cho chủ sở hữu BĐS người khai thác BĐS vay tiền Đây loại hình quỹ đầu tư chuyên nghiệp thị trường BĐS Hiện có nhiều quỹ đầu tư hoạt động nước ta có tham gia vào đầu tư thị trường BĐS, văn phịng cho th, hộ cao cấp, bên cạnh dân chúng có xu hướng đầu tư vào thị trường BĐS, mua đất nông nghiệp, mua nhà dự án Theo nhà đầu tư riêng rẽ bao gồm người dân, tổ chức kinh tế muốn tìm hội đầu tư vào thị trường BĐS, tự thân họ không đủ lực chun mơn tài để thực mà phải dựa vào tính chuyên nghiệp quỹ này, ủy thác cho quỹ sử dụng nguồn vốn để đầu tư vào dự ản BĐS Loại hình Quỹ đầu tư liên quan đến cơng chúng sách phát triển thị trường BĐS Nhà nước nên số nước thường chế định khung pháp lý riêng cho quỹ để vừa hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư, vừa phù hợp với sách phát triển BĐS phủ Do đó, Chính phủ cho nghiên cứu thực mơ hình trước mắt Hà Nội thành phố lớn Nếu mô hình đời đảm bảo sách khung pháp lý chặt chẽ Nhà nước thu hút nhà đầu tư vào thị trường BĐS - Thu hút đầu tư nước Bên cạnh nguồn vốn nước, cần thu hút vốn nước ngồi tham gia để khai thơng thị trường BĐS Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước vào dự án BĐS Theo địa phương bảo đảm tốn chi phí xây dựng bên ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, đảm bảo sách giả với dịch vụ, đồng thời đầu tư xây dựng hoàn chỉnh tuyến đường vành đai, hệ thống cầu để đáp ứng điều kiện bân cho nhà đầu tư, cụng công bố danh mục dự án phát triển BĐS cho phép kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngồi Lập cơng ty phát triển quỳ đất đảm trách việc chuẩn bị ngụồn đất làm dịch vụ cơng BĐS Mặt khác phải có thống nhà đầu tư với quan quản lý điều khoản cụ thể giấy phép dự án BĐS, tỷ lệ nhà bán, mức giá, trách nhiệm nhà đầu tư dự án, trách nhiệm xã hội v ấn đề lớn với nhà đầu tư nước đến Việt Nam rủi ro bồi thường giải phóng mặt bằng, với thời gian mức chi phí khó dự báo, đó, Chính phủ cần giải vấn đề vướng mắc hỗ trợ cho nhà đầu tư khâu đền bù, giải phóng mặt c) H ỗ trợ trực tiếp từ Ngân sách Nhà nước cho người nghèo (thu nhập thấp) thuê mua nhà Một thực tể Nhà nước có nhiều sách ưu đãi cho người lao động có thu nhập thấp việc mua bán, cho thuê nhà đô thị, ưu đãi khó đến với người dân Mặt khác, cịn tồn thiếu bình đẳng thành phần kinh tế việc hưởng ưu đãi Do vậy, thay hỗ trợ tài thơng qua doanh nghiệp, Nhà nước cần tăng cường biện pháp hỗ trợ trực tiếp từ Ngân sách Nhà nước cho người nghèo, người có thu nhập thấp việc thuê, mua nhà ở, cụ thể sau: (1)- Đối với người mua nhà ở, Ngân sách Nhà nước hỗ trợ trực tiếp với số tiền định cho đối tượng cụ thể họ mua nhà ở, số tiền lại Ngân sách Nhà nước cho vay không trả lãi, lãi thấp hay trả sổ năm định (2)- Đối với người thuê nhà ở, ngân sách Nhà nước hỗ trợ phần tiền thuê hàng năm CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG Phân tích vai trị quản lý nhà nước thị trường bất động sản? Nguyên tắc quản lý nhà nước thị trường bất động sản? Các chức quản lý nhà nước thị trường bất động sản Phân tích quan điểm, định hướng, mục tiêu quản lý thị trường bất động sản Việt Nam? Khái quát giải pháp quản lý phát triển thị trường bất động sản Việt Nam? DA NH M U• C T À I L IÊ• U T H A M K H Ả O Lê Xuân Bá (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Phạm Văn Bình (2013), “Giải pháp hạ sốt phá băng cho thị trường BĐS”, Đề tài cấp Học viện, năm 2013 Phạm Văn Bình (2010), “Minh bạch hóa thị trường BĐS Việt Nam nay”, Tạp chí Nghiên cứu Tài Kế toán, (số 11), năm 2010 Bộ Xây dựng (2011), Chiến lược pháp triển nhà, Hội thảo khoa học- 2011, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2005)- Chủ nhiệm đề tài nghiên cứu cấp nhà nước Nghiên cửu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, thuộc Bộ Tài ngun NÍơi trường Thái Bá cẩn, Trần Nguyên Nam (2003)*77ỉ/ trường BĐS: Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài chính, Hà Nội Chính phủ (2015), Nghị định 46/2015/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 12/5/2015 Quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng Trần Kim Chung (2006)- Chủ nhiệm đề tài nghiên cứu cấp Bộ Môi trường đầu tư BĐS Việt Nam Cơ sở lý luận, thực trạng giải pháp, Hà Nội Hoàng Văn Cường (chủ biên) Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán (2006) Thị trường BĐS, NXB Xây dựng, Ha Nội 10 Tô Xuân Dân (2006) (Viện nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội) Một sổ ý kiến nhằm khắc phục trầm lắng thị trường BĐS giai đoạn nay, Hà Nội 11 Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý đất đai BĐS đô thị, Nxb Xây dựng, Hà Nội 12 TS Nguyễn Minh Hồng, Ths' Phạm Văn Bình (2011), Giáo trình Định giả tài sản, Học viện Tài chính, Nxb Tài chính, Hà Nội 13 Học viện Tài (2007), Bài giảng gốc môn Kinh doanh BĐS, Phát hành nội bộ, Hà Nội 14 Học viện Tài (2007), Bài giảng gốc môn Thị trường BĐS, tài liệu lưu hành nội bộ, Học viện Tài chính- năm 2007, Hà Nội 15 Học viện Tài (2010), Cơng trình nghiên cứu khoa học sinh viên- Minh bạch hỏa thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội 16 Trần Quang Huy (2004) (chủ biên) Phạm Xuân Hoàng, Quyền sử dụng đất thị trường BĐS Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội 17 Trần Thể Ngọc (1997), Chiến lược quản lý đất đai thành phổ Hồ Chỉ Minh đến năm 2010, luận án Tiến sỹ Kinh tế, Thành phố Hồ Chí Minh 18 Phạm Quang Phan (2001), Một sổ suy nghĩ giá ruộng đất việc đền bù giải phóng mặt quy hoạch xây dựng- Tạp chí Kinh tế Phát triển, số tháng 9, Hà Nội 19 Quách Đức Pháp (2003), Thuế Tài sản- Kinh nghiệm thể giới hưởng vận dụng Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Vũ Văn Phúc (2001), Một sổ vấn đề lý luận thị trường BĐS, thuộc Hội thảo khoa học “Nghiên cửu thị trường BĐS Việt Nam”, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội 21 Huỳnh Huy Quế (2006), Thuế nhà thuế đất: cần cải cách toàn diện, Tạp chí Thuế Nhà nước, số 22 (92), kỳ tháng 6, Hà Nội 21 Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội 22 Quốc hội (2015), Luật Nhà năm 2015, Hà Nội 23 Quốc hội (2010), Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, Hà Nội 24 Nguyễn Dũng Tiến (2006), Cơng tác địa - nhà đất thời bất cập với thị trường BĐS, Viện nghiên cứu Địa chính, Hà Nội 25 Tổng cục Thống kê (2014), Điều tra dân sổ nhà ở, Hà Nội 26 N guyễn Thanh Trà (chù biên) N guyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường BĐS, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 27 Viện Nghiên cứu Địa (2006): Địa với thị trường BĐS, lý luận thực tiễn Việt Nam, Hội thảo khoa học năm 2006 Viện Nghiên cứu Địa thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường tổ chức, Hà Nội 28 www.gso.gov.vn (Trang thông tin điện tử Tổng cục Thống kê) 29 ww chinhphu.vn (Trang thông tin điện tử Chính phủ) 30 www.mof.gov.vn (Trang thơng tin điện tử Bộ Tài chính) 31 www.quanlynha.vietreal.net.vn (Trang thơng tin điện tử Cục quản lý nhà, Bộ Xây dựng) 32 www.monre.gov.vn (Trang thông tin điện tử Bộ Tài nguyên môi trường) 33 www.mpi.gov.vn (Trang thông tin điện tử Bộ Kế hoạch Đầu tư) 34 www.gdt.gov.vn (Trang thông tin Tổng cục Thuế) 35 www.hochiminhcity.gov.vn (Trang thông tin ƯBND Thành phố Hồ Chí Minh) 36 www.hanoi.gov.vn (Trang thông tin UBND TP Hà Nội) 37 www.soxaydung.hahoi.gov.vn (Trang thông tin Sở Xây dựng Thành phố Hà Nội) 38 w w w constructiondpt.hochim inhcity.gov.vn (Trang thông tin Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh) 39 www.sanbatdongsan.net.vn (Trang thông tin sàn giao dịch BĐS) GIÁO TRÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chịu trách nhiệm xuất bản: GIÁM ĐỐC - TỒNG BIÊN TẬP Phan Ngọc Chính Chịu trách nhiệm nội dung: TS Nguyễn Minh Hồng - TS Phạm Văn Bình Biên tập: TS Nguyễn Minh Hồng - TS Phạm Văn Bình Trình bày bìa: TS Nguyễn Minh Hoàng - Khánh Toàn Biên tập kỹ thuật: Khánh Toàn Sửa in: TS Nguyễn Minh Hoàng - TS Phạm Văn Bình Đơn vị liên kết: Học viện Tài chính, số Phan Huy Chú, Q Hồn Kiếm, Hà Nội In 1.000 cuốn, khổ 14,5 X 20,5cm Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Hưng Hà Địa chỉ: số 20, Hoàng Quốc Việt, cầu Giấy, Hà NỘI Số xác nhận ĐKXB: 2752-2015/CXBIPH/1-196/TC SỐ QĐXB: Số 202/QĐ-NXBTC ngày 23 tháng năm 2015 Mã ISBN: 978-604-79-1292-6 In xong nộp lưu chiểu quý III năm 2015 M o TR ÌN H THỊ TRƯỜNG BẤT DỘNG SẢN (ỉiá: 30.000 (I ... vậy, Giáo trình Thị trường bất động sản tổ chức biên soạn nhằm cung cấp cho người đọc kiến thức bất động sản, thị trường bất động sản, chủ thể hàng hóa thị trường bất động sản, quan hệ cung cầu thị. .. trường bất động sản; - Các chủ thể tham gia thị trường hàng hóa thị trường bất động sản; - Vai trị quản lý nhà nước thị trường bất động sản; - Các chức quản Ịý nhà nước thị trường bất động sản; -... bất động sản thị trường bất động sản - Chương 2: Quan hệ cung cầu giá bất động sản - Chương 3: Hoạt động thị trường bất động sản - Chương 4: Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Theo Mc Kenzie