Thị trường bất động sản

Thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản Mục lục Lời mở đầu Chơng I: Bất động sản thị trờng bất động sản I Khái niệm chung thị trờng bất động sản Khái niệm, chức năng, phân loại hệ thống thị trờng 1.1 Khái niệm thị trờng 1.2 Chức thị trờng 1.3 Phân loại thị trờng 1.4 Hệ thống thị trờng Cơ chế vận hành thị trờng vai trò Chính phủ 2.1 Cơ chế thị trờng 2.2 Vai trò quản lý Chính phủ Marketing - Điều tra phân tích thị trờng 3.1 Marketing 3.2 Điều tra thị trờng 3.3 Phân tích thị trờng đối sách doanh nghiệp 3.4 Phân đoạn - lựa chọn định vị thị trờng II Bất động sản thị trờng bất động sản Khái niệm chung 1.1 Bất động sản 1.2 Thị trờng bất động sản Đặc tính chức thị trờng bất động sản 2.1 Các đặc tính 2.2 Các chức Quan hệ cung cầu thị trờng bất động sản 3.1 Cầu thị trờng bất động sản 3.2 Cung thị trờng bất động sản 3.3 Cân cung cầu 3.4 Tính đàn hồi cung cầu 3.5 Sự vận hành thị trờng bất động sản Chơng II: Khung pháp lý thị trờng bất động sản I Các quyền bất động sản Khái niệm pháp luật đất đai/ bất động sản 1.1 Hệ thống pháp luật 1.2 Hình thức văn pháp luật đất đai/ bất động sản Các quyền bất động sản 2.1 Quyền sở hữu 2.2 Quyền cầm cố 2.3 Quyền chấp 2.4 Quyền thông hành địa dịch II Phạm vi điều tiết Phân định bất động sản 1.1 Quy định đất, nhà hộ 1.2 Quy định tài sản cố định 1.3 Quy định phân định đất Chuyển nhợng Trang 2 2 3 3 5 7 7 9 10 10 10 11 12 13 14 19 19 19 19 19 19 19 20 20 21 21 21 21 22 22 22 i Khoa Đất Môi trờng Thị trờng bất động sản 2.1 Hợp đồng chứng th 2.2 Đăng ký Xây dựng hồ sơ đăng ký 3.1 Xây dựng hồ sơ đăng ký Nhà nớc 3.2 Xây dựng hồ sơ đăng ký t nhân Trợ giúp pháp lý Thuế định giá bất động sản 5.1 Thuế bất động sản 5.2 Định giá bất động sản Tín dụng 6.1 Ngời cho vay 6.2 Cho vay dài hạn 6.3 Hợp đồng chấp III Pháp luật đất đai/ bất động sản nớc Pháp luật đất đai Australia 1.1 Quy định đất đai bất động sản 1.2 Các hệ thống xác lập quyền nhà đất/bất động sản 1.3 Các quyền đất Pháp luật đất đai/ bất động sản Trung Quốc 2.1 Các văn pháp quy 2.2 Nhiệm vụ quản lý thị trờng nhà đất 2.3 Nội dung chủ yếu quản lí thị trờng nhà đất IV Khung pháp lý thị trờng bất động sản Việt Nam Bối cảnh 1.1 Giai đoạn 1975 - 1985 1.2 Giai đoạn 1986 đến Chủ trơng sách quản lý đất đai thị trờng bất động sản Pháp luật 3.1 Hiến pháp 1992 3.2 Luật đất đai 2003 3.3 Bộ luật Dân 3.4 Pháp lệnh nhà 1991 3.5 Giá đất định giá đất 3.6 Chính sách thuế thu tiền sử dụng đất, thuê đất 3.7 Tín dụng Đổi chế, sách, pháp luật để thúc đẩy trình hình thành phát triển thị trờng bất động sản nớc ta giai đoạn 4.1 Phơng hớng 4.2 Một số biện pháp chủ yếu để tiếp tục thúc đẩy hình thành phát triển Thị trờng bất động sản Chơng III: Đăng ký bất động sản I Khái quát đăng ký bất động sản Khái niệm đăng ký bất động sản Vị trí, vai trò đăng ký bất động sản Chức đăng ký bất động sản Đối tợng đăng ký bất động sản II Thống kê đăng ký bất động sản Hồ sơ đất đai bất động sản 22 22 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 24 24 24 24 24 24 25 25 25 25 26 26 26 26 27 28 28 28 32 32 32 33 33 34 34 34 35 35 35 35 35 35 35 35 ii Khoa Đất Môi trờng Thị trờng bất động sản 1.1 Khái niệm 1.2 Phân loại Nguyên tắc đăng ký bất động sản 2.1 Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ 2.2 Nguyên tắc đồng thuận 2.3 Nguyên tắc công khai 2.4 Nguyên tắc chuyên biệt hoá Đơn vị đăng ký bất động sản - đất 3.1 Đơn vị đăng ký 3.2 Thửa đất Đăng ký pháp lý 4.1 Đăng ký văn tự giao dịch 4.2 Đăng ký quyền III Đăng ký bất động sản nớc Đăng ký văn tự giao dịch Scotland Đăng ký văn tự giao dịch Mỹ Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đất đai Hà Lan Hệ thống đăng ký quyền Anh Đăng ký quyền Scotland Hệ thống đăng ký quyền úc IV Đăng ký đất đai bất động sản Việt Nam Đăng ký đất đai/ bất động sản Việt Nam thêi kú tr−íc 1975 1.1 Thêi kú phong kiÕn 1.2 Thời kỳ Pháp thuộc 1.3 Thời kỳ nguỵ quyền Sài Gòn năm 1975 Đăng ký đất đai bất động sản thời kỳ 1975 đến 2.1 Đăng ký đất đai bất động sản trớc có Luật Đất đai (năm 1998) 2.2 Đăng ký đất đai bất động sản từ có Luật Đất đai đến Đăng ký đất đai bất động sản giai đoạn 3.1 Thực trạng 3.2 Hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản nớc ta giai đoạn Chơng IV: Định giá bất động sản I Khái niệm chung Mục đích việc định giá bất động sản Đặc trng chủ yếu giá bất động sản Giá thành bất động sản Mục tiêu trình tự định giá II Các phơng pháp định giá bất động sản Khái niệm chung 1.1 Định giá hớng vào giá thành 1.2 Định giá hớng vào ngời mua 1.3 Định giá hớng vào cạnh tranh Một số phơng pháp định giá đất bất động sản 2.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp 2.2 Phơng pháp thu nhập 2.3 Điều kiện áp dụng phơng pháp định giá đất 35 36 36 36 36 36 37 37 37 37 38 38 39 39 39 40 40 41 41 41 42 42 42 42 42 42 42 43 44 44 44 46 46 46 46 47 47 48 48 48 49 50 51 51 53 54 iii Khoa Đất Môi trờng Thị trờng bất động sản Định giá đất cụ thể địa phơng 3.1 Một số công việc cụ thể để tiến hành định giá đất 3.2 Định giá điều chỉnh loại giá đất cụ thể 3.3 Định giá đất khu vực giáp ranh Chơng V: Hệ thống thông tin đất đai/ bất động sản I Khái quát 1.Hệ thống sở liệu quốc gia 1.1 Khái niệm 1.2 Nội dung sở liệu quốc gia Cơ sở liệu tài nguyên đất/ bất động sản 2.1 Các thành phần sở liệu tài nguyên đất 2.2 Vai trò CSDL tài nguyên đất hệ thống CSDL Quốc gia II Hệ thống thông tin đất đai/ bất động sản Khái niệm Phân loại 2.1 Theo dạng thông tin 2.2 Theo nguồn thông tin Cấu trúc hệ thống thông tin đất đai 3.1 Tổ chức sở liệu tài nguyên đất 3.2 Các phơng án quản lý sở liệu 3.3 Giải pháp mạng cho sở liệu tài nguyên đất 3.4 Chuẩn hoá sở liệu tài nguyên đất III Thực trạng hệ thống thông tin đất/ bất động sản nớc ta IV Xây dựng hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai/ bất động sản Mục tiêu xây dựng hệ thống thông tin đất đai Phạm vi hoạt động hệ thống thông tin đất đai 2.1 Hệ thống đăng ký 2.2 Bản đồ Địa 2.3 Nhà hộ nhiều tầng khu vực đô thị 2.4 Pháp lý 2.5 Các lĩnh vực khác Mô hình liệu 3.1 Cơ sở 3.2 Mô hình 3.3 Mô hình chức 3.4 Cấu trúc hệ thống Chơng VI: Kinh doanh bất động sản I Phân tích thị trờng bất động sản lập kế hoạch đầu t Phân tích dự báo thị trờng bất động sản 1.1 Phân tích thị trờng bất động sản 1.2 Dự báo thị trờng bất động sản Lựa chọn phơng hớng đầu t 2.1 Loại hình đầu t bất động sản 2.2 Hai mạnh yếu đầu t bất động sản 2.3 Các rủi ro đầu t bất động sản 2.4 Chọn địa điểm đầu t sản phẩm bất động sản 2.5 Sách lợc tiền vốn đầu t bất động s¶n 55 55 55 59 60 60 60 60 60 60 60 61 62 62 62 62 62 62 62 62 63 64 65 65 65 65 65 65 65 66 66 66 66 67 67 68 71 71 71 71 72 72 72 72 73 74 75 iv Khoa Đất Môi trờng Thị trờng bất động sản II Tiêu thụ bất động sản Cách thức tiêu thụ bất động sản 1.1 Tự tổ chức tiêu thụ 1.2 Uỷ thác môi giới tiêu thụ Xúc tiến bán hàng bất động sản 2.1 Khái niệm chung 2.2 Tuyên truyền quảng cáo 2.3 Nhân viên bán hàng 2.4 Xúc tiến bán hàng quan hệ công cộng Quá trình đàm phán mua bán 3.1 Mua bán tình đặc biệt 3.2 Kỹ xảo định giá 3.3 Điều chỉnh giá thay đổi giá 3.4 Chuyên viên định giá Chơng VII: Quản lý Nhà nớc thị trờng bất động sản I Vai trò quản lý Nhà nớc thị trờng Nhà nớc thị trờng Vai trò Nhà nớc II Vai trò Nhà nớc thị trờng bất động sản Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định có hiệu lực Xây dựng sách tài sách liên quan Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản Xây dựng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất Xây dựng hệ thống thông tin mở - ngân hàng liệu bất động sản III Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản Hệ thống quản lý đất đai 1.1 Khái niệm 1.2 Lợi ích hệ thống quản lý đất đai tốt Cấu trúc hệ thống quản lý đất đai 2.1 Đăng ký đất đai 2.2 Địa 2.3 Hệ thống thông tin đất đai Tổ chức quản lý IV Mô hình hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản nớc Cộng hoà Pháp Hà Lan Thuỵ Điển CHND Trung Hoa Malaysia Thái Lan Chơng VIII: Thực trạng số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam I Khái quát trình phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam Các giai đoạn phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam 1.1 Giai đoạn từ sau cách mạng tháng năm 1945 đến năm 1980 1.2 Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003 Thực trạng thị trờng bất động s¶n ë ViƯt Nam 77 77 77 77 79 79 79 80 80 81 82 82 83 84 86 86 86 86 86 86 86 87 87 87 87 87 87 87 87 87 88 88 89 89 89 90 90 91 91 92 94 94 94 94 94 95 v Khoa Đất Môi trờng Thị trờng bất động sản II Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam Mục tiêu, quan điểm, định hớng Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam 2.1 Từng bớc xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trờng bất động sản 2.2 Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất 2.3 Những giải pháp nhằm tạo nhiều hàng hoá bất động sản 2.4 Những giải pháp tài 2.5 Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản 2.6 Tổ chức quản lý nhà nớc với thị trờng bất động sản Tài liệu tham khảo 97 97 99 99 100 100 100 100 100 102 vi Khoa Đất Môi trờng Thị trờng bất động sản Lời nói đầu Cùng với phát triển kinh tế, thị trờng Bất động sản ngày đợc hình thành phát triển Ngày thị trờng bất động sản đà trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trờng kinh tế quốc dân, có đóng góp đáng kể vào việc ổn định xà hội thúc đẩy kinh tế đất nớc thời gian qua tơng lai Để phục vụ cho công tác giảng dạy, học tập, nghiên cứu theo yêu cầu đổi nâng cao chất lợng đào tạo đại học ngành Quản lý Đất đai, xây dựng giáo trình "Thị trờng Bất động sản" nhằm giúp sinh viên nắm đợc kiến thức thị trờng Bất động sản; quản lý nhà nớc sách pháp luật với thị trờng Bất động sản; thực trạng thị trờng bất động sản Việt Nam số nớc; định giá, đăng ký, thông tin kinh doanh bất động sản; giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trờng bất động sản Việt Nam Giáo trình tài liệu tham khảo cho cán ngành quản lý đất đai, nhà quản lý kinh doanh thị trờng Bất động sản Giáo trình "Thị trờng Bất động sản" đợc biên soạn theo đề cơng chơng trình khung ngành quản lý đất đai đà đợc Bộ Giáo dục Đào tạo phê duyệt Biên soạn giáo trình PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Khoa đất Môi trờng (viết chơng 1, 4, 6, 8) TS Nguyễn Đình Bồng - Vụ trởng Vụ Kế hoạch Tài - Bộ Tài nguyên Môi trờng (viết chơng 2, 3, 5, 7) Đây môn khoa học mới, kiến thức hạn hẹp nên không tránh khỏi sai sót, mong nhận đợc ý kiến đóng góp bạn đọc, để giúp tiếp tục hoàn chỉnh phục vụ cho việc biên soạn lần sau có chất lợng tốt Hà Nội - 2004 Các tác giả Khoa Đất Môi trờng Thị trờng bất động sản Chơng I Bất động sản thị trờng Bất động sản I Khái niệm chung thị trờng Khái niệm, chức năng, phân loại hệ thống thị trờng 1.1 Khái niệm thị trờng - Thị trờng nơi ngời mua ngời bán tự tìm đến với qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận đợc lời giải đáp mà bên cần biết - Thị trờng nơi trao đổi hàng hoá bao gồm hàng hoá hữu hình lẫn vô hình; - Thị trờng thể tổng hoà quan hệ trao đổi hàng hoá, tức quan hệ giao dịch ngời mua ngời bán, sản xuất lu thông, cung ứng nhu cầu, đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị hàng hoá; - Thị trờng thể yêu cầu tiêu thụ chủng loại hàng hoá, tức thể đặc trng chất thị trờng Mọi hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nhằm thoả mÃn yêu cầu ngời tiêu dùng ngời tiêu dùng nhân vật chủ đạo thị trờng Chủ thể thị trờng loại ngời hoạt động trao đổi hàng hoá thị trờng : (1) ngời sản xuất hàng hoá ngời tạo sở vật chất thị trờng, ngời bán hàng hoá thị trờng; (2) ngời tiêu dùng ngời có tiền mua hàng; (3) ngời môi giới thơng mại vừa đóng vai trò ngời mua, vừa ngời bán, ngời trung gian ngời sản xuất ngời tiêu dùng Khách thể thị trờng số hàng hoá đa trao đổi mua bán, hàng hoá tiêu dùng t liệu sản xuất bao gồm yếu tố cần cho sản xuất nh tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản v.v Khách thể sở vật chất cho tồn thị trờng 1.2 Chức thị trờng Chức thị trờng thể mặt sau đây: 1.2.1 Chức trao đổi Khi mua bán ngời ta chuyển nhợng quyền sở hữu hàng hoá, thông qua thực giá trị hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hớng yêu cầu tiêu dùng 1.2.2 Chức điều tiết Thị trờng hoạt động sở quy luật giá trị, quy luật cung cầu quy luật cạnh tranh, có khả tự động điều tiết trình vận hành kinh tế việc phân phối nguồn lực xà hội cho ngành kinh tế, vùng doanh nghiệp, điều tiết kết cấu số lợng hàng hoá mà tự phát điều tiết lợi ích kinh tế hai bên mua bán Đây chức quan trọng thị trờng 1.2.3 Chức thông tin Thị trờng phát loại thông tin đến ngời sản xuất, ngời kinh doanh (môi giới) ngời tiêu dùng nh thông tin cung cầu, chất lợng, giá cả, thị hiếu, nguồn vốn tỷ suất lợi nhuận v.v Khi trình độ công nghệ thông tin xà hội đợc nâng cao chức thông tin thị trờng đợc tăng cờng, nhạy bén Khoa Đất Môi trờng Thị trờng bất động sản 1.2.4 Chức liên hệ kinh tế Thị trờng phá vỡ ngăn cách lĩnh vực kinh tế, ngành, địa phơng doanh nghiệp trở thành phận hữu kinh tế quốc dân nớc, tiến tới hội nhập với kinh tế toàn cầu Tóm lại thị trờng hệ thống mở 1.3 Phân loại thị trờng Có nhiều cách phân loại thị trờng tuỳ theo việc chọn tiêu chí phân loại, đề cập số cách phân loại cần thiết nhất: - Căn vào việc khống chế vĩ mô: chia thành thị trờng tự thị trờng có kế hoạch Căn vào công dụng hàng hoá: mà chia thành thị trờng hàng hoá thị trờng yếu tố sản xuất nh thị trờng t liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công nghệ, thông tin thị trờng bất động sản - Căn vào khu vực phạm vi lu thông: chia thành thị trờng đô thị, nông thôn, nớc thị trờng quốc tế - Căn vào trình độ cạnh tranh: phân biệt có thị trờng cạnh tranh hoàn toàn, thị trờng độc quyền hoàn toàn thị trờng cạnh tranh độc quyền - Căn vào địa vị chủ thể: Mà chia thành thị trờng bên bán, thị trờng bên mua thị trờng cân 1.4 Hệ thống thị trờng Muốn thị trờng phát huy đầy đủ chức lĩnh vực lu thông phải tổ chức tốt hoạt động loại thị trờng Mỗi loại thị trờng vừa có tính độc lập tơng đối, lại vừa kiềm chế ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành phận hữu hệ thống thị trờng nớc Trong hệ thống thị trờng hàng hóa sở, thị trờng khác phục vụ cho thị trờng hàng hoá mức độ khác nớc ta có thị trờng hàng tiêu dùng nhiều đợc phát triển, thị trờng khác hình thành, què quặt, chí có thị trờng vắng bóng tồn dới dạng "chợ đen" Vì để tiếp tục nghiệp đổi míi, n−íc ta cÇn nhanh chãng thiÕt lËp hƯ thèng thị trờng hoàn chỉnh, có thị trờng bất động sản Cơ chế vận hành thị trờng vai trò quản lý Chính phủ 2.1 Cơ chế thị trờng Quy luật giá trị sở chế vận hành thị trờng Ngoài ra, tác động lên thị trờng có quy luật cung cầu quy luật cạnh tranh Các quy luật nói có quan hệ khăng khít với nhau, tác động lên thị trờng hình thành chế vận hành thị trờng (thờng gọi tắt chế thị trờng); bao gồm chế giá cả, chế cung cầu chế cạnh tranh 2.1.1 Cơ chế giá Đây nội dung chủ yếu chế thị trờng Nó tự phát điều tiết hoạt động kinh tế nh sản xuất, tiêu dùng quan hệ cung cầu, công cụ quan trọng cung cấp thông tin cho phủ để tiến hành điều tiết vĩ mô kết cấu cung cầu, đảm bảo kinh tế hoạt động đợc ổn định thông suốt 2.1.2 Cơ chế cung cầu Cơ chế cung cầu biểu mối quan hệ hàng hoá tiền, mặt khác biểu mối quan hệ ngời bán ngời mua, quan hệ lợng hàng bán cung cấp bên bán sức mua hàng bên mua Giữa cung cầu thờng xuất mâu thuẫn bốn Khoa Đất Môi trờng ... 1.1 Bất động sản 1.2 Thị trờng bất động sản Đặc tính chức thị trờng bất động sản 2.1 Các đặc tính 2.2 Các chức Quan hệ cung cầu thị trờng bất động sản 3.1 Cầu thị trờng bất động sản 3.2 Cung thị. .. ký bất động sản Khái niệm đăng ký bất động sản Vị trí, vai trò đăng ký bất động sản Chức đăng ký bất động sản Đối tợng đăng ký bất động sản II Thống kê đăng ký bất động sản Hồ sơ đất đai bất động. .. báo thị trờng bất động sản 1.1 Phân tích thị trờng bất động sản 1.2 Dự báo thị trờng bất động sản Lựa chọn phơng hớng đầu t 2.1 Loại hình đầu t bất động sản 2.2 Hai mạnh yếu đầu t bất động sản