Hệ toạ độ IV (thuộc về thị trường sử dụng) dùng để biểu thị mối quan hệ giữa lượng nhà đang tồn và nhà mới xây (tức là lượng tăng thêm). Trong một năm, lượng nhà đang tồn S tăng thêm nh[r]
(1)BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP I - HÀ NỘI
PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, TS Nguyễn Đình Bồng
GIÁO TRÌNH
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
(2)LỜI NÓI ĐẦU
Cùng với phát triển kinh tế, thị trường Bất động sản ngày hình thành phát triển Ngày thị trường bất động sản trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế quốc dân, có đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội thúc đẩy kinh tế đất nước thời gian qua tương lai
Để phục vụ cho công tác giảng dạy, học tập, nghiên cứu theo yêu cầu đổi nâng cao chất lượng đào tạo đại học ngành Quản lý Đất đai, chúng tơi xây dựng giáo trình "Thị trường Bất động sản" nhằm giúp sinh viên nắm kiến thức thị trường Bất động sản; quản lý nhà nước sách pháp luật với thị trường Bất động sản; thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam số nước; định giá, đăng ký, thông tin kinh doanh bất động sản; giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Giáo trình cịn tài liệu tham khảo cho cán ngành quản lý đất đai, nhà quản lý kinh doanh thị trường Bất động sản
Giáo trình "Thị trường Bất động sản" biên soạn theo đề cương chương trình khung ngành quản lý đất đai Bộ Giáo dục Đào tạo phê duyệt
Biên soạn giáo trình PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Khoa đất Môi trường (viết chương 1, 4, 6, 8) TS Nguyễn Đình Bồng - Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Tài - Bộ Tài nguyên Môi trường (viết chương 2, 3, 5, 7)
Đây mơn khoa học mới, kiến thức cịn hạn hẹp nên khơng tránh khỏi sai sót, mong nhận ý kiến đóng góp bạn đọc, để giúp chúng tơi tiếp tục hồn chỉnh phục vụ cho việc biên soạn lần sau có chất lượng tốt
(3)CHƯƠNG I
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I KHÁI NIỆM CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG
1 KHÁI NIỆM, CHỨC NĂNG, PHÂN LOẠI VÀ HỆ THỐNG THỊ TRƯỜNG
1.1 Khái niệm thị trường
- Thị trường nơi người mua người bán tự tìm đến với qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận lời giải đáp mà bên cần biết
- Thị trường nơi trao đổi hàng hố bao gồm hàng hố hữu hình lẫn vơ hình; - Thị trường thể tổng hồ quan hệ trao đổi hàng hoá, tức quan hệ giao dịch người mua người bán, sản xuất lưu thông, cung ứng nhu cầu, đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị hàng hoá;
- Thị trường thể yêu cầu tiêu thụ chủng loại hàng hoá, tức thể đặc trưng chất thị trường Mọi hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nhằm thoả mãn yêu cầu người tiêu dùng người tiêu dùng nhân vật chủ đạo thị trường
Chủ thể thị trường loại người hoạt động trao đổi hàng hoá thị trường : (1) người sản xuất hàng hoá người tạo sở vật chất thị trường, người bán hàng hoá thị trường; (2) người tiêu dùng người có tiền mua hàng; (3) người mơi giới thương mại vừa đóng vai trò người mua, vừa người bán, người trung gian người sản xuất người tiêu dùng
Khách thể thị trường số hàng hoá đưa trao đổi mua bán, ngồi hàng hoá tiêu dùng tư liệu sản xuất bao gồm yếu tố cần cho sản xuất tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản v.v Khách thể sở vật chất cho tồn thị trường
1.2 Chức thị trường
Chức thị trường thể mặt sau đây: 1.2.1 Chức trao đổi
Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu hàng hố, thơng qua thực giá trị hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều hướng yêu cầu tiêu dùng
1.2.2 Chức điều tiết
Thị trường hoạt động sở quy luật giá trị, quy luật cung cầu quy luật cạnh tranh, có khả tự động điều tiết q trình vận hành kinh tế việc phân phối nguồn lực xã hội cho ngành kinh tế, vùng doanh nghiệp, điều tiết kết cấu số lượng hàng hố mà cịn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế hai bên mua bán Đây chức quan trọng thị trường
1.2.3 Chức thông tin
Thị trường phát loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi giới) người tiêu dùng thông tin cung cầu, chất lượng, giá cả, thị hiếu, nguồn vốn tỷ suất lợi nhuận v.v Khi trình độ công nghệ thông tin xã hội nâng cao chức thơng tin thị trường tăng cường, nhạy bén
1.2.4 Chức liên hệ kinh tế
Thị trường phá vỡ ngăn cách lĩnh vực kinh tế, ngành, địa phương doanh nghiệp trở thành phận hữu kinh tế quốc dân nước, tiến tới hội nhập với kinh tế tồn cầu Tóm lại thị trường hệ thống mở
(4)Có nhiều cách phân loại thị trường tuỳ theo việc chọn tiêu chí phân loại, đề cập số cách phân loại cần thiết nhất:
- Căn vào việc khống chế vĩ mô: chia thành thị trường tự thị trường có kế hoạch
Căn vào cơng dụng hàng hoá: mà chia thành thị trường hàng hoá thị trường yếu tố sản xuất thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động, công nghệ, thông tin thị trường bất động sản
- Căn vào khu vực phạm vi lưu thông: chia thành thị trường đô thị, nông thôn, nước thị trường quốc tế
- Căn vào trình độ cạnh tranh: phân biệt có thị trường cạnh tranh hồn tồn, thị trường độc quyền hoàn toàn thị trường cạnh tranh độc quyền
- Căn vào địa vị chủ thể: Mà chia thành thị trường bên bán, thị trường bên mua thị trường cân
1.4 Hệ thống thị trường
Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức lĩnh vực lưu thơng phải tổ chức tốt hoạt động loại thị trường Mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối, lại vừa kiềm chế ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành phận hữu hệ thống thị trường nước Trong hệ thống thị trường hàng hóa sở, thị trường khác phục vụ cho thị trường hàng hoá mức độ khác Ở nước ta có thị trường hàng tiêu dùng nhiều phát triển, thị trường khác hình thành, cịn q quặt, chí có thị trường cịn vắng bóng tồn dạng "chợ đen"
Vì để tiếp tục nghiệp đổi mới, nước ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thị trường hồn chỉnh, có thị trường bất động sản
2 CƠ CHẾ VẬN HÀNH CỦA THỊ TRƯỜNG VÀ VAI TRỊ QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ
2.1 Cơ chế thị trường
Quy luật giá trị sở chế vận hành thị trường Ngoài ra, tác động lên thị trường cịn có quy luật cung cầu quy luật cạnh tranh
Các quy luật nói có quan hệ khăng khít với nhau, tác động lên thị trường hình thành chế vận hành thị trường (thường gọi tắt chế thị trường); bao gồm chế giá cả, chế cung cầu chế cạnh tranh
2.1.1 Cơ chế giá
Đây nội dung chủ yếu chế thị trường Nó tự phát điều tiết hoạt động kinh tế sản xuất, tiêu dùng quan hệ cung cầu, cơng cụ quan trọng cung cấp thơng tin cho phủ để tiến hành điều tiết vĩ mô kết cấu cung cầu, đảm bảo kinh tế hoạt động ổn định thông suốt
2.1.2 Cơ chế cung cầu
(5)2.1.3 Cơ chế cạnh tranh
Cơ chế cạnh tranh biểu tranh đoạt lợi ích kinh tế chủ thể thị trường, bao gồm ba loại hình sau đây:
- Cạnh tranh người cung ứng thị trường (bên bán) với nhằm thực giá trị hàng hố, thu hút người mua phía Loại hình cạnh tranh có hai dạng cạnh tranh phận cạnh tranh phận nhằm thay
- Cạnh tranh người có nhu cầu (bên mua) nhằm tranh đoạt giá trị sử dụng, dẫn đến nâng cao giá cả;
- Cạnh tranh bên cung ứng bên có nhu cầu (giữa bên bán bên mua) nhằm đoạt lấy doanh lợi Sự so sánh lực lượng đôi bên định ảnh hưởng bên giá Đây loại hình cạnh tranh cạnh tranh thị trường, có thông qua cạnh tranh hai bên cung cầu kiểm nghiệm hiệu cuối sản xuất xã hội
Ba loại chế hình thành chế thị trường, chế giá cung cấp thơng tin phản hồi động lực thị trường, chế cung cầu điều tiết sản xuất tiêu dùng, chế cạnh tranh chất xúc tác đảm bảo cho chế giá chế cung cầu phát huy đầy đủ công thị trường Như muốn thị trường vận hành đắn theo chế phải tạo điều kiện cho chế cạnh tranh tác động mạnh mẽ, tức doanh nghiệp phải có quyền tự chủ kinh doanh, hạch toán độc lập, tự chịu lỗ lãi hưởng lợi ích kinh tế từ kết cạnh tranh, mặt khác phải chống lại cạnh tranh phi pháp, bảo vệ cạnh tranh lành mạnh phải chống độc quyền
2.2 Vai trị quản lý Chính phủ
Thị trường có sức cạnh tranh khơng phải vạn Trong nhiều trường hợp thị trường không giải vấn đề đặt ra, cần có can thiệp phủ Các trường hợp là:
2.2.1 Thị trường khơng đảm bảo ổn định vĩ mô kinh tế.
Vì thân mang nhiều tính tự phát, có lúc có tác dụng tiêu cực, sản xuất xã hội dễ bị cân đối, không thực phân phối tối ưu nguồn lực cho sản xuất, chí gây lãng phí hiệu việc sử dụng nguồn lực, làm tổn hại đến việc thoả mãn nhu cầu người tiêu dùng, tạo bất hợp lý kết cấu doanh nghiệp, lạm phát cao, thất nghiệp nhiều, cán cân toán quốc tế cân bằng, dẫn đến khủng hoảng kinh tế
2.2.2 Thị trường tự phát loại trừ độc quyền. Tự cạnh tranh nhiều dẫn đến sản xuất tập trung, từ mà hình thành đủ loại độc quyền Ngoài số lĩnh vực, số ngành kinh tế cịn có tượng độc quyền tự nhiên, tức độc quyền lại có lợi cạnh tranh
2.2.3 Thị trường khơng thể cung cấp có hiệu hàng hố công cộng (các dịch vụ công cộng) giáo dục, y tế, viễn thơng, trật tự an ninh, cấp nước vận tải đô thị v.v (nên phân biệt cung cấp hàng hố cơng cộng cho xã hội với việc sản xuất hàng hố đó).
2.2.4 Thị trường đảm bảo phân phối thu nhập cách công Sự điều tiết tự phát chế thị trường dễ dẫn đến mở rộng khoảng cách thu nhập tầng lớp, khoét sâu mâu thuẫn xã hội
(6)Vì thị trường có nhược điểm kể nên phủ cần có can thiệp hợp lý vào thị trường, vừa tạo điều kiện cho thị trường vận hành phát triển lành mạnh vừa bổ sung cho thị trường phương diện mà thị trường không làm
Sự can thiệp phủ tiến hành thơng qua việc hoạch định sách sử dụng cơng cụ thích hợp Các sách mà phủ hoạch định để khống chế vĩ mơ thị trường bao gồm: Chính sách tài (thơng qua việc lập ngân sách quốc gia), sách tiền tệ (thông qua cho vay, lãi suất, phát hành tiền ), sách chuyển đổi cấu sách phân phối thu nhập (thơng qua việc phối hợp sách tài chính, sách tiền tệ vận dụng công cụ kinh tế phi kinh tế)
Các cơng cụ chủ yếu mà phủ sử dụng để can thiệp vào thị trường bao gồm: a) công cụ kế hoạch (kế hoạch dài hạn, trung hạn ngắn hạn), kế hoạch chi tiêu mang tính bắt buộc kế hoạch hướng dẫn có tính định hướng khuyến khích; b) cơng cụ kinh tế địn bẩy giá cả, địn bẩy thuế khố, địn bẩy tín dụng địn bẩy lãi suất; c)
cơng cụ hành (mệnh lệnh, thị, quy định) d) cơng cụ pháp luật để trì lợi ích tổng thể kinh tế quốc dân phát triển xã hội
Tuy nhiên can thiệp phủ khơng đạt mục tiêu định, bốn lý chủ yếu là: thơng tin bị hạn chế; hạn chế phủ kiểm soát phản ứng doanh nghiệp; hạn chế phủ kiểm sốt máy hành quan liêu cuối khả hạn chế phủ trước áp đặt trị
3 MARKETING - ĐIỀU TRA VÀ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
3.1.Marketing
Từ hình thành thị trường xuất nhiều quan điểm kinh doanh như:
- Quan điểm định hướng vào sản xuất cho người tiêu dùng ưa thích nhiều sản phẩm bán rộng rãi với giá hạ;
- Quan điểm định hướng vào hoàn thiện sản phẩm cho người tiêu dùng ln ưa thích sản phẩm có chất lượng cao nhất, có nhiều cơng dụng tính mới;
- Quan điểm tập trung vào bán hàng cho người tiêu dùng thường bảo thủ việc mua sắm, cần tập trung cố gắng thúc đẩy tiêu thụ khuyến có người gọi quan điểm marketing truyền thống để phân biệt với marketing đại
Quan điểm marketing đại cịn hướng tới kết hợp hài hồ lợi ích người tiêu dùng, nhà kinh doanh xã hội, cịn gọi quan điểm marketing đạo đức xã hội
3.2 Điều tra thị trường
Nội dung điều tra thị trường bao gồm
3.2.1 Điều tra mơi trường kinh doanh gồm có:
Mơi trường pháp luật trị; mơi trường kinh tế, kể GDP mức độ tăng trưởng GDP, vật giá, lạm phát, kết cấu hạ tầng v.v mơi trường nhân học; mơi trường văn hố xã hội; môi trường tự nhiên
3.2.2 Điều tra kỹ thuật cơng nghệ: Kể trình độ cơng nghệ tiên tiến giới loại sản phẩm
3.2.3 Điều tra dung lượng yêu cầu thị trường: Kể động thái yêu cầu nước ngồi nước; lượng u cầu có tiềm ẩn; lượng tồn kho; lượng cung ứng thị trường
3.2.4 Điều tra người tiêu dùng hành vi họ: Như phân loại họ theo tiêu chí khác (tuổi, giới, dân tộc, nghề nghiệp, sở thích, khu vực v.v ) sức mua, ham muốn động mua sắm, thói quen v.v
(7)3.2.6 Điều tra nhân tố Marketing: Như sản phẩm, giá cả, kênh tiêu thụ, sách lược xúc tiến
Mục đích điều tra thị trường khơng nhằm phân tích thị trường, thích ứng với thay đổi thị trường nâng cao lực ứng biến doanh nghiệp, mà cịn tìm hội khai thác mở rộng thị trường có mở rộng thị trường mới, vào mà định sách lược marketing hiệu nhằm đạt tới mục tiêu kinh doanh định
Các bước điều tra thị trường hiển thị sơ đồ đây:
Muốn đạt kết tốt điều tra thị trường phải có tính khoa học, tức sở thông tin xác thực quan sát tỉ mỉ mà hình thành giả thiết, dự báo tiến hành kiểm nghiệm; người điều tra phải có tính sáng tạo, vận dụng phương pháp điều tra khác để đối chứng, có tính hồi nghi đáng phải có đạo đức nghề nghiệp
3.3 Phân tích thị trường đối sách doanh nghiệp
Mỗi doanh nghiệp có ảnh hưởng qua lại với phận mơi trường kinh doanh tổng thể, phận mơi trường gọi môi trường tương quan Môi trường tương quan trạng thái biến đổi, doanh nghiệp thích ứng kịp thời với mơi trường tương quan đạt thành cơng
Sự biến đổi môi trường tương quan dẫn đến hai xu doanh nghiệp : Một đe doạ hai tạo hội thị trường thuận lợi Sau phân tích đánh giá xu đe doạ tạo hội, doanh nghiệp thấy xuất bốn trường hợp sau : a) Nghiệp vụ lý tưởng (cơ hội cao mà đe doạ thấp); b) Nghiệp vụ mạo hiểm (cơ hội cao mà đe doạ cao); c) nghiệp vụ chín muồi (cơ hội thấp đe doạ thấp); d) Nghiệp vụ khó khăn (cơ hội thấp mà đe doạ cao)
Khi đứng trước hội thị trường doanh nghiệp phải đánh giá cẩn thận chất lượng Nhà Marketing học tiếng Thedore Levit nhắc nhở đánh giá hội cần thấy rằng: "Đó thứ nhu cầu khơng có thị trường; có thị trường khơng có người tiêu dùng, có người tiêu dùng trước mắt thực chưa phải thị trường, hay thị trường để bồi dưỡng kỹ thuật chưa có người mua sản phẩm Những người làm dự báo thị trường mà khơng hiểu đạo lý nói hội bề số lĩnh vực, sản phẩm tồn kho nhà cịn để khơng, đưa đánh giá sai lầm chết người"
Khi đứng trước mối đe doạ doanh nghiệp vào tình hình cụ thể mà lựa chọn ba đối sách sau :
1 Chống trả: tức hạn chế xoay chuyển nhân tố bất lợi, chẳng hạn chiến tranh thương mại
2 Hồ hỗn: Tức thơng qua việc điều chỉnh tổ hợp Marketing để giảm bớt nghiêm trọng mối đe dọa môi trường
3 Chuyển dịch: Tức chuyển đến thị trường có lãi hơn, chẳng hạn chuyển mặt hàng 3.4 Phân đoạn - lựa chọn định vị thị trường
Hạt nhân chiến lược Marketing đại Marketing STP, bao gồm phân đoạn thị trường (Segmenting), lựa chọn thị trường mục tiêu (Targeting) định vị thị trường (Positioning)
Xác định vấn đề
mục đích
điều tra
Vạch kế hoạch
điều tra
Thu thập thông tin
Phân tích
(8)3.4.1 Phân đoạn thị trường
Thị trường tổng thể rộng lớn, nhiều đối thủ cạnh tranh, khách hàng có nhu cầu mua khả tài khác nhau, doanh nghiệp thường có mạnh việc thoả mãn nhu cầu thị trường trước tiên cần phân đoạn thị trường Những khách hàng đoạn thị trường có giống nhu cầu ước muốn, có phản ứng giống trước kích thích marketing Các tiêu thức để phân đoạn thị trường địa lý, dân số - xã hội, tâm lý hành vi tiêu dùng
3.4.2 Lựa chọn thị trường mục tiêu
Sau phân đoạn dựa vào tiêu chuẩn quy mô tăng trưởng, sức hấp dẫn đoạn, mục tiêu khả doanh nghiệp để lựa chọn thị trường mục tiêu Đó thị trường bao gồm khách hàng có nhu cầu ước muốn doanh nghiệp đáp ứng tạo ưu đối thủ cạnh tranh, đạt mục tiêu marketing định
3.4.3 Định vị thị trường
Là thiết kế sản phẩm có đặc tính khác biệt so với hàng hoá đối thủ cạnh tranh tạo cho hình ảnh riêng khách hàng nhằm xác lập vị trí sản phẩm thị trường so với sản phẩm loại Kết đạt tới sản phẩm phải có lợi cạnh tranh với sản phẩm có sẵn chiếm lĩnh vị trí mà chưa sản phẩm có
Khi lựa chọn thị trường mục tiêu định vị thị trường, người làm marketing phải nhận dạng phân tích đối thủ cạnh tranh để đến chiến lược cạnh tranh Nên nhớ có đối thủ cạnh tranh có đối thủ cạnh tranh tiềm tàng, chiến lược cạnh tranh phải dè chừng đối thủ tiềm tàng nhiều họ kẻ đe doạ nghiêm trọng, chí đánh bại doanh nghiệp
II BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1 KHÁI NIỆM CHUNG
1 Bất động sản
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc phận tách rời khỏi đất đai vật kiến trúc, với thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng bất động sản hàng rào, cối trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thơng gió, thang máy, phịng cháy, thơng tin v.v bất động sản có đặc tính sau đây:
1.1.1 Có vị trí cố định, khơng di chuyển
Đặc tính có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư khơng có thị trường chỗ khơng thể đem nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng giá trị bất động sản, người ta thường nhắc "vị trí, vị trí vị trí", tức cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội đến môi trường cảnh quan kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản
1.1.2 Tính lâu bền
(9)1.1.3 Tính thích ứng
Lợi ích cơng trình sinh trình sử dụng, lẽ kịp thời điều chỉnh cơng sử dụng vừa giữ lại đặc trưng cơng trình lại vừa đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư
Việc kịp thời điều chỉnh công sử dụng để đáp ứng yêu cầu khách hàng quan trọng để thu hút khách hàng, nhà đầu tư quan tâm đến tính thích ứng bất động sản
1.1.4 Tính dị biệt
Trên thị trường bất động sản, khơng tồn hai cơng trình hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác nhau, kể hai cơng trình cạnh dùng thiết kế Ngay cao ốc hộ, phịng có hướng tầng khác Ngoài cần ý đến ý muốn người đầu tư, người sử dụng, kể kiến trúc sư, người quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân Do thị trường bất động sản, địa vị giá trị bất động sản khơng hồn tồn giống hàng hố khác
1.5.1 Tính chịu ảnh hưởng sách
Vì bất động sản có tầm quan trọng hoạt động kinh tế xã hội, nên phủ nước quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp luật , quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, giao dịch sử dụng bất động sản Vì khơng thể di chuyển nên bất động sản khó mà tránh ảnh hưởng điều chỉnh sách, chẳng hạn sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế v.v
1.1.6 Tính phụ thuộc vào lực quản lý.
Nhiều loại hình đầu tư khơng địi hỏi phải tốn cơng quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế đầu tư trực tiếp vào nhà đất phải có lực quản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, việc cho thuê nhà đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng th nhà, trì sửa chữa nhà, phịng cháy, chữa cháy biện pháp an toàn khác v.v Nói chung chi phí quản lý nhà cho th thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, quản lý khơng tốt, chi phí tăng cao người th khơng lịng bỏ thiệt hại lớn Đây chưa kể chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế cho luật sư.v.v
1.1.7 Tính ảnh hưởng lẫn
Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v.v nâng cao giá trị bất động sản khu vực phụ cận lên nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ dự báo xác đầu tư lớn phủ vào kết cấu hạ tầng khu vực đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước bước thành cơng lớn
1.2 Thị trường bất động sản
Bất động sản loại hàng hố đặc biệt, khơng thể di chuyển đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, làm nảy sinh hoạt động giao dịch thị trường bất động sản nơi tiến hành giao dịch bất động sản, mang tính khu vực biến động theo thời gian Vì thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch bất động sản đạt khu vực địa lý định thời điểm định
Thị trường bất động sản bao gồm thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản ; thị trường chấp bảo hiểm bất động sản
Căn vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thị trường bất động sản có cấp, gồm :
(10)Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán cho thuê;
Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại cho thuê lại cơng trình mua th
2 ĐẶC TÍNH VÀ CHỨC NĂNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Các đặc tính
2.1.1 Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi chứa BĐS khơng phải thân đất đai cơng trình Thơng thường quyền lợi bị số hạn chế, chẳng hạn qui hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v.v tức có tính tương đối khơng phải tuyệt đối
2.1.2 Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển bất động sản Trong nước, thị, chí khu vực đô thị, thị trường bất động sản có điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu mức giá khác
2.1.3 Cần đến dịch vụ loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao bất động sản thường có giá trị cao, số đơng khách hàng muốn mua cho dùng, mà đời người lại chẳng có lần mua sắm (ở Mỹ, số liệu tổng kết cho biết khoảng 3-4 lần), mua sắm cẩn thận tính tốn, cần hỏi ý kiến chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá v.v Tuy giá chuyên viên ước tính nhiều mang tính chủ quan người qua đào tạo, có kinh nghiệm chun mơn, nắm tình hình thị trường, thu thập nhiều thơng tin nên giúp thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài bảo hiểm v.v để mua thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề Kinh nghiệm cho thấy tổ chức môi giới phát triển vận hành thị trường bất động sản hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản đắt lên
2.1.4 Dễ nẩy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền trên thị trường Muốn biết thị trường vận hành hiệu phải xét mức độ tự cạnh tranh, tức bên bán bên mua có tự vào thị trường khơng, có đủ số lượng bên bán bên mua khơng ? Vì thị trường bất động sản mang tính khu vực nên cạnh tranh khơng hồn tồn, mặt khác thị trường khơng hồn chỉnh việc phát triển dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, dễ nẩy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực tình trạng nhà để khơng, người mua thuê
2.2 Các chức
Cơ chế giá phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bất động sản có chức đây:
2.1.2 Phân phối tài ngun lợi ích bất động sản. Vì tài nguyên đất đai có hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài thường chậm so với thay đổi yêu cầu thị trường, cần có điều tiết phân phối lợi ích bất động sản thơng qua chế giá
2.2.2 Thể thay đổi cầu thị trường bất động sản Sự biến động cầu nguyên nhân chủ yếu sau gây ra:
- Thay đổi dự báo lợi ích thu tương lai; - Ảnh hưởng sách thuế Chính phủ;
- Thay đổi mức thu nhập thị hiếu người tiêu dùng - Thay đổi khả cung cấp vốn đất đai
2.2.3 Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu Có hai phương thức sau để thay đổi việc cung ứng:
(11)- Thay đổi quan hệ giá bán cho thuê Chẳng hạn giá bán nhà thường tương đương với 300-400 lần giá thuê tháng, giá bán nhà tăng cao nhiều nhu cầu thuê nhà tăng lên; giá thuê văn phòng tăng cao nhiều khách sạn nhà cho thuê làm văn phòng v.v
Cần ý q trình thay đổi cung địi hỏi phải trải qua thời gian định, thời gian lại xuất nhân tố địi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, tình trạng cân cung cầu bất động sản khó thực hiện, đạt tới giai đoạn ngắn ngủi thơi Do người ta thường nói "mất cân tuyệt đối cân tương đối tạm thời thôi"
2.2.4 Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung Chẳng hạn đô thị lớn giá đất ngày cao giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống ứng dụng nhiều tiến khoa học công nghệ kỹ thuật xây dựng (kể vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển nhà cao ốc với nhiều hộ có giá bán giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà nhiều tầng khơng có thang máy Như người tiêu dùng phải thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mẻ
3 QUAN HỆ CUNG CẦU TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.1 Cầu thị trường bất động sản
Trong thị trường bất động sản, có cân cung cầu, ta có đường biểu diễn quan hệ giá đơn vị bất động sản với số lượng cầu đơn vị thời gian hình vẽ 1, ứng với giá đơn vị Po ta có số lượng cầu Qo Khi gía tăng số lượng cầu lại biến đổi ngược lại, tức giảm
Giá P đơn vị
BĐS
Po D1
D
O Qo Q1 Q
Số lượng cầu đơn vị thời gian
Hình : Ảnh hưởng điều kiện giá cầu
Đường biểu diễn hình thành với giả thiết tất nhân tố khác không thay đổi, trừ giá P số lượng Q Thế nhiều loại bất động sản, nhà chẳng hạn, số lượng cầu phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác :
3.1.1.Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên giá số lượng người mua tăng lên, từ Q thành Q1 đường biểu diễn dịch bên phải
3.1.2 Sự thay đổi giá hàng hố thay thế: Chẳng hạn giá bán nhà tăng cao thay đổi quan hệ cung cầu đối nhà có gara biến đổi
(12)3.1.4 Sự thay đổi sách Chính phủ: chẳng hạn thuế, nhà ở, đất đai quy hoạch làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà
3.2 Cung thị trường bất động sản:
Khi giá tăng giảm số lượng cung biến đổi theo chiều hướng tăng giảm (tỷ lệ thuận) Quan hệ giá số lượng bất động sản xây dựng biểu thị hình với điều kiện nhân tố khác không thay đổi
P Giá đơn vị BĐS
S2 So S1
Po
O Q2 Qo Q1 Q
Số lượng BĐS xây để cung
Hình 2: Quan hệ giá số lượng cung
Cũng cầu, cịn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung giá thành khai phát, công nghệ xây dựng, sách Chính phủ, giá tương quan loại sản phẩm, dự báo tương lai v.v Sau trình bày ảnh hưởng ba số nhân tố đó: 3.2.1 Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận nhà đầu tư, ảnh hưởng đến định đầu tư để tăng số lượng cung Giá thành cao thấp phụ thuộc vào lãi suất cho vay Ngân hàng tình hình lạm phát v.v chẳng hạn lãi suất ngân hàng giảm đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường S1, tức số cung tăng lên
2.3.2 Sự thay đổi sách Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất tăng thuế số lượng cung ứng giảm đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường S2
3.2.3 Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo tới giá nhà tăng lên, họ găm lại số bất động sản chưa bán vội, làm giảm lượng cung
3.3 Cân cung cầu
(13)P Đường cầu S Đường cung
Po E
P1 E'
Do
D1
O Qa Q1 Qo Q
Hình : Cân cung cầu
Khi nhân tố khác thay đổi đồ thị quan hệ cung cầu chuyển dịch Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên hình 3, đường cầu chuyển từ Do sang D1 giá Po số lượng cầu giảm thành Qa Như lượng cung Qo lượng bất động sản tồn đọng Q=Qo - Qa Trong trường hợp đó, nhà thầu đầu tư giảm giá bán cịn P1 lượng nhà bán tăng lên đến Q1 đạt tới điểm cân E' cung cầu
3.4 Tính đàn hồi cung cầu
Mối quan hệ giá với cung cầu (trong điều kiện nhân tố khác không thay đổi) mối loại hàng hố khơng Đối với loại hàng hoá thay đổi giá ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu người tiêu dùng lượng cung với loại hàng hố khác lại khơng Do để đo độ nhạy bén số lượng cung cầu thay đổi giá cả, người ta dùng khái niệm tính đàn hồi giá
3.4.1 Tính đàn hồi cầu :thể hai mặt
- Tính đàn hồi giá cầu biểu thị hệ số PED (hệ số đàn hồi giá cầu) Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu
Hệ số PED = -Tỷ lệ % thay đổi giá cầu
Có thể thấy hệ số PED lớn có nghĩa số lượng cầu nhạy cảm thay đổi giá cả, tức giá giảm nhờ số lượng cầu tăng lên nhiều ngược lại Nếu hệ số PED<1 người ta nói hàng hố thiếu tính đàn hồi cầu, cầu loại hàng hố cầu phi đàn hồi ngược lại PED>1 cầu có đàn hồi, chẳng hạn giá máy tính giảm 10% mà số lượng cung lại tăng lên 30% hệ số PED=3 Nghiên cứu số nước cho thấy nhà hệ số PED khoảng 0,5 1 tức giá nhân tố chủ yếu tác động đến cầu
- Tính đàn hồi thu nhập bên cầu biểu thị hệ số YED (hệ số đàn hồi thu nhập bên cầu):
Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu Hệ số YED =
-Tỷ lệ % thay đổi thu nhập
(14)thay đổi số lượng cầu thường trễ thay đổi thu nhập (thu nhập tăng số lượng cầu tăng trễ hơn)
3.4.2 Tính đàn hồi cung: Được định nghĩa tương tự tính đàn hồi cầu biểu thị hệ số PES (hệ số đàn hồi cung):
Tỷ lệ % thay đổi số lượng cung Hệ số PES = -Tỷ lệ % thay đổi giá cung
Nếu PES <1 người ta nói hàng hố thiếu tính đàn hồi cung ngược lại PES>1 Nhân tố thời gian có ảnh hưởng lớn tới tính đàn hồi cung, tức giá thay đổi thời gian ngắn số lượng cung khó mà thay đổi kịp Sau thời gian dài ảnh hưởng thay đổi giá tác động rõ rệt lên số lượng cung Chẳng hạn giá cho thuê bán nhà văn phịng tăng cao phải 1-3 năm sau có thêm nhiều nhà văn phịng xây dựng cải tạo từ loại nhà khác đưa cung ứng Vì kinh doanh bất động sản chậm trễ mà đề cập đến tính đàn hồi cung người ta cịn chia thành tính đàn hồi ngắn hạn tính đàn hồi dài hạn Trong hình ví dụ ảnh hưởng nhân tố thời gian tính đàn hồi cung
Trong điều kiện thị trường định, ứng với giá Pe ta có số lượng cung Qe Nếu giá tăng lên thành P1 thời gian ngắn, số lượng cung không đổi, tức Q1=Qe, đường cung S1 trở thành thẳng đứng vng góc với trục hồnh Q Sau thời gian, số lượng cung tăng thành Q2 đường S quay góc trở thành S2 Với đường S1 cung hồn tồn khơng có tính đàn hồi, cịn với đường S2 S3 tính đàn hồi cung tăng lên
Giá P S1 S2 S3 P1
Pe
O Q1/Qe Q2 Q3 Số lượng cung Q
Hình Tính đàn hồi giá cung ngắn hạn dài hạn
Trong trường hợp cực đoan, đường cung trở thành hồn tồn nằm ngang tính đàn hồi cung trở nên vô hạn
3.5 Sự vận hành thị trường bất động sản
Trong thị trường quan hệ cung cầu ảnh hưởng lớn đến giá Thế thị trường bất động sản, ngồi bất động sản để mua bán cịn có bất động sản th Vì ngồi giá cịn phải xem xét giá th hai loại giá có ảnh hưởng định đến số lượng cầu Tỷ số giá thuê tháng R giá P gọi tỷ suất tư hố: i=R/P, tỷ suất cao thu hồi vốn nhanh
(15)Thị trường đầu tư bất động sản định số lượng cung cho thị trường sử dụng bất động sản, cầu bất động sản lại giá tiền thuê số nhân tố kinh tế trình độ sản xuất, mức thu nhập, số lượng hộ gia đình v.v định Vì tác dụng thị trường sử dụng bất động sản xác lập mức giá th, với mức số lượng cầu cân với số lượng cung
Để tiện phân tích vận hành thị trường BĐS, người ta thường dùng mơ hình bốn hệ toạ độ hình 5:
Thị trường đầu tư giá thuê R Thị trường sử dụng định giá P=R/i tháng xác định giá thuê
D=f(R, tình hình kinh tế)=S II I
P S
Giá Lượng m2 tồn
III IV
Thị trường đầu tư Thị trường sử dụng
Xây dựng điều chỉnh lượng
tồn
Lượng m2 S = C/
xây dựng (S=C-S)
P=f(c) C
Hình : Thị trường sử dụng thị trường đầu tư BĐS
Hệ toạ độ I dùng để biểu thị mối quan hệ giá thuê lượng cầu, giá thuê tăng lượng cầu giảm ngược lại Nếu có thay đổi nhân tố kinh tế - xã hội đường cầu D dịch chuyển, chẳng hạn kinh tế tăng trưởng dịch chuyển song song phía trên, tức lượng cầu tăng lên giá thuê trước giá thuê tăng lên lượng cầu không đổi Như đường cầu D biểu diễn hàm số giá thuê R tình hình kinh tế Khi lượng cầu với số lượng cung đạt cân bằng:
D (R, tình hình kinh tế) = S
Hệ toạ độ II (thuộc thị trường đầu tư) dùng để biểu thị mối quan hệ giá thuê R giá P Tỷ số hai giá tỷ suất tư hoá: i = R/P nói i toạ độ dốc đường biểu diễn Tỷ suất i tỷ suất thu lợi người kinh doanh nhà cho thuê Khi xác định i, người kinh doanh cần xét đến mặt sau đây:
(1) Lãi suất dài hạn hoạt động kinh tế; (2) Dự báo lãi suất tăng giá thuê;
(3) Các rủi ro thu nhập từ giá thuê; (4) Chính sách thuế bất động sản
Khi xác định i xác định giá P giá thuê R biết hai giá
(16)trường hợp đất đai cung ứng phi đàn hồi lại nằm ngang song song với trục hoành Khi giá giá thành xác định lượng xây dạng cân bằng, lượng xây lượng cân người kinh doanh thu lợi nhuận siêu ngạch, nhiều khơng thu lời lãi Vì lượng nhà xây nên trì dạng cân bằng, tức giá giá thành, tức là: P = f(c)
Hệ toạ độ IV (thuộc thị trường sử dụng) dùng để biểu thị mối quan hệ lượng nhà tồn nhà xây (tức lượng tăng thêm) Trong năm, lượng nhà tồn S tăng thêm nhờ có lượng nhà xây năm C, đồng thời giảm lượng S, tỷ suất nhà bị thải loại cũ hư hỏng Như lượng nhà tồn tăng thêm lượng S=C-S
Dùng hình ta phân tích ảnh hưởng kinh tế vĩ mô thị trường bất động sản, thăng trầm kinh tế, lãi suất dài hạn, tín dụng ngắn hạn v.v
a) Ảnh hưởng tăng trưởng kinh tế yêu cầu sử dụng bất động sản
Khi kinh tế tăng trưởng đường biểu diễn cầu D hệ toạ độ I dịch song song lên phía (hình 6) sản xuất phát triển, thu nhập gia đình tăng lên v.v Nếu lượng cung S khơng kịp tăng lên giá th tăng, qua hệ toạ độ II mà kéo giá P tăng theo, qua hệ toạ độ III mà làm tăng lượng nhà xây C, cuối chuyển đến hệ toạ độ IV làm tăng lượng nhà tồn S
Thị trường đầu tư Giá thuê R Thị trường sử dụng định giá tháng xác định giá thuê
II I
P S
Giá Lượng nhà tồn
III IV
Thị trường đầu tư Thị trường sử dụng
Xây dựng điều chỉnh
lượng tồn
Lượng nhà xây dựng C
Hình : Sự tăng cầu sử dụng bất động sản
b Ảnh hưởng lãi suất dài hạn yêu cầu sử dụng bất động sản
(17)nơi khác đến để bán cho thuê) Tình hình vận hành thị trường bất động sản diễn tương tự rủi ro thị trường giảm thuế đánh vào bất động sản hạ xuống
Nếu lãi suất dài hạn tăng dẫn đến yêu cầu mua nhà giảm đi, tình hình diễn ngược lại, nhà xây lượng nhà tồn bị giảm; giá thuê tăng v.v tiến đến cân
Thị trường đầu tư Giá thuê R Thị trường sử dụng
định giá xác định giá thuê
II I
P S
Giá Lượng nhà tồn
Thị trường đầu tư III IV Thị trường sử dụng
xây dựng điều chỉnh lượng tồn
Lượng nhà xây dựng
C
Hình : Sự thay đổi nhu cầu đầu tư
c Ảnh hưởng tín dụng ngắn hạn lượng nhà xây
Tín dụng ngắn hạn có ảnh hưởng đến định đầu tư Chẳng hạn lãi tín dụng ngắn hạn tăng lên giá thành xây nhà tăng lên, đường biểu diễn hệ toạ độ III dịch song song bên trái (Hình 8), lượng nhà xây lượng nhà tồn giảm đi, số người mua nhà giảm số người muốn thuê nhà tăng lên, làm tăng giá thuê nhà v.v hình thành cân
Thị trường đầu tư giá thuê R Thị trường sử dụng
định giá xác định giá thuê
II I
P S
giá Lượng nhà tồn
III IV
Thị trường đầu tư Thị trường sử dụng
xây dựng điều chỉnh lượng tồn
Lượng nhà xây dựng
C
(18)Tình hình tương tự vậy, xẩy độ rủi ro tăng lên, chẳng hạn quy hoạch đô thị, giá đền bù, giá đất đai tăng lên làm giá thành xây dựng tăng lên v.v
(19)1.2.1 Người có đất (Nhà nước) người có quyền sử dụng đất
1.2.2 Người kinh doanh bất động sản (Còn gọi người khai thác phát triển - Doveloper): Là người thơng qua q trình khai phát bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận Tuỳ theo đặc điểm, thực lực kinh nghiệm mà người kinh doanh bất động sản có cách kinh doanh khác Có người sử dụng các tổ chức tư vấn từ khâu mua đất, lập dự án, thiết kế giai đoạn tiêu thụ, nhưng có người tự tổ chức lực lượng làm tất khâu quản lý vận hành.
1.2.3 Chính phủ cấu phủ: Trong q trình vận hành bất động sản có quyền lực định quy tắc, lại có chức quản lý giám sát, ngồi ra cịn cung cấp số dịch vụ Trong khâu q trình kinh doanh, kể từ bắt đầu tìm mua quyền sử dụng đất nhà kinh doanh bất động sản phải giao thiệp với ngành Chính phủ địa chính, quy hoạch thị, quản lý xây dựng, quản lý bất động sản, cơng trình thị để có giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng kết cấu hạ tầng đô thị sẵn có giấy phép bán nhà cho thuê nhà, giấy đăng ký chứng nhận quyền sở hữu bất động sản v.v
Nhà kinh doanh bất động sản mẫn cảm với hành vi Chính phủ. Ngành xây dựng ngành bất động sản thường Chính phủ xem cơng cụ để điều tiết kinh tế, hai ngành lại đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách của Trung ương Địa phương Sự tham gia Chính phủ chủ yếu thể hai mặt: thông qua công cụ kế hoạch địn bẩy để điều tiết vĩ mơ tổng lượng thị trường bất động sản, mặt khác thông qua chế thị trường để điều tiết quan hệ cung cầu giá cả.
1.2.4 Các cấu tiền tệ: kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn lớn phải dựa vào cấu tiền tệ Tiền vốn trình đầu tư bất động sản gồm hai loại vốn ngắn hạn dùng để khai phát xây dựng, gọi tắt "vốn khai phát" vốn dài hạn để giúp người tiêu dùng mua phải trả góp sở chấp bất động sản mà mua (vì vậy cịn gọi "vốn cho vay chấp").
Khi ngân hàng cho vay lĩnh vực bất động sản thường có bất động sản để thế chấp nên rủi ro tương đối tháp, ngân hàng thường cạnh tranh kịch liệt vay, (chẳng hạn nhiều ngân hàng Hồng Kông cịn khuyến mại cách biếu khơng phí bảo hiểm cháy nhà phí bảo hiểm tài sản gia đình co vay mua nhà, hay số ngân hàng lập trung tâm địa ốc cung cấp miễn phí dịch vụ mua bán nhà miễn tốn qua Ngân hàng đó).
1.2.5 Nhà thầu xây dựng: Người kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình Cịn nhà thầu xây dựng nhiều mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản Nhưng nên nhớ nhận thầu lợi nhuận liên quan đến giá thành thời hạn xây dựng nên độ rủi ro tương đối thấp, còn kinh doanh bất động sản chờ đợi lợi nhuận cao độ rủi ro lớn nhiều, lại đòi hỏi nhiều kiến thức chuyên nghiệp khác Động để nhà thầu kiêm kinh doanh bất động sản muốn tìm cơng việc xây dựng cho đội ngũ cơng nhân viên đơng đảo mình, nhiều chấp nhận lợi nhuận điều kiện rủi ro nhiều Nếu gặp khó khăn kinh doanh bất động sản hoạt động chủ yếu của nhà thầu (là nhận thầu xây dựng) khó khăn theo chủ đầu tư khơng muốn giao việc cho nhà thầu điêu đứng tài bờ vực phá sản.
(20)đồng mua bán thuê (nhiều loại chuyên viên mời tham gia lập và thực sách lược bán cho thuê, xác định phương pháp đối tượng để bán và cho thuê, dự báo giá cả); luật sư để trợ giúp vấn đề liên quan đến luật pháp