Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 64 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Thông tin cơ bản
Định dạng
Số trang
64
Dung lượng
838,15 KB
Nội dung
SÀN GIAODỊCHBẤTĐỘNGSẢN–
MỘT TRONGNHỮNGNỘIDUNG
QUẢN LÝCỦANHÀNƯỚCĐỐI
VỚI THỊTRƯỜNGBẤTĐỘNGSẢN
ĐẠI HỌC LẬT HÀ NỘI– NĂM 2009
SÀN GIAODỊCHBẤTĐỘNGSẢN–MỘTTRONG
NHỮNG NỘIDUNGQUẢNLÝCỦANHÀNƯỚC
ĐỐI VỚITHỊTRƯỜNGBẤTĐỘNG SẢN
CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG “SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA
HỌC”
ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI– NĂM 2009
Thuộc nhóm chuyên nghành khoa học: XH2b
Họ và tên sinh viên: Văn Thị Anh
Giới tính: Nữ
Dân tộc: Kinh
Lớp: Dân sự K32B
Năm thứ: 2/ Số năm đào tạo: 4 năm
Khoa: Pháp luật Dân sự
Người hướng dẫn: Ts. Trần Quang Huy
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết củađềtài
Bất độngsản là một loại tàisản có vai trò vô cùng quantrọngcủa mỗi quốc gia. Nó là
thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá theo cơ
chế thịtrường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bấtđộngsản phát triển. Loại hàng
hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thịtrường
bất động sản. Sự ra đời và phát triển củathịtrườngbấtđộngsản đã có đóng góp đáng kể
cho nền kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên do BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn và đặc tính TTBĐS là không hoàn hảo
nên đã dẫn đến hiện trạng là: các giaodịch trên thịtrường phần lớn là các giaodịch phi
chính thức, hiện tượng đầu cơ trốn lậu thuế tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho
nền kinh tế và sự quản lí yếu kém của các cơ quannhà nước. Các cơ quannhànước chưa
có những biện pháp quản lí TTBĐS hiệu quả nên không thể kiểm soát và điều tiết được
thị trường…Bởi vậy mà thịtrường BĐS của Việt Nam được các chuyên gia quốc tế đánh
giá là thịtrường không minh bạch.
Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, mộttrongnhững yếu tố góp phần
làm nên cuộc khủng khoảng là thịtrường BĐS. Việt Nam cũng không nằm ngoài cuộc
khủng hoảng này. TTBĐS Việt Nam bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 và
bây giờ bây giờ nó vẫn đang loay hoay tìm lối thoát.
Nhằm khắc phục những khuyết tật củathịtrường và giúp nhànướcquản lí, điều tiết thị
trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì SGD BĐS ra đời là một điều tất
yếu. Sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thịtrường
BĐS. Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất
đáng lo ngại. Bởi, sự quản lí củanhànướcđốivới các SGD BĐS này còn chưa chặt chẽ
dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụngcủa các SGD BĐS. Vì vậy vấn đềquản
lí củanhànướcđốivới các SGD BĐS là vấn đề rất quanquantrọng và cấp thiết. Nhận
thấy được tầm quantrọngcủa vấn đề này nên tôi đã chọn đề tài: ”Sàn giaodịchbấtđộng
sản –mộttrongnhữngnộidungquản lí củanhànướcđốivớithịtrườngbấtđộng sản”.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu củađềtài là chỉ ra tính tất yếu cho sự ra đời
của sàngiaodịch BĐS. Đi sâu vào phân tích thực trạng hoạt độngcủa các SGD BĐS để
thấy được công tác quản lí củanhànướcđốivới các SGD BĐS nói riêng và TTBĐS nói
chung. Để từ đó có những kiến nghị đóng góp hoàn thiện vì một TT BĐS lành mạnh và
ổn định.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu cụ thể củađềtài là góp phần thúc đẩy và hoàn thiện công tác quản lí củanhà
nước đốivới các SGD BĐS, để cho nó thực hiện đúng chức năng và phát huy vai trò của
mình. Mục tiêu tổng quát là hướng tới một TT BĐS công khai, minh bạch và phát triển
ổn định.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu củađềtài là các hoạt độngcủa các sàngiaodịch và pháp luật quản
lí các SGD BĐS của các cơ quannhà nước.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện đềtài này người viết có sử dụng các phương pháp sau: phương pháp duy vật
biện chứng, phân tích, tổng hợp, chứng minh, thống kê. Và đặc biệt, các số liệutrongđề
tài này có được do người viết có thực hiện một quá trình điều tra, khảo sát thực tế, xem
xét các hoạt động kinh doanh của các SGD BĐS và các trung tâm giaodịch BĐS. Ngoài
ra người viết cũng tham khảo số liệucủamột số đề nghiên cứu về TT BĐS, các trang
web, tạp chí, báo chí…
6. Tình hình nghiên cứu
Thị trường BĐS của Việt Nam là mộtthịtrường non trẻ và sàngiaodịch BĐS một vấn đề
khá mới mẻ. Chính vì vậy cho đến nay ngoài các quy định của pháp luật thì vẫn chưa có
một công trình nghiên cứu nào lĩnh vực sàngiaodịch BĐS. Qua tìm hiểu thực tiễn hoạt
động của các sàngiaodịch hiện nay cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu về hoạt độngcủa
các sàn và công tác quản lí nhànướcđốivới các sàn là rất cấp thiết.Vì vậy, tôi đã thực
hiện đềtài này.
7. Đóng góp củađềtài
Đây là công trình nghiên cứu về công tác quản lí củanhànướcđốivới các SGD thông
qua thực trạng hoạt độngcủa các SGD BĐS. Nó có ý nghĩa lí luận và thực tiễn: đánh giá
vai trò của SGD BĐS trong việc giúp nhànướcquản lí thịtrường BĐS, làm cho thị
trường trở nên minh bạch hơn; nêu lên thực trạng hoạt độngcủa các SGD để thấy rõ được
thực trạng quản lí củanhà nước. Ngoài ra cũng có đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện
SGD BĐS góp phần thúc đẩy thịtrường BĐS vượt qua cơn khủng hoảng hiện nay. Đềtài
có giá trị tham khảo cho nhữngđối tượng muốn tìm hiểu về lĩnh vực này.
8. Kết cấu củađềtài
Chương 1: Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đờicủasàngiaodịchbấtđộngsản
Chương 2: Thực trạng quản lí hệ thống các sàngiaodịchbấtđộngsản
Chương 3: Nhữngđề xuất hoàn thiện những quy định của pháp luật góp phần quản lí và
phát triển sàngiaodịchbấtđộngsản
Chương I
Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đờicủasàngiaodịchbấtđộng sản.
1.1 Một số khái niệm cơ bản
1.1.1 Bấtđộng sản, vai trò và quyền năng củabấtđộngsản
1.1.1.1 Bấtđộngsản
Tài sản là một nguồn nguồn lực vô cùng quantrọngđể phát triển kinh tế – xã hội của loài
người nói chung và của mỗi quốc gia nói riêng. Từ thời La Mã cổ đại, tàisản đã được
phân chia thành 2 loại: bấtđộngsản và động sản. Sự phân chia đúng đắn và hợp lí này
của người La mã vẫn còn giữ nguyên giá trị cho đến ngày nay.
Bất độngsản–một khái niệm mà các chuyên gia hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau do
các quan niệm và góc nhìn khác nhau. Tuy nhiên, có một điểm thống nhất đó là:" Bất
động sản là nhữngtàisản gắn liền với đất đai và không di dời được"[ 7.1]. Tại Việt Nam,
theo Điều 174 của BLDS quy định:" Bấtđộngsản là các tàisản bao gồm: Đất đai, nhà
cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tàisản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tàisản gắn liền với đất đai; các tàisản khác do pháp luật quy
định".
Với khái niệm trên thì BĐS trước hết là tàisảnnhưng phải là tàisản di dời được. Vì thế
nên bấtđộngsản bao gồm: đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được, đất đai đó
phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và các
công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng
khách sạn. Và đặc biệt là các tàisản khác gắn liền không thể tách với công trình xây
dựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt độngcủa công trình; các tài
sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm
muối, các hầm mỏ khoáng sản…
1.1.1.2 Vai trò củabấtđộngsản
BĐS có một vai trò vô cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều kiện cơ bản tối thiểu
cho đời sống con người. Cụ thể:
BĐS cung cấp nơi cư trú cho con người. Nó là nguồn tư liệusản xuất đặc biệt, bảo đảm
cho quá trình sản xuất và táisản xuất phát triển. Đặc biệt, khi mà ngày nay chất lượng đời
sống của con người được nâng cao thì BĐS là cơ sở cho cho các hoạt động kinh doanh,
cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người.
"BĐS là một giá trị tàisản rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay
của Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp 5 lần GDP và đó là một con số rất
lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các công trình thương mại, công nghiệp, BĐS công cộng
cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số khổng lồ".[4.2]
1.1.1.3 Quyền năng củabấtđộngsản
Từ khi xã hội loài người hình thành giai cấp và nhànước cho đến nay luôn tồn tại hai
hình thức sở hữu đó là: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đốivới BĐS
bao gồm: Quyền chiếm hữu quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ và quản lí các tàisản BĐS của mình.
Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ các hoa lợi, lợi tức của
BĐS.
Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận của BĐS. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, cho thuê, tặng cho, trao đổi quyền sở hữu cho người khác.
Tuỳ theo hình thức sở hữu của mỗi quốc gia khác nhau mà các quyền của BĐS được thể
hiện một cách khác nhau. Tại Việt Nam là hình thức sở hữu toàn dân do nhànước đại
diện quản lí.
1.1.2 Thịtrườngbấtđộngsản
1.1.2.1 Khái niệm
Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai cũng ra đời. Tuy
nhiên, nói đến thịtrường BĐS là nói đến một nền sản xuất hàng hoá BĐS bao gồm: nhà
cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và các tàisản khác gắn liền với đất. Nền
sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất định. Các hàng hoá BĐS được đem
ra mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền – hàng, tới một mức độ phát triển
nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn thiện và phát triển.
Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nộidung hoạt độngcủathịtrường BĐS.
Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất đai là một, vì tàisản phải gắn
liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai cho rằng TT BĐS là TT nhà đất cả về giá trị và
số lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thịtrường BĐS là các hoạt động mua bán trao đổi, cho
thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa đầy đủ và
khái quát. Thịtrường BĐS nên được hiểu khái quát như sau: "TT BĐS là tổng thể các
quan hệ giaodịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trongmột không
gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thịtrường BĐS
thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giaodịch BĐS. Đó là những người
mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch
vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần
chỉ là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố khi các quan hệ về giaodịch BĐS diễn
ra."[13.3]
1.1.2.2 Đặc điểm củathịtrườngbấtđộngsản
* Đặc điểm của hàng hoá bấtđộngsản
BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nó mang trong mình những đặc điểm của hàng hoá nói
chung và những đặc điểm mà chỉ bản thân nó mới có đó là: Nó có vị trí cố định và không
thể di dời được; nó có tính lâu bền; nó chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các
chính sách củanhà nước; nó mang tính cá biệt và khan hiếm; nó mang nặng yếu tố tập
quán, thị hiếu và tâm lí xã hội; nó có tính thích ứng cao; các hàng hoá BĐS chịu ảnh
hưởng lẫn nhau và nó phụ thuộc vào năng lực quản lí.
* Đặc điểm của TT BĐS
Với các đặc tính trên của hàng hoá BĐS nên nó đã tác động đến TT BĐS vớinhững đặc
điểm sau:
Thứ nhất là, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bởi, đốivới hàng hoá
thông thường, địa điểm giaodịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó nhưng HH BĐS
lại khác. Do đặc tính cố định không thể di dời được của BĐS nên các hoạt động GD BĐS
thường được tiến hành trên các "chợ ảo". Các chợ này có thể là ở các trung tâm giaodịch
BĐS, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên SGD BĐS. Công việc mua
bán HH BĐS không kết thúc ngay tạimột thời điểm mà phải trải qua một quá trình bao
gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao
dịch đều phải thực hiện thông qua 3 bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đốivới
thị trường BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát củanhà nước.
Thứ hai là, thịtrường BĐS có bản chất là TT giaodịch các quyền và lợi ích hợp pháp
chứa đựngtrong HH BĐS. Bởi, đất đai có đặc điểm là không hao mòn hay mất đi, vì vậy
các chủ thể tham gia giaodịch hướng tới là các quyền và lợi ích do BĐS đem lại. Đây
chính là cơ sở để xác định giá cả của BĐS.
Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. HH BĐS do đặc tính cố định không
di dời được, gắn liền vớinhững điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội của từng
vùng, từng khu vực. Ngoài ra HH BĐS có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị
hiếu…do vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc.
Thứ tư, TT BĐS là thịtrường không hoàn hảo. Tính không hoàn hảo bởi các thông tin về
HH BĐS không đầy đủ và không được công bố công khai trên thị trường. Hơn nữa, số
lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại HH BĐS là không nhiều, không bảo đảm
cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn sốt ảo củathị trường.
Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Vì thời gian để
tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài. Bởi, để xây dựng các công trình cần phải có thời
gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,
thiết kế, thi công. Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừng
tăng. Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Cung không kịp cầu sẽ
tạo nên những cơn sốt giá cả.
Thứ sáu, TT BĐS là thịtrường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn chuyên nghiệp
trình độ cao. Bởi, thịtrường này mang tính không hoàn hảo, các thông tin trên thịtrường
không công khai và minh bạch. Đặc biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên cả bên bán và bên
mua ít có cơ hội mua bán để hiểu về loại HH BĐS (trừ các doanh nghiệp chuyên kinh
doanh BĐS).
Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ vớithịtrường vốn. Vì, HH BĐS có giá trị lớn nên các
hoạt động đầu tư kinh doanh trên TT cần huy động nhiều vốn. TT BĐS lại là một lĩnh
vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đốivớithịtrườngtài chính. HH BĐS có giá trị lớn
nên nó đóng vai trò là các tàisản bảo đảm để vay mượn vốn. Giữa hai thịtrưòng này có
mối quan hệ khăng khít với nhau. Điều này được thể hiện rất rõ trong cuộc khủng hoảng
tài chính tiền tệ Châu á năm 1998 và sự suy thoái nền kinh tế thế giới hiện nay.
Thứ tám, TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Vì giá trị của loại hàng hoá này
và vì nhữngđóng góp to lớn của nó tác động đến nền kinh tế nên việc quản lí củanhà
nước đốivới TT BĐS là hết sức cần thiết. Nhànướcquản lí TT BĐS thông qua hệ thống
văn bản pháp luật, chính vì thế mà thịtrường này chịu sự chi phối của pháp luật.
1.1.2.3 Vai trò củathịtrườngbấtđộngsản
TT BĐS đóngmột vai trò vô cùng to lớn và quantrọngtrong nền kinh tế quốc dân. Loại
thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế: Nếu nhànướcquản lí tốt thìthịtrường
sẽ phát triển ổn định. Sự ổn định này sẽ có tác động tốt đến nền kinh tế, nó sẽ thúc đẩy
cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định; Mặt khác nếu công tác quản lí thịtrường BĐS yếu
kém, không kiểm soát được thịtrườngthì nó sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủng
hoảng, suy thoái.
Sở dĩ TT BĐS có được khả năng như trên là bởi vì TT BĐS phát triển: sẽ góp phần thúc
đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển; tăng thu cho
ngân sách nhà nước; mở rộng thịtrườngtrong và ngoài nước; mở rộng quan hệ quốc tế;
ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới chính sách đất đai, chính
sách về BĐS.
1.2 Tính tất yếu của việc hình thành sàngiaodịchbấtđộngsản
1.2.1 Sự ra đời và phát triển củathịtrườngbấtđộngsản
Sự ra đời và phát triển củathịtrường BĐS có một vai trò to lớn trong nền kinh tế thị
trường có sự điều tiết củanhà nước.
Với sự ra đờicủa Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân sự năm
1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luật khác đã từng bước
tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lí cho TT BĐS Việt Nam ra đời và phát triển. Đây
chính là nền tảng cho nền sản xuất HH BĐS được tạo lập ngày càng đa dạng và phong
phú cả về số lượng và chất lượng.
Các sản phẩm hàng hoá này sau khi hoàn thành cả về mặt chất lượng mẫu mã và đặc biệt
không thể thiếu đó là tính pháp lí sẽ được đưa vào thịtrườngđể tiêu thụ. Các hoạt động
giao dịch mua bán, trao đổitại các chợ địa ốc (trung tâm giaodịch BĐS, các siêu thị địa
ốc) phát triển tới một mức độ nhất định. Nền sản xuất HH BĐS của Việt Nam ngày một
chuyên môn hoá hơn. Và nhu cầu đặt ra cho TT BĐS là phải phát triển khâu dịch vụ
trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên nghiệp hơn đáp ứng nhu cầu ngày một cao
của xã hội. Điều kiện quantrọng cho sàngiaodịchbấtđộngsản ra đời. Sàn là nơi cung
cấp các dịchvớimộtđội ngũ các chuyên gia có trình độ cao đểnối giữa người mua và
người bán. Vì vậy mà SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luật kinh tế
thị trường.
1.2.2 Nhữngbất cập của thị trườngbấtđộngsản
Thị trườngbấtđộngsản có sản phẩm là HH BĐS –một loại HH đặc biệt có giá trị lớn.
Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặt hàng này là rất hấp dẫn. Tuy nhiên,
với những đặc tính riêng của TT BĐS đặc biệt là vấn đề không hoàn hảo củathịtrường
làm cho hệ thống thông tin trên thịtrường không được công khai, minh bạch và rõ ràng.
Đây là điều kiện cho các giaodịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩm hàng hoá không
đủ tiêu chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp lí vẫn được đem ra giaodịch trên thị
trường bởi nhữngnhà môi giới không chuyên hoạt động trái với quy định của pháp luật vì
mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua.
Một tiêu điểm không thể không kể ra ở đây đó chính là môi trường không hoàn hảo này
đã nuôi dưỡng nhữngnhà đầu cơ. Nếu nhữngnhà đầu cơ này hoạt động theo đúng nghĩa
thì sẽ góp phần làm cho thịtrường BĐS hoạt động nhộn nhịp hơn vớinhữnggiaodịch
mua đi bán lại. Nhưng vấn đề bàn luận ở đây là nhữngnhà đầu cơ trốn lậu thuế mà người
ta thường gọi là "buôn lậu BĐS", họ đã dùng mọi thủ đoạn để tạo ra những "cơn sốt đất
giả tạo" để kích thích thị trường, nhằm tiêu thụ sản phẩm của họ. Song, bên cạnh đấy họ
tìm cách trốn thuế củanhà nước, điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư, cho
khách hàng, cho nhà nước, cho TT BĐS.
1.2.3 Sự quản lí củanhànướcđốivớithịtrườngbấtđộngsản
Quan điểm của Đảng ta là định hướng phát triển nền kinh tế theo cơ chế thịtrường có sự
quản lí và điều tiết củanhà nước.Và thịtrường BĐS cũng như nhữngthịtrường hàng hoá
khác đều phải chịu sự quản lí và điều tiết củathị trường.
Mục tiêu quản lí củanhànướcđốivới TT BĐS là: thịtrường phát triển lành mạnh, ổn
định, công khai minh bạch và đạt chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, có thể khẳng định rằng: công
tác quản lí và điều tiết củanhànướcđốivới TT BĐS cho đến nay còn rất yếu, thiếu và
kém. Điều này được thể hiện qua thực trạng củathịtrường BĐS kém minh bạch với
những tồn tạicủa nó đã được phân tích ở trên. Mộttrongnhững nguyên nhân dẫn đến
hiện trạng đó là hệ thống văn bản pháp luật còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo và không
đồng bộ nên không kiểm soát được TT BĐS, lại càng không xử lí được nhữngtrường hợp
vi phạm bởi thiếu những chế tài cụ thể.
Để công tác quản lí và điều tiết thịtrường được hiệu quả thì các cơ quan chức năng phải
nắm được hệ thống thông tin về thực trạng của TT BĐS. Tuy nhiên, bởi các giaodịch
BĐS trên thịtrường phổ biến là các giaodịch ngầm nên các cơ quanquản lí không thể
nắm bắt hết thông tin dẫn đến hệ thống thông tin mà các cơ quan chức năng nắm bắt được
còn rất mỏng so với thực tế. Để khắc phục được vấn đề này, phương án đặt ra là: các giao
dịch BĐS sẽ phải thực trên SGD. Đây là mộttrongnhững nhân tố rất quantrọng cho sự
ra đờicủa SGD BĐS không chỉ bởi tính tất yếu phù với quy luật kinh tế, với nhu cầu của
thị trường và hơn hết là bởi nó giúp nhànước thực hiện chức năng quản lí và giám sát thị
trường.
1.3. Sàngiaodịchbấtđộngsản và vai trò củasàngiaodịchbấtđộngsản
1.2.1 Khái niệm
Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát triển chuyên
môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều. Tuy nhiên loại hàng hoá BĐS lại có đặc
tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá. Không
những vậy, TT BĐS là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do đó để người bán và người
mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với chợ thông
thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người bán và người
mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt này nên người ta đã đặt cho nó cái tên là "sàn giao
dịch bấtđộng sản".
Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bấtđộngsảnthìsàngiaodịch được hiểu như
sau: "Sàn giaodịchbấtđộngsản là nơi diễn ra các giaodịchbấtđộngsản và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh bấtđộng sản". SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp,các
chủ thể tham gia giaodịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh
gọn chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu
hiệu cho công việc quản và điều tiết củanhà nước.
1.2.2 Mục đíchcủasàngiaodịchbấtđộngsản
Mục đíchcủasàngiaodịchbấtđộngsản là đưa tất cả các hoạt độnggiaodịchbấtđộng
sản lên sànđể có thể thu thập được thông tin về thịtrườngbấtđộng sản, để các chủ thể:
nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo và có những quyết định đúng đắn. Điều
này có nghĩa là khi các giaodịchbấtđộngsản được đưa lên sànthì hệ thống thông tin
được sàng lọc để từ đó có mộtthịtrườngbấtđộngsản minh bạch và công khai.
1.2.3 Chức năng và vai trò củasàngiaodịchbấtđộngsản
[...]... dịchbầtđộngsản bao gồm: - Giaodịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bấtđộngsản - Môi giới bấtđộngsản - Định giá bấtđộngsản - Tư vấn bấtđộngsản - Quảng cáo bấtđộngsản - Đấu giá bấtđộngsản - Quản lí bấtđộngsản 2.1.6 Quyền và nghĩa vụ của người quảnlýsàn 2.1.6.1 Quyền của người quản lý, điều hành sàngiaodịchbấtđộngsản Người quản lí, điều hành hoạt độngcủasàngiaodịch có... quy định của pháp luật, hoạt động có hiệu quả trong khuôn khổ pháp lí của các cơ quannhànước 3.3 Đề xuất các phương án quản lí đốivới các sàngiaodịchbấtđộngsản 3.3.1 Thành lập các sàngiaodịchbấtđộngsản của nhànước và nhanh chóng xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt độngcủasàn chuẩn * Thành lập các sàngiaodịchbấtđộngsản của nhànước Sở dĩ phải thành lập các SGD BĐS của nhànước là... tin, tàiliệu có liên quan đến bấtđộngsản - Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bấtđộngsản - Yêu cầu sàngiaodịchbấtđộngsản bồi thường thiệt hại do lỗi củasàngiaodịchbấtđộngsản gây ra - Các quyền khác theo qui định của pháp luật 2.1.7.2 Nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giaodịch trên sàn - Thực hiện quy chế hoạt độngcủasàngiaodịchbấtđộngsản - Trả tiền dịch vụ cho sàngiao dịch. .. hạn của SGD BĐS - Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt độngcủa các bộ phận của SGD BĐS - Quy định về chế độ quảnlýtài chính của SGD BĐS - Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giaodịch - Quy định về thông tin BĐS đưa vào GD; chế độ quản lý, cung cấp thông tin về BĐS, giaodịchtạisàngiaodịch BĐS 2.1.5 Nộidung hoạt độngcủasàngiaodịchbấtđộngsảnNộidung hoạt độngcủa các sàngiao dịch. .. - Quản lí, điều hành hoạt độngcủasàngiaodịchbấtđộngsản - Yêu cầu cơ quannhànước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bấtđộngsản theo quy định của pháp luật - Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tàiliệu về bấtđộngsản được đưa lên sàngiaodịchbấtđộngsản - Từ chối đưa lên sàngiaodịchbấtđộngsản các bấtđộngsản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh - Thu tiền dịch. .. thực thông tin, tàiliệu liên quan đến bấtđộngsản và chịu trách nhiệm về thông tin, tàiliệu do mình cung cấp - Cung cấp các dịch vụ về bấtđộngsảntại các sàngiaodịchbấtđộngsản - Bảo đảm cơ sở vật chật, kĩ thuật và điều kiện hoạt độngcủasàngiaodịchbấtđộngsản - Bảo đảm đểsàngiaodịchbấtđộngsản hoạt độngđúngnộidung đã đăng kí; thực hiện chế độ báo cáo theo qui định của pháp luật... trongnhữngthịtrường minh bạch của thế giới Đặc biệt là mô hình tổ chức và hoạt độngquản lí của cơ quannhàđốivới hệ thông các sàngiaodịch BĐS rất hợp lí và khoa học 2.5.1 Mô hình tổ chức sàngiaodịchbấtđộngsảncủa Singapore Mô hình 2.1.Mô hình tổ chức sàngiaodịchbấtđộngsảncủa Singapore 2.5.2 Hoạt độngquản lí hệ thống các sàngiaodịchcủa Singapore Qua mô hình tổ chức SGD BĐS của Singapore... tiền dịch vụ của khách hàng có bấtđộngsản đưa lên sàngiaodịchbấtđộngsản - Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra - Các quyền khác theo quy định của pháp luật 2.1.6.2 Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàngiaodịchbấtđộngsản Người quản lí, điều hành sàngiaodịchbấtđộngsản có các nghĩa vụ sau: - Bảo đảm bấtđộngsản được đưa lên sàngiaodịch phải có đủ... tất cả các SGD BĐS của Singapore đều được quản lí theo một hệ thống tập trung và thống nhất, đặt dưới sự kiểm soát củamột cơ quan– cơ quản lí sàngiaodịchbấtđộngsản Điều này sẽ rất thuận lợi cho việc quản lí và điều tiết của các cơ quannhànướcđốivới các SGD và đốivới TT BĐS Mọi giaodịch BĐS đều phải được đưa lên trên sàn Thông tin giaodịch trên sàn sẽ được sàngiaodịch có trách nhiệm... đưa các giaodịch lên sàn cho đến nay nhànước vẫn chưa thành lập được mộtsàngiaodịch của nhànước Các sàngiaodịch BĐS hiện nay đều thuộc sở hữu của tư nhân Nhànước mới đưa ra được các tiêu chí để cho các sàn đủ điều kiện hoạt động chứ chưa đưa ra được một tiêu chí xác định thế nào là sàn chuẩn và quy trình hoạt động cũng như giaodịch chuẩn trên sàn - Hạn chế trong công tác quản lí nhànước hiện .
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN –
MỘT TRONG NHỮNG NỘI DUNG
QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI
VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
ĐẠI HỌC LẬT HÀ NỘI – NĂM 2009. NỘI – NĂM 2009
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG
NHỮNG NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI