Giáo trình thị trường bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường Bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường

Môc lôc

Trang

2 Chủ trương chính sách về quản lý đất đai và thị trường bất động sản 27

4 Đổi mới cơ chế, chính sách, pháp luật để thúc đẩy quá trình hình

thành và phát triển thị trường bất động sản nước ta trong giai đoạn

2.1 Đăng ký đất đai và bất động sản trước khi có Luật Đất đai (năm 1998)

3.2 Hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản nước ta trong giai

đoạn hiện nay

44

3 Định giá đất cụ thể tại địa phương 55

2.2 Vai trò của CSDL về tài nguyên đất trong hệ thống CSDL Quốc

II Tiêu thụ bất động sản 77

1 Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu

5 Xây dựng hệ thống thông tin mở - ngân hàng dữ liệu về bất động sản 87

Chương VIII: Thực trạng và một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành

và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

94

1.1 Giai đoạn từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980 94

II Một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường

bất động sản ở Việt Nam

97

2 Một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị

trường bất động sản ở Việt Nam

99 2.1 Từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị

trường bất động sản

99

2.5 Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản

100

Lời nói đầu

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường Bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp đáng

kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Để phục vụ cho công tác giảng dạy, học tập, nghiên cứu theo yêu cầu đổi mới và nâng cao chất lượng đào tạo đại học ngành Quản lý Đất đai, chúng tôi xây dựng giáo trình "Thị trường Bất động sản" nhằm giúp sinh viên nắm được những kiến thức cơ bản về thị trường Bất

động sản; quản lý nhà nước và chính sách pháp luật với thị trường Bất động sản; thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam và một số nước; định giá, đăng ký, thông tin và kinh doanh bất động sản; những giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Giáo trình còn là tài liệu tham khảo cho cán bộ ngành quản lý đất đai, các nhà quản lý kinh doanh về thị trường Bất động sản

Giáo trình "Thị trường Bất động sản" được biên soạn theo đề cương chương trình khung ngành quản lý đất đai đã được Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt

Biên soạn giáo trình là PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Khoa đất và Môi trường (viết chương 1, 4, 6, 8) và TS Nguyễn Đình Bồng - Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường (viết chương 2, 3, 5, 7)

Đây là môn khoa học mới, kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những sai sót, mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc, để giúp chúng tôi tiếp tục hoàn chỉnh và phục

vụ cho việc biên soạn lần sau có chất lượng tốt hơn

Hà Nội - 2004 Các tác giả

Chương I

Bất động sản và thị trường Bất động sản

I Khái niệm chung về thị trường

1 Khái niệm, chức năng, phân loại và hệ thống thị trường

1.1 Khái niệm về thị trường

- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết

- Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá hữu hình lẫn vô hình;

- Thị trường là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cung ứng và nhu cầu, và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá;

- Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hoá, tức là thể hiện

đặc trưng bản chất của thị trường Mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là nhằm thoả mãn yêu cầu của người tiêu dùng vì người tiêu dùng là nhân vật chủ đạo của thị trường

Chủ thể của thị trường là 3 loại người hoạt động trao đổi hàng hoá trong thị trường : (1) người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường, là người bán hàng hoá ra thị trường; (2) người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng; (3) người môi giới thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là người bán, là người trung gian giữa người sản xuất

và người tiêu dùng

Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán, ngoài các hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu tố cần cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản v.v Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường

1.2.2 Chức năng điều tiết

Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường

1.2.3 Chức năng thông tin

Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi giới)

và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả, về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận v.v Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén

1.2.4 Chức năng liên hệ kinh tế

Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành, địa phương

và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu Tóm lại thị trường là hệ thống mở

- Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông: chia thành thị trường đô thị, nông thôn, trong nước và thị trường quốc tế

- Căn cứ vào trình độ cạnh tranh: phân biệt có thị trường cạnh tranh hoàn toàn, thị trường độc quyền hoàn toàn và thị trường cạnh tranh độc quyền

- Căn cứ vào địa vị của chủ thể: Mà chia thành thị trường bên bán, thị trường bên mua

và thị trường cân bằng

1.4 Hệ thống thị trường

Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh vực lưu thông thì phải tổ chức tốt hoạt động của các loại thị trường Mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối, lại vừa kiềm chế và ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành bộ phận hữu cơ của hệ thống thị trường cả nước Trong hệ thống này thì thị trường hàng hóa là cơ sở, các thị trường khác đều phục vụ cho thị trường hàng hoá ở mức độ khác nhau ở nước ta hiện nay chỉ mới có thị trường hàng tiêu dùng

là ít nhiều được phát triển, còn các thị trường khác hoặc mới hình thành, hoặc còn què quặt, thậm chí có thị trường còn vắng bóng hoặc tồn tại dưới dạng "chợ đen"

Vì vậy để tiếp tục sự nghiệp đổi mới, nước ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống thị trường hoàn chỉnh, trong đó có thị trường bất động sản

2 Cơ chế vận hành của thị trường và vai trò quản lý của Chính phủ

2.1.1 Cơ chế giá cả

Đây là nội dung chủ yếu của cơ chế thị trường Nó tự phát điều tiết các hoạt động kinh

tế như sản xuất, tiêu dùng và quan hệ cung cầu, nó cũng là công cụ quan trọng cung cấp thông tin cho chính phủ để tiến hành điều tiết vĩ mô về kết cấu của cung cầu, đảm bảo nền kinh tế hoạt động được ổn định và thông suốt

2.1.2 Cơ chế cung cầu

Cơ chế cung cầu biểu hiện mối quan hệ giữa hàng hoá và tiền, mặt khác cũng biểu hiện mối quan hệ giữa người bán và người mua, quan hệ giữa lượng hàng bán có thể cung cấp của bên bán và sức mua hàng của bên mua Giữa cung và cầu thường xuất hiện mâu thuẫn trên bốn

mặt: số lượng, kết cấu, không gian và thời gian Khắc phục được các mâu thuẫn đó thì sẽ lập

được sự cân bằng giữa cung và cầu Như vậy, chính thông qua cơ chế cung cầu mà cơ chế giá cả mới phát huy tác dụng, làm cho giá cả và giá trị tiến đến nhất trí Cần chú ý rằng quan hệ cung cầu luôn luôn biến động, sự mất cân bằng giữa cung và cầu chỉ là tạm thời, là tương đối

mà thôi, còn sự mất cân bằng giữa cung và cầu lại rất phổ biến, có tính tuyệt đối

- Cạnh tranh giữa người có nhu cầu (bên mua) nhằm tranh đoạt giá trị sử dụng, dẫn đến nâng cao giá cả;

- Cạnh tranh giữa bên cung ứng và bên có nhu cầu (giữa bên bán và bên mua) nhằm

đoạt lấy doanh lợi về mình Sự so sánh lực lượng giữa đôi bên sẽ quyết định ảnh hưởng của mỗi bên đối với giá cả Đây là loại hình cạnh tranh cơ bản nhất của cạnh tranh thị trường, chỉ

có thông qua cạnh tranh giữa hai bên cung và cầu mới có thể kiểm nghiệm được hiệu quả cuối cùng của nền sản xuất xã hội

Ba loại cơ chế trên đây hình thành cơ chế thị trường, trong đó cơ chế giá cả cung cấp thông tin phản hồi về động lực của thị trường, cơ chế cung cầu điều tiết sự sản xuất và tiêu dùng, còn cơ chế cạnh tranh là chất xúc tác đảm bảo cho cơ chế giá cả và cơ chế cung cầu phát huy được đầy đủ công năng của thị trường Như vậy nếu muốn thị trường vận hành đúng

đắn theo cơ chế của nó thì phải tạo điều kiện cho cơ chế cạnh tranh tác động mạnh mẽ, tức là doanh nghiệp phải có quyền tự chủ kinh doanh, hạch toán độc lập, tự chịu lỗ lãi và được hưởng lợi ích kinh tế từ kết quả cạnh tranh, mặt khác phải chống lại cạnh tranh phi pháp, bảo

vệ cạnh tranh lành mạnh và phải chống độc quyền

2.2 Vai trò quản lý của Chính phủ

Thị trường tuy có sức cạnh tranh nhưng không phải vạn năng Trong nhiều trường hợp thị trường không giải quyết nổi vấn đề đặt ra, do đó cần có sự can thiệp của chính phủ Các trường hợp đó là:

2.2.1 Thị trường không đảm bảo được sự ổn định vĩ mô của nền kinh tế

Vì bản thân nó mang nhiều tính tự phát, và có lúc có tác dụng tiêu cực, do vậy nền sản xuất xã hội dễ bị mất cân đối, không thực hiện được sự phân phối tối ưu các nguồn lực cho sản xuất, thậm chí có thể gây ra lãng phí và kém hiệu quả trong việc sử dụng các nguồn lực, làm tổn hại đến việc thoả mãn nhu cầu của người tiêu dùng, tạo ra sự bất hợp lý trong kết cấu doanh nghiệp, lạm phát cao, thất nghiệp nhiều, cán cân thanh toán quốc tế mất cân bằng, dẫn

đến sự khủng hoảng kinh tế

2.2.2 Thị trường không thể tự phát loại trừ độc quyền Tự do cạnh tranh nhiều khi dẫn đến sản xuất tập trung, rồi từ đó mà dần dần hình thành đủ loại độc quyền Ngoài ra trong một số lĩnh vực, một số ngành kinh tế còn có hiện tượng độc quyền tự nhiên, tức là khi độc quyền lại có lợi hơn cạnh tranh

2.2.3 Thị trường không thể cung cấp có hiệu quả các hàng hoá công cộng (các dịch

vụ công cộng) như giáo dục, y tế, viễn thông, trật tự an ninh, cấp thoát nước và vận tải đô thị v.v (nên phân biệt cung cấp hàng hoá công cộng cho xã hội với việc sản xuất ra hàng hoá đó)

2.2.4 Thị trường không thể đảm bảo phân phối thu nhập một cách công bằng Sự

điều tiết tự phát của cơ chế thị trường dễ dẫn đến mở rộng khoảng cách thu nhập của các tầng lớp, khoét sâu mâu thuẫn xã hội

2.2.5 Thị trường không thể đảm bảo sự phát triển bền vững của xã hội, không kiềm chế được các "ngoại ứng" bất lợi cho người sản xuất cũng như người tiêu dùng, tạo ra và làm ô nhiễm môi trường, gây ra các tác hại khác

Vì thị trường có những nhược điểm kể trên nên chính phủ cần có sự can thiệp hợp lý vào thị trường, vừa tạo điều kiện cho thị trường vận hành và phát triển lành mạnh vừa bổ sung cho thị trường về những phương diện mà thị trường không làm được

Sự can thiệp của chính phủ được tiến hành thông qua việc hoạch định các chính sách

và sử dụng các công cụ thích hợp Các chính sách mà chính phủ có thể hoạch định để khống chế vĩ mô đối với thị trường bao gồm: Chính sách tài chính (thông qua việc lập ngân sách quốc gia), chính sách tiền tệ (thông qua cho vay, lãi suất, phát hành tiền ), chính sách chuyển

đổi cơ cấu và chính sách phân phối thu nhập (thông qua việc phối hợp các chính sách tài chính, chính sách tiền tệ và vận dụng các công cụ kinh tế và phi kinh tế)

Các công cụ chủ yếu mà chính phủ có thể sử dụng để can thiệp vào thị trường bao gồm: a) công cụ kế hoạch (kế hoạch dài hạn, trung hạn và ngắn hạn), có thể là kế hoạch chi tiêu mang tính bắt buộc và kế hoạch hướng dẫn có tính định hướng và khuyến khích; b) công

cụ kinh tế như các đòn bẩy giá cả, đòn bẩy thuế khoá, đòn bẩy tín dụng và đòn bẩy lãi suất; c) công cụ hành chính (mệnh lệnh, chỉ thị, quy định) và d) công cụ pháp luật để duy trì lợi ích tổng thể của kinh tế quốc dân và sự phát triển xã hội

Tuy nhiên sự can thiệp của chính phủ cũng có thể không đạt được mục tiêu đã định, vì bốn lý do chủ yếu là: thông tin bị hạn chế; sự hạn chế của chính phủ khi kiểm soát và phản ứng của doanh nghiệp; sự hạn chế của chính phủ khi kiểm soát bộ máy hành chính quan liêu

và cuối cùng là khả năng hạn chế của chính phủ trước những áp đặt về chính trị

3 Marketing - điều tra và phân tích thị trường

3.1.Marketing

Từ khi hình thành thị trường đã xuất hiện nhiều quan điểm kinh doanh như:

- Quan điểm định hướng vào sản xuất cho rằng người tiêu dùng sẽ ưa thích nhiều sản phẩm được bán rộng rãi với giá hạ;

- Quan điểm định hướng vào hoàn thiện sản phẩm cho rằng người tiêu dùng luôn ưa thích những sản phẩm có chất lượng cao nhất, có nhiều công dụng và tính năng mới;

- Quan điểm tập trung vào bán hàng cho rằng người tiêu dùng thường bảo thủ trong việc mua sắm, do đó cần tập trung cố gắng thúc đẩy tiêu thụ và khuyến mãi có người gọi quan

điểm này là marketing truyền thống để phân biệt với marketing hiện đại

Quan điểm marketing hiện đại còn hướng tới kết hợp hài hoà lợi ích của người tiêu dùng, nhà kinh doanh và xã hội, do đó còn gọi là quan điểm marketing đạo đức xã hội

3.2 Điều tra thị trường

Nội dung điều tra thị trường bao gồm

3.2.1 Điều tra môi trường kinh doanh gồm có:

Môi trường pháp luật và chính trị; môi trường kinh tế, kể cả GDP và mức độ tăng trưởng GDP, vật giá, lạm phát, kết cấu hạ tầng v.v môi trường nhân khẩu học; môi trường văn hoá xã hội; môi trường tự nhiên

3.2.2 Điều tra kỹ thuật và công nghệ: Kể cả trình độ công nghệ tiên tiến trên thế giới của loại sản phẩm đó

3.2.3 Điều tra dung lượng yêu cầu của thị trường: Kể cả động thái yêu cầu ở trong nước và ngoài nước; lượng yêu cầu hiện có và tiềm ẩn; lượng tồn kho; lượng cung ứng trên thị trường

3.2.4 Điều tra về người tiêu dùng và hành vi của họ: Như phân loại họ theo các tiêu chí khác nhau (tuổi, giới, dân tộc, nghề nghiệp, sở thích, khu vực v.v ) sức mua, sự ham muốn và động cơ mua sắm, thói quen v.v

3.2.5 Điều tra tình hình cạnh tranh: Bao gồm cả đối tượng cạnh tranh và sản phẩm cạnh tranh để "biết mình, biết người"

3.2.6 Điều tra nhân tố Marketing: Như sản phẩm, giá cả, kênh tiêu thụ, sách lược xúc tiến

Mục đích của điều tra thị trường không chỉ nhằm phân tích thị trường, thích ứng với thay đổi của thị trường và nâng cao năng lực ứng biến của doanh nghiệp, mà còn tìm cơ hội khai thác mở rộng thị trường hiện có và mở rộng thị trường mới, rồi căn cứ vào đó mà định ra sách lược marketing hiệu quả nhằm đạt tới mục tiêu kinh doanh đã định

Các bước điều tra thị trường có thể hiển thị bằng sơ đồ dưới đây:

Muốn đạt được kết quả tốt thì điều tra thị trường phải có tính khoa học, tức là trên cơ

sở các thông tin xác thực và quan sát tỉ mỉ mà hình thành các giả thiết, các dự báo rồi tiến hành kiểm nghiệm; người điều tra phải có tính sáng tạo, vận dụng các phương pháp điều tra khác nhau để đối chứng, có tính hoài nghi chính đáng và phải có đạo đức nghề nghiệp

3.3 Phân tích thị trường và đối sách của doanh nghiệp

Mỗi doanh nghiệp đều có ảnh hưởng qua lại với bộ phận nào đó của môi trường kinh doanh tổng thể, bộ phận đó của môi trường được gọi là môi trường tương quan Môi trường tương quan này luôn ở trong trạng thái biến đổi, nếu doanh nghiệp thích ứng kịp thời với môi trường tương quan thì đạt được thành công

Sự biến đổi của môi trường tương quan dẫn đến hai xu thế đối với doanh nghiệp : Một

là sự đe doạ và hai là tạo cơ hội thị trường thuận lợi Sau khi phân tích đánh giá các xu thế đe doạ và tạo cơ hội, doanh nghiệp có thể thấy xuất hiện bốn trường hợp sau đây : a) Nghiệp vụ lý tưởng (cơ hội cao mà đe doạ thấp); b) Nghiệp vụ mạo hiểm (cơ hội cao mà đe doạ cũng cao); c) nghiệp vụ chín muồi (cơ hội thấp nhưng đe doạ cũng thấp); d) Nghiệp vụ khó khăn (cơ hội thấp mà đe doạ cao)

Khi đứng trước cơ hội thị trường thì doanh nghiệp phải đánh giá cẩn thận chất lượng của nó Nhà Marketing học nổi tiếng Thedore Levit nhắc nhở khi đánh giá cơ hội thì cần thấy rằng: "Đó có thể là một thứ nhu cầu nhưng không có thị trường; hoặc ở đó có thể có thị trường nhưng không có người tiêu dùng, hoặc ở đó có thể có người tiêu dùng nhưng trước mắt thực sự chưa phải là một thị trường, hay ở đó thị trường để bồi dưỡng kỹ thuật mới nhưng chưa có người mua sản phẩm này Những người làm dự báo thị trường mà không hiểu đạo lý nói trên thì đối với cơ hội bề ngoài trong một số lĩnh vực, như sản phẩm tồn kho hoặc nhà ở còn để không, có thể đưa ra những đánh giá sai lầm chết người"

Khi đứng trước những mối đe doạ thì doanh nghiệp có thể căn cứ vào tình hình cụ thể

mà lựa chọn một trong ba đối sách sau đây :

1 Chống trả: tức là hạn chế hoặc xoay chuyển nhân tố bất lợi, chẳng hạn chiến tranh thương mại

2 Hoà hoãn: Tức là thông qua việc điều chỉnh các tổ hợp Marketing để giảm bớt sự nghiêm trọng mối đe dọa của môi trường

3 Chuyển dịch: Tức là chuyển đến thị trường có lãi hơn, chẳng hạn chuyển mặt hàng 3.4 Phân đoạn - lựa chọn và định vị thị trường

Hạt nhân của chiến lược Marketing hiện đại là Marketing STP, bao gồm phân đoạn thị trường (Segmenting), lựa chọn thị trường mục tiêu (Targeting) và định vị thị trường (Positioning)

3.4.1 Phân đoạn thị trường

Thị trường tổng thể rất rộng lớn, nhiều đối thủ cạnh tranh, khách hàng có nhu cầu mua

và khả năng tài chính rất khác nhau, nhưng mỗi doanh nghiệp thường có một thế mạnh nào đó trong việc thoả mãn nhu cầu thị trường do đó trước tiên cần phân đoạn thị trường Những khách hàng trong cùng một đoạn thị trường sẽ có một sự giống nhau về nhu cầu hoặc ước muốn, có những phản ứng giống nhau trước cùng một kích thích marketing Các tiêu thức để phân đoạn thị trường có thể là về địa lý, về dân số - xã hội, về tâm lý và hành vi tiêu dùng

3.4.2 Lựa chọn thị trường mục tiêu

Sau khi phân đoạn thì dựa vào các tiêu chuẩn cơ bản là quy mô và sự tăng trưởng, sức hấp dẫn của đoạn, các mục tiêu và khả năng của doanh nghiệp để lựa chọn thị trường mục tiêu

Đó là thị trường bao gồm các khách hàng có cùng nhu cầu hoặc ước muốn và doanh nghiệp có thể đáp ứng và cũng có thể tạo ra ưu thế hơn các đối thủ cạnh tranh, đạt được các mục tiêu marketing đã định

3.4.3 Định vị thị trường

Là thiết kế một sản phẩm có những đặc tính khác biệt so với hàng hoá của các đối thủ cạnh tranh và tạo cho nó một hình ảnh riêng đối với khách hàng nhằm xác lập vị trí của sản phẩm trên thị trường so với sản phẩm cùng loại Kết quả đạt tới là sản phẩm phải có lợi thế cạnh tranh với sản phẩm có sẵn hoặc chiếm lĩnh được một vị trí mới mà chưa sản phẩm nào có

Khi lựa chọn thị trường mục tiêu và định vị thị trường, người làm marketing đã phải nhận dạng và phân tích các đối thủ cạnh tranh để đi đến chiến lược cạnh tranh Nên nhớ rằng

có đối thủ cạnh tranh hiện tại nhưng cũng có đối thủ cạnh tranh tiềm tàng, do đó trong chiến lược cạnh tranh cũng phải dè chừng đối thủ tiềm tàng vì nhiều khi chính họ mới là kẻ đe doạ nghiêm trọng, thậm chí đánh bại doanh nghiệp

II Bất động sản và thị trường bất động sản

1 Khái niệm chung

1 1 Bất động sản

Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất

đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin v.v bất động sản có những đặc tính sau đây:

1.1.1 Có vị trí cố định, không di chuyển được

Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy người ta thường nhắc "vị trí, vị trí và vị trí", tức là cần quan tâm

đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản

1.1.2 Tính lâu bền

Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh

tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường

và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm

an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để "chứa" được mấy lần tuổi thọ kinh tế

1.1.3 Tính thích ứng

Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư

Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực

kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quan tâm đến tính thích ứng của bất động sản

1.5.1 Tính chịu ảnh hưởng của chính sách

Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật , quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản Vì không thể di chuyển được nên bất động sản khó mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế v.v

1.1.6 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác v.v Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn Đây là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư.v.v

1.1.7 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v.v có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước thì có thể thành công rất lớn

1.2 Thị trường bất động sản

Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực

địa lý nhất định trong thời điểm nhất định

Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản ; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thì thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm :

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);

Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê;

Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc thuê

2 Đặc tính và chức năng của thị trường bất động sản

2.1 Các đặc tính

2.1.1 Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BấT

đẫNG SảN đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình Thông thường thì các quyền lợi

đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như qui hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v.v tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối

2.1.2 Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển được của bất động sản Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường bất

động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau

2.1.3 Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao bất động sản thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời người lại chẳng có mấy lần mua sắm như vậy (ở Mỹ, số liệu tổng kết cho biết là khoảng 3-4 lần), do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên

định giá v.v Tuy giá cả do chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành

đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm v.v để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề ra Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch về bất động sản sẽ đắt lên

2.1.4 Dễ nẩy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh tranh, tức

là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán và bên mua không ? Vì thị trường bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án bất động

sản lớn gặp trở ngại, do đó dễ nẩy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê

2.2.2 Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản Sự biến động của cầu

là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:

- Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;

- ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ;

- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng

- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai

2.2.3 Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu Có hai phương thức sau

đây để thay đổi việc cung ứng:

- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất động sản hiện

có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại;

- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê Chẳng hạn giá bán nhà thường tương

đương với 300-400 lần giá thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng

được cho thuê làm văn phòng v.v

Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện, và nếu đạt tới thì cũng trong giai đoạn ngắn ngủi thôi Do vậy người ta thường nói "mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối

và tạm thời thôi"

2.2.4 Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung Chẳng hạn tại các đô thị lớn giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng,

mà giảm bớt việc xây dựng nhà ở nhiều tầng không có thang máy Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này

3 Quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản

3.1 Cầu trong thị trường bất động sản

Trong thị trường bất động sản, khi có sự cân bằng giữa cung và cầu, ta có đường biểu diễn quan hệ giữa giá cả đơn vị bất động sản với số lượng cầu trong đơn vị thời gian như trong hình vẽ 1, ứng với giá đơn vị Po ta có số lượng cầu Qo Khi gía cả tăng thì số lượng cầu lại biến đổi ngược lại, tức là giảm đi

Đường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất cả các nhân tố khác đều không thay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q Thế nhưng đối với nhiều loại bất động sản, như nhà ở chẳng hạn, số lượng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác như :

3.1.1.Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng người mua tăng lên, từ Q thành Q1 đường biểu diễn dịch về bên phải

3.1.2 Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà tăng quá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu đối nhà có gara cũng sẽ biến đổi

3.1.3 Sự thay đổi dự báo về tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng tương lai mình sẽ sắm ô tô thì mối quan hệ cung cầu của nhà cho thuê

3.1.4 Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất đai

và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở

3.2 Cung trong thị trường bất động sản

Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chiều hướng tăng hoặc giảm (tỷ lệ thuận) Quan hệ giữa giá cả và số lượng bất động sản xây dựng mới được biểu thị trên hình 2 với điều kiện là các nhân tố khác không thay đổi

P Giá cả

đơn vị bất động sản

Po

Số lượng bất động sản xây mới để cung

Hình 2: Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung

Cũng như đối với cầu, còn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như giá thành khai phát, công nghệ xây dựng, chính sách của Chính phủ, giá cả tương quan giữa các loại sản phẩm, dự báo tương lai v.v Sau đây sẽ trình bày ảnh hưởng của ba trong số các nhân tố đó:

3.2.1 Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tình hình lạm phát v.v chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường S1, tức là số cung sẽ tăng lên

2.3.2 Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc tăng thuế thì số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường S2

3.2.3 Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo rằng sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản chưa bán vội, làm giảm lượng cung

3.3 Cân bằng cung cầu

Khi vẽ đường cung và đường cầu (vốn là đường cong, nhưng vẽ thành đường thẳng để tiện thảo luận) trên cùng một đồ thị thì hai đường đó gặp nhau tại điểm E, gọi là điểm cân bằng cung cầu (với giả thiết là các nhân tố khác không thay đổi) Có hai loại cân bằng: cân bằng ổn định, tức là sau khi chệch ra khỏi điểm cân bằng như do các nhân tố khác tác động lại có thể tái lập được điểm cân bằng mới, và cân bằng không ổn định khi không tái lập được

điểm cân bằng mới

Hình 3: Cân bằng cung cầu

Khi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung cầu cũng chuyển dịch Chẳng hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình 3, đường cầu chuyển từ Do sang D1 và nếu giá cả vẫn là Po thì số lượng cầu giảm đi thành Qa Như vậy nếu lượng cung vẫn là Qo thì

sẽ lượng bất động sản tồn đọng là ∆Q=Qo - Qa Trong trường hợp đó, nhà thầu đầu tư giảm giá bán còn P1 thì lượng nhà bán được sẽ tăng lên đến Q1 và đạt tới điểm cân bằng mới E' giữa cung và cầu

3.4 Tính đàn hồi của cung và cầu

Mối quan hệ giữa giá cả với cung và cầu (trong điều kiện các nhân tố khác không thay

đổi) đối với mối loại hàng hoá không như nhau Đối với mỗi loại hàng hoá này sự thay đổi giá cả sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu của người tiêu dùng hoặc lượng cung nhưng với loại hàng hoá khác lại không như thế Do đó để đo được độ nhạy bén của số lượng cung và cầu đối với

sự thay đổi giá cả, người ta dùng khái niệm tính đàn hồi của giá cả

3.4.1 Tính đàn hồi của cầu : thể hiện trên hai mặt

- Tính đàn hồi của giá cầu được biểu thị bằng hệ số PED (hệ số đàn hồi giá cầu)

Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu

Hệ số PED = -

Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cầu

Có thể thấy hệ số PED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhạy cảm đối với sự thay đổi giá cả, tức là giá cả giảm một ít nhờ số lượng cầu tăng lên nhiều và ngược lại Nếu hệ số PED<1 thì người ta nói rằng hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cầu, hoặc cầu đối với loại hàng hoá đó là cầu phi đàn hồi và ngược lại PED>1 thì đó là cầu có đàn hồi, chẳng hạn khi giá máy tính giảm 10% mà số lượng cung lại tăng lên 30% thì hệ số PED=3 Nghiên cứu của một

số nước cho thấy đối với nhà ở thì hệ số PED trong khoảng 0,5 ữ1 tức là giá cả không phải là nhân tố chủ yếu tác động đến cầu

- Tính đàn hồi của thu nhập của bên cầu được biểu thị bằng hệ số YED (hệ số đàn hồi thu nhập bên cầu):

Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu

Hệ số YED = -

Tỷ lệ % sự thay đổi thu nhập

Hệ số YED biểu thị sự nhạy cảm của số lượng cầu khi có sự thay đổi thu nhập của người mua Kinh nghiệm cho thấy đối với nhà ở thì YED ở trong khoảng 0,75 ữ1,25 và sự thay đổi số lượng cầu thường trễ hơn sự thay đổi của thu nhập (thu nhập tăng thì số lượng cầu cũng tăng nhưng trễ hơn)

3.4.2 Tính đàn hồi của cung: Được định nghĩa tương tự như tính đàn hồi của cầu và

được biểu thị bằng hệ số PES (hệ số đàn hồi của cung):

Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cung

Hệ số PES = -

Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cung Nếu PES <1 thì người ta nói hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cung và ngược lại khi PES>1 Nhân tố thời gian có ảnh hưởng lớn tới tính đàn hồi của cung, tức là khi giá cả thay

đổi thì trong thời gian ngắn số lượng cung khó mà thay đổi kịp Sau một thời gian khá dài thì

ảnh hưởng của thay đổi giá cả mới tác động rõ rệt lên số lượng cung Chẳng hạn giá cho thuê hoặc bán nhà văn phòng tăng cao thì phải 1-3 năm sau mới có thêm nhiều nhà văn phòng được xây dựng mới hoặc cải tạo từ các loại nhà khác đưa ra cung ứng Vì vậy trong kinh doanh bất

động sản do sự chậm trễ này mà khi đề cập đến tính đàn hồi của cung người ta còn chia ra thành tính đàn hồi ngắn hạn và tính đàn hồi dài hạn Trong hình 4 là một ví dụ về ảnh hưởng của nhân tố thời gian đối với tính đàn hồi của cung

Trong điều kiện thị trường nhất định, ứng với giá Pe ta có số lượng cung Qe Nếu giá tăng lên thành P1 nhưng trong thời gian ngắn, số lượng cung vẫn không đổi, tức là Q1=Qe, và

đường cung S1 trở thành thẳng đứng vuông góc với trục hoành Q Sau một thời gian, số lượng cung tăng thành Q2 và đường S quay một góc trở thành S2 Với đường S1 thì cung hoàn toàn không có tính đàn hồi, còn với đường S2 và S3 thì tính đàn hồi của cung tăng lên

Giá cả P S1 S2 S3

P1

Pe

O Q1/Qe Q2 Q3 Số lượng cung Q Hình 4: Tính đàn hồi của giá cung ngắn hạn và dài hạn

Trong trường hợp cực đoan, khi đường cung trở thành hoàn toàn nằm ngang thì tính

đàn hồi của cung trở nên vô hạn

3.5 Sự vận hành thị trường bất động sản

Trong thị trường thì quan hệ cung cầu ảnh hưởng rất lớn đến giá cả Thế nhưng trong thị trường bất động sản, ngoài bất động sản để mua bán còn có bất động sản để cho thuê Vì vậy ngoài giá cả còn phải xem xét giá thuê vì cả hai loại giá này đều có ảnh hưởng quyết định

đến số lượng cầu Tỷ số giữa giá thuê tháng R trên giá cả P được gọi là tỷ suất tư bản hoá: i=R/P, tỷ suất này càng cao thì thu hồi vốn càng nhanh

Vì sao người tiêu dùng muốn thuê nhà? Đó là vì ngoài nhu cầu về nhà ở, người tiêu dùng còn có nhiều nhu cầu khác về ăn mặc, đi lại giải trí, nuôi con cái v.v Vì vậy phải xuất phát từ thu nhập của mình và cân nhắc cụ thể các khoản chi tiêu để quyết định việc mua hay thuê nhà Như vậy giá thuê nhà là do thị trường sử dụng bất động sản quyết định chứ không phải do thị trường đầu tư bất động sản chi phối

Thị trường đầu tư bất động sản quyết định số lượng cung cho thị trường sử dụng bất

động sản, còn cầu đối với bất động sản lại do giá tiền thuê và một số nhân tố kinh tế như trình

độ sản xuất, mức thu nhập, số lượng các hộ gia đình v.v quyết định Vì vậy tác dụng của thị trường sử dụng bất động sản là xác lập được mức giá thuê, với mức đó thì số lượng cầu cân bằng được với số lượng cung

Để tiện phân tích sự vận hành của thị trường bất động sản, người ta thường dùng mô hình bốn hệ toạ độ như trong hình 5:

Thị trường đầu tư giá thuê R Thị trường sử dụng

định giá P=R/i tháng xác định giá thuê

D (R, tình hình kinh tế) = S

Hệ toạ độ II (thuộc về thị trường đầu tư) dùng để biểu thị mối quan hệ giữa giá thuê R

và giá cả P Tỷ số giữa hai giá đó là tỷ suất tư bản hoá: i = R/P như đã nói ở trên và i chính là toạ độ dốc của đường biểu diễn Tỷ suất i cũng là tỷ suất thu lợi của người kinh doanh nhà cho thuê Khi xác định i, người kinh doanh cần xét đến 4 mặt sau đây:

(1) Lãi suất dài hạn trong hoạt động kinh tế;

(2) Dự báo lãi suất tăng giá thuê;

(3) Các rủi ro đối với thu nhập từ giá thuê;

(4) Chính sách thuế đối với bất động sản

Khi đã xác định i thì có thể xác định được giá cả P hoặc giá thuê R nếu biết được một trong hai giá đó

Hệ toạ độ III (cũng thuộc thị trường đầu tư) dùng để biểu thị mối quan hệ giữa giá thành f(c) và lượng xây dựng mới C Tại hình 5, giả thiết là khi C tăng thì giá thành tăng, tức

là đường biểu diễn hướng về phía dưới bên trái Nếu gặp tình huống giá thành không phụ thuộc vào các yếu tố khác thì nó trở thành đường thẳng đứng hướng xuống dưới, hoặc gặp trường hợp đất đai cung ứng phi đàn hồi thì nó lại nằm ngang song song với trục hoành Khi giá cả và giá thành bằng nhau thì có thể xác định được lượng xây mới trong dạng cân bằng, nếu lượng xây mới ít hơn lượng cân bằng thì người kinh doanh có thể thu được lợi nhuận siêu ngạch, còn nếu nhiều hơn thì không thu được lời lãi gì Vì vậy lượng nhà xây mới nên duy trì

ở dạng cân bằng, tức là khi giá cả bằng giá thành, tức là: P = f(c)

Hệ toạ độ IV (thuộc về thị trường sử dụng) dùng để biểu thị mối quan hệ giữa lượng nhà đang tồn và nhà mới xây (tức là lượng tăng thêm) Trong một năm, lượng nhà đang tồn S tăng thêm nhờ có lượng nhà mới xây trong năm C, đồng thời cũng giảm đi lượng δS, trong đó

δ là tỷ suất nhà bị thải loại do quá cũ và hư hỏng Như vậy lượng nhà đang tồn được tăng thêm một lượng là ∆S=C-δS

Dùng hình 5 ta có thể phân tích các ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô đối với thị trường bất

động sản, như sự thăng trầm của kinh tế, lãi suất dài hạn, tín dụng ngắn hạn v.v

a) ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế đối với yêu cầu sử dụng bất động sản

Khi kinh tế tăng trưởng thì đường biểu diễn cầu D trong hệ toạ độ I dịch song song lên phía trên (hình 6) do sản xuất phát triển, thu nhập gia đình tăng lên v.v Nếu lượng cung S không kịp tăng lên thì giá thuê sẽ tăng, do đó qua hệ toạ độ II mà kéo giá cả P cũng tăng theo, rồi qua hệ toạ độ III mà làm tăng lượng nhà xây mới C, cuối cùng chuyển đến hệ toạ độ IV làm tăng lượng nhà đang tồn S

Thị trường đầu tư Giá thuê R Thị trường sử dụng

Lượng nhà mới xây dựng C Hình 6: Sự tăng cầu sử dụng bất động sản

b ảnh hưởng của lãi suất dài hạn đối với yêu cầu sử dụng bất động sản

Khi cần điều tiết vĩ mô thị trường bất động sản thì Chính phủ có thể dùng công cụ lãi suất tiền vay Chẳng hạn khi muốn kích thích nhân dân mua nhà trả góp, Chính phủ (hoặc ngân hàng) hạ lãi suất cho vay dài hạn, như vậy số người muốn vay tiền mua nhà sẽ tăng lên, còn người thuê sẽ giảm đi, do đó theo quy luật cung cầu, giá cả nhà tăng lên còn giá thuê hạ xuống, tức là tỷ suất tư bản hoá i giảm xuống, đường biểu diễn trong hệ toạ độ II sẽ quay về phía dưới một góc (hình 7), ảnh hưởng đến các hệ toạ độ còn lại cuối cùng hình thành sự cân bằng mới, trong đó lượng nhà mới xây tăng và làm cho lượng nhà tồn cũng tăng tương ứng Hiển nhiên sự cân bằng này phải sau một thời gian mới có thể hình thành do hiện tượng thời trễ (do tính khu vực của thị trường bất động sản , khi thiếu thì không thể đem bất động sản từ nơi khác đến để bán hoặc cho thuê) Tình hình vận hành của thị trường bất động sản cũng diễn ra tương tự khi các rủi ro trên thị trường giảm đi hoặc thuế đánh vào bất động sản hạ xuống

Nếu do lãi suất dài hạn tăng dẫn đến yêu cầu mua nhà giảm đi, tình hình diễn ra ngược lại, nhà mới xây và lượng nhà tồn bị giảm; giá thuê tăng v.v tiến đến sự cân bằng mới

Thị trường đầu tư Giá thuê R Thị trường sử dụng

II I

Thị trường đầu tư III IV Thị trường sử dụng

Lượng nhà mới xây dựng

C Hình 7: Sự thay đổi nhu cầu đầu tư

c ảnh hưởng của tín dụng ngắn hạn đối với lượng nhà mới xây

Tín dụng ngắn hạn có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Chẳng hạn khi lãi tín dụng ngắn hạn tăng lên thì giá thành xây nhà tăng lên, đường biểu diễn trong hệ toạ độ III dịch song song về bên trái (Hình 8), lượng nhà mới xây và lượng nhà tồn giảm đi, số người mua nhà giảm đi và số người muốn thuê nhà tăng lên, làm tăng giá thuê nhà v.v rồi hình thành sự cân bằng mới

Thị trường đầu tư giá thuê R Thị trường sử dụng

Lượng nhà mới

xây dựng

C Hình 8: Thay đổi giá thành xây dựng mới Tình hình tương tự như vậy, cũng xẩy ra khi độ rủi ro tăng lên, chẳng hạn do quy hoạch đô thị, giá đền bù, giá đất đai tăng lên làm giá thành xây dựng tăng lên v.v

Cần chú ý là bốn hệ toạ độ giúp xem xét sự biến động của thị trường đầu tư và thị trường bất động sản khi có sự biến đổi của chỉ một nhân tố ảnh hưởng Trong thực tế, nhiều khi có đến hai hoặc ba nhân tố cùng ảnh hưởng một lúc, không thể phân tích bằng mô hình bốn hệ tọa độ mà phải dùng phương pháp khác như mô hình phân tích động lực học hệ thống Tuy vậy bốn hệ toạ độ giúp ta nhận thức rõ về quan hệ qua lại giữa thị trường sử dụng (xác

định giá thuê) với thị trường đầu tư (giá cả và xây dựng mới), nói cách khác là quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản

Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ

sở mô hình luật (Legand Model), các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu là: Luật Chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc địa cũ của Anh; Luật Lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã),

Đức và Bắc Âu (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông Âu cũ (Nhánh Xã hội chủ nghĩa) Tuy nhiên Luật bất động sản của Đức, úc, Mỹ khômg mang tính toàn liên bang mà chỉ trong phạm vi từng bang Vì vậy, Luật Mỹ (American Law) được hiểu theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của luật không nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản

1.2 Hình thức văn bản pháp luật về đất đai / bất động sản

Khung pháp lý về đất đai và bất động sản được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau:

Hiến pháp;

Bộ luật: Ví dụ Bộ luật đất đai Thuỵ Điển (1970);

Luật: Ví dụ Luật xác lập bất động sản Thuỵ Điển (1970); Luật quản lý bất động sản đô thị nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa (1994); Luật Chung cư Malaysia (1985), Luật Đất đai Việt Nam (1988, 1993, 1998, 2001, 2004)

Pháp lệnh:

Ví dụ Pháp lệnh Đăng ký Bất động sản Thuỵ Điển (1970),

Pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991)

1.3 Phạm vi điều tiết của pháp luật Đất đai/bất động sản

Pháp luật về bất động sản quy định:

Các quyền liên quan đến bất động sản như:

- Quyền và phạm vi giao dịch bất động sản;

- Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận bất động sản; Các thủ tục về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người bán và người mua bất động sản;

Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể

được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu Trong đó:

- Quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất

động sản

- Quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác

- Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp

lý của bất động sản

2.1.3 Quyền của chủ sở hữu bất động sản

Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản

2.1.4 Xác lập quyền sở hữu bất động sản

Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án

2.1.5 Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản

Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của toà án

2.2 Quyền cầm cố

2.2.1 Định nghĩa

Quyền cầm cố là quyền của người nhận cầm cố đối với bất động sản của người đi cầm

cố sẽ được đảm bảo để người nợ hoàn thành trách nhiệm tài chính và các trách nhiệm khác

- Chủ của bất động sản có thể là người cầm cố; Cả người đi vay và bên thứ ba cũng có thể là người cầm cố Người cầm cố chỉ có thể là người có quyền mang đi cầm cố

- Người nhận cầm cố là người có quyền về tài sản của người đi cầm cố theo quy định của pháp luật hoặc hợp đồng thế chấp

2.2.2 Quy định về việc cầm cố

a Đối tượng của cầm cố có thể là bất cứ tài sản nào, bao gồm cả quyền bất động sản Tài sản cầm cố có thể là vật cầm cố cho lần tiếp theo (cầm cố kế tiếp) Trong trường hợp này yêu cầu của người nhận cầm cố thứ hai sẽ được thực hiện khi đáp ứng yêu cầu của người cầm

cố thứ nhất

b Hợp đồng cầm cố phải được làm thành văn bản có ghi rõ tên các bên, địa chỉ cố định,

đối tượng cầm cố, trách nhiệm được đảm bảo bởi cầm cố và thời gian thực hiện

c Đăng ký nhà nước về cầm cố được thực hiện tại cơ quan nhà nước về đăng ký bất

động sản

d Đăng ký về quyền cầm cố, chứng nhận việc đăng ký các quyền này chấm dứt khi: có

đơn của người giữ giấy đăng ký, có đơn của người nhận cầm cố và người cầm cố, theo phán quyết của toà án

2.3.2 Các quy định về việc thế chấp

- Các công trình có trên đất mang thế chấp hoặc đang được xây dựng không được coi

là một phần bất động sản thế chấp trừ khi người thế chấp ghi trong hợp đồng;

- Đối tượng của thế chấp có thể thành đối tượng của một thế chấp khác (thế chấp kế tiếp) Thế chấp kế tiếp được phép khi không bị cấm trong hợp đồng thế chấp trước đó Nếu có thế chấp kế tiếp thì yêu cầu của người thế chấp đầu tiên phải được đáp ứng trước;

- Người mua sẽ có tất cả các quyền và trách nhiệm mà người thế chấp có được Vì vậy người mua phụ thuộc vào các quyền mà bên thứ ba - người chủ sở hữu của công trình có trước khi thế chấp và bán bất động sản đó;

- Ngưòi thế chấp có quyền xây dựng các công trình trên thửa đất mang đi thế chấp mà không cần sự đồng ý của người nhận thế chấp Tuy nhiên nếu công trình xây dựng gây ra hoặc

có thể gây ra thiệt hại cho thửa đất, thì người nhận thế chấp có quyền yêu cầu thay đổi hơp

đồng thế chấp để mở rộng thêm quyền đối với công trình được xây dựng trên thửa đất thế chấp;

- Bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, cộng đồng và quyền thông hành địa dịch (Servitude) không được coi là đối tượng thực hiện thế chấp

2 4 Quyền thông hành địa dịch (Servitude)

2 4.1 Định nghĩa

Chủ sở hữu một thửa đất được quyền yêu cầu chủ sở hữu thửa đất bên cạnh cho phép

sử dụng hạn chế đối với thửa đất bên cạnh đó như đi qua thửa đất (đi bộ hoặc xe đạp), lắp đặt

và sử dụng đường điện, nước, khí, điện thoại Quyền đó gọi là quyền thông hành địa dịch (THĐD)

2 4.2 Các quy định về quyền thông hành địa dịch

- Quyền THĐD có thể được xác lập tự nguyện hay bắt buộc Quyền THDD tự nguyện

được xác lập bởi thoả thuận bằng văn bản có công chứng giữa người có yêu cầu THĐD và người chủ sở hữu thửa đất bên cạnh;

- Quyền THĐD bắt buộc được thiết lập bởi toà án khi người có yêu cầu THĐD chứng minh được không thể thiết lập quyền THĐD tự nguyện bằng thoả thuận;

- Quyền THĐD phải đăng ký nhà nước theo thủ tục pháp luật quy định và được giữ nguyên khi các quyền liên quan đến thửa đất có thiết lập quyền THĐD được bán cho người khác;

- Chủ thửa đất có thiết lập quyền THĐD có quyền yêu cầu người hưởng quyền THĐD

đền bù cho việc thiết lập quyền THĐD trên thưả đất của mình

II Phạm vi điều tiết (Các quy định liên quan đến bất động sản và các giao dịch bất

- Vấn đề liên quan đến nhà và căn hộ với tư cách là bất động sản là quan hệ pháp lý giữa nhà, đất, căn hộ với chủ sở hữu đất Căn hộ sở hữu cá nhân là mô hình phổ biến ngoài ra còn có các mô hình khác như: Nhà Hợp tác (Cooperative Housing), trong đó một tổ chức có quyền sở hữu tài sản còn người thuê ký hợp đồng thuê vĩnh viễn một căn hộ nào đó; Sở hữu chung (Codominium Ownership) trong đó mỗi người có quyền sở hữu căn hộ riêng đồng thời

được hưởng lợi từ phần chung của toà nhà và thửa đất

1.2 Quy định về tài sản cố định

Pháp luật bất động sản các nước đều quy định: Nhà và các phương tiện khác thuộc thửa

đất với tư cách là tài sản cố định và tương tự các trang thiết bị cần thiết trong nhà như bếp, hệ thống cấp nước cũng là tài sản cố định Nếu tài sản là do chủ sở hữu đất tạo lập thì không có vấn đề gì, nếu do người thuê tạo dựng trên đất thì cần phải có những quy định cụ thể để đảm bảo lợi ích của cả chủ sở hữu đất và người thuê

1.3 Quy định về việc phân định thửa đất

Các hệ thống mà quyền sở hữu đất là cơ sở của tài sản thì việc phân định bất động sản

là rất quan trọng Các quốc gia theo Luật Chung (Common Law) có xu hướng chấp nhận

đường ranh giới ghi trong hợp đồng chuyển nhượng (Contract of Conveyance) Các nước theo

hệ thống Luật Lục địa (Continental Law) có xu hướng dựa vào cơ sở Địa chính nhà nước, trong đó đường ranh giới các thửa đất được thể hiện rất chính xác

2.1 Hợp đồng và chứng thư (Contract and Deed)

Hầu hết các quốc gia đều áp dụng quy trình chuyển nhượng theo hai bước Các bên ràng buộc nhau bằng một hợp đồng và tiến hành giao dịch bằng chứng thư Hợp đồng thường

có chữ ký của người bán và người mua, đôi khi chỉ có chữ ký của người bán

Với các nước theo Luật Chung, hợp đồng thường khoáng đạt hơn và các điều khoản quan trọng thường được thể hiện bằng ngôn ngữ cổ chắc chắn

Hợp đồng phổ biến được thể hiện dưới hình thức văn bản, tuy nhiên hợp đồng miệng cũng được chấp nhận (Anh, Thuỵ Điển, Đức quy định hợp đồng viết không phải là bắt buộc)

2.2 Đăng ký (Registration)

a Khái niệm

Các quyền về bất động sản được pháp luật bảo hộ sau khi được đăng ký nhà nước; Để khuyến khích việc đăng ký giao dịch bất động sản, pháp luật các nước quy định không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng

ký Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị

b Phân loại

Có 2 hệ thống đăng ký bất động sản:

Hệ thống Đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký được thực hiện vào sổ đăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về quyền sở hữu và các văn bản khác;

Hệ thống Đăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký dựa trên cơ

sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất động sản liên quan đến

sở hữu và thế chấp

c Thông tin về bất động sản

Tất cả các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản (nhà đầu tư, người mua, người cho vay, người cầm thế chấp và các bên liên quan khác) đều cần thiết tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản liên quan đến giao dịch Khả năng tiếp cận của công chúng đối với thông tin đăng ký bất động sản là quan trọng; quy định của các nước

về vấn đề này cũng rất khác nhau, ở CHLB Đức chỉ có các chuyên gia mới được quyền truy cập thông tin đăng ký, bất kỳ sự tra cứu nào cũng phải được phép của cơ quan đăng ký, trong khi ở Mỹ thông tin được truy cập trên mạng Các nước Bắc Âu (Thuỵ Điển, Na Uy, Phần Lan)

là các quốc gia có hệ thống thông tin đất đai (Land Information System) hiện đại khá hoàn chỉnh

d Hệ thống một cửa (One Stop System)

Cải cách thủ tục hành chính là một vấn đề bức xúc đặt ra đối với nền hành chính các nước nói chung trong đó đặc biệt đối với các công việc liên quan đến giao dịch bất động sản

Hệ thống Một cửa (One Stop System) cho phép người dân chỉ phải tới một cơ quan để giải quyết các công việc liên quan đến bất động sản của mình Hà Lan là một nước đang hướng tới thực hiện việc cải cách này với sự kết hợp giữa hệ thống thông tin đất đai (LIS) và hệ thống thông tin bất động sản (Real Property Information System)

3 Xây dựng hồ sơ đăng ký

3.1 Xây dựng hồ sơ đăng ký nhà nước

- Một số nước chính phủ trung ương chịu trách nhiệm về hồ sơ đăng ký (Anh, Hà Lan, Thuỵ Điển, Đan Mạch, NaUy), hệ thống hồ sơ đăng ký được xây dựng hiện đại với sự trợ giúp của công nghệ thông tin (GIS, LIS)

- Một số nước khác việc đăng ký giao cho chính quyền địa phương, việc xây dựng hồ sơ đăng ký phức tạp hơn và chất lượng kém hơn Ví dụ ở Mỹ có khoảng 3000 hạt, riêng Texas

có 254 hạt, hạt nhỏ nhất chỉ có 140 nhân khẩu, trong lúc hạt lớn nhất có 3 triệu nhân khẩu, tất cả các hạt đều có hồ sơ đăng ký riêng, việc truy cập thông tin chỉ có thể tiến hành tại hạt nơi

có bất động sản

3.2 Xây dựng hồ sơ đăng ký tư nhân

Trong điều kiện đặc thù của Mỹ xuất hiện hình thức bảo hiểm quyền sở hữu Các công

ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực này quản lý hồ sơ không chính thức của liên bang và sử dụng chúng để tìm kiếm thông tin về quyền sở hữu (Title Searches) Việc tìm kiếm có hiệu quả nên các công ty có thể thu lợi, còn khách hàng sử dụng dịch vụ phải chi phí cao

4 Trợ giúp pháp lý

Tại Lục địa Châu Âu và các nước chịu ảnh hưởng của pháp luật Đức, Pháp, Tây Ban Nha, sự tham gia của các cơ quan công chứng trong việc chuyển nhượng bất động sản là bắt buộc Nhiệm vụ của công chứng viên là soạn thảo văn bản và đảm bảo thoả thuận của các bên

là đúng pháp luật

Tại các nước khác như Mỹ, Anh và Thuỵ Điển hợp đồng do các bên tự soạn thảo được coi là hợp lệ Thông thường các bên giao dịch vẫn nhờ đến sự trợ giúp pháp lý của luật sư và các đại lý bất động sản; Các công ty kinh doanh bất động sản cũng có xu hướng sử dụng các

đại lý hoặc người môi giới để tiếp cận với nhiều khách hàng tiềm năng hơn

5 Thuế và định giá bất động sản

5.1 Thuế Bất động sản

Thuế bất động sản là thuế trả hàng năm tính theo giá trị bất động sản Pháp luật quy

định đối tượng chịu thuế và căn cứ tính thuế và việc lập biểu thuế bất động sản Thuế bất động sản thuộc thẩm quyền trung ương (Thuỵ Điển), hoặc địa phương (Mỹ, Đan Mạch)

5.2 Định giá bất động sản

Pháp luật quy định cụ thể việc định giá bất động sản Thuế bất động sản phải căn cứ vào giá thị trường của bất động sản Việc định giá bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho cả người bán và người mua

6 Tín dụng

6.1 Người cho vay (Creditor)

Thị trường bất động sản là một thị trường khổng lồ Điều kiện tiên quyết cho một thị trường tín dụng bất động sản là phải có Luật Ngân hàng được xây dựng tốt và có hiệu lực Vai trò của nhà nước là giám sát các hoạt động của người cho vay và xác định cơ số vốn Tại các quốc gia công nghiệp như CHLB Đức và các nước Bắc Âu hình thành các tổ chức tín dụng chuyên nghiệp như Ngân hàng thế chấp (Các Hiệp hội xây dựng), ở các nước Nam Âu tín dụng bất động sản cũng là một dịch vụ quan trọng của các ngân hàng thông thường

6.2 Cho vay dài hạn

Thị trường bất động sản cần các khoản cho vay đầu tư dài hạn, hầu như không cần các khoản cho vay ngắn hạn Vấn đề là người cho vay phải huy động được các nguồn dài hạn để

đáp ứng các khoản vay này ở nhiều nước, quỹ lương hưu là một trong những nguồn quan trọng nhất Lòng tin là một yếu tố chủ đạo trong việc cho vay dài hạn khi công chúng lựa chọn

ngân hàng để gửi tiền lương hưu Điều này phụ thuộc vào nghiệp vụ cho vay và quy mô tài sản thế chấp của ngân hàng

6.3 Hợp đồng thế chấp

Hình thức thế chấp cổ điển chỉ là một giao dịch chuyển nhượng trong đó cho phép người vay mua lại tài sản của mình thông qua việc tuân thủ các quy định của điều khoản vay Tuy nhiên ngày nay thế chấp thông thường là tài sản được sử dụng như vật đảm bảo cho một khoản vay và người vay vẫn có quyền sở hữu Cách thông thường để đăng ký thế chấp là người vay ký một giấy hẹn trả tiền (Promisory note) coi như bằng chứng vay nợ Người cho vay chuyển giấy này đến cơ quan đăng ký để đăng ký Hoặc người vay đến phòng đăng ký xin cấp một giấy chứng nhận thế chấp (Mortgage deed), sau đó chuyển giấy chứng nhận cho người cho vay làm bằng chứng cho việc thế chấp

III Pháp luật đất đai/ bất động sản các nước

1 Pháp luật đất đai Australia

1.1 Quy định về đất đai và bất động sản

Pháp luật đất đai Australia quy định Đất đai gồm mặt đất và các thành phần nằm dưới đất, gồm khoảng không phía trên mặt đất, gồm mặt nước, phần phía dưới mặt nước và khoảng không phía trên mặt nước, tất cả nhà, công trình xây dựng và những công trình đầu tư gắn với mặt đất, trên và dưới mặt đất, hoặc kế cận ảnh hưởng tới việc sử dụng đất đó

“Với mục đích xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng, đất đai được chia nhỏ thành các thửa riêng biệt, trong thực tiễn ở hầu hết các nơi trên thế giới, các thửa đất được xác

định ranh giới theo chiều thẳng đứng, về lý thuyết trục này tính từ tâm trái đất theo hướng dây dọi lên phía thiên đỉnh”

Như vậy một thửa đất (Hay một đơn vị bất động sản) được xác định theo ranh giới nằm ngang và ranh giới thẳng đứng tạo thành hình khối Ví dụ điển hình để minh họa ở đây là nhà cao tầng chung cư trên một thửa đất, một trường hợp nữa là các công trình kiến trúc dạng chân cột xây phía trên đất thuộc hành lang đường sắt (chủ công trình có thể thuê phần không gian phía trên đường sắt do Nhà chức trách quản lý đường sắt cho thuê)

“Theo quan điểm kinh tế học, đất nói chung được xem như là một nhân tố riêng biệt hoặc như là một yếu tố sản xuất, khác với vốn ở chỗ không một sự tăng giá sử dụng đất nào có thể hiểu như là bổ sung thêm cho nguồn vốn”

1.2 Các hệ thống xác lập quyền về nhà đất/bất động sản

ở Ôxtrâylia tồn tại hai hệ thống xác lập quyền về nhà đất/bất động sản: Một là hệ thống “Torrens” hay được gọi là hệ thống mới xác lập quyền về nhà đất/bất động sản Hệ thống này do Bá tước Robert Torrens sáng lập; hệ thống thứ hai theo Luật chính thống của Liên hiệp Anh, là hệ thống cũ

Nguyên lý cơ bản của hệ thống “Torrens” là việc xác lập quyền về đất dựa trên cơ

sở đăng ký và cấp giấy chứng nhận về nhà đất/bất động sản, không đòi hỏi các loại chứng thư giao dịch, các giấy tờ có liên quan khác và công việc thẩm tra phức tạp tốn thời gian như yêu cầu ở hệ thống cũ

Theo hệ thống “Torrens” chủ đất nắm một giấy chứng nhận, trong đó có ghi diện tích, các nội dung về pháp lý, tỷ lệ bản vẽ mặt bằng thửa đất, chỉ dẫn cơ sở bản đồ mặt bằng lưu giữ liên quan đến thửa đất, lịch sử các giao dịch/chuyển dịch liên quan tới thửa đất kể từ khi thửa đất đó được đăng ký theo Luật nói trên

Hệ thống “Torrens” đã tạo nên những chuyển biến mới trong các giao dịch chuyền quyền nhà, đất/bất động sản ở Ôxtrâylia

1.3 Các quyền về đất

Theo Luật của Anh quốc, quyền sở hữu về đất không mang tính tuyệt đối, người dân chỉ được quyền sở hữu bất động sản trên đất; Về lý thuyết, chỉ được quyền thuê đất của

Nữ hoàng, nhưng trên thực tế có dạng thuê đất dài hạn (999 năm) được hưởng các lợi ích giống như sở hữu

ở Ôxtrâylia một phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu tư nhân, còn lại dưới dạng thuê hoặc được quyền sử dụng Luật pháp ở tất cả các bang của Ôxtrâylia đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất và người thuê nhà đất/tá điền Trong một số trường hợp Luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất/tá điền và bảo đảm các quyền của chủ đất

2 Pháp luật đất đai / bất động sảnTrung Quốc

Ngày 15 tháng 9 năm 1986 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế tài sản nhà đất

Ngày 29 tháng 9 năm 1988 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế

sử dụng đất đai thành phố, thị trấn của nước CHND Trung Hoa”

Ngày 8 tháng 8 năm 1988 Bộ Xây dựng, Cục Vật gia, Cục quản lý hành chính công thương ban hành “ Thông tri về tăng cường quản lý thị trường giao dịch tài sản nhà đất “

Ngày 31 tháng 12 năm 1990 Bộ Xây dựng ban hành “ Biện pháp tạm thời về quản

Ngày 5 tháng 7 năm 1994 Trung Quốc ban hành “ Luật tài sản nhà đất”;

[12] Hoàng Hà Luật Tài sản nhà đất NXB Đại học Chính Pháp Trung Quốc 1997 Bản dịch Nguyễn Quang Thọ và Tôn Gia Huyên 2004

2.2 Nhiệm vụ quản lý thị trường nhà đất

Theo quy định của Luật Tài sản nhà đất nước CHND Trung Hoa 1994:

Xây dựng cơ quan quản lý thị trường nhà đất, tăng cường quản lý vĩ mô của cơ quan quản lý hành chính với thị trường nhà đất ;

Xây dựng hoàn thiện các loại pháp quy về quản lý thị trường nhà đất để quy phạm hoá hành vi giao dịch nhà đất nhằm làm cho hoạt động hoạt động quản lý thị trường nhà đât

có chỗ dựa về pháp luật;

Cải cách chế độ nhà ở và chế độ cho thuê nhà hiện hành;

Xử lý hành vi giao dịch phi pháp, ngăn cản hành vi xâm chiếm quyền tài sản nhà

đất

2.3 Nội dung chủ yếu về quản lý thị trường nhà đất

Hạn chế khách thể giao dịch nhà đất: Không cho phép mua bán, cho thuê , thế chấp đối với nhà đất không hợp pháp;

Quy phạm hành vi giao dịch như: Thẩm tra xem xét việc giao dịch thuộc quyền tài sản nhà đất có rõ ràng không, việc chuyển nhượng tài sản nhà đất có được 2 bên đồng ý không;

Điều phối giá cả nhà đất , chủ yếu là dựa vào giá chuẩn về nhà, đất các loại của nhà nước để cung cấp cho các bên giao dịch;

Bảo đảm thu thuế cho nhà nước , ở Trung Quốc việc thu thuế này chủ yếu do sở giao dịch đảm nhiệm

IV Khung pháp lý thị trường bất động sản Việt nam

1 Bối cảnh

1.1 Giai đoạn 1975-1985

Sau Đại thắng Mùa Xuân 1975 nước Việt Nam thống nhất, độc lập, tự do, đi lên Chủ nghĩa xã hội Trong giai đoạn 1975-1985 Đảng, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách pháp luật đất đai thực hiện điều chỉnh ruộng đất, khuyến khích phát triển sản xuất, khai hoang phục hoá, mở rộng diện tích sản xuất nông nghiệp (Nghị quyết 254/NQ-TƯ ngày 15/7/1976 của BCT, Chỉ thị 57/CT-TƯ ngày 15/11/1978), cải tiến quản lý hợp tác xã (Chỉ thị 100/CT-TƯ ngày 15/1/1981), đổi mới cơ chế quản lý kinh tế (Nghị quyết TƯ 6 khoá IV 9/1979, chỉ thị 35/CT-TƯ ngày 18/1/1984) Chính sách kinh tế trong giai đoạn này mang tính kế hoạch hoá tập trung cao, theo cơ chế Nhà nước có quyền quyết định hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh và phân phối sản phẩm: Thực hiện chế độ giao chỉ tiêu kế hoạch đến từng xí nghiệp, hợp tác xã; thu mua hầu hết các sản phẩm chủ yếu; quyết định giá các mặt hàng và thực hiện chế độ phân phối bằng tem phiếu; Kinh tế hộ gia đình và kinh tế cá thể không được khuyến khích phát triển Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quản lý đất đai theo cơ chế kế hoạch mang nặng tính hành chính, chưa quan tâm đến hiệu quả

1.2 Giai đoạn từ 1986 đến nay

Từ 1986 đến nay, Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986), khoá VII (1991), khoá VIII (1996), Khoá IX (2001) đã đề ra đường lối Đổi mới, đẩy mạnh Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa Chính sách kinh tế trong giai đoạn này chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã hội chủ nghĩa

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII xác

định: "Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý kinh tế với mục tiêu xoá bỏ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp, hình thành tương đối đồng bộ cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo

định hướng xã hội chủ nghĩa"; (Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII - NXB Chính trị Quốc gia 1996, trang 96-100)

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX xác định:

"Tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường; đổi mới và nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế của Nhà nước Thúc đấy sự hình thành, phát triển và từng bước từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ"(Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc

Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX - NXB Chính trị Quốc gia -2001, trang 100)

Cơ chế quản lý đất đai cũng được đổi mới đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh tế Chính sách đất đai của Đảng đã được thể chế hoá, Hiến Pháp CHXHCN Việt Nam năm 1992

đã quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17); Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18) Luật đât đai 1993, 1998, 2001, 2003 cũng đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp

Luật đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp

lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền của người sử dụng đất: được cấp GCNQSDD, được hưởng thành quả lao

động và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,

thế chấp quyền sử dụng đất, được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, bồi thường khi được nhà nước giao đât, trả lại đất khi nhà nước

có quyết định thu hồi Bộ luật dân sự cũng quy định cụ thể các quan hệ dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất

2 Chủ trương, chính sách về quản lý đất đai và thị trường bất động sản

Nghị Quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác định: "Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho phép mua bán đất đai; Thực hiện đúng Luật Đất đai; bổ sung hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách đất đai Trong việc giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì phát triển quỹ

đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân, khắc phục tình trạng đầu cơ và những tiêu cực, yếu kém trong việc quản lý và sử dụng đất Tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng, kinh doanh nhà ở Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước" (Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII - NXB Chính trị Quốc gia 1996, trang 100)

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX tiếp tục khẳng định "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư" (Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX - NXB Chính trị Quốc gia - 2001, trang 100)

Nghị quyết Đại hội Đảng VIII, IX đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình thành

và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa "Thị trường Bất

động sản tuy còn sơ khai nhưng đã thu hút được một lượng vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ

sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện

điều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các đô thị" (Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/3/2003)

Trong giai đoạn từ 1987-1997 có trên 2000 dự án đầu tư nước ngoài, với số vốn gần 35.000 triệu USD đầu tư vào các lĩnh vực kinh tế, sử dụng 97.000 Ha đất; Tỷ trọng vốn pháp

định bên Việt nam chiếm 37% (trên 6.000 Triệu USD - trong đó vốn bằng quyền sử dụng đất chiếm 27%) Riêng trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn, văn phòng đến cuối năm 2001 vốn

đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt gần 7.000 triệu USD Trong giai đoạn 1996-2000 Nhà nước đã giao cho các tổ chức 260.000 Ha đất chuyên dùng để xây dựng và phát triển hạ tầng các lĩnh vực kinh tế, khoa học - kỹ thuật, văn hoá xã hội, giáo dục, thể dục thể thao, ytế ; đã giao và cho thuê 25.000 Ha đất cho các tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở và phát triển đô thị, diện tích nhà ở đô thị từ 3-4 M2/người tăng lên 7-8 M2/người (Nguồn: Bộ kế hoạch đầu tư, Tổng cục Địa chính)

Tuy nhiên "Hoạt động của thị trường bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt

là ở đô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức"

"Quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, yếu kém, quản lý thị trường bất động sản bị buông lỏng Người sử dụng đất chưa làm tốt nghĩa vụ đối với Nhà nước Chính sách tài chính

đối với đất đai còn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước" (Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/3/2003)

Những tồn tại, yếu kém của thị trường bất động sản nước ta hiện nay thể hiện ở những

điểm chủ yếu sau: Mất cân đối về cung, cầu (Nhà ở cung không đáp ứng cầu, trong khi mặt

bằng khu công nghiệp cung vượt quá cầu); Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao (khoảng trên 70%); Giá bất động sản biến động mạnh (trước 7/1992: ít biến động; 1993-1997: "nóng"; 1997-1999: “đóng băng"; 2000-2001: "sốt"; tồn tại song hành 2 loại giá: Giá theo khung giá

đất của Nhà nước và giá thị trường; Thủ tục hành chính phức tạp, giao dịch vòng vèo qua nhiều nấc trung gian; Thông tin bất động sản thiếu, không rõ ràng Hậu quả là đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả, ngân sách thất thu: trong giai đoạn 1996-2000 các khoản thu do cấp GCNQSDĐ (mới có 17% được cấp) khoảng gần 1.000 Tỷ/Năm Một số nguyên nhân chủ yếu nhìn từ góc độ quản lý kinh tế: Về chính sách pháp luật: Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng về đất đai chưa được thể chế hoá (Như: chế độ sở hữu toàn dân

đối với đất đai; thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất ) Văn bản pháp luật

đất đai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu đồng bộ (Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/3/2003)

Hiện nước ta chưa có một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ cho việc quản lý thị trường bất động sản Việc quản lý, sử dụng đất đai được điều tiết bởi Luật Đất đai (1993, 1998, 2001); việc quản lý nhà ở được điều tiết bởi Pháp lệnh Nhà ở (1992); các quan hệ về đất đai, nhà ở trong giao dịch dân sự được điều tiết bởi Bộ luật Dân sự

3.2 Luật Đất đai 2003

3.2.1 Sở hữu đất đai

Luật đất đai tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng

đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất

đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước cách mạng qua các thời kỳ

3.2.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Để bảo đảm sự phù hợp với việc quản lý đất đai tại đô thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đô thị, Luật đất đai không giao cho phường, thị trấn, các xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị lập quy hoạch sử dụng đất

mà do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đồng thời để

tránh tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “treo” như hiện nay, Luật quy định: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ

- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Luật đất đai quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao

đất, cho thuê đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư

- Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Luật đất đai quy

định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư Về bồi thường khi thu hồi đất, Luật đất đai quy định rõ những trường hợp được bồi thường về đất (những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định) Những người không có giấy tờ về quyền

sử dụng đất thì khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái đinh cư phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ

- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó

có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đăng ký đất đai: Luật đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Theo đó, Văn phòng này được thành lập theo hướng: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có trụ sở chính và các chi nhánh được bố trí để tạo thuận lợi cho người tham gia thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế "một cửa"

- Quản lý tài chính về đất đai: Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp Giá

đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của năm đó Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất, cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá

đất đểthuận lợi trong giao dịchquyền sử dụng đất

- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất

đai được quy định rõ hơn, đồng thời với việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất

đai của tòa án nhân dân (giải quyết không chỉ đối với người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cả những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất) Trường hợp tranh chấp đất đai

mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại

giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính, không khởi kiện ra tòa án nhân dân vì tòa án nhân dân không có cơ sở giải quyết,

cụ thể là: việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng Việc giải quyết khiếu nại về đất đai được thực hiện theo trình tự: Người sử dụng đất gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân đã ra quyết định hành chính hoặc

có hành vi hành chính bị khiếu nại, Uỷ ban nhân dân đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại có trách nhiệm giải quyết lần đầu; Trường hợp đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện ra tòa án nhân dân; quyết định giải quyết khiếu nại của Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết cuối cùng; Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết khiếu nại lần đầu mà đương

sự không đồng ý thì có quyền khởi kiện ra toà án nhân dân; Việc giải quyết khiếu nại về đất

đai không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất

đai

3.2.3 Phân loại đất

Đất được phân thành 3 nhóm như sau: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối; Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất chuyên dùng mà Luật đất đai năm

1993 đã quy định; Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất

3.2.4 Chế độ sử dụng đất

- Thời hạn sử dụng đất: Luật đất đai quy định cụ thể các trường hợp sử dụng đất ổn

định lâu dài, các trường hợp sử dụng đất có thời hạn trên cơ sở kế thừa các quy định về thời hạn sử dụng đất của Luật đất đai năm 1993 (đất ở thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm là 20 năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, cây công nghiệp là 50 năm) Đối với đất thuê thì thời hạn được thực hiện theo hợp đồng thuê đất

- Hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp: Luật

đất đai năm 2003 chỉ quy định hạn mức giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, nếu vượt hạn mức giao đất phải chuyển sang thuê đất trừ diện tích đất thuê, đất nhận chuyển nhượng, đất được thừa kế, tặng cho Để bảo đảm công bằng, đồng thời khuyến khích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi thủy sản, sản xuất muối, Luật đất đai cũng quy định hạn mức giao đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm,

đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối) Chính phủ trình ủy ban thường vụ Quốc hội quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân nhằm tránh tập trung đất sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn vào một số người, phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước và điều kiện kinh tế - xã hội của từng vùng

- Về sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức: Luật quy định đối với doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì nay phải chuyển sang thuê đất hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất Trường hợp tổ chức

được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc sử dụng không hiệu quả thì Nhà nước thu hồi để đưa vào sử dụng

- Đất sử dụng cho kinh tế trang trại: Luật quy định chủ trang trại được chủ động chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo phương án sản xuất đã được Uỷ ban nhân dân cấp huyện xét duyệt, nhằm tạo điều kiện để các chủ trang trại khai thác có hiệu quả đất đai,

mở rộng quy mô sử dụng đất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hoá

- Đất ở (vườn, ao): Luật đất đai quy định đất ở, vườn, ao trên cùng một thửa đất thuộc khu dân cư ở nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở, không phải

là đất nông nghiệp; đất ở, đất trong khuôn viên xung quanh nhà ở thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở Bổ sung quy định cụ thể về xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất ở mà có vườn, ao (trường hợp đất ở mà có khuôn viên xung quanh nhà ở được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, ngày Hiến pháp có hiệu lực thi hành và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành) Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương khi xác định đất ở, đất vườn của hộ gia đình, cá nhân trong bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất có vườn, ao

- Đất khu công nghệ cao, khu kinh tế (cơ chế giao lại đất): Luật đất đai quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất một lần cho Ban quản

lý Khu công nghệ cao, khu kinh tế; Ban quản lý được giao lại đất, cho thuê đất cho người đầu tư vào Khu công nghệ cao, khu kinh tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi, thu hút đầu tư

3.2.5 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất: Luật đất đai quy định: “Tổ chức kinh

tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất” Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chủ động trong sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách từ quỹ đất và tạo thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản; xoá dần sự khác biệt về quyền sử dụng đất giữa người Việt Nam ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, động viên người Việt Nam định cư ở nước ngoài hướng về Tổ quốc, tham gia xây dựng

đất nước

- Về các quyền của tổ chức sử dụng đất: Luật đất đai quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả hoặc tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Qui định này tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư có đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, không nhất thiết phải thuê đất của Nhà nước

- Về quyền của hộ gia đình, cá nhân: Luật đất đai năm 2003 đã kế thừa các quyền theo quy định của Luật đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê, không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và quyền thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước

- Giải quyết các trường hợp Nhà nước mượn đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật đất

đai quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân cho mượn đất có giấy tờ theo quy định của Luật

đất đai thì được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất hoặc trả lại bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới

- Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: Luật đất đai quy định ngoài các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất còn có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ

3.2.6 Thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất

Luật đất đai quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất theo hướng cơ chế “một cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ tục được rút gọn nhằm thống nhất và công khai hoá thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính

3.2.7 Xử lý vi phạm

Luật đất đai quy định : Trách nhiệm của chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp: Chủ tịch

Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện và ngăn chặn kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục

đích sử dụng đất trái phép; phát hiện và áp dụng các biện pháp ngăn chặn kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm Xử lý trách nhiệm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và cán bộ

địa chính cấp xã trong việc vi phạm trình tự thực hiện các thủ tục hành chính

3.3 Bộ luật dân sự

3.3.1 Chế độ sở hữu

Những quy định khác về quyền sở hữu (Từ Điều 270 dến 284) như:

Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản (Điều 270);

Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản (Điều 271);

Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng (Điều 272) ;

Hợp đồng mua bán nhà (Từ Điều 443 đến Điều 451)

3.3.2 Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất

(Từ Điều 690 đến Điều 744)

3.4 Pháp lệnh Nhà ở 1991

3.4.1 Chế độ sở hữu

Quyền có nhà của công dân (Điều 1);

Quỹ nhà ở bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Nhà ở thuộc sở hữu tổ chức xã hội,

tổ chức kinh tế; Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân (Điều 2)

Luật Đất đai 2003 quy định:

- Chính phủ quy định phương pháp xá định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; tưng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệnh giá

đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 điều này, phương pháp xác

định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định (…Điều 56)

3.5.2 Khung giá đất

Sau khi Luật Đất đai 2003 ban hành, Chính phủ đã ban hành Nghị định 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 quy định khung giá các loại đất Nội dung cơ bản của Nghị định: Quy định khung giá tối thiểu các loại đất; giao cho địa phương căn cứ vào vào bảng khung giá tối thiểu các loại đất để quy định giá các loại đât, hạng đât phù hơp với thực tế của địa phương; giá các loại đất do địa phương ban hành phải theo sát thị trường và không được thấp hơn giá chuẩn tối thiểu quy định; Khi giá thị trường biến động quá 20% giá chuẩn tối thiểu thì Chính phủ quyết

định điều chỉnh Căn cứ Nghi định 80/CP các địa phương đã xây dựng bảng giá đất cho địa phương để thực hiện quản lý nhà nước về giá đất đã đạt một số kết quả nhất định Tuy nhiên trên thực tế giá đất biến động rất mạnh, giá đất theo quy định của Nhà nước không được điều chỉnh kịp thời và thường thấp hơn giá chuyển nhượng trên thị trường do đó việc kiểm soát và

điều tiết giá đất không thực hiện được theo quy định của pháp luật Ngày 17/8/1994 Chính phủ

đã ban hành Nghị định 87/NĐ-CP thay cho Nghị định 80/CP để khắc phục những tồn tại trên

Do chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về giá đất chưa được phân công, phân cấp rõ, cơ quan định giá đất chưa được xác lập, thiếu cán bộ có kinh nghiệm, thiếu lý luận và thực tiễn về định giá bất động sản; nhiệm vụ quản lý nhà nước về giá bất động sản còn tồn tại nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ

Ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đât để thực hiện các quy định của Luật

Đất đai 2003 về giá đất

3.6 Chính sách Thuế và thu tiền sử dụng đất, thuê đất

3.6.1 Thuế sử dụng đất Nông nghiệp ( 10/7/1993 )

Đối tượng chịu thuế là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng; thực hiện thu thuế theo hộ gia đình; Căn cứ tính thuế: diện tích

sử dụng đăng ký theo sổ Địa chính; hạng đất căn cứ vào các yếu tố chất đất, vị trí địa hình, khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu; biểu định xuất thuế (Tính bằng Kg thóc trên một đơn vị diện tích đối với từng hạng đất; Thu thuế bằng tiền, quy đổi từ thóc theo giá thị trường Thuế

sử dụng đất nông nghiệp mức độ huy động không lớn (6-7% sản lượng hàng năm) nhưng quá phức tạp, chưa đảm bảo công bằng, hợp lý

3.6.2 Pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức diện tích (3/1994); Luật Thuế Thuế Chuyển quyền sử dụng đât (6/1994)

3.6.3 Pháp lệnh thuế nhà đất (1992), Pháp lệnh bổ sung sửa đổi thuế nhà đất (1994)

Đối tượng chịu thuế nhà đất: nhà ở, đất ở, đất xây dựng công trình (Tạm chưa thu đối với nhà ở) Các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế trên khác nhau về các yếu tố hình thành nên giá đất so với đất nông nghiệp Nhưng mức thuế đất lại được tính trên cơ sở thuế sử dụng đất nông nghiệp, căn cứ và phân hạng đất và vị trí đường phố (không căn cứ vào giá đất) Mức huy

động thuế nhà đất còn rất thấp so với tiềm năng của nó

3.6.4 Các chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Trong đó có biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất, chế độ thu lệ phí trước bạ và các chính sách khác: Cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; Quỹ đầu tư phát triển nhà; hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho cho các đối tượng chính sách xã hội Nói chung các chính sách và biện pháp tài chính chưa được đổi mới triệt để, còn dấu ấn bao cấp và chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của Thị trường bất động sản

3.7 Tín dụng

Luật Ngân hàng và các tổ chức tín dụng hiện nay, không cho phép các ngân hàng thương mại trực tiếp hoạt đông kinh doanh bất động sản; Ngoài hoạt động chính thực hiện chức năng 3 trung tâm tiền tệ, tín dụng và thanh toán, các ngân hàng còn đẩy mạnh các hoạt

động dịch vụ: Ngân quỹ, kiều hối, thẻ tín dụng và dịch vụ nhà đất

Ví dụ Dịch vụ nhà đất của ACB bao gồm: quảng cáo nhà rao bán, hướng dẫn thủ tục pháp lý về chuyển nhượng, thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng, cho vay vốn để mua nhà; hoạt động dịch vụ nhà đất là phương tiện để thúc đẩy, phát triển hoạt động tín dụng, nhất

là cho vay để xây dựng, sửa chữa, mua nhà; Các hoạt động dịch vụ nhà đất của Ngân hàng gián tiếp tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản, tuy nhiên mức độ còn hạn chế so với tiềm năng của Hệ thống này