Giáo trình thị trường bất động sản: Những kiến thức cơ bản cho nhà đầu tư

C Danh môc

Tiếp đó là phân tích tình hình thị trường bất động sản, như quan hệ cung cầu, tình hình khai thác đất đai, giá cả và giá thuê, công tác đền bù giải phóng mặt bằng, các loại thuế và phí trong quá trình kinh doanh bất động sản, tình hình cạnh tranh, suất lợi nhuận đầu t− các loại bất động sản, tình hình quy hoạch đô thị (quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, quy hoạch kết cấu hạ tầng kinh tế và xã hội .v.v..), tình hình người mua : yêu cầu của họ đối với công năng các bất động sản, nghề nghiệp, tuổi tác, trình độ văn hoá, khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc, tỷ lệ mua để kinh doanh và để tự dùng .v.v. Kỹ xảo này dựa vào tâm lý thích số hên của ng−ời mua (nh−. thích số hên khi đăng ký ô tô, xe máy), chẳng hạn giá nguyên thuỷ là 12 triệu đồng/m2 mà giá. nên có các giá khác nhau. Điều chỉnh giá và thay đổi giá. Điều chỉnh giá bất động sản. Giá do các phương pháp định giá ở trên định ra là giá bình quân cho một tiểu khu hoặc một ngôi nhà nhiều đơn nguyên. Hiếm khi có khách mua toàn bộ một tiểu khu hoặc các đơn nguyên trong một nhà, mà thường là mua lẻ một ngôi nhà biệt thự, hoặc một vài đơn nguyên trong ngôi nhà nhiều tầng hay liền kề. Do tính dị biệt của bất động sản và cũng do tác dụng cụ thể của bất động sản đối với mỗi người mua, khi bán ra người ta phải điều chỉnh giá bình quân của bất động sản thành giá cả phù hợp với từng đơn nguyên cụ thể, cho dù giá thành của các. đơn nguyên đó không khác gì nhau. Việc điều chỉnh giá có hợp lý hay không sẽ ảnh hưởng tới việc tiêu thụ bất động sản. Việc điều chỉnh giá trên các hệ số sau đây : a) Hệ số vị trí nhà. Trong một tiểu khu nhà ở, mỗi ngôi nhà do vị trí khác nhau nên có h−ớng nhà , khoảng cách tới mặt phố, tới nhà khác, tới v−ờn hoa các cơ sở dịch vụ công cộng rất khác nhau, lại khác về kiến trúc, về số đơn nguyên cùng tầng cho một cầu thang .v.v.. Người ta đánh giá sự khác nhau bằng hệ số vị trí nhà. b) hệ số tầng của đơn nguyên. Tuỳ đơn nguyên căn hộ vào tầng nào mà người ở có thể có tầm nhìn, cảnh quan và mức độ phù hợp với thói quen sinh hoạt khác nhau .v.v.. Sự khác nhau đó đ−ợc đánh giá bằng hệ số tầng của đơn nguyên. Mỗi nước, mỗi vùng có thể sử dụng hệ số tầng khác nhau phù hợp với nguyện vọng của người mua ở nơi đó. c) Hệ số hướng của đơn nguyên. Nghiên cứu khả thi phát triển hệ thống Địa chính Việt Nam của Ch−ơng trình hợp tác Việt Nam-Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính (CPLAR-1997-2003) đã xác định: Hệ thống Địa chính là một tập hợp các giải pháp kỹ thuật và nhân lực làm nòng cốt cho việc thực hiện quản lý đất đai, hệ thống Địa chính (Cadastral System) bao gồm: Đăng ký đất đai (Land Regislation), Định giá đất (Land Valuation), Quy hoạch sử dụng đất (Land Use Planning) và thông tin đất đai (Land Information).

Nhằm từng bước hạn chế và xoá bỏ thị trường bất động sản không chính thức (thị trường nhà nước không kiểm soát được). a) Để tạo môi trường pháp lý cần khẩn trương xây dựng Luật kinh doanh bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến quản lý và hoạt động kinh doanh bất động sản, đây là nhu cầu bức xúc để phát triển nền kinh tế thị trường bất động sản có sự quản lý vĩ mô của nhà n−ớc. Do chưa có Luật kinh doanh bất động sản nên từ trước tới nay việc điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến thị trường bất động sản phải dựa vào nhiều văn bản pháp luật như Luật. đất đai, Luật xây dựng, Bộ luật dân sự, Luật doanh nghiệp, Luật thuế và các văn bản pháp quy có liên quan. Tuy nhiên, việc dựa vào quá nhiều các văn bản nh− trên khó tránh khỏi chồng chéo, không đầy đủ và gây nhiều khó khăn trong tổ chức thực hiện. b) Các quy định cần phải thông thoáng hơn, không hạn chế đối t−ợng đ−ợc quyền mua bán, chuyển nh−ợng và nhận chuyển nh−ợng, thuê m−ớn, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng bất động sản. Riêng đối với tổ chức, cá nhân người nước ngoài thì có hạn chế về thời gian. được sử dụng đất và chỉ nên khống chế phạm vi thực hiện ở một số địa phương. c) việc chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, thế chấp đất đai và bất động sản phải thông qua đăng ký giao dịch. d) Có chính sách phù hợp giải quyết càng sớm càng tốt những tồn đọng về nhà đất do lịch sử để lại; đây là một tồn tại lớn cần giải quyết dứt điểm. Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch phải đi trước một bước nhằm phát triển bất động sản đúng mục đích, cân đối và hiệu quả. Diện tích đất đai có hạn mà áp lực đối với đất đai trong mọi lĩnh vực ngày càng tăng, vì vậy phải bố trí sử dụng. đất hợp lý, vừa đảm bảo nhu cầu vừa bảo vệ đ−ợc nguồn tài nguyên hữu hạn và quý giá là đất. đai với quan điểm phát triển bền vững. Phương án quy hoạch sử dụng đất mang tính khả thi cao và phải đ−ợc công khai hoá. Những giải pháp nhằm tạo ra nhiều hàng hoá bất động sản hoàn thiện về tính pháp lý để thực hiện các giao dịch, đủ điều kiện lưu thông trên thị trường. Để đạt được giải pháp này cần:. a) Khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính. b) Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (giảm bớt các thủ tục, xem xét các khoản thu về tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ; sắp xếp lại trụ sở làm việc ra khỏi các trung tâm th−ơng mại và dịch vụ .v.v..). Những giải pháp tài chính cơ bản. a) Phát triển thị trường vốn và tiền tệ, huy động vốn đầu tư trong nước là một điều kiện cần thiết để hình thành một thị trường bất động sản phát triển vững chắc và lành mạnh, khắc phục tình trạng mất cân đối giữa cung-cầu về bất động sản. b) Giá đất do nhà nước quy định phải phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội và giá thị tr−ờng trong điều kiện bình th−ờng. c) Hỗ trợ vốn ban đầu và cho vay lãi suất thấp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất. d) Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà n−ớc cho ng−ời nghèo, ng−ời có thu nhập thấp trong việc mua nhà hoặc thuê nhà. e) Giảm tiền mua cổ phần với những ng−ời có thu nhập thấp, hoàn cảnh khó khăn khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà n−ớc. Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp trong thời gian nhất định đối với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản (số thuế đ−ợc miễn giảm doanh nghiệp đầu t− tăng cường năng lực sản xuất mở rộng kinh doanh bất động sản). Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản a) Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh bất động sản. b) Mọi doanh nghiệp đều phải đăng ký kinh doanh hành nghề và làm đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. d) Hình thành và phát triển doanh nghiệp phát triển đất. Tổ chức quản lý nhà nước với thị trường bất động sản. a) Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, góp phần kiểm soát giá cả bất động sản hợp lý. b) Tổ chức cơ quan đăng ký bất động sản. Các giao dịch về bất động sản đều phải đ−ợc. Tạo tiền đề cho Nhà nước quản lý và điều tiết thị trường bất động sản. c) Tổ chức, thống nhất tập trung thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ vào một cơ quan. d) Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản, đảm bảo các thông tin đầy đủ, minh bạch và dễ tiếp cận. e) Thành lập tổ chức định giá bất động sản, đào tạo nghề định giá bất động sản. Bồi dưỡng nâng cao kiến thức cho công chức quản lý Nhà nước về đất đai - nhà ở. f) Tổ chức thực hiện điểm, xây dựng mô hình phát triển bất động sản để nhân rộng ra cả n−ớc.