Sàn giao dịch bất động sản – một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG NHỮNG NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản loại tài sản có vai trị vơ quan trọng quốc gia Nó thành phần sống xã hội loài người Sự phát triển sản xuất hàng hoá theo chế thị trường kéo theo sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển Loại hàng hoá đem mua bán, trao đổi thị trường, từ hình thành nên thị trường bất động sản Sự đời phát triển thị trường bất động sản có đóng góp đáng kể cho kinh tế quốc dân Tuy nhiên BĐS loại hàng hố có giá trị lớn đặc tính TTBĐS khơng hồn hảo nên dẫn đến trạng là: giao dịch thị trường phần lớn giao dịch phi thức, tượng đầu trốn lậu thuế tạo sốt ảo gây tác hại to lớn cho kinh tế quản lí yếu quan nhà nước Các quan nhà nước chưa có biện pháp quản lí TTBĐS hiệu nên khơng thể kiểm sốt điều tiết thị trường…Bởi mà thị trường BĐS Việt Nam chuyên gia quốc tế đánh giá thị trường không minh bạch Hiện giới khủng hoảng suy thối kinh tế, yếu tố góp phần làm nên khủng khoảng thị trường BĐS Việt Nam khơng nằm ngồi khủng hoảng TTBĐS Việt Nam bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 loay hoay tìm lối Nhằm khắc phục khuyết tật thị trường giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị trường để phát triển lành mạnh, ổn định SGD BĐS đời điều tất yếu Sự đời phát triển SGD BĐS có ảnh hưởng lớn tới thị trường BĐS Bên cạnh tính ưu việt mà mang lại có tồn đáng lo ngại Bởi, quản lí nhà nước SGD BĐS chưa chặt chẽ dẫn đến việc làm sai phạm, phản tác dụng SGD BĐS Vì vấn đề quản lí nhà nước SGD BĐS vấn đề quan quan trọng cấp thiết Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề nên chọn đề tài: ”Sàn giao dịch bất động sản – nội dung quản lí nhà nước thị trường bất động sản” Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu đề tài tính tất yếu cho đời sàn giao dịch BĐS Đi sâu vào phân tích thực trạng hoạt động SGD BĐS để thấy công tác quản lí nhà nước SGD BĐS nói riêng TTBĐS nói chung Để từ có kiến nghị đóng góp hồn thiện TT BĐS lành mạnh ổn định Mục tiêu nghiên cứu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Mục tiêu cụ thể đề tài góp phần thúc đẩy hồn thiện cơng tác quản lí nhà nước SGD BĐS, thực chức phát huy vai trị Mục tiêu tổng quát hướng tới TT BĐS công khai, minh bạch phát triển ổn định Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài hoạt động sàn giao dịch pháp luật quản lí SGD BĐS quan nhà nước Phương pháp nghiên cứu Để thực đề tài người viết có sử dụng phương pháp sau: phương pháp vật biện chứng, phân tích, tổng hợp, chứng minh, thống kê Và đặc biệt, số liệu đề tài có người viết có thực q trình điều tra, khảo sát thực tế, xem xét hoạt động kinh doanh SGD BĐS trung tâm giao dịch BĐS Ngoài người viết tham khảo số liệu số đề nghiên cứu TT BĐS, trang web, tạp chí, báo chí… Tình hình nghiên cứu Thị trường BĐS Việt Nam thị trường non trẻ sàn giao dịch BĐS vấn đề mẻ Chính ngồi quy định pháp luật chưa có cơng trình nghiên cứu lĩnh vực sàn giao dịch BĐS Qua tìm hiểu thực tiễn hoạt động sàn giao dịch cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu hoạt động sàn cơng tác quản lí nhà nước sàn cấp thiết.Vì vậy, tơi thực đề tài Đóng góp đề tài Đây cơng trình nghiên cứu cơng tác quản lí nhà nước SGD thơng qua thực trạng hoạt động SGD BĐS Nó có ý nghĩa lí luận thực tiễn: đánh giá vai trò SGD BĐS việc giúp nhà nước quản lí thị trường BĐS, làm cho thị trường trở nên minh bạch hơn; nêu lên thực trạng hoạt động SGD để thấy rõ thực trạng quản lí nhà nước Ngồi có đưa số kiến nghị để hồn thiện SGD BĐS góp phần thúc đẩy thị trường BĐS vượt qua khủng hoảng Đề tài có giá trị tham khảo cho đối tượng muốn tìm hiểu lĩnh vực Kết cấu đề tài Chương 1: Cơ sở lí luận thực tiễn cho đời sàn giao dịch bất động sản Chương 2: Thực trạng quản lí hệ thống sàn giao dịch bất động sản Chương 3: Những đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật góp phần quản lí phát triển sàn giao dịch bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chương I Cơ sở lí luận thực tiễn cho đời sàn giao dịch bất động sản 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Bất động sản, vai trò quyền bất động sản 1.1.1.1 Bất động sản Tài sản nguồn nguồn lực vô quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội lồi người nói chung quốc gia nói riêng Từ thời La Mã cổ đại, tài sản phân chia thành loại: bất động sản động sản Sự phân chia đắn hợp lí người La mã giữ nguyên giá trị ngày Bất động sản – khái niệm mà chuyên gia nhiều ý kiến khác quan niệm góc nhìn khác Tuy nhiên, có điểm thống là:" Bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời được"[ 7.1] Tại Việt Nam, theo Điều 174 BLDS quy định:" Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai, nhà cửa, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định" Với khái niệm BĐS trước hết tài sản phải tài sản di dời Vì nên bất động sản bao gồm: đất đai phải đất đai không di dời được, đất đai phải đo lường giá trị thể qua số lượng chất lượng đất; nhà cơng trình gắn liền với đất đai: nhà cửa, trung tâm thương mại, văn phòng khách sạn Và đặc biệt tài sản khác gắn liền tách với công trình xây dựng đó: máy điều hồ, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình; tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, hầm mỏ khống sản… 1.1.1.2 Vai trị bất động sản BĐS có vai trị vơ to lớn, thành phần sống, điều kiện tối thiểu cho đời sống người Cụ thể: BĐS cung cấp nơi cư trú cho người Nó nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, bảo đảm cho trình sản xuất tái sản xuất phát triển Đặc biệt, mà ngày chất lượng đời sống người nâng cao BĐS sở cho cho hoạt động kinh doanh, cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày cao người "BĐS giá trị tài sản lớn Theo ước tính, tổng giá trị BĐS nhà Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp lần GDP số lớn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bên cạnh BĐS nhà ở, cơng trình thương mại, cơng nghiệp, BĐS cơng cộng có giá trị khơng nhỏ Do vậy, tổng giá trị BĐS số khổng lồ".[4.2] 1.1.1.3 Quyền bất động sản Từ xã hội lồi người hình thành giai cấp nhà nước ln tồn hai hình thức sở hữu là: sở hữu tư nhân sở hữu nhà nước Quyền sở hữu BĐS bao gồm: Quyền chiếm hữu quyền sử dụng quyền định đoạt Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ quản lí tài sản BĐS Quyền sử dụng: quyền khai thác cơng dụng, hưởng lợi ích từ hoa lợi, lợi tức BĐS Quyền định đoạt: quyền định số phận BĐS Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, trao đổi quyền sở hữu cho người khác Tuỳ theo hình thức sở hữu quốc gia khác mà quyền BĐS thể cách khác Tại Việt Nam hình thức sở hữu tồn dân nhà nước đại diện quản lí 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm Khi chế độ sở hữu đất đai xác lập, hoạt động mua bán đất đai đời Tuy nhiên, nói đến thị trường BĐS nói đến sản xuất hàng hố BĐS bao gồm: nhà cửa, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc tài sản khác gắn liền với đất Nền sản xuất hàng hoá phát triển tới mức độ định Các hàng hoá BĐS đem mua bán, trao đổi thể thơng qua hình thức tiền – hàng, tới mức độ phát triển định TT BĐS hồn thiện phát triển Có nhiều ý kiến khác đối tượng nội dung hoạt động thị trường BĐS Cụ thể là: ý kiến thứ cho rằng, TT BĐS với TT đất đai một, tài sản phải gắn liền đất BĐS; ý kiến thứ hai cho TT BĐS TT nhà đất giá trị số lượng; ý kiến thứ ba cho thị trường BĐS hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê, chấp theo quy luật kinh tế thị trường Các ý kiến có sở luận điểm hợp lí đắn, nhiên chưa đầy đủ khái quát Thị trường BĐS nên hiểu khái quát sau: "TT BĐS tổng thể quan hệ giao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn không gian thời gian định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS thường nhắc đến nơi diễn quan hệ giao dịch BĐS Đó người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS giao dịch Trong cách diễn dịch này, khái niệm "nơi” đơn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com địa điểm mà bao hàm yếu tố quan hệ giao dịch BĐS diễn ra."[13.3] 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản * Đặc điểm hàng hoá bất động sản BĐS loại hàng hoá đặc biệt, mang đặc điểm hàng hố nói chung đặc điểm mà thân có là: Nó có vị trí cố định khơng thể di dời được; có tính lâu bền; chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước; mang tính cá biệt khan hiếm; mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lí xã hội; có tính thích ứng cao; hàng hố BĐS chịu ảnh hưởng lẫn phụ thuộc vào lực quản lí * Đặc điểm TT BĐS Với đặc tính hàng hố BĐS nên tác động đến TT BĐS với đặc điểm sau: Thứ là, cách biệt hàng hoá địa điểm giao dịch Bởi, hàng hố thơng thường, địa điểm giao dịch bán có diện hàng hố HH BĐS lại khác Do đặc tính cố định khơng thể di dời BĐS nên hoạt động GD BĐS thường tiến hành "chợ ảo" Các chợ trung tâm giao dịch BĐS, siêu thị địa ốc, Internet gần SGD BĐS Công việc mua bán HH BĐS không kết thúc thời điểm mà phải trải qua trình bao gồm bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí Mọi chủ thể tham gia giao dịch phải thực thông qua bước Đây điều có tính chất bắt buộc thị trường BĐS cơng khai minh bạch, có kiểm tra giám sát nhà nước Thứ hai là, thị trường BĐS có chất TT giao dịch quyền lợi ích hợp pháp chứa đựng HH BĐS Bởi, đất đai có đặc điểm khơng hao mịn hay đi, chủ thể tham gia giao dịch hướng tới quyền lợi ích BĐS đem lại Đây sở để xác định giá BĐS Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng khu vực sâu sắc HH BĐS đặc tính cố định khơng di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội vùng, khu vực Ngồi HH BĐS có đặc điểm phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do mà tính phân vùng tính khu vực sâu sắc Thứ tư, TT BĐS thị trường khơng hồn hảo Tính khơng hồn hảo thơng tin HH BĐS không đầy đủ không công bố công khai thị trường Hơn nữa, số lượng người tham gia cung cầu loại HH BĐS khơng nhiều, khơng bảo đảm cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo dẫn đến sốt ảo thị trường Thứ năm, cung BĐS chậm so với biến động cầu giá BĐS Vì thời gian để tạo lập HH BĐS tương đối dài Bởi, để xây dựng cơng trình cần phải có thời LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com gian để tìm hiểu thơng tin đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi cơng Vấn đề cung BĐS có giới hạn nhu cầu BĐS lại không ngừng tăng Do vậy, cung cầu coi không co giãn so với giá Cung không kịp cầu tạo nên sốt giá Thứ sáu, TT BĐS thị trường khó thâm nhập nên cần đến tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao Bởi, thị trường mang tính khơng hồn hảo, thơng tin thị trường không công khai minh bạch Đặc biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên bên bán bên mua có hội mua bán để hiểu loại HH BĐS (trừ doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS) Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn Vì, HH BĐS có giá trị lớn nên hoạt động đầu tư kinh doanh TT cần huy động nhiều vốn TT BĐS lại lĩnh vực đầu tư hấp dẫn lợi nhuận cao thị trường tài HH BĐS có giá trị lớn nên đóng vai trị tài sản bảo đảm để vay mượn vốn Giữa hai thị trưịng có mối quan hệ khăng khít với Điều thể rõ khủng hoảng tài tiền tệ Châu năm 1998 suy thoái kinh tế giới Thứ tám, TT BĐS chịu chi phối yếu tố pháp luật Vì giá trị loại hàng hố đóng góp to lớn tác động đến kinh tế nên việc quản lí nhà nước TT BĐS cần thiết Nhà nước quản lí TT BĐS thơng qua hệ thống văn pháp luật, mà thị trường chịu chi phối pháp luật 1.1.2.3 Vai trò thị trường bất động sản TT BĐS đóng vai trị vơ to lớn quan trọng kinh tế quốc dân Loại thị trường tác động hai mặt đến kinh tế: Nếu nhà nước quản lí tốt thị trường phát triển ổn định Sự ổn định có tác động tốt đến kinh tế, thúc đẩy cho kinh tế tăng trưởng ổn định; Mặt khác cơng tác quản lí thị trường BĐS yếu kém, khơng kiểm sốt thị trường kéo kinh tế vào tình trạng khủng hoảng, suy thối Sở dĩ TT BĐS có khả TT BĐS phát triển: góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển; tăng thu cho ngân sách nhà nước; mở rộng thị trường nước; mở rộng quan hệ quốc tế; ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi sách đất đai, sách BĐS 1.2 Tính tất yếu việc hình thành sàn giao dịch bất động sản 1.2.1 Sự đời phát triển thị trường bất động sản Sự đời phát triển thị trường BĐS có vai trò to lớn kinh tế thị trường có điều tiết nhà nước LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Với đời Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân năm 1995, Luật Đất đai năm 2003 với hàng loạt văn pháp luật khác bước tạo lập hồn thiện mơi trường pháp lí cho TT BĐS Việt Nam đời phát triển Đây tảng cho sản xuất HH BĐS tạo lập ngày đa dạng phong phú số lượng chất lượng Các sản phẩm hàng hố sau hồn thành mặt chất lượng mẫu mã đặc biệt khơng thể thiếu tính pháp lí đưa vào thị trường để tiêu thụ Các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi chợ địa ốc (trung tâm giao dịch BĐS, siêu thị địa ốc) phát triển tới mức độ định Nền sản xuất HH BĐS Việt Nam ngày chuyên mơn hố Và nhu cầu đặt cho TT BĐS phải phát triển khâu dịch vụ trung gian lên tầm cao hơn, chuyên nghiệp đáp ứng nhu cầu ngày cao xã hội Điều kiện quan trọng cho sàn giao dịch bất động sản đời Sàn nơi cung cấp dịch với đội ngũ chun gia có trình độ cao để nối người mua người bán Vì mà SGD BĐS đời điều tất yếu phù hợp với quy luật kinh tế thị trường 1.2.2 Những bất cập thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có sản phẩm HH BĐS – loại HH đặc biệt có giá trị lớn Chính mà vấn đề lợi nhuận kinh doanh mặt hàng hấp dẫn Tuy nhiên, với đặc tính riêng TT BĐS đặc biệt vấn đề khơng hồn hảo thị trường làm cho hệ thống thông tin thị trường không công khai, minh bạch rõ ràng Đây điều kiện cho giao dịch ngầm diễn phổ biến, sản phẩm hàng hố khơng đủ tiêu chuẩn chất lượng tính pháp lí đem giao dịch thị trường nhà môi giới không chuyên hoạt động trái với quy định pháp luật mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua Một tiêu điểm không kể mơi trường khơng hồn hảo nuôi dưỡng nhà đầu Nếu nhà đầu hoạt động theo nghĩa góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động nhộn nhịp với giao dịch mua bán lại Nhưng vấn đề bàn luận nhà đầu trốn lậu thuế mà người ta thường gọi "buôn lậu BĐS", họ dùng thủ đoạn để tạo "cơn sốt đất giả tạo" để kích thích thị trường, nhằm tiêu thụ sản phẩm họ Song, bên cạnh họ tìm cách trốn thuế nhà nước, điều gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư, cho khách hàng, cho nhà nước, cho TT BĐS 1.2.3 Sự quản lí nhà nước thị trường bất động sản Quan điểm Đảng ta định hướng phát triển kinh tế theo chế thị trường có quản lí điều tiết nhà nước.Và thị trường BĐS thị trường hàng hoá khác phải chịu quản lí điều tiết thị trường Mục tiêu quản lí nhà nước TT BĐS là: thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, công khai minh bạch đạt chuẩn quốc tế Tuy nhiên, khẳng định rằng: cơng tác quản lí điều tiết nhà nước TT BĐS yếu, thiếu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Điều thể qua thực trạng thị trường BĐS minh bạch với tồn phân tích Một nguyên nhân dẫn đến trạng hệ thống văn pháp luật nhiều mâu thuẫn, chồng chéo khơng đồng nên khơng kiểm sốt TT BĐS, lại khơng xử lí trường hợp vi phạm thiếu chế tài cụ thể Để công tác quản lí điều tiết thị trường hiệu quan chức phải nắm hệ thống thông tin thực trạng TT BĐS Tuy nhiên, giao dịch BĐS thị trường phổ biến giao dịch ngầm nên quan quản lí khơng thể nắm bắt hết thơng tin dẫn đến hệ thống thông tin mà quan chức nắm bắt mỏng so với thực tế Để khắc phục vấn đề này, phương án đặt là: giao dịch BĐS phải thực SGD Đây nhân tố quan trọng cho đời SGD BĐS khơng tính tất yếu phù với quy luật kinh tế, với nhu cầu thị trường hết giúp nhà nước thực chức quản lí giám sát thị trường 1.3 Sàn giao dịch bất động sản vai trò sàn giao dịch bất động sản 1.2.1 Khái niệm Sự phát triển TT BĐS làm cho sản xuất HH BĐS ngày phát triển chun mơn hố hơn, số lượng HH ngày nhiều Tuy nhiên loại hàng hố BĐS lại có đặc tính khơng di dời được, nơi bán khơng có diện hàng hố Khơng vậy, TT BĐS TT khơng hồn hảo thiếu thơng tin, để người bán người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức chợ Chợ khác với chợ thơng thường, khơng bày bán sản phẩm mà trưng bày thông tin để người bán người mua tham khảo Nhờ điểm khác biệt nên người ta đặt cho tên "sàn giao dịch bất động sản" Theo khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản sàn giao dịch hiểu sau: "Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản" SGD BĐS mô hình hoạt động tổng hợp,các chủ thể tham gia giao dịch sàn cung cấp đầy đủ dịch vụ cách nhanh gọn chuyên nghiệp khép kín Đặc biệt bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, hữu hiệu cho công việc quản điều tiết nhà nước 1.2.2 Mục đích sàn giao dịch bất động sản Mục đích sàn giao dịch bất động sản đưa tất hoạt động giao dịch bất động sản lên sàn để thu thập thông tin thị trường bất động sản, để chủ thể: nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo có định đắn Điều có nghĩa giao dịch bất động sản đưa lên sàn hệ thống thơng tin sàng lọc để từ có thị trường bất động sản minh bạch công khai 1.2.3 Chức vai trò sàn giao dịch bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.2.3.1 Chức SGD BĐS có chức chức giao dịch chức môi giới * Chức giao dịch Các giao dịch thông thường thị trường BĐS thường phải trải qua bước là: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí Q trình thực bước nhiều thời gian Khi GD qua sàn người mua hàng hố khơng phải nhiều thời gian, có hàng hố đủ tiêu chuẩn đưa lên SGD Tại đó, thủ tục pháp lí diễn nhanh gọn, thời gian ngắn, gặp rủi ro Đặc biệt giao dịch nhà nước kiểm sốt * Chức mơi giới Khi giao dịch qua sàn GD khách hàng cung cấp dịch vụ môi giới, với đội ngũ chun gia tư vấn có trình độ cao, khơng cịn tâm lí sợ bị lừa đảo, giúp khách hàng yên tâm với sản phẩm hàng hoá 1.2.3.2 Vai trị * Cung cấp thơng tin Các thông tin SGD BĐS cung cấp đảm bảo mặt pháp lí, rõ ràng trung thực Mọi thông tin sàn cung cấp sàng lọc Thông qua sàn mà thông tin cung cấp thị trường xác kịp thời [11.2] Điều có ý nghĩa với chủ thể sau: - Đối với nhà nước: Sàn nơi cung cấp thông tin TT BĐS cho quan quản lý cách xác kịp thời để quan nắm bắt thông tin hoạt động TT BĐS Đây sở quan trọng để từ nhà nước có phương pháp quản lý điều tiết cách đắn kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung hoàn thiện văn pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho TT phát triển khuôn khổ pháp lý "dễ thở" "Tạo điều kiện cho quan hệ đất đai thực phù hợp với quan hệ xã hội" [11.2] HH BĐS hàng hố có giá trị cao mà thuế từ TT BĐS đóng góp đáng kể cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên, tượng giao dịch ngầm làm thất thu nguồn thuế quan trọng Sàn GD đời khắc phục yếu điểm "Sàn giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng" [11.2] Sự đời SGD giúp nhà nước kiểm soát quản lí tình trạng đầu cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập nhà đầu buôn lậu BĐS trốn thuế LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ: Việc sàn cung cấp thơng tin xác cho doanh nghiệp có ý nghĩa việc nắm bắt xu hướng thị trường thị hiếu khách hàng để từ có chiến lược cung cấp sản phẩm đắn hợp lý tạo nên hiệu kinh doanh to lớn Sàn nơi tiêu thụ sản phẩm doanh nghiệp kinh doanh BĐS - Đối với người mua: thông tin xác mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm sàn cung cấp có ý nghĩa việc chọn mua sản phẩm khách hàng * Cung cấp dịch vụ Sàn giao dịch nơi cung cấp phục vụ tất dịch vụ ngân hàng, kho bạc, công chứng công việc giao dịch người mua người bán diễn nhanh chóng, gọn nhẹ khơng phiền hà Đặc biệt, giao dịch BĐS diễn sàn chi phí thấp nhiều so với giao dịch thị trường Chương II Thực trạng quản lí hệ thống sàn giao dịch bất động sản 2.1 Những quy định pháp luật quản lí sàn giao dịch bất động sản Vì BĐS tham gia vào hầu hết quan hệ kinh tế – xã hội đóng vai trị to lớn kinh tế quốc dân nên có nhiều văn pháp luật quy định trực tiếp chi phối đến hoạt động TT BĐS như: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Bộ luật dân với hệ thông văn luật (nghị định, thông tư…) Cịn SGD BĐS có văn pháp luật điều chỉnh là: Luật kinh doanh BĐS, Nghị định 153/ 2007/ NĐ – CP; Thông tư 13/ 2008/ TT- BXD Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP quy định chế tài xử phạt sàn giao dịch, chủ thể vi phạm quy định pháp luật giao dịch sàn Các văn pháp luật sở pháp lý cho đời, tồn phát triển SGD BĐS Nó quy định vấn đề nguyên tắc tổ chức hoạt động SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động sàn, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia SGD BĐS; Mơ hình quy chế hoạt động sàn… 2.1.1 Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS trước tiên phải đáp ứng đủ điều kiện Điều là: phải thành lập doanh nghiệp; phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật sau điều kiện Điều 57 là: SGD BĐS phải có kế LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quận Hoàn Kiếm, Tp Hà Nội   117 Sàn giao dịch bất động sản ThuDuc House Số Lê Thánh Tơng, Hà Nội phường Phan Chu Trinh, quận Hồn Kiếm, Tp Hà Nội 180m2 Phòng 112+212 – CT5 khu Hà Nội thị Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, Tp Hà Nội 190m2   118 Sàn giao dịch bất động sản LandEx Phụ lục 2: Hợp đồng mua bán hộ giao dịch qua sàn giao dịch CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc —————— Hợp đồng bán hộ - Căn Luật nhà năm 2005 Căn nghị định số 90/2006NĐ – CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở, - Căn thông tư số 05/2006/TT – BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006 Bộ xây dựng hướng dẫn thực số nội dung nghị định số 90/2006NĐ – CP ngày 06 tháng năm 2006 phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà - Căn Thông tư số 01/2009 TT/BXD ngày 25 tháng 02 năm 2009 Bộ xây dựng quy định số nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà - Căn quy hoạch chi tiết phần quy hoạch sử dụng đất giao thông quận Cầu Giấy tỷ lệ 1/2000 phê duyệt theo định số 43/1999/QĐ – UB ngày 29/05/1999 huyện Từ Liêm tỷ lệ 1/5000 phê duyệt theo định số 14/2000/QĐ- UB ngày 14/0282000 UBND thành Phố Hà Nội - Căn định số 136/2003/QĐ – UB ngày 27/10/2003 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đô thị Nghĩa Đô, tỷ lệ 1/500; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -Căn định số 137/2003QĐ – UB ngày 27/10/2003 UBND thành phố Hà Nội việc ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết khu đô thị Nghĩa Đô tỷ lệ 1/500 - Căn định số 633/2005/QĐĐT ngày 12/03/2004 định số 3984/QĐ – UB ngày 12/9/2006 định số 168/2005/QĐ – UBND ngày 12/01/2007 UBND thành phố Hà Nội việc thu hồi đất 81.485m2 đất xã Cổ Nhuế, xã Xuân Đỉnh huyện Từ Liêm phường Xuân La quận Tây Hồ giao cho công ty CP đầu tư xây dựng số Hà Nội sử dụng khu đất để thực khu đô thị Nghĩa Đô - Căn Công văn số 2993/UNMD – NNDDC việc thu hồi tiền sử dụng đất dự án khu đô thị nghĩa đô - Căn biên họp liên ngành thành phố; cục thuế, sở tài chính, sở tài ngun mơi trường nhà đất việc ngày 03/08/2007 việc thu tiền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng khu đô thị nghĩa đô Công ty CP đầu tư xây dựng số Hà Nội - Căn hợp đồng Hợp tác Đầu tư số ……ngày…….tháng… năm Công ry Cổ phần đầu tư Xây dựng số Công ty Cổ phần Eurowindow việc hợp tác đầu tư nhà CT2A - Căn khả nhu cầu ba bên Hợp đồng mua bán nhà “Hợp đồng” lập ngày… /……… 2009 ba bên Bên bán nhà (sau gọi tắt bà bên bán) Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số Hà Nội Địa chỉ: Số Tôn Thất Tùng, phường Trung Tự, quận Đống Đa, Hà Nội Điện thoại: 84 8523631 Fax: 84 852097 Mã số thuế: 0100105398 Tài khản số: 21110000000645 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Hà Nội Đại diện: Ông Nguyễn Nhật Thao Chức vụ: Tổng Giám Đốc ii bên cung cấp dịch vụ sàn giao dịch bất động sản (sau gọi tắt sàn giao dịch bất động sản Eurowindow ) sàn giao dịch bất động sản – chi nhánh công ty cổ phần Eurowindow HOLDING Địa chỉ: Tầng 2, số 30B C – D phố Lý Nam Đế, phường Cửa Đơng, quận Hồn Kiếm, Hà Nội LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Điện thoại: 84 437474700 Fax: 84437474735 Mã số thuế: 2500271160-001 Tài khoản số: 12310000214064 Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt nam – chi nhánh Quang Trung Đại diện: Ông Nguyễn Chí Thanh – Chức vụ Giám đốc Chi nhánh iii bên mua nhà sau gọi tắt bên mua Ông bà : ……………………………………………………………………………………… Hộ thường trú :…………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… … Địa liên hệ :…………………………………………………………………………… CMND số :………………………………………………………………………………… Ngày cấp……………………………………nơi cấp…………………………………… Điện thoại cố định :…………………………………….Mobile :…………………… \ Email :……………………………………….Fax :……………………………………… Xét vì: Bên bán chủ đầu tư dự án khu đô thị Nghĩa Đô, dự án quy hoạch nằm cạnh khu đô thị Tây Hồ, thành phố Hà Nội Theo quy hoạch phê duyệt, khu đô thị nghĩa quy hoạch đồng gồm có nhà mẫu giáo, trường tiểu học, trường phổ thông sở, khu thể thao, khu vui chơi giải trí, khu xanh v.v.v Bên bán có đủ điều kiện để chuyển nhượng hộ nhà này, hoàn thành, tồ nhà chung cư cao tầng CT2A có đặc điểm chủ yếu; chiều cao 19 tầng tầng hầm bán chìm xây dựng diện tích khoảng 1.310m2, sảnh cơng cộng rộng rãi, thơng thống lát đá garite mặt nhà ốp đá Granite gạch thẻ cao cấp; hệ thống thang máy diện đại tốc độ cao; hệ thống cửa hộ làm thép an toàn; hệ thống cửa số lắp đặt cửa nhựa hộp kính lề quay lật Eurowindow với tính cách âm, cách nhiệt tầng hầm nơi để xe, hệ thống phòng kỹ thuật, văn phịng ban quản lý tồ nhà, tầng 1,2 khối văn phòng dịch vụ đáp ứng nhu cầu mua sắm sinh hoạt hàng ngày cư dân sinh sống tồ nhà Vị trí cơng trình: phía bắc giáp tuyết đường trục dự án Tây Hồ có mặt cắt ngang rộng 45m, tuyến phía Tây nối vào đường Phạm Văn Đồng, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com phía đơng cắ qua đường Nguyễn Văn huyên kéo dài lên cầu Nhật Tân nối vào đường Lạc Long Quân, tương lai tuyết phố khu vực Thủ Đơ HN giúp cho giao thông từ sân bay nội vào trung tâm thành phố thuận tiện Đối diện phía đơng bắc tồ nhà hồ điều hồ có diện tích xấp xỉ 10ha, hồ điều hồ khí hậu chung cho tồn khu vực - Ban bán đồng ý giao cho công ty cổ phần Eurowindow Holding đại diện cho bên bán việc bán hộ thuộc nhà chung cư cao tầng CT2A thuộc khu đô thị Nghĩa Đô thông qua sàn giao dịch bất động sản Công ty Cổ phần Eurowindow Holding số 30B – C – D phố Lý Nam Đế phường cửa đơng quận Hồn Kiếm, thành phố Hà Nội - Bên mua đăng ký mua hộ theo phiếu yêu cầu mua hộ – nhà chung cư cao tầng CT2 số………ngày……./… / bên bán chấp thuận Do ba bên thoả thuận giao kết hợp đồng với điều khoản điều kiện đây: Điều 1: Các định nghĩa diễn giải Bất kỳ sử dụng hợp đồng phụ lục đính kèm theo hợp đồng này, thuật ngữ có nghĩa quy định cho chúng điều hợp đồng 1.1 Khu đô thị Nghĩa Đơ có nghĩa khu thị Nghĩa Đô địa chỉ, xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, TP Hà Nội Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số HN làm chủ đầu tư 1.2 Tồ nhà, có nghĩa tồ nhà chung cư cao tầng CT2A thuộc dự án khu đô thị Nghĩa Đơ 1.3 Căn hộ có nghĩa hộ chuyển nhượng theo hợp đồng 1.4 Biên bàn giao có nghĩa biên việc bàn giao hộ bên bán bên mua ký kết xác nhận việc bên bàn giao hộ cho bên mua theo hợp đồng 1.5 hợp đồng dịch vụ có nghĩa hợp đồng dịch vụ ký kết giea bên mua bên bán tổ chức cá nhân khác bên bán định nhằm thoả thuận việc cung cấp sử dụng dịch vụ gắn liền với hộ 1.6 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất có nghĩa giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ theo quy định pháp luật 1.7 Ngày tốn thực tế có nghĩa ngày ghi phiếu thu tiền sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding xác nhận việc bên mua nộp tiền mặt ngày ghi phiếu nộp tiền vào tài khoản uỷ nhiệm chi bên mua chuyển tiền vào tài khoản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding có đóng dấu xác nhận ngân hàng nơi bên mua chuyển tiền Điều 2: đối tượng hợp đồng 1.2 Bên bán đống ý bán bên mua đồng ý mua hộ hoàn thiện mặt ngồi chưa thi cơng nội thất, với đặc điểm a/ Địa điểm: Khu đô thị Nghĩa Đô thuộc địa bán xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, TP Hà Nội b/ số lượng: 01 hộ c/ Tên nhà: Toà nhà chung cư cao tầng CT2A d/ Tầng: ……………………………………………………………………………………… e/ Căn hộ số:……………………………………………………………………………… f/ Diện tích sàn:……m2 diện tích sàn hộ ghi vẽ kèm thao Diện tích sàn hộ tính theo kích thước tính từ tim đường chung tim tường bao ngồi hộ, tường chung tường ngăn chia giưa hai hộ, tường bao tường hộ hành lang, lối đi, mặt hộ Diện tích xác hộ theo diện tích thực tế bên bán bên mua xác định tiến hành bàn giao hộ g/ Năm xây dựng năm hoàn thành nhà chung cư dự kiến 2011 h/ Đặc điểm vị trí đất xây dựng tồ nhà chung cư có hộ nêu khoản 1.1 điều này: - Thửa đất số: ……………………………………………………………………… - Tờ đồ số:……………………………………………………………………… - Diện tích đất sử dụng chung…………….m2, bao gồm………… m2 đất xây dựng Các đặc điểm khác nêu phần mơ tả hộ đính kèm theo hợp đồng Phần mô tả hộ phần không tách rời hợp đồng 2.2 Bên mua tự hồn thiện phần nội thất hộ theo quy định điều hợp đồng Điều 3: Giá trị hợp đồng phương thức toán LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.1 Giá trị hợp đồng Giá trị hợp đồng tương đương….USD chữ:………………… Giá trị hợp đồng bao gồm giá bán hộ phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư Giá bán 1m2 sàn tương đương….USD/m2 Diện tích tạm tính: ………… m2 = ….USD Phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư 2% giá bán hộ, tương đương….USD Bằng chữ: …………………………………………………………………………………… Giá trị hợp đồng bao gồm thuế GTGT Gia trị hợp đồng không bao gồm khoản phí lệ phí Nhà nước Việt Nam quy định liên quan đến việc đăng ký sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở; khoản chi phí dịch vụ quản lý vận hành tồ nhà chung cư chi phí quản lý chi phí bảo dưỡng sửa chưa, chi phí hành chi phí dịch vụ khác; chi phí lắp đặt thiết bị sử dụng dịch vụ phát sinh trình sử dụng nhà cấp điện, điện thoại, cấp nước sinh hoạt, thu gom rác, sử dụng internet, cáp truyền hình/… 3.2 Đặt cọc Ngay ký kết hợp đồng này, nêm mua đặt cọc cho sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding số tiền 50.000.000VNĐ (năm mươi triệu đồng chẵn) để đảm bảo cho việc toán đợt quy định khoản 3.3 điều số tiền đặt cọc trừ vào số tiền toán đợt Phạt cọc: Nếu bên mua khơng tốn đầy đủ hạn số tiền thành toán đợt theo quy định khoản 3.3 Điều bên mua khơng hồn trả số tiền đặt cọc 3.3 Phương thức tốn a/ Hình thức toán Giá trị hợp đồng quy đổi toán đồng Việt Nam theo giá bình qn giá bán giá mua la Mỹ Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam thời điểm toán Bên mua trả tất khoản toán chuyển khoản tiền mặt cho đại diện bên bán sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding có tài khoản sau: - Tên chủ tài khoản: Sàn giao dịch bất động sản – Chi nhánh Công ty Cổ phần Eurowindow Holding LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Số tài khoản: 12310000214064 - Tại: Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam – chi nhánh Quang Trung - Lịch toán: Giá trị hợp đồng Bên mua toán cho sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding theo lịch trình sau: Đợt 1: Trong vòng ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng này, bên mua toán cho sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding 15% giá trị hợp đồng tương đương… USD chữ:………………………… số tiền toán đợt bao gồm 50.000.000 đồng tiền đặt cọc Đợt 2: Trong vòng 60 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng này, bên mua toán cho sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding 15% giá trị hợp đồng tương đương USD chữ: …………………………………………………………………………………………… Đợt 3: Khi bên bán hoàn thành việc đổ bê tơng mái tầng thứ 15 tồ nhà, sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding gửi thông báo việc toán đợt cho bên mua vòng 10 ngày kể từ ngày bên mua thông báo sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding, Bên mua toán 20% giá trị hợp đồng tương đương….USD bàng chữ: …………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… … Đợt 4: Khi bên bán xây dựng xong phần thơ Tồ nhà, sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding gửi thơng báo văn việc tốn đợt cho bên mua Trong vòng 10 ngày kể từ ngày bên mua nhận thông báo sản giao dịch bất động sản Eurowindow Holding Bên mua toán cho sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding 20% giá trị hợp đồng tương đương ……………… USD Bằng chữ: …………………………………………………………………………………… Đợt 5: hộ hoàn thành theo thoả thuận Hợp đồng này, sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding gửi thông báo nghiệm thu hộ cho bên mua Trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận thông báo, bên bán bên mua ký kếy hợp đồng sở diện tích thực tế bàn giao Trong vịng ngày kể từ ngày ký kết biên nghiệm thu lý hợp đồng, Bên mua toán nốt 30% giá trị hợp đồng tương đương…… USD Bằng chữ: …………………………………………………………………………………… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sau bên mua nộp đủ 100% giá trị hợp đồng, bên bán có trách nhiệm bàn giao hộ cho bên mua thời gian nhà không chậm 15 ngày kể từ ngày bên mua nộp đủ 100% giá trị hợp đồng cho bên bán Mẫu biên nghiệm thu lý hợp đồng đính kèm phụ lục hợp đồng 3.4 Xử lý việc chậm tốn Ngồi việc áp dụng khoản 3.2 điều này, việc bên mua chậm thực nghĩa vụ toán khoản toán quy định khoản 3.3 điều giải sau: a/ Sàn giao dich bất động snr Eurowindow Holding gửi cho bên mua văn thông báo việc chậm tốn, ghi rõ thời hạn 15 năm ngày kể từ ngày sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding gửi thông báo tới địa đăng ký bên mua xác định dấu bưu điện bên mua phải toán khoản tiền bị nộp chậm b/ Nếu bên mua khơng tốn đủ thời gian ghi thông báo trên, Bên mua phải toán cho sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding tiền lãi số tiền toán chậm theo lãi suất cho vay đồng Việt Nam kỳ hạn Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam tính từ thời điểm đến hạn tốn ghi thơng báo đến ngày tốn thực tế Số tiền tốn chậm tính đồng Việt Nam quy đổi từ số tiền USD đợt tốn c/ Nếu bên mua khơng toan đủ vòng 60 ngày kể từ ngày sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding gửi thông báo việc chậm tốn, bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên bán có quyền bán hộ cho khách hàng khác Trong trường hợp bene mua bị phạt 8% giá trị hợp đồng cộng với số tiền lãi chậm trả Sau trừ số tiền phạt vi phạm hợp đồng, sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding hoàn trả số tiền nhận tốn từ bên mua tính đồng việt nam mà khơng tính tiền lãi Điều 4: Thuế khoản phí, lệ phí phải nộp cho nhà nước Giá trị hợp đồng quy định điều hợp đồng bao gồm thuế GTGT, thuế chuyển quyền sử dụng đất chưa bao gồm khoản phí lệ phí Nhà nước Việt Nam quy định liên quan đến việc đăng ký sở hữu hộ Bên mua chịu trách nhiệm tốn khoản chi phí theo quy định hành Nhà nước việc đăng ký sở hữu hộ Điều 5: Quyền nghĩa vụ bên bán 5.1 quyền bên bán a/ Có quyền nhừng yêu cầu nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước dịch vụ tiện ích khác bên mua vi phạm nghiêm trọng quy chế quản lý sử dụng nhà LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chung cư ban hành kèm theo định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28/05/2008 ZBXD sau gọi tắt quy chế số 08 nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng b/ Có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên mua vi phạm điều khoản toán c/ Yêu cầu bên mua nhận nhà theo hạn thoả thuận d/ Yêu cầu bên mua phối hợp hoàn tất thủ tục mua bán nhà e/ Các quyền khác theo quy định pháp luật 5.2 Nghĩa vụ bên bán a/ Xây dựng hoàn chỉnh sở hạ tầng theo quy hoạch tổng thể quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt b/ Thiết kế hộ thiết kế cơng trình tn thủ theo quy định pháp luật xây dựng thiết kế hộ quy hoạch tổng thể không bị thay đổi trừ trường hợp có yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền c/ Kiểm tra, giám sát việc xây dựng hộ để đảm bảo chất lượng xây dựng, kỹ thuật mỹ thuật theo thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hành; d/ Có trách nhiệm làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua bàn giao giấy tờ có liên quan đến hộ cho bên mua theo quy định nghị định số 90/2006/NĐ – CP ngày 06/09/2006 phủ e/ Bàn giao hộ cho bên mua thời hạn ghi thông báo việc giao nhà gửi bên mua kèm theo vẽ thiết kế tầng nhà có hộ thiết kế kỹ thuật liên quan đến hộ f/ Ưu tiên bán cho thuê chỗ để xe thuộc tầng hầm nhà cho bên mua Bảo hành hộ theo điều 14 hợp đồng Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Điều 6: quyền nghĩa vụ sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding 6.1 Quyền sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding a/ yêu cầu bên mua toán đầy đủ thời hạn giá trị hợp đồng khoản toán khác theo quy định hợp đồng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com b/ Các quyền khác theo quy định pháp luật 6.2 Nghĩa vụ sàn giao dịch bất động ssản Eurowindow Holding a/ Gửi thông báo việc giao nhà cho bên mua vòng bẩy ngày làm việc kể từ ngày bên mua toán đủ 100% giá trị hợp đồng cho bên bán, ghi rõ thời hạn giao nhà cho bên mua 15 ngày kể từ ngày bên mua toán đủ 100% giá trị hợp đồng cho bên bán b/ Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Điều 7: Quyền nghĩa vụ bên mua 7.1 Quyền bên mua a/ Nhận hộ có chất lượng với thiết bị, vật liệu theo phần mơ tả hộ đính kèm hợp đồng b/ yêu cầu bên bán làm thủ tục nộp hồ sơ cho quan nhà nước có thẩm quyền đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hộ theo thời hạn quy định thông tư số 01/2009/TT – BXD ngày 25/02/2009 BXD c/ Yêu cầu bên bán hoàn thành việc bàn giao hộ thời hạn ghi thông báo sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding gửi bên mua việc bàn giao nhà d/ Yêu cầu bên bán bảo đảm điều kiện cảnh quan sở hạ tầng quy hoạch phê duyệt e/ Được ký hợp đồng trực tiếp với nhà cung cấp dịch vụ điện, nước, truyền hình cáp, vệ sinh, vv…đối với việc sử dụng dịch vụ cung cấp thông qua bên bán sau nhận hộ tự toán khoản phí dịch vụ; f/ Được ưu tiên mua thuê chỗ để xe tầng hầm nhà g/ Sử dụng dịch vụ hạ tầng doanh nghiệp dịch vụ cung cấp thông qua bên bán sau nhận bàn giao hộ h/ Các quyền khác theo quy định pháp luật 7.2 Nghĩa vụ bên mua a/ Cung cấp ký kết tài liệu liên quan đến việc chuyển giao, công chứng đăng ký quyền sở hữu hộ theo yêu cầu bên bán quan nhà nước có thẩm quyền LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com b/ Cam kết sử dụng hộ cho mục đích để mục đích hợp pháp khác cam kết không gây ảnh hưởng đến kiến trúc cảnh quan khu đô thị, không xâm phạm quyền lợi hợp pháp bên bán người xung quanh c/ Thanh toán đầy đủ hạn cho sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding theo điều khoản điều kiện quy định điều hợp đồng d/ Bên mua có nghĩa vụ nhận nhà theo thời hạn ghi thông báo sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding Trường hợp bene mua không đến nhanạ nàh hạn thơng báo bên mua xác nhận việc bên bán bàn giao hộ cho bên mua theo tiến độ, quy cách chất lượng quy định hợp đồng e/ Thanh tốn khoản thuế lệ phí theo quy định pháp luật nội dung nêu điều hợp đồng f/ Thanh toán khoản chi phí dịch vụ điện, nước, truyền hình cáp, truyền hình vệ tinh, thơng tin liên lạc… g/ Thanh tốn phí quản lý vận hàng giữ tài sản, vệ sinh môi trường, nảo vệ, an ninh… chi phí khác theo thoả thuận quy định hợp đồng h/ Thực quy định quy chế số 08 nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng i/ Tạo điều kiện thuận lợi cho ban quản lý nhà chung cư việc bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư j/ Sử dụng hộ mục đích theo quy định điều luật nhà k/ Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Điều 8: Xây dựng hoàn thiện hộ Bên mua cam kết tuân thủ quy định liên quan đến việc xây dựng hoàn thiện hộ quy định sau: 8.1 Bên mua lựa chọn mẫu thiết kế bên bán đưa bên mua tự thiết kế Thiết kế bên mua phải có chấp nhận văn trước tiến hành thi cơng hồn thiện hộ 8.2 Bên mua thi cơng hồn thiện hộ chậm 90 ngày kể từ ngày bên bán bàn giao mặt hộ cho bên mua 8.3 Trong trường hợp bên mua khơng hồn thiện thi cơng hộ tiến độ quy định, bên mua phải thi công theo ca/giờ xếp bên bán LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8.4 Bên mua chịu chi phí phát sinh từ liên quan đến việc chậm tiến độ hoàn thiện hộ Điều 9: giao nhận hộ 9.1 Bên bán có trách nhiệm bàn giao hộ cho bên mua vào thời gian ghi thông báo sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding việc bàn giao nhà, 9.2 Căn hộ sử dụng thiết bị, vật liệu nêu phần mô tả hộ đính kèm hợp đồng phần mơ tả hộ phần không tách rời hợp đồng Điều 10: chuyển giao quyền nghĩa vụ 10.1 Bên mua có quyền thực giao dịch chuyển nhượng, chấp, cho thuê để ở, tặng cho giao dịch khác theo quy định pháp luật nhà sau cấp giất chứng nhận quyền sở hữu hộ 10.2 Trước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hộ, bên mua có quyền thực giao dịch nhà chuyển nhượng, chấp, tặng cho phải đống ý văn bên bán nội ưuy phù hợp với quy định hành nhà nước 10.3 Trong hai trường hợp nêu khoản 10.1 10.2 điều này, người nhận chuyển nhượng lại hộ hưởng quyền lợi phải thực nghĩa vụ bên mua quy định hợp đồng Điều 11: Quyền sở hữu hộ 11.1 Bên mua quyền sở hữu hộ thức sau đáp ứng đầy đủ điều kiện sau a/ Bên mua có đầy đủ giấy tờ chứng minh bên mua toán đầy đủ khoản tiền theo quy định điều hợp đồng b/Bên bán bên mua ký kết biên bàn giao hộ c/ Bên mua thực nghĩa vụ theo hợp đồng 11.2 Bên mua có nghĩa vụ cung cấp hồ sơ giấy tờ cần thiết bên mua cho bên bán để bên bán hoàn thành thủ tục pháp lý xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua 11.3 bên mua chưa đáp ứng đủ điều kiện nêu khoản 11.1 điều quyền sở hữu hộ thuộc bên bán LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Điều 12: Cam kết phần sở hữu riêng, phần sở hẽu chung cơng trình dịch vụ nhà chung cư 12.1 Bên mua quyền sở hữu riêng diện tích sàn hộ là……m2 Bên mua quyền sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung tồ nhà là: Lối chung cầu bộ, hành lang, thang máy để tiếp cận sử dụng hộ 12.2 Các diện tích hạng mục cơng trình thuộc quyền sở hữu riêng bên bán ; tầng hầm nhà để kinh doanh chỗ để xe tầng tầng nhà Bên bán ưu tiên bán cho thuê chỗ để xe thuộc tầng hầm tồ nhà cho bên mua 12.3 Mức phí đóng góp dùng cho quản lý vận hàng nhà chung cư dự kiến 280.000đồng/tháng mức phí điều chỉnh tính tốn theo hợp đồng gây thay đổi sách, pháp luật Nhà nước Cộng Hoà xã hội chủ Nghĩa Việt Nam trường hợp bất khả kháng 13.2 Sau nhận bàn giao hộ, bên mua hoàn toàn chịu trách nhiệm người sử dụng, khách bên mua bên thứ ba phát sinh từ hoạt động, công việc hay vụ việc có liên quan đến hộ Điều 14: Bảo hành 14.1 Bên báo bảo hành cơng trình thời gian sáu mươi (60) tháng kể từ ngày bàn giao Căn hộ cho Bên mua phần kết cấu nhà thiết bị Toà nhà 14.2 Việc bảo hành thực phương thức khắc phục, sửa chữa, thay kết cầu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết vận hành, sử dụng khơng bình thường mà khơng phải lỗi người sử dụng gây 14.3 Không thực việc bảo hành trường hợp hộ, phần sở hữu chung nhà chung cư bị hư hỏng nếu: (a) Gây thiên tai, dịch hoạ kiện bất khả kháng khác; (b) Do bất cẩn, sử dụng sai tự ý sửa chữa thay đổi Bên mua; (c) Đối với người tài sản ngồi hạng mục có sai sót cần bảo hành 14.4 Bên mua có trách nhiệm kịp thời thơng báo cho Bên bán có hư hỏng thuộc diện bảo hành 14.5 Sau thời hạn bảo hành quy định trên, việc sửa chữa hư hỏng thuộc trách nhiệm Bên mua Bên mua phải thông báo hạng mục cần sửa chữa, thời gian sửa chữa cho Ban quản lý nhà phải Ban quản lý nhà chấp nhận văn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 14.6 Nếu Bên mua không thực nỗ lực để hạn chế thiệt hại, bao gồm không giới hạn ở: không kịp thời thông báo cho Bên bán vòng 10 ngày phát hư hỏng, khiếm khuyết vận hành, sử dụng khơng bình thường hỏng hóc đối tượng bảo hành, quyền lợi bảo hành bị giảm tương ứng Điều 15 Bất khả kháng 15.1 Sự kiện bất khả kháng kiện xảy tầm kiểm sốt Bên bị ảnh hưởng bao gồm khơng bị giới hạn ở: quy định quan nhà nước có thẩm quyền, thiên tai, chiến tranh, bao loạn 15.2 Việc Bên không thực chậm trễn thực nghĩa vụ theo Hợp đồng không bị coi vi phạm Hợp đồng việc kiện bất khả kháng gây Tuy nhiên, Bên bị ảnh hưởng phải nhanh chóng gửi Thơng báo cho Bên nhận thấy thực nghĩa vụ kiện bất khả kháng gây Điều 16: Chấm dứt Hợp đồng Hợp đồng chấm dứt trường hợp đây: 16.1 Cả ba bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng; 16.2 Bên bán đơn phương chấm dứt việc thực hợp đồng Bên mua vi phạm nghĩa vụ toán theo quy định Điều hợp đồng này: 16.3 Cả ba bên đồng ý chấm dứt Hợp đồng văn bản; Điều 17: Giải tranh chấp Mọ tranh chấp liên quan và/hoặc phát sinh từ Hợp đồng bàn bạc giải tinh thần thương lượng, hoà giải ba bên Trong trường hợp giải thông qua thương lượng hồ giải, bên đưa tranh chấp Tồ án có thẩm quyền Việt Nam để giải theo quy định pháp luật Việt Nam Điều 18: Bảo mật Trong suốt thời gian hiệu lực Hợp đồng vòng hai mươi tư (24) tháng kể từ ngày Hợp đồng chấm dứt, bên không tiết lộ thông tin hoặ liên quan quan đến Hợp đồng thông tin ban bên lại cho bên thứ tư mà khong chấm thuận trước văn ba bên lại, trừ trường hợp cung cấp cho quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật Việt Nam Điều 19: Thoả thuận khác 19.1 Cả ba bên trợ giúp hợp tác với trình thức hợp đồng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 19.2 Nếu có phần, khoản mục Hợp đồng bị tuyên bố bất hợp pháp, vơ hiệu, khơng có hiệu lực điều khoản cịn lại Hợp đồng có giá trị pháp lý hiệu lực thi hành 19.3 Các phụ lục kèm theo hợp đồng văn bổ sung sửa đổi ký kết hợp lệ ba Bên có giá trị thi thành hợp đồng 19.4 Mọi sửa đổi, bổ sung Hợp đồng phải ba bên thoả thuận văn văn Điều 20: Ngày có hiệu lực số Hợp đồng 20.1 Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký 20.2 Hợp đồng lập thành sáu (06) gốc, bên giữ hai (02) Tất có giá trị pháp lý LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... 22 Sàn giao dịch bất động sản Siêu thị Căn hộ   23 Sàn giao dịch bất động sản REE Land   24 Sàn giao dịch bất động sản Đất Xanh   25 Sàn giao dịch bất động sản Gia Hòa   26 Sàn giao dịch bất động. .. dịch bất động sản Petroland   34 Sàn giao dịch bất động sản Căn nhà Mơ Ước   35 Sàn giao dịch bất động sản Đất Na Vi   36 Sàn giao dịch bất động sản Địa ốc Nam Việt   37 Sàn giao dịch bất động sản. .. vấn bất động sản - Quảng cáo bất động sản - Đấu giá bất động sản - Quản lí bất động sản 2.1.6 Quyền nghĩa vụ người quản lý sàn 2.1.6.1 Quyền người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản