Pháp Luật Cải Tạo, Xây Dựng Lại Nhà Chung Cư.pdf

Tổng quan tình hình nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đề tài

- Nguyễn Đăng Sơn (2018), Chiến lược cùng thắng trong cải tạo, xây mới chung cư cũ Thành phố Hồ Chí Minh, Tạp chí kiến trúc Việt Nam số 216, tr 36-39 Bài viết tập trung vào những chiến lược hiệu quả để cải tạo và xây mới các tòa nhà chung cư cũ tại Thành phố Hồ Chí Minh Bài viết nhấn mạnh sự cần thiết của việc tối ưu hóa quy trình xây dựng và cải tạo, đồng thời kết hợp giữa việc bảo vệ môi trường và đảm bảo tính bền vững của các công trình xây dựng Các phương pháp và kinh nghiệm trong bài viết giúp người đọc hiểu rõ hơn về cách thực hiện các dự án cải tạo và xây mới chung cư cũ tại TP.HCM theo hướng thắng lợi cả về mặt kinh tế lẫn môi trường

- Nguyễn Trường Lưu (2018), Cải tạo chung cư cũ giải bài toán hòa hợp ba nhà, Tạp chí kiến trúc Việt Nam số 216, tr 22-25 Bài viết tập trung vào việc giải quyết bài toán phức tạp của việc cải tạo chung cư tại thành phố Bài viết nêu bật việc hợp nhất và cải tạo 3 nhà chung cư để tối ưu hóa sử dụng diện tích, nâng cao chất lượng sống cho cư dân và giải quyết vấn đề khan hiếm đất đai Qua việc trình bày chi tiết về quy trình cải tạo, bài viết thể hiện sự quan tâm của chính quyền địa phương đối với việc tái cấu trúc các chung cư cũ để đảm bảo sự hòa hợp giữa sự phát triển đô thị và sự thoải mái của người dân

- Nguyễn Quốc Thiều, Trịnh Tuấn Anh (2018), Một vài đánh giá về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Tạp chí

Tòa án Bài viết tập trung vào việc đánh giá các chính sách bồi thường và hỗ trợ định cư trong quá trình cải tạo và xây dựng lại các chung cư cũ Bài viết phân tích hiệu quả của khung chính sách hiện hành, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc bảo đảm sự công bằng, minh bạch và đảm bảo quyền lợi của cư dân trong quá trình tái cấu trúc các khu chung cư Qua việc trình bày các yếu tố quan trọng và thách thức liên quan đến chính sách bồi thường và hỗ trợ, bài viết tạo ra cái nhìn tổng quan về tình hình và đề xuất một số cải tiến để đảm bảo sự hài hòa và bền vững trong quá trình cải tạo xây dựng lại chung cư cũ

- Trần Linh Huân – Phạm Thị Minh Trang (2020), Một số vấn đề bất cập và hướng hoàn thiện trong quy định pháp luật về xây dựng, cải tạo, phá dỡ nhà chung cư,

Tạp chí Pháp luật và Thực tiễn số 42/2020, tr 32-42 Bài viết nhấn mạnh tầm quan trọng của việc có các quy định rõ ràng và hiệu quả để quản lý việc xây dựng và tái cấu trúc các chung cư cũ Qua việc thảo luận các điểm chính của quy định và nhấn mạnh sự cần thiết của việc đảm bảo an toàn, môi trường và quyền lợi của cư dân, bài viết tạo ra cái nhìn tổng quan về các biện pháp cải tiến và điều chỉnh trong lĩnh vực xây dựng và cải tạo nhà chung cư

- Nguyễn Mạnh Khởi (2021), Thực trạng và giải pháp thực hiện chính sách cải tạo, xây lại nhà chung cư cũ hiện nay, Tạp chí Xây dựng số 07/2021, tr 62-67

Nội dung của bài viết đề cập đến thực trạng chung cư cũ hiện nay, tình hình chính sách và việc thực hiện chính sách trong việc cải tạo chung cư Tác giả cũng nêu ra các tồn tại, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ hiện nay và đề ra các giải pháp Về cơ bản, bài viết toác lên được tình hình vấn đề cải tạo chung cư cũ ở nước ta nhưng trước khi Nghị định 69/2021/NĐ-CP có hiệu lực, có một số quy định đã khác theo hướng tích cực so với trước

- Nguyễn Mạnh Khởi (2021), Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Những nội dung mới, Tạp chí Xây dựng số 08/2021, tr 16-21

Bài viết đề cập đến những nội dung mới của Nghị định 69/2021/NĐ-CP so với Nghị định 101/2015/NĐ-CP trong vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và những bước ngoặc có thể gỡ rối cho công cuộc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Việt Nam

- Phạm Thanh Tùng (2021), Chung cư cũ - một góc nhìn xã hội, Tạp chí Xây dựng số 08/2021, tr 32-35 Nội dung bài viết nhấn mạnh rằng việc cải tạo chung cư cũ đóng vai trò quan trọng trong việc tối ưu hóa sử dụng tài nguyên và tạo điều kiện sống tốt hơn cho cư dân Bài viết bàn luận về sự cần thiết của việc cải tạo chung cư cũ trong bối cảnh tăng dân số đô thị và tình trạng ngày càng tăng của các tòa nhà cũ Bên cạnh đó, bài viết cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tham gia cộng đồng trong quá trình cải tạo, giúp tạo nên môi trường sống gắn kết và phát triển bền vững Tuy nhiên, bài viết cũng đề cập đến những thách thức và khó khăn mà việc cải tạo chung cư cũ đang gặp phải, như vấn đề tài chính, quy định pháp lý, ý thức của cư dân Tổng quan, bài viết nhấn mạnh vai trò quan trọng của việc cải tạo chung cư cũ trong việc xây dựng một môi trường sống đô thị tốt hơn và thúc đẩy sự phát triển xã hội bền vững

- Nguyễn Văn Luyến (2022), Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội để nâng cao chất lượng cuộc sống của hộ gia đình nhìn từ góc độ chính sách, Tạp chí Nghiên cứu Gia đình và Giới, số 01 năm 2022, tr 84-93 Bài viết nêu lên được thực trạng chung cư cũ ở Hà Nội, về số lượng chung cư cũ cần cải tạo và nhu cần cần được cải tạo Nó cũng xoáy sâu vào chính sách của Hà Nội về vấn đề này qua các thời kỳ (giai đoạn trước 2021 và giai đoạn từ 2021 đến nay) và cũng đề cập đến thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội trên thực tế Bên cạnh đó, bài viết cho thấy được những khó khăn, bất tiện, ảnh hưởng tiêu cực của chung cư cũ đối với đời sống của các chủ sở hữu, người sử dụng Tác giả cũng nêu lên những nguyên nhân và gợi mở về mặt chính sách để thúc đẩy quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Ngô Gia Hoàng - Hoàng Thị Biên Thùy (2022), Quy định mới về bồi thường cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phá dỡ, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 4(408) 2022, tr 61 - 67 Các tác giả xoáy sâu vào những quy định mới của Nghị định 69/2021/NĐ-CP về vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phá dỡ, đặc biệt là trong các dự án có sự tham gia của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Bên cạnh chỉ ra những điểm mới trong vấn đề này, cũng chỉ ra được những điểm không đồng nhất với các quy định khác có thể ảnh hưởng đến quá trình bồi thường và hỗ trợ tái định cư.

Mục tiêu của đề tài

Nghiên cứu một cách đầy đủ các vấn đề pháp lý và thực tiễn trong việc cải tạo và xây dựng chung cư xuống cấp tại Việt Nam Cung cấp cơ sở lý luận cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về việc giải quyết những khó khăn trong việc nâng cấp, cải tạo, xây dựng mới chung cư tại Việt Nam Bên cạnh đó, so sánh với những quy định và pháp luật nước ngoài để đưa ra những giải pháp, kiến nghị giải quyết những vấn đề còn tồn đọng trong thực tế, mà trước hết tại những đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội trong việc cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ.

Cách tiếp cận, phương pháp nghiên cứu

Đề tài tiếp cận các vấn đề nghiên cứu từ các góc độ sau:

- Tiếp cận từ góc độ lý luận bằng cách phân tích những nội dung pháp luật có liên quan Từ đó chỉ rõ những vướng mắc, sự chồng chéo trong quy định của pháp luật

- Tiếp cận từ góc nhìn thực tiễn và qua việc khảo sát, tìm hiểu thực trạng tình hình chung cư hay khu chung cư cũ tại Việt Nam Từ đó chỉ rõ những vấn đề còn tồn đọng trong thực tế để đưa ra kiến nghị, phương thức giải quyết, hạn chế những rủi ro thấp nhất có thể

Trong quá trình nghiên cứu, nhóm tác giả đã sử dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp lịch sử khi tìm hiểu lịch sử hình thành của “chung cư”

- Phương pháp phân tích được dùng xuyên suốt đề tài để phân tích những quy định pháp luật, tình hình thực tiễn của Việt Nam cùng những bất cập trong việc xây mới và cải tạo chung cư xuống cấp

- Phương pháp thống kê, khảo sát khi đưa ra những số liệu thực tiễn về tình hình chung cư xuống cấp trên thực tế tại hai đô thị lớn là Thành phố Hồ Chí Minh và

- Phương pháp so sánh khi so sánh về mặt pháp lý và thực tiễn, điểm khác biệt giữa quy định của Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới

- Phương pháp tổng hợp khi liên kết các nội dung nghiên cứu lại với nhau và đưa ra kết luận.

Ý nghĩa khoa học, thực tiễn và kết cấu của đề tài

Về mặt khoa học: Góp phần đóng góp vào việc hoàn thiện một số quy định của pháp luật Việt Nam trong vấn đề cải tạo hay xây dựng lại chung cư cũ Đồng thời nhóm tác giả mong rằng đề tài có thể làm nguồn tài liệu học tập, nghiên cứu cho các thế hệ sau

Về mặt thực tiễn: Góp phần giải quyết những bất cập từ việc áp dụng pháp luật đến thực tiễn Bổ sung những giải pháp hữu ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của những chủ sở hữu chung cư, giúp nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng và hiệu quả

Kết cấu của đề tài: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục Đề tài nghiên cứu của nhóm tác giả được chia làm 2 chương:

Đề cương chi tiết (chương, mục…)

Đề tài bao gồm 02 chương, bao gồm các nội dung cụ thể sau:

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ NHÀ CHUNG CƯ VÀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ

Khái niệm nhà chung cư

1.1.1 Khái niệm nhà chung cư

1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư

Các biện pháp xử lý đối với nhà chung cư cũ

Chương 2: Thực trạng pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và kiến nghị hoàn thiện

2.1 Pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

2.1.1 Lựa chọn chủ đầu tư

2.1.2 Vấn đề kêu gọi vốn

2.1.3 Vấn đề bồi thường và hỗ trợ tái định cư

2.1.4 Phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

2.2 Thực trạng hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

2.2.1 Tại thành phố Hồ Chí Minh

2.2.2 Tại thành phố Hà Nội

2.3 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 2.3.1 Quy định pháp luật một số quốc gia về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và kinh nghiệm cho Việt Nam

2.3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ NHÀ CHUNG CƯ VÀ CẢI TẠO,

XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm nhà chung cư

Sự phát triển vượt trội của nền kinh tế thế giới đã góp phần làm thay đổi nhận thức, hành vi và lối sống của con người Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về lối sống tiện nghi, tiết kiệm về mọi mặt, đặc biệt là không gian sống của con người khi thành ngữ

“Đất chật người đông” ngày càng thể hiện rõ nét ở hầu khắp các quốc gia và vùng lãnh thổ; thế nên “nhà chung cư” và “các khu chung cư” ra đời nhằm cứu cánh tình trạng

“thiếu đất ở” của con người

Ngược dòng lịch sử, căn chung cư đầu tiên trên thế giới xuất hiện tại La Mã với tên gọi là “insula 1 ” Dần đến đầu thế kỷ 19, loại hình nhà ở chung cư cũng phát triển mạnh mẽ tại châu Âu và Hoa Kỳ Những căn chung cư xuất hiện vào cuối thế kỉ XVIII đầu thế kỉ XIX trên thế giới vẫn chưa có sự quy định chặt chẽ về mặt pháp lí Tuy nhiên cho đến nay với sự phát triển đỉnh cao về tư duy và nhận thức của nhân loại, những chế định pháp lí về chung cư và các vấn đề liên quan ngày càng dược hoàn thiện

Không đứng ngoài xu thế phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng là một quốc gia đang không ngừng có sự thay đổi tích cực hơn về mặt lập pháp 2 , mà đặc biệt là những chế định tiến bộ trong Luật Nhà ở 2014 và dự thảo Luật nhà ở mới (2022) Các chế định pháp lí về nhà ở, đất đai có sự điều chỉnh ngày càng sát sao hơn khi áp dụng vào thực tiễn Song trước hết phải nhắc đến là những chế định pháp luật được quy định đối với nhà chung cư

Từ thế kỉ VI TCN ở La Mã cổ đại đã hình thành khái niệm “nhà chung cư” (condominium), trong tiếng Latin “con là của chung” và “dominium là quyền sở hữu và sử dụng” Chung cư cũng xuất hiện tại các nước tây Âu vào đầu thế kỉ XIX, theo tiếng anh gọi là Apartment building Theo nền văn hóa Á Đông, “Chung cư” có nguồn gốc từ từ Hán Việt, bắt nguồn từ chữ 鍾居, chỉ nơi sinh sống, tụ họp của nhiều người, nhóm người và đặc biệt là các hộ gia đình Ngoài ra trong tiếng Trung, họ còn dùng chữ công ngụ 公寓 để chỉ chung cư Có thể hiểu rằng chung cư là ngôi nhà từ 2 tầng trở lên được chia làm nhiều căn hộ tụ họp đông đúc nhiều người sinh sống; còn khu chung cư nghĩa là nơi tụ họp của nhiều tòa chung cư và có ít nhất từ 2 tòa chung cư trở lên Chung cư

1 Ma Thị Thanh Hiếu (2011), Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch đối với nhà ở chung cư, NXB Hà Nội, Hà Nội, tr.28-32

Kiên Việt, “Đi tìm định nghĩa nhà chung cư”, kienviet.net, [https://kienviet.net/2008/06/04/di-tim-dinh-nghia- chung-cu/](truy cập 08/5/2023)

2 Phan Văn Lâm (2022), “Một số vấn đề đặt ra đối với đổi mới tư duy lập pháp trong bối cảnh xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay”, tapchitoaan, [https://tapchitoaan.vn/mot-so-van-de-dat-ra-doi- voi-doi-moi-tu-duy-lap-phap-trong-boi-canh-xay-dung-nha-nuoc-phap-quyen-xa-hoi-chu-nghia-o-nuoc-ta-hien- nay7517.html](truy cập ngày 08/5/2023)

Vương Đình Huệ (2022), “Tiếp tục đổi mới hoạt động lập pháp của Quốc Hội nhằm hoàn thiện đồng bộ thể chế phát triển, tạo lập khung phổ pháp lý vững chắc để đất nước phát triển và hội nhập”, tapchicongsan,

[https://www.tapchicongsan.org.vn/web/guest/media-story/-/asset_publisher/V8hhp4dK31Gf/content/tiep-tuc- doi-moi-hoat-dong-lap-phap-cua-quoc-hoi-nham-hoan-thien-dong-bo-the-che-phat-trien-tao-lap-khung-kho- phap-ly-vung-chac-de-dat-nuoc-phat-trien] (truy cập ngày 08/5/2022) thường xuất hiện ở những nơi dân cư đông đúc như thành thị, khu công nghiệp hay thị trấn 3 do mật độ dân số ở những khu vực này tương đối cao Ở Việt Nam, thuật ngữ “chung cư” hay “khu chung cư” sớm đã xuất hiện vào thời kì Pháp thuộc, gắn liền với những công trình kiến trúc được trung hòa bởi hai nền văn hóa Đông – Tây Nằm ngay giữa lòng Sài Gòn hoa lệ, điển hình là chung cư 14 Tôn Thất Đạm 4 được xây dựng vào năm 1886 trở nên nổi bật hơn với những đường nét cổ kính mang đậm dấu ấn của thời gian Ngoài ra, cũng có một số công trình kiến trúc khác được xây dựng tại Thủ đô Hà Nội như Metropole (1901), căn hộ Nhà hát lớn Hà Nội

(1911) và Tòa nhà Trung Tướng (1934)

Vào thời kì trước và đầu giải phóng ở Việt Nam, nhà chung cư được biết đến với tên gọi “nhà tập thể 5 ” hay “khu tập thể” Chủ yếu dành cho những cán bộ, công nhân viên được hưởng lương từ Ngân sách nhà nước Nó có những nét tương đồng nhất định với các chính sách dành cho nhà ở xã hội hiện nay

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 ở Việt Nam quy định như sau “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” So với Luật Nhà ở năm 2005, trong phần định nghĩa về khái niệm của nhà chung cư các nhà lập pháp Việt Nam đã bổ sung thêm mục đích sử dụng mà các chủ sở hữu hay các cá nhân, pháp nhân sử dụng nhà chung cư hướng đến

Nhìn chung, mô hình nhà chung cư không chỉ là một trong những giải pháp tối ưu cho nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam mà còn là xu thế chung và cần thiết đối với những quốc gia đang gặp vấn đề về sự bùng nổ dân số, hay những quốc gia có nền kinh tế phát triển và đang phát triển

Từ khái niệm trên có thể thấy nhà chung cư có một số đặc điểm sau:

3 Nhân Hòa, “Định nghĩa nhà chung cư, lịch sử hình thành và pháp luật về nhà chung cư”, [https://nhanhoaland.com.vn/dinh-nghia-nha-chung-cu-lich-su-hinh-thanh-chung-cu/] (truy cập 08/5/2023)

4 Lê Vân, “Chuyện đời ở những chung cư xưa cũ – Kỳ 1: Chung cư 130 tuổi ở phố tài chính Sài Gòn”, baotuoitre, [https://tuoitre.vn/chuyen-doi-o-nhung-chung-cu-xua-cu-ky-1-chung-cu-130-tuoi-o-pho-tai-chinh-sai-gon- 20211211084210694.htm](truy cập ngày 08/5/2023)

5 Cẩm Vân, “Nhà tập thể, sướng – khổ một thời”, baodaibieunhandan, [https://daibieunhandan.vn/van-hoa/Nha- tap-the-suong kho-mot-thoi-i169458/] (truy cập ngày 08/5/2023)

Thứ nhất, nhà chung cư là công trình xây dựng Nó thuộc danh mục các công trình dân dụng 6 và là một trong những công trình được cấp phép xây dựng Mục đích chính của việc xây dựng nhà chung cư là cung cấp nhà ở cho một số lượng lớn người dân Việc xây dựng một nhà chung cư cũng phải tuân thủ các quy định kỹ thuật và các quy chuẩn về xây dựng được thông qua bởi các cơ quan quản lý nhà nước Tùy thuộc vào quy mô và thiết kế của công trình, việc xây dựng một nhà chung cư còn phải căn cứ vào Luật Xây dựng 2014 có thể bao gồm các bước 7 như lập kế hoạch, xây dựng kết cấu, trang trí nội thất, lắp đặt thiết bị công nghệ và hoàn thiện công trình

Thứ hai, nhà chung cư có từ hai tầng trở lên Căn cứ vào khoản 3 Điều 3 Luật

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ

Pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

2.1.1 Lựa chọn chủ đầu tư

2.1.2 Vấn đề kêu gọi vốn

2.1.3 Vấn đề bồi thường và hỗ trợ tái định cư

2.1.4 Phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Thực trạng hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư