Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật về điều kiện đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực môi giới bất động sản

Môi giới bat động sản trở thành mộtnghé nhất định trong xã hội, cần được mọi người nhìn nhận, đánh giá vả tôn vinh.Hon thé nữa, trong xu thé hội nhập vả mỡ cửa giai đoạn hiện nay, hệ thô

BO TƯ PHAP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGUYEN ANH MINH

BO TƯ PHAP BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGUYEN ANH MINH

K20FCQ037

PHAP LUẬT VE DIEU KIEN DAU TƯ, KINH DOANH TRONG LĨNH VUC MOI GIỚI BAT DONG SAN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP.

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC

TS NGUYEN NHƯ CHÍNH

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan ay là công trình nghiên

cứu của riêng tôi, các kết luận, số liêu trongkhóa luận tốt nghiệp là trung thực, đảm bảo

độ tin cập /

ac nhận của Tác giả khóa luận tốt nghiệp

giảng viên hướng dẫn (Ky và ghi rõ họ tên)

iii

MỤC LỤC

LOINOIDAU 1CHUONG 1 NHỮNG VAN BE LÝ LUẬN VE ĐẦU TƯ, KINH DOANH MOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN VÀ PHÁP LUẬT VE DIEU KIỆN ĐẦU TƯ, KINH DOANH MÔI GIỚI BẮT ĐỘNG SAN 6 1.1 Khái quát môi giới bất động sản 6

1.1.1, Bat động sin 6 1.1.2 Mỗi giới bat động sin 9

1.2 Khái niệm, đặc điểm điều kiện đầu tr, kinh doanh môi giới bat động.

1

1.2.2 Điều kiên đầu tư kinh doanh đối với môi giới bat động sản 14

1.3 Pháp luật về điều kiện đầu or kinh doanh môi giới bất động san

1.3 1 Khái niệm pháp luật về điều kiên đâu từ kinh doanh môi giới bắt động sin

15 15

1.3.2 Nội dung cơ ban của pháp luật về điều kiện đâu tư, kinh doanh môi giới

bat động sẵn 15

1.4 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về điều kiện đầu or,

1.4.1 Giai đoạn trước 1995 17 1.4.2 Giai đoạn từ năm 1005 đến nay 19

CHƯƠNG 2 THỰC TRANG PHÁP LUAT VE ĐIỂU KIEN DAU TƯ, KINH DOANH MOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN VÀ THỰC TIEN THỰC HIEN Ở VIỆT NAM 23 2.1 Thực trạng pháp luật về điều kiện đầu tr, kinh doanh môi giới bat

động sản ở Việt Nam.

3.1.1 Quy định về chủ thể 333.1.2 Quy đính về loại hình tổ chức kinh doanh môi giới bat động sẵn 4

iv

3.1.3 Quy đính vẻ chứng chỉ môi giới bất động sản 36 2.1.4, Quy định về vin pháp định 38 3.1.5 Quy định về bất động sản đưa vào kinh doanh môi giới 3 2.1.6 Quin lý nba nước đối với kinh doanh mối giới bat động săn 3

2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về điều kiện đầu tr, kinh doanh môi giới

bất động sản ỡ Việt Nam 30

2.2.1, Những kết quả đạt được 30 2.2.2 Những han chế, nguyên nhân 3

CHƯƠNG 3 QUAN DIEM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIEN PHÁP LUAT

VE DIEU KIỆN BAU TƯ, KINH DOANH MOI GIỚI BAT ĐỘNG SAN Ở

VIET NAM 36

3.1 Các quan điểm hoàn thiện pháp luật về điều kiện đầu or, kinh doanh môi giới bất động sản của các chủ thé 36

3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp.

luật về điều kiện đầu tr, kinh doanh môi giới bất động sản ở Việt Nam 38

KẾT LUẬN 45

DANH MỤC TAILIEU THAM KHAO 45

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm qua thi trưởng bat động sin ở nước ta cũng đã có

những chuyển biển tích cực góp phan quan trong vao việc thúc đẩy phát triển

kinh tế, xã hội của đất nước với nhịp đô tương đổi cao Nhiễu dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dich vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hồi, từng bước nâng cao hiệu quả sẽn xuất kinh doanh Điều nảy chứng tô thi trường bat

động sin đang dan trở thành một bộ phận không thể thiểu trong hệ thống cácloại thi trường của nén kinh tế nước ta Cùng với việc hình thành và phát triển

của thị trường bất động sản, trong xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp người chuyên đứng ra lam trung gian môi giới đối với các giao dịch bat đông

sản Những chủ thé nay đã góp phần tích cực vào sự sôi động cia thị trường batđộng sản Quan điểm, chủ trương của Đăng và Nhà nước vẻ vẫn để đất đai nói

chung va lĩnh vực đông sản nói riêng cũng đã thể hiên rổ sự cần thiết phải

tăng cường chính sách, pháp luật vẻ bất đồng sản nhằm hoàn thiện thị trường,

giảm thiểu các bat cập trong pháp luật vẻ thị trường bất đông sản vả bảo vệquyển va lợi ích chính đáng của các chủ thể tham gia thị trường bat động sản

Kihi thị trường bat động sản nói chung và nghề môi giới bat đồng sẵn nói riêng

phat triển mạnh mẽ, cân thiết phải có một hệ thông quy phạm pháp luật để kiểm.soát vả diéu tiết các vẫn để liên quan Để diéu chỉnh các quan hệ về mỗi giới batđồng sẵn thi Nha nước đã ban hành hệ thống quy phạm pháp lut vé môi giới bat

đông sản nhằm định hướng cho hoạt động môi giới bất động sẵn di theo ding vai trò của mình

Hiện tại đã có khá nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các van

để liên quan tới môi giới bắt động sản, nhưng vẫn còn tổn tại nhiều điểm bắt cậpkìm ham sự phát triển của thi trường, việc áp dụng các quy định gặp không ít

những khó khăn, trở ngại.

"rong hoàn cảnh đó, pháp luật về kinh doanh bắt động sản cần phải được

nghiên cứu và đặc biét là giới trung gian của thị trường bất động sản cần được đảo

tao chuẩn hóa va quản lý hoạt động trung gian có hiệu qua sẽ góp phẩn không nhỗvào sự phát triển thị trường bắt động sản Môi giới bat động sản trở thành mộtnghé nhất định trong xã hội, cần được mọi người nhìn nhận, đánh giá vả tôn vinh.Hon thé nữa, trong xu thé hội nhập vả mỡ cửa giai đoạn hiện nay, hệ thông quyphạm pháp luật về môi giới bất đông sin của các chủ thể cần liên tục được sửađổi và hoàn thiên cho phù hop với hoàn cảnh thực tế Hoạt đông môi giới batđộng sản thay đổi va phát triển từng ngày, do đó việc hoàn thiện hệ thống quy.phạm pháp luật vé môi giới bat đồng săn của các chủ thé cũng la một vẫn để có

tính tất yên,

Với những lý do trên, tác giả đã lựa chon để tài “Pháp Init về điều

dau tu, lảnh doanh trong lĩnh vực môi giới bat động sin” dé nghiên cửu việt

Khoa luân tốt nghiệp chuyên ngành Luật Kinh tế tại Đại học Luật Ha Nội.

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan tới đề tài

Việc nghiên cửu về diéu kiện đâu tư, kinh doanh dịch vụ môi giới bất

động sin đối với các nước có nên kinh tế thi trường phát triển không còn là vẫn

để mới Đồi với thi trường bất động sin ở Viết Nam, các cổng trình nghiên cứu

tổng quát thể hiên trong một số công tình nghiên cứu như:

- Sách chuyên khảo “Thi trường bắt động sin - Lý luận và thực tiến ở Việt

Nam” cia PGS.TS Thai Ba Cẩn và ThS Trắn Nguyên Nam do NXB Tai chính

- Sách chuyên khảo “Pháp luật vẻ tạo dựng đẳng cấp vả thương hiệu môi

giới bat động sản ở Việt Nam” cla TS Doãn Hồng Nhung, do NXB Lao Đông,

xuất bản năm 2018

- Sách chuyên khảo “Pháp luật vé linh doanh dich vụ bat động sin” của

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tư pháp xuất bản năm 2022

‘Nhiéu van để liên quan đền tổ chức và các hoạt động của san giao dich như môigiới, định giá, quảng cáo bat động sản va vai tro của nó đối với sự phát triển của

thị trường bat đồng sin, đặc biệt dưới góc đô pháp lý đã được để cập, tuy nhiên chưa để cập tới các diéu kiến đầu tu, kinh đoanh.

3 Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề

3.1 Mục tiêu nghiên cứu.

Khóa luận nghiên cửu cơ sé lý luân và các vẫn dé thực tiễn về điều kiện

đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực môi giới bat đồng sin hiện nay, từ đó để xuất

các giải pháp, kiến nghỉ hoán thiện pháp luật diéu kiện đầu tư, kinh doanh môi giới bat đông sản, đáp ứng các yêu cầu và phủ hợp với sự phát triển chung của

thị trường bat động san trong nước vả hội nhập thị trường quốc tế

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu.

Khoa luận xác định các nhiệm vụ cụ thể sau day:

.Môt phân tích, đánh giá vẻ mất lý luận hé thống quy pham pháp luật vẻ môi giới bất đông sản ở Việt Nam, trong đỏ nêu lên khái niệm, đặc điểm, vai trỏ của hệ thing quy pham pháp luật vé môi giới bat đông sản, từ đó nêu bật điều kiên dau tu, kinh doanh trong lĩnh vực môi giới bat động sin

Hai, nghiên cửu và đảnh giá thực trạng pháp luật vẻ điều kiện đầu tư, kính doanh trong lĩnh vực môi giới bat đồng sản ở Viết Nam, xem xét những kết quả

‘kha quan cũng như những điểm hạn chế còn tén tai và nguyên nhân dẫn tới những

hạn chế, tôn tai đó trong hệ thông pháp luật về méi giới bắt đông sẵn của Việt Nam

Ba nêu ra quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật về điều kiện đầu

tư, Iinh doanh môi giới bat đông sin ở viết nam, nâng cao chất lượng cũng như

tính hiệu quả của hoạt động môi giới bat động sản trong bối cảnh phát triển kinh.

tế trong nước vả hội nhập thị trường quốc tế sắp tới

4 Đối trong nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu.

4.1 Đối trong nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận lé các vẫn để lý luân và hệ thông các quy phạm pháp luật vẻ điều kiện đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực môi giới bắt động sản, cùng với thực trạng vé hiệu qua của việc áp dung các quy phạm pháp Tuất đối với điều kiến đâu từ, kinh doanh trong Tĩnh vực môi giới bắt đông sản và phương hướng hoản thiên hệ thống quy phạm pháp luật.

4.2 Phạm vi nghiên cứu

"rong phạm vi khoá luận, tắc giã tép trung làm 16 các nôi dung lý luận về

‘vat động sản, hệ thông quy phạm pháp luật về điều kiện dau tư, kinh doanh môigiới bất đông sản thực tế tai Việt Nam, cũng như quá trinh hình thảnh va pháttriển của pháp luật về điều kiên dau tư, kinh doanh môi giới bat động sin

5 Cơ sở lý luận nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu.

5.1 Cơ sở lý luận

Khóa luận nghiên cửa trên cơ sở lý luận khoa học của chủ nghĩa Mác

-Lénin, tu tưởng Hé Chi Minh vẻ Nha nước và Pháp luật, các quan điểm, chỉ daocủa Đảng va Nha nước mới, phát triển dat đai va thi trường bat động sản,

chính sách pháp luật của Nha nước Việt Nam vẻ điều kiến déu tư, kinh doanh trong lĩnh vực mối giới bat đồng sản

5.2 Phương pháp nghiên cứu

+ Phương pháp phân tích nhằm nghiên cứu các vấn để vẻ các pháp luật

bat động sin và môi giới bất đông sản, đánh giá diéu kiến đầu tư kinh doanh.củng những điểm còn bat cập và đưa ra hướng sửa đổi mới hỗ trợ cho ngành.nghé nay, từ đó pháp điển hóa, khải quát hóa hệ thông pháp luật về môi giới bat

động sản

+ Phương pháp thông kê nghiên cứu vẻ tính quy luật va các yếu tổ tácđộng tới sự dao đông gia thi trường bat đông sản những năm gân đây nhằm tim

ra sự kết nôi giữa bên mua vả bến bán, tiền tới thúc day giao dịch thảnh công,

6 Bố cục của khóa luận.

Khóa luân gồm phan mỡ déu, kết luân, danh mục tai liệu tham khảo, nội dung khóa luận gồm:

Chương 1: Những vấn để lý luận vẻ đầu tu, kinh doanh môi giới bắt đông,sản va pháp luật về điều kiện dau tư, kinh doanh môi giới bat động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật vẻ điều kiện đầu tư, kinh doanh môi giới

‘vat đông sản vả thực tiễn thực hiện ở Việt Nam

Chương 3: Quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật về điều kiện đầu

tư kính doanh môi giới bất động sản ở Việt Nam

CHƯƠNG 1 NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE ĐẦU TƯ, KINH DOANH MOI GIỚI BẮT ĐỘNG SAN VÀ PHÁP LUAT VE DIEU KIỆN ĐẦU TƯ,

KINH DOANH MOI GIỚI BẮT ĐỘNG SAN

111 Khái quát về môi giới bất động sản.

111 Bat động sản.

Sur phân chia tai sẵn thánh "bất động sản” và "động sân" được khởi đầu từ

Luật La Mã cổ, theo đó bat động sản bao gồm dat đai, của cãi trong lòng dat,

bên cạnh đó còn có những thứ được tạo ra do công sức lao động trên mãnh đất

đó Ngoài ra, bất động sản bao gồm công trình xy dựng, cây trồng vả những gì liên quan tới đất đai hoặc gắn liên với dat đai

Pháp luật của nhiều nước trén thé giới đều thống nhất ỡ chổ coi bat đông,

sản gồm đất dai và những tai sản gin liễn với đất đai Tuy vay, hé thông pháp

luật mỗi nước cũng có những quan điểm va tiêu chí phân loại riêng Hau hết cácnước déu coi bat động sản la đất đai và những tai sản có liên quan đến dat dai,

không tach rời với đất dai, được zác định bối vi trí dia lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điểu 130 Luật Dân sự Công hoa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Công hoà Liên bang

Đức ) Tuy nhiên, méi nước lại có quan niệm khác nhau về những tai sản gắn.liển với đất đai được coi 1a bat động sản Luật Dân sự Đức, Luật Dan sự Nhật

Ban hay Bộ luật Dân sự Bắc Ky và Sai Gòn cũ đưa ra khái niệm bất động sản

‘bao gém dat dai và các tai sản gắn với đắt, Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định

“nha màng chưa get, trải cậy chưa bút Riỗi cay là bắt động sẵn, nếu đã bit

khối cập được coi là động sản” Trong khi đó, Điễu 100 Luật Dân sự Thái Lan

quy định: “Bat động sản id đất đai và những vật gắn liên với đất đai, bao gôm

cá những quyền gắn với việc sở iit đất đai

"Trước 1905, hệ thống pháp luật của Việt Nam chưa có sự đẳng nhất trong

việc sử dụng khái niêm “bat động sản” Cho đến khi Bộ luật dân sự 1995 ra đời

thì khái niệm này mới được sử dụng một cách nhất quản Khoản 1 Điều 181 B6 luật dan sự 1905 quy đính:

đai, kê cả các tài sẵn gắn liên với nhà

công trình xập dung 5; Các tàn sản Khác gắn liên với đắt mi: Các tài sản khác

do pháp luật qnp định

Nhu vậy, có hai cách diễn đạt chính trong hệ thống pháp luật của cácquốc gia: cách thứ nhất miêu tả cu thể những gi được coi là "gắn liên với đấtdai”, và coi đó la bat động sản, cách thử hai không giải thích rõ về khối niệm.nay và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tải sản “gin liễn với đấtdai” Luật Dân sư Nga năm 1994 quy định vé bat đồng sản đã có những điểm.

khác biết dang chú ¥ so với các Luật Dân sư truyền thống, Theo quy định tai Điều 130 của Luật nay, một mặt liệt kê tương tư theo cách của các Luật Dân sự

truyền thông, mặt khác, đưa ra khái niém chung vẻ bat động sản la “ruững đốitương mà dich chuyễn sẽ làm tôn hat đến giả trị của ching” Tiếp đó, Luật naycòn liệt kê những vật không liên quan gi đến đất đai như “tem biến, may bay,

_phương tiên vit trụ “ cũng coi là các bat động sin

Hiện nay, theo Bộ luật Dân sư năm 2015 của nước Công hoa XHCN Việt Nam, tại Điều 107 có quy định:

“Bắt động sản bao gôm: a) Dat dat; b) Nhà công trình xây dung gắn liền

at đai; c) Tài sản khác gắm liên với đất dat, nhà, công trinh xâp dựng: d)

Tài sẵn khác theo ny đình cũa pháp luật.

với

Xem xét định nghĩa bat đông sản của pháp luật Việt Nam, có thể nhận.thấy việc định nghĩa bất đông sẵn dua trên đặc tính vat lý của tải sản, Cách định

nghĩa nay được sử dụng từ Bộ luật dân sw 1995, sau đó Bộ luật dân sự 2005,

2015 đã kế thừa các quy định của Bộ luật dân sự vẻ vẫn dé này Tuy nhiên, tirviệc định nghĩa này có thể nhận thay chỉ những tai sin nao được pháp luật thừa

nhận và quy định mới được coi la bat động sản.

Dé định nghia cụ thể vẻ bat động sản, cần xem xét các đặc tinh vật lý củatải sẵn, gồm có:

+ Tính cá biệt va khan hiểm, về cơ ban, bat động sản phố biển nhất la datđai, do do tinh chat này xuất phát từ tính chat của dat đai Tinh khan hiểm cụ thể

là việc giới hạn vé diện tích của từng miéng đất, khu vực, vùng miễn, địa

phương Bồ sung đặc điểm cổ định, không di đời được, bắt động san có tính cátiệt Khó có thể tôn tại các bat động sản giống nhau hoản toản, do có những yếu

tổ khác biệt về không gian va các van dé khác liên quan

+ Tinh lâu bên Tinh lâu bên chỉ tuổi tho của vật kién trúc và công trình.xây dựng, Đất đai là tai nguyên thiên nhiên zem như không thể bi hủy hoại trừtrường hợp thiên tai, đó đó tính lâu bản của bất động sản gắn với việc đất đai

không bị mắt di, không bi thanh lý sau khi sử dung, có thé dùng vào nhiễu muc

đích khác nhau.

Nour vậy, có thể khái niệm về bất động sản là đắt dai va các công tình, tài

sản khác gắn liễn với đất đai, có những đặc tinh vật lý đặc thù liên quan tới đất dai và các tai sản khác do pháp luật quy định

Bên canh đó, Điều 17 Hiển pháp 1902 và Điều 53 Hiển pháp 2013 đã quy định “đất dat là tài sản công thuộc sở liễu toàn dân do Nhà nước đại diện chit

sở hit và thông nhất quản J", đồng nghĩa với việc pháp luật Việt Nam khôngthừa nhận quyển sở hữu đất dai của bat kì một chủ thé nao, và dat đai trở thành.đổi tượng không thể đem ra trao đổi, giao dịch Tuy nhiên, Luật Dat đai 1993,

2003 va 2013 đã quy đính người sử dung đất có quyền sử dụng đất và được

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thé chấp, tặng cho Pháp luậtcũng khẳng định quyển sử dung đất la quyền tải sản, có thể tham gia giao dịch

hợp pháp Diéu 181 Bộ luật Dan sư 2005 quy định “qnyổn tải sản là quyền trí

giá được bằng tiền và cô thé chuyén giao trong giao dich dan sự ké cả quyển sở

"im trí tué", do đó quyền tai sản cũng là một loại tài sẵn Theo cách phân loại tải sin tại Điển 174 Bồ luật dân sự 2005 thi quyển tai sin cũng sé có thể phân loại thành động sin hoặc bất đông sin tùy thuộc vào tính chất của đổi tương phat sinh quyển là đông sản hay bất động sin, mã quyển sử dụng đất là tải sản gắn liên với đất đai, vi vay, quyền sử dụng dat cũng là bat động sản.

Từ sự phân tích trên, có thể định ngiãa bắt động sản như sau: Bat dong

sản là những tài sản Không di đời được bao gồm: đất đai, công trình xây đựng

nhà ở gắn liền với đắt nhữững tài sản gắn liền với công trình xây đựng hoặc nhà

ở và tài sẵn khác gắn liễn với đất

"Tóm lại, khái niềm bat động sản rất rộng va đa dang, được quy định cụ

thể bằng pháp luật của mỗi quốc gia Có tài sản quốc gia nảy cho lả động sản,nhưng quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bat động sản Bên cạnh đó, cácquy đính về bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam vẫn là khái niệm

mỡ, đến nay chưa có các quy định cụ thé danh mục các tai sin nảy Thông qua

các quy định của Bộ luật dân sự, bất động sin được liệt kế ra, qua đó quy định

về đông sản Nhin chung, một tai sản có thé hoặc là đông sin hoặc bat động sảnDanh mục bat đông sin được thiết lập va giới han, và danh muc các động sản

được thể hiên bằng một quy phạm mỡ Đây là kỹ thuật lập pháp tương đối thông,

dung trong Bộ luật dn sự của nhiêu nước trên thé giới khi phân loại động sin

và bất động sản.

1112 Môi giới bat động sản.

Khi một nên kinh tế thi trưởng phát triển, đi cùng với nó 1a sự phát triển

của quá trình trao đổi hang hóa Thị trường cảng phát triển, quá trình trao đổihang hóa cũng phat triển vẻ mat quy mô, số lương, hình thức và chủng loại

Đứng trước vấn dé da dạng vẻ hang hóa, thi việc sở hữu những thông tin, lời

'khuyên để có thể giảm thiểu rủi ro khi tham gia giao dich hang hóa lả một yếu tô

tất quan trọng, Thi trường bất động sản cũng vay Khi thi trường bất đồng sản

bat đầu phát triển, việc sở hữu thông tin vẻ bat đông sản mang ý nghĩa sống côn.đối với những người tham gia để nâng cao tính an toàn khi tham gia vào thị

trường bất động sin Tuy vay, trước một lượng “hang hóa” cảng lúc cảng nhiều lên, viếc nắm bắt một cảch chính xác các thông tin cẩn thiết rất phức tạp va

không phải là điều dé ding Do đó, một nghé mới ra đời, lam trung gian trong

giao dich bắt động sản, cùng cấp thông tin giữa bên mua và bên ban Sử ra đời

cia nghề nay la một hệ qua tat yêu của một thi trường bat đông sản phát triển,xuất phát tử chính những đặc điểm của bắt động sản va thị trường bat động sản

Thi trường bắt động sin ngảy một phát triển, quy mé của các giao dich không còn gói gon trong một khu vực, mốt vùng dân cư nữa ma mỡ rộng ra rồng hơn, nhiéu vùng, nhiều khu vực hoặc nhiễu quốc gia, va ngay cả hình thức của các giao dich bat đông sin cũng dân trỡ nên phong phú hơn, ngoài mua bản còn.

có thêm các hình thức khác như cho thuê, thé chấp nha ở hoặc quyền sử dụngđất v.v Sự phát triển cả về quy mô vả hình thức, dẫn tới việc cân thiết phảixuất hiên một yêu tổ trung gian kết nổi giữa các bên để thúc đẩy sự phát triển,giảm tai rủi ro do việc thiếu thông tin gây ra Nghề môi giới ra đời là yếu tổ tatyêu và cân thiết trong một thị trường bat động sản phát triển Vai tro của nghề

môi giới quan trọng, được quy định 16 rang cing với những nguyên tắc nhất

định trong hệ thống pháp luật Việt Nam

Vay thé nao là môi giới? Môi giới có thé hiểu là hoạt động của người thứ

a với mục đích tao ra sự thông cảm, thâu hiểu về các vẫn để liên quan giữa các

tiên với nhau Môi giới tham gia vào viéc giãi quyết thöa mãn nhu cầu giữa các

‘én, không những vậy môi giới còn đóng vai tro cầu nổi trong hoạt động dich

vụ Trong thực tế có khá nhiều các dạng môi giới như môi giới hôn nhân, môi

giới việc lam, mối giới các loại hang hóa nói chung, và có cả môi giới bất đông sản Điều 150 Luật Thương mai 2005 chỉ ra: “Mỗi giới tong mat là hoạt động, thương mat, theo đó một thương nhân lầm trung gian (got là bên môi giới) cho các bên mua bản hing hỏa cưng ing dich vụ (got là bên được môi giới) trong

Việc đầm phản, giao két hop đẳng mua bản hàng hỏa, dịch vụ và được hưởngthit lao theo hợp đông môi giới

Khi xem xét các đặc điểm của nghề môi giới, theo PGS.TS Doãn Hồng,Nhung “Mới giới bắt động sản là nghề tư quản If bản thân Trong hoạt độnginh doanh bắt đông sản người môi giới là người cô khả năng kinh doanh độclập, có trình độ giao tiếp, có khả năng xử lý thông tin, két nốt những người cóbắt động sản, có tài sản đủ điều kiện được phép tham gia vào thị trường bắtđông sẵn và có như cầu fham gia vào tht trường bắt động sản “26

Khi đính nghĩa vẻ môi giới bat động sản, PGS.TS Phan Thị Cúc và

PGS.TS Nguyễn Văn Xa cho ring “Mới giới

trợ cho Rhách hàng các quyền liên quan đến bắt động sản Kết quả những hoạt

ay là việc thực hiên những yêu cầu của khách hing na hợp đồng bảm rao đối, cho thud với sự ghip đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này liên

quan đến sự thay đối ö khía canh pháp I và tine tế của bắt đông sản Nhà môigiới thực hiện các công việc đỗ nhân được thì lao hoặc hoa héng cho nhữngthay đối trên thông qua con đường kinh doanh mà đỗi tương của nó là các

quyễn ai với bắt động sản" [13]

động sản là việc thực hiện hỗ

Nhìn chung, khi xem xét về khái niệm môi giới bat động sản cần xem xétcác van để: mục dich, nhiệm vu va diéu kiện của hoạt động môi giới bat đông

sản Hoạt động môi giới là hoạt động nhằm mục đích lợi nhuận cho ban than.

Các nha môi giới đạt được muc đích nay thông qua việc gắn kết giữa các chủ thểgiao dich bất động sản có nhu câu tương đồng lại với nhau dé thực hiện các thay

đi vẻ mặt pháp ly của bat đông sin Tuy nhiên tính đặc thủ trong hoạt đồng môigiới bất đông sản nằm ở giá trị “hảng hóa” trong giao dịch bất động sản, do đó

hoạt đông nay đòi hỏi những diéu kiện tương đối đặc trưng về trình độ Trong

thực tế tên gọi về nghề nghiệp nay nhắc cho chúng ta liên tưởng về nhóm nhữngngười cụ thể, hoạt động trong thi trường bat động sản Luật Kinh doanh batđộng sản 2014 định nghĩa: "Môi giới bắt động sản là việc làm trùng gian cho

in trong mua bản, chuyễn nhượng, cho thuê, cho thud lại, cho thuê ma

bắt động sda Từ định nghĩa nay có thể thay, bên trung gian (bên môi giới) các

10

thục hiên công việc cho các bên tham gia giao dich bat động sin (bên được môi

giới) din đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bat động sản, dẫn

tới kết quả là việc thực hiện những yêu câu của khách hing như hợp đồng mua bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Bên môi giới thực hiện

các công việc nhằm mục dich nhận được thù lao cho những thay đổi về cácquyển đối với bat động sản Có thể khái niệm về môi giới bắt động sản như sau:

“Môi giới bắt đông sản là việc các tổ chute, cd nhân làm trùng gian cho các bêntrong rma bản, chuyén nhượng, cho thuê, cho thué lại bắt động sản để nhằm tìmidm lợi nhện

Pháp luật quy định có những doanh nghiệp lựa chọn ngành, nghề thông thường để kinh doanh, có những doanh nghiệp lựa chọn kinh doanh những

ngành, nghề có thé có những anh hưởng đến an minh, quốc phòng, trật tự an toàn

xã hồi, môi trường, site khöe công đồng V-V., va cũng có doanh nghiệp kinh

doanh củng lúc ngành, nghé thuộc cả hai nhóm nảy Việc phân loại nganh, nghề

đầu từ kinh doanh, phân loại điều kiện kinh doanh (bao gồm điều kiên thành lap doanh nghiệp va các điều kiện kính doanh áp dụng với ngành, nghề đầu tư kinh.

doanh có diéu kiện) để quân lý và kiểm soát lả việc làm cần thiết va phù hợp

trong xu thể thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh Vực kế hoạch va

đầu tư hiện nay

Theo nghĩa hep, diéu kiện đầu tư kinh doanh (còn được goi là điều kiên kinh doanh) được định ngiĩa trong sự phân biệt với điểu kiến thành lập doanh nghiệp, theo đó, điều kiên đầu tư kinh doanh được quy định và áp dụng đổi với

ngành, nghề đầu tư anh doanh có điều kiện và do cơ quan nha nước có thẩm.quyển quan lý, kiểm tra, giám sát thực hiện Điều kiện đầu tư kinh doanh 1anhững yêu câu, tiêu chuẩn mà doanh nghiệp phải đáp ứng trong suốt quá trìnhhoạt đồng kinh đoanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện

Ngành, nghệ đầu tư kinh doanh có điều kiên là ngành, nghề ma việc thựchiện hoạt đông đâu tư kinh doanh trong ngành, nghề đó phai đáp ứng điều kiện

vi lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức 28 hội,

sức khoẻ của công đông? Cơ quan có thẩm quyển quyết định Danh mục ngành,

ul

nghé đầu tư kinh doanh có điều kiện là Quốc hội Ở thời điểm ban hảnh LuậtĐầu tư năm 2014, Phụ lục 4 của Luật Đâu tư năm 2014 quy đính danh mục nay

267 ngành nghé , vi dụ: dịch vụ mua bản nơ, kính doanh chứng khoán Căn cứ điều kiện kinh tế - xã hội và yêu cầu quản lý nhà nước trong từng thời

kỳ, Chính phủ rà soát Danh mục ngành, nghề đâu tư kinh doanh có diéu kiên và

trình Quốc hội sửa đổi, bỏ sung ngành, nghề dau tư kinh doanh có điều kiện cho

phù hợp (Điều 7 Luật Đâu tu năm 2014 và Ngày 22/1 1/2016, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đỗi, bỗ sung Điều 6 va Phu lục 4 về Danh muc ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện của Luật Đâu tu) Đối với các ngành, nghề ngoài Danh mmục ngành, nghề kinh doanh có điểu kiến (tam goi lả những ngành nghề kinh doanh thông thưởng), doanh nghiệp đã thành lập không phải thực hiện thêm các quy định về điều kiện kinh doanh và thủ tục can thiết đối với ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

“Xuất phát từ ảnh hưỡng, tác động của ngành, nghề kinh doanh đối với

kinh tế, xã hội, môi trường, điều kiên kinh doanh cân đáp ửng thường là các điển kiên về nhân sự, trang thiết bị kỹ thuật, cơ sé vat chất nhắm bao dim an ninh,

‘rat tự, an toàn phòng cháy, chữa cháy, diéu kiện về sinh an toàn thực phẩm, môitrường Những diéu kiện kinh doanh nay được xem là những tiêu chuẩn đòi hoidoanh nghiệp phải đáp ứng trong quá trình hoạt đông với sự giám sát, kiểm tracủa cơ quan nha nước có thẩm quyền

Điều kiện đầu tư kinh doanh đổi với ngành, nghề đâu tư kinh doanh có

điều kiến được quy đính tại các luất, pháp lệnh, nghị định và điều ước quốc tế

mà Công hoa xã hội chủ ngiĩa Việt Nam là thành viên, phù hợp với các mục tiêu quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tư, an toàn xã hồi, sức khöe công đồng

và phải bảo đêm nguyên tắc công khai, minh bạch, khách quan, tiết kiệm thời gian, chi phí tuên thủ của nhà dau tư Bộ, cơ quan ngang bô, Hội đồng nhân.

dân, UBND các cấp, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác không được ban hànhquy định về điều kiện dau tư kinh doanh Chính phủ quy định chi tiết việc

công bồ, kiểm soát điều kiện đầu tư kinh doanh va trên thực tế, các điều kiện đầu tư kinh doanh chủ yêu được quy định trong các Nghị định của Chính phủ.

Day là điểm đổi mới nỗi bật trong chính sách quản lý ngành, nghề đâu tư kinh

doanh có điêu kiện giai đoạn hiện nay.

Nhu vậy, điều kiện đầu tư kinh doanh có một số đặc điểm cơ ban, đó la

Thu nhất, về chủ thé ban hành quy đình về diéu kiên kmh doanh:

Quốc hội la cơ quan có thẩm quyền quy định về ngành, nghề đầu tư kinhdoanh có điều kiến Năm 2014, Quốc hôi quy định có 267 ngành, nghề đâu tưkinh đoanh có điều kiện và năm 2016, Quốc hội quy định chỉ còn 243 ngành,nghề đầu tư lánh doanh cỏ điều kiện (Phụ lục 4 Luật Đâu tu nấm 2014 vả Ngày.22/11/2016, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bé sung Điều 6 vả Phụ lục 4

về Danh mục ngành, nghề đâu từ kinh doanh có điều kiện của Luật Đâu tu),

Điều kiện đầu tư kinh doanh cu thể đối với mỗi ngành, nghề do Quốc hội, ủy

‘ban thường vụ Quốc hội và Chính phủ quy định, sửa đổi, bd sung, bai bö thông

qua việc ban hành Luật, Pháp lệnh, Nghỉ định Hiên nay, Nghị định la hình thức

văn bản chủ yếu quy định về điểu kiện đâu tư kinh doanh trong các lĩnh vực

khác nhau.

Tứ hai, về phạm vi áp dung điền kiện đâu tư kinh doanh

Điều kiện đầu tư lánh doanh áp dụng đối với các chủ thể có đăng ký kinh.doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có diéu kiện, vẻ mặt lý luôn, điều kiệnkinh đoanh luôn gắn với ngành, nghé kinh doanh cụ thể Đây là những ngành,nghệ mà sw tổn tại, phát triển của nó sẽ có ảnh hưởng đến môi trường, sức khỏe

công đồng, an ninh quốc gia, trit tư và an toàn xã hồi Pháp luật không cảm.

kinh doanh, nhưng cân thiết phải có sự kiểm soát phù hợp để bao dam lợi ichnhiều mặt khi tiền hành đầu tư kinh doanh

Thứ ba, về đối tượng thực hiện quy dinh về điền kiện đâu tie kinh doanh:Đối tượng thực hiện quy dinh-vé điều kiện kinh doanh 1a các chủ thể kinh.doanh cỏ đăng ký kinh doanh ngành, nghề đầu tw kinh doanh có diéu kiện Mọidoanh nghiệp, hợp tác xã, tô hợp tác, hộ kinh doanh đều phai thực hiện quy đính

về điều kiên đâu tư kinh doanh nếu có đăng ký kinh doanh những ngành, nghề thuộc danh mục ngành, nghề đâu tư kanh doanh có điều kiện á

Thứ tu; về thẩm quyén công nhận, xác nhận di điều kiện kinh doanh

Tuy thuộc ngành, nghề đầu từ kinh doanh có điểu kiện, các cơ quan

quản lý nhà nước chuyên ngành sé có thẩm quyển công nhân, xác nhên điều

kiên kinh doanh Vi dụ: Bộ Khoa học và Công nghệ, Bô Y tế, Bộ Công an,

Tổng cục Hai quan

13

1.2.2 Điều kiện đầu tư kinh doanh đối với môi giới bất động sản.

Theo Luật kinh doanh bắt động sản 2014 thi kinh doanh bất động sản lảviệc đầu tư vốn để thực hiện hoạt đông xây dựng, mua, nhân chuyển nhượng để

án, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua bat động sản, thựchiện dich vụ môi giới bat đông săn, dich vụ sản giao dich bat động sản; dich vụ

tự vần bất đông sản hoặc quản lý bat động sẵn nhằm mục đích sinh lợi

Cũng theo Quyết định 27/2018/QĐ-TTg thi hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh đoanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sỡ hữu, chủ sử dụng hoặc di thuê và tr vấn, môi giới, đấu giá bất động san, đầu.

giá quyền sử dụng đất

Căn cử Phụ lục IV ban hanh kém theo Luật Đâu tư 2020 quy định vẻ danh

‘muc ngành, nghệ đầu từ kinh doanh có điều kiện thi đâu tư, lánh doanh dich vụ

môi giới bất đông sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

Căn cứ theo Điều 62 Luật Kinh doanh bat động sin 2014 quy định về điềukiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dich vụ môi giới bắt động sản như sau

chức, cá nhân kinh doanh dich vụ mối giới bất đông săn phải thành.

lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hảnh nghề mỗi giới

‘vat đông sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều nay

- Cá nhân có quyển kinh doanh dịch vụ môi giới bat động sin độc lập nhưng phải có chứng chỉ hanh nghề môi giới bắt đông sản và đăng ký nép thuê theo quy định của pháp luật về thuế

- Tô chức, cả nhân kinh doanh dich vụ môi giới bắt đông sản không được

đồng thời vừa là nha môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dich lanh doanh bắt động sẵn

'Nhữ vậy, theo quy định trên dành cho tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch

‘vu môi giới bat động sản phải đáp ứng các điều kiện vẻ thành lập doanh nghiệp

có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bắt động sản Bên cạnh đó

cá nhân có quyển kinh doanh độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề và

đăng ký nội dung thuế theo quy định Tổ chức các nhân kinh doanh dịch vụ nay

không được đồng thời lé nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong giao dich bat động san

14

1.3 Pháp luật về điều kiện đầu or kinh doanh môi giới bất động san

13.1 Khái niệm pháp luật về điều kiện đầu tr kinh doanh môi giới bất động.

sản

Bat cứ quốc gia nao cũng đều có hệ thổng các văn bản quy phạm pháp luật quy định từng lĩnh vực của đời sông Hệ thống văn bản quy pham pháp luật

1a phương tiện để thể chê hóa đường lỗi chính sách của Nha nước, dé quản lý xã

hội Các quy phạm pháp luật trong các văn ban nay điều chỉnh các quan hệ xã hội tổn tại một cách khách quan trên moi lĩnh vực Sự tác động và ảnh hưởng

của nó thể hiện 6 nhiều mức độ khác nhau tủy thuộc vào từng loại đối tượng vàquan hệ cụ thể cần có sự điều diéu của pháp luật Quy phạm pháp luật là yêu tổ

cơ sỡ, là tế bảo của pháp luật Có thể định nghĩa quy pham pháp luật như sau:

“Quy phạm pháp luật là quy tắc xử sư (quy tắc hành vt) do nhà nước đặt

ra hoặc thừa nhận, cô tinh bắt buộc chung, thé hiện ÿ chỉ nhà nước, được nhà

nước đâm bão thuc hiện nhằm điều chỉnh các quan lệ xã hội “ [28]

Từ khái niệm về quy phạm pháp luật, có thể hình dung phdp iuật về điêtkiện đâu te kinh doanh môi giới bắt động sẵn là lê thông các quy pham phápTrật do nhà nước ban hành nhằm quy dinh về điều kiện cơ bản của bền tham giakinh doanh môi giới bắt động sản

Hệ thống quy phạm pháp luật về điều kiện đâu tư kinh doanh môi giới batđông sản bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp lý được ban hảnh bối các cơ

quan nha nước như Quốc hội (Luật Kinh doanh bắt động sản), Chỉnh phủ (các

Nghị định hướng dẫn thí hành Luật) va các cơ quan Nhà nước khác có liên quanđến lĩnh vực môi giới bắt động sản (các Thông tư, Quyết định của Bộ Xây dunghoặc các cơ quan có liên quan ) vẻ lĩnh vực môi giới bat động sẵn điều kiện của

tổ chức, cá nhân kinh doanh địch vụ môi giới bat động sản, quy định việc cấp,

thu hỏi chứng chi môi giới bat động sản

1.3.2 Nội dung cơ bản của pháp luật về điều kiện đầu or, kinh doanh môi giới bất động sản.

Nội dung cơ bản của pháp luật vé điều kiện đầu tư, kinh doanh môi giới

‘vat đông sản bao gồm các nhóm quy định chủ yếu sau:

(0) Quy Anh về loại hình tổ chức Minh doanh môi giới bat động sản

15

Đây là nhóm quy định quan trong, quy định vẻ mồ hình tổ chức kinh

doanh đối với dich vụ môi giới bất đông săn Việc kinh doanh bắt đông sin phải dim bao yếu tổ quan trong là thành lập doanh nghiệp Bến cạnh đó cả nhân có quyển kinh doanh độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghệ và

đăng ký nội dung thuế theo quy định Tả chức các nhân kinh doanh dich vụ.nay không đươc déng thời là nha môi giới vừa là một bên thực hiền hợp đồng

trong giao dich bat đông san

(it) Quy ainh về chứng chỉ hành nghề

có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên, đã qua sat hạch vé kiến thức môi giới bat động sản và chứng chỉ được Bô trưỡng Bộ 3fây dựng quy

định cu thể việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bat động sin, cũng như có

giá tr trong vòng 05 năm

(att) Quy dinh về von pháp định

Điều kiên về vốn pháp định yêu cầu doanh nghiệp phải có mức vốn điều.

lệ đăng ký cao hơn so với pháp luật yêu cầu Đôi với dịch vụ môi giới bất đôngsản, von pháp định đã từng là một yêu cầu cứng, đòi hỏi các chủ thể kinh đoanh.phải đâm bảo Tuy nhiên, hiển nay, điểu kiên vé vốn pháp định đã có thayTrong khuôn khổ khóa luận tốt nghiệp, tác giả trình bảy để thây được mạchlogic của sự thay đổi trong các quy định pháp luật

() Quy đinh về bắt đồng sản được môi giới

Ngoài các điều kiện trên, để dam bảo cho thị trường lành mạnh, việc môi

giới chính sác, không gian lân, pháp luật cũng có các quy định về diéu kiện của

‘vat đông sản được đưa vao kinh doanh môi giới

Các quy định trên được phân tích cu thé trong chương 2 cia khóa luận

Tự nhiên, bai ý- Tổ chức, lộ gia đình cá nhân bản, chuyén nhượng chothué, cho thué mua bắt động sản quy quy mô nhỏ, không thường xuyên sau aaykhông bắt buộc phải có 04 điều liên trên (hông phải đốt tượng nghiên cứu củakhóa luận tốt nghiệp):

16

- Cơ quan, tổ chức thực hiện ban nha, công trình xây dựng, chuyểnnhương quyên sử dung đất do pha sản, giải thể, chia tach theo quy định pháp

‘bao lãnh, thể chấp để thu héi nợ theo quy đính pháp luật

chức, hộ gia định, cá nhân bán nba, công trình xây dựng, chuyểnnhượng quyển sử dụng đất theo quyết định Toa án, quyết đính của cơ quan nhànước có thẩm quyên khi giải quyết tranh chap, khiều nại, tổ cáo

ỗ chức, hô gia đỉnh, cá nhân ban, cho thuê, cho thuê mua nha, công,

trình xây dưng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhương, cho thuê, chothuê lại quyên sử dung đất thuộc quyên sử dụng hợp pháp của mình

- Tổ chức, hô gia đính, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển

nhượng bất đồng sản do mình đâu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư

xây dựng bắt đồng sin để kinh doanh theo quy đính pháp luật

1.4 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về điều kiện đầu tư, ảnh doanh môi giới bất động sản.

1.4.1 Giai đoạn trước 1995

Tir sau cải cách ruông đất va cdi tạo công thương nghiép, đất dai va nha ỡđược phân phối lại, các giao dich bat đồng sản như mua bán, chuyển nhượng,thuê mướn, cằm cổ đất dai vẫn có nhưng không phé biển Các bên tham gia giao

dich tự tim đến nhau va théa thuân, mua ban theo cách thức truyền thống mang

tính tập quán của công đồng Tuy ring Nhà nước vẫn thửa nhân vả thực hiên các

thủ tục cho giao dich bắt đông sin và vẫn thu lê phí trước ba đổi với các trường

hợp đăng ký quyền sỡ hữu nhà, đốt, nhưng chưa có khung pháp ly cho thị trường

‘vat động sản, không có các văn bản pháp luật quy định vé giao dich bat động,sản Cũng vi giai đoạn nay các giao dịch bat động sản diễn ra mang tinh tự phát,

17

khu vực và nhu cu sinh hoạt, nên cũng không tổn tai các cá nhân, tổ chức môi

giới bat động sin

Đến giai đoạn những năm 1980, Hiển pháp 1980 quy định đất dai thuộc

sở hữu toan dân và nghiêm cảm việc mua bán đất dai, do vậy Nha nước vin

chưa ban hành hệ théng văn bản quy phạm pháp luất liên quan tới thị trường bat động sin nói chung và lĩnh vực môi giới bất đông sản nói riéng Dat dai thuộc sỡ

"hữu toàn dân được giao cho các tổ chức kinh tế nha nước và kinh tế hop tác xã

quản lý, do đó việc đăng ký sở hữu đất dai không được thực hiện.

Giai đoạn nay, thi trường bat động săn van chưa hình thảnh, vì vậy cáchoạt đông môi giới diễn ra dưới các hình thức hoạt động ngằm, môi giới batđộng sản vẫn chưa được Nhà nước công nhận lả một nghề chân chính mà chỉ

được xem là “cò nha”, “cd đất" Hơn nữa, hoat động môi giới bat động sản ở thời ki nay ở khu vực nông thôn mang tinh chất tinh cảm, phi nmục dich, phi Loi nhuận do quan hệ anh em, ho hang, làng xã Cũng vi quan hệ truyền thống khu vực nay, việc đứng trung gian kết nỗi giữa các bên mua bán không đi héi phải

có trình đô cao, do việc tiếp nhân, kiểm soát thông tin vẻ giá cả, tinh trang bat

đông san có thể thực hiện thông qua khu vực cho, quan nước, bền sông nơi tập

trung đông người hoặc thông tin tử những người cùng dia phương

Giai đoạn từ 1980 tới 1995 lả giai đoạn đảnh dấu sự xuất hiện va pháttriển của các khu vực kinh tế đo Nhà nước bắt đâu đổi mới sang nền kinh tế thịtrường, kéo theo đó, nhu cầu sử dung đất phục vụ cho việc phát triển kinh tế, sảnxuất nông nghiệp, thương mại, dich vụ tăng cao dân, dẫn tới xuất hiện nhu cầu.giao dịch vẻ đất đai Giai đoạn 1901 - 1993 là giai đoạn diễn ra các hoạt đông,mua bản đất dai nha ở khá sôi động dưới hình thức giao dịch phé biển là mua.bán nhà ở gắn liên với quyển sử dụng đất Sự ra đời của Luật Công ty và Luật

Doanh nghiệp tư nhân, cùng với quy định công dân có quyển tự do kinh doanh

trong Hiến pháp 1992 tuy thúc đẩy sự phát triển của khu vực môi giới bất động.sản, nhưng không vi thé mà các tổ chức môi giới được thành lap dé dàng, hon

nữa hoạt động môi giới lai gắn với nhiều mặt tiêu cực hơn, vi vây đến giai đoạn.

nay, mặc dù đã có những sự phát triển hơn cing với nên kinh tế thị trường, song

thị trường bất động sản và hoạt đồng môi giới bat động sản vẫn còn là hoạt đông

ngam va tự phát

18

Tổng kết lại, trước 1995, thị trường bất đồng sản vả hoạt động môi giới

bat đông sin ở nước ta hoạt động ngắm, chưa có sự thửa nhên của pháp luật.

Do đó, sự phát triển kính tế bằng việc huy đông tiém năng từ thi trường,

này không có hiệu quả Tuy vậy, các quan hệ môi giới bất động sản đã manh nha phát triển, đặt ra những yêu câu về việc phải ban hành các quy pham pháp

luật về môi giới bat động sản

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1995 đến nay

St ra đời của Hiển pháp 1992, trong đó tiếp tục quy định đất đai thuộc sỡ

"hữu toàn dan do Nha nước thông nhất quan lý theo pháp luật Nhưng Luật Bat

đai 1993 quy định Nha nước giao đất sử dung dn định lâu dai cho tổ chức, cánhân, hộ gia đính, cho phép chuyển đổi, chuyền nhương, cho thuê, thừa kể Bộ

luật Dân sự 1995 có những quy định về nội dung, điều kiên của hợp đồng mua

ban, chuyển quyền sử dụng đất Cũng trong Bô luật dân sự 1995, với 8 Điều từ

521 tới 528, lan đầu tiên có các quy định về hợp đồng dich vu, la bản chất của

một hợp đồng môi giới Như vậy, bất đầu từ 1995, sự công nhân vẻ một nghề

mới với những quy định duoc luật hỏa cu thể đã bất đầu hình thành Nhìn

chung, tuy chưa có sự thừa nhân cụ thể nghé môi giới bắt đông sin, chưa có quy

định về hoạt động môi giới bắt đông sản, nhung với những quy định chung vé

hop đồng dịch vụ, với những quy định khá rõ rang về quyên và nghĩa vụ của các

‘bén, tiền công dịch vụ hay các quy định liên quan tới việc chấm đứt hoặc tiếptục thực hiện dịch vụ, có thé thay sư bất đầu thừa nhận và nhin nhân đúng mức

vẻ tâm quan trong của hoạt động dich vụ trong dé có dich vụ môi giới đổi với sự

phat triển của nên kinh tế Việt Nam Những quy định nay 1a dau mốc quan trongđánh dẫu sự hình thành và phát triển mạnh mé của thị trường bat động sản sau

này, Tuy các quan hệ vé giao dịch bat động sin đã được pháp luật quy định nhưng còn bị hành chính hóa, chưa phù hợp với các thói quen và tự đo hợp đồng

xiên thực tế thời gian nay, các giao dich bat động sản không đúng theo quy định

pháp luật Đến 1999, khi Luật Doanh nghiệp ra đời, việc tu do kinh doanh được

thể hiện qua việc cơ chế zin phép được thay đổi thành việc đăng ký kinh doanh,các tô chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới bat động sin đã có điểu kiện đểphat triển

Nếu như sự phát triển của thị trường bắt đông sản giai đoạn 1901 - 1992

chỉ ảnh hưởng tới khu vực thành thị, th trái ngược lại, giai đoạn 2001 - 2006 có

19

tác đông manh mẽ và rồng lớn hơn, cả ở khu vực thành thi vả khu vực nông

thôn Tuy vậy, giai đoạn nảy qua trình đô thị hóa mới bat đâu diễn ra, nên phân

lớn su phat triển môi giới bất động sin tập trung ở khu vực đồ thi là chủ yêu, còn ở khu vực nông thôn thi mới bắt đâu xuất hiện Trong khu vực nông thôn, tư

tưởng “Phép vua fima lệ làng ˆ vẫn con tôn tại, vì vay các quan hệ xã hội vẫndựa trên tình cảm hơn la pháp luật Các chủ thể tham gia giao dich bat động sin

không cin thông qua sự t vấn của bên mỗi giới mã chỉ cân các giấy tờ có xác nhận của địa phương Cũng chính vi các quan hệ zã hội dựa trên tỉnh cém truyền.

thống, hoạt động vi mục tiêu lợi nhuận của môi giới chưa có diéu kiện pháttriển, hơn thể nữa khu vực làng x4 nông thôn vẫn còn nhiều quan niệm tư trongrang “cỏ” thường gắn liên với những vụ lừa dao và hoạt động không hợp pháp,

vi vay hoạt đông mối giới bat động sin ở khu vực nông thôn tuy đã xuất hiện

nhưng phát triển rất khó khăn Còn ở khu vực đô thi, thi trường bất động sản.phat triển mạnh mẽ cải thiện nhiều đời sống của của người dân Giai đoạn 2005,thị trường bất đông sin chiêm khoảng 25% tới 30% tổng GDP quốc gia, riêng

giá tri quyển sử dụng dat của Việt Nam góp vào liên doanh với nước ngoai lên.

đến 50.000 tỷ đồng [37]

Va với sự ra đời của Luật Kinh doanh bat đông sin 2006, nghề môi giới

đã được công nhân và có “danh phận” Các quy đính đổi với nghề môi giới đãđược cu thể hỏa trong luật một cách rõ rang Người môi giới bắt động sản đượcđào tạo, quan lý và cắp chứng chỉ, nâng cao tính tin cậy trong công ding Để là

một người môi giới có uy tín, có đẳng cấp, ho cân phải có trình độ, có thông tin,

có kĩ năng, vả phải tuân thủ các quy tắc nghề nghiệp, đạo đức, quy chế hành.

nghé vả pháp luật kinh doanh bắt động sản Đây là giai đoạn khởi đâu của sự.phat triển vượt bậc của nghệ môi giới bat động sin ở Việt Nam Theo kết quảkhảo sát từ để tai nghiên cửu khoa học “Thi trường bắt động sản Thành phô HồChi Minh - Thực trang và giải pháp ” năm 2009 - 2010 của PGS.TS NguyễnNgọc Vinh, đã cho thay hoạt động môi giới bat động sản 1a lĩnh vực hap dẫn.được xếp hang thứ 2 trong 8 lĩnh vực phổ biển của hoạt động kinh doanh bat

đông sản tại thành phố chỉ đứng sau lĩnh vực đâu tư vào dự án bat động sản,

chứng minh tinh hap dẫn của nghề nay đổi với các chủ thể tham gia thị trưởng,

Lý giải điều này một cách dé hiểu la nghệ môi giới mang lại thu nhập cao, thông,thưởng phí môi giới cho thương vu từ ,5 - 2% trên tổng giá tr giao dich Ngoài

ra, các công ty môi giới còn có lợi ích quan trọng khác la tự doanh, họ có thể đặt

30

coc mua những bất động sản ma khách hang bán “hé” vì không tiếp cân thông,

tin giá cả thi trường và bán ngay cho khách hàng tiêm năng mua để hướng chênh

lệch giá mà không cin nhiêu chi phi Mat khác, chi phí hoạt đông không cao, thông thường nhân viên môi giới bất đông sản hưởng lương theo doanh thu từ kết quả giao dịch [3],

Giai đoạn 2005 - 2007 đánh dấu thêm sự ra đời của nhiễu văn bản khác quy định vẻ lĩnh vực môi giới bat động sản Tiếp nói Bộ luật dân sự 1995, BO

luật đân sự 2005 vẫn có các quy định về hợp đồng dich vụ nói chung từ Điều

518 đền Điều 526, tiếp tục coi trong vai trò của các hap đông dich vụ và hoạt động cung ứng dich vụ Sự ra đời của Luật Kinh doanh bat động sản 2006, trong

đó quy định một mục riêng dãnh cho hoạt động môi giới bat động sản, chính thức đánh dâu sư công nhân hoàn toàn nghề môi giới bat động sin ở Việt Nam

một cách day đủ nhất Bên cạnh các quy định về môi giới bat động sản, Luật

Kinh doanh bat động sin 2006 cũng có các quy định vẻ các lĩnh vực có mỗi liên

hệ với môi giới bat động sản như các quy đính về sản giao dich bat động sản,dich vu định giá bat động sin Ké tiếp đó, các Nghị định,

thi hảnh Luật Kinh doanh bắt đông sn, Quyết định 29/2007/BXD liên quan tới đảo tao nghề môi giới hay Thông tư 13/2008/BXD vé việc cấp chứng chỉ môi giới va quân lý nhà nước vẻ lĩnh vực mỗi giới Có thé thấy, từ khi được

chính thức công nhận năm 2006, nghề môi giới bắt động sản đã nhân được nhiều:

sử quan tâm của Nha nước với các văn bin pháp luật điều chỉnh nhằm phát triển

nghề môi giới bat đông sản một cách hiệu quả

Luật Dat dai 1993, sau đó qua hai lần sửa đổi năm 1998 và 2000, kế tiếp

đó là Luật Bat dai 2003 va được sửa đỗi năm 2009 chưa có những quy đính về

hệ thông cơ sở thông tin đất đai Tuy nhiên Luật Dat đai 2013 ra đời đã có bổsung thêm những quy định này, góp phan phát triển nghề môi giới bat động săn

‘bang việc đành một chương để quy định về việc xây đựng hệ thông thông tin đất

đai, cơ sỡ dữ liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá đổi với quản ly

và sử dung đất dai được công khai, minh bạch va đảm bao quyển tiếp cận thôngtin đất dai của mọi người dân Thêm một kênh thông tin vẻ bắt đông sin, l giảmthiểu thêm rủi ro trong méi giới, giao dich bat động sản Người mua có thể chủ

đông tiếp cận thông tin đối với bất động sản mình định mua, nắm được chính

a

ác tinh hình, tinh trang và giá trị thực tế của bất đông sin, người ban có thêm.

'kênh thông tin tin cậy để giới thiệu và quảng cáo cho sản phẩm của minh Hon

nữa, băn thân những nhà môi giới cũng có thể đầm bao những bat động sản má minh môi giới có tính chính zác cao, đảm bao uy tín bản thân va hạn chế ri ro với những trường hợp bat động sản không đủ diéu kiện tham gia giao dịch Việc thành lập một kênh thông tin tập trung sẽ giúp các bên tham gia giao dịch tiết kiêm được thời gian và chi phí cho việc tìm hiểu thông tin, va han chế tinh trang nhiễu thông tin do có quá nhiêu nguồn không có đô tin cây cao.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHAP LUAT VE DIEU KIỆN BAU TƯ, KINH DOANH MOI GIỚI BẮT ĐỘNG SAN VÀ THỰC TIẾN THỰC

HIEN Ở VIỆT NAM 2.1 Thực trạng pháp luật về điều kiện đầu tr, kinh doanh môi giới bat

động sản ở Việt Nam

Bên canh các quy phạm pháp luật về ngành nghề kinh doanh có diéu kiện,

Luật Kinh doanh bat đông sin còn có các quy phạm vé nguyên tắc hoạt đôngcủa chủ thể môi giới Nguyên tắc lả những quy định mang tính chủ dao, xuyên.suốt quá trình hoạt động của các tổ chức, cá nhân Việc quy định về nguyên tắchoạt động cho thấy các nha làm luật nhận định hoạt động môi giới bắt động sản

tuy cũng lả một hoạt động thương mai thông thường, nhưng cũng đóng vai trò

quan trong trong thi trường bất động sin, do đó cẳn có một khung quy tắc đểkiểm soát hoạt động, tránh xây ra những tình trạng bat lợi tới thị trường Cacnguyên tắc này cũng được coi như lả một diéu kiện để hoạt đông mối giới bat

động sản Các nguyên tắc hoạt động môi giới bat đông sản được quy định tai

Điều 44 Luật Kinh doanh bat đông sản 2006, gồm có 3 nguyên tắc: thứ nhất, cácchủ thể hoạt động môi giới bat động sản phải đáp img được điều kiện quy định

tai Điều 8, tức phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xế, có đăng ký kinh

doanh, phải có đẩy đủ chứng chỉ mối giới bat đông sin tôi thiểu theo yêu cầu,trường hợp cả nhân hoạt đông môi giới bat đông sản độc lap phải đăng ký kinh

doanh và có chứng chỉ mối giới bất đông sản, thứ hai, hoạt động công khai, trung thực, tuân thủ pháp luật, thử ba, không được vita là nha môi giới vừa là

"bên thực hiện hop đẳng trong cing một giao dich kinh doanh bat đông sẵn

2.1.1 Quy định về chủ thể

Thay thé cho Luật Kinh doanh bat đông sản 2006, Luật Kinh doanh bắt

đông sản 2014 đã có những thay đổi, tách biệt riêng điều kiện của chủ thể môi.giới bat động sản ra, không gộp chung lại thành điều kiện của chủ thể hoạt động

kinh doanh bất đông sản như Luật 2006, kết hợp diéu kiện tại Điều 8 và Điền 44 của Luật cũ, quy đính tai Điều 62 của Luật mới Theo quy định tai Điều này, số

người có chứng chỉ hành nghề môi giới bat động sin được thay đổi lên 2 ngườiTir quy đính mới nảy có thé thấy, Luật Kinh doanh bắt động sin 2014 đã bdsung thêm các quy định về việc nâng số người tối thiểu có chứng chỉ hảnh nghềlên 2, là một quy định đảm bão tính chất lượng trong hoạt động của các tổ chức,

33

cá nhân môi giới Hon nữa, Luất cũng bổ sung diéu kiện hoạt động của các chủ.thé môi giới mới như quy định về đăng ký nộp thuế Đây ka mét bước tiền trongviệc quy định các điều kiện của các chủ thé môi giới.

Một van để nữa được đất ra theo quy đính tại Điều 62, không phai moi tổchức, cả nhân déu trở thảnh chủ thể môi giới bat đông sản, ma chỉ những chủ

thể, cả nhân dap ứng được điều kiến vẻ chứng chỉ hành nghề, số lượng người có

chứng chỉ hành nghề mới trở thành chủ thể hoạt đông dich vụ môi giới bat đồng,sản Bên cạnh các điều khoản cụ thể đối với diéu kiên hoạt động môi giới bắt

đông sản quy định trong Luật Kinh doanh bat động sản, Luật Doanh nghiệp

2005 cũng có một sô quy định chung về ngành nghề kinh doanh có điền kiện, như Khoản 2 Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2005 sửa đổi bỗ sung năm 2009 quy định ngành, nghề ma pháp luật vé đâu tư và pháp luật có liên quan quy định phải

có điều kiện thi doanh nghiệp chỉ được kinh doanh ngành, nghề đó khi có đủ

điêu kiện theo quy định của pháp luật, hay Khoản 1 Điều 8 quy định việc doanh nghiệp phải có nghĩa vụ dap ứng đủ diéu kiến lánh doanh khi kính doanh các

nganh nghệ có điêu kiện, va phải dam bảo duy trì đủ điều kiện đó trong suốt quá

trình hoạt đông kinh doanh Các quy định tai Luật Doanh nghiệp quy định chung

về ngành nghệ kinh đoanh có điểu kiện, trong đó có môi giới bat đông sản, do

đó, các chủ thể hoạt đồng môi giới bắt động sản cũng phải tuân theo các quy

định nay.

Các tỗ chức đầu tư bắt đông sản năng lực tai chính yếu, năng lực quan lýkhông đông đều, thiếu thông tin về cơ chế chính sách moi, ; đội ngũ các tổ

chức kinh doanh dịch vụ bất đông sin trong đó có môi giới bắt động sản, đã

hình thành va từng bước phát triển nhưng tính chuyên nghiệp chưa cao

_Ngoâi r, công tác đảo tạo ngun nhân lục tham gia thị trường bất động sản vẫn còn nhiều bat cập và chất lượng đâo tạo vẫn là ấn số và mang tính hình thức.

2.1.2 Quy định về loại hình tô chức kinh doanh môi giới bất động sản.

LKDBDS năm 2014 khống quy định riêng về nguyên tắc và điều kiện của

môi giới bat đông sản Theo LKDBĐS năm 2014, dịch vụ môi giới la một loại

tình kinh doanh bat đông sản, vi vậy, khi tiền hành dịch vụ môi giới bat động,

sản cũng phải tuần thủ các nguyên tắc kinh doanh bất động sin được quy định