Chủ sở hữu bất động sản, người có quyền sử dụng sẽ rất khó khăn trong việc khai thác, sử dụng bất động sản, thậm chí, không thể sử dụng các bất động sản bị vây bọc đó, nếu không có sự ca
Trang 1MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 2
NỘI DUNG 3
1 Tóm tăt nội dung vụ việc 3
2 Những điểm chưa phù hợp trong bản án và giải thích 6
3 Quan điểm của nhóm về việc giải quyết vụ việc phù hợp với quy định của pháp luật 8
4 Những kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành qua việc phân tích vụ án 9
KẾT LUẬN 14
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 15
Trang 2MỞ ĐẦU
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế
xã hội cũng như trong pháp luật dân sự Về nguyên tắc, chủ sở hữu có toàn quyền định đoạt số phận thực tế hay số phận pháp lý tài sản của mình Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nhằm bảo đảm hài hoà giữa lợi ích của chủ sở hữu và lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng hoặc lợi ích của người khác, quyền định đoạt có thể bị hạn chế theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định Cụ thể, trên thực tế, do vị trí tự nhiên hoặc do sự phân chia bất động sản trong quá trình chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng có rất nhiều trường hợp bất động sản
bị vây bọc bởi các bất động sản của nhiều chủ sở hữu khác nhau Chủ sở hữu bất động sản, người có quyền sử dụng sẽ rất khó khăn trong việc khai thác, sử dụng bất động sản, thậm chí, không thể sử dụng các bất động sản bị vây bọc đó, nếu không có sự can thiệp của pháp luật Trong các quyền đối với bất động sản liền
kề, quyền về lối đi qua là một quyền đặc biệt quan trọng Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có quy định về quyền này của người sử dụng đất nhưng trên thực tế vẫn còn một số điểm quy định chưa rõ nên vấn đề tranh chấp lối đi chung giữa các chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn xảy ra rất phổ biến Nhận thấy được vấn
Trang 3đề trên, nhóm chúng em quyết định lựa chọn đề số 14: “ Hãy sưu tầm một bản án
sơ thẩm của Tòa án liên quan đến việc giải quyết tranh chấp về lối đi qua bất động sản liền kề mà theo quan điểm của nhóm bản án đó chưa phù hợp với quy định của pháp luật, và giải quyết yêu cầu” để làm chủ đề bài tập nhóm, trả lời câu hỏi cũng như thể hiện quan điểm của bản thân
NỘI DUNG
1 Tóm tăt nội dung vụ việc
- Nguyên đơn: Cụ Nguyễn Thị T1 (Chết)
Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn cụ Nguyễn Thị Thôi:
1 Ông Nguyễn Văn H1
2 Bà Nguyễn Thị C1
3 Bà Trần Thị L
4 Ông Trần Văn H2
Người đại diện hợp pháp của người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng
của nguyên đơn ông Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị L, ông Trần Văn H2: Bà Nguyễn Thị C (Cùng cư trú tại: Ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Vĩnh Long.)
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Nguyễn Thị C1: Ông
Phan Hồng V và ông Bùi Ngọc H2 – Công ty Luật trách nhiệm hữu hạn LVT thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh
- Bị đơn:
1 Bà Thái Thị C2
2 Anh Lâm Vĩnh T2
Người đại diện hợp pháp của bị đơn Lâm Vĩnh T2: Bà Thái Thị C2 (Cùng cư trú tại: Ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Vĩnh Long.)
- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
Trang 41 Ông Nguyễn Văn H1.
2 Bà Nguyễn Thị C1
3 Bà Trần Thị L
4 Ông Trần Văn H2
5 Anh Nguyễn Hoàng T3
6 Chị Nguyễn Thị Hồng D
Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn H1, bà Trần Thị L, ông Trần Văn H2, anh Nguyễn Hoàng T3, chị Nguyễn Thị Hồng D: Bà Nguyễn Thị C1 (Văn bản ủy quyền ngày 03/8/2018) Cùng cư trú tại: Ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Vĩnh Long
7 Anh Nguyễn Phước T4
8 Chị Nguyễn Thị Mỹ H3
Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Phước T4: Chị Nguyễn Thị Mỹ (Cùng cư trú tại: Ấp T, xã H, huyện
V, tỉnh Vĩnh Long.)
- Người kháng cáo: Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn cụ Nguyễn Thị T1 là bà Nguyễn Thị C1, bà Trần Thị L, ông Nguyễn Văn H1, ông Trần Văn H2; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Hoàng T3, chị Nguyễn Thị Hồng D
Cụ T1(bên nguyên đơn) có phần đất thuộc thửa 94, tờ bản đồ số 24 tọa lạc ấp T,
xã H, huyện V, tỉnh Vĩnh Long do cụ T1 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Phần đất này phải đi qua phần đất thửa 278, diện tích 100m2 do ông Lâm Vĩnh T2 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mới ra được đường công cộng Hiện nay phía bà C2 (bên bị đơn) không cho cụ T1 (bên nguyên đơn) sử dụng lối đi này nữa.Nay cụ T1 yêu cầu bà Thái Thị C2 và anh Lâm Vĩnh T2 mở lối đi chiều ngang là 2m, chiều dài một bên là 14,48m, một bên là
Trang 514,27m, diện tích là 28,7m, loại đất ONT do ông Lâm Vĩnh T5 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ngày 01/3/2017 cụ T1 chết, những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của
cụ T1 gồm ông Nguyễn Văn H1, bà Nguyễn Thị C1, bà Trần Thị L và ông Trần Văn H2 giữ nguyên yêu cầu của cụ T1 và đồng ý trả giá trị đất cho bà C2, anh T2 theo quy định của Nhà nước
Chồng bà Thái Thị C2 là ông Lâm Vĩnh T5 (chết năm 2013) có phần đất thửa
278, giáp thửa 277, diện tích 59m2 do ông Nguyễn Văn H1 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khoảng cách giữa thửa 277 và thửa 278 là con hẻm công cộng nhưng ông Nguyễn Văn H1 là con ruột của cụ T1 đã cất nhà trên phần đất này Ngày 25/3/2004, bà có mở lối đi chiều ngang 2m, chiều dài 15m làm đường công cộng và hiện nay chỉ có 3 hộ đang sử dụng là T4, H1,T1.Sau đó, bà C2 muốn cho thuê lối đi thì ông H1 (H1 là người có quyền và nghĩa vụ liên quan) ngăn cản và yêu cầu mở rộng thành 3m mới đồng ý thuê nên bà C2 không cho sử dụng lối đi này nữa vì còn lối đi khác là lối thoát hiểm của chợ xã H( tuy nhiên, lối thoát hiểm ra phố chợ xã H là phần đất công cộng, lối thoát hiểm từ thửa 94 của cụ T1 đến đường nhựa khu phố chợ (đoạn gần nhất), dài khoảng 40m, rộng 2m (mặt cắt nhỏ nhất) hiện tại dưới phần lối thoát hiểm có hệ thống cống thoát nước thải, đồng thời một số hộ dân có nhà ở tạm sử dụng làm sân xi măng có mái che Do công năng của lối thoát hiểm dùng để sử dụng sự cố cho khu nhà ở phía trước, phía sau, cơ sở hạ tầng là hệ thống thoát nước phía dưới, hiện trạng các hộ dân sử dụng các công năng như để mái che, vật dụng, nếu tận dụng lối thoát hiểm phía sau nhà cụ T1 làm lối đi ra đường công cộng và được đầu tư hạ tầng đầy đủ thì chỉ có thể khai thác làm lối đi ra đường phố chợ bằng phương tiện cơ giới Phần đất công cộng làm lối đi trước đây thì ông H1 con cụ T1(bên nguyên đơn) được cấp giấy chứng quyền sử dụng đất thửa 277, diện tích 59m2 nhưng thực tế ông H1 đang sử dụng 79,6m2 là còn dư 20,6m2 nên nếu gia
Trang 6đình cụ T1(bên nguyên đơn) không sử dụng lối đi thoát hiểm thì yêu cầu ông H1 trả lại lối đi công cộng
Ông Nguyễn Văn H1, ông Trần Văn H2, bà Nguyễn Thị C1, bà Trần Thị L trình bày: Thống nhất ý kiến và yêu cầu của cụ T1 (bên nguyên đơn), không có ý kiến
gì thêm
Chị Nguyễn Thị Mỹ H3, anh Nguyễn Phước T4 trình bày: Thống nhất ý kiến và yêu cầu của cụ T1và đồng ý trả lại giá trị đất cho bà C2, anh T2
Chị Nguyễn Thị Hồng D, anh Nguyễn Hoàng T3 (là người sử dụng căn nhà ông H) trình bày: Thống nhất ý kiến và yêu cầu của cụ T1, không có yêu cầu hay ý kiến gì khác
2 Những điểm chưa phù hợp trong bản án và giải thích
Theo bản án dân sự sơ thẩm số 31/2018/DSST ngày 15 tháng 10 năm2018 của Tòa án nhân dân huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long, tòa sơ thẩm đã quyết định bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của cụ Nguyễn Thị T1 (chết), người kế thừa quyền
và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn cụ Nguyễn Thị T1 là bà Nguyễn Thị C1, bà Trần Thị L, ông Nguyễn Văn H1, ông Trần Văn H2 yêu cầu bà Thái Thị C2 và anh Lâm Vĩnh T2 phải mở lối đi có chiều ngang 2m, chiều dài một bên là 14,48m, một bên là 14,27m, diện tích là 28,7m2 thuộc thửa 278, diện tích 100m2, loại đất ONT tọa lạc ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Vĩnh Long do ông Lâm Vĩnh T5 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bản án sơ thẩm đã căn cứ vào Điều 254 của Bộ luật Dân sự; Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 155, Điều
157, Điều 158 của Bộ luật tố tụng dân sự để đưa ra quyết định mà chưa căn cứ vào những quy định của Luật Đất đai 2013 Việc đưa ra quyết định của ở bản án
sơ thẩm thiếu đi tính thực tế, chưa có sự phân tích thấu đáo và chưa áp dụng hết các quy định pháp luật về những vấn đề liên quan Cụ thể:
Trên thực tế đối với thửa đất 94 của cụ T1 thì để ra đường công cộng theo lối đi
do phía nguyên đơn yêu cầu đi qua thửa 278 do ông Lâm Vĩnh T5 đứng tên giấy
Trang 7chứng nhận quyền sử dụng đất hiện do bà Thái Thị C2 và anh Lâm Vĩnh T2 quản
lý sử dụng có chiều ngang 2 m, chiều dài 12,02m, diện tích là 24m2 Còn lối đi theo án sơ thẩm nhận định và theo chỉ định của bà C2 là bằng lối thoát hiểm ra phố chợ xã H là phần đất công cộng, lối thoát hiểm từ thửa 94 của cụ T1 đến đường nhựa khu phố chợ (đoạn gần nhất), dài khoảng 40m, rộng 2m (mặt cắt nhỏ nhất) hiện tại dưới phần lối thoát hiểm có hệ thống cống thoát nước thải, đồng thời một số hộ dân có nhà ở tạm sử dụng làm sân xi măng có mái che Do công năng của lối thoát hiểm dùng để sử dụng sự cố cho khu nhà ở phía trước, phía sau, cơ sở hạ tầng là hệ thống thoát nước phía dưới, hiện trạng các hộ dân
sử dụng các công năng như để mái che, vật dụng, nếu tận dụng lối thoát hiểm phía sau nhà cụ T1 làm lối đi ra đường công cộng và được đầu tư hạ tầng đầy đủ thì chỉ có thể khai thác làm lối đi ra đường phố chợ bằng phương tiện cơ giới Căn cứ Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định lối đi được mở trên bất động sản nào được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra ít nhất cho bất động sản mở lối đi thì việc những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của cụ T1 yêu cầu dành lối đi qua thửa đất 278 của bà C2 và anh T2 là thuận tiện
và hợp lý nhất Xét trên thửa đất 278 mà phía nguyên đơn yêu cầu mở lối đi thì hiện nay bà C2 và anh T2 sử dụng một phần để cho 3 hộ ông H1, bà C1, chị H3 làm lối đi ra đường công cộng, một phần bà C2 làm lối đi vào nhà của bà C2 và phần còn lại là đất trống Tại phiên tòa, chị H3, bà C1 và bà C2 đều thừa nhận lối
đi qua thửa 278 do ông T5 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử đất được hình thành từ trước năm 1990 đến nay Nên việc mở lối đi trên phần đất này theo yêu cầu của nguyên đơn ít gây thiệt hại cho bất động sản có mở lối đi Còn lối đi theo
bà C2 chỉ định qua thửa đất 277 của ông H1 thì hiện trạng là nhà tường kiên cố
do ông H1 xây dựng nên không thể sử dụng làm lối đi ra đường công cộng Mặt khác, theo bản án sơ thẩm và tại phiên tòa bà C2 cũng thừa nhận phần đất chiết
Trang 8thửa 278-1 trên bà C2 đồng ý mở lối đi cho hộ anh Nguyễn Phước T4 và chị Nguyễn Thị Mỹ H3 sử dụng lối đi để đi ra đường công cộng và lối đi này bà cho các hộ dân đi từ mấy chục năm nay Vì vậy, những người kế thừa quyền và nghĩa
vụ tố tụng của nguyên đơn cụ Nguyễn Thị T1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Hoàng T3, chị Nguyễn Thị Hồng D kháng cáo yêu cầu bà C2, anh T2 mở lối đi chiều ngang 2 m, chiều dài ra đến đường công cộng là có căn cứ nên được chấp nhận Theo trích đo bản đồ địa chính khu đất ngày 04/4/2019 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Long xác định lối đi từ thửa 94 ra đường công cộng có chiều ngang 2m, chiều dài 12,02m, diện tích 24m2
3 Quan điểm của nhóm về việc giải quyết vụ việc phù hợp với quy định của pháp luật.
Áp dụng điểm l khoản 4 Điều 95, khoản 1 Điều 166, Điều 171 và khoản 1 Điều
203 của Luật đất đai năm 2013; Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- 1 Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.
2 Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này.
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
Trang 9Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cụ Nguyễn Thị T1 có những người
kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng là bà Nguyễn Thị C1, bà Trần Thị L, ông Nguyễn Văn H1, ông Trần Văn H2; 1 Buộc bà Thái Thị C2 và anh Lâm Vĩnh T2 dành cho người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn cụ Nguyễn Thị T1 là bà Nguyễn Thị C1, bà Trần Thị L, ông Nguyễn Văn H1, ông Trần Văn H2 một lối đi trên phần đất thuộc tách thửa 278, tờ bản đồ số 8, tọa lạc tại ấp T,
xã H, huyện V, tỉnh Vĩnh Long do ông Lâm Vĩnh T5 đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Lối đi có chiều ngang 2m, chiều dài 12,02m, diện tích 24m2, chu vi lối đi gồm các mốc giới: 1, 2,3,4 5, 6, 1 theo Trích đo bản đồ địa chính khu đất ngày 04/4/2019 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Long
4 Những kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành qua việc phân tích vụ án
Qua vụ việc trên cho thấy có những vụ tranh chấp về quyền đối với BĐS liền kề phát sinh bản chất không phải là các tranh chấp liên quan đến tài sản mà liên quan tới quan hệ hàng xóm láng giềng giữa các bên Do phát sinh mâu thuẫn trong quan hệ láng giềng nên các bên khó có thể đồng thuận trong việc đưa ra một phương án giải quyết thỏa đáng
Về vụ việc trên, cùng nội dung vụ việc nhưng hai cấp Tòa án có hai kết quả khác nhau
Trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về quyền đối với bất động sản liền kề đồng thời từ thực tiễn giải quyết khiếu nại, khiếu kiện của người dân về việc thực hiện quyền này, và cụ thể là thông qua vụ việc mà nhóm em đã phân tích ở trên, thì chúng em nhận thấy, mặc dù BLDS năm 2015 đã xây dựng chế định quyền đối với bất động sản liền kề theo nguyên tắc vật quyền rõ ràng,
đã khắc phục những hạn chế của BLDS năm 2005 trong việc thực hiện quy định
này Tuy nhiên BLDS năm 2015 vẫn còn một số bất cập cụ thể và chúng em,
Trang 10đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật hiện hành về vấn đề này như sau:
Thứ nhất, cần quy định rõ thế nào là “lối đi thuận tiện, hợp lý” và “lối đi không đủ”.
Về lối đi thuận tiện, hợp lý, pháp luật hiện hành chỉ quy định: Tại khoản 1 Điều
254 BLDS 2015 quy định việc mở lối đi sao cho thuận tiện và hợp lý nhất nhưng lại không có quy định hướng dẫn cụ thể lối đi như thế nào thì được coi là thuận tiện và hợp lý? Vị trí, giới hạn, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền suy cho cùng là hai chủ thể khác nhau nên ý chí cũng khác nhau,
có thể bên thứ nhất cho rằng giới hạn này là hợp lý nhưng bên thứ hai lại cho rằng không hợp lý nên khó đạt được sự thỏa thuận, dẫn đến tranh chấp phát sinh, bởi vì luật không quy định tiêu chuẩn cụ thể về mức tối thiểu và mức tối đa của diện tích lối đi sao cho đảm bảo nhu cầu sử dụng của bên có bất động sản hưởng quyền và không gây phiền hà, bất lợi cho bên có bất động sản chịu hưởng quyền Vậy pháp luật chưa quy định rõ lối đi thuận tiện, hợp lý chỉ là lối đi lại thông thường phục vụ cho sinh hoạt cá nhân hay lối đi dành cho mục đích kinh doanh thương mại? BLDS năm 2015 chưa quy định rõ về vấn đề này nên lối đi thuận tiện, hợp lý chỉ được hiểu là lối đi sử dụng cho việc đi lại, sinh hoạt hàng ngày
Thêm nữa, pháp luật cần quy định rõ thế nào là lối đi không đủ (trong
trường hợp đã có lối đi nhưng lối đi này nhỏ không đủ cho việc khai thác sử dụng BĐS bị vây bọc) Về lối đi không đủ, pháp luật hiện hành cần phải quy định rõ lối đi không đủ đối với khu vực thành thị và lối đi không đủ đối với khu vực nông thôn, trên cơ sở đó xác định lối đi thế nào là không đủ và có các căn cứ thống nhất để giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về đất đai Cũng tại Khoản 1 Điều 254 BLDS 2015 quy định trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây